Phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành

Phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành? Anh Chị có nhận xét, đánh giá gì về sự tuân thủ các nguyên tắc đó của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trên thực tế thời gian qua? Cho những ví dụ minh chứng cho những nhận định, đánh giá đó?

MỞ ĐẦU

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh

tế mỗi quốc gia đó Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó Nhà nước quản lý chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản Theo từng thời kỳ phát triển và những biến động xung quanh thị trường bất động sản là sự thay đổi của pháp luật để phù hợp Do đó, trong bài tiểu luận này em xin trình bày về vấn

đề: “Phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp

luật kinh doanh bất động sản hiện hành? Anh Chị có nhận xét, đánh giá gì về

sự tuân thủ các nguyên tắc đó của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trên thực tế thời gian qua? Cho những ví dụ minh chứng cho những nhận định, đánh giá đó?”

NỘI DUNG

I Khái quát về kinh doanh bất động sản

1 Khái niệm

1.1 Kinh doanh bất động sản

Theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “kinh doanh bất động sản” là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

1.2 Nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản

1

Nguyên tắc trong kinh doanh bất động sản (BĐS) là những quy định chung nhất, thống nhất khi các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh phải tôn trọng và tuân theo Nếu vi phạm các nguyên tắc này sẽ coi là vi phạm pháp luật

2 Căn cứ pháp lý về nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc kinh doanh BĐS được quy định tại Điều 4 Luật kinh doanh BĐS

2014, cụ thể như sau:

1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2 BĐS đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

3 Kinh doanh BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch.

4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh BĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo

vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

II Phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản theo quy định của

pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành

1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

1.1 Bình đẳng trước pháp luật

Quy định này của pháp luật là hoàn toàn chính đáng và cần thiết Trong phạm vi quy định của Điều 10 Luật kinh doanh BĐS quy định về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS thì các chủ thể có quyền và nghĩa vụ bình đẳng với nhau Hơn ai hết chúng ta đều hiểu vai trò của sự bình đẳng trong xã hội hiện tại Quan hệ bình đẳng giúp các bên cạnh tranh một cách công bằng, lành mạnh, không có uất

2

ức, tiêu cực Là sự tích cực trong công cuộc phát triển lợi ích cá nhân nói riêng cũng như phát triển kinh tế đất nước nói chung

1.2 Tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của

các bên thông qua hợp đồng và không trái pháp luật.

Bản chất của các giao dịch liên quan đến BĐS thực chất là sự thỏa thuận về các nội dung của các chủ thể Theo đó pháp luật để các chủ thể tự do ý chí để thỏa thuận những gì mình mong muốn trong phạm vi không trái với các quy định của pháp luật Qua đó có thể thấy việc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của đối tác cũng chính là cơ cở để đối tác tin tưởng và tôn trọng chính mình, góp phần phát triển tốt đẹp các mối quan hệ trong kinh doanh BĐS

Nguyên tắc này sẽ đảm bảo cho việc kinh doanh BĐS trở nên thuận lợi bởi sự bình đẳng giữa các chủ thể, thu hút các nhà kinh doanh bởi khi đó họ có sự an toàn, không bị phân biệt đối xử với các nhà kinh doanh khác Việc tự do thỏa thuận giữa các bên sẽ là một không gian mở để các bên tự do khai thác, tìm kiếm nguồn lợi cho mình thông qua các cuộc đàm phán, đương nhiên, những thỏa thuậ này cần tuân theo các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS Mặt khác, họ hiểu được nhu cầu của bản thân mình cũng như xã hội cho nên họ có quyền được phát triển theo xu hướng cửa mình, điều này góp phần tạo nên sự đa dạng trong hoạt động kinh doanh BĐS, giúp thôi thúc và phát triển nền kinh tế nước nhà

2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện do luật định

Theo Điều 9 Luật kinh doanh BĐS 2014 thì BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ các điều kiện được nêu Các quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh BĐS 2014

là các quy định cơ bản và cần thiết khi đưa các tài sản là BĐS vào kinh doanh Đây

là các quy định tối thiểu và cần có để chứng mình chủ sở hữu của BĐSđưa vào giao dịch, chứng mình tình trạng pháp lý của tài sản sẽ đảm bảo an toàn cho các bên

3

giao dịch, đồng thời, việc quy định quyền sử dụng đất không bị tranh chấp giúp giải quyết các vấn để rắc rối có thể phát sinh khi cử lý (như thi hành án) Đây cũng là một cách bảo đảm an toàn cho người giao dịch BĐS Do vậy, các quy định do luật định là các quy định cơ bản, bảo về các chủ thể tham gia, do đó tuân thủ các quy định của pháp luật nhằm tránh các rủi ro, thất thoát, gian dối trong kinh doanh Như vậy, muốn có một môi trường kinh doanh BĐS an toàn và phát triển thì cần hạn chế những sai sót, mối nguy cơ đe dọa từ các khách thể, chủ thể, trong đó việc đảm bảo đối tương kinh doanh BĐS phải đúng pháp luật là một điều hết sức cần thiết theo đó, khi quy định chặt chẽ về điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh thì từ đó

sẽ hạn chế các vấn đề xảy ra như kinh doanh BĐS không có nguồn gốc rõ ràng, thuộc dự án của nhà nước phục vụ cho quốc phòng an ninh…Quy định này nhằm tạo môi trường đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS bởi đối tượng kinh doanh BĐS là phù hợp với quy định của pháp luật, được pháp luật công nhận Ngoài ra, chúng ta có thể nhận thấy việc quy định những BĐS nào được đưa vào kinh doanh sẽ còn tạo ra được sự phân biệt, ranh gới rõ rang giữa cái đúng pháp luật và cái vi phạm pháp luật, bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể tham gia, đặc biệt là chủ thể có nhu cầu sử dụng BĐS, giảm tránh những rủi ro xảy ra, bảo vệ quyền lợi cho họ

3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

Trung thực, công khai, minh bạch tức là các chủ thể khi thực hiện các giao dịch BĐS phải có thái độ đúng đắn, thành thật về BĐS là đối tượng được giao dịch Luôn công khai, không che giấu, cố gắng lấp liếm, tạo thông tin giả về bấtđộng sản

để trục lợi, đánh lức đối tác, gây cho đối tác sự hiểu nhầm, nắm bắt thông tin một cách sai lệch mà phải luôn minh bạch ưu và khuyết điểm của BĐS mà mình giao dịch, mặt khác cũng phải trung thực đối với cơ quan nhà nước khi tiến hành làm thủ tục hành chính, cần khai báo chính xác những số liệu có liên quan đến BĐS

4

Như vậy, trước hết, việc trung thực, công khai, minh bạch sẽ cung cấp cho các chủ thể các thông tin chính xác, đáng tin cậy từ đó có thể giúp các chủ thể tìm được đối tượng mà mình mong muốn, tạo nên sự thuận tiện trong giao dịch liên quan đến BĐS Mặt khác, việc kinh doanh BĐS được công khai, minh bạch sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh, các chủ thể hoàn toàn có thể tìm hiểu một cách nhanh chóng, hiểu được thị trường BĐS thực chất đang biến chuyển như thế nào để có thể đưa ra những phương án phù hợp cho những mục tiêu, chiến lược của

kinh doanh BĐS, nhà nước có thẻ dựa vào đó để đưa ra những chính sách phù hợp

để giúp thị trường BĐS phát triển Quan trọng hơn là vấn đề công khai, minh bạch thì sẽ tạo ra một môi trường an toàn, đáng tin tưởng nhằm thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khu vực bảo vệ an ninh quốc phòng là vấn đề thuộc về chính trị, chính sách của một quốc gia Nó có tầm ảnh hưởng rộng lớn cho quốc gia đó, nắm giữ các bí mật kinh tế quân sự của Nhà nước, là khu vực quan trọngảnh hưởng đến sự tồn tại của quốc gia đó, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và nên kinh tế của toàn thể dân cư của quốc gia Do đó các chủ thể không được phép kinh doanh BĐS trong khu vực này là hợp lý

Chúng ta thấy rằng việc quy định nguyên tắc sẽ tạo ra sự thống nhất trong một hành động nào đó của các chủ thể khác nhau Nó tạo ra như một khung pháp lý để các chủ thể tham gia phải tuân theo Từ đó kéo theo sẽ là sự đơn giản khi thực hiện

1 PGS.TS.Thái Vĩnh Thắng, Các nguyên tắc của pháp luật xã hội chủ nghĩa Việt nam trong điều kiện đổi mới và hội nhập quốc tế, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Hà Nội 2005.

