Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn huyện từ liêm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM --- --- LÊ QUANG VIỆT ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC TH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

LÊ QUANG VIỆT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

LÊ QUANG VIỆT

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu

và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng

để bảo vệ một học vị nào Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm

Tác giả luận văn

Lê Quang Việt

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ rất tận tình, chu đáo của các nhà khoa học, các Thầy giáo, Cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan và nhân dân địa phương

Nhân dịp này cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới Thầy giáo - PGS TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo trong

Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, UBND huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội, Ban Bồi thường – GPMB huyện và các phòng ban, cán bộ, nhân dân 02 xã Xuân Phương và xã Trung Văn của huyện Từ Liêm đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện về mọi mặt, động viên, giúp đỡ cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Lê Quang Việt

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới

1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

1.4.1 Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua

1.4.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

1.4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

2.2.3 Thực trạng công tác BT,HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 35

3.3.1 Việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

3.3.2 Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

3.3.3 Đánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và

DANH MỤC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ

STT TÊN BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ TRANG

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT`

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất là sản phẩm của tự nhiên, qua quá trình tác động của con người đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, là mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư … Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai ngày càng được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế – xã hội và tính bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa

Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH-HĐH) đất nước, việc chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp để triển khai các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ

và du lịch nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa phương trong cả nước

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC), giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án; giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết định sự thành công của dự án Tuy nhiên, BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tác động tới các vấn đề an sinh, trật tự an ninh, an toàn xã hội và sự phát triển ổn định, bền vững của quốc gia, ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với người dân có đất bị thu hồi

Tồn tại lớn nhất trong quá trình thực hiện công tác BTHT&TĐC ở hầu hết các địa phương là việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không tuân thủ các quy định của pháp luật, giá bồi thường thấp, không công khai, thiếu dân chủ, tiêu cực, tham nhũng Nhũng tồn tại có thể gọi là “ bệnh cố hữu” nay đang là nguyên nhân của tình trạng khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay

Hà Nội là thủ đô, trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của cả nước Hà Nội

đã và đang đẩy mạnh CNH-HĐH với vai trò đầu tàu, tạo động lực phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và cả nước Theo nghị quyết Quốc Hội Khóa XI, kể từ ngày 01/8/2008, Thành phố Hà Nội có 334.470,02 ha diện tích tự nhiên và 6.232.640 nhân khẩu, với 29 đơn vị hành chính trực thuộc; 577 đơn vị hành chính

cấp xã (401 xã, 154 phường và 22 thị trấn); nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp (KCN), các khu đô thị mới (KĐTM) … ngày càng trở nên cấp thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển của Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung

Từ Liêm là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc thành phố Hà Nội, diện tích

tự nhiên 75,62km2, nằm ở cửa ngõ phía tây của Thủ đô, tiếp giáp các quận, huyện: Đông Anh, Tây Hồ, Hà Đông, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoài Đức và huyện Đan Phượng Từ Liêm có rất nhiều lợi thế và điều kiện lý tưởng để thu hút các nguồn vốn đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng cơ sở của địa phương

Theo quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, huyện Từ Liêm nằm trong vành đai phát triển đô thị, diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp và chia cắt, bởi các KCN, KĐTM đã và đang hình thành Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, theo định hướng quy hoạch chung Thủ đô, Huyện Từ Liêm xác định nhiệm vụ BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

là nhiệm vụ trọng tâm của các cấp chính quyền địa phương trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng của địa phương, trong đó việc thu hồi đất để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia là nhiệm vụ có ý nghĩa quan trọng

Trong quá trình thực hiện chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, huyện Từ Liêm đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, tuy nhiên cũng còn không ít khó khăn vướng mắc Vì vậy, việc điều tra, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt việc thực hiện chính sách BTHT&TĐC khi nhà nước thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia công cộng, lợi ích kinh tế, quốc phòng an ninh trên địa bàn huyện là cần thiết

Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh

giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại một số dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn huyện Từ Liêm – thành phố Hà Nội”

- Đánh giá đúng những tồn tại, khó khăn, vướng mắc; từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp có tính khả thi nhằm tháo gỡ những khó khăn và đẩy nhanh tiến

độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Từ Liêm

Chương 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Thu hồi đất :“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,

phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” (Luật Đất đai năm 2003)

