Đang tải... (xem toàn văn)
Phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành? Anh Chị có nhận xét, đánh giá gì về sự tuân thủ các nguyên tắc đó của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trên thực tế thời gian qua? Cho những ví dụ minh chứng cho những nhận định, đánh giá đó?
MỞ ĐẦU Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế quốc gia Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, hàng hoá bất động sản có giá trị lớn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn, Nhà nước quản lý chúng pháp luật sở để bảm đảm an toàn cho giao dịch bất động sản Theo thời kỳ phát triển biến động xung quanh thị trường bất động sản thay đổi pháp luật để phù hợp Do đó, tiểu luận em xin trình bày vấn đề: “Phân tích ngun tắc kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản hành? Anh Chị có nhận xét, đánh giá tn thủ nguyên tắc nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thực tế thời gian qua? Cho ví dụ minh chứng cho nhận định, đánh giá đó?” NỘI DUNG I Khái quát kinh doanh bất động sản Khái niệm 1.1 Kinh doanh bất động sản Theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản quy định: “kinh doanh bất động sản” việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi 1.2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Nguyên tắc kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định chung nhất, thống chủ thể thực hoạt động kinh doanh phải tôn trọng tuân theo Nếu vi phạm nguyên tắc coi vi phạm pháp luật Căn pháp lý nguyên tắc kinh doanh bất động sản Nguyên tắc kinh doanh BĐS quy định Điều Luật kinh doanh BĐS 2014, cụ thể sau: Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS khu vực ngồi phạm vi bảo vệ quốc phịng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt II Phân tích nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản hành Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thơng qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật 1.1 Bình đẳng trước pháp luật Quy định pháp luật hồn tồn đáng cần thiết Trong phạm vi quy định Điều 10 Luật kinh doanh BĐS quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chủ thể có quyền nghĩa vụ bình đẳng với Hơn hết hiểu vai trị bình đẳng xã hội Quan hệ bình đẳng giúp bên cạnh tranh cách công bằng, lành mạnh, khơng có uất ức, tiêu cực Là tích cực cơng phát triển lợi ích cá nhân nói riêng phát triển kinh tế đất nước nói chung 1.2 Tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng không trái pháp luật Bản chất giao dịch liên quan đến BĐS thực chất thỏa thuận nội dung chủ thể Theo pháp luật để chủ thể tự ý chí để thỏa thuận mong muốn phạm vi khơng trái với quy định pháp luật Qua thấy việc tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp đối tác cở để đối tác tin tưởng tơn trọng mình, góp phần phát triển tốt đẹp mối quan hệ kinh doanh BĐS Nguyên tắc đảm bảo cho việc kinh doanh BĐS trở nên thuận lợi bình đẳng chủ thể, thu hút nhà kinh doanh họ có an tồn, không bị phân biệt đối xử với nhà kinh doanh khác Việc tự thỏa thuận bên không gian mở để bên tự khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho thơng qua đàm phán, đương nhiên, thỏa thuậ cần tuân theo quy định pháp luật kinh doanh BĐS Mặt khác, họ hiểu nhu cầu thân xã hội họ có quyền phát triển theo xu hướng cửa mình, điều góp phần tạo nên đa dạng hoạt động kinh doanh BĐS, giúp thúc phát triển kinh tế nước nhà Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện luật định Theo Điều Luật kinh doanh BĐS 2014 BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện nêu Các quy định Điều Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định cần thiết đưa tài sản BĐS vào kinh doanh Đây quy định tối thiểu cần có để chứng chủ sở hữu BĐSđưa vào giao dịch, chứng tình trạng pháp lý tài sản đảm bảo an toàn cho bên giao dịch, đồng thời, việc quy định quyền sử dụng đất không bị tranh chấp giúp giải vấn để rắc rối phát sinh cử lý (như thi hành án) Đây cách bảo đảm an toàn cho người giao dịch BĐS Do vậy, quy định luật định quy định bản, bảo chủ thể tham