Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội : Luận văn ThS. Kinh doanh và quản lý: 60 34 05

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VIỆT DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH Hà Nội - 2009 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - NGUYỄN VIỆT DŨNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị Kinh doanh Mã số: 60 34 05 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ PHI NGA Hà Nội - 2009 MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU LỜI NÓI ĐẦU i ii ii ii CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung thẩm định giá BĐS 1.1.1 Khái niệm thẩm định giá BĐS 1.1.2 Thuộc tính đặc trưng bất động sản 1.1.2.1 Các thuộc tính bất động sản 1.1.2.2 Đặc trưng bất động sản 1.2 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS 1.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS 12 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 12 1.3.2 Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư 18 1.1.3 Phương pháp chi phí 20 1.1.4 Phương pháp thặng dư 22 1.1.5 Phương pháp lợi nhuận 23 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG 26 SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu chi nhánh Công ty cổ phần thông tin Thẩm định giá 26 miền Nam Hà Nội 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển chi nhánh Cơng ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.1.2 Nguồn lực chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.1.3 Tình hình hoạt động chi nhánh năm gần 2.1.3.1 Quy mô hoạt động 2.1.3.2 Cơ cấu dịch vụ 2.1.3.3 Chất lượng dịch vụ 2.1.3.4 Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam Hà Nội thực quy trình thẩm định giá 26 27 27 27 28 28 29 BĐS theo bước sau 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 32 2.2.1 Khái quát chung hoạt động thẩm định giá BĐS chi 32 nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.3 Hoạt động thẩm định giá BĐS chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 2.3.1 Qui trình thẩm định giá BĐS chi nhánh Hà Nội 2.3.2 Quá trình áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS chi nhánh Hà Nội 2.3.2 Quá trình áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 2.3.2 Quá trình áp dụng phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư 2.3.2 Q trình áp dụng phương pháp chi phí 2.3.2 Quá trình áp dụng phương pháp thặng dư 2.3.2 Quá trình áp dụng phương pháp lợi nhuận 2.3.3 Đánh giá chung hoạt động thẩm định giá BĐS phương pháp thẩm định giá bất động sản chi nhánh Hà Nội 2.3.3 Mặt tích cực 2.3.3 Mặt hạn chế 2.3.3 Nguyên nhân 32 32 34 34 54 65 76 81 83 83 84 84 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ 85 BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 3.1 Quan điểm định giá BĐS hiệu Chi nhánh SIVC Hà Nội 85 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện dịch vụ thẩm định giá BĐS chi 85 nhánh SIVC Hà Nội 3.2.1 Nhóm giải pháp phía cơng ty chi nhánh Hà Nội 85 3.2.1 3.2.1 3.2.1 3.2.1 Nâng cao hiệu phương pháp thẩm định giá hành 85 Quy định cụ thể điều kiện áp dụng phương pháp định giá BĐS 86 Tăng cường công tác nghiên cứu tiếp cận thị trường 86 Xây dựng hệ thống thông tin hệ thống công ty 87 chi nhánh Hà Nội 3.3 Phƣơng hƣớng hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS chi 96 nhánh Công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 3.3.1 Xây dựng quy trình Thẩm định giá BĐS thực theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam 96 3.3.2 Áp dụng phương pháp, quy trình giám sát thực 97 KẾT LUẬN 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản SIVC Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam TĐV Thẩm định viên TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam GPR Tỷ lệ tổng diện tích miếng đất đất xây dựng cho phép i DANH MỤC SƠ ĐỒ SỐ HIỆU TÊN SƠ ĐỒ SƠ ĐỒ Sơ đồ TRANG CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI 27 DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ HIỆU TÊN BẢNG BẢNG Bảng 2.1 BẢNG ĐIỀU CHỈNH CÁC MỨC GIÁ CHỈ DẪN THEO CÁC TRANG 47 YẾU TỐ SO SÁNH Bảng 2.2 BẢNG THÔNG TIN VỀ CÁC THỬA ĐẤT SO SÁNH 49 Bảng 2.3 BẢNG SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH SỐ LIỆU 52 Bảng 2.4 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 61 Bảng 2.5 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 62 Bảng 2.6 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 63 Bảng 2.7 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 64 Bảng 2.8 BẢNG SỐ LIỆU VỀ MỨC ĐỘ HAO MÒN BỘ PHẬN 73 Bảng 2.9 BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH 75 Bảng 2.10 BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH 76 DANH MỤC BIỂU SỐ HIỆU BIỂU Biểu 2.1 TÊN BIỂU CƠ CẤU DỊCH VỤ CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI ii TRANG 28 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngành thẩm định giá Việt Nam có bƣớc muộn so với nƣớc khác giới hình thành rộng khắp tỉnh, thành nƣớc Thẩm định giá công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh Ngành thẩm định giá Việt Nam đời muộn so với nhiều nƣớc nhƣng phát triển nhanh vƣợt lên sánh vai nƣớc, góp phần vào cơng hội nhập kinh tế quốc tế Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng cơng cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị nhƣ vấn đề quản lý giá Thẩm định giá đƣa thƣớc đo biểu giá trị tài sản thị trƣờng, tránh tình trạng giá hàng hố q cao thấp so với giá trị hàng hoá Trƣớc đây, Nhà nƣớc định giá trực tiếp tài sản, hàng hố, dịch vụ kinh tế quốc dân Nhà nƣớc chủ yếu sử dụng công cụ kinh tế vĩ mơ để quản lý bình ổn giá thị trƣờng sách tài chính, sách tiền tệ, sách thƣơng mại, sách thuế, sách thu nhập, tiền lƣơng Nhà nƣớc cịn định giá số tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh Giá) Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin Thẩm định giá miền Nam chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hiện công ty có 01 trụ sở chính, 32 chi nhánh văn phòng tỉnh, thành phố lớn nƣớc Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội đƣợc thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần Chi nhánh cung cấp dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thƣơng hiệu Để tạo cho chi nhánh thay đổi thực chất lƣợng dịch vụ thẩm định giá việc hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản vấn đề xúc, mối quan tâm hàng đầu chi nhánh Đề tài luận văn: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội” đƣợc lựa chọn nghiên cứu nhằm giải u cầu thiết nói Tình hình nghiên cứu: Dịch vụ thẩm định giá bất động sản chi nhánh có từ thành lập quy định cụ thể theo hành lang pháp luật việc cung cấp, thực công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Hà Nội đƣợc thực nhƣng thị trƣờng bất động sản ngày có nhiều phức tạp Đã có nhiều nghiên cứu bất động sản Ngân hàng, tổ chức tài hay số doanh nghiệp mang tính chất đặc thù Tuy nhiên việc việc nghiên cứu nhằm hoàn thiện dịch vụ chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội nhằm góp phần đem lại cho chi nhánh Hà Nội cách làm thật hiệu chƣa có tác giả nghiên cứu cách hệ thống Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Thiết lập sở lý luận hệ thống hoá phƣơng pháp chủ yếu thẩm định giá bất động sản Đánh giá thực trạng phƣơng pháp thẩm định giá BĐS chi nhánh Hà Nội, thực trạng cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản Chi nhánh SIVC Hà Nội đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Làm rõ sở lý luận, sở khoa học thực thẩm định giá bất động sản cung cấp dịch vụ cho thị trƣờng; phân tích thực trạng quản lý thực thẩm định giá bất động sản Chi nhánh SIVC Hà Nội qua tìm kết đạt đƣợc hạn chế, tồn tại, nguyên nhân dẫn đến hạn chế, tồn cần khắc phục; đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng số phƣơng pháp sau: - Duy vật biện chứng vật lịch sử; - Phƣơng pháp đánh giá tổng quan; - Phƣơng pháp tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu; - Thống kê kinh tế Tất phƣơng pháp đƣợc sử dụng nhằm tìm cứ, sở minh họa cho luận điểm đồng thời góp phần đƣa giải pháp phù hợp với tình hình thực Thẩm định giá Bất động sản cung cấp dịch vụ cho thị trƣờng Chi nhánh SIVC Hà Nội bắt đầu vận hành theo chức Định giá bất động sản ngồi việc phục vụ cho tính thuế, chấp, đền bù… cịn giúp cho việc hồn thiện tốt hệ thống quản lý đất đai Mục đích việc định giá bất động sản trƣớc hết nhằm phục vụ cho lợi ích Nhà nƣớc nhƣ làm để thu thuế khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập tầng lớp dân cƣ ngƣời lao động xã hội thơng qua sách tài chính, sau nhằm đáp ứng nhu cầu ngƣời chủ sở hữu bất động sản, ngƣời có quyền có lợi ích liên quan cần biết giá trị thực bất động sản việc thực quyền nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất giải tranh chấp giá trị bất động sản… Do bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để (nhà ở, đất ở), có loại dùng vào việc kinh doanh, dịch vụ nhằm thu lợi nhuận (khách sạn, nhà hàng), có loại dùng vào làm công sở, trƣờng học… nên mục đích định giá bất động sản mà ngƣời định giá phải xác định cụ thể mục đích cho định giá bất động sản mà tiến hành để làm gì? Việc định giá bất động sản đòi hỏi phải thu thập khối lƣợng liệu lớn, đồng thời phải lựa chọn phƣơng pháp khoa học nhằm chọn lựa, tính tốn tìm giá trị bất động sản phục vụ cho nhu cầu Nhà nƣớc chủ sở hữu bất động sản hay ngƣời sử dụng bất động sản có liên quan Chương trình hình thành dựa số nguyên tắc thiết kế sau: Quy trình định giá bất động sản địi hỏi nhiều kinh nghiệm nhƣ kiến thức chuyên môn xã hội nhà định giá, hệ thống định giá bất động sản hệ thống hỗ trợ định hệ thống định giá tự động trình xác định hệ số ảnh hƣởng 88 Hệ thống có chức lƣu trữ số liệu thu thập đƣợc từ nhiều nguồn thông tin để tiến hành định giá, tự động hóa bƣớc chọn lọc liệu theo yêu cầu ngƣời sử dụng trình chọn mẫu, tự động hóa bƣớc tính tốn với khối lƣợng liệu lớn có khả kết xuất báo cáo, biểu đồ, sơ đồ theo yêu cầu công tác định giá bất động sản Dựa phân tích yêu cầu (system analysis) phân tích chức hệ thống (system implementation), đƣa số nguyên tắc thiết kế chƣơng trình nhƣ sau: Hệ thống định giá bất động sản hệ thống mở (Open system): Trên thực tế, mẫu phiếu điều tra bất động sản không hoàn toàn giống khu vực định giá khác Ví dụ nhƣ mẫu phiếu điều tra khu vực đô thị khác mẫu phiếu điều tra khu nơng thơn, khu cơng nghiệp … Thậm chí khu vực có tính chất giống Lý khác việc khác yếu tố kinh tế, xã hội vùng định giá Do khác hệ thống chi tiêu thông tin thu thập đƣợc nên điều kiện xác định mẫu phiếu, điều kiện lọc bỏ mẫu không đạt yêu cầu… dẫn đến phƣơng pháp xác định hệ số ảnh hƣởng khác vùng định giá Các lý nêu dẫn tới việc thiết kế hệ thống định giá bất động sản khơng thể có định tiêu thông tin nhƣ điều kiện xác định cặp mẫu, điều kiện loại bỏ, bổ sung thông tin nhƣ phƣơng pháp xác định hệ số ảnh hƣởng Hệ thống đƣợc thiết kế theo mơ hình hệ thống mở, sử dụng sở liệu mô tả lại sở liệu phiếu điều tra bất động sản nhƣ điều kiện xác định cặp mẫu, hệ số ảnh hƣởng… Phƣơng pháp lĩnh vực tin học đƣợc gọi phƣơng pháp mô tả siêu liệu 89 Hệ thống đƣợc thiết lập phƣơng pháp có đặc tính “mở”, điều có nghĩa ngƣời sử dụng hệ thống tự thiết kế mẫu phiếu điều tra, đặt điều kiện loại bỏ mẫu phiếu nhƣ bổ sung thơng tin, đặt điều kiện xác định cặp mẫu hệ số ảnh hƣởng tới giá vùng định giá bất động sản Việc thiết kế tiêu thông tin, công thức nhƣ điều kiện tính tốn khơng đơn giản dễ dàng cho đối tƣợng sử dụng chƣa thông thạo kiến thức lĩnh vực định giá đất nhƣ kiến thức tin học nên hệ thống hỗ trợ thêm chức thiết kế theo mẫu Trên vùng định giá phân theo mục đích sử dụng (đất thị, nơng thơn, công nghiệp…) thông thƣờng đƣợc xác định số tiêu thông tin nhƣ điều kiện lọai bỏ, xác định mẫu hệ số ảnh hƣởng tƣơng đối giống nhau, khác số chi tiết dựa yếu tố kinh tế, xã hội đặc thù vùng Hệ thống có số mẫu đƣợc thiết kế sẵn, ngƣời sử dụng chọn mẫu gần với mẫu sửa chi tiết dựa sở mẫu có sẵn Ngồi việc thiết kế hệ thống tiêu thông tin (thiết kế mẫu phiếu điều tra), hệ thống cho phép dễ dàng thay đổi điều kiện bổ sung, loại bỏ giá trị tiêu thông tin nhƣ điều kiện xác định cặp mẫu hệ số ảnh hƣởng Thông thƣờng ngƣời sử dụng nhiều công để tìm đƣợc cặp mẫu nhƣ xác định đƣợc hệ số ảnh hƣởng, sử dụng công cụ nhanh chóng xác định đƣợc giá thành sau định giá để thay đổi điều kiện, cơng thức nhằm tìm giá trị phù hợp Sau tìm hệ số ảnh hƣởng, chƣơng trình cho phép thay đổi trực tiếp giá trị hệ số đó, đặc tính cần thiết sử dụng kinh nghiệm điều tra viên việc định giá bất động sản Hệ thống định giá bất động sản hệ thống hỗ trợ định trình xác định hệ số ảnh hưởng: 90 Hệ số không tự nhiên đặt điều kiện xác định mẫu nhƣ điều kiện xác định hệ số ảnh hƣởng Các điều kiện hồn tồn tùy thuộc vào ngƣời sử dụng tự xác định dựa thực tế nhƣ kinh nghiệm định giá bất động sản Do trình xác định cặp mẫu hệ số ảnh hƣởng, hệ thống cơng cụ hỗ trợ việc tính tốn, lọc bỏ thông tin theo yêu cầu ngƣời sử dụng để xác định đƣợc danh sách nhƣ giá trị hệ số ảnh hƣởng, từ suy giá chuẩn cho vùng định giá Hệ thống có cách xác định hệ số ảnh hƣởng: cách thứ dựa điều kiện xác định ngƣời sử dụng đƣa ra, tính hệ số dựa giá trị bất động sản thu thập đƣợc thị trƣờng Sau tự động tính giá trị hệ số, ngƣời sử dụng dùng cách thứ tự xác định hệ số cách thay đổi giá trị mà máy tính tính ra, phƣơng pháp áp dụng cho giá chuẩn vùng định giá Điều thể đặc tính mở hệ thống, có nghĩa ngƣời sử dụng can thiệp đƣợc vào công đoạn trình xác định hệ số Điều có ích áp dụng kinh nghiệm định giá vào trình định giá bất động sản điều tra viên Hệ thống định giá bất động sản hệ thống định giá tự động sau hoàn tất xác hệ số ảnh hưởng: Sau xác định đƣợc danh sách hệ số ảnh hƣởng, giá trị chúng giá chuẩn cho vùng định giá, hệ thống lúc trở thành hệ thống định giá tự động Điều có nghĩa hệ thống định giá cho toàn bất động sản nằm vùng định giá cách tự động Giá trị hệ số thay đổi theo thời gian phụ thuộc vào chu kỳ định giá, thời gian chƣa thay đổi giá trị, hệ thống có khả tính đƣợc giá cho bất động sản (với điều kiện phải thu thập đầy đủ thông tin để xác định đƣợc giá trị hệ số ảnh hƣởng cho bất động sản đó), miễn bất động sản nằm vùng định giá 91 Trên số nguyên tắc hệ thống định giá bất động sản Hệ thống đòi hỏi ngƣời sử dụng phải có kiến thức định giá đất nhƣ số kiến thức tin học để sử dụng cách có hiệu Áp dụng quy trình định giá bất động sản Phần liệt kê số khái niệm định giá bất động sản Để sử dụng hệ thống định giá bất động sản, ngƣời sử dụng phải hiểu rõ khái niệm sau đây: Mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường Để xác định đƣợc thông tin phản ánh chất yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản vùng xác định (vùng hiểu vùng địa lý nhƣng không thiết phải xác định ranh giới ranh giới hành chính), trƣớc hết phải thu thập thông tin bất động sản cách điều tra thông tin thị trƣờng Thơng thƣờng phải thành lập nhóm điều tra viên điều tra thực địa, lấy thông tin từ chủ sở hữu bất động sản nhƣ ngƣời tổ chức có liên quan đến bất động sản Các tiêu thơng tin phải thu thập đƣợc thiết kế sẵn, đƣợc liệt kê mẫu phiếu điều tra thông tin thị trƣờng Điều tra viên điền thông tin vào mẫu phiếu sau thu thập đƣợc Đặc điểm mẫu phiếu là: Chỉ tiêu thơng tin đƣợc chia thành nhóm thơng tin (ví dụ thơng tin nhà, thơng tin đất, thông tin sở hạ tầng….) Khi thu thập, có đƣợc thơng tin số tiêu xác định, có nhiều tiêu thông tin không thu thập đƣợc yếu tố khách quan nhƣ không thu thập đƣợc thông tin từ chủ sở hữu, không gặp đƣợc chủ cá nhân đại diện cho đơn vị sở hữu bất động sản đó… 92 Trên vùng điều tra, có số thơng tin chung cho vùng, ví dụ nhƣ tình trạng sở hạ tầng (điện, nƣớc, điện thoại…), vị trí địa lý (tên phƣờng, quận….) hay giá UBND tỉnh quy định… Nguồn thông tin: Trên thực tế, thông tin không thu thập từ chủ sở hữu bất động sản hay cá nhân, đơn vụ có liên quan đến bất động sản Các thơng tin từ chủ sở hữu nhiều khơng đƣợc hồn tồn xác lý tâm lỹ chủ sở hữu đƣợc hỏi thông tin tài sản họ Do vậy, để thơng tin đƣợc xác hơn, thơng thƣờng nhà điều tra phải bổ sung thông tin từ nguồn thơng tin khác có độ tin cậy cao nhƣ Sớ Địa chính, Sở Điện lực, Cơng ty cung cấp nƣớc hay phịng Cơng chứng Nhà nƣớc Các thơng tin thu thập đƣợc từ nguồn thơng tin đại chúng nhƣ báo chí, vơ tuyến truyền hình hay chí văn phịng địa ốc Để bổ sung thông tin cho việc điều tra, thông tin đƣợc cập nhật vào hệ thống ghi rõ nguồn thơng tin để đánh giá đƣợc độ xác cách khách quan Mẫu phiếu khơng đạt u cầu q trình xác định cặp mẫu: Điều kiện để xác định cặp mẫu thơng tin thơng tin phải phản ánh cách khách quan trung thực nhất, có tính tổng quát cho vùng định giá Do vậy, sau thu thập thông tin từ thị trƣờng nhƣ bổ sung thông tin từ nguồn khác, phải tiến hành loại bỏ mẫu phiếu không đạt độ xác để đƣa vào xác định cặp mẫu thơng tin Các điều kiện loại bỏ cặp mẫu cán định giá định, thông thƣờng điều kiện nhƣ khơng có giá chuyển nhƣợng, năm chuyển nhƣợng xa với thời điểm định giá, chuyển nhƣợng vùng nội tộc (ví dụ bố bán cho con…), vụ chuyển nhƣợng khơng bình thƣờng (ví dụ trả nợ…) hay tình trạng pháp lý 93 bất động sản khơng bảo đảm (ví dụ chƣa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chấp với ngân hàng….) Các mẫu phiếu không đạt yêu cầu mẫu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ mà nhà định giá đƣa Yêu cầu hệ thống tiêu thông tin đƣợc dung để loại bỏ phải đƣợc thiết kế mẫu phiếu điều tra Cặp mẫu thông tin: Trƣớc xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản vùng định giá, cán định giá phải chọn lọc phiếu điều tra (sau bổ sung nhƣ loại bỏ phiếu không đạt yêu cầu) mẫu phiếu đặc trƣng cho yếu tố ảnh hƣởng Cặp mẫu đƣợc định nghĩa nhƣ sau: Đó bất động sản tƣơng tự nhau, khác tiêu thông tin Ở cần trả lời hai câu hỏi để xác định đƣợc cặp mẫu: Thế bất động sản tƣơng tự nhau? Chỉ tiêu thông tin đƣợc xác định cho cặp mẫu? Các bất động sản tƣơng tự khơng có nghĩa tiêu thơng tin chúng hoàn toàn giống Trên thực tế khơng thể tìm đƣợc bất động sản có só tiêu thơng tin hồn tồn giống giá trị xác định cặp mẫu Do vậy, ngƣời sử dụng phải đƣa đƣợc định nghĩa bất động sản giống dựa tiêu thông tin đƣợc thiết kế mẫu phiếu điều tra Ví dụ: Vị trí yếu tố ảnh hƣởng quan trọng định giá bất động sản Đối với khu thị, vị trí yếu tố ảnh hƣởng quan trọng Do vậy, định giá phải tìm đƣợc giá trị hệ số vị trí Để xác định đƣợc hệ số vị trí, trƣớc hết phải xác định cặp mẫu vị trí, nghĩa tìm phiếu điều tra mẫu phiếu đặc trƣng cho yếu tố vị trí Các bất động sản nằm vị trí khác nhƣng chúng tƣơng tự 94 yếu tố khác Khi tìm cặp mẫu, ngƣời sử dụng đƣa điều kiện để trả lời câu hỏi: tƣơng tự nhau? cặp mẫu vị trí Ví dụ nhƣ: Cặp mẫu vị trí bất động sản có khoảng cách tới phố nhỏ 100m năm chuyển nhƣợng năm 2000 Điều kiện xác định cặp mẫu thay đổi tùy thuộc vào vùng định giá cụ thể nhƣ kinh nghiệm nhà định giá Ngƣời sử dụng vận dụng kiến thức kinh nghiệm để đƣa điều kiện xác định cặp mẫu cho gần với thực tế nhất, nhằm mục đích xác định giá trị hệ số ảnh hƣởng cho xác Hệ số ảnh hưởng: Sau xác định đƣợc cặp mẫu, việc tiếp tục phải làm phải xác định hệ số ảnh hƣởng Hệ số ảnh hƣởng phản ánh mức độ ảnh hƣởng tiêu thơng tin (ví dụ nhƣ vị trí, hƣớng, sở hạ tầng…) tới giá thành bất động sản Một số ảnh hƣởng đƣợc xác định từ giá bất động sản (giá thu thập đƣợc q trình điều tra thơng tin thị trƣờng) cặp mẫu xác định phân lọai theo giá trị tiêu thông tin Để xác định hệ số ảnh hƣởng, ngƣời sử dụng phải lựa chọn bất động sản có cặp mẫu dùng để xác định vị trí bất động sản đƣợc coi “chuẩn”, hệ số ảnh hƣởng bất động sản có giá trị Việc lựa chọn bất động sản “chuẩn” hệ số ảnh hƣởng ngƣời sử dụng hoàn toàn định, bƣớc này, kinh nghiệm cán định giá yếu tố vô quan trọng, hệ thống cung cấp công cụ để ngƣời sử dụng lựa chọn định bất động sản “chuẩn” Việc lựa chọn bất động sản có hệ số ảnh hƣởng có tính chất vô quan trọng ảnh hƣởng tới giá trị bất động sản vùng định giá Theo nguyên tắc, bất động sản lựa chọn chuẩn hệ số ảnh hƣởng có K = bất động sản khác cặp mẫu phải có K 95 < Tuy nhiên, lựa chọn khơng xác bất động sản chuẩn, hệ thống tìm giá trị hệ số K>1 Trong trƣờng hợp này, ngƣời sử dụng phải xem xét lại cách lựa chọn mình, hệ thống cảnh báo không can dự vào phƣơng pháp tính tốn Giá chuẩn cho vùng định giá: Trƣớc định giá cho bất động sản, hệ thống phải xác định đƣợc giá chuẩn cho vùng định giá Thông thƣờng, khu vực đô thị, hệ số ảnh hƣởng có mức độ ảnh hƣởng lớn tới vùng định giá hệ số vị trí Do vậy, định giá cho khu vực đô thị, thông thƣờng hệ số vị trí đƣợc chọn hệ số chuẩn để tính giá cho vùng định giá Giá chuẩn cho vùng định gía đƣợc tính nhƣ sau: Giá chuẩn cho vùng định giá giá trung bình tất bất động sản có cặp mẫu có hệ số ảnh hƣởng chuẩn Kchuẩn = Sau xác định đƣợc danh sách hệ số ảnh hƣởng, giá trị hệ số ảnh hƣởng giá chuẩn, tiến hành định giá cho bất động sản vùng định giá cách tự động 3.3 Phƣơng hƣớng hồn thiện cơng tác Thẩm định giá BĐS chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 3.3.1 Xây dựng quy trình Thẩm định giá BĐS thực theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Sau Bộ Tài ban hành 12 tiêu chuẩn TĐGVN, doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ thực việc thẩm định giá theo tiêu chuẩn đề Chi nhánh SIVC Hà Nội chọn phƣơng pháp so sánh trực tiếp thông qua kết xuất liệu BĐS qua phần mềm tin học 96 Tuy nhiên, để công việc thẩm định giá bất động sản đƣợc thực cách hiệu chi nhánh SIVC Hà Nội cần xây dựng cho quy trình phù hợp mà đạt hiệu cao áp dụng quy trình tiêu chuẩn sẵn có Quy trình phải thực bƣớc sau: Bƣớc Thông tin tin tài sản đƣợc bán thời gian gần từ kho liệu đƣợc xây dựng phần mềm tin học mà chi nhánh có Bƣớc Tiến hành kiểm tra tài sản sánh, để xác định giá trị đảm bảo tài sản so sánh đƣợc Bƣớc Lựa chọn số tài sản so sánh đƣợc thích hợp (khoảng tài sản) Bƣớc Phân tích giá bán, xác định khác (tốt xấu) tài sản có giá bán thị trƣờng so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá điều chỉnh giá bán (có thể tăng giảm) tài sản so với tài sản mục tiêu Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, tài sản so sánh tốt điều chỉnh giá trị giao dịch tài sản so sánh xuống ngƣợc lại Bƣớc Bƣớc cuối ƣớc tính giá trị tài sản đối tƣợng cần thẩm định giá sở giá bán tài sản so sánh đƣợc sau điều chỉnh Bƣớc Kiểm tra lại kết thực đƣợc so sánh với BĐS tƣơng tự thẩm định chi nhánh để có kết xác Quy trình giảm cơng việc tìm kiếm thơng tin BĐS có thơng tin kho liệu chi nhánh Việc khai thác thông tin kho liệu chi nhánh đảm bảo tính trung thực kịp thời nên việc xử lý tiến hành thẩm định giá bất động sản đơn giản nhanh nhiều so với việc áp dụng quy trình tiêu chuẩn TĐGVN ban hành 97 3.3.2 Áp dụng phương pháp, quy trình giám sát thực Việc áp dụng quy trình đảm bảo phù hợp thống phạm vi toàn chi nhánh SIVC Hà Nội Phịng Kiểm sốt chất lƣợng giúp Giám đốc giám sát đƣợc chất lƣợng tiến độ thực thẩm định giá bất động sản hợp đồng cụ thể toàn hệ thống giai đoạn Khi triển khai áp dụng quy trình có số bỡ ngỡ ban đầu Tuy nhiên, quen với quy trình cơng việc thẩm định giá bất động sản tiết kiệm đƣợc thời gian chi phí Đem lại hiệu cao cho hoạt động thẩm định giá bất động sản Chi nhánh công ty Cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội./ 98 KẾT LUẬN Là loại hình dịch vụ đƣợc hình thành phát triển nhƣng khẳng định công tác thẩm định giá bất động sản hoạt động thiếu cho định hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng Việt Nam Thẩm định giá bất động sản góp phần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên bán, bên mua, nhà đầu tƣ, dân cƣ Nhà nƣớc, từ thúc đẩy quan hệ giao dịch kinh tế thị trƣờng bất động sản ngày minh bạch Cùng với phát triển kinh tế thị trƣờng, hoạt động thẩm định giá bất động sản nƣớc ta bƣớc phát triển đóng góp vào phát triển chung đất nƣớc Tuy nhiên, phát triển hoạt động thẩm định giá bất động sản nƣớc ta nói chung chi nhánh công ty SIVC Hà Nội bƣớc đầu Nhiều vấn đề bất cập đƣợc đặt đòi hỏi phải đƣợc giải Đó mơi trƣờng pháp lý cịn chƣa hồn thiện, nguồn nhân lực thấp số lƣợng chất lƣợng, sở hạ tầng hạn chế Những bất cập ảnh hƣởng không nhỏ đến phát triển lĩnh vực dịch vụ Để khắc phục bất cập trên, địi hỏi có nỗ lực Cơng ty SIVC chi nhánh cơng ty SIVC Hà Nội Bên cạnh cần tham khảo thêm hoạt động thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động, chuyên gia, ngành cấp đặc biệt Chính phủ Những thành tựu mà chi nhánh công ty SIVC Hà Nội đạt đƣợc thời gian qua, kinh nghiệm công ty thẩm định giá học bổ ích để chi nhánh công ty SIVC Hà Nội khắc phục bất cập Trong bối cảnh kinh tế thị trƣờng ngày phát triển, đất nƣớc mở cửa, hội nhập với nƣớc khu vực toàn thê giới Hoạt động 99 thẩm định giá bất động sản chi nhánh công ty SIVC Hà Nội có điều kiện thuận lợi để phát triển Chúng ta hoàn toàn tin tƣởng vào phát triển lĩnh vực thẩm định giá bất động sản đóng góp vào phát triển chung đất nƣớc./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2005), Chính sách Giá Thẩm định giá Việt Nam , Nhà xuất Lao động Xã hội, Hà Nội Chính phủ (2005), Nghị định số 101/2005/NĐ-CP Quy định việc Thẩm định giá, Hà Nội Trần Bá Công (2007), Tài liệu bồi dưỡng thẩm định giá, Khoa kinh tế phát triển, Trƣờng Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh thành phố Hồ Chí Minh Trần Thị Thái Hà (2005), Đầu tư tài chính, Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Minh Hoàng (2007), Giáo trình Nguyên lý chung Định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Học viện tài chính, Hà Nội Nguyễn Tiến Hƣng (2008), Tài liệu Thẩm định giá máy móc, thiết bị, Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Sở Tài Bắc Giang, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Bắc Giang Sở Tài Bắc Ninh, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Bắc Ninh Sở Tài Hà Nội, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hà Nội 10 Sở Tài Hải Dƣơng, Khung giá đất năm 2007, 2008, 2009, Hải Dƣơng 11 Nguyễn Văn Thọ (2008), Thẩm định giá Bất động sản, Lý luận thực tiễn, Nhà xuất Tổng hợp TP Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 100 12 Nguyễn Văn Thọ (2009), Thẩm định giá Thị trường, Nhà xuất Thanh Niên, Hà Nội 13 Nguyễn Tiến Thoả (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá, Nhà xuất Hà Nội, Hà Nội 14 Đoàn Văn Trƣờng (2004), Các phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 15 Đoàn Văn Trƣờng (2006), Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 16 Trần Thị Thanh Vinh (2007), Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2003), Luật đất đai số 18/2003/QH11 18 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI (2005), Luật dân số 33/2005/QH11 19 Website Bộ Tài chính: http:/www.mof.gov.vn 20 Website Hội thẩm định giá Việt Nam: http:/www Vva.org.vn 21 Website cơng ty chứng khốn địa ốc: http:/www.Diaoc.com 101 102 ... HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu chi nhánh Công ty cổ phần thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội. .. nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam Hà Nội. .. 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ 85 BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 3.1 Quan điểm định giá BĐS hiệu Chi nhánh SIVC Hà Nội