+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Bồi thường có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi

cho người bị thu hồi đất” (Luật Đất đai năm 2003)

+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm

mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” (Luật Đất đai năm 2003)

Theo đó tái định cư được hiểu là: Định cư lại; cụ thể hơn: Tái định cư là việc

di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển

1.1.2 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo việc bồi hoàn đất đai, tài sản trên đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách và hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển nghề nghiệp ổn định

Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một

quá trình đa dạng và phức tạp nó không đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội

- Tính đa dạng thể hiện ở: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Ở khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó

- Tính phức tạp được thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế – xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân

cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng trong trình độ sản xuất của nông dân còn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản xuất, thậm trí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê… Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn vì:

- Đất đai là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của người dân, cộng thêm tâm lý của người dân là ngại di chuyển chỗ ở, thay đổi môi trường sống

- Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do tồn tại chế độ cũ để lại và do cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà trái phép gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc, diện tích đủ điều kiện được bồi thường

- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến khu vực mới điều kiện sống bị thay đổi nên tâm lý họ không muốn di chuyển

Từ các đặc điểm trên cho thấy công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại mỗi địa bàn khác nhau và những đặc điểm khác nhau Từ đó phải có những phương án BTHT&TĐC sao cho phù hợp đảm bảo lợi ích chính đáng cho những người bị Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho họ có một cuộc sống mới ổn định, một điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng điều kiện sống nơi ở cũ,

hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm… Để họ yên tâm sản xuất, làm việc và cống hiến cho xã hội góp phần

đưa đất nước phát triển trên những cơ sở vững chắc, ổn định và tiến vững trên con

đường hội nhập toàn cầu

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Để thực hiện các chức năng của Chính phủ về: nâng cao hiệu quả kinh tế; giảm bớt bất bình đẳng trong phân phối thu nhập; ổn định hoá nền kinh tế thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô thì công cụ chính sách được Chính phủ sử dụng là: thuế khoá; chi tiêu của Chính phủ cùng với thanh toán chuyển nhượng (bảo hiểm xã hội, chi phúc lợi v.v ); điều tiết hoặc kiểm soát nhằm hướng cho mọi người tham gia hoặc tự kiềm chế khỏi những hoạt động kinh tế nhất định (môi trường, bảo hộ lao động v.v )

Theo sách hướng dẫn về Quản lý đất đai của Liên hiệp Quốc: Chức năng quản lý đất đai của Nhà nước bao gồm:

- Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho các khoản vay;

- Hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và bất động sản;

- Cung cấp tư liệu để vận hành thị trường đất và bất động sản;

- Cung cấp tư liệu về sử dụng đất và những hạn chế về sử dụng đất;

- Giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển;

- Tạo thuận lợi cho cải cách đất đai;

- Hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu về hệ thống quản lý đất đai và thu hồi trong quá trình vận hành (United National,1966)

Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, định giá đất và thuế bất động sản Đó cũng

là những yếu tố tác động tới chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai

1.2.1.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

a) Vai trò của QHSDĐ

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều

kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển QHKHSDĐ được xem là

một giải pháp Nhà nước áp dụng để định hướng việc sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất nhằm phát triển KT-XH

Theo CVCC Tôn Gia Huyên (2009): QHKHSDĐ không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định

cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất

Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc thu hồi đất, tổ chức tái định cư trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện Bất kỳ một phương án đền bù, tổ chức tái định cư nào cũng phải dựa trên một quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đạt được các yêu cầu sau đây:

- Là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất

- Đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất

- Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công khai hóa theo đúng trình tự của pháp luật (Tôn Gia Huyên, 2009)

b) Tác động của QHKHSDĐ tới chính sách bồi thường đất đai

- QHKHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng

- QHKHSDĐ là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

1.2.1.2 Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

a) Đăng ký đất đai : Trong hệ thống đăng ký quyền, mỗi thửa đất được mô tả

trên bản đồ và các quyền gắn với nó được ghi vào sổ đăng ký cùng với tên của chủ đất Nếu tất cả thửa đất được chuyển dịch thì chỉ cần đổi tên người chủ Khi chuyển dịch một phần thửa đất thì bản đồ phải được sửa đổi và phát hành một tài liệu mới, tuy chủ đất giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đăng ký cuối cùng vẫn được

cơ quan đăng ký bảo quản - Như vậy, khó xảy ra tranh chấp quyền sở hữu giả mạo

Ở Australia, hệ thống đăng ký đất đai theo quyền sở hữu được gọi là hệ thống

Torrens Yêu cầu đối với một hệ thống đăng ký đất đai:

- Bao gồm quyết định pháp lý của đơn vị bất động sản phản ảnh một cách chính xác các điều kiện trên đất

- Đảm bảo việc chuyển dịch đất đai thông qua hệ thống đơn giản, rẻ, an toàn

- Loại bỏ việc truy tìm cả dãy đăng ký trong quá khứ

- Hỗ trợ pháp lý kịp thời

- Thoả mãn được yêu cầu của địa phương

- Đăng ký các quyền đặc biệt về bất động sản, quyền sở hữu và những hạn chế

về quyền sở hữu

- Bao trùm tất cả đất đai của Nhà nước, cá nhân và tổ chức

- Quá trình đăng ký có thể tiến hành một cách riêng rẽ hoặc theo hệ thống

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những thửa đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

b) Tác động của đăng ký đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới chính sách bồi thường đất đai : Trong công tác BTGPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để

xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác BTGPMB sẽ thuận lợi, tiến

độ giải phóng mặt bằng nhanh hơn

1.2.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

a) Giá đất : Được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc

quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản

b) Định giá đất : Việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất

phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân Định giá gắn với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào

di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng, quản lý đất tái định cư v.v

Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra

một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất

c) Tác động của giá đất tới chính sách bồi thường đất đai

Vướng mắc chủ yếu trong đền bù đối với đất nông nghiệp là giá đất Giá đất nông nghiệp là thấp hơn rất nhiều so với ngay đất đó sau khi đã chuyển đổi mục đích

sử dụng, sự chênh lệch này càng lớn khi thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở hay khu dịch vụ thương mại, nếu không được xử lý thỏa đáng trong đền bù thì người nông dân bị thu hồi đất luôn cảm thấy mình bị thiệt thòi Trên thực tế đã có nhiều trường hợp người có đất bị thu hồi phải chi ra hơn một nửa số tiền được đền bù để nhận lại 10% diện tích đất đó sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng Mặt khác, do còn ít giao dịch, nên khi định giá đất nông nghiệp khó sử dụng phương pháp so sánh thị trường mà phải dùng đến phương pháp giá thành hay thu nhập trong khi các tiêu chuẩn về định mức sản xuất chưa thống nhất nên giá đất nông nghiệp mỗi nơi mỗi khác dẫn đến tình trạng có những thửa đất liền kề nhau nhưng giá cả khác nhau, mức

đền bù khác nhau một cách phi lý Ngoài ra, việc thực hiện các phương án đền bù thường phải kéo dài nhiều năm, trong thời gian đó giá cả biến động làm cho “tiền hậu trở thành bất nhất”, nếu không được xử lý kịp thời thì sẽ là nguồn gốc gây khiếu kiện liên miên (Tôn Gia Huyên, 2009)

1.2.3 Thuế và thị trường bất động sản

a) Vai trò của thuế đất và bất động sản

Mọi hệ thống thuế đều phải đạt được các yêu cầu sau đây:

- Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội

- Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa

- Đảm bảo nằm trong tầm kiểm soát của chính quyền

- Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy

- Quá trình thu là tương đối đơn giản và rẻ

- Phải thiết kế sao cho khó khăn trong việc trốn thuế

- Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng

- Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên

Nhiều nước có thuế chuyển dịch, nhưng có nước lại đánh thuế trực tiếp lên đất, hoặc lên công trình xây dựng hoặc đánh thuế cả hai

Hệ thống địa chính là công cụ quan trọng nhất để thực hiện chính sách thuế, không chỉ hỗ trợ cho giá đất và thuế bất động sản, mà những tư liệu trong hệ thống địa chính còn có thể sử dụng cho việc quyết định các loại thuế khác như các khoản thu theo đầu người hoặc thu nhập từ bất động sản, bao gồm cả những thu nhập về thừa kế

Sổ thuế đất và bất động sản phải:

- Mô tả và vẽ bản đồ đầy đủ tất cả bất động sản chịu thuế

- Phân loại của mỗi tài sản phù hợp với những tính chất đã được quy định như mục đích sử dụng, kích cỡ, loại hạng công trình xây dựng và trang thiết bị

- Tập hợp được số liệu và kết quả phân tích thực trạng thị trường bao gồm số liệu về giá bán, chi phí tiền thuế, hoặc giá thành duy trì toà nhà, cùng với chi tiết về thời gian của những số liệu đó

- Việc xác định giá trị của mỗi thửa đất theo những thủ tục đã được công bố

- Ghi rõ người có nghĩa vụ nộp thuế

- Chuẩn bị cho nhiệm vụ định giá

- Ghi rõ những khoản phải nộp của những người chịu thuế

- Đảm bảo hành thu một cách thích đáng

- Quy định thủ tục khiếu nại cho người nộp thuế khi có bất đồng về định giá

b) Tác động của thuế đất, bất động sản tới chính sách bồi thường đất đai

Khi đất đai đang sử dụng với giá thấp biến thành được sử dụng với giá trị cao, lợi ích của giá trị đất đai tăng lên đó thường trực tiếp rơi vào túi của tư nhân, trong khi Chính phủ và xã hội lại chịu gánh nặng về giá thành để chi trả cho việc xây dựng các công trình công cộng, tạo thành hiện tượng không công bằng là phải

hy sinh lợi ích của xã hội để thoả mãn cho thu lợi của tư nhân Để đạt được sự công bằng xã hội, ở Mỹ tiến hành thu thuế lợi nhuận từ vốn phối hợp với phí phát triển để rút một phần lợi ích của tư nhân để quy về cho xã hội, một mặt để đền bù lại cho xã hội về những tổn thất do việc thay đổi sử dụng hoặc phát triển đất đai gây ra, mặt khác là để nâng cao phúc lợi xã hội và chất lượng cuộc sống của cư dân đô thị, đồng thời cũng là để bù vào nguồn tài nguyên của Chính phủ ngày càng bị hạn hẹp Ở Anh thì dùng phương thức chứng chỉ quy hoạch, đồng thời với việc phê chuẩn phát triển, yêu cầu người phát triển cung cấp thiết bị công cộng hoặc là hỗ trợ phát triển cho địa phương v.v Bất kể đó là chế độ chứng chỉ quy hoạch của Anh hay chế độ quản lý phân vùng sử dụng đất của Mỹ, đều có thể sử dụng một cơ chế hợp lý để điều chỉnh lợi ích của người phát triển hoàn trả một cách thích hợp cho xã hội, để giảm thiểu lợi ích siêu ngạch thu được từ những biến động về sử dụng đất đai, cải thiện chất lượng cuộc sống và phúc lợi xã hội để đạt được mục đích công bằng xã hội và công bằng khu vực (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng , 2007)

1.3 Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức tài trợ, một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

1.3.1.1 Ngân hàng thế giới (WB)

Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của Ngân hàng thế giới (WB) đều

có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do WB đưa ra Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt so với luật, quy định, chính sách của Nhà nước Việt Nam nên có những khó khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất của Việt Nam Trong công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề, cho vay vốn

để phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư (World Bank 2009)

1.3.1.2 Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Khung chính sách của Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể được hoặc giảm thiểu tái định cư nếu không thể tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ để ít nhất họ cũng đạt mức sống sung túc như hộ đã có được nếu không có dự án hoặc tốt hơn Với các nguyên tắc cơ bản là:

- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai, công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi

- Tất cả các hộ đều được quyền đền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập

và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục đủ để cải thiện hay ít nhiều cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng lực sản xuất của họ như trước khi có dự án

- Trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa để duy trì các thể chế văn hóa và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng đồng dân

cư nơi chuyển đến

- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng

- Phải hoàn tất việc chi trả đền bù các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc di dân đến nơi ở mới trước khi thi công tuyến tiểu dự án

- Việc đền bù cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm chủ, gia đình

có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện với sự tôn trọng các giá trị văn hóa cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ

- Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, ADB quan tâm đến hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện chính sách hay không và cả trình độ học vấn… cùng tính pháp lý của đất đai, tài sản trên đất

- Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm thiểu tối đa tái định cư và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á 2006)

1.3.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số nước trên thế giới:

Đối với bất kỳ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế – xã hội Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.3.2.1 Trung Quốc

Hiến pháp Trung Quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng

vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường

và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất

Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:

- Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35ha trở lên và 70ha trở lên đối với các loại đất khác Dưới hạn mức này do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu Nhà nước

- Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung quốc quy định, người nào

sử dụng đất thì người đó trách nhiệm bồi thường, phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản phải trả cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 – 2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp TĐC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất Cách tính bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất

- Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn

hộ mới Còn đối với người dân khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi

Tuy nhiên ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường

mua nhà bên ngoài thị trường

- Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và tái định cư của Trung Quốc đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi đất để thực hiện các

dự án Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định cư của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông ”đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư”.(Hà Diệu Tổ, Trung Quốc 2002)

1.3.2.2 Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trựng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào mục đích công cộng Luật quy định về các nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt

dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa

án Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu:” Đảm

bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ

sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội,

vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án (Ngân hàng phát triển Châu Á 2006)

1.3.2.3 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch và quy chế được coi như một hình thức pháp luật Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở luật quy hoạch đô thị cho từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ

Đặc biệt, khái niệm cơ bản của Luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ dàng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độ này giúp việc

sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thức đẩy quyền sử dụng đất nhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai về đất đai, hạn chế sở hữu đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một là

”đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của phát luật Hai là luật ”sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật ”sung công đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thế chế luật và

trong quá trình thực hiện luật ”đặc lệ” thương lượng không đạt được thỏa thuận thì

”Luật sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng Do đó, cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này là một

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành định giá trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hai nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng, chấp thuận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di rời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tích cực

về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây

là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên

10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trú hoặc 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản để cung

cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngay phải theo pháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả.(Jang Moon Song, Hàn Quốc)

1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

1.4.1 Cơ sở pháp lý về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn

1.4.1.1 Giai đoạn trước năm 1987

Ngày 14/4/1959, Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định 151 – TTg quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất Quy định như sau:

-Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản:

Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên ruộng đất bị trưng thu

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời.(Nguyễn Đình Bồng, Tôn Gia Huyên, Phạm Minh Hạnh, 2010)

1.4.1.2 Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993

Luật đất đai năm 1987 ban hành quy định về bồi thường cũng cơ bản dựa trên những quy định tại Hiến pháp năm 1980

Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực hiện đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên

Luật đất đai năm 1988, không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng cho việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định

cư cho vùng bị lấy đất

1.4.1.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp năm 1992 đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường GPMB qua những điều 17, 18, 23

Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua và

có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 với quy định “ đất có giá” và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ Đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng đối với công tác bồi thường GPMB (Luật đất đai năm 1993)

được những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau,

do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế – xã hội nó đã dần mất đi vai trò làm

động lực thúc đẩy phát triển Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB đẩy nhanh tiến độ thi công công trình đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001 (Luật đất đai năm 2001)

Để cụ thể hóa các quy định của Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:

- Nghị đinh 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Xét về tính chất và nội dung, Nghị định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định so với các văn bản trước Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…Tuy nhiên trên thực tế, trong quá trình thực hiện lại cho thấy một số điểm bất cập như việc người bị ảnh hưởng thu hồi gặp rất nhiều khó khăn

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

- Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này quy định chi tiết, hoàn chỉnh, toàn diện, tiến bộ và hợp lý hơn Nghị định 90/CP Chi tiết hơn vì phạm vi áp dụng quy định thêm một số chính sách hỗ trợ mới về TĐC, giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ – CP còn có những hạn chế nhất định Nó chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và gây ra phát sinh nhiều khiếu kiện cho Nhà nước… Đặc biệt chưa giải quyết được những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi thường…

1.4.1.4 Giai đoạn có Luật đất đai năm 2003 đến nay

Tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, Luật này có hiêụ lực từ ngày 01/7/2004 (Luật đất đai năm 2003)

Luật đất đai năm 2003 có rất nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư: khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự

án phải thu hồi

Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất; thì chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đi vào bước hoàn thiện, có tác dụng trong việc đảm bảo cân đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích được nhà đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng, người bị thu hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết mọi xung đột, các lợi ích phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội - môi trường do việc thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự án xây dựng có

thu hồi đất và đền bù, hỗ trợ, tái định cư Tuy nhiên, đối chiếu với mục tiêu phát

triển lâu dài và bền vững thì hệ thống chính sách hiện hành về thu hồi, đền bù, tổ chức tái định cư đối với đất nông nghiệp và nông dân vẫn còn một số vấn đề tồn tại

1.4.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.4.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở Trung ương ban hành

Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài

chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 Quy định bổ sung

về QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 14 /2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.4.2.2 Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành

Căn cứ vào thẩm quyền và các quy định của pháp luật, Ủy ban nhân thành phố

Hà Nội có ban hành một số Quyết định về công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC Khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

- Quyết định số 18/2008/QĐ- UBND Ngày 29 tháng 9 năm 2008, UBND thành phố Hà Nội, ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội (Quyết định này này thay thế cho các quyết định: số 137/2007/QĐ-

UB ngày 30/11/2007, số 151/2007/QĐ-UB ngày 31/12/2007 , số 36/2008/QĐ-UB ngày 23/6/2008, số 106/2005QĐ-UBND ngày 20/7/2005, số 176/2006/QĐ-UBND ngày 25/9/2006 và số 33/2008/QĐ-UB ngày 9/6/ 2008 của thành phố Hà Nội; số 289/2006/QĐ-UB ngày 20/2/2006, số 493/2007/QĐ-UB ngày 22/3/2007, số 1098/2007/QĐ-UB ngày 28/6/2007, số 371/2008/QĐ-UB ngày 22/2/2008 UBND tỉnh

Hà Tây cũ)

- Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND, ngày 29 tháng 9 năm 2009, của UBND Thành phố Hà Nội, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Quy định hướng dẫn thực hiện Nghị định 69/2009/CP của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, (thay thế Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội)

- Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND, ngày 07 tháng 1 năm 2013, của UBND Thành phố Hà Nội Về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 108/2009/QĐ-UBND, ngày 29 tháng 9 năm 2009, của UBND Thành phố Hà Nội, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

và phát triển kinh tế Các tỉnh, thành phố thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk (114.524 ha), Điện Biên (66.944 ha), Sơn La (61.334 ha), Nghệ An (33.357 ha), Bình Phước (27.109 ha), Quảng Nam (24.541 ha), Quảng Ninh (13.529 ha), Gia Lai (12.301 ha) Tỉnh thu hồi diện tích đất ít là Vĩnh Long (325 ha), Tiền Giang (448 ha), Hậu Giang (974 ha)

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2012)

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Theo kết quả tổng hợp báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức và

598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất do

vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước 6.070 ha, Phú Yên 5.813 ha, Đắk Nông 5.791 ha, Quảng Nam 5.217 ha, Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa

604 ha, Hà Nội 594 ha Đây được coi là một tiến bộ nổi bật trong công tác quản lý đất đai so với thời gian trước đây (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2012)

c) Tạo quỹ "đất sạch" để đấu giá quyền sử dụng đất

Một số Bộ, ngành và địa phương, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đã đánh giá cao hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạo quỹ "đất sạch"

để đấu giá quyền sử dụng đất Cơ chế tạo "đất sạch" do Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện tại nhiều địa phương bước đầu đã phát huy hiệu quả, góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, đồng thời minh bạch hóa công tác giao đất, cho thuê đất, hạn chế tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2012)

1.4.3.2 Những vướng mắc, bất cập và nguyên nhân

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất thu hồi do các nguyên nhân sau:

- Việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian GPMB , hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất Tuy nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi trong cùng khu vực

- Việc thu hồi đất, BTHT&TĐC còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và

cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ đất, có nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất

- Các quy định về BTHT&TĐC thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng không đồng nhất chính sách, so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự

án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm

- Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so với giá đất thị trường; còn tình trạng không thống nhất về cơ chế bồi thường giữa các dự án đầu tư có nguồn vốn trong nước và dự án từ vốn vay của các ngân hàng nước ngoài (ADB, WB)

- Việc chuẩn bị công tác BTHT&TĐC chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho người bị thu hồi đất

- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm

- Nhà nước thiếu vốn để giao cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện nên phổ biến vẫn thực hiện thu hồi đất và giao chỉ định cho chủ đầu tư, cho phép chủ đầu tư ứng vốn để trả trước tiền BT, GPMB dễ dẫn đến khiếu kiện của người dân

- Thẩm quyền thu hồi đất đã phân cấp cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện, trong

đó có nhiều dự án thu hồi diện tích lớn, thu hồi đất trồng lúa, đất rừng để chuyển sang đất phi nông nghiệp ảnh hưởng đến đời sống và việc làm của nhiều hộ dân nhưng thực hiện còn thiếu cân nhắc, tính toán, trong khi việc kiểm tra, giám sát của

cơ quan cấp trên còn thiếu chặt chẽ

- Luật Đất đai đã quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường

về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất (xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường) để giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực

- Mặc dù, chính sách, pháp luật về khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự đã được đổi mới từ khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2003 nhưng bất cập chủ yếu tại địa phương hiện nay là tình trạng khiếu kiện về thu hồi đất, BTHT&TĐC , trong đó có vướng mắc trong thực hiện cưỡng chế thu hồi đất

(Bộ Tài nguyên và Môi trường 2012)

1.5 Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Hà Nội

Năm 2013, tình hình kinh tế - xã hội có nhiều khó khăn và thách thức hơn

so với dự báo, áp lực lạm phát và bất ổn vĩ mô trong nước còn lớn Công tác GPMB vốn dĩ đã là một công việc khó khăn, phức tạp và khi được triển khai trong bối cảnh tình hình đó lại càng gặp nhiều khó khăn, phức tạp gấp bội lần

Nhận thức rõ những khó khăn, thách thức và yêu cầu, nhiệm vụ đẩy nhanh tiến độ thực hiện và hoàn thành công tác GPMB các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố nhằm góp phần kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các ngành, các cấp nỗ lực phấn đấu với quyết tâm cao nhất đảm bảo hoàn thành tốt công tác GPMB của Thành phố

Quán triệt tinh thần chỉ đạo trên, Ban chỉ đạo GPMB Thành phố đã chủ động phối hợp với các Sở, Ngành, UBND các quận, huyện, Thị xã và các chủ đầu

tư tập trung quyết liệt thực hiện nhiều giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác GPMB các dự án đầu tư, từ đó góp phần tạo sự chuyển biến tích cực, đúng hướng cho tình hình phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô

Ngay từ đầu năm 2013, chương trình công tác GPMB các dự án đầu tư, với nhiều yêu cầu tiến độ thời gian hoàn thành đối với các dự án trọng điểm, đã được UBND Thành phố quán triệt chỉ đạo, đề ra các giải pháp cụ thể và phân giao nhiệm vụ để các Sở, Ngành và UBND các quận, huyện, Thị xã triển khai thực hiện, trong đó đã tổ chức Hội nghị tổng kết, trao đổi, thảo luận về các nội dung điều chỉnh, bổ sung cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giữa lãnh đạo Thành phố với lãnh đạo các Quận, Huyện, Thị xã, lãnh đạo các Sở, Ban, ngành, đoàn thể chính trị của Thành phố Trên cơ sở các ý kiến thống nhất của Liên ngành, ngày 07/01/2013, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 02/2013/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Thành phố theo hướng tăng cường tính công khai, minh bạch, dân chủ, công bằng, phù hợp với quy định của pháp luật và thẩm quyền của UBND Thành phố

- Việc kiểm tra, đôn đốc đẩy nhanh tiến độ và giải quyết, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện công tác GPMB tại các dự án, nhất là các dự án trọng điểm, dự án dân sinh bức xúc tiếp tục được Thành phố quan tâm, giải quyết kịp thời để UBND các quận, huyện, Thị xã và các chủ đầu tư triển khai thực hiện

- Việc cải cách hành chính trong công tác GPMB của Thành phố tiếp tục được các Sở, Ngành, các quận, huyện, Thị xã quan tâm thực hiện, thể hiện ở các nội dung như: sự phối kết hợp giữa các Sở, Ngành Thành phố, trong việc tham mưu, đề xuất UBND Thành phố giải quyết các đề xuất, kiến nghị của UBND cấp huyện khi có các vướng mắc phát sinh, tiếp tục được phát huy và đạt hiệu quả cải cách hành chính cao, rút ngắn thời gian chỉ đạo, giải quyết các vướng mắc của Thành phố hay như việc thẩm định, phê duyệt phương án của Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư của một số quận, huyện, Thị xã đã đi vào nề nếp, rút ngắn nhiều thời gian so với cách làm cũ

