NGHIÊN CỨU VỀ ĐỊA TÔ PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Bùi Thị Cẩm Ngọc NGHIÊN CỨU VỀ ĐỊA TÔ PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lí đất đai Mã số: 9850103.01 DỰ THẢO TĨM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Hà Nội, 2020 Luận án hoàn thành tại: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: GS.TSKH Đặng Hùng Võ TS Thái Thị Quỳnh Như Phản biện: Phản biện: Phản biện: Luận án bảo vệ trước Hội đồng cấp sở chấm luận án tiến sĩ họp tại: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN vào hồi: .giờ; ngày .tháng .năm 2020 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Trung tâm Thông tin - Thư viện, Đại học Quốc gia Hà Nội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Giá đất đóng vai trị vô quan trọng quản lý Nhà nƣớc đất đai, công cụ để Nhà nƣớc thực công tác quản lý, điều tiết hoạt động thị trƣờng bất động sản nói chung, thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng Giá đất địa tơ có quan hệ mật thiết với Địa tơ nguyên giá đất, việc tính đúng, tính đủ giá trị địa tơ góp phần minh bạch giá đất, tạo nguồn lực tài từ đất Việc xác định địa tơ phụ thuộc vào độ xác định giá đất hàng loạt định giá đất cụ thể Tuy nhiên, giá đất UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành thƣờng thấp so với giá giao dịch thị trƣờng, phƣơng pháp định giá đất chƣa phù hợp dẫn tới việc tính tốn giá trị địa tơ chƣa chƣa đủ, gây thất thu cho nhà nƣớc, ngƣời sử dụng đất hợp pháp khơng hài lịng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ Nhà nƣớc thu hồi đất, gây bất cơng xã hội Vì vậy, việc tính tốn địa tơ giá đất góp phần giải mâu thuẫn việc phân chia lợi ích nhà nƣớc, nhà đầu tƣ ngƣời sử dụng đất, góp phần xác định đƣợc phần nhà nƣớc cần thu, cách thu phần để lại cho nhà đầu tƣ, ngƣời sử dụng đất Tất nhằm mục đích tạo cơng mặt kinh tế xã hội, khuyến khích đầu tƣ tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nƣớc, đồng thời đẩy mạnh hiệu vốn hóa đất đai Hiện nay, sách quản lý giá, sách tài đất đai sách điều tiết giá trị đất đai tăng thêm liên tục đƣợc thay đổi hoàn thiện Các sách có quan hệ mật thiết với nhau, sách quản lý giá đất sách trung tâm chi phối hoạt động tài điều tiết giá trị đất đai tăng thêm Tuy nhiên, sách quản lý giá đất chƣa thực đƣợc vai trò giá thƣớc đo giá trị đất đai, phản ánh giá trị đất đai tăng thêm công cụ “dẫn truyền” điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm Hiện nay, Việt Nam chƣa có giải pháp đƣợc luật hóa để thu giá trị đất đai tăng thêm, chƣa tạo đƣợc giải pháp hiệu vốn hóa đất đai Nhƣ vậy, trình triển khai sách, cần có quan tâm đến vấn đề giá trị đất đai, mức giá đất đƣợc hình thành giao dịch cụ thể phƣơng pháp định giá đất để thiết kế sách quản lý giá đất cho phù hợp Bên cạnh đó, q trình thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội, hoạt động quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất đầu tƣ phát triển sở hạ tầng tác động làm tăng giá trị đất lên lớn, nhƣng việc điều tiết lợi ích chủ thể liên quan (Nhà nƣớc, chủ đầu tƣ ngƣời sử dụng đất) chƣa hiệu thiếu cơng Tóm lại, nhìn từ góc độ quan hệ chế thị trƣờng, đất đai yếu tố đầu vào kinh tế nên cần nghiên cứu xem xét dƣới lý luận địa tơ để đảm bảo quyền lợi ích bên quan hệ kinh tế, xã hội quan hệ đất đai Về mặt nguyên lý, lý thuyết địa tô cung cấp sở lý luận quan trọng cho việc đề xuất phƣơng pháp định giá đất phù hợp, sách giá đất nhằm giải mối quan hệ chủ thể trình quản lý sử dụng đất để phù hợp với yêu cầu vận hành chế độ sở hữu toàn dân đất đai chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Từ lý trên, đề tài “NGHIÊN CỨU VỀ ĐỊA TÔ PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG” cần thiết, khẳng định vai trò quan trọng Nhà nƣớc điều tiết quan hệ lợi ích chủ thể quan hệ đất đai, tăng thu cho ngân sách nhà nƣớc góp phần hồn thiện đổi sách quản lý giá đất kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu sở khoa học địa tô đất phi nông nghiệp kinh tế thị trƣờng đề xuất giải pháp nhằm điều tiết hợp lý giá trị địa tô chênh lệch (giá trị đất đai tăng thêm), nhƣ quản lý giá đất khu vực đô thị nƣớc ta Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung khoa học Luận án nghiên cứu địa tô, điều tiết địa tô quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tƣ phát triển hạ tầng, đầu tƣ dự án bất động sản - Phạm vi khơng gian tính tốn thử nghiệm Luận án tính tốn thử nghiệm số dự án phát triển sở hạ tầng, đầu tƣ bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Đối tƣợng nghiên cứu Nghiên cứu loại địa tơ gồm có địa tơ tuyệt đối, địa tô chênh lệch địa tô chênh lệch đất phi nông nghiệp Nội dung nghiên cứu (1) Tổng quan cơng trình nghiên cứu vấn đề nghiên cứu có liên quan; (2) Áp dụng lý thuyết địa tô nghiên cứu giá trị đất đai tăng thêm dự án đầu tƣ phi nơng nghiệp Việt Nam; (3) Phân tích số liệu thực tế loại địa tô điều tiết địa tô số dự án đầu tƣ phát triển BĐS tạo địa bàn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh; (4) Đề xuất giải pháp sách điều tiết địa tơ, sách thu từ đất quản lý giá đất phù hợp với kinh tế thị trƣờng Việt Nam Kết đạt đƣợc - Phân tích đƣợc cấu trúc địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối đất phi nông nghiệp dự án đầu tƣ phát triển bất động sản; phân tích GTrĐĐTT đƣợc điều tiết qua sách tài đất đai - Áp dụng lý luận địa