gia, tuân thủ quy định pháp luật nhằm tránh rủi ro, thất thoát, gian dối kinh doanh Như vậy, muốn có mơi trường kinh doanh BĐS an tồn phát triển cần hạn chế sai sót, mối nguy đe dọa từ khách thể, chủ thể, việc đảm bảo đối tương kinh doanh BĐS phải pháp luật điều cần thiết theo đó, quy định chặt chẽ điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh từ hạn chế vấn đề xảy kinh doanh BĐS khơng có nguồn gốc rõ ràng, thuộc dự án nhà nước phục vụ cho quốc phòng an ninh…Quy định nhằm tạo môi trường đầu tư an toàn cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS đối tượng kinh doanh BĐS phù hợp với quy định pháp luật, pháp luật cơng nhận Ngồi ra, nhận thấy việc quy định BĐS đưa vào kinh doanh tạo phân biệt, ranh gới rõ rang pháp luật vi phạm pháp luật, bảo vệ quyền lợi cho chủ thể tham gia, đặc biệt chủ thể có nhu cầu sử dụng BĐS, giảm tránh rủi ro xảy ra, bảo vệ quyền lợi cho họ Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Trung thực, công khai, minh bạch tức chủ thể thực giao dịch BĐS phải có thái độ đắn, thành thật BĐS đối tượng giao dịch Luôn công khai, không che giấu, cố gắng lấp liếm, tạo thông tin giả bấtđộng sản để trục lợi, đánh lức đối tác, gây cho đối tác hiểu nhầm, nắm bắt thông tin cách sai lệch mà phải minh bạch ưu khuyết điểm BĐS mà giao dịch, mặt khác phải trung thực quan nhà nước tiến hành làm thủ tục hành chính, cần khai báo xác số liệu có liên quan đến BĐS Như vậy, trước hết, việc trung thực, công khai, minh bạch cung cấp cho chủ thể thông tin xác, đáng tin cậy từ giúp chủ thể tìm đối tượng mà mong muốn, tạo nên thuận tiện giao dịch liên quan đến BĐS Mặt khác, việc kinh doanh BĐS công khai, minh bạch tạo nên môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh, chủ thể hoàn tồn tìm hiểu cách nhanh chóng, hiểu thị trường BĐS thực chất biến chuyển để đưa phương án phù hợp cho mục tiêu, chiến lược mình.1 Đó só liệu quan trọng góp phần vào việc quản lý nhà nước kinh doanh BĐS, nhà nước có thẻ dựa vào để đưa sách phù hợp để giúp thị trường BĐS phát triển Quan trọng vấn đề công khai, minh bạch tạo mơi trường an toàn, đáng tin tưởng nhằm thu hút đầu tư nhà đầu tư kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khu vực bảo vệ an ninh quốc phòng vấn đề thuộc trị, sách quốc gia Nó có tầm ảnh hưởng rộng lớn cho quốc gia đó, nắm giữ bí mật kinh tế quân Nhà nước, khu vực quan trọngảnh hưởng đến tồn quốc gia đó, ảnh hưởng đến đời sống vật chất nên kinh tế toàn thể dân cư quốc gia Do chủ thể khơng phép kinh doanh BĐS khu vực hợp lý Chúng ta thấy việc quy định nguyên tắc tạo thống hành động chủ thể khác Nó tạo khung pháp lý để chủ thể tham gia phải tuân theo Từ kéo theo đơn giản thực PGS.TS.Thái Vĩnh Thắng, Các nguyên tắc pháp luật xã hội chủ nghĩa Việt nam điều kiện đổi hội nhập quốc tế, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội 2005 thủ tục, tạo gọn nhẹ thực có hoạt động giám sát, kiểm sát hoạt động Như vậy, nguyên tắc bảo đảm hịa bình ổn định, bình ổn an ninh quốc phòng nước nhà Chúng ta biết với lên mạnh mẽ kinh tế đất nước vững mạnh cần có bảo chế độ an ninh quốc phịng Do đó, ta hiểu tầm quan trọng vô lớn BĐS lên quan đến vùng Chúng cần quy định chặt chẽ áp dụng chế tài Quy định BĐS không đưa vào kinh doanh dùng để phục vụ mục đích qn hợp lý Vì việc bảo vệ an ninh quốc gia không bị tác động việc đưa BĐS vào kinh doanh Còn BĐS khác tự vịng hoạt động kinh doanh mình, xác định thuộc hay khơng thuộc loại BĐS phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phịng an tồn cho chủ thể tiến hành kinh doanh, khơng bị thiệt hại xảy có thay đổi xảy Bên cạnh đó, tạo môi trường rộng lớn rõ ràng để chủ thể tiến hành hoạt động khơng bị tác động sách nhà nước III Sự tuân thủ nguyên tắc nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thực tế thời gian qua ví dụ minh chứng Lý thuyết bước đệm lý luận tảng để dẫn đến hành động thực tế Tuy nhiên, quy định có hoàn hảo giấy đến đâu cần tuân thủ thực tiễn để có kết mong muốc Các nguyên tắc quy định luật kinh doanh BĐS vậy, cần đảm bảo thực nghiêm chỉnh thực tế mang lại hiệu PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nxb.Tư pháp, Hà Nội, 2012, t.18 Về mặt tích cực Chúng ta thấy nguyên tắc tương đối rõ rang đơn giản chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS dễ dàng thực hiện, không phức tạp rườm rà.3 Nó nguyên tắc chung quy định cách thống giúp cho người tuân thủ cách tự nguyện Việc quy định nguyên tắc mang lại lợi ích cho đa số chủ thể thực kinh doanh BĐS vấn đề tự nguyện thực nguyên tắc tương đối lón, từ góp phần vào việc quản lí nhà nước nhanh chóng, gọn nhẹ Các nguyên tắc qui định điều phù hợp với sách phát triển nhà nước tất yếu nhà nước đảm bảo thực theo chế định, có chế tài để bảo đảm, nguyên tắc khơng ngun tắc “sng” Ví dụ quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà, cơng trình (điều 21-24) pháp luật kinh doanh BĐS nói ngồi nghĩa vụ chủ thể thực quyền thi hành nghĩa vụ theo bên thỏa thuận Việc tôn trọng hồn tồn vào ý chí bên tham gia giao dịch Tuy nhiên pháp luật quy định chủ thể phải thực quyền, nghĩa vụ định để đảm bảo quyền lợi ích đáng chủ thể lại, như: bên án nhà có quyền u cầu bên mua tốn đầy đủ tiền nhà hoàn thành tất thủ tục họ phải có nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên mua hay Điều 15 luật quy định: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định đó.” Ngun Huy Cơng, Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc sĩ kinh tế xây dựng Về mặt tiêu cực: Do vấn đề lợi nhuận ln ln có sức hấp dẫn lớn nhà kinh doanh BĐS Trong đó, việc không trung thực theo quy định pháp luật khai man giá trị BĐS, tâng bốc BĐS mang lại lợi nhuận vô lớn, thời buổi tấc đất tấc vàng Do đó, có hay nhiều chủ thể không tuân theo, thực nguyên tắc điều khơng thể tránh khỏi, từ dẫn đến việc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chủ thể khác Đồng thời thị trường BĐS bị hỗn loạn Pháp luật kinh doanh BĐS có tác động tích cực nhằm nâng cao tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS, song điều dường chưa đủ Còn thiếu quy định việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống sở thông tin, liệu thị trường BĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn việc tiếp cận quy định trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tư v.v Hơn nữa, tính khả thi số quy định pháp luật kinh doanh BĐS thấp Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gặp phải tình trạng nhũng nhiễu thực thủ tục hành liên quan đầu tư kinh doanh BĐS.4 Không phải quy định nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS có chế tài đủ khắt khe để khiến chủ thể kinh doanh lĩnh vực cần phải kiêng nể Họ tìm cách lách luật để mang lại nguồn lợi nhuận cho ví dụ ngun tắc phải trung thực, cơng khai, minh bạch…họ ngơn ngữ hóa từ ngữ để khiến BĐS trở nên có giá trị so với thực tế để đội giá, họ ý đến lợi ích thân làm ảnh hưởng đến lợi ích chủ thể khác, ảnh hưởng đến thị trường BĐS Từ đầu năm 2011 đến thời điểm phản ánh rõ nét bất cập thị trường, nhiều thơng tin, tín hiệu sai lệch thiếu lành mạnh tác động tiêu cực Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam đến công tác thẩm định giá BĐS”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đến tâm lý nhà đầu tư khiến thị trường xuất trạng thái bùng phát cách thái lượng giao dịch Trong thời điểm nóng, thị trường BĐS thực hấp thụ lượng lớn dòng tiền từ nhà đầu tư từ nhân dân, thực tế tượng cầu ảo diễn tràn lan, mua bán lại chuyển từ người sang người khác khơng thực tìm đầu cho thị trường Điều đáng nói thị trường Việt Nam bị xếp hạng minh bạch năm 2006 đến năm 2008 bị đánh giá nằm vùng minh bạch so với kinh tế giới Nhưng nguyên nhân dẫn đến tình trạng minh bạch thị trường BĐS Việt Nam có nhiều lý Từ nguồn thơng tin không rõ ràng gây hạn chế lớn việc cập nhật thông tin nhà đầu tư, nhiều dự án phê duyệt, nhiều công trình xây dựng hồn thành thơng tin vấn đề liên quan cịn thiếu xác IV Biện pháp khắc phục hạn chế Để khắc phục hạn chế nêu cần thực biện pháp sau: Thứ nhất, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật liên quan tới công