Phân tích chi phí gia tăng do trễ tiến độ đối với một số dự án xây dựng tại tp hồ chí minh

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA NGƠ THANH TUẤN PHÂN TÍCH CHI PHÍ GIA TĂNG DO TRỄ TIẾN ĐỘ ĐỐI VỚI MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG TẠI TPHCM Chuyên ngành : CÔNG NGHỆ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG Mã ngành : 60.58.90 LUẬN VĂN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2006 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : TS Phan Đức Dũng Cán chấm nhận xét : Cán chấm nhận xét : Luận văn thạc sĩ bảo vệ HỘI ĐỒNG CHẤM BẢO VỆ LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA, ngày tháng năm TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA PHÒNG ĐÀO TẠO SĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP – TỰ DO – HẠNH PHÚC Tp HCM, ngày tháng năm 2006 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGÔ THANH TUẤN Phái: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 05-07-1979 Nơi sinh: Đồng Tháp Chuyên ngành: Công nghệ & Quản lý Xây Dựng MSHV:00804228 I- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích chi phí gia tăng trễ tiến độ số dự án xây dựng TPHCM II- NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG: - Tìm hiểu nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án xây dựng TPHCM xác định mức độ ảnh hưởng chúng dự án chung cư, nhà cao tầng, cao ốc văn phòng - Xác định mức độ ảnh hưởng nhân tố làm gia tăng chi phí dự án cơng trình trễ tiến độ dự án xây dựng TPHCM - Phân tích kinh tế giá trị chi phí gia tăng theo thời gian bị trễ tiến độ - Xác định mối liên hệ phần kinh phí gia tăng trễ tiến độ thời gian trễ tiến độ - Các ý kiến đề xuất III- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ : 06-02-2006 IV- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ:06-07-2006 V- CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS PHAN ĐỨC DŨNG CÁN BỘ HƯỚNG DẪN CHỦ NGHIỆM NGÀNH CN BỘ MÔN QL CHUYÊN NGÀNH TS PHAN ĐỨC DŨNG Nội dung đề cương luận văn thạc sĩ Hội đồng chuyên ngành thơng qua TRƯỞNG PHỊNG ĐT – SĐH Ngày tháng năm TRƯỞNG KHOA QL NGÀNH LỜI CẢM ƠN Quá trình thực Luận Văn Thạc Sĩ trình vận dụng kiến thức tổng hợp, kiến thức thực tiễn , kiến thức Quý Thầy cô Trường ĐHBK TPHCM truyền đạt suốt thời gian học viên theo học Chương trình đào tạo Cao học Ngành Cơng Nghệ Quản lý xây dựng để thực cụ thể vấn đề nghiên cứu Trong trình thực Luận Văn, may mắn vinh dự Thầy giáo – TS Phan Đức Dũng nhiệt tình hướng dẫn có ý kiến góp ý q giá giúp cá nhân tơi kịp thời có định hướng phương pháp giải vấn đề Luận Văn Đặc biệt vấn đề nghiên cứu Luận văn có giao thoa kinh tế kỹ thuật Tôi xin gửi lời cám ơn chân thành đến TS Phan Đức Dũng, người thầy hướng dẫn giúp đỡ nhiều việc thực Luận Văn Bên cạnh đó, tơi chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, Quý Thầy Cô Trường ĐH Bách Khoa TPHCM việc tạo điều kiện cho học viên tham gia nghiên cứu khoa học Quý Thầy Cô ln tận tâm , nhiệt tình việc truyền đạt kiến thức niềm say mê nghiên cứu, áp dụng kiến thức học vào thực tiễn cho học viên Tôi xin chân thành cám ơn Công ty Apave Việt Nam Đông Nam Á, quan nơi làm việc, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập chương trình Cao học thực Luận văn Xin cám ơn nhân viên Nhà quản lý Công ty tham gia thực dự án Chung cư, nhà cao tầng TPHCM; bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ việc thu thập số liệu, trả lời Bảng câu hỏi để hoàn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình , bạn bè hỗ trợ, động viên tơi nhiều suốt khóa học q trình thực Luận Văn TP Hồ Chí Minh ngày 06 tháng 07 năm 2006 Người thực Luận Văn NGÔ THANH TUẤN ABSTRACT The construction industry is one of the most important industries in Vietnam, playing an important role in the economy (Bloomberg News, 2003) According to popular communication resource recently, Hochiminh City is a place receiving the largest capital Of Development Support (ODA) in Vietnam, but the rate of using funds is very slow because of the delay of projects For many years, in Hochiminh City, most of the construction projects have been delayed Thus, the cost of these projects has been overturned, affecting project objectives Therefore, the challenge of what make schedule delays of construction