5

các thủ tục, tạo ra sự gọn nhẹ khi thực hiện khi có hoạt động giám sát, kiểm sát hoạt động

Như vậy, nguyên tắc này bảo đảm sự hòa bình ổn định, sự bình ổn của an ninh quốc phòng nước nhà Chúng ta đều biết cùng với sự đi lên mạnh mẽ của nền kinh

tế thì một đất nước vững mạnh cần có sự bảo về của chế độ an ninh quốc phòng

Do đó, ta hiểu được tầm quan trọng vô cùng lớn của những BĐS lên quan đến vùng này Chúng cần được quy định chặt chẽ và áp dụng chế tài Quy định những BĐS

sẽ không được đưa vào kinh doanh nếu nó đã được dùng để phục vụ mục đích quân

sự là hết sức hợp lý Vì khi đó việc bảo vệ an ninh của quốc gia sẽ không bị tác

tự do trong vòng hoạt động kinh doanh của mình, hơn nữa khi xác định nó thuộc hay không thuộc loại BĐS phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng thì sẽ an toàn cho các chủ thể tiến hành kinh doanh, không bị thiệt hại xảy ra khi có sự thay đổi xảy ra

Bên cạnh đó, sẽ tạo ra một môi trường rộng lớn nhưng rõ ràng để các chủ thể tiến hành các hoạt động của mình bởi sẽ không bị tác động bởi chính sách của nhà nước

III Sự tuân thủ các nguyên tắc đó của các nhà đầu tư kinh doanh bất

động sản trên thực tế thời gian qua và ví dụ minh chứng

Lý thuyết là những bước đệm đầu tiên và cũng là lý luận nền tảng để dẫn đến những hành động thực tế Tuy nhiên, các quy định có hoàn hảo trên giấy đến đâu cũng cần tuân thủ trong thực tiễn để có được kết quả như mong muốc Các nguyên tắc quy định trong luật kinh doanh BĐS cũng vậy, nó cần được đảm bảo thực hiện nghiêm chỉnh trên thực tế thì mới mang lại hiệu quả

1 Về mặt tích cực

2 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, Nxb.Tư pháp, Hà Nội,

2012, t.18

6

Chúng ta thấy rằng các nguyên tắc này tương đối rõ rang và đơn giản các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS có thể dễ dàng thực hiện, không quá

thống nhất cho nên sẽ giúp cho mọi người có thể tuân thủ một cách tự nguyện hơn Việc quy định các nguyên tắc đó nó mang lại lợi ích cho đa số chủ thể thực hiện kinh doanh BĐS thì vấn đề tự nguyện thực hiện các nguyên tắc đó là tương đối lón,

từ đó góp phần vào việc quản lí của nhà nước cũng nhanh chóng, gọn nhẹ hơn Các nguyên tắc được qui định là những điều phù hợp với chính sách phát triển của nhà nước thì tất yếu nó sẽ được nhà nước đảm bảo thực hiện theo một cơ chế nhất định, có chế tài để bảo đảm, cho nên các nguyên tắc sẽ không chỉ là những nguyên tắc “suông”

Ví dụ quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà, công trình (điều 21-24) thì pháp luật về kinh doanh BĐS nói rằng ngoài những nghĩa vụ cơ bản thì các chủ thể được thực hiện quyền cũng như thi hành nghĩa vụ theo như các bên đã thỏa thuận Việc này là tôn trọng hoàn toàn vào ý chí của các bên khi tham gia giao dịch Tuy nhiên pháp luật cũng quy định là các chủ thể phải thực hiện các quyền, nghĩa vụ nhất định để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể còn lại, như: bên án nhà có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ tiền nhà khi hoàn thành tất cả các thủ tục thì họ cũng phải có nghĩa vụ bàn giao nhà

cho bên mua hay như tại Điều 15 luật quy định: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.”

2 Về mặt tiêu cực:

3 Nguyên Huy Công, Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VIncom, Luận văn thạc sĩ kinh tế xây dựng

7

Do vấn đề lợi nhuận luôn luôn có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà kinh doanh BĐS Trong khi đó, việc không trung thực theo quy định của pháp luật như khai man về giá trị của BĐS, tâng bốc về BĐS mang lại lợi nhuận vô cùng lớn, nhất là trong thời buổi tấc đất tấc vàng như hiện nay Do đó, có ít hay nhiều các chủ thể không tuân theo, thực hiện các nguyên tắc là điều không thể tránh khỏi, từ đó dẫn đến việc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ thể khác Đồng thời khi đó thị trường BĐS sẽ bị hỗn loạn

Pháp luật kinh doanh BĐS mặc dù có những tác động tích cực nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS, song điều này dường như là chưa

đủ Còn thiếu các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các quy định về trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tư v.v Hơn nữa, tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh BĐS còn thấp Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS vẫn gặp phải tình trạng nhũng