khai, minh bạch thông tin BĐS tới Nhà nước như: Ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao thơng tin BĐS; xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy; tạo lập hành lang pháp lý thức cho hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS;… Thứ hai, hoàn thiện pháp luật xử lý hành vi vi phạm: cần thường xuyên rà soát hệ thống văn pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS nhằm loại bỏ quy định khơng cần thiết Cùng với sửa đổi, bổ sung quy định bất hợp lý để tổ chức, cá nhân khơng có hội thực hành vi vi phạm Cấn sửa đổi quy định chế tài xử lý vi phạm theo hướng nghiêm khắc hơn, phù hợp với tính chất mức độ vi phạm hành vi, phù hợp với điều kiện thị trường BĐS Các mức phạt tiền cần nâng lên để có tính răn đe triệt để hơn; Thứ ba, doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn thiện chế cổng thông tin nội kênh thông tin qua website: Website công ty cầu nối khách hàng doanh nghiệp, kênh thông tin mà khách hàng tiếp cận Tuy nhiên nhìn vào thực trạng ta thấy mức độ cập nhật thông tin giao diện website nhiều doanh nghiệp cịn chưa tốt Do đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải tự xây dựng hoàn thiện chặt chẽ quy định công bố thông tin nội bộ, ban hành rõ ràng trách nhiệm nhân viên cơng bố, đối tượng có quyền thay mặt cơng ty thực công bố hệ thống công bố nhằm đáp ứng tính kịp thời kiện xảy ra; Thứ tư, phát triển nguồn thông tin thị trường BĐS như: Xây dựng hệ thống quản lý hàng hóa BĐS thống nhất; xây dựng hệ thống thông tin hoạt động thị trường;… Thứ năm, minh bạch hóa thơng tin tài tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh BĐS minh bạch thơng tin tài quản trị tổ chức, công ty niêm yết thị trường chứng khoán, quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán người mua; minh bạch hoạt động đầu tư, thông tin sản phẩm BĐS KẾT LUẬN Như vậy, qua phân tích nhận thấy thị trường kinh doanh BĐS miếng thịt béo bở thu hút nhà đầu tư, nguyên tắc quy định luật kinh doanh BĐS 2014 mang lại ý nghĩa định, góp phần vào ổn định thị trường tạo nên môi trường kinh doanh BĐS sôi động, phát triển, góp phần vào phát triển kinh tế đất nước 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Giáo trình Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009 PGS.TS.Thái Vĩnh Thắng, Các nguyên tắc pháp luật xã hội chủ nghĩa Việt nam điều kiện đổi hội nhập quốc tế, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội 2005 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, Nxb.Tư pháp, Hà Nội, 2012 Nguyên Huy Công, Giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh BĐS Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc sĩ kinh tế xây dựng Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động minh bạch thông tin thị trường BĐS Việt Nam đến công tác thẩm định giá BĐS”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Một số trang web: • http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-phan-tich-nguyen-tac-to-chuc-va-hoat-dong- cua-san-giao-dich-bat-dong-san-va-dua-ra-nhung-binh-luan-danh-gia-39698/ • http://www.bwportal.com.vn/2014/07/tam-quy-tac-vang-trong-kinh-doanh- bat.html • http://www.luanvan.co/luan-van/phan-tich-cac-nguyen-tac-to-chuc-va-hoat- dong-cua-san-giao-dich-bat-dong-san-va-nhung-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-sangiao-9699/ • http://zbook.vn/ebook/van-dung-cac-nguyen-tac-chung-cua-quan-ly-kinh- doanh-vao-doanh-nghiep-13284/ 11 MỤC LỤC 12 ... phòng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quy? ??n phê duyệt II Phân tích nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản hành Bình đẳng... nguyên tắc kinh doanh bất động sản Nguyên tắc kinh doanh BĐS quy định Điều Luật kinh doanh BĐS 2014, cụ thể sau: Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quy? ??n lợi ích hợp pháp bên.. .Nguyên tắc kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định chung nhất, thống chủ thể thực hoạt động kinh doanh phải tôn trọng tuân theo Nếu vi phạm nguyên tắc coi vi phạm pháp luật Căn pháp lý nguyên