tơ để phân tích loại địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối đất phi nông nghiệp số dự án thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh để thấy đƣợc bất cập việc điều tiết giá trị đất đai tăng thêm dự án đầu tƣ - Đề xuất khuyến nghị liên quan đến sách quản lý giá đất, sách thu từ đất, sách điều tiết địa tô bên thực dự án đầu tƣ Ý nghĩa luận án - Ý nghĩa khoa học: Góp phần làm rõ sở lý luận địa tô, điều tiết địa tô đất phi nông nghiệp chế thị trƣờng Khái qt hóa mơ tả GTrĐĐTT QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tƣ phát triển bất động sản; phân tích GTrĐĐTT đƣợc điều tiết qua sách tài đất đai - Ý nghĩa thực tiễn: Kết nghiên cứu đề tài góp phần giúp nhà quản lý hồn thiện sách điều tiết giá trị đất đai tăng thêm QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tƣ phát triển bất động sản; từ đƣa sách quản lý giá đất phù hợp với kinh tế thị trƣờng đảm bảo cơng khuyến khích đầu tƣ Cấu trúc luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận phụ lục, luận án đƣợc cấu trúc thành 03 chƣơng với 166 trang, 18 hình vẽ, 32 bảng, biểu Phƣơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu, đƣợc trình bày chi tiết mục 1.5.2 Chƣơng luận án 10 Luận điểm bảo vệ Luận điểm 1: Trong kinh tế thị trƣờng Việt Nam, việc phân biệt làm rõ cấu trúc loại địa tô đất phi nông nghiệp: Địa tô chênh lệch 1, Địa tô chênh lệch 2, Địa tô tuyệt đối, làm sở để Nhà nƣớc điều tiết giá trị đất đai tăng thêm quản lý giá đất phù hợp với kinh tế thị trƣờng Luận điểm 2: Việc áp dụng lý thuyết địa tô nghiên cứu giá trị đất đai tăng thêm dự án đầu tƣ phi nơng nghiệp (tính tốn thử nghiệm số dự án thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh) giải pháp đề xuất góp phần hồn thiện sách điều tiết địa tô, điều tiết giá trị đất đai tăng thêm quản lý giá đất khu vực đô thị nƣớc ta, vừa đảm bảo công bằng, vừa bảo đảm khuyến khích đầu tƣ 11 Những đóng góp luận án Đƣa đƣợc đặc thù địa tô đất phi nông nghiệp điều kiện kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Phân tích đƣợc cấu trúc địa tơ chênh lệch 1, địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối đất phi nông nghiệp chế thị trƣờng Khái quát hóa mô tả GTrĐĐTT QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tƣ phát triển bất động sản; phân tích GTrĐĐTT đƣợc điều tiết qua sách tài đất đai Đề xuất khuyến nghị liên quan đến sách điều tiết địa tơ, sách thu từ đất, phân chia lợi ích bên tăng cƣờng nguồn thu từ đất, đổi hệ thống thuế đất, khuyến nghị quản lý giá đất phù hợp với kinh tế thị trƣờng Việt Nam Chƣơng CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU 1.1.1 Một số thuật ngữ Luận án đƣa khái niệm số thuật ngữ xuyên suốt luận án nhƣ sau: địa tô, địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch 2, địa tô tuyệt đối, giá trị quyền sử dụng đất, giá đất, giá trị tăng thêm, giá trị đất đai tăng thêm, 1.1.2 Những cơng trình nghiên cứu nƣớc ngồi Luận án nghiên cứu, phân tích cơng trình nghiên cứu địa tơ giá trị đất đai tăng thêm nhà kinh tế trị học cổ điển tân cổ điển nhƣ Adam Smith, David Ricardo, Karl Marx, Johann Heinrich Von Thunen, Alonso, [60,64] Ngoài ra, nhà khoa học tập trung nghiên cứu địa tô đất đô thị nhƣ Smith [74,74], King [71], Lipietz [72, Hernando De Soto [70], Nicolaus Tideman [54],A.Myrich Freeman, 1.1.2 Các nghiên cứu nƣớc Luận án tập trung nghiên cứu theo mảng lĩnh vực sau: (1) Các nghiên cứu tập trung vào vấn đề sở hữu đất đai Việt Nam, (2) Các nghiên cứu quản lý đất đai, (3) Các nghiên cứu liên quan đến quản lý tài đất, (4) Các nghiên cứu điều tiết giá trị đất đai tăng thêm, (5) Nhóm báo liên quan đến kinh tế đất đai 1.1.3 Đánh giá chung cơng trình nghiên cứu có liên quan Những cơng trình đề cập đến nguồn gốc giá đất địa tơ, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng thực thi sách tài đất đai có đề cập gián tiếp trực tiếp đến nội dung giá trị đất đai tăng thêm Tuy nhiên, để điều tiết giá trị đất đai tăng thêm cách triệt để, cần phân tích, lƣợng hóa cụ thể giá trị loại địa tô đất phi nơng nghiệp nhƣ ngun tắc tính loại địa tô đất phi nông áp dụng vào dự án phát triển sở hạ tầng, dự án đầu tƣ bất động sản Chính vậy, luận án thực theo hƣớng phân tích cụ thể tình hình thực tế giá trị địa tơ đất phi nơng nghiệp để từ đƣa khuyến nghị nhằm phục vụ quản lý giá đất phù hợp với kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊA TÔ VÀ GIÁ ĐẤT 1.2.1 Các vấn đề chung đất đai sở hữu đất đai Theo quy định pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống quản lý; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền SDĐ Nhà nƣớc có quyền đại diện cho chủ sở hữu toàn dân đất đai, thực quyền định đất đai bao gồm định pháp luật, định quy hoạch, định tài định cơng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất 1.2.2 Thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai đƣợc hiểu bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch đất đai nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn [9] Thị trƣờng quyền sử dụng đất Việt Nam gồm: (1) Thị trƣờng quyền sử dụng đất sơ cấp, (2) Thị trƣờng quyền sử dụng đất thứ cấp 1.2.3 Các luận điểm khoa học địa tô (1) Quan điểm địa tô Adam Smith; (2) Quan điểm địa tô David Ricardo; (3) Quan điểm địa tô Karl Marx; (4) Quan điểm Henry George; (5) Quan điểm Paul A Samuelson 1.2.4 Giá trị đất đai Giá thị trường quyền SDĐ giá mua bán, trao đổi ngƣời mua ngƣời bán thoả thuận với mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng Giá trị thị trường quyền SDĐ mức giá đƣợc xác định dựa yếu tố thị trƣờng cấu thành giá trị đất đai 1.2.5 Giá trị đất đai tăng thêm Giá trị đất đai tăng thêm hiểu phần chênh lệch giá trị so với giá trị ban đầu đất đai mà thay đổi vị trí đất đai tác động ngƣời q trình quản lý sử dụng đất hi đó, giá trị đất đai phần giá trị đất đai tăng thêm giá trị địa tơ vốn hóa đƣợc đánh giá thời điểm khác với tác động yếu tố có liên quan 1.2.6 Giá đất “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” (tại Mục 19 20, Điều 3, Luật Đất đai 2013) Luận án phân tích 13 nguyên tắc định giá đất phƣơng pháp định giá đất gồm: (1) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp, (2) Phƣơng pháp chiết trừ, (3) Phƣơng pháp thu nhập, (4) Phƣơng pháp thặng dƣ, (5) Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh 1.2.7 Khái niệm đặc điểm kinh tế thị trƣờng Việt Nam Nhà nƣớc xã hội chủ nghĩa quản lý kinh tế chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, sách, pháp luật, sức mạnh vật chất lực lƣợng kinh tế nhà nƣớc; đồng thời sử dụng chế thị trƣờng, áp dụng hình thức kinh tế phƣơng pháp quản lý kinh tế thị trƣờng để kích thích sản xuất, giải phóng sức sản xuất, phát huy mặt tích cực, hạn chế khắc phục mặt tiêu cực chế thị trƣờng, bảo vệ lợi ích nhân dân lao động, tồn thể nhân dân 1.2.8 Chính sách điều tiết địa tô kinh tế thị trƣờng Việt Nam Quá trình vận hành TTT định hƣớng XHCN Việt Nam, vấn đề QSDĐ BĐS đƣợc đề cập, nghiên cứu mối quan hệ giá trị QSDĐ (đƣợc hiểu “giá trị đất”) với chế độ điều tiết địa tô chênh lệch địa tơ tuyệt đối (là địa tơ vốn có đất đai) Về chất, địa tô xuất nhằm giải quan hệ ngƣời sở hữu đất đai (chủ đất) với ngƣời có nhu cầu sử dụng loại đất cho mục đích 1.3 INH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT 1.3.1 Kinh nghiệm số nƣớc quản lý giá đất Luận án phân tích kinh nghiệm số nƣớc quản lý giá đất nhƣ: Trung Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Pháp, Thụy Điển 1.3.2 Kinh nghiệm số nƣớc thu từ đất điều tiết giá trị đất đai tăng thêm Luận án phân tích kinh nghiệm số nƣớc nhƣ: Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Anh, Ý, Hà Lan 1.3.3 Bài học kinh nghiệm rút cho Việt Nam (1) Các nƣớc sử dụng sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, phát triển hạ tầng mang lại nguyên tắc “Giá trị thuế tỷ suất thuế nhân với tổng địa tô chênh lệch trừ địa tô chênh lệch 2, tức tỷ suất thuế nhân với địa tô chênh lệch 1”, địa tơ chênh lệch đƣợc tính giai đoạn chịu thuế (2) Chế độ quản lý giá đất, định giá đất số quốc gia giúp đƣa nhƣng học kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam Việc quy định rõ ràng phƣơng pháp định giá đất quy định mức giá đất biện pháp Việt Nam cần quan tâm nhằm hồn chỉnh cơng tác quản lý giá đất 1.4 ĐỊNH HƢỚNG NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU - Một là, lý thuyết địa tô cung cấp sở lý luận quan trọng cho việc đề xuất sách giải mối quan hệ chủ thể trình điều tiết lại giá trị đất đai tăng thêm - Hai là, cần phân tích đƣợc cấu trúc loại địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối đất phi nông nghiệp nhà nƣớc thực dự án đầu tƣ để từ đƣa đề xuất chế độ tài Việt Nam -Ba là, cần đánh giá đƣợc thực trạng điều tiết địa tơ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất dự án đầu tƣ phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đầu tƣ bất động sản, khu cơng nghiệp nhằm khái qt hóa mơ tả giá trị đất đai tăng thêm quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tƣ phát triển mang lại - Bốn là, cần nghiên cứu đề xuất sách điều tiết địa tơ (giá trị đất đai tăng thêm) quản lý giá đất, khuyến nghị liên quan đến sách thu từ đất, phân chia lợi ích bên tăng cƣờng nguồn thu từ đất 1.5 QUAN ĐIỂM VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.5.1 Quan điểm nghiên cứu Luận án dựa theo quan điểm sau: (1) Quan điểm hệ thống tổng hợp, (2) Quan điểm lịch sử, (3) Quan điểm hiệu 1.5.2 Quy trình nghiên cứu - Thu thập tổng quan tài liệu, luận giải nội dung kế thừa định hƣớng vấn đề cần nghiên cứu; - Đánh giá thực trạng điều tiết địa tô, quản lý giá đất nguồn thu từ đất Áp dụng lý thuyết địa tô đất phi nơng nghiệp để tính tốn thử nghiệm số dự án thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, để từ rút tồn quản lý giá đất điều tiết địa tô dự án; - Đề xuất giải pháp liên quan đến điều tiết địa tơ, sách thu từ đất sách quản lý giá đất 1.5.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.5.3.1 Phương pháp tiếp cận hệ thống so sánh 1.5.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp Các số liệu, thông tin thứ cấp thu thập đƣợc từ quan ban hành chế, sách nhƣ Bộ Tài nguyên môi trƣờng (Cục Kinh tế đất - Tổng Chƣơng ÁP DỤNG LÝ THUYẾT ĐỊA TÔ ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TĂNG THÊM PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 2.1 THỰC TRẠNG ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP DO QUY HOẠCH VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật có liên quan Luận án đƣa quy định pháp luật công cụ quy hoạch sử dụng đất, quy định pháp luật thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 2.1.2 Thực trạng điều tiết địa tô nhà nƣớc đầu tƣ phát triển hạ tầng, thay đổi quy hoạch Trên phạm vi toàn quốc nhà nƣớc chƣa có chế quán để chia sẻ giá trị đất đai tăng lên quy hoạch đầu tƣ phát triển hạ tầng mang lại Tại Đà Nẵng Cần Thơ, toàn giá trị đất đai tăng thêm bên hạ tầng thuộc nhà nƣớc Tại thành phố Hồ Chí Minh, tồn giá trị đất đai tăng thêm thuộc ngƣời sinh sống kề bên hạ tầng cũ thông qua việc tái định cƣ chỗ Tại Hà Nội địa phƣơng khác, toàn giá trị đất đai tăng thêm thuộc ngƣời sinh sống kề bên hạ tầng 2.1.3 Thực trạng điều tiết địa tô chuyển đổi mục đích sử dụng đất Phân tích cụ thể trƣờng hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất từ đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ 2.2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Luận án đề cập đến trình đổi chế giá đất Việt Nam, quản lý giá đất, phƣơng pháp định giá đất từ 1993 đến để thấy rằng, quyền ngƣời sử dụng đất ngày mở rộng, giá đất ngày tiến sát với giá thị trƣờng quản lý giá đất đƣợc đặt ngày chặt chẽ 2.3 THỰC TRẠNG NGUỒN THU TỪ ĐẤT 2.3.1 Thực trạng quy định pháp luật có liên quan đến thu từ đất Luận án đánh giá quy định nguồn thu từ đất gồm có: thu từ giao quyền sử dụng đất (tiền sử dụng đất), thu từ cho thuê đất (tiền thuê đất), thu từ công nhận quyền sử dụng đất, thu từ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu từ giá trị đất đai cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc, thu từ thuế sử dụng đất, thu từ thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, 11 2.3.2 Thực trạng nguồn thu từ đất Luận án đánh giá thực trạng thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ 2012-2017 cho thấy, tỷ lệ chiếm thấp tổng thu NSNN 2.4 THỰC TRẠNG NGUỒN THU TỪ GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TĂNG THÊM 2.4.1 Thực trạng quy định điều tiết giá trị đất đai tăng thêm Khoản 2, Điều 19 LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm mà không đầu tư người sử dụng đất mang lại thơng qua sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư sở hạ tầng sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi” Quy định nhƣ mang tính chất đƣờng lối, chủ trƣơng, chƣa có văn quy phạm pháp luật hƣớng dẫn cụ thể 2.4.2 Thực trạng nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm Luận án phân tích khía cạnh: (1) giá trị đất đai tăng thêm toàn thị trƣờng; (2) giá trị đất đai tăng thêm cục địa phƣơng hay khu vực; (3) giá trị đất đai tăng thêm xếp lại mặt sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc 2.2 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐẦU TƢ CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHU CÔNG NGHIỆP TRONG CẢ NƢỚC Trong mƣời năm qua, tỷ lệ vốn đầu tƣ phát triển CSHT chiếm khoảng 24,5% tổng đầu tƣ xã hội, khoảng 9% GDP [53] Tính đến hết năm 2018, Việt Nam có 819 đơ, tỷ lệ đất dành cho giao thông thấp (Hà Nội đạt 6-7%, thành phố Hồ Chí Minh 8%, tiêu chí quy định 20-25%) Đến cuối tháng 3/2020, Việt Nam có 335 CN đƣợc thành lập (tăng CN so với cuối năm 2019) 2.6 VẬN DỤNG LÝ THUYẾT ĐỊA TÔ VÀO XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TĂNG THÊM DO ĐẦU TƢ MANG LẠI 2.6.1 Phân biệt loại địa tô đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp Bảng 2.1: Bảng so sánh loại địa tô đất nơng nghiệp phi nơng nghiệp ĐẤT NƠNG NGHIỆP ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP Địa tơ đƣợc sản sinh từ điều Địa tơ phần lợi nhuận ĐỊA TƠ khơng phải chủ sử dụng CHÊNH kiện tự nhiên, độ phì nhiêu LỆCH khác vị trí đất đai khác làm đƣợc gọi địa tô (Giá trị ký gọi địa tô chênh lệch chênh lệch Cụ thể vị trí hiệu V1) Địa tơ chênh lệch tƣơng ứng có lợi giao thơng, 12 ĐẤT NƠNG NGHIỆP với quảng canh, mở rộng diện tích Tuy suất ruộng đất, hiệu suất đầu tƣ vốn địa tơ đơn vị diện tích khơng thay đổi Nhƣng tổng sản phẩm, tổng địa tơ tăng lên ĐỊA TƠ CHÊNH LỆCH (Giá trị ký hiệu V2) Địa tơ đƣợc hình thành từ khác biệt hiệu sản xuất đầu tƣ liên tục lƣợng vốn đất gọi địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch thâm canh mà có Địa tơ tuyệt đối gắn liền với tiền ngƣời muốn sử dụng đất trả cho chủ sở hữu đất để có quyền sử dụng đất Quyền sở hữu tƣ nhân ruộng đất tạo nên bất hợp lý địa tơ tuyệt đối, cản trở q trình đầu tƣ cơng nghiệp hố ĐẤT PHI NƠNG NGHIỆP nguồn nƣớc, mơi trƣờng gắn với điều kiện tự nhiên, sở hạ tầng nhà nƣớc nhà đầu tƣ khác tạo ra, giá trị đất tăng cung hạn chế mà cầu đất đai ngày cao (khan đất) Địa tơ phần lợi nhuận đƣợc hình thành từ bắt đầu có đầu tƣ chủ sử dụng đất tạo đƣợc gọi địa tô chênh lệch Địa tô tuyệt đối thực chất tiền thuê đất để đƣợc sử dụng đất Giá trị địa tơ tuyệt đối đƣợc hình thành dựa giá trị ƣớc lƣợng địa tô chênh lệch trƣờng hợp khơng có bất thƣờng quan hệ cung cầu đất đai (Nguồn: NCS tổng hợp) Nhìn vào chất, địa tơ đất phi nơng nghiệp có giá trị vốn hoá đƣợc đo lƣợng cải vật chất đƣợc tạo sử dụng đất, địa tơ chênh lệch có giá trị vốn hoá dựa so sánh giá trị hàng hoá tạo đất nghiên cứu với đất xấu sử dụng vào mục đích nơng nghiệp địa tơ chênh lệch có giá trị vốn hố dựa so sánh giá trị hàng hoá tạo ngƣời sử dụng đất tạo theo cách thức riêng cách thức thông thƣờng Địa tô chênh lệch sở để tạo nên địa tô tuyệt đối thể dƣới dạng tiền thuê đất phải trả để đƣợc sử dụng đất Địa tô chênh lệch đƣợc tạo theo cách sử dụng đất ngƣời sử dụng đất 2.6.2 Các nhân tố ảnh hƣởng đến địa tô đất phi nông nghiệp Luận án rằng, nhân tố ảnh hƣởng đến địa tô đất phi nơng nghiệp gồm: (1) Vị trí địa lý tự nhiên, (2) Vị trí địa lý kinh tế - xã hội, (3) Yếu tố quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, (4) Yếu tố đầu tƣ vào đất đai ĐỊA TÔ TUYỆT ĐỐI (Giá trị ký hiệu AA) 13 2.6.3 Tính giá trị bất động sản đƣợc đầu tƣ Cơng thức giá thành hàng hóa BĐS lƣu thông thị trƣờng tới tay ngƣời tiêu dùng G = C + AA + T + F+V + L + M + ΔV1+V2 (2) đó: + G giá trị BĐS tới tay ngƣời tiêu dùng; + C chi phí nguyên, nhiên, vật liệu, trang thiết bị, công nghệ dịch vụ đƣợc sử dụng vào sản xuất (chi phí sản xuất); + AA địa tô tuyệt đối, tức tiền thuê đất mà ngƣời sử dụng đất vào sản xuất phải trả cho chủ sở hữu đất, Việt Nam AA tiền thuê đất mà chủ dự án phải trả cho nhà nƣớc trả cho ngƣời sử dụng đất trƣớc đó; + T loại thuế liên quan đến kinh doanh, tiêu dùng, môi trƣờng, tài nguyên, chuyển quyền sử dụng đất tài sản gắn liền (không bao gồm thuế giá trị tăng thêm đất đai); + F chi phí vốn, tức chi phí phải trả cho việc vay vốn tổ chức tín dụng chi phí để huy động vốn đầu tƣ, đƣợc tính khoảng 8% - 10% tuỳ theo ngân hàng thời điểm, nhƣng phải theo khung Ngân hàng nhà nƣớc; + V chi phí th nhân cơng lao động trực tiếp sản xuất, bao gồm lao động quản lý; + L phí lƣu thơng phân phối hàng hoá BĐS; + M lợi nhuận thu đƣợc thị trƣờng chƣa bao gồm giá trị địa tô chênh lệch mà chủ sử dụng đất đƣợc hƣởng; theo quy định nhà nƣớc ta, M đƣợc ƣớc tính theo định mức khoảng 10% giá trị hàng hoá xuất xƣởng; + V1 địa tô chênh lệch 1; + V2: Địa tô chênh lệch 2, giá trị đất đai tăng thêm đầu tƣ chủ sử dụng đất mang lại 2.6.4 Vấn đề địa tô quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội chủ thể quan hệ đất đai Các chủ thể quan hệ đất đai: (1) Nhà nƣớc, (2) Chủ đầu tƣ, (3) Ngƣời dân 2.7 TÍNH TỐN THỬ NGHIỆM ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN ĐẦU TƢ TẠI HÀ NỘI VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.7.1 Khái qt địa bàn tính tốn thử nghiệm NCS lựa chọn tính tốn thử nghiệm số dự án phát triển sở hạ 14 tầng Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội đại diện cho khu vực có hình thức khơng thu hồi hai bên đƣờng, thành phố Hồ Chí Minh đại diện cho khu vực có hình thức thu hồi hai bên đƣờng 2.7.2 Thực trạng thay đổi giá đất thực quy hoạch sử dụng đất Luận án rằng, quy hoạch hình thành khu vực trung tâm, quy hoạch chuyển cấp độ quản lý hành chính, quy hoạch sử dụng đất định MĐSDĐ, quy định giá trị quyền sử dụng đất, Những việc ảnh hƣởng thay đổi lớn đến giá đất khu vực 2.7.3 Thực trạng thay đổi giá đất chuyển mục đích sử dụng đất Giá đất phi nông nghiệp luôn cao giá đất nông nghiệp, luận án đƣa số minh chứng dựa khung giá nhà nƣớc bảng giá đất thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh 2.7.4 Lƣợng hóa địa tơ số dự án đầu tƣ phát triển hạ tầng giao thông 2.7.4.1 Tại thành phố Hà Nội (Dự án đường giao thông nối từ Bảo tàng dân tộc học đến đường 32 - quận Cầu Giấy - TP Hà Nội) Tuyến đƣờng Nguyễn Văn Huyên (Đoạn từ Bảo tàng dân tộc học đến đƣờng 32 Cầu Giấy) dài 565,97m NCS tiến hành điều tra 50 giá đất tuyến đƣờng cho thấy giá đất dao động từ 94-326 triệu đồng/m2 Bảng 2.2 - Bảng tổng hợp giá đất thị trường, giá đất nhà nước thuế Đường Nguyễn Văn Huyên - Quận Cầu Giấy (VT1) ĐVT: (Triệu đồng/ m2) 2015 (Hoàn 2019 Mức tăng giá trị đất Giá đất 2012 2013 thành dự án) Tuyệt đối Số lần (1) (2) (3) (4) (4)-(1) (4)/(1) Giá thị trƣờng 50 140 209 326 276 6,52 Giá NN 27,6 27,6 32 32 15,5 1,94 Bồi thƣờng đất 33 (Áp theo VT3 đƣờng Cầu giấy nhân với hệ số =16,5 x 2) Thuế thu nhập từ 6,52 6,52 chuyển QSDĐ Thuế SDĐ phi NoN 0,042 0,0627 0,098 60 2,43 (0.03%) ± Giá TT/GiáNN (lần) 5,07 6,53 10,2 Nhƣ vậy, giá đất dự án mở đƣờng Nguyễn Văn Huyên kéo dài tăng nhanh lên 6,8 lần Giá trị đất đai gia tăng tạo lợi ích mang lại từ cơng trình mở đƣờng hầu hết rơi vào “túi” hộ dân đƣợc mặt đƣờng 15 mở (326 triệu đồng/m2); phía NN điều tiết đƣợc GTrĐĐTT cơng trình NN đầu tƣ mang lại điều chỉnh giá đất khu vực mở đƣờng từ 16,5 trđ/m2 năm 2012 lên 32 trđ/m2 năm 2019, (tốc độ tăng giá NN thấp giá thị trƣờng) loại thuế ngƣời SDĐ nộp thuế SDĐ phi NoN (0,03% giá đất; trƣờng hợp hộ dân chuyển nhƣợng với thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 2% thu tăng đƣợc 6.520.000 đồng/m2 Bảng 2.3 - Bảng tóm tắt khảo sát phân chia lợi ích đối tượng dự án đầu tư kết cấu hạ tầng giao thơng đoạn Nguyễn Văn Hun Nhóm đối tƣợng Lợi ích Nhà nƣớc Đƣợc thu khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nơng nghiệp, lệ phí trƣớc bạ Hộ dân bị hết đất Đƣợc đền bù với giá 33 triệu đồng/m2 hỗ trợ tái định cƣ Hộ dân bị Đƣợc đền bù với giá 33 triệu đồng/m2 giá trị đất phần đất lại tăng lên 326 triệu đồng/m2 Hộ dân đƣợc mặt Giá đất tăng lên 326 triệu đồng/m2 đƣờng Hộ dân lân cận dự án Giá đất tăng lên 94-180 triệu/ m2 (Nguồn: Kết khảo sát giá đất đường Nguyễn Văn Huyên) 2.7.2 Tại Thành phố Hồ Chí Minh (Dự án đƣờng giao thông Nguyễn Hữu Thọ - huyện Nhà Bè - TP Hồ Chí Minh) Bảng 2.4: Bảng tổng hợp giá đất thị trường, giá đất nhà nước thuế Đường Nguyễn Hữu Thọ - Huyện Nhà Bè ĐVT: Nghìn đồng/ m2 Mức tăng giá trị đất Giá đất 2007 2014 2019 Tuyệt đối Số lần (1) (2) (3) (4)=(3)-(1) (5)=(3)/(1) Giá thị trƣờng 10.000 40.000 125.161 115.161 12,5 Giá nhà nƣớc 3.600 8.000 8.000 4.400 2,22 Thuế chuyển quyền sử dụng 144 144 đất (4%- Luật Thuế chuyển QSDD) Thuế thu nhập từ chuyển 800 2.503 QSDĐ (2% - Luật thuế TNCN 2011) Thuế SDĐ phi NoN (0.03%) 2,4 2,4 ± Giá TT/Giá nhà nƣớc (lần) 2,78 15,6 16 Bảng 2.5 - Bảng tóm tắt khảo sát phân chia lợi ích đối tượng dự án đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông thị đường Nguyễn Hữu Thọ Nhóm đối tƣợng Lợi ích Nhà nƣớc Đƣợc thu khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, lệ phí trƣớc bạ Hộ dân bị hết Đƣợc đền bù hỗ trợ tái định cƣ đất mặt đƣờng đất nhà nƣớc lấy thêm vào đền bù Hộ dân bị Đƣợc đền bù giá trị đất lại tăng lên 125,1 triệu phần đất đồng/m2 Hộ dân lân cận dự án Giá đất tăng lên 47-110 triệu đồng/m2 (Nguồn: Kết khảo sát giá đất đường Nguyễn Hữu Thọ - Phụ lục 03) 2.7.5 Lượng hóa địa tơ dự án đầu tư bất động sản (Khu hỗn hợp nhà ở, dịch vụ cơng cộng, văn phịng trường học - Imperial Plaza” - 360 Giải Phóng) Bảng 2.6: Kết phân tích liệu dự án Imperial Plaza STT Tổng hợp 2019 Ghi Các loại chi phí (ΣCP) 2.628,54 Chi phí nguyên vật liệu (C), chi Chi phí xây dựng + Chi phí 1374,9 phí thuê nhân cơng (V) (tỷ đồng) kiểm định cơng trình,… Chi phí vốn (T) (tỷ đồng) 66,1 Lãi Vay (Phụ lục 4.5) Phí lƣu thơng, quảng cáo, dịch 15,4 Chi phí quảng cáo bán hàng vụ (L)(tỷ đồng) VAT chi phí (tỷ đồng) 145,64 Thuế TNDN (tỷ đồng) 3.1 3.1 Tiền sử dụng đất (tỷ đồng) Tiền lạm phát từ 2014-2019 = Giá 2014* (1+3%)5 (Tỷ đồng) Lợi nhuận nhà đầu tƣ (M) (tỷ đồng) (14%) Tổng doanh thu (G) Doanh thu đất (tỷ đồng) 48,125 25% lợi nhuận nhà đầu tƣ 677,9 107,97 192,5 Phụ lục 4.5 3.547,30 3298,6 Doanh thu bán nhà cao tầng, bán nhà thấp tầng, cho thuê văn phòng, TTTM, hầm gửi 248,7 xe, cho thuê nhà trẻ, trƣờng mẫu giáo Doanh thu từ đất SXPNN (tỷ đồng) Giá trị (ΔV1 + V2) = G-ΣCP870,64 M (Nguồn: Tổng hợp tính tốn từ số liệu điều tra) 17 * Tại thời điểm t0 = 2014 ta có Chủ đầu tƣ nộp tiền cho nhà nƣớc AA= 677,9 tỷ đồng./ * Tại thời điểm t1 = 2019, ta có (ΔV1+V2) 2019= G-ΣCP-M = 870,64 (tỷ đồng) Vậy, giá trị ΔV12019 tăng đƣợc tính nhƣ sau: ΔV1 2019 = Giá BĐS năm 2014* ((1+10%)5 - 1) = 677,9 tỷ đồng x ((1+10%)5 - 1) = 413,86 (tỷ đồng) Suy ra: V22019 = 870,64 - 413,86 = 456,77 (tỷ đồng) Vậy: tổng lợi nhuận nhà đầu tƣ đƣợc hƣởng V22019 = 456,77 (tỷ đồng) Bảng 2.25: Bảng tổng hợp phân phối lợi nhuận nhà nước nhà đầu tư dự án 360 Giải Phóng - quận Thanh Xuân - Hà Nội ĐVT: Tỷ đồng Phân phối lợi nhuận Tính lại theo phƣơng thực tế án địa tô 677,9 677,9+413,86 =1091,76 Nhà nƣớc 870,64 456,77 Nhà đầu tƣ 44%:56% 70%:30% Tỷ lệ% (nhà nƣớc: nhà đầu tƣ) 2.7.6 Thực trạng thay đổi giá đất đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Bảng 2.8: Bảng tổng hợp giá NN cho thuê đất thô giá cho thuê lại đất năm 2018 địa bàn nghiên cứu (tính trung bình theo số KCN) TT KCN, KCX Đơn giá NN Giá cho thuê (±) giá NN cho thuê lại đất (USD/ giá cho thuê lại (USD/ m2/chu m2/chu kỳ (USD/ m2/chu kỳ thuê) thuê) kỳ thuê) I Tp Hà Nội 10- 13.5 110-121.3 100-107.8 II Tp Hồ Chí Minh 15- 20.2 130.5 - 156.8 115.5-136.6 (Nguồn: Tổng hợp theo số liệu trang web: batdongsan.com) 2.7.7 Đánh giá tổng hợp điều tiết địa tô dự án thử nghiệm Bảng 2.9 Tỉ lệ điều tiết GTrĐĐTT NN, nhà đầu tư người SDĐ ĐVT: % Đối tƣợng TH 2B Đƣờng Ko TH 2B Đƣờng Đầu tƣ BĐS KCN điều tiết NN 97 2,8 44 26 Ngƣời SDĐ 97,2 Nhà ĐT 56 74 18 Hình 2.3: Biểu đồ tỷ lệ % phân phối giá trị đất đai tăng thêm 2.8 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ NHỮNG TỒN TẠI TRONG ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ VÀ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT 2.8.1.Những tồn điều tiết địa tô Luận án tồn điều tiết địa tô trong: (1) Đối với quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, (2) Đối với đầu tƣ dự án hạ tầng, dự án bất động sản khu công nghiệp 2.8.2 Những tồn quản lý giá đất Luận án tồn quản lý giá đất gồm: (1) Về khung giá đất bảng giá đất, (2) Về phƣơng pháp định giá đất, (3) Về giá đất 2.8.3 Những tồn sách thu từ đất (1) Chính sách thuế đánh vào đất đai cịn chƣa phù hợp, chậm đổi mới; (2) Chính sách thuế thu khác chƣa thể đƣợc nguyên tắc điều tiết địa tô 2.8.4 Nguyên nhân tồn (1) Chính sách tài đất đai cịn nhiều bất cập, gây thất cho ngân sách nhà nƣớc; (2) Một số chủ trƣơng, sách đất đai chƣa đƣợc thể chế hóa; (3) Chậm thể chế hóa văn hƣớng dẫn thi hành quy định Nhà nƣớc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không ngƣời sử dụng đất tạo Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG TẠI VIỆT NAM 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG Ở VIỆT NAM 3.1.1 Định hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng Việt Nam Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng đất đai trở thành đối tƣợng trao đổi, mua bán, chuyển nhƣợng hình thành nên thị trƣờng đất đai Tiếp 19 tục thực có hiệu ba đột phá chiến lƣợc Theo đƣa số tiêu nhƣ sau: (1) Về kinh tế: Tốc độ tăng trƣởng tổng sản phẩm nƣớc (GDP) bình quân khoảng 7%/năm; GDP bình quân đầu ngƣời theo giá hành đến năm 2030 đạt khoảng 8.000 USD/ngƣời; (2) Về phát triển kết cấu hạ tầng: Tiếp tục đẩy mạnh thực đột phá chiến lƣợc xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng với số cơng trình đại; (3) Về phát triển đô thị: Tỷ lệ thị hóa tăng dần đạt 40,91% vào năm 2025 44,45% năm 2030 Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa có xu hƣớng giảm dần, đạt 2,25% giai đoạn 2021-2025 2,5% giai đoạn 2021-2030 3.1.2 Định hƣớng phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất (1) Tạo thuận lợi cho việc vận hành thị