Năm 1980, Việt Nam ban hành Hiến pháp và xác lập một chế độ sở hữu duy nhất đối với đất đai là đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Hình thức sở hữu này được duy trì trong Hiến pháp năm 1992, theo đó đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ (…) đều thuộc sở hữu toàn dân”, đến nay quyền của người sử dụng đất không ngừng được phát triển. Từ chỗ người sử dụng đất chỉ có quyền khai thác các công dụng của đất đai, không có quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… quyền sử dụng đất. Tóm lại, người sử dụng đất không được pháp luật cho phép thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, đến khi có Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 và đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, thì Nhà nước đã thừa nhận cho người dân có 5 quyền sử dụng đất. Khi Bộ luật Dân sự năm 1995 ra đời, Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất có 10 quyền và trong tương lai các hạn chế về quyền của người sử dụng đất sẽ ngày càng ít đi.
MỞ ĐẦU Năm 1980, Việt Nam ban hành Hiến pháp xác lập chế độ sở hữu đất đai đất đai thuộc sở hữu tồn dân Hình thức sở hữu trì Hiến pháp năm 1992, theo "đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ (…) thuộc sở hữu toàn dân”, đến quyền người sử dụng đất không ngừng phát triển Từ chỗ người sử dụng đất có quyền khai thác cơng dụng đất đai, khơng có quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế… quyền sử dụng đất Tóm lại, người sử dụng đất không pháp luật cho phép thực giao dịch dân đất đai, đến có Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 đặc biệt Bộ luật Dân năm 1995 đời, Nhà nước thừa nhận cho người dân có quyền sử dụng đất Khi Bộ luật Dân năm 1995 đời, Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất có 10 quyền tương lai hạn chế quyền người sử dụng đất ngày Trong đời sống, người có quyền sử dụng đất cịn mong muốn xác lập giao dịch quyền sử dụng đất viết này, em phân tích làm rõ vấn đề “Phân tích điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch quyền sử dụng đất? Hãy rõ điều kiện đặc thù việc áp dụng điều kiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp.” NỘI DUNG Khái niệm Thứ theo quy định Điều 212 Bộ luật Dân 2015 quyền sử dụng đất hộ gia đình xác định tài sản chung việc định đoạt khối tài sản chung quy định sau: "Điều 212 Sở hữu chung thành viên gia đình Tài sản thành viên gia đình sống chung gồm tài sản thành viên đóng góp, tạo lập nên tài sản khác xác lập quyền sở hữu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung thành viên gia đình thực theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản nguồn thu nhập chủ yếu gia đình phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp khơng có thỏa thuận áp dụng quy định sở hữu chung theo phần quy định Bộ luật luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định Điều 213 Bộ luật này." Đồng thời Luật đất đai năm 2013 quy định rõ hộ gia đình sau: “Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” Ngoài ra, theo quy định pháp luật, ta hiểu: Giao dịch quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất thực quyền tài sản quyền sử dụng đất cách đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch dân theo nội dung hình thức phù hợp với quy định pháp luật đất đai Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch quyền sử dụng đất 2.1 Quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Theo Khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này.” Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thực giao dịch quyền sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 2.2 Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch quyền sử dụng đất Theo Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để hộ gia đình, cá nhân thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai 2013); b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài ra, điều kiện quy định khoản Điều 188, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Đó là: - Đối với điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao đất, chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ - Đối với điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp: + Có văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, th quyền sử dụng đất nơng nghiệp để thực dự án; + Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; + Đối với đất chuyên trồng lúa nước phải nộp khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị tăng hiệu sử dụng đất trồng lúa theo quy định Chính phủ - Đối với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê: + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà thực theo quy định sau đây: • • • Có đủ điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán (được quy định Khoản Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà phải thực việc xây dựng nhà theo giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết thiết kế đô thị phê duyệt Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn phần dự án có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực dự án đầu tư theo tiến độ phê duyệt (được hướng dẫn Điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) + Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải đáp ứng điều kiện sau đây: • • • Có đủ điều kiện quy định khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 Dự án phải xây dựng xong cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi dự án phê duyệt Chính phủ quy định chi tiết Điều Ngồi ra, theo khoản Điều 212 Bộ luật dân 2015 quy định việc sử dụng, định đoạt tài sản chung gia đình cụ thể giao dịch quyền sử dụng đất phải thực theo phương thức thỏa thuận Trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất mà việc sử dụng đất nguồn thu nhập chủ yếu gia đình phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ Trên thực tế nay, làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể trường hợp giao dịch quyền sử dụng đất) hộ gia đình cần có đồng ý tất thành viên hộ gia đình Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, lực hành vi dân cần có đồng ý người đại diện theo quy định Bộ luật Dân Điều kiện đặc thù việc áp dụng điều kiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp Điều 179 Luật đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật.” Như vậy, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp hợp pháp có quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác Quy định hoàn toàn phù hợp với nội dung quyền để lại thừa kế cá nhân theo quy định Bộ luật dân năm 2015 * Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Khoản Điều 168 quy định: “…trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực quyền có Giấy chứng nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất.” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp nhà nước với người sử dụng đất Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất Nhằm có đầy đủ pháp lý để thực quản lý Nhà nước đất đai, tạo sở pháp lý để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp Người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện hình thức vơ quan trọng, nhiên, điều kiện khơng mang tính tuyệt thừa kế quyền sử dụng đất Điều 101 Luật Đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất mà “đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ thường trú địa phương trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận người sử dụng đất ổn định, khơng có tranh” “đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch” đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, vậy, chủ thể có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất Như vậy, So với hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác xem “ưu tiên” dành cho thừa kế quyền sử dụng đất cụ thể đất nông nghiệp * Về đất khơng có tranh chấp Đất khơng có tranh chấp đất mà thời điểm thực giao dịch quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất khơng có bất đồng với việc xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp diện tích đất quan Nhà nước có thẩm quyền khơng nhận đơn yêu cầu giải tranh chấp liên quan đến đất Khi thực quyền thừa kế, người nhận thừa kế chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, phía quan Nhà nước tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay khơng thơng qua giấy tờ, hồ sơ có liên quan Đây quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý chủ thể thực quyền bảo vệ lợi ích hợp pháp họ Về nguyên tắc, chủ thể hưởng thực giao dịch quyền sử dụng đất diện tích đất mà có quyền sử dụng Đồng thời, di sản thừa kế phải tài sản người chết, đó, chưa xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất khơng thể xem quyền sử dụng đất có tranh chấp di sản thừa kế Quy định tạo điều kiện cho việc giải tranh chấp đất đai, tránh rắc rối, hệ lụy phát sinh sau * Về quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Đây quy định ghi nhận Luật Đất đai 2003 Kê biên hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án lĩnh vực tư pháp chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực Quyền sử dụng đất bị kê biên thuộc quyền sở hữu hợp pháp người sử dụng đất quyền họ bị hạn chế hành vi vi phạm pháp luật Lúc này, người sử dụng đất khơng thể tự thực quyền định đoạt quyền sử dụng đất nữa, tài sản đặt giám sát quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ người sử dụng đất người thi hành án Khi người chết nghĩa vụ tài sản họ để lại phải thực tài sản họ tạo lập sống Như vậy, quyền sử dụng đất bị kê biên phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người thi hành án Nếu đặt giải thiết quyền sử dụng đất bị kê biên để thừa kế theo quy định Điều 637 BLDS 2005 người nhận thừa kế phải thực nghĩa vụ tài sản cho người thi hành án, người nhận thừa kế tự nguyện thực tài sản vấn đề giải nhanh chóng, quyền sử dụng đất bị kê biên giải tỏa Người nhận thừa kế tiến hành thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất bình thường Nhưng khơng việc trở nên rắc rối thời gian tiến hành thủ tục nhận di sản lâu mà thời gian thi hành án hạn chế Hơn nữa, thủ tục trở nên lòng vòng cuối bán đấu giá quyền sử dụng đất bị kê biên tên chủ thể nhận thừa kế Và trường hợp này, việc cho phép thừa kế quyền sử dụng đất khơng có ý nghĩa, khơng đạt mục đích * Về quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng Trên sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu nên thực quyền đại diện sở hữu Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định, lâu dài thời hạn định khơng trao vĩnh viễn Có thể thấy, điều kiện đặt loại đất có quy định thời hạn sử dụng Thời hạn sử dụng đất hiểu khoảng thời gian mà người sử dụng đất phép sử dụng đất Tùy theo loại đất khác nhau, mục đích sử dụng, loại chủ thể sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất khác Trong thời hạn này, người sử dụng đất chủ thể chiếm hữu có tác động trực tiếp lên đất đai Pháp luật đất đai quy định cho họ nhiều quyền thời gian sử dụng đất, có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất Căn vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ có liên quan quan có thẩm quyền xác định thời hạn sử dụng đất phép thừa kế quyền sử dụng đất Quy định thời hạn sử dụng đất cách thực quyền định đoạt đất đai Nhà nước Khi hết thời hạn sử dụng mà người sử dụng đất khơng gia hạn quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất người sử dụng đất chấm dứt Và đương nhiên họ khơng cịn chủ thể có quyền sử dụng đất để thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất Do đó, quyền sử đất cịn thời hạn sử dụng để thừa kế Vì quyền sử dụng đất thừa kế phải thời hạn sử dụng nên thời hạn cịn lại thời hạn sử dụng đất người nhận thừa kế Thời hạn sử dụng đất chế định pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất nhận thừa kế giúp cho người thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa kế hoạch đầu tư đắn, phù hợp mảnh đất KẾT LUẬN Về quyền sử dụng đất nói chung quyền thừa kế đất nông nghiệp nói riêng vấn đề mang tính chất kinh tế- xã hội vấn đề phức tạp mang tính pháp lí Qua vụ việc thực tế thấy người dân hầu hết khơng nắm qui định pháp luật thừa kế thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp Bên cạnh đó, khâu giải tranh chấp cịn nhiều rối ren, vướng mắc Điều lần réo lên hồi chuông cảnh tỉnh: Pháp luật thừa kế nước ta nhiều bất cập địi hỏi phải sửa đổi, bổ sung hồn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an Nhân dân Đỗ Văn Đại (2013), Luật thừa kế Việt Nam – Bản án bình luận án, tập 1, NXB Chính trị quốc gia ... vốn quyền sử dụng đất 2.2 Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch quyền sử dụng đất Theo Khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để hộ gia đình, cá nhân thực quyền. .. Điều kiện đặc thù việc áp dụng điều kiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp Điều 179 Luật đất đai quy định: ? ?Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất. .. sản quyền sử dụng đất cách đưa quyền sử dụng đất vào giao dịch dân theo nội dung hình thức phù hợp với quy định pháp luật đất đai Các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch quyền