Giải pháp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dựa trên nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng trên địa bàn tỉnh đồng nai

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA THÁI DỖN HỊA GIẢI PHÁP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI DỰA TRÊN NHU CẦU VÀ KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI CHUYÊN NGÀNH MÃ SỐ NGÀNH : : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG 60.58.90 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 12 NĂM 2008 ii CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : TS NGUYỄN CÔNG THẠNH Cán chấm nhận xét : Cán chấm nhận xét : Luận văn thạc sĩ bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm iii TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC Tp HCM, ngày tháng năm 2008 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: THÁI DỖN HỊA Ngày, tháng, năm sinh: Phái: Nam Nơi sinh: Nghệ An 09/08/1978 Chuyên ngành: Công nghệ Quản lý xây dựng MSHV: 00806170 I- TÊN ĐỀ TÀI: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Nghiên cứu sách nhà xã hội - Khảo sát nhu cầu khả tài đối tượng sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai, thống kê kết - Khảo sát doanh nghiệp mức độ quan trọng yếu tố đầu tư nhà xã hội, thống kê kết - Phân tích hiệu đầu tư dự án nhà xã hội thành phần kinh tế xây dựng dựa nhu cầu khả tài đối tượng sử dụng sở dự án thí điểm nhà xã hội huyện Nhơn Trạch – tỉnh Đồng Nai - Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến hiệu đầu tư - Kiến nghị giải pháp để phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Đồng Nai III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 04.03.2008 IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ : 30.11.208 V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN : TS NGUYỄN CÔNG THẠNH iv CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS NGUYỄN CÔNG THẠNH CN BỘ MÔN QL CHUYÊN NGÀNH TS NGÔ QUANG TƯỜNG Nội dung đề cương luận văn thạc sĩ Hội đồng chuyên ngành thông qua TRƯỞNG PHÒNG ĐT – SĐH Ngày tháng năm TRƯỞNG KHOA QL NGÀNH GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh v HVTH: Thái Dỗn Hịa LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn tốt nghiệp này, nhận nhiều giúp đỡ từ bạn bè, đồng nghiệp; tận tình giúp đỡ thầy suốt q trình học tập trường Đại học Bách Khoa Tp Hồ Chí Minh; quan tâm tạo điều kiện quan, gia đình người thân Tất yếu tố tạo cho nguồn động lực lớn, giúp tơi theo đuổi hồn thành khóa học Xin chân thành cảm ơn Tiến sỹ Nguyễn Công Thạnh tận tình hướng dẫn, giúp đỡ cho tơi suốt q trình thực luận văn Xin chân thành cám ơn tất quý thầy cô Bộ môn thi công – khoa Xây dựng quý thầy cô trường Đại học Bách Khoa dìu dắt, hướng dẫn tơi trình học tập thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất người quan tâm, giúp đỡ để hoàn thành luận văn Trân trọng cám ơn! Tp.Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 11 năm 2008 Học viên: Thái Dỗn Hịa Lớp Cơng nghệ Quản lý Xây dựng -1 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh vi HVTH: Thái Dỗn Hịa TĨM TẮT NỘI DUNG Đề tài “Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai” thực giai đoạn tỉnh Đồng Nai bước đầu thực sách khuyến khích đầu tư nhà xã hội phục vụ cho cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang công nhân làm việc khu công nghiệp thuê thuê mua (mua trả góp) nhà xã hội Đề tài sử dụng số liệu dự án thí điểm nhà xã hội thực huyện Nhơn Trạch- tỉnh Đồng Nai Với kết thống kê giá thuê, thuê mua hàng tháng mà người sử dụng chấp nhận khả tài họ; tác giả lấy giá thuê, thuê mua làm sở để tính toán hiệu đầu tư dự án nhà xã hội; cộng với kết khảo sát ý kiến doanh nghiệp để từ đề xuất giải pháp để doanh nghiệp đầu tư nhà xã hội đạt hiệu mặt tài chính; yếu tố quan trọng để phát triển nhà xã hội địa bàn tỉnh