trƣờng sơ cấp thị trƣờng thứ cấp; (2) Quan tâm tới khung pháp luật thị trƣờng quyền sử dụng đất nông nghiệp; (3) Hồn chỉnh cơng cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3.2 QUAN ĐIỂM VỀ ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC, NHÀ ĐẦU TƢ VÀ NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN Luận án quan điểm điều tiết địa tô Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ ngƣời sử dụng đất dự án (1) Việc phân chia lợi ích chủ thể quan hệ đất đai phải đứng quan điểm phát triển tổng thể kinh tế - xã hội; (2) Tuân thủ quy luật khách quan phát triển, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu kinh tế thị trƣờng Việt Nam; (3) Nhà nƣớc phải điều tiết từ trình chuyển đổi cơng năng, mực đích chuyển quyền sử dụng đất địa tô chênh lệch phát sinh; (4) Lấy mục tiêu ngƣời làm trọng tâm trình thị trƣờng hóa, kinh tế hóa đất đai; (5) Cơng khai, minh bạch thực đầy đủ nghĩa vụ Nhà nƣớc, quyền lợi ích ngƣời bị thu hồi đất tổ chức kinh tế thực dự án đầu tƣ; (6) Đa dạng hóa chế chuyển dịch đất đai; (7) Đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nƣớc, tổ chức kinh tế ngƣời dân hoạt động thu hồi, chuyển nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất; 20 (8) Thực hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất tổ chức kinh tế đầu tƣ xây dựng kế cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng, cho thuê 3.3 ĐỀ XUẤT ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ CHÊNH LỆCH ĐỐI VỚI ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 3.3.1 Những giải pháp liên quan đến điều tiết địa tô chênh lệch Luận án đƣa giải pháp cụ thể nhƣ sau: (1) Đề xuất quy trình điều tiết địa tơ chênh lệch: - Bước 1: Xác định phƣơng pháp tính giá trị địa tô chênh lệch: phƣơng pháp thu nhập phƣơng pháp thặng dƣ (phƣơng pháp thu nhập cho dự án phát triển tƣơng lai); - Bước 2: Tính tốn theo cơng thức: G = C + AA+ T + F + V + L + M + ΔV101+V2 - Bước 3: Điều tiết giá trị địa tô chênh lệch Bảng 3.1: Tỷ lệ điều tiết địa tô chênh lệch chủ thể quan hệ đất đai STT Tỷ lệ điều tiết địa tô chênh lệch Đề xuất Ý kiến chủ thể quan hệ đất đai NCS chuyên gia Dự án phát triển KCHT giao thông 40%-60% 40%-60% (8/12) (nhà nƣớc: ngƣời sử dụng đất) Đối với dự án đầu tƣ bất động sản 50%-50% 50%-50% (8/12) (nhà nƣớc : chủ đầu tƣ) Dự án phát triển công nghiệp (nhà 30%-70% 30%-70%(10/12) nƣớc: chủ đầu tƣ) (2) Một số đề xuất cụ thể liên quan đến điều tiết địa tô chênh lệch: - Thu giá trị tăng thêm đất đầu tƣ hạ tầng chủ sử dụng đất, trình quy hoạch, đầu tƣ dự án sở hạ tầng đô thị cần quan tâm đến khu vực liền kề dự án đầu tƣ, sửa đổi thuế sử dụng đất thuế thu nhật từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; - Điều tiết giá trị đất đai tăng thêm quy hoạch sử dụng đất; - Tiến hành thu phần giá trị địa tô chênh lệch chuyển mục đích sử dụng đất 3.3.2 Đề xuất giải pháp liên quan đến sách thu từ đất (1) Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản: Cần đƣa mức thuế lũy tiến, đặc biệt trƣờng hợp có 21 thời gian chuyển nhƣợng ngắn có tỷ suất thuế cao trƣờng hợp giao dịch thời gian dài; (2) Bổ sung quy định áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; (3) Bổ sung thuế điều tiết giá trị đất đai tăng thêm Việc thu thuế GTrĐĐTT gắn với địa tô chênh lệch nhƣng khơng thể thu tồn phần giá trị cho nhà nƣớc mà cần phải phân chia lợi nhuận cho nhà nƣớc, nhà đầu tƣ ngƣời sử dụng đất; (4) Nâng tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Các trƣờng hợp vƣợt hạn mức tăng dần tỷ suất thuế lên 1%, miễn giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số trƣờng hợp nhƣ hộ nghèo Đánh thuế mức lũy tiến cao đất không đƣa vào sử dụng, sử dụng đất không tiến độ, không hiệu 3.4 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Luận án đƣa giải pháp cụ thể nhƣ sau: (1) Về khung giá đất bảng giá đất, đề xuất bỏ khung giá đất khung giá đất Chính Phủ cản trở việc địa phƣơng muốn đƣa bảng giá đất phù hợp thị trƣờng, bảng giá đất cần đƣợc xây dựng hàng năm; (2) Về phƣơng pháp định giá đất: Bỏ phƣơng pháp hệ số điều chỉnh, áp dụng phƣơng pháp thu nhập thặng dƣ tính giá trị địa tơ, đẩy mạnh phƣơng pháp định giá đất hàng loạt; (3) Đề xuất đẩy nhanh xây dựng đồ vùng giá trị để quản lý; (4) Đề xuất xác định thời điểm để định giá đất cụ thể; (5) Đề xuất thành lập quan định giá đất quốc gia; (6) Đề xuất tăng cƣờng đấu giá đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; (7) Đề xuất giải pháp quản lý giá đất công nghệ thông tin 3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ MƠ HÌNH TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƢ Luận án đƣa 03 mơ hình áp dụng dự án đầu tƣ là: mơ hình biên chỉnh trang, mơ hình tái phân lơ mơ hình góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 22 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đề tài “Nghiên cứu địa tô phục vụ quản lý giá đất kinh tế thị trường” đạt đƣợc kết sau: (1) Đề tài hệ thống hóa đƣợc vấn đề lý luận địa tơ, sở hình thành yếu tố tác động đến địa tô, chế độ SHTD đất đai TTT định hƣớng XHCN mà đặc trƣng TTQSDĐ thị trƣờng hai cấp: thị trƣờng sơ cấp thứ cấp Qua việc nghiên cứu phân tích kinh nghiệm số nƣớc giới điều tiết địa tô cách sau: (i) điều tiết địa tơ qua nhiều sách thuế khác nhau; (ii) quy định ngƣỡng chịu thuế nhằm tạo điều kiện giảm gánh nặng thuế khoá cho ngƣời nghèo; (iii) phân chia GTrĐĐTT ngƣời SDĐ đƣợc hƣởng lợi đầu tƣ hạ tầng, cải tạo chỉnh trang đô thị, với nhà đầu tƣ NN; (iv) thông qua thuế đất làm cơng cụ thực sách điều tiết GTrĐĐTT (2) Phân tích đƣợc cấu trúc địa tơ chênh lệch 1, địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối đất phi nông nghiệp chế thị trƣờng Địa tơ đất phi nơng nghiệp có giá trị vốn hóa đƣợc đo lƣợng cải vật chất đƣợc tạo sử dụng đất, đó: - Địa tơ chênh lệch phần lợi nhuận chủ sử dụng đất làm Cụ thể vị trí có lợi giao thông, nguồn nƣớc, môi trƣờng gắn với điều kiện tự nhiên, sở hạ tầng nhà nƣớc nhà đầu tƣ khác tạo ra, giá đất đai tăng cung hạn chế mà cầu đất đai ngày cao (khan đất) - Địa tô chênh lệch lợi nhuận mang lại từ sử dụng đất, chuỗi ngƣời sử dụng đất, kể từ đất đai đƣợc bắt đầu sử dụng, biết cách đầu tƣ sử dụng hợp lý tạo ra, nhƣ địa tô chênh lệch thuộc ngƣời tạo ngƣời sử dụng đất - Địa tô tuyệt đối, tức giá trị phải trả để thuê đất, đƣợc hình thành từ địa tơ chênh lệch thời điểm bắt đầu sử dụng đất Trong trình sử dụng qua tay nhiều ngƣời sử dụng đất, phần địa tô chênh lệch tạo ngƣời sử dụng trƣớc mà có lợi tiếp tục sử dụng đƣợc chuyển vào địa tô tuyệt đối (3) Dựa vào cơng thức tính giá trị bất động sản đƣợc đầu tƣ, luận án khái qt hóa mơ tả GTrĐĐTT QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tƣ bất động sản, CN, đƣờng giao thơng thị có mở rộng thu hồi đất bên đƣờng; không thu hồi đất bên đƣờng; phân tích GTrĐĐTT đƣợc điều tiết qua sách tài đất đai (4) Qua việc nghiên cứu phân tích tồn hạn chế, nguyên nhân vấn đề, luận án đƣa quan điểm, đề xuất nhằm giải 23 sách điều tiết giá trị đất đai tăng thêm, sách thu từ đất sách quản lý giá đất dƣới chế độ SHTD đất đai TTT định hƣớng XHCN nhƣ sau: - Đối với đề xuất liên quan đến điều tiết địa tô: đƣa quy trình điều tiết địa tơ quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tƣ sở hạ tầng, đầu tƣ bất động sản khu công nghiệp, đƣa số sách cụ thể quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất đề xuất số mơ hình áp dụng dự án đầu tƣ nhƣ mơ hình biên chỉnh trang, mơ hình tái phân lơ mơ hình góp vốn quyền sử dụng đất; - Các khuyến nghị liên quan đến sách thu từ đất, phân chia lợi ích bên tăng cƣờng nguồn thu từ đất thu hồi đất, đổi hệ thống thuế đất đặc biệt thu thuế sử dụng đất tăng theo gia tăng giá trị mảnh đất ngƣời sử dụng chiếm để điều tiết giá trị địa tô chênh lệch mang lại nhà nƣớc đầu tƣ phát triển sở hạ tầng làm giá trị mảnh đất liền kề tăng lên; - Đề xuất đổi sách quản lý giá đất, đặc biệt nâng cao cơng tác định giá đất, hồn thiện phƣơng pháp định giá đất nhằm tính tốn giá đất theo địa tơ đƣợc xác, phù hợp với giá trị thị trƣờng đặc biệt phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp thặng dƣ Ngoài ra, cần nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin quản lý giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu đại hóa ngành quản lý đất đai Kiến nghị Thứ nhất, lựa chọn đột phá cho sách điều tiết giá trị đất đai tăng thêm để giải yêu cầu thực tiễn nay: giá đất cần tính tốn theo dựa lý thuyết địa tô Thứ hai, việc hồn thiện hệ thống chế, sách điều tiết GTrĐĐTT QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tƣ phát triển hạ tầng vừa thực tế khách quan vừa thách thức chủ quan Đây không đơn việc làm đơn giản mà cần có thống cao nhiều ngành, nhiều cấp Đồng thời phải thấy rõ thách thức khơng hồn thiện đƣợc chế, sách điều tiết GTrĐĐTT QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tƣ CHT khơng thể bảo đảm cơng phân phối lợi ích từ đất đai, vấn đề đất đai trở thành vấn đề trị xã hội to lớn khơi nguồn cho tiêu cực phát sinh Vì vậy, cội nguồn vấn đề giải phần địa tơ quản lý giá đất Thứ ba, hình thành chế định giá đất phù hợp với chế thị trƣờng đặc biệt cần ý đƣa phƣơng pháp thu nhập làm phƣơng pháp định giá đất chủ đạo việc tính tốn giá đất theo địa tơ 24 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Đặng Hùng Võ, Thái Thị Quỳnh Như, Bùi Thị Cẩm Ngọc (2020), “Địa tô số đề xuất sách thu từ giá trị tăng thêm đất”, Tạp chí Kinh tế Tài Việt Nam, số 5(32), tháng 10/2020 Nguyễn Hồ Phi Trà Nguyễn Thị Tuyết Mai, Bùi Thị Cẩm Ngọc (2019, “Suy ngẫm thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất đai Việt Nam nay”, Kỷ yếu hội thảo khoa học quốc gia Khuyến nghị sửa đổi vấn đề kinh tế Luật đất đai 2013, Đại học Kinh tế Quốc dân, Tr.363-370; Bùi Thị Cẩm Ngọc (2020), “Lợi ích nhà nước người dân dự án mở đường Nguyễn Văn Huyên - quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội”, Tạp chí Hội khoa học đất, số 59.2020 Bùi Thị Cẩm Ngọc (2020), “Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất dự án đầu tư phát triển sở hạ tầng giao thông địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 12(338), 6/2020, tr.42-44 ... hợp lý giá trị địa tô chênh lệch (giá trị đất đai tăng thêm), nhƣ quản lý giá đất khu vực đô thị nƣớc ta Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung khoa học Luận án nghiên cứu địa tô, điều tiết địa tô. .. phần hồn thiện đổi sách quản lý giá đất kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu Nghiên cứu sở khoa học địa tô đất phi nông nghiệp kinh tế thị trƣờng đề xuất giải... Từ lý trên, đề tài “NGHIÊN CỨU VỀ ĐỊA TÔ PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƢỜNG” cần thiết, khẳng định vai trò quan trọng Nhà nƣớc điều tiết quan hệ lợi ích chủ thể quan hệ đất