project, and how to handle construction project will end up with forecasted schedule The its cost increases and its time extends make many projects have adding value over limit (20-30% of total investment), in this situation, the clients have to change the previous project, that resulted in the complete time of project A construction project is acknowledged as successful when it is completed on time, within budget and satisfying requirements of qualification However, schedule of the construction project is a difficult problem There are a lot of researches about this problem that have practiced in many countries in the world such as: Baldwin & Maithei (1971 - in United States), Sullivan & Harris (1986 - in United Kingdom), Ogunlana (1996 - in Thailand), Battaineh (2002 - in Jordan), Nguyen Duy Long & Luu Truong Van (2003 - in Vietnam) There are many causes analyzed by specialists, such as: design change, construction site is unavailable, unsuccessful in project managements; the policies are unsuitable, lack of budge, ability of contractor But there aren’t the research of examing cost overrun because of project schedule Realizing the important of the problems above , the author has studied the subject named: ‘’ Analysing the overrun of cost because the contruction projects is schedule delayed in Hochiminh city “ Causes of delay are analyzed by specialists, data of the construction projects built in Hochiminh City above and now, the theory of project management Author send the questionaire to specialists operating in apartment building , office building, high-rise building and analyzing the results From there, author examine causes of delay and factors making cost overrun because of it Following, author will analyse the value of cost overrun for each factor and realizing connection between times and cost when the project schedule is delayed Realizing connection between schedule and cost will help project managees to mine project schedule moreover In the ISO book has a sentence “ You always have the best result if you good the work first” It’s mean you have to work with high exactitude, reality, logic and ability With quite general study objectives and scopes, in context of limit resources and times, this research surely have some limittations However, author hopes that the result of the research may be useful in project management works and there are a lot of next researchs based on it TÓM TẮT NỘI DUNG Công nghiệp xây dựng ngành công nghiệp quan trọng Việt Nam, chiếm tỉ trọng lớn kinh tế quốc dân (Bloomberg News, 2003) Theo tin tức từ phương tiện truyền thông đại chúng thời gian gần đây, TP Hồ chí minh nơi nhận nguồn vốn hỗ trợ phát triển lớn nước, nhiên tốc độ giải ngân lại chậm ảnh hưởng tiến độ dự án Trong nhiều năm nay, công trình xây dựng TPHCM thường xuyên bị trễ tiến độ, tăng chi phí, làm ảnh hưởng đến mục tiêu dự án Vì , toán đặt ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, làm để công trình xây dựng thực đảm bảo tiến độ.Thời gian thực kéo dài làm cho nhiều dự án vượt chi phí từ 20 đến 30% so với tổng mức đầu tư Trong trường hợp này, nhiều nhà đầu tư phải điều chỉnh dự án so với kế hoạch ban đầu, vấn đề tiến độ nguyên nhân chủ yếu Một công trình xây dựng xem thành công hoàn thành theo tiến độ, nằm chi phí dự trù thõa mãn yêu cầu kỹ thuật, chất lượng Tuy nhiên , việc đảm bảo tiến độ công trình xây dựng vấn đề khó khăn Đã có nhiều nghiên cứu vấn đề thực nhiều quốc gia giới : Baldwin & Maithei (1971 - United States), Sullivan & Harris (1986 - United Kingdom), Ogunlana (1996 - Thailand), Battaineh (2002 - Jordan), Nguyen Duy Long & Luu Truong Van (2003 - Vietnam) Có nhiều nguyên nhân gây trễ tiến độ phân tích chuyên gia, chẳng hạn : thay đổi thiết kế, mặt thi công không sẵn sàng, quản lý dự án không hiệu quả, yếu tố trị, thiếu hụt tài lực Nhà thầu Tuy nhiên chưa có nghiên cứu xác định cụ thể chi phí gia tăng công trình trễ tiến độ Từ vấn đề nêu trên, tác giả thực đề tài : ‘’Phân tích chi phí gia tăng trễ tiến độ số dự án xây dựng TPHCM ‘’ Các nguyên nhân gây trễ tiến độ xác định dựa nghiên cứu trước chuyên gia, liệu thu thập từ dự án thực tế thực TPHCM, lý thuyết quản lý dự án Tác giả gửi bảng câu hỏi liên quan đến vấn đề nghiên cứu đến chuyên gia