Đồng Nai Các giải pháp đề xuất dành cho doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp kinh doanh nhà doanh nghiệp sử dụng lao động); giải pháp dành cho quyền nhà nước để có mơ hình thống sách hợp lý nhằm thu hút khuyến khích doanh nghiệp hưởng ứng tích cực việc đầu tư xây dựng nhà xã hội phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp cán bộ, công chức nhà nước công nhân -1 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh vi HVTH: Thái Dỗn Hịa ABSTRACT The research entitled “The solutions for social accommodation construction investment according to the needs and financial resources of the users in Dong Nai province” was carried out in the period at which Dong Nai province was initially executing its incentive policy of social accommodation construction investment for official cadres, civil servants, armed forces and employees working the industrial zones in Dong Nai province to lease or to buy social accommodation on installment plan The research employed the figures of the model social accommodation project in Nhon Trach district –Dong Nai province; basing on the statistical results of monthly accommodation rents and installments that the users could afford within their financial resources to work out the effect on social accommodation investment project, then proposed useful solutions for real estate firms and employers to attain financial effects on social accommodation investment, which is the most important factor for developing social accommodation in Dong Nai province Especially, the researcher suggested some solutions for governmental institutions to set up a united model, an appropriate policy to attract and encourage entrepreneurs to actively invest in social accommodation for lowincome people such as official cadres, civil servants and workers -2 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai viii GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa MỤC LỤC -PHẦN 1: THUYẾT MINH CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI I Giới thiệu II Lý hình thành đề tài III Mục tiêu nghiên cứu kết mong muốn 11 IV Phạm vi nghiên cứu 12 V Phương pháp nghiên cứu 13 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 15 I Các định nghĩa 16 II Khái quát tình hình nhà địa bàn tỉnh Đồng Nai 17 III Những nội dung nhà xã hội 28 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 I Sơ đồ nghiên cứu 36 II Thiết kế nghiên cứu 41 CHƯƠNG 4: XỬ LÝ DỮ LIỆU VÀ ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ 43 I Kết khảo sát người sử dụng 44 II Kết khảo sát doanh nghiệp 47 CHƯƠNG 5: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI DO CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ XÂY DỰNG 53 I Lý thuyết phân tìch kinh tế kỹ thuật 54 II Xác định giá thuê nhà trường hợp bảo toàn vốn đầu tư 63 Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh ix HVTH: Thái Dỗn Hịa III Xác định hiệu đầu tư trường hợp cho thuê với mức người sử dụng chấp nhận 74 IV Xác định hiệu đầu tư trường hợp cho thuê mua (mua trả góp) với mức người sử dụng chấp nhận 89 CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100 I Kết luận 101 II Kiến nghị hướng nghiên cứu 105 PHẦN 2: PHỤ LỤC 110 Phụ lục 1: Bảng thu thập thông tin dành cho người sử dụng 111 Phụ lục 2: Bảng thu thập thông tin dành cho doanh nghiệp 114 Phụ lục 3: Các bảng tính tốn 118 - ii - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh x HVTH: Thái Dỗn Hịa DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH Hình 1.1: Tháp nhu cầu Maslov’s Hình 1.2: Chỉ số giá nhà ở/thu nhập hộ gia đình số quốc gia Hình 2.1: Sơ đồ địa lý tỉnh Đồng Nai 17 Hình 2.2: Tỷ lệ đáp ứng nhà công nhân địa bàn tỉnh Đồng Nai 23 Hình 3.1: Sơ đồ nghiên cứu 36 Hình 3.2: Sơ đồ q trình tìm thơng tin 37 Hình 3.3: Tiến trình thực bảng câu hỏi nghiên cứu 