- Việc tiếp dân, hướng dẫn và giải quyết đơn thư, kiến nghị của công dân liên quan đến công tác thu hồi đất GPMB được các các cấp, các ngành từ Thành phố đến cơ sở chủ động quan tâm, giải quyết theo thẩm quyền, góp phần làm giảm bức xúc và hạn chế thấp nhất các vụ việc khiếu kiện đông người lên các cơ quan Trung ương

- Việc tập huấn, bồi dưỡng, hướng dẫn về chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ trực tiếp làm công tác GPMB tại các Ban bồi thường GPMB, các Trung tâm PTQĐ cấp huyện và 01 số chủ đầu tư tiếp tục được Ban Chỉ đạo GPMB Thành phố quan tâm thực hiện, cùng với đó là việc phối hợp với các tổ chức đoàn thể, tổ chức chính trị - xã hội tổ chức các buổi trao đổi, tọa đàm về các cơ chế chính sách

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Thành phố, qua đó góp phần nâng cao trình

độ nghiệp vụ, nâng cao nhận thức về tầm quan trọng và ý nghĩa của việc thực hiện nhiệm vụ chính trị của Thành phố

- Công tác GPMB đã được UBND thành phố ưu tiên chỉ đạo thường xuyên, quyết liệt đặc biệt là các công trình trọng điểm, chỉ đạo nghiên cứu đề xuất các giải pháp, vận dụng linh hoạt các cơ chế chính sách để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong công tác GPMB Trong năm 2013, trên toàn địa bàn Thành phố có 1.092 dự án liên quan đến thu hồi đất GPMB, với tổng diện tích đất phải thu hồi tại các dự án là 10.600 ha; Tính ngày 31/12/2013 đã có 213 dự án hoàn thành công tác GPMB, với diện tích đất đã GPMB đạt 1.338 ha, chi trả hơn 9.513 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 28.592 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và bố trí tái định cư cho 1.220 hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở

* Nhận xét, đánh giá chung ưu nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua

+ Những mặt đạt được:

- Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ và chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước,

giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng

- Thứ hai, mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung

và quy định rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đẳng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

- Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của một số nhà đầu

tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

- Thứ tư, trình tự, thủ tục tiến hành BTHT&TĐC đã giải quyết những khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác GPMB đạt hiệu quả

- Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định của Luật đất đai năm 2003, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác BTHT&TĐC được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn

- Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo cơ chế điều kiện vật chất, kỹ thuật trong công tác BTHT&TĐC

Đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB có năng lực, kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn trong công tác BTHT&TĐC giữa các

bộ ban ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả

Nhờ những cải thiện quy định về pháp luật về phương pháp tổ chức, về năng lực cán bộ thực thi công việc, tiến độ GPMB trong các dự án gần đây đã được rút ngắn hơn, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách BTHT&TĐC đã giúp cho đất nước

ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như

góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho người có đất bị thu hồi

+ Những mặt thiếu sót, yếu kém và vướng mắc

- Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận Đặc biệt trong việc xác định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC (thu hồi đất với giá thấp, chưa sát với giá thị trường)

- Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nông dân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không có việc làm như nơi ở cũ

- Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường cũng như trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại được chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu đô thị và vùng liền kề với các khu dân cư, tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh, vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ

- Việc xác định tính hợp thức về quyền sử dụng đất để tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang là một vấn đề nổi cộm trong thực tế Một mặt, tính hợp thức chưa được quy định rõ trong Nghị định số 22/1998/NĐ – CP trước đây Mặt khác, việc áp dụng pháp luật ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong cách xử

lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện

- Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để GPMB chưa thực hiện đúng quy trình, thủ tục theo quy định từ khi công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi đất cho tới khâu cưỡng chế thu hồi đất

- Nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện công tác thu hồi đất ở Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu TĐC chung cho các dự án tại địa phương; một số khu TĐC lập nhưng không đảm bảo điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở