Một số vấn đề về đăng ký bất động sản trong luật dân sự thực trạng và phương hướng hoàn thiện

B G IÁO DUC VÀ ĐÀO TAO • • BÔ T PHÁP • • TRƯỜNG ĐAI HOC LT HÀ NƠI • • • • ĐẢNG TRƯỜNG SƠN • MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG LUẬT DÂN s ự - THựC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOAN THIEN • CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN s ự MÃ SỐ: 60 38 30 LUÂN VĂN THAC s ĩ LUẢT HOC • • • NGƯỜI HƯỚNG DẪN TS NGUYỄN MINH TUẤN TH Ư VI Ệ N TRƯỜNG ĐAI H O C LỨÀT HÀ NƠI PH Ị N G -:- £ HÀ NƠI 2009 • • DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT BLDS : Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 Luật Đất đai : Luật Đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2003 Luật Nhà : Luật Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 Luật BV&PTR : Luật Bảo vệ Phát triển rừng nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2003 Q SD đất : Quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản ĐKBĐS : Đăng ký bất động sản MỤC LỤC LỜI NÓI Đ Ầ U Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đăng ký bất động sản 1.1.1 Quan niệm bất động sản phân loại bất động s ả n .6 1.1.2 Quan niệm đăng ký bất động sản .10 1.1.3 Mục đích, ý nghĩa việc đăng ký bất động sả n 17 1.2 Đăng ký bất động sản pháp luật Việt N am 20 1.2.1 Các quyền bất động sản phải đăng k ý 20 1.2.2 Các giao dịch bất động sản phải đăng k ý 21 1.2.3 Hiệu lực việc đăng ký quyền, giao dịch bất động sản 24 1.2.4 v ề tổ chức hoạt động quan đăng ký quyền, giao dịch bất động sản .25 1.3 Những vấn đề đăng ký bất động sản theo pháp luật số nước g iớ i 26 1.3.1 Đổi tượng đăng ký bất động sản 26 1.3.2 Nội dung đăng ký bất động s ả n .32 1.3.3 Hiệu lực việc đăng ký bất động s ả n 34 1.3.4 Tổ chức thực đăng ký bất động s ả n 39 Chương 41 THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DÂN S ự VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN .41 2.1 Thực trạng pháp luật dân đăng ký bất động s ả n .41 2.1.1 Tổng quan pháp luật đăng ký bất động s ả n 41 2.1.2 Những hạn chế pháp luật dân đăng ký bất động s ả n 43 2.1.3 Một số nguyên nhân chủ y ế u 53 2.2 Phương hướng số giải pháp hoàn thiện pháp luật dân đăng ký bất động sản 55 2.2.1 Phương hướng hoàn th iện 55 2.2.2 Một số giải pháp cụ th ể 58 KẾT L U Ậ N 65 DANH MỰC TÀI LIỆU THAM K H Ả O 67 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Những năm gần đây, việc xây dụng hoàn thiện pháp luật ĐKBĐS nước ta trở thành vấn đề thời sự, thu hút quan tâm xã hội, khúc mắc trình áp dụng, thực thi pháp luật đăng ký nhà quyền sử dụng đất, yêu cầu xây dựng phát triển thị trường BĐS lành mạnh minh bạch Một giải pháp nhiều chuyên gia pháp luật, kinh tế đề xuất, đồng thời dư luận trơng đợi, ban hành đạo luật ĐKBĐS Liên tiếp nhiệm kỳ Quốc hội khóa XI (2002-2007) khóa XII (2007-2011), Dự án Luật Đăng ký bất động sản đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội Song trình soạn thảo dự án Luật nêu không diễn cách sn sẻ Bởi ngồi tư trái chiều sách, quan điểm xây dựng luật, vấn đề pháp lý liên quan đến ĐKBĐS nhiều ý kiến mâu thuẫn Trong đó, có vấn đề mang tính trọng tâm đối tượng, phạm vi ĐKBĐS, giá trị pháp lý việc ĐKBĐS, bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình, v.v Những vấn đề nêu chứng tỏ thiếu tảng lý luận vững thống pháp luật ĐKBĐS Đồng thời, thực tế đặt câu hỏi: phải BLDS 2005, nói riêng hệ thống quy định pháp luật dân sự, nói chung quy định thực rõ ràng, đầy đủ vấn đề có liên quan đến hoạt động ĐKBĐS? Với ý nghĩa đạo luật chung hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ tài sản quan hệ nhân thân xác lập theo nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, thỏa thuận tự chịu trách nhiệm, Bộ luật dân đóng vai trị luật nội dung (luật vật