39 Hình 4.1: Tỷ lệ đối tượng phản hồi phân theo đối tượng 44 Hình 4.2: Tỷ lệ đối tượng phản hồi phân theo số năm làm việc 44 Hình 4.3: Tỷ lệ có nhu cầu th thuê mua tổng số người có nhu cầu 45 Hình 4.4: Tỷ lệ chấp nhận mức giá thuê nhà 45 Hình 4.5: Tỷ lệ chấp nhận mức tăng giá thuê nhà hàng năm 46 Hình 4.6: Tỷ lệ chấp nhận mức giá thuê mua nhà 46 Hình 4.7: Tỷ lệ chấp nhận mức tăng giá thuê mua nhà hàng năm 46 Hình 4.8: Tỷ lệ đối tượng phản hồi phân theo cấp quản lý 47 Hình 4.9: Tỷ lệ đối tượng phản hồi phân theo kinh nghiệm 48 Hình 5.1: Biểu đồ dịng tiền 54 Hình 5.2: Biểu đồ ảnh hưởng suất chiết khấu mức tăng giá hàng năm đến giá thuê nhà 71 Hình 5.3: Biểu đồ ảnh hưởng suất chiết khấu mức tăng giá hàng năm đến giá thuê mua nhà 74 Hình 5.4: Biểu đổ ảnh hưởng suất chiết khấu đến số B/C 77 Hình 5.5: Biểu đồ ảnh hưởng thời gian cho thuê đến số IRR 77 Hình 5.6: Biểu đồ so sánh IRR phương án vay vốn không vay vốn 80 Hình 5.7: Biểu đồ so sánh trường hợp có ưu đãi khơng có ưu đãi thuế TNDN 82 Hình 5.8: Biểu đồ so sánh IRR hai phương án: có khơng có hỗ trợ chi phí đầu tư ban đầu 84 Hình 5.9: Biểu đồ so sánh hai trường hợp: không hỗ trợ chi phí+thuế TNDN 86 -x - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa 115 I Thông tin cá nhân doanh nghiệp: Vị trí, chức danh ơng/bà tổ chức tại: a Ban Giám đốc (lãnh đạo doanh nghiệp) b Lãnh đạo phòng/ban c Quản lý cấp thấp, kỹ sư Kinh nghiệm làm việc ông/bà: a Dưới năm b Từ 5-10 năm c Trên 10 năm Doanh nghiệp ơng/bà có hoạt động kinh doanh nhà hay khơng? a Có b Khơng II Phần thu thập ý kiến đánh giá ông/bà: Theo ý kiến cá nhân ông/bà, định đầu tư xây dựng nhà xã hội yếu tố đây, vui lòng cho biết mức độ quan tâm ông/bà yếu tố cách đánh dấu chéo (x) vào thích hợp nhất, sử dụng thang đo từ đến Ý nghĩa thang đo theo mức độ ảnh hưởng khác nhau: Không quan trọng Khá quan trọng Quan trọng Rất quan trọng Cực kỳ quan trọng STT Mức độ ảnh hưởng Các yếu tố YẾU TỐ TÀI CHÍNH Khả tài doanh nghiệp Doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi Thời gian thu hồi vốn - 115 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh 116 Mức lợi nhuận doanh nghiệp Chính sách ưu đãi (tài chính, thuế…) HVTH: Thái Dỗn Hịa nhà nước YẾU TỐ ĐẤT ĐAI Vị trí đất doanh nghiệp đầu tư Khả bồi thường giải tỏa nhanh chóng, thuận lợi YÊU TỐ QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC Quy mô dự án cho phép Số tầng tối đa cho phép 10 Mật độ cho phép 11 Chủng loại nhà dự án cho phép YẾU TỐ KHÁC 12 Thủ tục dự án 13 Về vấn đề quản lý sử dụng sau đầu tư 14 Cơng tác bảo trì, sửa chữa 15 Năng lực, kinh nghiệm đơn vị thiết kế 16 Năng lực, kinh nghiệm đơn vị thi công 17 Năng lực, kinh nghiệm đơn vị quản lý, sử dụng 18 Năng lực, kinh nghiệm đơn vị giám sát 19 Năng lực, kinh nghiệm đơn vị quản lý dự án 20 Các giải pháp kỹ thuật cho cơng trình 21 Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật phúc lợi cơng cộng ngồi hàng rào dự án (có sẵn hay khơng?) 22 Sự ủng hộ quyền địa phương - 116 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh 117 HVTH: Thái Dỗn Hịa q trình thực dự án 23 Hình ảnh công ty sau đầu tư 24 Đối tượng sử dụng nhà 25 Sự hiểu biết chủ đầu tư lĩnh vực xây dựng Xin chân thành cảm ơn hỗ trợ ông/bà! - 117 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai 118 GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa Phụ lục 3: CÁC BẢNG TÍNH TỐN Bảng 5.10: Phân tích tài trường hợp doanh nghiệp tính đủ chi phí, khơng có hỗ trợ vay vốn ưu đãi thuế TNDN – nhà cho thuê Chi phí Năm Năm quy đổi 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2 10 11 12 13 14 15 Chi phí đầu tư 7.000.000 Chi phí quản lý + bảo trì 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 tổng chi phí 7.000.000 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 khấu hao TSCĐ 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 