Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THÚY CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 BỘ GIÁOCHƢƠNGDỤCVÀ1: ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THÚY CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP HCM Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TIẾN SĨ PHAN THỊ MINH CHÂU TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi, Nguyễn Thị Phƣơng Thúy, học viên cao học Khóa 20 – ngành Quản trị kinh doanh – Trƣờng Đại Học Kinh Tế Hồ Chí Minh Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi Các số liệu kết trình bày đề tài trung thực chƣa đƣợc công bố trƣớc Các số liệu, kết học viên trực tiếp thu thập, thống kê xử lý Các nguồn liệu khác đƣợc học viên sử dụng đề tài có ghi rõ nguồn trích dẫn xuất xứ TP.HCM, ngày tháng năm 2014 Học Viên Nguyễn Thị Phƣơng Thúy MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục hình vẽ, đồ thị CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 1.4 Phƣơng pháp thực 1.5 Kết cấu luận văn Chƣơng 1: Tổng quan nghiên cứu .4 Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết mơ hình nghiên cứu Chƣơng 3: Thiết kế nghiên cứu Chƣơng 4: Phân tích kết nghiên cứu Chƣơng 5: Kết luận hàm ý CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Các khái niệm liên quan đến hộ chung cƣ 2.1.1 Khái niệm nhà thƣơng mại 2.1.2 Khái niệm thị trƣờng nhà thƣơng mại .5 2.1.3 Khái niệm hộ chung cƣ Việt Nam 2.2 Thuộc tính sản phẩm 2.3 Khái niệm dịch vụ 2.3.1 Chất lƣợng dịch vụ 2.3.2 Nội dung dịch vụ nhà chung cƣ 10 2.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi mua 11 2.4.1 Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân 11 2.4.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi khách hàng thị trƣờng hộ chung cƣ 12 2.5 Giá 16 2.6 Hỗ trợ bán hàng 19 2.7 Một số nghiên cứu ngồi nƣớc có liên quan đến đề tài 20 2.8 Mơ hình nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 24 CHƢƠNG 3: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 27 3.1 Thiết kế nghiên cứu 27 3.2 Nghiên cứu định tính 27 3.3 Nghiên cứu định lƣợng 28 3.3.1 Mục đính phƣơng pháp: 28 3.3.2 Mẫu khảo sát: 28 3.3.3 Phƣơng pháp phân tích xử lý số liệu: 29 3.3.4 Quy trình nghiên cứu 30 3.4 Xây dựng thang đo khái niệm nghiên cứu 31 3.4.1 Thang đo yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ 31 3.4.2 Thang đo định mua hộ chung cƣ 35 CHƢƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37 4.1 Đặc điểm mẫu khảo sát 37 4.2 Kiểm định thang đo 38 4.3 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) 41 4.3.1 Phân tích nhân tố khám phá cho thang đo yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ 42 4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá (EFA) biến phụ thuộc 45 4.3.3 Điều chỉnh thang đo giả thuyết 46 4.4 Phân tích hồi quy 48 4.4.1 Phân tích tƣơng quan 48 4.4.2 Phân tích hồi quy: 50 4.4.3 Kiểm định phù hợp mơ hình hồi quy 51 4.5 Kiểm định giả thuyết mơ hình nghiên cứu 53 4.6 Dị tìm vi phạm giả định cần thiết 53 4.6.1 Giả định liên hệ tuyến tính phƣơng sai thay đổi 53 4.6.2 Giả định phân phối chuẩn phần dƣ 53 4.6.3 Giả định khơng có mối tƣơng quan biến độc lập (đo lƣờng đa cộng tuyến) 54 4.6.4 Phân tích đánh giá khách hàng yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ 54 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý 56 5.1 Kết Luận 56 5.2 Hàm ý sách cho nhà quản trị doanh nghiệp 59 5.3 Hạn chế đề tài hƣớng nghiên cứu 62 DANH MỤC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ANOVA: Analysis of Variance (Phƣơng pháp phân tích phƣơng sai) BĐS: Bất động sản BQL: Ban quản lý EFA: Exploratory Factor Analysis (Phƣơng pháp phân tích nhân tố khám phá) KMO: Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy (Một tiêu xem xét thích hợp phân tích nhân tố) SPSS: Statistical Package for the Social Sciences (một chƣơng trình máy tính phục vụ cơng tác thống kê) TP HCM: Thành phố Hồ Chí Minh VIF: Variance Inflation Factor MLR: Multiple Linear Regressions DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Tiến độ thực nghiên cứu 31 Bảng 3.2: Thang đo – Thuộc tính sản phẩm 32 Bảng 3.3: Thang đo – Yếu tố văn hóa 33 Bảng 3.4: Thang đo – Yếu tố xã hội 34 Bảng 3.5: Thang đo – Yếu tố Giá 34 Bảng 3.6: Thang đo – Chính sách hỗ trợ bán hàng 35 Bảng 3.7: Thang đo 6-Quyết định mua 35 Bảng 4.1: Đặc điểm cá nhân đối tƣợng khảo sát 38 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp kết kiểm định Cronbach Alpha .39 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp kết kiểm định thang đo 41 Bảng 4.4: Kết phân tích nhân tố EFA thang đo yếu tố tác động sau loại biến TTSP6, TTSP7 YTVH3 43 Bảng 4.5: Kết phân tích nhân tố khám phá thang đo định mua .46 Bảng 4.6: Kết phân tích tƣơng quan biến 49 Bảng 4.7: Chỉ tiêu đánh giá độ phù hợp mơ hình 50 Bảng 4.8: Mơ hình hồi quy 50 Bảng 4.9: Kết phân tích hồi quy 51 Bảng 4.10: Bảng kiểm định giả thuyết mô hình nghiên cứu 53 Bảng 4.11: Giá trị trung bình yếu tố tác động đến định chọn mua 54 Bảng 5.1: Tóm tắt điều chỉnh thang đo Nguyễn Quang Thu cộng (2013) thang đo tác giả 56 Bảng 5.2: So sánh với nghiên cứu nƣớc 58 Bảng 5.3: Thống kê diện tích hộ muốn mua 59 Bảng 5.4: Thống kê kênh thơng tin khách hàng thƣờng sử dụng tìm hiểu hộ chung cƣ 60 DANH MỤC HÌNH VẼ VÀ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Mơ hình hành vi tiêu dùng cá nhân 11 Hình 2.5: Các nhân tố mơ hình định mua nhà (Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009)) 21 Hình 2.6: Các nhân tố mơ hình định mua nhà (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad) 22 Hình 2.7: Mơ hình nghiên cứu đề nghị yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ 26 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 30 Hình 4.1: Mơ hình nghiên cứu điều chỉnh yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ 47 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU 1.1.Lý chọn đề tài Khi đất chật ngƣời đông, phủ, chủ đầu tƣ nƣớc chọn phƣơng án xây dựng khu hộ cho ngƣời dân ở, dành diện tích đất xung quanh cho tiện ích cơng cộng nhƣ giao thơng, cơng viên, khu sinh hoạt thể thao, giải trí, hồ bơi vv Thời gian gần Việt Nam, xu hƣớng sống hộ cao tầng dần lan rộng thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng vv Quan sát thị trƣờng, thấy nhiều khu hộ cao tầng hầu nhƣ đƣợc quy hoạch đẹp hài hịa với khơng gian chung, đầy đủ tiện nghi, điển hình khu vực Nam Sài Gòn quận 7, quận 2, quận Bình Thạnh với nhiều tịa cao ốc khang trang đại Trả lời cho câu hỏi lý lại chọn hộ chung cƣ để sinh sống khác nhiều so với trƣớc Thay cho quan điểm hộ chung cƣ ám ảnh nhếch nhác, thiếu an toàn, vệ sinh, khu dành cho ngƣời lao động nghèo, dân nhập cƣ Thì thay chọn đất để cất nhà, chọn nhà phố hẻm nhiều ngƣời đặc biệt giới trẻ có xu hƣớng sinh sống khu hộ Ta thấy từ tháng 10/2007, ngƣời ta chen mua hộ cao cấp có giá 200.000 USD khu Vista (quận 2) Bất chấp mức giá cao ngất, hình ảnh đƣợc mô tả tờ báo chen lấn, giành chỗ, xếp hàng đặt mua từ sáng sớm Tƣơng