Đề tài vấn đề thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại thành phố hồ chí minh

Tóm tắt: Vấn đề nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp tại các thành phố lớn luôn được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quan tâm. Tuy nhiên, tại thành phố Hồ Chí Minh, nhiều người lao động vẫn phải sống trong những khu nhà trọ, dãy nhà tạm xập xệ. Bài viết “Vấn đề thiếu nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh” mô tả một cách bao quát, hệ thống tình hình nhà ở của người lao động có thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh hiện này; đi vào tìm hiểu và phân tích những nguyên và hệ quả. Từ đó, đưa ra một số giải pháp gợi ý khắc phục vấn đề này. 1. TÌNH HÌNH NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY

Tóm tắt: Vấn đề nhà cho người lao động có thu nhập thấp thành phố lớn ln quan nhà nước có thẩm quyền quan tâm Tuy nhiên, thành phố Hồ Chí Minh, nhiều người lao động phải sống khu nhà trọ, dãy nhà tạm xập xệ Bài viết “Vấn đề thiếu nhà cho người lao động có thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh” mơ tả cách bao quát, hệ thống tình hình nhà người lao động có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh này; vào tìm hiểu phân tích ngun hệ Từ đó, đưa số giải pháp gợi ý khắc phục vấn đề TÌNH HÌNH NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG CĨ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆN NAY Theo quan điểm Ngân hàng Thế giới, người có thu nhập thấp người phải có chi tiêu 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% lại thu nhập cho nhu cầu khác (nhà ở, y tế, giáo dục…) Còn theo quy định lao động thương binh xã hội, ngưỡng nghèo 2001 đô thị 150.000 VNĐ/người/tháng, tương đương 1, triệu VNĐ/năm Do vấn đề phụ thuộc vào điều kiện sống hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội phong tục tập quán địa phương dân tộc Vì vậy, theo tác giả dễ hiểu thu nhập thấp dựa ngưỡng nghèo Nhìn chung, đa số người có thu nhập thấp TP.HCM công nhân viên chức Nhà nước; sinh viên theo học trường chưa có kinh nghiệm cơng việc; gia đình có người thất nghiệp thời gian đợi việc; hộ kinh doanh buôn bán nhỏ chủ yếu bán vé số, đạp xích lơ, bn bán lặt vặt… mức thu nhập họ thường thấp, đủ mua vật phẩm thiết yếu, trì sống bình thường mà Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP HCM, tính đến tháng 6/2019, diện tích nhà bình quân đầu người TP HCM đạt 19,9 m2, dự kiến cuối năm 2020 đạt 20,3 m2/người đạt tiêu đề Tuy nhiên, theo khảo sát Sở Xây dựng, thành phố có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà sống chung với cha mẹ, người thân (chiếm tỷ lệ 23,46% tổng số hộ) Trong đó, có khoảng 20.000 hộ gia đình cán bộ, cơng chức, viên chức nhà nước chưa có nhà ở; có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà xã hội; có 143.000 hộ có nhu cầu mua nhà xã hội; có khoảng 21.000 hộ sống ven kênh rạch vvà khoảng 35.000 hộ sống chung cư cũ cần cải tạo, chỉnh trang di dời tái định cư Người lao động phải sống cảnh xập xệ, khơng đảm bảo an tồn vệ sinh mơi trường điều kiện sống tối thiểu Phần lớn tập trung chủ yếu quận (6.015 căn), quận Bình Thạnh (1.830 căn), quận (1.730 căn), quận (1.630 căn), quận 5,6 (883 căn) quận khác… Một khảo sát khác Viện Nghiên cứu phát triển thành phố, có khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà xã hội giai đoạn 2016 - 2020 Trong đối tượng khảo sát có đến 65% - 94% có nhu cầu thuê mua (mua trả góp dài hạn) nhà xã hội Trong đó, người có thu nhập thấp thị chiếm khoảng 50% dân số, bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân, lao động, người