Thu nhập Tiền thuê nhà hàng năm TN-CP -7.000.000 204.700 218.380 235.021 252.910 272.141 292.814 315.037 338.928 364.610 392.218 421.897 453.802 488.099 524.969 564.604 232.200 249.615 268.336 288.461 310.096 333.353 358.355 385.231 414.124 445.183 478.572 514.464 553.049 594.528 639.118 VAT Thuế TNDN LN sau thuế 10 11 -7.000.000 181.480 193.419 208.187 224.064 241.131 256.275 270.443 285.673 302.045 319.645 338.566 358.905 380.770 404.274 429.542 23.220 24.962 26.834 28.846 31.010 33.335 35.835 38.523 41.412 44.518 47.857 51.446 55.305 59.453 63.912 0 0 3.203 8.759 14.732 21.152 28.055 35.474 43.450 52.025 61.242 71.151 - 118 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 79.839 85.564 91.719 98.336 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 79.839 85.564 91.719 98.336 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 119 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 HVTH: Thái Dỗn Hịa 687.051 738.580 793.974 853.522 917.536 986.351 1.060.327 1.139.852 1.225.341 1.317.241 1.416.034 1.522.237 1.636.405 1.759.135 1.891.070 2.032.901 2.185.368 2.349.271 2.525.466 2.714.876 2.918.492 3.137.379 3.372.682 3.625.633 3.897.556 607.212 653.016 702.254 755.186 812.087 873.256 939.013 1.009.702 1.085.692 1.167.381 1.255.197 1.349.600 1.451.082 1.560.176 1.677.451 1.803.523 1.939.049 2.084.741 2.241.359 2.409.723 2.590.715 2.785.281 2.994.440 3.219.285 3.460.994 68.705 73.858 79.397 85.352 91.754 98.635 106.033 113.985 122.534 131.724 141.603 152.224 163.640 175.914 189.107 203.290 218.537 234.927 252.547 271.488 291.849 313.738 337.268 362.563 389.756 81.803 93.254 105.564 118.796 133.022 148.314 164.753 182.425 201.423 221.845 313.799 337.400 362.771 390.044 419.363 450.881 484.762 521.185 560.340 602.431 647.679 696.320 748.610 804.821 865.248 - 119 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai 456.704 485.904 517.293 551.037 587.312 626.307 668.227 713.291 761.735 813.812 799.795 859.976 924.671 994.218 1.068.982 1.149.352 1.235.750 1.328.628 1.428.472 1.535.805 1.651.187 1.775.223 1.908.561 2.051.900 2.205.990 GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa 120 Bảng 5.11: Phân tích tài trường hợp doanh nghiệp sử dụng vốn vay - nhà cho thuê Thu nhập Chi phí Năm Năm quy đổi 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí quản lý + bảo trì Trả nợ tiền vay tổng chi phí 6 10 11 12 13 14 15 16 17 2.100.000 637.000 2.737.000 622.300 607.600 592.900 578.200 563.500 548.800 534.100 519.400 504.700 649.800 638.835 626.215 613.751 601.455 589.339 577.417 565.703 554.214 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 khấu hao TSCĐ Tiền thuê nhà hàng năm VAT Thuế TNDN LN sau thuế 10 11 12 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 TN-CP 232.200 249.615 268.336 288.461 310.096 333.353 358.355 385.231 414.124 445.183 478.572 514.464 553.049 594.528 639.118 687.051 738.580 2.737.000 -697.600 -669.220 -637.879 -605.290 -571.359 -535.986 -499.063 -460.472 -420.090 112.218 141.897 173.802 208.099 244.969 284.604 327.212 373.016 23.220 24.962 26.834 28.846 31.010 33.335 35.835 38.523 41.412 44.518 47.857 51.446 55.305 59.453 63.912 68.705 73.858 0 0 0 0 28.055 35.474 43.450 52.025 61.242 71.151 81.803 93.254 -2.737.000 -440.820 -414.182 -384.713 -354.136 -322.369 -289.321 -254.898 -218.995 -181.503 319.645 338.566 358.905 380.770 404.274 429.542 456.704 485.904 - 120 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 91.719 98.336 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 HVTH: Thái Dỗn Hịa 121 91.719 98.336 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 793.974 853.522 917.536 986.351 1.060.327 1.139.852 1.225.341 1.317.241 1.416.034 1.522.237 1.636.405 1.759.135 1.891.070 2.032.901 2.185.368 2.349.271 2.525.466 2.714.876 2.918.492 3.137.379 3.372.682 3.625.633 3.897.556 422.254 475.186 532.087 593.256 659.013 729.702 805.692 887.381 1.255.197 1.349.600 1.451.082 1.560.176 1.677.451 1.803.523 1.939.049 2.084.741 2.241.359 2.409.723 2.590.715 2.785.281 2.994.440 3.219.285 3.460.994 79.397 85.352 91.754 98.635 106.033 113.985 122.534 131.724 141.603 152.224 163.640 175.914 189.107 203.290 218.537 234.927 252.547 271.488 291.849 313.738 337.268 362.563 389.756 105.564 118.796 133.022 148.314 164.753 182.425 201.423 221.845 313.799 337.400 362.771 390.044 419.363 450.881 484.762 521.185 560.340 602.431 647.679 696.320 748.610 804.821 865.248 517.293 551.037 587.312 626.307 668.227 713.291 761.735 813.812 799.795 859.976 924.671 994.218 1.068.982 1.149.352 1.235.750 1.328.628 1.428.472 1.535.805 1.651.187 1.775.223 1.908.561 2.051.900 2.205.990 - 121 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa 122 Bảng 5.12: Phân tích tài trường hợp doanh nghiệp ưu đãi thuế TNDN - nhà cho thuê Năm Năm quy đổi 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Chi phí Chi phí Chi phí đầu quản lý tư ban đầu + bảo trì Thu nhập tổng chi phí Tiền th nhà hàng năm Khấu hao TSCĐ TN-CP VAT Thuế TNDN LN sau thuế 10 11 7.000.000 7.000.000 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 91.719 98.336 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 91.719 98.336 232.200 249.615 268.336 288.461 310.096 333.353 358.355 385.231 414.124 445.183 478.572 514.464 553.049 594.528 639.118 687.051 738.580 793.974 853.522 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 7.000.000 204.700 218.380 235.021 252.910 272.141 292.814 315.037 338.928 364.610 392.218 421.897 453.802 488.099 524.969 564.604 607.212 653.016 702.254 755.186 23.220 24.962 26.834 28.846 31.010 33.335 35.835 38.523 41.412 44.518 47.857 51.446 55.305 59.453 63.912 68.705 73.858 79.397 85.352 0 0 5.611 7.095 8.690 10.405 12.248 14.230 16.361 18.651 21.113 47.519 -7.000.000 181.480 193.419 208.187 224.064 241.131 259.479 279.202 300.405 323.197 342.089 366.945 393.665 422.389 453.268 486.462 522.147 560.507 601.744 622.315 - 122 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 HVTH: Thái Doãn Hòa 123 917.536 986.351 1.060.327 1.139.852 1.225.341 1.317.241 1.416.034 1.522.237 1.636.405 1.759.135 1.891.070 2.032.901 2.185.368 2.349.271 2.525.466 2.714.876 2.918.492 3.137.379 3.372.682 3.625.633 3.897.556 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 812.087 873.256 939.013 1.009.702 1.085.692 1.167.381 1.255.197 1.349.600 1.451.082 1.560.176 1.677.451 1.803.523 1.939.049 2.084.741 2.241.359 2.409.723 2.590.715 2.785.281 2.994.440 3.219.285 3.460.994 91.754 98.635 106.033 113.985 122.534 131.724 141.603 152.224 163.640 175.914 189.107 203.290 218.537 234.927 252.547 271.488 291.849 313.738 337.268 362.563 389.756 53.209 59.326 65.901 72.970 80.569 88.738 125.520 134.960 145.108 156.018 167.745 180.352 193.905 208.474 224.136 240.972 259.071 278.528 299.444 321.929 346.099 667.125 715.296 767.079 822.746 882.589 946.919 988.074 1.062.416 1.142.333 1.228.245 1.320.599 1.419.880 1.526.608 1.641.340 1.764.676 1.897.263 2.039.794 2.193.015 2.357.727 2.534.793 2.725.139 - 123 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa 124 Bảng 5.13: Phân tích tài trường hợp doanh nghiệp hỗ trợ chi phí đầu tư - nhà cho thuê Chi phí Năm Năm quy đổi Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí quản lý + bảo trì 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 5.000.000 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 91.719 98.336 105.448 Thu nhập tổng chi phí 5.000.000 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 91.719 98.336 105.448 Tiền thuê nhà hàng năm Khấuhao TSCĐ 232.200 249.615 268.336 288.461 310.096 333.353 358.355 385.231 414.124 445.183 478.572 514.464 553.049 594.528 639.118 687.051 738.580 793.974 853.522 917.536 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 TN-CP VAT Thuế TNDN LN sau thuế -5.000.000 204.700 218.380 235.021 252.910 272.141 292.814 315.037 338.928 364.610 392.218 421.897 453.802 488.099 524.969 564.604 607.212 653.016 702.254 755.186 812.087 10 11 -5.000.000 181.480 193.419 208.187 224.064 241.131 256.275 270.443 285.673 302.045 319.645 338.566 358.905 380.770 404.274 429.542 456.704 485.904 517.293 551.037 587.312 23.220 24.962 26.834 28.846 31.010 33.335 35.835 38.523 41.412 44.518 47.857 51.446 55.305 59.453 63.912 68.705 73.858 79.397 85.352 91.754 0 0 3.203 8.759 14.732 21.152 28.055 35.474 43.450 52.025 61.242 71.151 81.803 93.254 105.564 118.796 133.022 - 124 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 HVTH: Thái Dỗn Hịa 125 986.351 1.060.327 1.139.852 1.225.341 1.317.241 1.416.034 1.522.237 1.636.405 1.759.135 1.891.070 2.032.901 2.185.368 2.349.271 2.525.466 2.714.876 2.918.492 3.137.379 3.372.682 3.625.633 3.897.556 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 873.256 939.013 1.009.702 1.085.692 1.167.381 1.255.197 1.349.600 1.451.082 1.560.176 1.677.451 1.803.523 1.939.049 2.084.741 2.241.359 2.409.723 2.590.715 2.785.281 2.994.440 3.219.285 3.460.994 98.635 106.033 113.985 122.534 131.724 141.603 152.224 163.640 175.914 189.107 203.290 218.537 234.927 252.547 271.488 291.849 313.738 337.268 362.563 389.756 148.314 164.753 182.425 201.423 221.845 313.799 337.400 362.771 390.044 419.363 450.881 484.762 521.185 560.340 602.431 647.679 696.320 748.610 804.821 865.248 626.307 668.227 713.291 761.735 813.812 799.795 859.976 924.671 994.218 1.068.982 1.149.352 1.235.750 1.328.628 1.428.472 1.535.805 1.651.187 1.775.223 1.908.561 2.051.900 2.205.990 - 125 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa 126 Bảng 5.14: Phân tích tài trường hợp doanh nghiệp hỗ trợ chi phí đầu tư ưu đãi thuế TNDN - nhà cho thuê Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Năm quy đổi 2 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Chi phí đầu tư 5.000.000 Chi phí Thu nhập Chi phí quản lý + bảo trì Tiền thuê nhà hàng năm Khấu hao TSCĐ 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 91.719 98.336 tổng chi phí 5.000.000 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 79.839 85.564 91.719 98.336 232.200 249.615 268.336 288.461 310.096 333.353 358.355 385.231 414.124 445.183 478.572 514.464 553.049 594.528 639.118 687.051 738.580 793.974 853.522 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 TN-CP -5.000.000 204.700 218.380 235.021 252.910 272.141 292.814 315.037 338.928 364.610 392.218 421.897 453.802 488.099 524.969 564.604 607.212 653.016 702.254 755.186 VAT Thuế TNDN 10 23.220 24.962 26.834 28.846 31.010 33.335 35.835 38.523 41.412 44.518 47.857 51.446 55.305 59.453 63.912 68.705 73.858 79.397 85.352 5.611 7.095 8.690 10.405 12.248 14.230 16.361 18.651 21.113 47.519 LN sau thuế 11 -5.000.000 181.480 193.419 208.187 224.064 241.131 259.479 279.202 300.405 323.197 342.089 366.945 393.665 422.389 453.268 486.462 522.147 560.507 601.744 622.315 - 126 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Công Thạnh 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 105.448 113.095 121.314 130.150 139.649 149.860 160.837 172.637 185.323 198.959 213.619 229.378 246.319 264.530 284.107 305.153 327.777 352.098 378.242 406.348 436.562 HVTH: Thái Dỗn Hịa 127 917.536 986.351 1.060.327 1.139.852 1.225.341 1.317.241 1.416.034 1.522.237 1.636.405 1.759.135 1.891.070 2.032.901 2.185.368 2.349.271 2.525.466 2.714.876 2.918.492 3.137.379 3.372.682 3.625.633 3.897.556 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 280.000 812.087 873.256 939.013 1.009.702 1.085.692 1.167.381 1.255.197 1.349.600 1.451.082 