hoạt động dự án chung cư, hộ cao tầng, cao ốc văn phòng phân tích số liệu từ kết thu thập Từ xác định nguyên nhân gây trễ tiến độ nhân tố tác động trực tiếp đến chi phí gia tăng trễ tiến độ Tiếp theo , tác giả tiến hành phân tích chi phí gia tăng nhân tố gây tìm mối liên quan chi phí gia tăng trễ tiến độ thời gian trễ tiến độ Nhận thức mối liên hệ chi phí gia tăng công trình trễ tiến độ thời gian trễ tiến độ giúp nhà quản lý dự án quan tâm đến việc quản lý tiến độ dự án Trong tài liệu ISO có câu : ‘’Bạn luôn nhận kết tốt đẹp bạn có khởi đầu tốt đẹp’’Nghóa bạn thực công việc quản lý cách đắn, có tâm, khoa học khả chuyên môn có nhiều hội dẫn đến thành công Với mục tiêu phạm vi nghiên cứu tổng quát, điều kiện nguồn lực thời gian giới hạn , nghiên cứu tránh khỏi hạn chế định Tuy nhiên, tác giả hy vọng kết nghiên cứu giúp ích cho công tác quản lý dự án xây dựng sở để thực nhiều nghiên cứu MỤC LỤC NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ ……………………………………………………… ……………3i LỜI CÁM ƠN…………………………………………………………………….…………… …………4i TÓM TẮT NỘI DUNG …………… ………………………………………….…………… …………5i MỤC LỤC…………… …………… ………………………………………….…………… …………9i CHƯƠNG I : GIỚI THIỆU …………… ……………………………………………… …………Trang I.1 T quan …………… …………………………………………………………… …………Trang I.2 Cơ sở hình thành đề tài …………………………………………………………… …………Trang I.3 Mục tiêu nghiên cứu …………………………………………………………… …… …….Trang 10 I.4 Cơ sở nghiên cứu ………………… …………………………………………… …… …….Trang 10 I.5 Giới hạn nghiên cứu ………………………… …………………………… …… …….Trang 11 I.6 Phương pháp công cụ nghiên cứu ………………… …………….………… …… …….Trang 11 CHƯƠNG II : KHẢO LƯC CÁC VẤN ĐỀ ĐÃ NGHIÊN CỨU …………… …………….…Trang 13 II.1 Các khái niệm tiến độ xây dựng chi phí dự án …………………………… …… …Trang 13 II.1.1 Tiến độ xây dựng ……………………………………………………… ……… …… …Trang 13 II.1.2 Các nghiên cứu trước tiến độ xây dựng chi phí dự án …… ……… …… …Trang 14 II.2 Sơ lược nghiên cứu tương tự nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án xây dựng …………………………………………………………… …………… ……… …… …Trang 17 II.2.1 Các nghiên cứu giới …………………………………….… ……… …… …Trang 17 II.1.2 Các nghiên cứu Việt Nam …………………………………….… ………… …… …Trang 18 CHƯƠNG III : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ………………………… … …………….…Trang 22 III.1 Phương pháp xác định nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án chung cư, cao ốc hộ, cao ốc Văn phòng TPHCM ……………………………… ……………………… …… …Trang 22 III.2 Phương pháp xác định nguyên nhân làm tăng chi phí trễ tiến độ …….……… …Trang 23 III.3 Phương pháp khảo sát bảng câu hỏi …………………………………….……… …Trang 24 III.3.1 Giới thiệu ……………………… …………………………………… ……… …… …Trang 24 III.3.2 Mẫu nghiên cứu.…… ……… …… …….…… ……… ………… …… ………Trang 25 III.3.3Thang ño.…………………………………………………………….… ……… …… …Trang 26 III.3.4 Bảng câu hỏi ……………………………………………………….… ……… …… …Trang 26 III.3.4.1 Thiết kế bảng câu hỏi ……………………………… ………….… ……… …… …Trang 27 III.3.4.2 Kiểm tra thử nghiệm bảng câu hỏi-Phỏng vấn thử (Pilot test) … ………… …Trang 27 III.3.4.3 Thực việc gửi bảng câu hỏi … ……………………………………………… …Trang 28 CHƯƠNG IV : PHÂN TÍCH DỮ LIỆU …………… ……………………… ……………… …Trang 30 IV.1 Phân tích thống kê …………………………… …………………… ………………… …Trang 30 IV.2 Phân tích kết thống kê nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án chung cư, nhà cao tầng TPHCM……… ………………………………………………… ……… …… …Trang 32 IV.2.1 Phân tích thống kê miêu tả …… …… …………………………………….… …… …Trang 32 IV.2.1 Phân tích đánh giá trung bình từ tổng thể …… …… ……………….…….… …… …Trang 32 IV.2.2 Phân tích khác biệt đánh giá lónh vực hoạt động đối tượng vấn nguyên nhân gây trễ tiến độ …… …… ….….…… …… ………………….… …… …Trang 34 IV.2.2 Các kết luận nguyên nhân gây trễ tiến độ …….…………….…….… …… …Trang 37 IV.3 Phân tích kết thống kê nhân tố tác động trực tiếp đến chi phí gia tăng trễ tiến độ dự án chung cư, nhà cao tầng TPHCM… …… ………………….… …… …Trang 39 IV.3.1 Phân tích thống kê miêu tả …… …… …………………………………….… …… …Trang 39 IV.3.1.1 Phân tích đánh giá trung bình từ tổng thể …… … ……………….…….… …… …Trang 39 IV.3.1.2 Phân tích khác biệt đánh giá lónh vực hoạt động đối tượng vấn nhân tố tác động trực tiếp đến chi phí gia tăng dự án … ………………….… …… …Trang 41 IV.3.2 Các kết luận nhân tố tác động trực tiếp đến chi phí giá tăng dự án … Trang 44 CHƯƠNG V : PHÂN TÍCH KINH TẾ ĐỐI VỚI CÁC GIÁ TRỊ CHI PHÍ TĂNG THEO THỜI GIAN TRỄ TIẾN ĐỘ …………… ……………… ……… …………….