tự The Vista, 1.000 ngƣời đóng tiền đƣợc chọn tham gia bốc thăm mua 350 hộ Sky Garden Công ty Phú Mỹ Hƣng Dự kiến đợt bốc thăm diễn ngày 04/11/2007 Tuy nhiên, nhu cầu lớn nên dù đóng tiền “thành ý”, nhiều khả không tranh đƣợc vào top 1.000 khách hàng Đại diện Công ty Phú Mỹ Hƣng cho biết, số khách hàng cịn lại, có nhu cầu, đăng ký mua nhà đợt vào tháng 12 (Vnexpress, 2007) Với năm 2007, ngƣời tiêu dùng xếp hàng, chen lấn để mua hộ chung cƣ năm trở lại lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài nhiều phân khúc thị trƣờng bị “đóng băng” Theo báo cáo Coliers năm tới, TP HCM có Đánh giá độ tin cậy thang đo thc tính sản phẩm lần thứ hai sau loại biến TTSP6 TTSP7 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 813 Item-Total Statistics TTSP1 TTSP2 TTSP3 TTSP4 TTSP5 TTSP8 TTSP9 TTSP10 Kiểm định thang đo yếu tố văn hóa: Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 777 YTVH1 YTVH2 YTVH3 YTVH4 Đánh giá độ tin cậy thang đo yếu tố văn hóa lần thứ hai, sau loại biến YTVH3 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 818 YTVH1 YTVH2 YTVH4 Kiểm định thang đo yếu tố xã hội: Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 826 YTXH1 YTXH2 YTXH3 YTXH4 Kiểm định thang đo yếu tố giá: Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items YTG1 YTG2 YTG3 Kiểm định thang đo hỗ trợ bán hàng: Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 689 Item-Total Statistics HTBH1 HTBH2 HTBH3 Kiểm định thang đo định mua: Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 755 DDM1 DDM2 DDM3 DDM4 PHỤ LỤC PHÂN TÍCH NHÂN TỐ Phân tích nhân tố thang đo yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Initial Eigenvalues Component Total 7.224 2.592 1.914 1.253 1.143 1.060 Rotated Component Matrix a TTSP1 TTSP2 TTSP3 TTSP4 TTSP5 TTSP8 TTSP9 TTSP10 YTVH1 YTVH2 YTVH4 YTXH1 YTXH2 YTXH3 YTXH4 YTG1 YTG2 YTG3 HTBH1 HTBH2 HTBH3 Extractio Rotation Method: V a Rotation converged in iterations Phân tích nhân tố thang đo định mua hộ chung cƣ KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 754 Approx Chi-Square 421.710 df Sig .000 Total Variance Explained Component Extraction Method: Principal Component Kiểm định Cronbach’s Alpha sau rút trích nhân tố Nhân tố 1: Reliability Statistics Cronbach's Alpha 876 TTSP1 TTSP2 TTSP3 TTSP4 TTSP5 Total Nhân tố 2: Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 897 TTSP8 TTSP9 TTSP10 PHỤ LỤC PHÂN TÍCH HỒI QUY Phân tích tƣơng quan Descriptive Statistics CLCH DVCH YTVH YTXH YTG HTBH QDM CLCH DVCH YTVH YTXH YTG HTBH QĐM ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) Phân tích hồi quy Model R a Predictors: (Constant), HTBH, DVCH, YTVH, YTG, a 659 Model a Predictors: (Constant), HTBH, DVCH, YTVH, YTG, CLCH, YTXH Model (Constant) CLCH DVCH YTVH YTXH YTG HTBH a Dependent Variabl QDM Collinearity Diagnostics a Mode Dimensio n l a Dependent Variable: QĐM PHỤ LỤC DỊ TÌM GIẢ ĐỊNH ... định mua hộ chung cƣ H3: Các yếu tố xã hội có tác động dƣơng (+) với định mua hộ chung cƣ H4: Các yếu tố giá có tác động dƣơng (+) với định mua hộ chung cƣ H5: Các yếu tố hỗ trợ bán hàng có tác. .. Các yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ khách hàng cá nhân TP HCM Đối tƣợng khảo sát:  Là khách hàng có ý định mua mua sử dụng hộ chung cƣ từ 25 tuổi trở lên 3  Chỉ tập trung vào hộ chung. .. ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ PHƢƠNG THÚY CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI TP HCM Chuyên ngành : Quản trị