1.560.176 1.677.451 1.803.523 1.939.049 2.084.741 2.241.359 2.409.723 2.590.715 2.785.281 2.994.440 3.219.285 3.460.994 91.754 98.635 106.033 113.985 122.534 131.724 141.603 152.224 163.640 175.914 189.107 203.290 218.537 234.927 252.547 271.488 291.849 313.738 337.268 362.563 389.756 53.209 59.326 65.901 72.970 80.569 88.738 125.520 134.960 145.108 156.018 167.745 180.352 193.905 208.474 224.136 240.972 259.071 278.528 299.444 321.929 346.099 - 127 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai 667.125 715.296 767.079 822.746 882.589 946.919 988.074 1.062.416 1.142.333 1.228.245 1.320.599 1.419.880 1.526.608 1.641.340 1.764.676 1.897.263 2.039.794 2.193.015 2.357.727 2.534.793 2.725.139 GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa 128 Bảng 5.15: Phân tích tài trường hợp tính đầy đủ chi phí khơng có hỗ trợ - nhà cho thuê mua Năm Năm quy đổi Chi phí đầu tư ban đầu 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2 10 11 12 13 14 15 7.000.000 Chi phí Chi phí quản lý + bảo trì 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 Thu nhập Thuế TNDN VAT tổng chi phí Tiền thuê nhà hàng năm Khấu hao TSCĐ 7.000.000 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 1.400.000 330.000 363.000 399.300 439.230 483.153 531.468 584.615 643.077 707.384 778.123 855.935 941.529 1.035.681 1.139.250 1.253.174 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 LN sau thuế TN-CP -5.600.000 302.500 331.765 365.985 403.679 445.198 490.929 541.298 596.773 657.871 725.158 799.260 880.866 970.731 1.069.691 1.178.661 10 33.000 36.300 39.930 43.923 48.315 53.147 58.462 64.308 70.738 77.812 85.594 94.153 103.568 113.925 125.317 0 0 6.066 18.658 32.527 47.801 64.623 83.148 103.550 126.016 150.756 177.999 11 -5.600.000 269.500 295.465 326.055 359.756 396.883 431.717 464.179 499.939 539.331 582.723 630.518 683.163 741.147 805.010 875.345 - 128 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn Cơng Thạnh HVTH: Thái Dỗn Hịa 129 Bảng 5.16: Phân tích tài trường hợp tính doanh nghiệp hỗ trợ chi phí xây dựng - nhà cho thuê mua Chi phí Năm Năm quy đổi Thu nhập Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí quản lý + bảo trì tổng chi phí Tiền th nhà hàng năm 2009 5.000.000 5.000.000 1.400.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 10 11 12 13 14 15 27.500 330.000 363.000 399.300 439.230 483.153 531.468 584.615 643.077 707.384 778.123 855.935 941.529 1.035.681 1.139.250 1.253.174 27.500 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 31.235 33.315 35.551 37.955 40.539 43.317 46.303 49.514 52.965 56.675 60.663 64.950 69.559 74.513 Khấu hao TSCĐ 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 466.667 TN-CP VAT Thuế TNDN LN sau thuế 12 13 14 -3.600.000 140.000 -3.740.000 302.500 331.765 365.985 403.679 445.198 490.929 541.298 596.773 657.871 725.158 799.260 880.866 970.731 1.069.691 1.178.661 33.000 36.300 39.930 43.923 48.315 53.147 58.462 64.308 70.738 77.812 85.594 94.153 103.568 113.925 125.317 0 0 6.066 18.658 32.527 47.801 64.623 83.148 103.550 126.016 150.756 177.999 269.500 295.465 326.055 359.756 396.883 431.717 464.179 499.939 539.331 582.723 630.518 683.163 741.147 805.010 875.345 - 129 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai ... HÌNH NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI III NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI - 15 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai. .. DUNG Đề tài ? ?Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai? ?? thực giai đoạn tỉnh Đồng Nai bước đầu thực sách khuyến khích đầu tư nhà xã hội phục... nhu cầu an tồn, nhu cầu xã hội, nhu cầu tơn trọng, nhu cầu tự thể -3 - Luận văn thạc sĩ: Giải pháp đầu tư xây dựng nhà xã hội dựa nhu cầu khả tài người sử dụng địa bàn tỉnh Đồng Nai GVHD: TS Nguyễn