Không phải mọi quy định về nguyên tắc của hoạt động kinh doanh BĐS đều có chế tài đủ khắt khe để khiến các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải kiêng nể Họ có thể tìm cách lách luật để mang lại nguồn lợi nhuận cho mình ví dụ như nguyên tắc phải trung thực, công khai, minh bạch…họ có thể ngôn ngữ hóa từ ngữ để khiến BĐS của mình trở nên có giá trị hơn so với thực tế để đội giá, họ chỉ chú ý đến lợi ích của bản thân mình cho nên làm ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thể khác, ảnh hưởng đến thị trường BĐS

Từ đầu năm 2011 đến nay là thời điểm phản ánh rõ nét nhất các bất cập của thị trường, nhiều thông tin, tín hiệu sai lệch và thiếu lành mạnh đã tác động tiêu cực đến tâm lý của nhà đầu tư khiến thị trường xuất hiện những trạng thái bùng phát

4 Đề tài nghiên cứu khoa học “Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường BĐS Việt Nam đến công tác

thẩm định giá BĐS”, Đại học kinh tế thành phố Hồ Chí Minh

8

một cách thái quá về giá cũng như lượng giao dịch Trong những thời điểm nóng, thị trường BĐS thực sự đã hấp thụ được một lượng lớn dòng tiền từ các nhà đầu tư cũng như từ nhân dân, nhưng thực tế hiện tượng cầu ảo vẫn diễn ra tràn lan, mua đi bán lại chuyển từ người này sang người khác nhưng không thực sự tìm được đầu ra cho thị trường

Điều đáng nói nhất là thị trường Việt Nam bị xếp hạng rất kém minh bạch trong năm 2006 đến năm 2008 vẫn còn bị đánh giá nằm trong vùng kém minh bạch so với nền kinh tế thế giới Nhưng nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng kém minh bạch trong thị trường BĐS Việt Nam có rất nhiều lý do Từ các nguồn thông tin không rõ ràng gây ra hạn chế lớn trong việc cập nhật thông tin của các nhà đầu tư, rất nhiều dự án đã được phê duyệt, nhiều công trình đã được xây dựng và hoàn thành nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu chính xác

IV Biện pháp khắc phục hạn chế

Để khắc phục những hạn chế nêu trên cần thực hiện các biện pháp sau:

Thứ nhất, doanh nghiệp kinh doanh BĐS đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật liên

quan tới công khai, minh bạch thông tin BĐS tới Nhà nước như: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thông tin BĐS; xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy; tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS;…

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật xử lý hành vi vi phạm: cần thường xuyên rà soát hệ

thống các văn bản pháp luật về hoạt động kinh doanh BĐS nhằm loại bỏ các quy định không cần thiết Cùng với đó là sửa đổi, bổ sung các quy định bất hợp lý để các tổ chức, cá nhân không có cơ hội thực hiện các hành vi vi phạm Cấn sửa đổi các quy định về chế tài xử lý vi phạm theo hướng nghiêm khắc hơn, phù hợp với tính chất mức độ vi phạm của hành vi, phù hợp với điều kiện thị trường BĐS hiện nay Các mức phạt tiền cần nâng lên để có tính răn đe triệt để hơn;

9

Thứ ba, doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn thiện cơ chế cổng thông tin nội bộ và

kênh thông tin qua website: Website công ty là cầu nối giữa khách hàng và doanh nghiệp, là kênh thông tin cơ bản mà khách hàng có thể tiếp cận Tuy nhiên hiện nay nhìn vào thực trạng ta thấy mức độ cập nhật thông tin và giao diện website nhiều doanh nghiệp còn chưa tốt Do đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải tự xây dựng và hoàn thiện chặt chẽ các quy định công bố thông tin nội bộ, ban hành rõ ràng trách nhiệm của nhân viên công bố, đối tượng có quyền thay mặt công ty thực hiện công bố và hệ thống công bố nhằm đáp ứng tính kịp thời khi sự kiện xảy ra;

Thứ tư, phát triển nguồn thông tin về thị trường BĐS như: Xây dựng hệ thống quản

lý hàng hóa BĐS thống nhất; xây dựng hệ thống thông tin về hoạt động của thị trường;…

Thứ năm, minh bạch hóa thông tin tài chính của tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh

BĐS là minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua; minh bạch về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm BĐS

KẾT LUẬN

Như vậy, qua những gì phân tích ở trên chúng ta có thể nhận thấy rằng thị trường kinh doanh BĐS là một miếng thịt béo bở luôn thu hút các nhà đầu tư, các nguyên tắc quy định trong luật kinh doanh BĐS 2014 đã mang lại những ý nghĩa nhất định, góp phần vào sự ổn định của thị trường cũng như sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh BĐS sôi động, phát triển, góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước

10