………………….……….…Trang 47 V.1 Giới thiệu…………………………….………………………… ………………….…… …Trang 47 V.2 Các để tiến hành phân tích 48 ………………………… ………………….…… …Trang V.2.1 Căn vào Quy định hành Nhà Nước quản lý đầu tư xây dựng.…….…Trang 48 V.2.2 Căn vào kết thu từ bảng câu hỏi, nghiên cứu trước ……….….Trang49 … V.2.3 Căn vào số liệu thu thập từ dự án thực tế … ……….… ……….…….Trang49 V.3 Phân tích kinh tế giá trị chi phí tăng theo thời gian trễ tiến độ 49 …….…… …Trang V.3.1 Các ký hiệu quy ước…………………………………………………… ……… …… …Trang 49 V.3.2 Xác định chi phí gia tăng kéo dài thời gian tạm cư dự án Chung cư TĐC chịu trách nhiệm thiệt hại khách hàng trễ tiến độ dự án kinh doanh …… …Trang51 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng Điều 13 - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2006 quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình trường hợp sau: - Xuất yếu tố bất khả kháng thiên tai động đất, bão, lũ lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh có nguy xảy chiến tranh - Do biến động bất thường giá nguyên vật liệu, thay đổi tỷ giá hối đoái phần vốn có sử dụng ngoại tệ Nhà Nước ban hành chế độ, sách có quy định thay đổi mặt giá đầu tư xây dựng công trình - Do người định đầu tư Chủ đầu tư thay đổi thấy xuất yếu tố đem lại hiệu kinh tế – xã hội cao dự án - Khi quy hoạch xây dựng duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án Do sản phẩm xây dựng sản phẩm mang tính riêng lẻ , tiến độ thi công chịu ảnh hưởng thiên nhiên, thời tiết Thời điểm chọn khởi công công trình yếu tố dựa vào thời gian cần thiết phải phục vụ dự án, xét đến yếu tố thời tiết, không hiệu công trình có 2-3 tầng hầm triển khai thi công giai đoạn mùa mưa Do đặc điểm rủi ro xuất vào thời điểm , nên tiến độ dự án kéo dài xác suất xuất rủi ro lớn chi phí cần thiết để thực dự án có nguy tăng cao CHƯƠNG : PHÂN TÍCH CHI PHÍ GIA TĂNG THEO THỜI GIAN TRỄ TIẾN ĐỘ ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN CỤ THỂ VI.1 Đối với dự án Chung cư Tái định cư: VI.1.1 Dự án thông số tính toán: HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 67 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng Các dự án xây dựng nhà cao tầng TPHCM thường có số tầng xây dựng từ 10 đến 20 tầng Đặc biệt số lượng cao ốc từ 12 – 15 tầng phổ biến Quy định cao ốc 15 tầng phải thông qua UBND TP Hội đồng kiến trúc sư TP , dẫn đến việc nhà đầu tư muốn tránh thủ tục muốn đẩy nhanh tiến độ thực dự án , phải chọn qui mô tối đa 15 tầng Dự án Chung cư tái định cư lựa chọn để phân tích chi phí gia tăng trễ tiến độ dự án Chung cư cao 14 tầng Quận 11, tổng diện tích sàn xây dựng 15.416m2 với tổng số hộ dự kiến 145 hộ dân số dự kiến 580 người Các thông số việc tính toán sau: - Giá trị xây lắp dự án(GXL) đồng -Tiến độ thi công theo tKH tháng đồng/căn hộ - Giá bố trí tái định cư (D) - Giá bán hộ (GB) đồng - Số hộ (n) hộ - Hệ số chi phí QLDA (h1) % - Chi phí QLDA (G1) đồng - Hệ số chi phí giám sát thi công (h2) % - Chi phí giám sát thi công (G2) đồng -Lãi vay ngân hàng(r) %/tháng - Thời gian trễ tiến độ (t) thaùng 39,610,668,000 12 1,500,000 620,000,000 145 2.6338% 1,043,256,983 1.4250% 564,466,931 1% - Lạm phát bình quân năm (VNĐ) % 7% VI.1.2 Xác định Z1(t): chi phí tăng kéo dài thời gian tạm cư dự án Chung cư tái định cư: ⎡⎢ ⎤⎥ Z (t ) = Dn − r ⎢ (1+ r) t ⎥ ⎣ HVTH : Ngô Thanh Tuấn ⎦ Trang 68 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng Với thông số ta xác định được: Z1(t)=1.643.382.310 VNĐ VI.1.3 Xác định Z2(t): chi phí tăng tăng chi phí quản lý dự án giám sát xây dựng Z21(t):chi phí QLDA Z 21 (t ) = h * t * G XL + t)(1 + r) t (t KH Với thông số ta xác định được: Z21(t)=567.621.030 VNĐ Z22(t):chi phí giám sát xây dựng Z 22 (t ) = h * t * G XL + t)(1 + r) t (t KH Với thông số ta xác định được: Z22(t)=307.118.291 VNĐ Z2(t) = Z21(t)+ Z22(t) =874.739.321 VNĐ VI.1.4 Xác định Z3(t): chi phí tăng yếu tố lạm phát t h * g (1 + ) * G XL 12 Z (t ) = (1 + r) t Trong h3 hệ số chịu ảnh hưởng lạm phát so với giá bán hộ xác định theo kinh nghiệm người phân tích , đặc điểm thị trường, dự án thời gian trễ tiến độ dự án Trong trường hợp này, chọn h3 = 0.3 Khi với thông số ta xác định được: Z3t)=1.101.275.000 VNĐ VI.1.5 Xác định Z4(t): chi phí tăng