Chương 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
3.5. Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên . 105 Chương 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
* Những mặt đạt được
Nhận thức rõ tầm quan trọng của giá đất trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của tỉnh, trong những năm qua UBND tỉnh luôn hết sức quan tâm tới việc triển khai các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất đồng thời tuyên truyền, phổ biến sâu rộng tới Cán bộ, công chức, viên chức và nhân dân hiểu rõ, tự giác thực hiện.
- Đối với công tác xây dựng bảng giá đất: Theo Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định giá đất được UBND tỉnh, thành phố công bố vào ngày 01 tháng01 hàng năm là chưa thật sự phù hợp, bởi như vậy sẽ tạo ra sự thiếu ổn định của giá đất. Nhiều ý kiến cho rằng nên ổn định bảng giá đất trong một khoảng thời gian khá dài, khoảng 5 năm vì quy trình xây dựng bảng giá đất mất rất nhiều công sức. Đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhất trí việc ban hành khung giá đất vào ngày 01 tháng01 hằng năm khiến doanh nghiệp thực hiện dự án khó xây dựng được lộ trình đầu tư, kinh doanh dài hạn. Mặt khác, mỗi lần xây dựng khung giá đất rất tốn kém công sức, tiền của Nhà nước. Tuy nhiên, kể từ khi có Luật đất đai 2013 ra đời đã khắc phục được tình trạng trên bằng việc quy định tại khoản 1, điều 114 của Luật đất đai 2013 quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ”.
Trên cơ sở đó UBND tỉnh Thái Nguyên đã tiến hành xây dựng và ban hành bảng giá đất theo giai đoạn (2015-2019) thay vì xây dựng hàng năm như các năm liền kề trước đó. Việc xây dựng giá đất theo giai đoạn 5 năm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư trong việc thuê đất, thúc đẩy thu hút đầu tư vào tỉnh nhằm giải quyết vấn đề phát triển kinh tế của tỉnh.
Đối với công tác Định giá đất cụ thể: Được thực hiện thường xuyên, liên tục, kịp thời đáp ứng yêu cầu cho việc giao đất tái định cư, đấu giá Quyền sử dụng đất cũng như giá đất phục vụ công tác bồi thường GPMB các dự án trên địa bàn tỉnh.
* Những tồn tại, hạn chế
Tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành sau 4 năm từ thực tiễn trên địa tỉnh Thái Nguyên nói riêng và trong phạm vi cả nước nói chung, cũng như từ sự tổng hợp qua các tài liệu, báo cáo mà tác giả thu thập được, cho thấy còn những tồn tại, hạn chế và bất cập trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về giá đất đã ban hành, cũng như thực tiễn tổ chức thực hiện còn nhiều vướng mắc, khó khăn cần sửa đổi, bổ sung hay quy định mới. Có thể tóm tắt một số điểm chủ yếu như sau:
Việc xây dựng bảng giá đất các loại đất tại tỉnh chưa sát với thực tế dẫn tới vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng khiếu nại về đất diễn ra thường xuyên gây khó khăn trong công tác đền bù GPMB các dự án trên địa bàn tỉnh.
Việc điều chỉnh hệ thống giá đất thực hiện còn chậm và bị động, khi giá thị trường biến động lên cao và trong một thời gian dài nhưng bảng giá đất ít được điều chỉnh. Vấn đề này không chỉ riêng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên mà là tình trạng chung của tất cả các địa phương trên toànquốc.
Việc xác định giá đất căn cứ vào giá chuyển nhượng, khả năng sinh lợi... cho nên mức giá đất nông nghiệp trong khu vực dân cư sẽ cao hơn đất nông nghiệp bình thường khác không nằm trong khu dân cư vì chi phí sản xuất thấp, khả năng sinh lợi cao;
Về phương pháp điều tra khảo sát giá đất hàng năm cũng gặp những khó khăn nhất định, vì đội ngũ làm công tác định giá đất của cơ quan chủ trì theo quy định là Sở Tài nguyên và Môi trường, khi làm công tác khảo sát giá đất sẽ rất hạn chế về số lượng và chất lượng, đối tượng được chọn điều tra ít, không phản ánh đúng yêu cầu. Do người chuyển nhượng đất và người nhận chuyển nhượng đất thường không ghi đúng giá trị chuyển nhượng thực tế trên giấy tờ mà thường là ghi theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định hàng năm hoặc cao hơn một chút với tâm lý là tránh phải đóng các loại thuế, nên việc điều tra, khảo sát nắm thông tin giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường gặp nhiều khó khăn và thiếu chính xác. Mặt khác, việc điều tra giá đất thường thông qua cơ quan thuế và cơ quan tài nguyên và môi trường để thu thập giá chuyển nhượng, nên số liệu thu thập chỉ trên cơ sở giá đã ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, mà số liệu này lại không đúng thực tế.
*Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
Những tồn tại hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh có nhiều nguyên nhân, gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan:
- Nguyên nhân khách quan:
Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, các địa phương ban hành bảng giá đất của địa phương mình. Tuy nhiên Khung giá đất do chính phủ ban hành chung cho cả nước và chưa sát với giá thị trường dẫn đến các địa phương không thể ban hành bảng giá đất chủ động và sát với giá thị trường của địa phương mình được.
Một trong những nguyên nhân khiến công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh gặp khó khăn, phức tạp chính là sự bất cập trong chính sách quản lý. Các văn bản có liên quan tới lĩnh vực giá đất còn chồng chéo, thiếu tính thực tiễn. Trong hệ thống văn bản liên quan tới lĩnh vực giá đất còn nhiều điểm chưa nhất quán với các bộ luật khác.
Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh làm cho nhiều dự báo về giá đất sớm bị lạc hậu và cùng với đó là sự bất cập trong xác định nhu cầu sử dụng đất, gây áp lực, khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về giá đất.
- Nguyên nhân chủ quan:
Bộ máy quản lý còn mang nặng tính hành chính, quan liêu. Cán bộ làm công tác quản lý về giá đất chưa thật sự chủ động trong việc thực thi công vụ.
Công tác chỉ đạo, điều hành còn lúng túng.
Công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai còn vẫn còn mang tính hình thức, chưa thực sự thiết thực.
Sự hạn chế về năng lực quản lý, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý về giá đất, nhất là cán bộ cấp xã.
Hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý nhà nước về giá đất còn nghèo nàn, tỉnh chưa có sàn giao dịch bất động sản.
Chương 4
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH THÁI NGUYÊN
4.1. Quan điểm, định hướng quản lý nhà nước về giá đất của Tỉnh Thái Nguyên Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh còn nhiều hạn chế, nhất là trong công tác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về giá đất. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình trạng khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về giá đất còn diễn biến phức tạp.
Trong thời gian tới, để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước nói chung cũng như của tỉnh Thái Nguyên nói riêng, trên cơ sở kế thừa những định hướng về chính sách, pháp luật về giá đất đã có, tỉnhđã định hướng cần tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chính sách, pháp luật về giá đất. Cụ thể như sau:
Phát triển thị trường bất động sản
Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh, Tăng cườngquản lý Nhà nước từ Trung ương đến địa phương. Việc phát triển đô thị, các dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu của thị trường. Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội để từng bước cải thiện điều kiện nhà ở của nhân dân.
Đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, chỉnh trang đô thị, cần quy hoạch cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để thu hồi đất, tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi và tăng thu ngân sách
nhà nước; đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất ở được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật.
Giá đất
Giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Kiện toàn cơ quan định giá đất của Nhà nước, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất và thẩm định giá đất. Cơ quan tham mưu xây dựng giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là hai cơ quan độc lập; làm rõ trách nhiệm cơ quan giải quyết khiếu nại về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
Làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường;
từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tới từng thửa đất. Có cơ chế giám sát các cơ quan chức năng và tổ chức định giá đất độc lập trong việc định giá đất. Khuyến khích phát triển các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập.
Cải cách hành chính
Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực giá đất. Phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các bộ, ngành, địa phương trong quản lý nhà nước về giá đất, bảo đảm quản lý thống nhất, hiệu lực, hiệu quả và không chồng chéo.
Phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục hành chính về giá đất và gắn với trách nhiệm giải quyết của từng cấp chính quyền địa phương cho phù hợp với chủ trương, yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện cụ thể theo từng giai đoạn.
Tăng cường giám sát đội ngũ cán bộ, công chức thực thi nhiệm vụ trong quản lý giá đất; xử lý nghiêm các trường hợp nhũng nhiễu,gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp.
Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về giá đất
Các cơ quan có thẩm quyền phải tập trung giải quyết kịp thời, dứt điểm các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về giá đất theo đúng quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự; công bố công khai kết quả giải quyết.
Củng cố, kiện toàn hệ thống thanh tra giá đất, toà án các cấp; nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ xét xử đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ. Quan tâm đào tạo, nâng cao trình độ cho đội ngũ thanh tra viên, cán bộ xét xử, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Rà soát, sửa đổi, bổ sung chế tài xử lý đủ mạnh đối với các trường hợp vi phạm.
Nâng cao năng lực quản lý về giá đất
Đẩy mạnh công tác điều tra, đánh giá chất lượng, tiềm năng giá đất đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất. Phổ biến, giáo dục chính sách, pháp luật đất đai cho cộng đồng, nhất là đối với đồng bào vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số.
Ưu tiên đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về giá đấttheo hướng hiện đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; từng bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực giá đất. Phấn đấu đến năm 2020 cơ bản hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin giá đất.
Tiếp tục hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao năng lực cán bộ, công chức trong ngành quản lý đất đai; chú trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về giá đất.