chất) việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền sớ hữu, giao dịch, họp đồng BĐS Cịn luật ĐKBĐS đóng vai trị luật hình thức (luật thủ tục), với nội dung chủ yếu cách thức đăng ký, hồ sơ, trình tự đăng ký, quan thực đăng ký, v.v Trong trường họp BLDS 2005, nói riêng hệ thống pháp luật dân sự, nói định rõ ràng, đầy đủ thống nhũng vấn đề mang tính lý luận ĐKBĐS, việc xây dựng, soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản thuận lợi dễ đạt đồng thuận Với suy nghĩ nêu trên, học viên thực đề tài 'Một sổ vấn đề ĐKBĐS luật dân sự- Thực trạng phương hướng hoàn thiện” nhằm làm rõ điểm hạn chế pháp luật dân ĐKBĐS Từ đó, đưa đề xuất ban đầu với mong muốn hoàn thiện quy định ĐKBĐS luật dân theo hướng thống nhất, rõ ràng đầy đủ Tình hình nghiên cứu đề tài Đăng ký BĐS vấn đề nhiều nhà nghiên cứu quan tâm gốc độ tiếp cận, phạm vi cấp độ nghiên cứu khác Một số cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh pháp luật ĐKBĐS Việt Nam kể đến sau: - “ĐKBĐS- thực tiễn phương hướng hoàn thiện” - luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học Việt- Pháp khoá I, 1998-2001) - “Thống pháp luật ĐKBĐS Việt Nam”- Luận văn thạc sĩ luật học Trần Ngọc Tú năm 2007 (Đại học quốc gia Hà Nội, Khoa Luật) Ngoài ra, cịn có số lượng lớn viết, nghiên cứu thực trạng phương hướng hoàn thiện pháp luật ĐKBĐS đăng tải phương tiện thông tin đại chúng năm gần Tuy nhiên đến nay, cơng trình nghiên cứu có nội dung chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng thực thi pháp luật, đồng thời chưa có đề tài nghiên cứu, đánh giá trực tiếp chuyên sâu quy định luật dân (tập trung BLDS 2005) liên quan đến hoạt động ĐKBĐS Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu việc đăng ký quyền giao dịch BĐS (trong Luận văn gọi ĐKBĐS) Việc đăng ký trạng BĐS (đăng ký vật), với ý nghĩa đặc định hóa BĐS thơng tin mang tính kỹ thuật, khơng thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài Vấn đề đăng ký quyền giao dịch BĐS chịu điều chỉnh hệ thống quy định pháp luật, bao gồm quy định thủ tục hành chính, tổ chức máy, thuế, tố tụng, Song, tảng hệ thống quy định pháp luật dân sự- quy tắc điều chỉnh quan hệ tài sản liên quan đến quyền sở hữu quan hệ hình thành trình lưu chuyển tài sản chủ thể Trong quy định pháp luật dân lại chia thành quy định luật dân chung quy định mang tính chuyên ngành Do vậy, khuôn khổ Luận văn thạc sỹ, học viên không tham vọng giải cách trọn vẹn tất vấn đề pháp luật có liên quan tới ĐKBĐS Đe tài tập trung nghiên cứu số vấn đề lý luận ĐKBĐS góc độ luật dân sự, thơng qua việc phân tích, đánh giá hệ thống ĐKBĐS chủ yếu giới pháp luật dân số quốc gia vấn đề Đây nội dung quan trọng đề tài, xuất phát từ bối cảnh hệ thống ĐKBĐS xây dựng nước ta Trên sở vấn đề lý luận rút ra, đề tài đánh giá thực trạng quy định pháp luật dân đăng ký quyền, giao dịch BĐS Đồng thời, đề xuất số phương hướng, giải pháp bước đầu nhằm hoàn thiện quy định pháp luật dân ĐKBĐS, đáp ứng yêu cầu xây dựng Luật Đăng ký bất động sản Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Đe tài nghiên cứu sở phương pháp luận Chủ nghĩa Mác - Lê nin Các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích, so sánh, tổng họp sử dụng mức độ phù hợp để hoàn thành mục tiêu Đe tài Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ sở khoa học, lý luận thực tiễn quy định ĐKBĐS luật dân sự, dựa quan điểm xây dụng hoàn thiện hệ thống ĐKBĐS nước ta giai đoạn tới Với mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định là: Thứ nhất, hệ thống hóa lý luận ĐKBĐS để có xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật Thứ hai, phân tích, đánh giá quy định hành ĐKBĐS luật dân nhằm làm rõ nhược điểm hạn chế chế định hành Thứ ba, kiến nghị phương hướng giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy định ĐỈCBĐS luật dân nước ta Những kết nghiên cứu luận văn Đề tài nghiên cứu hệ thống vấn đề lý luận ĐKBĐS, đánh rác đạo luật chuyên ngành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật BV&PTR, , liên quan đến việc đăng ký quyền, giao dịch BĐS Đây đóng góp lớn Luận văn Những vấn đề cụ thể lý luận, cách nhìn nhận, đánh giá luật thực định thực tiễn, từ đưa hướng hoàn thiện pháp luật lĩnh vực đóng góp cụ thể Luận văn công tác nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp áp dụng pháp luật Kết cấu luận văn Ngồi phần Lời nói đầu Kết luận, Luận văn kết cấu gồm hai chương với nội dung cụ sau: Chương M ột số vấn đề lỷ luận đăng kỷ bất động sản 1.1 Khái niệm đãng kỷ bât động sản 1.2 Đăng kỷ bất động sản pháp luật Việt Nam 1.3 Những vấn đề đăng ký bất động sản theo pháp luật số nước giới Chương Thực trạng phương hướng hoàn thiện pháp luật dân đăng ký bất động sản 2.1 Thực trạng pháp luật dân đăng kỷ bất động sản 2.2 Phương hưởng sổ giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Là cơng trình khoa học nghiên cứu pháp luật Việt Nam ĐKBĐS cách hệ thống, thực thời gian hạn hẹp, với khả hạn chế học viên, nên Luận văn khơng tránh khỏi khuyếm khuyết định Kính mong nhận ý kiến góp ý nhà khoa học, thày cô bạn đọc, để học viên có điều kiện hồn thiện vấn đề cơng trình khoa học cấp cao Xin trân trọng cảm ơn Chương MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẶN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN • 1.1 • • Khái niệm đăng ký bất động sản 1.1.1 Quan niệm bất động sản phân loại bất động sản Thuật ngữ “tài sản” hiểu cải người sử dụng Do “của cải” khái niệm luôn biến đổi hoàn thiện với phát triển quan niệm giá trị vật chất, nên tài sản khái niệm động Đe hình dung tài sản, tiếp cận theo hướng vật quyền Theo quan niệm truyền thống, tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng “vật”, có tài sản hữu hình tài sản vơ hình, phụ thuộc việc nhận biết tài sản giác quan hay khơng Còn tiếp cận khái niệm tài sản theo hướng “quyền”, có quyền đối vật quyền đối nhân Quyền đối vật quyền chủ thể vật, hành vi trực tiếp tác động lên vật mà khơng cần hỗ trợ người khác Quyền đối nhân quyền chủ thể chủ thể khác (quyền thực chổng lại người) Chủ the có quyền đối nhân muốn thoả mãn quyền phải thơng qua hành vi chủ thể khác Với việc tiếp cận theo hai hướng nêu trên, tài sản Bộ luật dân Pháp hiểu bao gồm vật, vật quyền tố quyền nhằm đòi lại tài sản Bộ luật dân nước Đức, Nhật Bản, bang Queebec (Canada) đưa quy định tài sản góc độ vật quyền đối vật Cũng với cách nhìn nhận tương tự, quốc gia theo hệ thống pháp luật Anh - Mỹ cho rằng, tài sản quyền người có liên quan tới vật, hay nói cách khác, bao gồm hệ thống quyền thừa nhận mặt pháp lý thủ đắc mối liên hệ với người khác mà liên quan tới vật Để ngắn gọn hon, họ dùng hình ảnh “một mớ quyền” (a bundle of rights) cho tài sản, có nghĩa tài sản tập hợp 56 minh bạch Việc xây dựng chế ĐKBĐS hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hố tình trạng pháp lý BĐS, nơi bật vân đê qun sở hữu, quyền sử dụng, quyền phát sinh từ hợp đồng, giao dịch có liên quan, quyền, lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch thị trường BĐS Đồng thời, với quy định thông tin BĐS cung cấp cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm giúp cho họ sở để xem xét, định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến BĐS Đó điều kiện tiên đảm bảo an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch BĐS; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS cá nhân, tổ chức có liên quan Tuy nhiên nay, việc ghi nhận tình trạng pháp lý BĐS không quy định đầy đủ Cụ thể hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS nhiều trường hợp chưa đăng ký Ví dụ trường hợp BĐS bị hạn chế quyền sử dụng việc xác lập quyền địa dịch theo thoả thuận việc bán trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS; trường hợp đăng khi nhận định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 126 Bộ luật tố tụng dân Điều dẫn đến việc thơng tin tình trạng pháp lý BĐS lưu giữ quan đăng ký trở nên thiếu tin cậy, không thực đầy đủ Do vậy, yêu cầu đặt hoàn thiện pháp luật dân ĐKBĐS phải xây dựng “hồ sơ pháp lý” thể đầy đủ quyền hạn chế pháp lý BĐS Điều gắn liền với việc xây dựng cụ thể hóa nguyên tắc quyền, giao dịch BĐS phải công bố công khai 2.2.1.3 đất nước Bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội 57 ĐKBĐS thiết chế kinh tế thị trường, phục vụ cho vận hành thông suốt thị trường BĐS Mục tiêu việc ĐKBĐS là cơng khai hố quyền BĐS, xác lập hồ sơ pháp lý cho BĐS Kết hoạt động ĐKBĐS người mua BĐS, người nhận chấp BĐS V.V CÓ thể xác định rõ quyền sở hữu người bán, quyền người chấp, quyền người thứ ba BĐS tình trạng pháp lý nói chung BĐS thơng qua việc tra cứu thông tin Do vậy, xác định BĐS cần phải đăng ký, ghi nhận quyền sở hữu, pháp luật dân cần phải dựa nhu cầu đời sổng dân sự, phát triển kinh tế Quan niệm Nhật Bản việc xác định tài sản gắn liền với đất đăng ký quyền sở hữu, theo kinh nghiệm cần nghiên cứu, học hỏi Trong điều kiện kinh tế thị trường nước ta hình thành ngày hồn thiện, việc xây dựng hệ thống ĐKBĐS yêu cầu cấp bách, không không thực Đặc biệt đô thị lớn, vùng kinh tế trọng điểm, nơi mà đất đai, cơng trình xây dựng tài sản có giá trị cao, giao dịch BĐS diễn nhộn nhịp Tuy nhiên, có thực tế trình độ phát triển kinh tế vùng, miền nước ta không đồng Tồn chệch lệch lớn điều kiện sở vật chất, nhu cầu giao dịch BĐS đô thị, trung tâm kinh tế với khu vực vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo Do vậy, q trình hồn thiện pháp luật dân ĐKBĐS bỏ qua thực trạng Tại Ontario (Canada), pháp luật ghi nhận khác cách thức xác lập quyền BĐS, thực giao dịch BĐS khu vực trung tâm đô thị vùng nơng thơn, hẻo lánh Tại nơi có điều kiện kinh tế chưa phát triển, pháp luật thừa nhận việc bên ký kết hợp đồng quan quyền địa phương điều kiện đủ để hoàn tất giao dịch, song khu vực khác bắt buộc phải đến quan ĐKBĐS để thực 58 việc ghi nhận quyền, giao dịch BĐS Tại nước ta trước đây, có thời gian pháp luật thừa nhận hình thái xác lập quyền, hợp đồng BĐS khác khu vực Cụ thể, Điều 506 Chương VI Bộ luật dân Bắc Kỳ thủ đắc di chuyển quyền sở hữu có quy định: “C/ỉơ có địa-bạ thủ-đắc quyền sở hữu điền địa phải có đăng ký vào sơ thành Người có tạo - BĐS chưa đăng địa bạ mà có quyền sở hữu rồi, nhung đăng địa bạ có quyền sử dụng s o ” Như vậy, theo quy định Bộ luật dân Bắc Kỳ, người có quyền BĐS phải đăng ký trường hợp địa phương có sổ địa bạ Chúng ta suy đốn, địa phương khơng có sổ địa bạ, việc đăng ký khơng thể tiến hành được, quyền chủ sở hữu, chủ sử dụng Nhà nước thừa nhận có hiệu lực với người thứ ba mà không cần phải đăng ký Theo tôi, kinh nghiệm cần phải nghiên cứu, xem xét q trình hồn thiện pháp luật dân ĐKBĐS nước ta 2.2.2 Một số giải pháp cụ thể 2.2.2.1 Hoàn thiện khái niệm BĐS khái niệm quyền tài sản luật dân nhằm làm rõ đối tượng ĐKBĐS v ề khái niệm BĐS, BLDS quy định tương đối rõ nét BĐS chất tự nhiên, song hạn chế điểm chưa cụ thể hóa thuộc tính “gắn liền với đất đai” Các loại BĐS công dụng đặc biệt quyền BĐS chưa quy định rõ ràng, cụ thể Do vậy, việc xác định đối tượng ĐKBĐS gặp nhiều khó khăn Ví dụ trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, việc xác định đối tượng đăng ký quyền sở hữu BĐS hay đăng ký họp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho việc thừa kế vấn đề gây nhiều tranh luận Bởi xác định đổi tượng đăng ký quyền sở hữu quyền phái sinh từ quyền sở hữu, đăng ký quyền phát sinh từ giao dịch chấp, cho thuê, Bên cạnh đó, việc xác định 59 vật BĐS thuộc đối tượng đăng ký gặp nhiều khó khăn Bởi ngồi tài sản gắn liền với đất có giá trị lớn tính ổn định cao cơng trình xây dựng, rừng trồng, khó thực đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khác Trong đó, pháp luật dân lại khơng khẳng định mối quan hệ vật chính- vật phụ đất đai (QSD đất) với tài sản Do vậy, để làm rõ đối tượng ĐKBĐS, khái niệm BĐS pháp luật dân cần hoàn thiện theo hướng tiếp cận đồng thời theo nghĩa vật theo nghĩa quyền ỈChái niệm BĐS cần định lượng thuộc tính “gắn liền với đất đai”, đồng thời xác lập nguyên tắc suy đoán mối quan hệ QSD đất với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ tài sản mà xét thấy cần thiết phải đăng ký riêng quyền sở hữu) Bên cạnh đó, khái niệm quyền tài sản luật dân cần thiết xây dựng lại theo hướng quyền lợi người có quyền chi phối trực tiếp tài sản đặc định theo quy định pháp luật Khái niệm quyền tài sản cần đặt vị trí đối lập với khái niệm quyền đổi nhân, đồng thời, bổ sung cho cách nhìn nhận tài sản theo hướng vật 2.2.2.2 Bảo đảm tương đồng chế độ pháp lý QSD đất- với tư cách quyền tài sản chế độ pháp lý tài sản gắn liền với đất Pháp luật đất đai chia đăng ký QSD đất thành hai loại: đăng kỷ lần đầu đăng ký biến động Trong “đăng kỷ lần đ ầ u đăng ký việc chuyển giao QSD đất từ Nhà nước- với tư cách người đại diện cho chủ sở hữu để quản lý đất đai- sang cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Q trình chuyển giao quyền khơng mang tính chất giao dịch dân Nó gắn liền với việc “đóng gói” đất đai nói chung thành “thửa đất xác định”, đồng thời, làm cho ỌSD đất từ tính chất nội dung quyền sở hữu tài sản (đất đai) trở thành tài sản độc 60 lập (quyền tài sản), tham gia giao dịch thị trường bất động sản Nói cách khác, đăng ký lần đầu q trình tạo lập tài sản dạng quyền Còn “đăng kỷ biến động” việc ghi nhận thay đổi nội dung QSD đất, với tính chất quyền tài sản, phát sinh sau thời điểm Nhà nước chuyển giao cho người sử dụng đất Những thay đổi QSD đất đăng ký liên quan đến đất đối tượng chịu quyền thay đổi nội dung pháp lý quyền (chuyển giao, hạn chế, chấm dứt) [khoản Điều 38 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai] Như vậy, sau chuyển giao cho người dân, QSD đất trở thành tài sản giao dịch thị trường, tất nhiên với điều kiện, hạn chế Nhà nước quy định Tuy nhiên, loại tài sản quản lý cách chặt chẽ, với hạn chế phạm vi giao dịch, mục đích, chủ thể xác lập giao dịch nguyên tắc áp dụng pháp luật đất đai khơng làm pháp luật khơng cho phép Trong đó, giao dịch nhà tài sản gắn liền với đất lại phong phú đa dạng Với việc tài sản đất đa phần thuộc sở hữu tư, nên theo nguyên tắc pháp luật dân sự, bên có quyền thực giao dịch mà pháp luật không cấm Điều dẫn đến mâu thuẫn xác lập giao dịch QSD đất tài sản gắn liền với đất Bởi giao dịch dân sự, hai tài sản đối tượng thống nhất, phân chia Để hoàn thiện pháp luật dân ĐKBĐS, điều kiện tiên giao dịch dân nhằm xác lập quyền BĐS phải quy định đồng bộ, thống Do vậy, cần thiết phải công nhận tự giao dịch QSD đất, quyền phép giao dịch thị trường bất động sản Dưới góc độ quản lý đất đai, Luật Đất đai nên xác định nhũng loại đất phép tham gia giao dịch, điều kiện tham gia giao dịch thị trường bất động sản, không nên hạn chế hình thức giao dịch QSD đất, giới hạn mục đích giao dịch Đồng thời, sở thừa nhận tính chất tài sản QSD đất, pháp luật dân xác lập nguyên tắc suy đoán quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hướng: người “sở hữu” QSD đất (có QSD đất hợp pháp) coi ià chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đó, trừ trường hợp người thứ ba đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 2.2.2.3 Hệ thống hóa quy định pháp luật dân ĐKBĐS quy định tập trung BLDS Để bảo đậm tính đồng bộ, thống pháp luật dân ĐKBĐS, quy định xác lập quyền BĐS, hợp đồng, giao dịch BĐS phải quy định tập trung, thống BLDS Điều có nghĩa, BLDS phải đặc biệt hạn chế trường hợp ngoại lệ, theo dạng “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” giải vấn đề liên quan đến ĐKBĐS Trên-cơ sở đó, đạo luật đất đai, nhà tập trung điều chỉnh vấn đề liên quan đến vai trò, trách nhiệm quản lý nhà nước loại BĐS cụ thể, ví dụ việc giao đất, cho thuê đất, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quản lý mục đích, thời hạn sử dụng đất, xây dựng thực sách nhà ở, quản lý việc phát triển nhà ở, hoạt động xây dựng v v Những vấn đề cần hệ thống hóa để thống quy định BLDS bao gồm: - Ngun tắc cơng khai hóa quyền, giao dịch BĐS trường hợp mang tính ngoại lệ khơng cần công bố công khai - Nguyên tắc thống việc đăng ký quyền, giao dịch BĐS Ví dụ Điều 10 Luật quyền sở hữu tài sản CHND Trung Hoa quy định: “Nhà nước thực chế độ đăng ký thống BĐS Phạm vi đăng ký, quan đăng ký phương thức đăng ký thống 62 theo quy định pháp luật quy định quan nhà nước có thẩm quyền” - Các nguyên tắc để thực ĐKBĐS - Giá trị pháp lý việc đăng ký (mối quan hệ đăng ký với việc xác lập, thực thi quyền BĐS, khả bị bác bỏ quyền, giao dịch đăng ký người có quyền đích thực BĐS) 2.2.2.4 Hoàn thiện số nội dung pháp luật dân ĐKBĐS ĐKBĐS chể định pháp lý bảo đảm hiệu lực thi hành pháp luật dân sự, hệ thống ĐKBĐS coi công cụ bảo vệ có hiệu quyền liên quan đến BĐS- tài sản quan trọng chủ thể Do vậy, để hồn thiện chế định pháp lý ĐKBĐS, xây dựng hệ thống đăng ký hoạt động hiệu quả, pháp luật dân cần làm rõ quy định thống vấn đề sau đây: Thứ nhất, khẳng định nguyên tắc việc ĐKBĐS có giá trị pháp lý người thứ ba “Người thứ ba” phải hiếu bao gồm Nhà nước quan Nhà nước uỷ quyền (ví dụ quan thuế, quan thi hành án, ), khơng riêng chủ the tham gia vào thị trường BĐS Điều đặc biệt có ý nghĩa muốn thúc đẩy tự nguyện đăng ký quyền, giao dịch BĐS người dân Trên thực tế, đăng ký đối kháng tỏ lựa chọn hợp lý cho việc xác định ý nghĩa pháp lý hệ thống ĐKBĐS Việt Nam Bởi nhiều truờng hợp, quyền sử dụng đất đăng ký, hợp thức hố cho người khơng có đủ điều kiện pháp luật quy định Do vậy, pháp luật hành thừa nhận người bị thiệt hại việc thừa nhận sai lầm quyền sử dụng đất cho người khác có quyền kiện Tồ án để u cầu bảo vệ quyền lợi ích bị xâm hại Cịn nhà ở, pháp luật không loại trừ khả thụ lý của thẩm phán trường hợp 63 tài sản tranh chấp nhà đăng ký hợp lệ Bởi vậy, có thê thừa nhận khung cảnh luật thực định, việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà, đất có tác dụng thiết lập suy đốn quyền nhà Sự suy đốn bị đánh đổ người tranh chấp trình trước tồ án chứng ngược lại thuyết phục Thứ hai, bên cạnh quy định hiệu lực đăng ký đối kháng, pháp luật dân cần khẳng định thức việc ĐKBĐS thiết lập suy đoán pháp lý quyền cho người có tên giấy người bác bỏ điều phải chứng minh khn khổ án kiện trước tồ án Điều hồn tồn có sở, pháp luật quy định tương đối đầy đủ xác lập quyền BĐS v ề nguyên tắc, có có nghĩa quyền BĐS xác lập Nói cách khác, quyền BĐS xác lập vào quy định pháp luật không bị phụ thuộc vào “cơng nhận” đó, kể người Nhà nước Nếu thừa nhận nguyên tắc trên, tất càn xác lập, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền dân BĐS, chứng minh thông qua việc xuất trình đầy đủ, theo thủ tục luật định ghi nhận quan ĐKBĐS Và ĐKBĐS Những thơng tin đăng ký có giá trị chứng phát sinh, tồn hay chấm dứt quyền BĐS Điều có nghĩa, quyền BĐS đăng ký khơng cần phải chứng minh tồn tại, đồng thời quyền bị bãi bỏ phán Tồ án thông qua thủ tục tố tụng Tuy nhiên, đế xứng đáng hưởng suy đốn đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải cấp dựa vào kết thấm định đáng tin cậy hồ sơ đăng ký quan nhà nước có thấm quyền, nghĩa phải xác khách quan 64 Thứ ba, bãi bỏ triệt đế quy định việc đăng ký điều kiện có hiệu lực hợp đồng, thơng qua việc khơng cho phép luật chuyên ngành quy định khác vấn đề nêu Tuy nhiên, vấn đề giải cách ổn thỏa thấu đáo, thơng qua việc hồn thiện khái niệm quyền tài sản Bởi trường hợp chấp, cho thuê BĐS, không xây dựng khái niệm quyền chấp, quyền th dài hạn, khơng tách bạch giá trị việc đăng ký xác lập hiệu lực hợp đồng KẾT LN • Q trình nghiên cứu phân tích cho thấy giới tồn nhiều hệ thống ĐKBĐS khác nhau, với điểm khác biệt đáng kế, kể từ việc xác định ý nghĩa hoạt động đăng ký, cách thức ghi nhận quản lý thông tin đến việc xác định hiệu lực việc đăng ký Tuy nhiên, dù xây dựng theo hệ thống nào, việc ĐKBĐS có điểm giống Đó là: - Xây dựng lý lịch pháp lý cho BĐS, thông qua việc ghi nhận tồn vật quyền BĐS; - Thông tin công khai quyền BĐS cho người thứ ba - Bảo đảm việc thực thi quyền để chống lại bên thứ ba (đối kháng với bên thứ ba) Việc xây dựng chế định pháp lý ĐKBĐS, xây dựng hệ thống đăng ký hoạt động hiệu có liên quan chặt chẽ đến việc xây dựng quan niệm BĐS, rộng quan niệm tài sản luật dân Thông thường, khái niệm tài sản đồng thời tiếp cận theo hướng vật, lẫn theo hướng quyền Với việc tiếp cận khái niệm BĐS theo hướng vật, pháp luật dân rõ vật BĐS đối tượng đăng ký Điều liên quan đến việc có thừa nhận hay khơng thừa nhận quy tắc suy đoán quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, khơng thừa nhận tồn tài sản gắn liền với đất khơng áp dụng quy tắc suy đốn Cịn tiếp cận BĐS theo hướng quyền, pháp luật dân xác định quyền BĐS đối tượng đăng ký Điều liên quan đến việc quy định rõ loại quyền tài sản nội dung quyền tài sản ĐKBĐS, không phụ thuộc vào việc quyền xác lập theo thỏa thuận, theo định tài phán, hành hay theo quy định pháp luật Tùy theo lựa chọn quốc gia, dựa sách lập pháp, điều kiện kinh tế, xã hội, tâm lý, văn hóa, truyền thống, pháp luật dân xác 66 định hiệu lực ĐKBĐS để đối kháng, để xác lập quyền Tuy nhiên, việc lựa chọn nêu thể thể cách thống hệ thống pháp luật, mà khơng có phân biệt theo loại tài sản Pháp luật dân Việt Nam ĐKBĐS chưa đầy đủ, đồng bộ, chưa tạo lập nên hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh cho BĐS Việc phân chia quy định ĐKBĐS nằm rải rác nhiều văn khác nhau, điều chỉnh loại BĐS khác nhau, theo nguyên tắc khác tạo mâu thuẫn, bất cập thiếu thống Đó nguyên nhân dẫn đến khó khăn lúng túng q trình thực thi, làm giảm hiệu điều chỉnh pháp luật Do vậy, phương hướng để hoàn thiện pháp luật dân ĐKBĐS nước ta là: (i) bảo đảm tính đồng bộ, thống thơng qua việc hệ thống hóa quy định pháp luật hành quy định tập trung BLDS; (ii) hoàn thiện khái niệm BĐS khái niệm quyền tài sản luật dân để làm rõ đối tượng ĐKBĐS, qua bảo đảm hồ sơ pháp lý BĐS tạo lập đầy đủ, công khai, minh bạch 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Luật dân Luật Đăng ký bất động sản số quốc gia Luật quyền sở hữu tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa ban hành năm 2007, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản) Luật đãng kỷ bất động sản Nhật Bản ban hành năm 1899, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản) Luật đăng ký nhà nước đổi với quyền bắt động sản Cộng hoà liên bang Nga ban hành năm 1997, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản) Luật đãng kỷ bất động sản Hàn Quốc ban hành năm 1960, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản) Bộ luật dân Nhật Bản, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo Bộ luật dân sự) BLDS Bang Quêbec, Canada, (Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo Bộ luật dân sự) Bộ luật dân Cộng hịa Pháp (1998), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội II Các sách, viết tham khảo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, 2005, Báo cáo tỏng hợp kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng kỷ bất động sản (Tài liệu dự án JICA Việt Nam hỗ trợ thực hiện) Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa Luật (1995), Giáo trình luật La Mã, Hà Nội 10.Matsumoto Tsuneo (2007), Giới thiệu pháp luật đăng ký bất động sản, Nhật Bản, Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản” Bộ Tư pháp JICA phối họp tổ chức 1.Ngô Huy Cương, Góp phần bàn cải cách pháp luật Việt Nam 68 nay, Nxb Tư pháp, 2006 12.Nguyễn Đăng Sơn (2006), Đăng ký bất động sản, Tham luận Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản” 13.Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh 14.Nguyễn Ngọc Điện (2006), Đăng ký bất động sản vẩn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đên BĐS, Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản” 15.Nguvễn Ngọc Điện, cần xây dựng lại khái niệm “quyền tài sả n ” luật dân sự, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 50, tháng 3/2005 16.Nguyễn Thúy Hiền, “Mục tiêu, quan điểm phương hướng xây dựng Luật Đãng ký bất động sản ”, Tham luận Hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản Ưỷ ban Pháp luật Quốc hội tố chức Quảng Ninh, tháng 4/2006) 17.Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chể BĐS liền kề, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2006 18.Registering property Doing Bussiness in 2006: Creating Jobs, a copublication of the Worlđ Bank and the International Finance Corporation Từ: http://www.doingbusiness.org 19.Tài liệu giới thiệu cơng tác địa cơng tác cơng bố giao dịch BĐS Cộng hòa Pháp, dịch Nhà pháp luật Việt-Pháp 20.Trường Đại học Luật Hà Nội (2000), Từ điển Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (2000), Từ điển thuật ngữ luật học (Luật Dân sự; Tố tụng Dân sự; Hơn nhân Gia đình), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 22.Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình luật La Mã, Nxb Công 69 an nhân dân, Hà Nội 23.Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật dân Việt nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 24.Xaca Vacaxum Tori Aritdumi, Bình luận khoa học Bộ luật dân Nhật Bản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995 25.Các báo, nghiên cứu đăng Tuối Trẻ Online, Thanh Niên Online, Vietnamnet III Các văn pháp luật hành 26.Bộ luật dân sự; 27.Luật Đất đai năm 2003; 28.Luật Nhà ở; 29 Luật Bảo vệ phát triển rừng; 30.Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phú hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; 31.Nghị định 84/2007/NĐ-CP-ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 32.Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; 33.Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT; 34.Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 35.Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 6/9/2006 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Nghị định 90/2006/NĐ-CP; 70 36.Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở; 37.Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; 38.Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 Chính phủ thi hành Luật Bảo vệ phát triến rừng ... Chương Thực trạng phương hướng hoàn thiện pháp luật dân đăng ký bất động sản 2.1 Thực trạng pháp luật dân đăng kỷ bất động sản 2.2 Phương hưởng sổ giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản. .. 41 THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT DÂN S ự VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN .41 2.1 Thực trạng pháp luật dân đăng ký bất động s ả n .41 2.1.1 Tổng quan pháp luật đăng ký bất động. .. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đăng ký bất động sản 1.1.1 Quan niệm bất động sản phân loại bất động s ả n .6 1.1.2 Quan niệm đăng ký bất động sản