ảnh hưởng đến kế họach thực dự án khác Chủ đầu tư Z41(t): chi phí tăng cường nhân lực quản lý ⎡⎢ ⎤⎥ Z (t ) = Lm 1− 41 r ⎢ (1+ r)t ⎥ HVTH : Ngô Thanh Tuấn ⎣ ⎦ Trang 69 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng Trong đó: m số lượng nhân bị ảnh hưởng đến kế hoạch thực dự án khác L: chi phí lương phụ cấp cho cá nhân làm việc hàng tháng Trong trường hợp này, giả thiết m=5, L=6.000.000 VNĐ Khi với thông số ta xác định được: Z41(t)=201.845.836 VNĐ Z42(t): chi phí Chủ đầu tư thay đổi kế hoạch voán Z ⎡⎢ ⎤⎥ (t ) = h G 1− 42 XL r ⎢ (1+ r)t ⎥ ⎣ ⎦ Trong h4 hệ số phản ánh kế hoạch vốn bị thay đổi dựa GXL xác định theo dự án cụ thể Trong trường hợp này, chọn h4 = 0.3 Khi với thông số ta xác định được: Z42 (t)=1.814.594.065 VNĐ Z43(t): chi phí phải thay đổi kế hoạch thực dự án Một số dự án liên quan không triển khai khâu lập kế hoạch cho dự án hoàn tất Hoặc phải điều chỉnh kế hoạch thực dự án khác Chủ đầu tư Giá trị chi phí không lớn so với chi phí tăng cường nhân lực quản lý hay chi phí Chủ đầu tư thay đổi kế hoạch vốn xác định xác dự án cụ thể Trong phạm vi ngân sách dự án kinh doanh, khoản chi phí gia tăng không đáng kể so với khoản chi phí gia tăng phân tích, ta bỏ qua giá trị mà không làm ảnh hưởng đáng kể đến chi phí gia tăng dự án trễ tiến độ Z4(t) = Z41(t) + Z42(t) + Z43(t) = 2.016.439.901VNÑ VI.1.6 Xác định Z5(t): chi phí tăng Chủ đầu tư phải trả lãi vay ngân hàng vốn đầu tư quay vòng chậm Trong đa số trường hợp Chủ đầu tư sử dụng vốn vay để kinh doanh Như theo phân tích tài (tương tự trường hợp dự án tái định cư sử dụng vốn HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 70 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng vay) Chủ tư phải chịu chi phí gia tăng kéo dài thời gian trả lãi ngân hàng khoản là: Z5(t) = 442.917.989 VNĐ VI.1.7 Xác định Z6(t): chi phí tăng Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với rủi ro (nếu có) thời gian kéo dài dự án Gồm có khoản chi phí : Z61(t):chi phí tăng Nhà Nước có điều chỉnh đơn giá xây dựng ( công trình sử dụng vốn ngân sách) Z62(t): chi phí tăng có thay đổi sách, quy hoạch Z63(t): chi phí tăng DA chịu ảnh hưởng rủi ro khách quan (thiên nhiên, thời tiết,…) Đây khoản mục chi phí có biên độ dao động lớn Do việc phân tích trường hợp tổng quát đem lại cho kết nghiên cứu biên độ dao động lớn Giá trị gia tăng chi phí xác định chi tiết dự án cụ thể Tuy nhiên , bước xác định thông số để giải vấn đề, người phân tích phải luôn đề cập đến yếu tố VI.2 Đối với dự án kinh doanh hộ cao tầng , cao ốc Văn phòng: VI.2.1 Dự án thông số tính toán: Để có sở so sánh, đánh giá mức độ gia tăng chi phí dự án trễ tiến độ, dự án thứ hai lựa chọn để phân tích dự án kinh doanh hộ cao tầng có quy mô nhà đầu tư kinh doanh địa ốc Mục tiêu dự án thay đổi thay bố trí tái định cư cho dân chuyển sang bán hộ Các thông số việc tính toán sau: - Giá trị xây lắp dự án đồng 39,610,668,000 -Tiến độ thi công theo kế hoạch tháng 12 - Giá bán hộ đồng HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 71 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng 620,000,000 - Số hộ - Hệ số chi phí QLDA - Chi phí QLDA - Hệ số chi phí giám sát thi công - Chi phí giám sát thi công -Lãi vay ngân hàng - Thời gian trễ tiến độ (t) _Giá trị chịu ảnh hưởng lạm phát - Lạm phát bình quân năm (VNĐ) hộ % đồng % đồng % /tháng 145 2.6338% 1,043,256,983 1.4250% 564,466,931 1% tháng đồng 26,970,000,000 % 7% VI.2.2 Xác định Z1(t): chi phí tăng chịu trách nhiệm thiệt hại khách hàng bàn giao công trình trễ dự án kinh doanh Để mua chung cư, khách hàng phải đặt trước hàng trăm triệu đồng (khoảng 30% giá trị hộ) Trong giá m2 hộ chung cư cao cấp dao động từ 6,5 triệu đồng đến 10 triệu đồng Tiền đặt mua nhà chung cư chủ đầu tư quy định đặt cọc làm đợt, đợt cuối 10% giá trị hộ để nhận bàn giao Như vậy, đến trước thời điểm hoàn tất công trình theo kế hoạch Khách hàng phải toán đến 90% giá trị hộ Nhiều khách hàng phải vay vốn từ ngân hàng hàng tháng phải trả lãi thời gian cơng trình trễ tiến độ Để đảm bảo quyền lợi khách hàng tính cạnh tranh, công kinh tế thị trường Trong thời gian gần , nhiều ràng buộc vấn đề chi trả thiệt hại cho khách hàng công trình trễ tiến độ thể rõ Hợp đồng Phần giá trị chi phí xác định sau: HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 