(Luận văn thạc sĩ) nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN CƠNG THÀNH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÊ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN CƠNG THÀNH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦN HỒNG NGÂN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hồn tồn trung thực TP.Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2011 Nguyễn Cơng Thành Học viên cao học khóa 18 Chuyên nghành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh i MỤC LỤC Chương Tổng quan thị trường bất động sản tín dụng bất động sảnTrang 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.1.4 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 1.1.2 Thị trường bất động sản yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 1.1.2.1 Thị trường bất động sản đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các yếu tố thuộc phía “cung” bất động sản 1.1.2.4 Các yếu tố thuộc phía “cầu” bất động sản 10 1.1.2.5 Các yếu tố quản lý, điều tiết nhà nước bất động sản 10 1.1.3 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 11 1.2 Tổng quan tín dụng bất động sản 12 1.2.1 Tín dụng ngân hàng 12 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng 12 1.2.1.2 Tín dụng ngân hàng 13 1.2.1.3 Tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản 13 1.2.1.4 Đặc điểm tín dụng bất động sản 14 1.2.1.5 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 15 1.2.1.6 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản 15 1.2.2 Hiệu tín dụng bất động sản 16 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng hiệu tín dụng bất động sản 19 1.2.3.1 Môi trường kinh tế môi trường pháp lý 19 1.2.3.2 Năng lực sử dụng vốn khả hoạt động khách hàng 19 1.2.3.3 Từ sách trình thực ngân hàng 20 1.2.4 Vai trị tín dụng bất động sản 20 ii 1.2.5 Các rủi ro cho vay bất động sản 22 1.2.6 Bài học kinh nghiệm cho NHTM Việt Nam sau khủng hoảng cho vay cầm cố tiêu chuẩn Mỹ 25 Chương Thực trạng thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TP.HCM 30 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 30 2.1.1 Khái quát diễn biến thị trường bất động sản địa bàn TP.HCM trước sau có Luật đất đai ban hành 29 2.1.1.1 Thị trường bất động sản TP.HCM trước có luật đất đai 29 2.1.1.2 Thị trường bất động sản TP.HCM giai đọan từ năm 1993 đến năm 2002 30 2.1.1.3 Thị trường bất động sản TP.HCM giai đọan từ năm 2003 đến 30 2.1.2 Thực trạng hoạt động thị trường bất động sản địa bàn thời gian qua 33 2.1.3 Những tồn nguyên nhân tồn họat động thị trường bất động sản TP.HCM 36 2.2 Thực trạng huy động vốn cho vay NHTM địa bàn 38 2.3 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản NHTM TP.HCM 39 2.3.1 Phân tích biến động dư nợ cho vay bất động sản 40 2.3.2 Thực trạng chấp bất động sản 49 2.3.3 Rủi ro cho vay BĐS địa bàn TPHCM 50 2.3.3.1 Phân tích thực trạng rủi ro cho vay bất động sản 50 2.3.3.2 Thực trạng nợ xấu 52 2.4 Đánh giá tín dụng bất động sản TP.HCM 53 2.4.1 Những thành tựu 53 2.4.2 Những đóng góp tín dụng bất động sản 53 2.4.3 Những hạn chế 54 2.5 Những thuận lợi khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản NHTM địa bàn 55 2.5.1 Những thuận lợi 55 iii 2.5.1.1 Hệ thống sách, pháp luật nhà nước 55 2.5.1.2 Về phía ngân hàng thương mại 55 2.5.1.3 Cung cầu bất động sản thị trường 56 2.5.2 Những khó khăn, vướng mắc 57 2.5.2.1 Hệ thống pháp luật 57 2.5.2.2 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản 59 2.5.2.3 Đối với hoạt động cho vay 61 2.5.2.4 Đối với tài sản chấp bất động sản 62 2.5.2.5 Những khó khăn khác 63 Chương Giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu họat động cho vay bất động sản NHTM TP.HCM 3.1 Sự cần thiết phải quản lý nâng cao hiệu hoạt động cho vay bất động sản NHTM TP.HCM 64 3.2 Định hướng hoạt động tín dụng bất động sản 65 3.3 Một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động cho vay mục đích kinh doanh bất động sản 66 3.3.1 Giải pháp hệ thống ngân hàng thương mại 66 3.3.1.1 Xây dựng quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản 66 3.3.1.2 Thành lập phòng thẩm định, định giá bất động sản gắn với thị trường 69 3.3.1.3 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản 70 3.3.1.4 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân 71 3.3.1.5 Xây dựng hịan thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội 71 3.3.1.6 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng việc quản lý khỏan cho vay bất động sản 72 3.3.1.7 Đánh giá lại khỏan vay cấu lại nợ 73 3.3.1.8 Nâng cao lực quản trị rủi ro, đặc biệt rủi ro khỏan rủi ro lãi suất 75 3.3.1.9 Thành lập công ty địa ốc, công ty mua bán nợ khai thác tài sản 75 3.3.1.10 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng dụng công nghệ tin học 76 3.3.2 Đối với nhà kinh doanh bất động sản 76 iv 3.3.3 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước 76 3.3.3.1 Về trước mắt 76 3.3.3.2 Về lâu dài 77 3.3.4 Kiến nghị với quan nhà nước 78 3.3.4.1 Về chế sách thị trường bất động sản 78 3.3.4.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn thị trường bất động sản 79 3.3.4.3 Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác, thị trường tài chính, chứng khốn 81 3.3.4.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản 82 3.4 Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động cho vay ngồi mục đích kinh doanh bất động sản 83 3.4.1 Kiến nghị với quan nhà nước 83 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước 85 3.4.3 Giải pháp hệ thống ngân hàng thương mại 86 3.4.4 Đối với nhà đầu tư nhà xã hội 87 3.4.5 Đối với người mua nhà xã hội 87 Kết luận Tài liệu tham khảo v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮC − BĐS: Bất động sản − XHCN: Xã hội chủ nghĩa − ODA: Nguồn vốn hỗ trợ phát triển trực tiếp nước − FDI: Vốn đầu tư trực tiếp nước − NHTM: Ngân hàng thương mại − NHNN: Ngân hàng nhà nước − TCTD: Tổ chức tín dụng − Fannie Mae: Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản) − Freddie Mac: Federral Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) − FED: Cục dự trữ liên bang Mỹ − TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh − UBND: Ủy ban nhân dân − WB: Ngân hàng giới − ACB: Ngân hàng Á Châu − HDBank: Ngân hàng phát triển nhà TP.HCM vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU − Bảng 2.1: Giá số đất dự án − Bảng 2.2: Kết chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm − Bảng 2.3: Lãi suất Việt Nam qua năm − Bảng 2.4: Cơ cấu dư nợ BĐS NHTM địa bàn vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ − Hình: 2.1 Số hộ bán − Hình 2.2: Tình hình hộ dịch vụ cho thuê − Hình 2.3 Tốc độ tăng trưởng nguồn vốn huy động NHTM TP.HCM − Hình 2.4: Tỷ trọng dư nợ cho vay − Hình 2.5: Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua năm − Hình 2.6: Dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn TP.HCM − Hình 2.7: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS NHTM địa bàn TP.HCM − Hình 2.8: Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tổng dư nợ ngân hàng địa bàn TP.HCM − Hình 2.9: Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tổng dư nợ BĐS NHTM địa bàn TP.HCM năm 2009 − Hình 2.10: Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tồ chức tín dụng năm 2009 − Hình 2.11: Tỷ lệ nợ xấu NHTM địa bàn 78 thủ tục cho vay, tăng khả thẩm định giám sát vốn vay để đảm bảo an tòan, hiệu bền vững hoạt động tín dụng Cơng tác thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên tín dụng kinh doanh bất động sản để cảnh báo, đạo tổ chức tín dụng điều cần thiết Bên cạnh nguồn vốn vay từ NHTM, cần phát triển nguồn vốn khác hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản như: phát triển mơ hình chứng khóan hóa BĐS, phát triển kênh huy động nguồn lực tài khác Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 3.3.4 Kiến nghị với quan nhà nước 3.3.4.1 Về chế sách thị trường bất động sản • Năm 2010, 2011 thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn Để thị trường phục hồi vững cần phải tiến hành đồng nhiều sách, kể đến số giải pháp sách quan trọng: Một là, nghiên cứu ban hành Luật đăng ký bất động sản Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống Xây dựng, hòan thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản Hai là, nghiên cứu, ban hành luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ làm sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hệ thống ngân hàng tài trợ cách lành mạnh cho thị trường cần phải có hệ thống chấp thứ cấp mạnh quản lý tốt Ba nghiên cứu, ban hành luật loại hình quỹ đầu tư bất động sản Đặc biệt cần nghiên cứu, ban hành luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Đây loại hình quỹ thành công nhiều quốc gia, đặc biệt từ năm đầu kỷ XX trở lại Hiện tại, Việt Nam cần có thời gian để hình thành phát triển 79 quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy nhiên, có quỹ tín thác hình thành Vì vậy, năm tới, với việc trưởng thành kinh tế, việc đời văn pháp luật cần thiết để quỹ đầu tư tín thác bất động sản hoạt động Bốn nghiên cứu, ban hành văn pháp luật trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản manh nha hình thành Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng phạm vi đối tượng chưa thể triển khai Vì vậy, việc nghiên cứu, ban hành văn pháp quy vấn đề sớm hay muộn cần thiết để mở luồng tài cho thị trường Hướng triển khai ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ tài thơng tư liên cho thí điểm, nhân lên diện rộng ban hành sách Năm là, nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch Hiện có nhiều quy hoạch, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch nghành Luật quy hoạch phát triển đô thị ban hành, luật quy hoạch sử dụng đất Bộ tài nguyên Môi trường đề xuất nghiên cứu Bộ luật Đất đai, Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội ban hành Vì vậy, cần thống quy hoạch vào mối Mà điều thống trước hết thực thống mặt luật pháp Sáu là, tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách,…) • Khuyến khích thành lập hội mơi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho hội vào hoạt động đủ sức đào thải nhà môi giới hoạt động khơng đàng hồng 3.3.4.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn thị trường bất động sản • Thời gian qua với sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao lĩnh vực kinh doanh bất động sản khiến nhiều đối tượng đầu tư khách hàng khó tiếp cận 80 • Lĩnh vực kinh doanh bất động sản địi hỏi phải có nguồn vốn trung dài hạn vững mạnh, kế hoạch tài ổn định Tuy nhiên, thực tế nước ta, bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng” có thời hạn năm) đổ vào thị trường bất động sản, chí có giai đoạn, nguồn vốn lấn át nguồn vốn trung dài hạn việc chi phối vận động thị trường bất động sản, gây sốt nóng thị trường • Để đảm bảo nguồn vốn ổn định hiệu cho lĩnh vực BĐS cần phải thực giải pháp sau: Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào bất động sản, sử dụng nguồn vốn để toán chi phí xây dựng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ Các quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội,… Hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mua lại khỏan nợ chứng khoán đảm bảo bất động sản,…Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư Việc huy động vốn từ dân cư hình thức góp vốn người mua bất động sản Tuy nhiên, chế quan hệ vay vốn dân trách nhiệm bên chủ 81 dự án giao dịch hình thức không rõ ràng, dễ gây niềm tin cho người góp vốn Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn nhà nước phải xây dựng khung pháp lý hòan thiện, cho người góp vốn pháp luật bảo hộ có loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có cơng chứng Trong thời gian tới nhà nước cần thực sách tiền tệ linh hoạt hơn, chặt gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư doanh nghiệp tham gia thị trường, nhà nước cần bổ sung, sửa đổi số chế sách tài – tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển tạm hoãn thu thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản, quy định huy động vốn trình trỉển khai dự án bất động sản,… Nhà nước cần có sách, chế để hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà phép bán tối đa 20% số hộ qua sàn giao dịch bất động sản, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường Cho phép chấp bất động sản ngân hàng nước để tận dụng lãi suất cho vay chấp, thường từ 45%/năm với tín dụng bất động sản 3.3.4.3 Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác, thị trường tài chính, chứng khốn • Có sách cung cấp tín dụng dài hạn cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà trả góp (hiện áp dụng đối tượng hưởng lương từ ngân sách số lượng hạn chế) Cần có chế hỗ trợ phần lãi suất thưởng tiết kiệm nhằm khuyến khích người dân thực chương trình tiết kiệm để mua cải tạo nhà Đồng thời có sách ưu đại thuế đất dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp • Tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp phát hành chứng khốn để huy động vốn thị trường chứng khoán nước để đầu tư phát triển dự án bất động sản 82 • Nhà nước cần có sách, chế để thị trường bất động sản phát triển đồng với thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng • Do đặc trưng thị trường BĐS có thời gian hồn vốn dài, địi hỏi nguồn vốn tài trợ cho thị trường phải nguồn vốn trung dài hạn, thị trường vốn nước ta cịn q cơng cụ tài tín dụng phi ngân hàng Vì cần khuyến khích phát triển quỹ đầu tư khác, công ty đầu tư hình thức cơng ty cổ phần để huy động vốn đầu tư công chúng nguồn đầu tư nước cho thị trường bất động sản • Sớm nghiên cứu, hịan thiện văn pháp luật để nhanh chóng hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất động sản Nếu hệ thống vận hành, nguồn tiền từ tài sản chấp nhân lên, hệ thống ngân hàng thuận lợi hoạt động cho vay, chấp,… cần nhanh chóng đưa vào mơ hình tín dụng BĐS Nếu đưa loại vào, lượng vốn lớn dân huy động giải phần khó khăn cho hệ thống ngân hàng 3.3.4.4 Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản • Thời gian qua TP.HCM thơng tin đất đai, quy hoạch cịn chưa đầy đủ, cơng khai, minh bạch Với trợ giúp kỹ thuật công nghệ thông tin đại, TP.HCM cần xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao dịch bất động sản • Thông qua hệ thống thông tin đất đai này, quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc nhà nước,… trao đổi thơng tin với nhằm giúp nhà nước kiểm sốt biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất, qua nắm vững cung – cầu thị trường có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường bất động sản Điểm đặc biệt hệ thống người sử dụng bất động sản phải đăng ký giá đất sở giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất đó, giá qua đấu thầu đấu 83 giá, giá đất quan chuyên định giá xác định Các quan chức vào mức giá đăng ký để tính tiền đền bù đất đai giải phóng • Các cá nhân, doanh nghiệp truy cập hệ thống trả khỏan phí định để mua số thơng tin bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính cơng khai minh bạch thơng tin Thu nhập từ việc cung cấp thông tin chuyển vào quỹ để trỉ, bảo dưỡng cập nhật thông tin hệ thống 3.4 Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động cho vay mục đích kinh doanh bất động sản 3.4.1 Kiến nghị với quan nhà nước: • Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước thuê, thuê mua; đồng thời ban hành chế, sách ưu đãi để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội • Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện sách đất đai, đặc biệt nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà xã hội, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hồn thiện sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai … để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà nói chung nhà xã hội nói riêng • Nghiên cứu, hồn thiện chế, sách tài chính, thuế liên quan đến phát triển nhà xã hội (nhà thu nhập thấp, nhà cho thuê, nhà cho công nhân khu công nghiệp…); nghiên cứu, xây dựng sách thuế nhà nhằm hạn chế đầu • Xây dựng đưa tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt tiêu phát triển nhà xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ hàng năm địa phương tổ chức triển khai thực • Bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội, nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo đối tượng sách xã hội phạm vi địa bàn 84 • Thực bố trí vốn từ ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo đối tượng sách xã hội theo quy định pháp luật phạm vi địa bàn • Nghiên cứu đề xuất ban hành chế bảo hiểm tài sản chấp, bảo hiểm bảo lãnh khoản vay chấp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế đất nước nhằm khuyến khích định chế tài tăng cường cho vay lĩnh vực nhà xã hội • Khuyến khích cá nhân hộ gia đình tiết kiệm ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng để mua cải tạo nhà thông qua chế hợp đồng tiết kiệm nhà hệ thống ngân hàng tổ chức tín dụng; có biện pháp ưu đãi thuế, hỗ trợ phần lãi suất, thưởng tiết kiệm, để khuyến khích cá nhân, hộ gia đình, ngân hàng tổ chức tín dụng tham gia chế • Thành lập quan tái cho vay chấp nhà làm công cụ để Chính phủ điều tiết thúc đẩy phát triển hệ thống tài nhà Việt Nam Ban đầu, quan tái cho vay chấp hoạt động theo chế thích hợp, huy động sử dụng nguồn vốn vốn vay ODA, phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh nguồn vốn hợp pháp khác để thực nghiệp vụ tái cho vay, mua lại khoản cho vay nhà đủ điều kiện từ định chế tài thị trường chấp sơ cấp, giúp định chế mở rộng cho vay lĩnh vực nhà thúc đẩy thị trường chấp sơ cấp phát triển Khi thị trường chấp sơ cấp thị trường vốn hội tụ đủ điều kiện cần thiết quy mô sở pháp lý, quan tái cho vay chấp nhà phát hành chứng khoán dựa khoản cho vay chấp nhà chứng khốn hóa khoản cho vay chấp nhà ở, thực chức kênh dẫn vốn trung dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường chấp • Thực sách tài cơng trực tiếp gián tiếp hỗ trợ, khuyến khích tổ chức, cá nhân tham gia phát triển hệ thống tài nhà ở, cụ thể Hỗ trợ phát triển thị trường: 85 Xây dựng chế, sách hỗ trợ phần lãi suất thưởng tiết kiệm định chế cá nhân tham gia chương trình hợp đồng tiết kiệm - nhà Chính phủ có chế, sách hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập vận hành quan tái cho vay chấp nhà làm động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển chuẩn bị cho đời vận hành thị trường chấp thứ cấp Hỗ trợ đối tượng sách xã hội: Xây dựng sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư vào dự án xây dựng nhà xã hội thông qua hình thức ưu đãi thuế, hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng Hỗ trợ cho đối tượng sách xã hội tiếp cận chi trả nguồn tài nhà thơng qua sách, chế hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay chấp nhà đối tượng • Hồn thiện quy định pháp luật quyền đất đai, nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm; dự án nhà xã hội địa phương giao đất mà không thu tiền thuế sử dụng đất nên dù có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có giá trị mặt pháp lý gây khó khăn cho việc chấp QSDĐ để vay vốn ngân hàng • Nhà nước nên nghiên cứu thành lập Tổng công ty phát triển nhà xã hội quỹ tiết kiệm phát triển nhà xã hội để đẩy nhanh việc triển khai thực chương trình phát triển nhà xã hội cho người dân 3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước • Chính sách tiền tệ cần vận hành chặt chẽ, linh hoạt, quán có kế hoạch phân bổ nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; tăng cường quản lý rủi ro kiểm sốt hiệu dịng tín dụng vào bất động sản, hồn thiện chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài ngồi nước cho phát triển nhà nói chung nhà xã hội nói riêng 86 • Xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát thu hồi nợ khoản vay chấp; hệ thống hóa hoạt động chấp BĐS hệ thống tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa cơng cụ quy trình cho vay chấp bất động sản • Nghiên cứu xây dựng ban hành hệ thống tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà xã hội để áp dụng thống tồn quốc • Có biện pháp khuyến khích ngân hàng thương mại đa dạng hóa sản phẩm tài nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nâng cao lực tổ chức, áp dụng công nghệ phương pháp quản lý tiên tiến, đại vào việc cho vay nhà xã hội • Nghiên cứu xây dựng đề án thành lập quan tái cho vay chấp nhà ở, có mơ hình chế hoạt động thích hợp thúc đẩy hệ thống tài nhà phát triển theo mục tiêu đề ra, nghiên cứu ban hành hệ thống tiêu chí thống hồ sơ thẩm định khoản vay nhà ở, áp dụng thống cho tất định chế tài • Nghiên cứu thiết lập chế tài bắt buộc bảo hiểm tài sản chấp; xây dựng sách bảo hiểm, bảo lãnh cho vay chấp 3.4.3 Giải pháp hệ thống ngân hàng thương mại • Có chế, sách trợ giúp lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà xã hội, tạo điều kiện để người mua nhà chấp nhà mua • Xây dựng quy trình cho vay riêng lĩnh vực nhà xã hội, đơn giản hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập đối tượng mua nhà xã hội • Cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà cách ký lại khế ước vay ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay ngân hàng với người mua nhà Bằng cách khơng làm tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản tạo khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, có đầu tư nhà xã hội 87 • Cần xem xét đơn giản bớt việc yêu cầu khách hàng phải có vốn đối ứng 30% dự án nhà xã hội gần hoàn thiện, nên xem xét tổng thể dự án nhà đầu tư đầu tư phần trăm dự án, xem xét cho vay bù đắp phần vốn mà nhà đầu tư bỏ nhằm giúp tạo tính khoản cho nhà đầu tư 3.4.4 Đối với nhà đầu tư nhà xã hội • Các doanh nghiệp đầu tư, triển khai dự án nhà xã hội phải dựa nghiên cứu thông tin thị trường cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu kinh doanh • Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao lực quản trị doanh nghiệp • Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội hưởng sách ưu đãi Nhà nước thuế, đất đai, tài chính,… phải tuân thủ quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn quan quản lý nhà nước ban hành 3.4.5 Đối với người mua nhà xã hội • Cần dứt khoát với vấn đề sở hữu, người mua nhà thu nhập thấp phải có quyền sở hữu Tuy nhiên, sở hữu có hạn chế Hạn chế thời gian hộ điều quan trọng, khơng có nhu cầu người chủ sở hữu phải bán lại nhà cho nhà nước để nhà nước bán cho người khác có thu nhập thấp Tuy sở hữu hộ, người mua nhà khơng bán ngồi để thu chênh lệch, làm ý nghĩa hỗ trợ, bù đắp nhà nước cho dạng nhà • Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà để có tiền đóng trước 20 - 30% trả dần hàng tháng nhiều năm Sự chịu khó kiên trì chục năm giúp cho họ có nhà theo nguyện vọng 88 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn: − Giải pháp hệ thống ngân hàng thương mại − Đối với nhà kinh doanh bất động sản − Kiến nghị với ngân hàng nhà nước − Kiến nghị với quan nhà nước − Giải pháp khác Để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng nói chung hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng NHTM Khơng thể thực thành cơng sách, giải pháp thiếu chung lòng chủ thể tham gia hình thành nên phát sinh Các thành phần kinh tế cần nâng cao ý thức, trình độ khả tất hành vi định, góp phần ổn định phát triển kinh tế đất nước Ngoài ra, phần đưa số kiến nghị quan quản lý nhà nước để góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng KẾT LUẬN CHUNG Thị trường bất động sản TP.HCM giai đọan hình thành phát triển, bên cạnh thành mà thị trường mang lại cho kinh tế TP.HCM, không kể đến tồn bất cập thị trường cần khắc phục Với nhu cầu ngày lớn nhằm đáp ứng cho nhu cầu ngày phát triển thị trường bất động sản – thực thị trường tiềm để ngân hàng tham gia vào việc tài trợ vốn phát triển sản phẩm dịch vụ tài Thị trường bất động sản có liên quan mật thiết với hoạt động tín dụng Ngân hàng, ngân hàng với vai trị nhà tài trợ vốn cho thị trường BĐS không tránh khỏi rủi ro cho vay BĐS thị trường tuộc dốc, thị trường bất động sản chịu tác động lớn chế sách mơi trường pháp lý nhà nước Chính chế sách nhà nước tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo chế khai thơng nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển Bản thân ngân hàng, chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát triển định chế tài khác thị trường chứng khóan, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng bất động sản, chứng khóan hóa bất động sản.Về phía ngân hàng, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường bất động sản chế tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản, nâng cao lực tài nguồn nhân lực nhằm nâng cao khả cạnh tranh phát triển an toàn bền vững Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khỏan, trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực Như vậy, để nâng cao hiệu hoạt động tín BĐS NHTM địa bàn không trách nhiệm thân NHTM mà cần có phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía khác Chính lý đó, người viết chọn đề tài “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS NHTM địa bàn TP.HCM” để qua đóng góp số giải pháp định hướng cho hoạt động thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng nhằm giúp hoạt động ngân hàng ngày ổn định an toàn Xa thế, luận văn đưa số kiến nghị với ngân hàng nhà nước, cần có định hướng đạo cụ thể đồng thời làm đầu mối cung cấp thông tin thị trường tình hình cho vay bất động sản địa bàn để ngân hàng thương mại làm sở để chọn hướng Bên cạnh đó, thường xuyên giám sát kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản ngân hàng thương mại để cảnh báo phịng ngừa xảy rủi ro mang tính hệ thống TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 1993 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Luật đất đai năm 2005 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam Sở tài nguyên Môi trường, Báo cáo tình hình thị trường bất động sản TP.HCM năm 2007 Các báo cáo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM từ 2005 – 2010 Các tài liệu tập huấn Trung tâm đào tạo ngân hàng nhà nước Việt Nam Chứng bất động sản, giải pháp tạo nguồn vốn cho thị trường nhà đất Việt Nam Báo niên 9/8/2006 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phòng – Cao ốc văn phòng hạng B TP.HCM 10 Viện nghiên cứu địa (2006), Hội thảo khoa học thị trường bất động sản thực trạng nguyên nhân giải pháp, TP.HCM 11 Hội thảo quốc tế (2010), Phát triển nhà thị trường BĐS – Kinh nghiệm giới lựa chọn cho VN 12 TS Thái Bá Cẩn, “Thị trường bất động sản – vấn đề lý luận thực tiễn” 13 TS Phạm Đỗ Chí, “Khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học với Việt Nam” 14 TS.Nguyễn Minh Kiều (2007), Nghiệp vụ ngân hàng đại, NXB thống kê, TP.HCM 15 Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho VN, NXB Thống kê Các trang Web: Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Tổng cục thống kê http://www.gso.gov.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Saga Việt Nam http://www.saga.vn Báo tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo niên http://www.thanhnien.com.vn Tạp chí ngân hàng http://docbao.com.vn/docbao/bao-tcnh ... TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản Bất động sản •... mặt lý luận bất động sản, thị trường bất động sản tín dụng bất động sản • Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu kinh tế • Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản đơi với... CHÍ MINH NGUYỄN CƠNG THÀNH NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM CHUYÊN NGHÀNH: KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 NGƯỜI