nhập cư Hầu hết đối tượng có nhu cầu nhà thương mại vừa túi tiền, nhà xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, loại hộ - phòng ngủ, giá bán khoảng tỷ đồng/căn trả góp tối thiểu 15 năm Thực tế tình hình cho thấy, ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định: “Vấn đề lớn khó khăn Thành phố Hồ Chí Minh giải nhu cầu nhà cho đơng đảo người có thu nhập thấp thị, cán công chức, sinh viên, công nhân lao động, người nhập cư.”1 NGUYÊN NHÂN  Tốc độ đô thị hóa nhanh Ta thấy tốc độ thị hóa nhanh dân số thị tăng cao, kèm theo nhu cầu nhà trở thành áp lực nặng nề cho phát triển đô thị Theo Điều tra dân số tháng 4/2019 cho thấy TP.HCM có xấp xỉ triệu người, thực tế có đến 13 triệu người sinh sống, làm việc học tập (chưa kể 100.000 người nước cư trú) Việc TP.HCM phải tiếp nhận khoảng 200.000 người dân tăng thêm năm đặt yêu cầu cao phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt nơi cư trú người dân Theo thống kê đầu năm 2017, số nhà TP.HCM 1,675 triệu căn, nhà kiên cố chiếm tỷ lệ 37,6%, nhà bán kiên cố 60,1 %, nhà thiếu kiên cố nhà đơn sơ 2,3% Kiên Cường “TP.HCM: giải toán nhà cho người thu nhập thấp” Bài đăng ngày: 18/9/2019 Truy xuất từ: https://plo.vn/do-thi/tphcm-giaibai-toan-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-858742.html Thiếu nguồn cung cấp nhà giá rẻ Nhu cầu lớn nguồn cung cạn kiệt Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) chia sẻ hội thảo phân khúc nhà bình dân diễn gần đây, nhu cầu nhà bình dân ngày thiết cấu dân số bước vào thời kỳ dân số vàng, với 70% dân số độ tuổi lao động, phát triển gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ gia đình lớn Nhưng nhà xã hội, nhà cho thuê giá thấp hạn chế chất lượng ngày trở nên khan Điều chứng minh thực tế lại ngược lại với nhu cầu mua nhà xã hội, gần TP.HCM hộ giá thấp khơng cịn tồn Ngun nhân hộ giá thấp bị đẩy vượt mức 25 triệu đồng/m2 trở thành hộ trung cấp Nhà giá bình dân, giá rẻ đánh giá tiêu chí 25 triệu đồng/m2 Theo ơng Lê Hồng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA): “Rào cản người thu nhập thấp đô thị Thành phố thiếu sản phẩm nhà thương mại loại vừa nhỏ có giá phù hợp khả năng, túi tiền họ, thiếu nhà xã hội, thiếu nhà cho thuê giá thấp giá nhà cao gấp 20-25 lần thu nhập bình quân người dân (ở nước phát triển, gấp 5-7 lần).” Phát triển nhà cịn thiếu nhiều nguồn vốn Tính đến nay, Nhà nước chưa có sách tín dụng hỗ trợ, người có thu nhập thấp thị tạo lập nhà ở, trước hết người mua nhà trừ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016 Tại TP.HCM, quyền thực sách hỗ trợ nhà cho số đối tượng cán công chức, viên chức nhà nước, với suất vay lên đến 900 triệu đồng, lãi suất vay 4,7%/năm thời hạn 15 năm để mua nhà Nhà nước gần chưa bố trí nguồn ngân sách làm vốn mồi để thực sách nhà xã hội Cụ thể, Nghị số 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/8/2015 Ủy ban Thường vụ Quốc hội danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư cơng trung hạn giai đoạn 2016-2020 chưa có “danh mục chi thực sách nhà xã hội” Do vậy, Luật Nhà quy định sách nhà xã hội, bị hạn chế khâu thực thi pháp luật, làm cho sách chưa triển khai thực đầy đủ hiệu thực tế Cơ chế sách hành chưa đủ sức thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia, lợi nhuận định mức hạn hẹp, thiếu sách bảo vệ nhà đầu tư nhà cho thuê Vì vậy, việc phát triển nhà thiếu nhiều nguồn vốn, thành phố cần rà soát kế hoạch sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đẩy mạnh phát triển nhà xã hội (NƠXH) quan tâm đến cơng tác cải cách hành chính.2 Thủ thục phức tạp Cịn q nhiều dự án q trình xin phép nhà nước, dự án nhà thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài, khiến cho việc giải thủ tục cấp phép trở nên phức tạp Tại thành phố có 150 dự án thuộc diện Hiện có tới 226 dự án nhà xã hội triển khai, quy mô xây dựng khoảng 182.200 căn, hầu hết bị chậm tiến độ tạm dừng thi công Với dự án nhà xã hội Chương Dương quận Thủ Đức, sau năm xây dựng đến hồn thành, hồn thành gần 1.000 hộ bán hết, chí "cháy hàng" Bởi dự án có giá hợp lý, vừa túi tiền người dân (dao động từ 700 triệu đến 1,2 tỷ đồng) dự án giúp nhiều người thu nhập thấp ổn định sống tốt thành phố Tuy nhiên, nhu cầu nhà người dân lớn nguồn cung chung cư gần hết (do dự án bị hạn chế phê duyệt quận trung tâm cịn dự án ngồi ngoại thành bị chậm quyết), nguyên nhân chủ yếu vướng thủ tục hành Tương tự, ơng Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, cho biết, đơn vị có khoảng 1.000 hộ nhà xã hội cung cấp cho người dân, đơn vị vừa nộp đơn xin triển khai dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh từ tháng đến đơn nằm Sở Kế hoạch Đầu tư chưa giải Dự án Nhà xã hội phường An Lạc, quận Bình Tân dù người dân vào năm đến việc cấp sổ cho người dân cịn phải chờ Kiên Cường “TP.HCM: giải tốn nhà cho người thu nhập thấp” Bài đăng ngày: 18/9/2019 Truy xuất từ: https://plo.vn/do-thi/tphcm-giaibai-toan-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-858742.html HỆ QUẢ Vấn đề an ninh trật tự xuất phát từ dãy nhà trọ, nhà tạm: Hầu hết khu trọ giá rẻ, nhà tạm thường không quản lý chặt chẽ nên vấn đề an ninh thường bị xem nhẹ Bên cạnh nguy trộm tài sản, khu trọ phức tạp thành phần tới nhiều nơi nước Các tệ nạn xã hội cờ bạc, đâm chém, nghiện rượu xảy thường xuyên, chí có nơi phát triển thành nạn du đãng, cướp giật Theo thống kê Công an TP HCM, 10 tháng đầu năm 2017, địa bàn TP HCM xảy 5.109 vụ phạm pháp hình có đến 30% số vụ đối tượng dân nhập cư sống khu nhà trọ gây Chất lượng nhà kém: Những phịng có diện tích nhỏ, ẩm thấp, nằm ngõ hẻm lị lửa, ban ngày khơng dám khơng thể chịu sức nóng cộng với đủ loại mùi rác thải, hôi thối bốc lên vào mùa nóng Khi nước lên mang theo xác động vật, rác thải đổ dồn về, nơi bãi rác khổng lồ Bên cạnh đó, nhiều người lao động khơng có ổn định làm th thời vụ, bán hàng rong…nên nhiều em gia đình khơng có điều kiện đến trường Hơn nữa, dãy nhà trọ, nhà tạm tiềm ẩn nguy cháy nổ hệ thống dây điện chằng chịt, sơ sài, xe máy xếp sát chèn hết lối Trong trường hợp này, cần cố nhỏ xảy chảy xăng, hút thuốc, nổ bình gas khu phịng trọ cơng nhân bị thiêu rụi lúc Thậm chí số phịng cho th cịn có tượng nghiêng, lún xuất vết nứt to tường nhà Ơ nhiễm mơi trường Tình trạng nhiễm mơi trường khu vực nhà trọ, nhà tạm số vấn đề đáng báo động Nước thải đổ lối trực tiếp đổ xuống sàn nhà Chất thải cống thoát nước hay nhà vệ sinh ven biển ven kênh rạch đổ trực tiếp sông, rạch Rác phân, xác thú vật chết ứ đọng mặt nước sàn nhà, xong lên mùi thối Đó nguyên nhân bùng phát đại dịch sốt xuất huyết muỗi bệnh theo mùa khác Ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe người lao động sống khu vực xung quanh Tất hệ báo hiệu nguy hiểm cận kề đời sống người lao động sống khu trọ giá rẻ, nhà xuống cấp, đồng thời ảnh hưởng đến an ninh trật tự mỹ quang thành phố Vì vậy, phần tác giả đưa số giải pháp khắc phục vấn đề cấp bách MỘT SỐ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC VIỆC THIẾU NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG CĨ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Theo Tiến sĩ Trần Anh Tuấn (ĐH La Trobe, Úc) – Trưởng phòng Nghiên cứu tổng hợp - Viện Nghiên cứu phát triển thành phố Hồ Chí Minh nhận định rằng: “v iệc đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp có ý nghĩa lớn việc đảm bảo an sinh xã hội ổn định chỗ cho người dân; có ý nghĩa hiệu mặt xã hội, khơng có ý nghĩa nhiều lợi nhuận/vốn đầu tư Do nhà nước phải chủ thể chương trình nhà đóng vai trị quan trọng sách hỗ trợ cho nhà đầu tư người có thu nhập thấp.” Nhà nước cần thể trách nhiệm việc tinh gọn lại thủ tục liên quan đến nhà thu nhập thấp; phân cấp rõ ràng quận, huyện Giảm thủ tục rườm rà loại giấy phép, mà cụ thể cho phép doanh nghiệp thực dự án có quy hoạch 1/500 Cần chuyển hẳn từ chế “xin – cho” sang chế “phục vụ”, cần “thân thiện với công dân” (citizen friendly) “thân thiện với doanh nghiệp” (business friendly), người dân doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với sách ưu đãi nhà nước NƠXH Tuy nhiên, để loại bỏ hội phát sinh “chi phí khơng thức” sinh tiêu cực, tham nhũng thủ tục giải nhanh chóng, cần sử dụng phủ điện tử (E – Government), sử dụng “hệ thống thông tin địa lý” (Geography Information System – GIS) “hệ thống thông tin đất đai” (Land Information System – LIS) quản lý đất đai Trần Anh Tuấn Giải pháp nhà cho người thu nhập thấp Bài đăng ngày: 12/05/2019 Truy xuất từ: http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn Nhà nước cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ hình thành sở tái cấu quỹ phát triển nhà địa phương) Quỹ tiết kiệm nhà hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10-15%, mức thấp từ 3-5%) Mục đích quỹ tiết kiệm nhà để đầu tư xây dựng nhà cho người mua vay ưu đãi Người gửi tiền sau 10-15 năm mua nhà tiền tiết kiệm Nếu người gửi khơng xóa u cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mô hình hầu hết kinh tế phát triển áp dụng Theo kinh nghiệm nước châu Á cần có quan có đủ quyền lực làm đầu mối đề xuất sách để quản lý vào phát triển nhà cho người thu nhập thấp nhà xã hội nhằm đảm bảo giải nhiệm vụ quan trọng đất đai, tái thiết phát triển khu vực đô thị, xây dựng quản lý nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp Do có thề thành lập Tổng cục Phát triển nhà Mặt khác thành lập Tổng cơng ty Phát triển nhà để thực nhiệm vụ chủ yếu phát triển nhà xã hội nhà cho người thu nhập thấp Một bước quan trọng để thực Chiến lược nhà quốc gia có NƠXH nhà cho người thu nhập thấp phải hồn thành quy hoạch xây dựng có tính chiến lược dài hạn rộng khắp, nhằm cung cấp khung liên kết sách thị khơng gian cho quy hoạch đầu tư nhà ở, tồn sở hạ tầng xã hội - khơng gian đô thị phát triển theo quy hoạch thị Ngồi dự án NƠXH theo quy định chiếm 20% tổng diện tích đất nhà xây dựng nằm dự án nhà thương mại Trên thực tế, công cụ chủ chốt để giải tạo điều kiện thực hóa quy hoạch thị khơng khác thực theo “Chiến lược nhà quốc gia” Tăng lợi nhuận yếu tố tiên thu hút chủ đầu tư nhà cho người thu nhập thấp, tăng định mức lợi nhuận lên 15 - 20%, kết hợp với việc tạo điều kiện tối đa cho nhà đầu tư bất động sản bố trí quỹ đất vay vốn, chí số khoản chi phí đầu tư nên quy định trích hẳn từ ngân sách địa phương để hỗ trợ Vì xây dựng nhà thu nhập thấp, chủ đầu tư bị khống chế mức lợi nhuận không vượt 10% tổng mức đầu tư dự án Phát triển giao thông sở hạ tầng đồng số giải pháp vô quan trọng Sự khởi đầu chương trình NƠXH nhà người thu nhập thấp yếu tố định nhịp độ, theo hệ thống giao thông, sở thương mại, công nghiệp tất cơng trình sở hạ tầng khác phát triển Cần thực điều tiết chênh lệch địa tô nhà nước đầu tư kỹ thuật hạ tầng mà có để cân phát triển nhà phát triển hạ tầng đô thị Làm điều này, chiến lược nhà trực tiếp gián tiếp đóng góp vào phát triển nhanh chóng cấu trúc xã hội khơng gian, tạo hạ tầng xương sống cho thịnh vượng kinh tế ổn định trị KẾT LUẬN Các đề tài trước vấn đề thiếu nhà cho người có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh phần nói đến sách phát triển nhà thị nói đến giải pháp cụ thể từ kiến trúc xây dựng tập trung thu hút vốn đầu tư từ tổ chức phi phủ Ở viết này, tác giả trình bày cách hệ thống tình hình nhà cho người có thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh thơng qua việc tổng hợp số liệu thống kế, báo cáo khoa học trước để thấy vấn đề cịn nhiều điều nan giải Bên cạnh đó, nguyên nhân tiêu biểu: tốc độ đô thị hóa nhanh, thiếu nhà giá rẻ, phát triển nhà thiếu vốn đầu tư thủ tục phức tạp; gây tổng thất nặng nề kinh tế đời sống cho người lao động Từ đó, tác giả đề số giải pháp với hỗ trợ công tác giải cấp quyền thành quan có liên quan, góp phần nâng cao chất lượng đời sống cho người lao động có thu nhập thấp TP.HCM DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Dương Thị Hương Giang 2015 Vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh Hồng Tuyết Giải tốn người dân khó tiếp cận nhà Thành phố Hồ Chí Minh Bài đăng ngày: 17/09/2019 Truy xuất từ: https://baotintuc.vn/xa-hoi/giai-bai-toan-nguoi-dankho-tiep-can-nha-o-tai-tp-ho-chi-minh-20190917170923679.htm Hoàng Vũ Linh Chi 2019 Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số Chính sách nhà xã hội Việt Nam Kiên Cường TP.HCM: giải toán nhà cho người thu nhập thấp” Bài đăng ngày: 18/9/2019 Truy xuất từ: https://plo.vn/do-thi/tphcm-giai-bai-toan-nha-o-cho-nguoi-thunhap-thap-858742.html Lê Thị Thanh Tâm Ổn định nhà cho người dân thành phố Hồ Chí Minh – xu hướng phát triển thị bền vững Nguyễn Thị Hồng Xoan 2015 Tạp chí Xã hội học số (129) Nghèo đói, nhà vấn đề mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Thị Nguyệt 9/2011 Tạp chí Phát triển kinh tế số 251 Hợp tác công tư phát triển thị trường nhà cho người thu nhập thấp TP.HCM Quốc Anh TP HCM: Cần quan tâm vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp Bài đăng ngày: 17/09/2019 Truy xuất từ: https://dantri.com.vn/xa-hoi/tphcm-can-quantam-hon-nua-van-de-nha-o-cho-nguoi-co-thu-nhap-tdhap-20190917155838349.htm Thanh Châu Giải toán nhà dân số tăng nhanh TP.HCM Bài đăng ngày:17/09/2019 Truy xuất từ: http://vneconomy.vn/giai-bai-toan-nha-o-khi-dan-so-tangnhanh-tai-tphcm-20190917181623988.htm 10 Trần Anh Tuấn Giải pháp nhà cho người thu nhập thấp Bài đăng ngày: 12/05/2019 Truy xuất từ: http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn 11 Trần Mạnh Ái Nhân Tạp chí Bất động sản TP.HCM: người dân khó có nhà Bài đăng ngày: 01/11/2019 Truy xuất từ: https://tuoitre.vn/bat-dong-san-tphcm-nguoi-dankho-co-nha-hon-20191101081749233.htm 12 Trần Thị Kim Xuyến Phạm Thị Thùy Trang Những vấn đề nhà cho người nghèo Thành phố Hồ Chí Minh Nguồn: https://xhh.hcmussh.edu.vn 13 Ngơ Thị Kim Dung 1992 Tạp chí Xã hội học sơ Tìm hiểu nhà ổ chuột Thành phố Hồ Chí Minh ... DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Dương Thị Hương Giang 2015 Vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh Hồng Tuyết Giải tốn người dân khó tiếp cận nhà Thành phố Hồ Chí Minh Bài đăng... hạ tầng xương sống cho thịnh vượng kinh tế ổn định trị KẾT LUẬN Các đề tài trước vấn đề thiếu nhà cho người có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh phần nói đến sách phát triển nhà thị nói đến giải... người thu nhập thấp đô thị Thành phố thiếu sản phẩm nhà thương mại loại vừa nhỏ có giá phù hợp khả năng, túi tiền họ, thiếu nhà xã hội, thiếu nhà cho thu? ? giá thấp giá nhà cao gấp 20-25 lần thu