72 Luận Văn Thạc Só - GVHD: TS Phan Đức Dũng Gọi k3 tỉ lệ phần trăm (tính giá trị hộ) khách hàng trả cho nhà đầu tư trước thời điểm bàn giao hộ theo kế hoạch Giá trị mà khách hàng toán tính đến thời điểm là: G0= k3* n*G = 0.9*145*620,000,000 = 80.910.000.000 VNĐ Số tiền Chủ đầu tư phải toán cho khách hàng hàng tháng để trả lãi vay ngân hàng dự án trễ tiến độ: A = i*G0 = 899.000.000 VNĐ Giá trị Z1(t) xác định theo công thức : 1⎡ ⎤ Z (t ) = k nGi ⎢1 − ⎥ r ⎢ (1+ i)n ⎥ ⎣ ⎦ Với thông số ta xác định được: Z1(t) =6.048.646.882 VNĐ VI.2.3 Xác định Z2(t): chi phí tăng tăng chi phí quản lý dự án giám sát xây dựng Đối với số dự án sử dụng vốn tư nhân, liên doanh vốn cổ phần khoản chi phí Quản lý dự án giám sát thi công cao dự án Quy mô sử dụng vốn ngân sách Tuy nhiên sở xác định hệ số định mức chi phí Bộ Xây dựng quy định Trong phạm vi nghiên cứu xét đến thực tế công trình xây dựng TPHCM, ta chọn lựa chi phí Quản lý dự án giám sát thi công trường hợp Chi phí tăng để quản lý dự án: Z21(t)=567.621.030 VNĐ Chi phí tăng để giám sát xây dựng: Z22(t)=307.118.291 VNĐ Z2(t) = Z21(t)+ Z22(t) =874.739.321 VNĐ VI.2.4 Xác định Z3(t): chi phí tăng yếu tố lạm phát t h * g (1 + ) * G XL 12 Z (t ) = (1 + r) t HVTH : Ngoâ Thanh Tuấn Trang 73 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng Trong h3 hệ số chịu ảnh hưởng lạm phát so với giá bán hộ xác định theo kinh nghiệm người phân tích , đặc điểm thị trường, dự án thời gian trễ tiến độ dự án Đối với nhà đầu tư kinh doanh địa ốc, đa số sử dụng vốn vay để thực dự án nên chịu tác động lạm phát mạnh so với công trình sử dụ Trong trường hợp này, chọn h3 = 0.5 Khi với thông số ta xác định được: Z3t)=1.835.458.333 VNĐ VI.2.5 Xác định Z4(t): chi phí tăng ảnh hưởng đến kế họach thực dự án khác Chủ đầu tư Z41(t): chi phí tăng cường nhân lực quản lý Z 1⎡ ⎤⎥ (t ) = Lm ⎢1− 41 r ⎢ (1+ r)t ⎥ ⎣ ⎦ Trong đó: m số lượng nhân bị ảnh hưởng đến kế hoạch thực dự án khác L: chi phí lương phụ cấp cho cá nhân làm việc hàng tháng Trong trường hợp này, giả thiết m=5, L=6.000.000 VNĐ Khi với thông số ta xác định được: Z41(t)=201.845.836 VNĐ Z42(t): chi phí Chủ đầu tư thay đổi kế hoạch vốn Z ⎡⎢ ⎤⎥ (t ) = h G 1− 42 XL r ⎢ (1+ r)t ⎥ ⎣ ⎦ Trong h4 hệ số phản ánh kế hoạch vốn bị thay đổi dựa GXL xác định theo dự án cụ thể Do nhà đầu tư kinh doanh địa ốc, đa số sử dụng vốn vay để thực dự án nên kế hoạch vốn thay đổi tác động mạnh đến chiến lược hoạt động công ty Trong trường hợp này, chọn h4 = 0.4 Khi với thông số ta xác định được: Z42 (t)=2.419.458.753 VNĐ HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 74 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng Z43(t): chi phí phải thay đổi kế hoạch thực dự án.Một số dự án liên quan không triển khai khâu lập kế hoạch cho dự án hoàn tất Hoặc phải điều chỉnh kế hoạch thực dự án khác Chủ đầu tư Giá trị chi phí không lớn so với chi phí tăng cường nhân lực quản lý hay chi phí Chủ đầu tư thay đổi kế hoạch vốn xác định xác dự án cụ thể Trong trường hợp phân tích , dự án Chung cư tái định cư, ta bỏ qua giá trị mà không làm ảnh hưởng đáng kể đến chi phí gia tăng dự án trễ tiến độ Z4(t) = Z41(t) + Z42(t) + Z43(t) = 2.621.304.589 VNĐ VI.2.6 Xác định Z5(t): chi phí tăng Chủ đầu tư phải trả lãi vay ngân hàng vốn đầu tư quay vòng chậm Tương tự trường hợp Chủ đầu tư dự án tái định cư sử dụng vốn vay, nhà đầu tư kinh doanh hộ phải chịu chi phí gia tăng kéo dài thời gian trả lãi ngân hàng khoản là: Z5(t)= 442.917.989 VNĐ VI.2.7 Xác định Z6(t): chi phí tăng Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với rủi ro (nếu có) thời gian kéo dài dự án Gồm có khoản chi phí : Z61(t):chi phí tăng Nhà Nước có điều chỉnh đơn giá xây dựng ( công trình sử dụng vốn ngân sách) Z62(t): chi phí tăng có thay đổi sách, quy hoạch Z63(t): chi phí tăng DA chịu ảnh hưởng rủi ro khách quan (thiên nhiên, thời tiết,…) Giá trị gia tăng chi phí xác định chi tiết dự án cụ thể Tuy nhiên , bước xác định thông số để giải vấn đề, người phân tích phải luôn đề cập đến yếu tố CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 75 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng VII.1 Kết luận nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án xây dựng TPHCM Có đến 80,7% đối tượng trả lời bảng câu hỏi cho vấn đề trễ tiến độ dự án mà đối tượng vấn tham gia luôn thường xuyên Điều cho thấy vấn đề trễ tiến độ đến mức báo động sớm khắc phục Có nguyên nhân đánh giá có ảnh hưởng mạnh đến việc trễ tiến độ dự án lónh vực nghiên cứu xếp theo trình tự giảm dần mức độ ảnh hưởng sau: Chủ đầu tư thay đổi mục đích sử dụng, quy mô xây dựng, khối lượng Nhà thầu thiếu máy móc, thiết bị , nhân thi công chưa phù hợp với thi công nhà cao tầng; cung ứng vật tư không kịp thời Những trở ngại công tác đền bù, giải phóng mặt Khảo sát không đầy đủ , hồ sơ thiết kế, giải pháp thiết kế không đúng,thủ tục thay đổi thiết kế phức tạp Nhà thầu gặp khó khăn tài Nhà Nước có thay đổi Quy họach , thay đổi sách trình thực dự án Trong nguyên nhân nêu có nguyên nhân thuộc Chủ đầu tư, nguyên nhân thuộc Nhà thầu, nguyên nhân thuộc Tư vấn thiết kế nguyên nhân thuộc môi trường trị, sách So với nghiên cứu trước ( Phạm Lý Minh Thông – Luận Văn thạc só – 2004) nhóm nguyên nhân xác định cụ thể có thay đổi việc xếp mức độ ảnh hưởng nguyên nhân Lý nghiên cứu tập trung vào chung cư, Nhà cao tầng, cao ốc văn phòng việc xác định nguyên nhân gây trễ tiến độ cụ thể, rõ ràng vấn đề giải nguyên nhân gây trễ tiến độ gặp nhiều thuận lợi HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 76 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng So với nghiên cứu trước Võ Toàn Thắng (Luận văn Thạc só – 2003) nhóm 10 nguyên nhân gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng yếu tố trở ngại công tác đền bù, giải phóng mặt yếu tố Nhà Nước có thay đổi Quy họach , thay đổi sách trình thực dự án kết nghiên cứu Tuy nhiên theo nhận định tác giả nghiên cứu, với đặc điểm riên biệt dự án chung cư, Nhà cao tầng, cao ốc văn phòng vấn đề thời sự, xã hội đề cập thời gian gần kết nghiên cứu cho thấy tầm quan trọng nguyên ngân đến vấn đề trễ tiến độ dự án phù hợp Trong nhóm nguyên nhân tác động mạnh đến tiến độ dự án xây dựng có nguyên nhân xuất phát trực tiếp từ Chủ đầu tư, nguyên nhân Chủ đầu tư tác động nguyên nhân vượt phạm vi kiểm soát Chủ đầu tư là: Nhà Nước có thay đổi Quy họach , thay đổi sách trình thực dự án Đối với nhóm nguyên nhân Chủ đầu tư thay đổi mục đích sử dụng, quy mô xây dựng, khối lượng; Những trở ngại công tác đền bù, giải phóng mặt cho thấy Chủ đầu tư thường gặp nhiều sai sót khân lập kế hoạch Việc không xác định quy mô, khối lượng xác từ đầu dẫn đến thay đổi dự án pải phê duyệt lại gây tăng chi phí dẫn đến việc dự án vượt tiến độ Đối với công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, việc áp giá đền bù không phù hợp với giá trị thực thị trường giá đền bù không phù hợp thời gian từ lúc lập dự án đến lúc thực dự án kéo dài Đối với nhóm nguyên nhân Nhà thầu thiếu máy móc, thiết bị , nhân thi công chưa phù hợp với thi công nhà cao tầng, cung ứng vật tư không kịp thời; Nhà thầu gặp khó khăn tài chính; Khảo sát không đầy đủ , hồ sơ thiết kế, giải pháp thiết kế không đúng,thủ tục thay đổi thiết kế phức tạp Chủ đầu tư kiểm soát khâu chọn thầu tư vấn thầu thi công, thời gian gần việc xem HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 77 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng xét song song yếu tố tài chánh kỹ thuật Nhà thầu khuyến khích áp dụng công tác lựa chọn Nhà thầu Nếu Chủ đầu tư chọn nhà thầu thi công tư vấn phù hợp với yêu cầu dự án, vấn đề kiểm soát tiến độ giải phần Dự án kéo dài dẫn đến hệ tất yếu chi phí dự án tăng lên Vấn đề kiểm soát quản lý tiến độ dự án thuộc Chủ đầu tư Việc sâu tìm hiểu nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án giúp Chủ tư có nhìn xác thực nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án để từ có kế hoạch quản lý kiểm soát tiến độ dự án VII.2 Kết luận phân tích chi phí gia tăng trễ tiến độ số dự án xây dựng TPHCM Kết phân tích thống kê cho thấy nhân tố tác động trực tiếp đến chi phí gia tăng dự án xếp theo trình tự giảm dần sau: Tăng chi phí kéo dài thời gian tạm cư dự án Chung cư tái định cư chịu trách nhiệm thiệt hại khách hàng bàn giao công trình trễ dự án kinh doanh Dự án tăng chi phí ảnh hưởng đến kế họach thực dự án khác Chủ đầu tư Dự án tăng chi phí Chủ đầu tư phải trả lãi vay ngân hàng vốn đầu tư quay vòng chậm Dự án tăng chi phí Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với rủi ro (nếu có) xuất thời gian kéo dài dự án Dự án tăng chi phí tăng chi phí quản lý, điều hành dự án Dự án tăng chi phí yếu tố lạm phát Trong nhân tố tác động nhiều tác động đến chiến lược phát triển kế hoạch triển khai dự án Chủ đầu tư Điều cho thấy Chủ đầu tư phải trọng đến khâu lập kế hoạch Các phát sinh chi phí thay đổi kế HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 78 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng hoạch thực đáng kể Chủ đầu tư phải quan tâm đến khâu lập kế hoạch chiến lược thực dự án Kết phân tích chi phí gia tăng dự án trễ tiến độ cho thấy trường hợp cho thấy phần chi phí gia tăng cao nằm nhân tố : Tăng chi phí kéo dài thời gian tạm cư dự án Chung cư tái định cư chịu trách nhiệm thiệt hại khách hàng bàn giao công trình trễ dự án kinh doanh; Dự án tăng chi phí ảnh hưởng đến kế họach thực dự án khác Chủ đầu tư kết nghiên cứu tác giả thu thập từ kết trả lời Bảng câu hỏi Ngoài khoản chi phí gia tăng Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với rủi ro xác định với dự án điều kiện cụ thể, có hoán đổi thứ tự giá trị chi phí gia tăng trễ tiến độ nhóm nhân tố thứ 3, 5, Cụ thể nhóm nhân tố chi phí lạm phát có giá trị lớn , chi phí tăng quản lý điều hành dự án cuối chi phí trả lãi vay ngân hàng vốn đầu tư quay vòng chậm Có thể giải thích có thay đổi mức độ ảnh hưởng nhân tố đối tượng trả lời bảng câu hỏi phần lớn chuyên viên kỹ thuật thời gian trả lời bảng câu hỏi có giới hạn Tuy nhiên nguyên nhân quan trọng câu trả lời Bảng câu hỏi mang tính định tính Trong lúc toán phân tích kinh tế lời giải xác phân tích định lượng Mặt khác , việc giá trị chi phí gia tăng trả lãi vay ngân hàng có giá trị thấp phần chi phí liên quan dự án xét đến nhân tố Dự án tăng chi phí ảnh hưởng đến kế họach thực dự án khác Chủ đầu tư Kết phân tích chi tiết giúp Nhà quản lý có nhìn cụ thể nhân tố tác động trực tiếp đến tổng chi phí gia tăng trễ tiến độ dự án xây dựng Từ có kế hoạch quản lý triển khai dự án phù hợp Kết nghiên cứu dự án kinh doanh hộ, thiệt hại Chủ đầu tư lớn mặt chi phí dự án trễ tiến độ (chi phí gia HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 79 Luận Văn Thạc Só GVHD: TS Phan Đức Dũng tăng lên đến 29,7% giá trị xây lắp so với 15,2% trường Hợp dự án tái định cư phân tích trên) Và kết phân tích xem phù hợp với quan điểm PGS.TS Trần Chủng: Việc chậm trễ trình thi công ảnh hưởng lớn đến chi phí dự án Phần lớn dự án xây dựng bị chậm tiến độ làm cho chi phí dự án tăng lên, chí lên đến 20 -30% tổng giá trị VII.3 Đề nghị cho nghiên cứu sâu Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào dự án Chung cư cao tầng, cao ốc văn phòng TPHCM cung cấp mức độ ảnh hưởng nguyên nhân gây trễ tiến độ dự án này, phân tích mức độ ảnh hưởng nhân tố tác động trực tiếp đến chi phí gia tăng dự án trễ tiến độ phần kinh phí trễ tiến độ mức độ bắt đầu vào loại dự án phổ biến TPHCM chung cư cao tầng cao ốc văn phòng Để nâng cao hiệu việc thực công tác đảm bảo tiến độ, rút ngắn thời gian, tiết kiệm chi phí dự án đảm bảo chất lượng công trình Các nghiên cứu là: - Nghiên cứu nguyên nhân gây trễ tiến độ mức độ chi tiết hơn, từ đề biện pháp quản lý tiến độ hiệu dự án chung cư, nhà cao tầng - Phân tích chi phí gia tăng dự án mức độ cụ thể Kết hợp phân tích định tính , phân tích định lượng lập trình để tiến hành phân tích kịch bản, xác định mối liên hệ chi phí tiến độ thực dự án Từ đề chiến lược thực dự án đưa điều khoản vào hợp đồng để kiểm soát rủi ro tiến độ dự án - Kết hợp phân tích chi phí dự án , tiến độ dự án với phân tích rủi ro để kiểm soát lợi nhuận dự án, tư vấn cho nhà kinh doanh địa ốc HVTH : Ngô Thanh Tuấn Trang 80 Luận Văn Thạc Só HVTH : Ngô Thanh Tuấn GVHD: TS Phan Đức Dũng Trang 81 ... đến chi phí dự án công trình trễ tiến độ - Xác định mức độ ảnh hưởng nhân tố làm gia tăng chi phí dự án công trình trễ tiến độ dự án xây dựng TPHCM - Phân tích kinh tế giá trị chi phí gia tăng. .. quan chi phí gia tăng trễ tiến độ thời gian trễ tiến độ Nhận thức mối liên hệ chi phí gia tăng công trình trễ tiến độ thời gian trễ tiến độ giúp nhà quản lý dự án quan tâm đến việc quản lý tiến độ. .. trễ tiến độ dự án xây dựng TPHCM - Phân tích kinh tế giá trị chi phí gia tăng theo thời gian bị trễ tiến độ - Xác định mối liên hệ phần kinh phí gia tăng trễ tiến độ thời gian trễ tiến độ - Các