4.2. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới
Trong những năm qua giá đất tại tỉnh Thái Nguyên về cơ bản luôn có xu hướng tăng. Đặc biệt giá đất tại các khu có hạ tầng giao thông phát triển, những trục đường trung tâm, những nơi có khu công nghiệp tập trung đang có
xu hướng tăng mạnh.Nhìn vào tình hình phát triển kinh tế xã hội tại tỉnh Tác giả đưa ra nhận định “giá đất tại tỉnh Thái Nguyên nhìn chung sẽ tiếp tục biến động tăng trong những năm tiếp theo” với lý do:
Thứ nhất: Nhà nước sẽ tiếp tục ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về giá đất, theo dự báo thủ tục hành chính về giá đất sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay, tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư lớn đến với tỉnh Thái Nguyên dẫn tới cầu về đất ngày càng tăng làm cho đất đai tại tỉnh ngày càng có giá.
Thứ hai: Trong vòng 2 năm trở lại đây với sự có mặt của các nhà đầu tư lớn như Doanh nghiệp xây dựng Xuân Trường, Tập đoàn Phúc Lộc, công ty cổ phần tập đoàn Tiến Bộ… tham gia xây dựng hạ tầng tại thành phố Thái Nguyên đặc biệt với sự xuất hiện của các dự án Nhà chung cư đã và đang triểnkhai làm khuấy động thị trường đất tại tỉnh. Giá đất quanh các tòa chung cư mới mọc lên tăng đáng kể mỗi năm, tốc độ tăng này được dự báo trên cơ sở khu vực có mật độ dân số tăng lên thì giá đất cũng leo thang theo.
Thứ ba: Các đại gia bất động sản tại Thái Nguyên vẫn đang thực hiện chiến dịch săn, gom, thâu tóm quỹ đất bằng nhiều hình thức để chuẩn bị cho những kế hoạch phát triển sản phẩm mới. Cuộc đua săn lùng quỹ đất này sẽ kích giá đất tăng mạnh trong những năm tới.
Thứ tư: Quan điểm cho rằng đất đai là tài nguyên sẽ khan hiếm theo thời gian, quỹ đất không tăng nên sẽ tạo hiệu ứng tích cực trong giới đầu tư bất động sản gắn liền với đất, mặt khác với tâm lý phải có tấc đất cắm dùi trong người Việt khá nặng nề và luôn âm ỉ, chỉ chờ dịp thổi bùng lên mạnh mẽ khi điều kiện tài chính cho phép. Đây cũng là tư duy ăn chắc mặc bền, tích lũy tài sản kiểu truyền thống đã tồn tại trong tâm trí của người dân Việt Nam nói chung cũng người của người dân Thái Nguyên nói riêng.
4.3. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
4.3.1. Về khung giá đất
Khung giá đất cần phải được nới rộng về biên độ giá, quy định chi tiết hơn về các loại đất và nhiều khung giá đất hơn. Cần tiếp tục quy định cụ thể cáchđịnh giá cho từng loại đất. Việc phân loại đất để xác định khung giá còn ít, không phù hợp với thực tế sử dụng đất hiện nay cả về không gian và mục đích sử dụng. Cách phân loại đất để định giá hiện nay chưa phản ánh rõ được mục đích sử dụng đất khác nhau, tương ứng sẽ có giá khác nhau. Thực tế giaodịch,chuyển nhượng, cho thuê đất ở thị trường hiện nay là giá thị trường theo từng thửa đất, từng vị trí riêng biệt, nhưng các quy định pháp luật lại chỉ điều tiết các nguồn lợi từ đất trên cơ sở giá đất chung chung, thấp hơn nhiều so với giá thị trường; trong khi xử lý chính sách đền bù giải tỏa thì lại phải thực hiện giá cao dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra, giá thấp, trở thành giá bao cấp tồn tại song song với giá thị trường đã đẩy thị trường vào tình trạng hoạt động không minh bạch, làm phát sinh cơ chế xin - cho và những tiêu cực, lãng phí trong sử dụng đất. Việc xây dựng nhiều khung giá sẽ giúp chúng ta xác định cụ thể và rõ ràng hơn, gắn với mục đích sử dụngđất.
Mặt khác, Chính phủ cần giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chủ động linh hoạt hơn trong việc định giá đất cho phù hợp với địa phương. Theo tôi, việc quy định càng nhiều khung giá đất thì càng sát với giá thị trường hơn;
theo khuynh hướng này sẽ dần tiến tới định giá đất cho từng thửa đất; khi đó khung giá đất không còn cần thiết, mỗi địa phương sẽ có một hệ thống dữ liệu lưu trữ giá của từng thửa đất qua từng thời kỳ; được như vậy giá đất sẽ đúng với giá thực tế trên thị trường.
Tuy nhiên trong giai đoạn trước mắt để đảm bảo giá đất sát với giá thị trường cần phải mở rộng biên độ giá, khi xây dựng giá tối thiểu, tối đa của khung giá đất dựa trên mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính