Phát triển tín dụng bất động sản tại việt nam , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NGUYỄN THỊ KIM HỒNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ KIM HỒNG PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐOÀN ĐỈNH LAM TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực hiện, với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hồn tồn trung thực TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 Nguyễn Thị Kim Hồng MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.2 Đặc trưng hàng hóa bất động sản .4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Tổng quan tín dụng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm đặc trưng tín dụng bất động sản 11 1.2.1.1 Khái niệm 11 1.2.1.2 Đặc trưng tín dụng bất động sản .12 1.2.2 Vai trò tín dụng bất động sản 13 1.2.3 Các rủi ro tín dụng bất động sản 14 1.2.4 Sản phẩm xu hướng phát triển tín dụng bất động sản 17 1.2.5 Hiệu tín dụng bất động sản 21 1.3 Tín dụng bất động sản Mỹ nước khu vực – học kinh nghiệm cho Việt Nam 22 1.3.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 22 1.3.1.1 Tiến trình khủng hoảng 22 1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 23 1.3.1.3 Tác động hậu khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 26 1.3.2 Tín dụng bất động sản Singapore 28 1.3.3 Tín dụng bất động sản Trung Quốc 29 1.3.4 Các học kinh nghiệm 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 32 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam .32 2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam 32 2.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 33 2.1.2.1 Sự phát triển biến động thị trường bất động sản .33 2.1.2.2 Những rủi ro thị trường bất động sản Việt Nam .41 2.1.2.3 Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam 42 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản Việt Nam .45 2.2.1 Hành lang pháp lý tín dụng bất động sản Việt Nam gần 45 2.2.2 Các hình thức tín dụng chủ yếu thị trường bất động sản 48 2.2.2.1 Vay Ngân hàng 48 2.2.2.2 Huy động thông qua chiếm dụng vốn khách hàng nhà đầu tư .59 2.2.2.3 Phát hành trái phiếu cơng trình 62 2.2.3 Những mặt đạt tồn tín dụng bất động sản Việt Nam nguyên nhân 64 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 69 3.1 Nhu cầu bất động sản .69 3.2 Nhu cầu tín dụng thị trường bất động sản .75 3.3 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản Việt Nam 77 3.3.1 Các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản 77 3.3.2 Các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản Việt Nam 80 3.3.2.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 80 3.3.2.2 Phát triển thị trường chấp cầm cố thứ cấp 83 3.3.2.3 Chứng khốn hóa bất động sản 85 3.3.2.4 Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản 89 3.3.2.5 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản .92 3.3.2.6 Các giải pháp phía Nhà nước .93 KẾT LUẬN 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu BĐS : Bất động sản BIDV : Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam CBRE : Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) CTG : Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank) DN : Doanh nghiệp EIB : Ngân hàng xuất nhập Việt Nam (Eximbank) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FED : Federal Reserve System (Cục dự trữ Liên Bang Hoa Kỳ) FDI : Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) FDIC : The Federal Deposit Insurance Corporation (Công ty bảo hiểm tiền gửi Liên Bang) FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) MB : Ngân hàng Quân Đội MSB : Ngân hàng Hàng hải Việt Nam NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà Nước OCB : Ngân hàng Phương Đông REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty đầu tư tín thác bất động sản) Sacomreal : Cơng ty Cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín STB : Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín (Sacombank) TCB : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương VN (Techcombank) TCTD : Tổ chức tín dụng TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu TDBĐS : Tín dụng bất động sản TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khốn VBARD : Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn VN (Agribank) VCB : Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) VCBS : Cơng ty cổ phần chứng khốn ngân hàng Ngoại thương Việt Nam VN : Việt Nam XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa WTO : Tổ chức thương mại giới (World Trade Organization) DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ Hình 1.1: Diễn biến thay đổi lãi suất sách Hoa Kỳ 24 Hình 1.2: Dư nợ tín dụng bất động sản Mỹ từ năm 2002 -2008 25 Hình 1.3: Diễn biến thay đổi giá nhà thời kỳ bong bóng bất động sản nhà 26 Hình 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP thực, Khu vực Châu Á (%) 32 Hình 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng hàng tháng (% thay đổi theo năm) Lãi suất 33 Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng) 37 Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) thị trường thứ cấp 37 Hình 2.5: Nguồn cung (căn hộ) 38 Hình 2.6: FDI vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn 2004 -2011 39 Hình 2.7: Hệ số CAR số ngân hàng năm 2010 .45 Hình 2.8: Lạm phát Việt Nam từ tháng 1/2008 đến 4/2011 49 Hình 2.9: Biến động lãi suất Ngân hàng 50 Hình 2.10: Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản số ngân hàng thương mại (giai đoạn 2005 – 2009) 50 Hình 2.11: Tăng trưởng tín dụng 2000-2010 54 Hình 2.12: So sánh tỷ lệ cho vay/huy động, cho vay/tài sản, cho vay/GDP số nước năm 2010 55 Hình 2.13: Tỷ lệ nợ xấu hệ thống Ngân hàng .56 Hình 2.14: Tỷ lệ nợ xấu số Ngân hàng năm 2010 56 Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số tỷ lệ thị hóa 69 Hình 3.2: Nguồn cung hộ Hà Nội 70 Hình 3.3: Số lượng hộ dự kiến bán 71 Hình 3.4: Nguồn cung văn phòng cho thuê TP HCM theo phân hạng .73 Hình 3.5: Khách khách du lịch Quốc tế đến Việt Nam qua 10 năm gần (2000-2010) .74 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Giá đất số Thành phố lớn Thế Giới 40 Bảng 3.1: So sánh số P/E ngành bất động sản nước khu vực 75 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Sự phát triển nóng thị trường bất động sản, với điều kiện “dễ dãi” q trình cấp phát tín dụng bất động sản tạo nên khủng hoảng kinh tế - tài Mỹ, làm chao đảo thị trường tài Thế giới tạo nguy lớn cho phát triển kinh tế nước Qua cho thấy, vai trò tầm ảnh hưởng thị trường bất động sản kinh tế lớn Để đáp ứng phát triển thị trường bất động sản tiền vốn tốn trung tâm thị trường Khó khăn vốn nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản ln tình trạng bất ổn Trong bối cảnh kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát, sách thặt chặt tiền tệ biện pháp quan trọng Hiện dòng vốn vào thị trường BĐS chủ yếu từ ngân hàng, tổ chức tín dụng, vốn huy động khách hàng bị hạn chế thời gian lượng sản phẩm, vốn chủ sở hữu đáp ứng phần nhỏ…với lãi suất cao huy động vốn từ kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng gặp khó khăn, thị trường ảm đạm nên huy động từ khách hàng gặp trở ngại, thị trường chứng khoán tuột dốc nên phát hành trái phiếu, cổ phiếu khó thành cơng… Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng Và khơng ngoại lệ, tín dụng bất động sản bị tác động lớn, kênh tính dụng bị nghẽn mạch Trong nhu cầu vốn ngày tăng nên vấn đế nóng bỏng cấp thiết Chính lý đó, việc nghiên cứu phát triển tín dụng bất động sản Việt Nam trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung 83 Đối với Ngân hàng Nhà Nước: NHNN cần tiếp tục tăng cường công tác tra, giám sát việc cho vay NHTM lĩnh vực BĐS; đồng thời, bộ, ngành cần có phối hợp triển khai giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường BĐS, hồn thiện mơi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thơng tin thị trường BĐS, minh bạch hố thơng tin lực tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS Nâng cao hiệu quả, hiệu lực công tác kiểm tra giám sát với vai trò “hậu kiểm” Điều khơng có ý nghĩa giúp ngân hàng hoàn thiện nghiệp vụ hoạt động kinh doanh mà cịn có ý nghĩa an tồn hệ thống 3.3.2.2 Phát triển thị trường chấp cầm cố thứ cấp Hoàn chỉnh phát triển thị trường chấp cầm cố thứ cấp cách tạo vốn hiệu cho thị trường kênh tín dụng bị nghẽn mạch Thị trường trực tiếp cho vay tổ chức tín dụng đến người mua doanh nghiệp vay gọi thị trường cầm cố sơ cấp Tại thị trường xảy rủi ro tính khoản cho tổ chức tín dụng người vay trả lãi - gốc không hạn, đơn giản tổ chức tài cần tiền cho mục đích kinh doanh khác khoản cho vay chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng bị lâm vào kẹt tiền mặt Vì khoản vay dành cho nhà thường lớn dài hạn, nên rủi ro tính khoản suốt trình cho vay lớn Điều khiến cho tổ chức tín dụng hạn chế cấp loại tín dụng cấp tín dụng với lãi suất cao làm cho thị trường nhà hạn chế phát triển dễ có biến động, xáo trộn có bất ổn thị trường tài – Đây điều mà chứng kiến thị trường BĐS thị trường tài Việt Nam Để khắc phục nhược điểm thị trường cầm cố sơ cấp, nước phát triển thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp” - đây, tổ chức tín dụng mua bán khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính khoản cho khoản tín dụng Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp nhiều tổ chức tài chính, quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, cơng ty tài , kể quỹ Nhà nước 84 Nguyên tắc hoạt động thị trường chấp – cầm cố thứ cấp: thị trường cho chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp đồng vay với tổ chức tín dụng đảm bảo tài sản hình thành hình thành tương lai Do vậy, bất động sản chấp tài sản tổ chức tín dụng cho vay chừng người vay chưa trả hết tiền vay Người cho vay chấp, NHTM, công ty chuyên cho vay, tổ chức tín dụng cho vay chấp tập hợp khoản cho vay lại thành danh mục bán chúng cho tổ chức chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi cầm cố thời gian đáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản Nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, vay phủ tổ chức quốc tế Chính phủ bảo lãnh … Thơng qua nghiệp vụ mua bán khoản vốn cho vay thị trường sơ cấp giải phóng, nhà cho vay sơ cấp có vốn để trì tiếp hoạt động Thơng qua chế này, nhà cho vay thị trường sơ cấp cho vay chấp cầm cố bán chúng cho nhà đầu tư thị trường thứ cấp để trì ổn định quỹ cho vay mình, lúc vốn thị trường tín dụng thực khai thơng, tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp khơng rơi vào tình trạng thiếu cung tiền Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu tư, kinh doanh tiêu thụ sản phẩm nhà dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, sức mua thị trường từ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất phát triển nhà ở, Nhà nước đủ sức giải vấn đề nhà cho người dân Ở tất nước phát triển, thị trường cầm cố sơ cấp lẫn thứ cấp phát triển nên khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp kéo dài đến 20-30 năm, nhờ giải tốt nhu cầu nhà người dân Ở Việt Nam, có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ nhiều rủi ro thiếu tính khoản, nên thị trường nhà phát triển yếu, sức mua sản phẩm ỏi, dẫn đến thường xảy biến động giá nhu cầu nhà người dân không đáp ứng Tuy nhiên, cần phải có lộ trình phù hợp, cần có q trình kiểm 85 tra, để thấy rõ tính khả thi tác động đến xã hội Để thực giải pháp này, trước hết cần có văn pháp quy mua bán nợ BĐS; quy định việc thành lập hoạt động tổ chức mua bán nợ Ở Việt Nam có thành lập số tổ chức mua bán nợ ngân hàng lập với chức chủ yếu giải tài sản xử lý từ khoản nợ (chủ yếu nợ xấu, phát tài sản), vốn tổ chức từ nguồn ngân hàng chưa phải nguồn vốn huy động trực tiếp từ nhà đầu tư Bên cạnh đó, cần phải xây dựng hành lang pháp lý tốt để đảm bảo quyền quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia vào thị trường, tính khoản chuyển nhượng giá trị cho cầm cố chấp cho tổ chức tín dụng khác Hiện nay, Việt Nam có hành lang pháp lý cho thị trường chấp – cầm cố sơ cấp, mà chưa thực hiệu Vì cần thống hồn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu vào hoạt động 3.3.2.3 Chứng khốn hóa bất động sản Hiện dịng vốn trực tiếp đổ vào thị trường BĐS khơng nhiều, dường tất kỳ vọng đặt lên thị trường thứ cấp, doanh nghiệp rộng đường huy động vốn, nhà đầu tư nhỏ lẻ có hội đầu tư vào BĐS dễ dàng Vì mà chứng khốn hóa BĐS giải pháp tốt trường hợp Việc chuyển chứng khốn hóa tín dụng BĐS hình thức chuyển thể thức tín dụng thành thể thức chứng khốn, phát hành công chúng tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư Khi chứng khốn hóa nguồn vốn đầu tư linh động, có tính khoản cao thu hút thêm vốn nhà đầu tư nhỏ lẽ mà hình thức tín dụng khác bị hạn chế Chứng khốn hóa BĐS có nhiều hình thức như: chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố, phát hành trái phiếu cơng trình, chứng BĐS, - Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố: Chứng khốn hóa (chuyển thành chứng khốn) q trình tập hợp tái cấu trúc tài sản thiếu 86 tính khoản lại có thu nhập cao tiền tương lai khoản phải thu, khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung chứng khoán đưa giao dịch thị trường Nói cách dễ hiểu, chứng khốn hóa việc chuyển thể thức tín dụng thành thể thức chứng khốn, phát hành cơng chúng tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán nhà đầu tư Thơng thường kỹ thuật chứng khốn hóa khoản tín dụng thực hai nhóm tài sản chủ yếu: khoản vay chấp bất động sản tài sản tài khơng chấp BĐS; từ hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: chứng khoán dựa chấp BĐS (Mortgage backed securites) chứng khốn tài sản tài (Asset backed secuirities), gọi tắt ABS Chứng khoán dựa chấp BĐS (Mortgage backed securities) hình thành từ chuyển đổi khoản vay có tài sản chấp, công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, chuyển giao toàn giấy tờ chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu Loại trái phiếu có độ an tồn cao hơn, có vật đảm bảo khoản vay, lãi suất lại thấp so với chứng khốn tài sản tài Thực chất với trái phiếu gắn liền với tài sản chấp có đủ điều kiện để xem thương vụ bán tài sản Người bán khơng cịn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau chuyển đổi chịu trách nhiệm với người mua người vay bị vỡ nợ hay có thay đổi giá thị trường tài sản Sau cho vay chấp cầm cố thị trường cho vay chấp cầm cố sơ cấp, tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp khoản cho vay thành danh mục bán chúng cho cơng ty có chức đặc biệt, chức mua bán nợ Q trình chứng khốn hóa bắt đầu thực giai đoạn Các cơng ty mua bán nợ đặc biệt khơng có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, điểm mấu chốt q trình chứng khốn hóa Các trái phiếu bảo đảm danh mục tài sản chấp cầm cố khoản cho vay thị trường cho vay chấp cầm cố thứ cấp Thông qua chế này, khoản cho vay chấp cầm cố trở thành chứng khốn nợ phát hành rộng rãi cơng chúng, làm tăng tính khoản 87 khoản cho vay Cũng thông qua chế này, khoản rủi ro tín dụng chuyển cách hiệu từ tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang nhà đầu tư trái phiếu Các tổ chức tín dụng khơng cịn bị hạn chế cho vay nguồn huy động trực tiếp nữa, cần họ bán khoản cho vay chấp cấm cố thu tiền phục vụ nhu cầu hoạt động tổ chức Tuy nhiên để mơ hình hoạt động quan có thẩm quyền Nhà Nước phải ban hành quy định để tạo hành lang pháp lý cho công ty mua bán nợ hoạt động, cần có luật pháp để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào trình - Trái phiếu cơng trình: việc phát hành trái phiếu thực phao hiệu Công ty BĐS giai đoạn khát vốn Việc áp dụng lãi suất trình trả nợ qua phương thức linh hoạt so với tổ chức tín dụng Doanh nghiệp chủ động việc mua hay bán lại trái phiếu Cơng ty phát hành Tuy nhiên, để phát hành trái phiếu BĐS thành cơng chủ đầu tư phải đưa điều kiện hấp dẫn nhà đầu tư như: dự án tốt, sản phẩm nhà đất thực hấp dẫn nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, dự án khả thi triển khai tiến độ; có cam kết chặt chẽ mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho trái chủ có tranh chấp xảy ra, để trái chủ bị thiệt thòi quyền lợi; cần kết hợp với tổ chức bảo lãnh phát hành chun nghiệp, có uy tín có đủ lực tài chính; đưa sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua hộ với tỷ lệ chiết khấu tương đối Nhưng phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loãng sau chuyển đổi; khả kiểm sốt cơng ty cổ đông hữu; cấu vốn công ty bị thay đổi nên tỷ suất lợi nhuận vốn chủ thay đổi…Về phía khách hàng, có lợi Công ty BĐS phải chạy đua quan tâm đến chất lượng sản phẩm BĐS để dễ dàng thu hút vốn - Chứng bất động sản: Chứng BĐS loại chứng khoán kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư BĐS Giá trị đảm bảo bất động 88 sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn BĐS suốt q trình sở hữu chứng khốn Chứng BĐS chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình Khi hoàn thành dự án, toàn BĐS đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc chia nhỏ sản phẩm BĐS ưu điểm chứng đầu tư BĐS, tăng tính khoản cho BĐS mở rộng cho nhà đầu tư vốn khơng có khả sở hữu hồn tồn BĐS, tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho nhà đầu tư nhiều vốn Bên cạnh việc tách quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường công ty tài chính, bảo hiểm, quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng BĐS thực việc gắn kết mức cao thị trường tài thị trường BĐS Việc phát hành chứng BĐS khả thi có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình nhà đầu tư kiểm sốt việc sử dụng vốn mục đích thơng qua kiểm sốt giải ngân theo tiến độ triển khai dự án ngân hàng; chi phí vay lại thấp vay tổ chức tín dụng bù lại tốn chi phí giao dịch công bố thông tin Đồng thời, chứng BĐS thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Mô hình chứng BĐS đưa vào áp dụng Việt Nam trước hết thị trường chứng khốn phát triển đủ mạnh tạo môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết giao dịch chứng bất động sản Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài trung gian hệ thống văn pháp lý Ngồi ra, cịn u cầu thị trường BĐS phải phát triển đến trình độ định, phải minh bạch, lành mạnh ổn định lúc 89 chứng BĐS thực trở thành cơng cụ huy động vốn có sức hút với nhà đầu tư chứng khốn Phát triển chứng khốn hóa bất động sản giúp khắc phục tồn hạn chế nguồn vốn cho vay trung dài hạn ngân hàng thương mại; giúp thúc đẩy thị trường tài phát triển, cung cấp nguồn vốn dồi dào, giúp cho nhà đầu tư có nhiều lựa chọn kênh đầu tư Đồng thời góp phần hồn thiện thị trường có liên quan, thước đo để đánh giá phát triển kinh tế Góp phần sử dụng hiệu nguồn lực kinh tế 3.3.2.4 Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản Trong tình hình tín dụng thắt chặt, kinh tế khó khăn Các kênh huy động vốn truyền thống không hiệu quả, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) kênh huy động vốn cần tính đến Đặc điểm bật REIT tập trung đầu tư vào tài sản bất động sản hình thành vào hoạt động, có nguồn thu ổn định Tiếp đó, dự án khai thác, thay trước chủ đầu tư tự quản lý vận hành, nay, quản lý công ty chuyên nghiệp với kinh nghiệm quốc tế Vì tính ổn định chun nghiệp này, quỹ tín thác đầu tư bất động sản thích hợp cho đối tượng sau đây: - Có mục tiêu đầu tư dài hạn mong muốn mức rủi ro vừa phải; - Tìm kiếm thu nhập phân phối đặn hiểu rõ nguồn vốn dài hạn; - Nắm rủi ro ngành bất động sản REIT Mơ hình làm ổn định nguồn vốn cho thị trường, khơng phụ thuộc vào nguồn tín dụng, sách cho tín dụng Những kênh đầu tư khác có mức lợi nhuận rủi ro khác Dưới bảng so sánh mức độ rủi ro lợi nhuận giảm dần 90 Rủi ro lợi nhuận cao Cổ phiếu Vàng Bất động sản REIT Tiền gửi ngân hàng Rủi ro lợi nhuận thấp Khi phát triển REIT mang đến số lợi ích sau: - Lợi ích nhà đầu tư: REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập ổn định dự đoán được, linh hoạt phù hợp với đa số nhà đầu tư cần vốn so với đầu tư trực tiếp vào BĐS Lợi nhuận nhà đầu tư hưởng cao 90% lợi nhuận quỹ chia cho nhà đầu tư, giữ lại khoảng 10% trì hoạt động quỹ, quỹ chứng khốn tỷ lệ giữ lại trì hoạt động thơng thường khoảng 30% REIT có lợi tránh bị đánh thuế chồng đầu tư không giới hạn mức đầu tư tối thiểu Ngồi ra, REIT cịn quản lý công ty quản lý chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm nên nhà đầu tư an tâm khoản đầu tư - Lợi ích kinh tế: + Nhà đầu tư tham gia trực tiếp vào thị trường: ưu điểm lớn mà quỹ đem lại cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường BĐS cho dù vốn họ lớn hay nhỏ thơng qua hình thức sở hữu phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp dự án đó, theo hình thức thông thường để đầu tư BĐS cần khoản vốn tương đối lớn Tiền nhàn rỗi dân lớn, đó, REIT hoạt động thành cơng đem lại mức vốn hóa lớn cho thị trường + Tạo điều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: sách đầu tư cấu trúc REIT giám sát 91 theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư thu nhập ổn định Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn REIT để mua tài sản hồn thiện sau đem cho thuê lại Tiền thuê nguồn thu nhập REIT REIT thường không phép cho vay vay tiền Những hạn chế cởi bỏ phần tồn cơng ty trực thuộc REIT + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu REIT nắm giữ tài sản thuê thu nhập chủ yếu REIT từ cho thuê tài sản REIT mua lại nhiều loại tài sản khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ cá nhân tổ chức khơng có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn việc xử lý …, sau REIT thuê công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ tài sản mua Ý tưởng xây dựng quỹ Bộ Xây dựng manh nha cách vài năm, chưa thực Luật Chứng khoán sửa đổi bổ sung, có hiệu lực từ 1/7/2011, cho phép quỹ đầu tư BĐS hoạt động Đây quỹ đầu tư chứng khoán đầu tư chủ yếu vào BĐS Tuy nhiên, quỹ huy động vốn sao, người đầu tư có giao dịch chứng quỹ hay không… vấn đề để ngỏ, chờ nghị định Chính phủ thơng tư Bộ Tài hướng dẫn Sau khủng hoảng tài Mỹ bắt nguồn từ bùng phát mức hoạt động chứng khốn hóa BĐS, nhiều nước thận trọng với sản phẩm Tại Việt Nam, với quan điểm trì ổn định cho thị trường, chưa biết sản phẩm cho phép thực Mơ hình Quỹ tín thác BĐS cách chứng khốn hóa BĐS (thơng qua chứng quỹ), cần có biện pháp kiểm sốt hạn chế nguy chứng khốn hóa BĐS đem lại theo hướng cần quy định cụ thể tiêu chuẩn nhân lực, nguồn vốn, quản lý rủi ro, chế độ báo cáo Do vậy, vấn đề quan trọng có khung pháp lý đủ chặt để hạn chế rủi ro mà REIT đem lại, thị trường chứng khốn Việt Nam cịn thiếu tính ổn định Có vậy, mơ hình REIT Việt Nam thực đem lại hiệu quả, kênh 92 huy động vốn cho thị trường nhà ở, làm tăng nguồn cung, hỗ trợ thị trường điều kiện khát vốn 3.3.2.5 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đầu tư nước vào BĐS VN chiếm tỉ trọng lớn tổng vốn đăng ký Tuy nhiên, hầu hết dự án FDI vào BĐS nhà sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà nhà đầu tư nước làm Do vậy, cần có giải pháp để nhà đầu tư nước ngồi khơng đầu tư tiền bạc, mà kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án Điều giúp thị trường BĐS ngày chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý tầm nhìn chiến lược đầu tư BĐS Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực BĐS: kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào BĐS hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngồi vào BĐS để đảm bảo tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ… Đặc biệt, quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công BĐS Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội… Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng hình thức khác mời doanh nghiệp kinh doanh BĐS tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa cổ đơng dự án kinh doanh BĐS để hưởng cổ tức 93 3.3.2.6 Các giải pháp phía Nhà nước Về quy hoạch: tồn nhiều thách thức cho phát triển thị trường BĐS tình hình tăng dân số học ngày cao, hạ tầng kỹ thuật, giao thơng huyết mạch, cịn yếu, quy hoạch chắp và, quản lý vĩ mô điều hành thị chưa hồn thiện Vì vậy, lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường BĐS, nhằm tạo lập tính ổn định minh bạch thị trường, ngày có nhiều nhà đầu tư nước quan tâm đến thị trường tỉ trọng đầu tư vào thị trường BĐS ngày lớn tổng đầu tư xã hội Cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi cơng cụ giám sát để thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước đất đai quản lý đất đai Vì vậy, cần tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS Về sách: Chính sách tiền tệ cần vận hành chặt chẽ, linh hoạt, quán, có kế hoạch phân bổ nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng Từ nâng cao tính ổn định chất lượng nguồn vốn tín dụng cho kinh tế nói chung vào khu vực BĐS nói riêng Cần thiết xây dựng chế sách để thu hút đa dạng hóa nguồn lực xã hội (từ DN, hộ gia đình) để khai thơng nguồn vốn dân, tạo kênh đầu tư nguồn tiền nhàn rỗi, vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường BĐS, từ có nguồn tài dài hạn thay đáng kể nguồn vốn tín dụng ngắn hạn ngân hàng Về lâu dài, cần hình thành hình thức tín dụng phát triển nhà quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường mà Bộ Xây dựng tiến hành Việc không đơn kênh giải tài nhà cho đối tượng xã hội có nhà mà cịn kênh thu hút cung ứng vốn đầu tư cho thị trường BĐS 94 Kết luận chương Chương dự báo nhu cầu bất động sản, thị trường bất động sản đưa giải pháp nhằm phát triển thị trường tín dụng bất động sản Đây giải pháp thiết thực lĩnh vực tín dụng bất động sản với giải pháp trước mắt khắc phục hạn chế, tồn quản lý nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng, giải pháp sách điều hành từ phía Chính Phủ, nâng cao nội lực doanh nghiệp bất động sản giải pháp lâu dài hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp, chứng khốn hóa bất động sản, thành lập quỹ bất động sản, Để thực tốt giải pháp cần có phối hợp đồng Chính Phủ, ngân hàng, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bất động sản người dân góp phần ổn định thị trường bất động sản phát triển cho kinh tế Tác giả hy vọng giải pháp đưa phần khắc phục khó khăn thị trường BĐS góp phần hồn thiện hoạt động thị trường tín dụng BĐS thị trường BĐS 95 KẾT LUẬN Thị trường BĐS hình thành chưa lâu, chịu tác động lớn từ yếu tố vĩ mô, sách nhà nước dẫn tới thăng trầm giai đoạn điều tránh khỏi Mặc dù có nhiều thay đổi sách điều tiết tồn nhiều bất cập, tác động lớn mang nhiều yếu tố bất lợi Để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, minh bạch cần có biện pháp hỗ trợ điều chỉnh, hỗ trợ tín dụng có vai trị quan trọng Tín dụng BĐS đóng vai trò cung ứng vốn để phát triển thị trường khơng thể đạt hiệu cao thân thị trường BĐS tồn nhiều yếu tố bất cập, chủ thể tham gia không phát huy hết vai trị Muốn cho tín dụng BĐS ln thơng suốt, phát triển bền vững trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm sở thị trường hoạt động; nội tổ chức tín dụng phải có biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt khoản tín dụng mình; chủ đầu tư phải có biện pháp để huy động sử dụng tốt nguồn vốn vay hiệu Về lâu dài cho phép hình thành thị trường chấp, cầm cố thứ cấp nhằm tạo tính khoản cho khoản cho vay chấp cầm cố, trì lượng vốn định cho tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp Bước chứng khoán hóa BĐS để mở rộng đối tượng cho vay vốn nhằm thu hút toàn nguồn lực vốn nội kinh tế vào thị trường BĐS Cho phép hình thành quỹ BĐS quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở; thu hút nguồn vốn đầu tư nước với ưu đãi sách khuyến khích đầu tư Tất mơ hình hoạt động tốt cung cấp cho thị trường BĐS lượng vốn không nhỏ mang tính khoản cao Trên sở giải pháp đề ra, luận văn đưa hướng giải khó khăn tại, hướng đến ổn định phát triển tín dụng BĐS tương lai Tơi hiểu cịn nhiều khía cạnh cần nghiên cứu thêm, khuôn khổ hạn hẹp luận văn, chưa thể đề cập sâu vấn đề pháp lý, đánh giá tác động phát triển tín dụng BĐS đến phát triển kinh tế TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), dự báo táo bạo tháng 1/2011, Luận điểm Việt Nam – thách thức tăng trưởng tháng 6/2011, điểm tin thị trường Thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2011 Cơng ty TNHH Savills Việt Nam, Bản tóm tắt thị trường Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Quý năm 2011 Cơng ty cổ phần chứng khốn Tràng An, Báo cáo ngành bất động sản tháng đầu năm 2011 Cơng ty chứng khốn Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam, Báo cáo ngành ngân hàng tháng 2011, Phịng nghiên cứu phân tích Phan Thị Nhân, Phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam, Trường Đại học kinh tế TP HCM, năm 2008 GS.TS Dương Thị Bình Minh, TS Sử Đình Thành, Lý thuyết tài tiền tệ, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM – Khoa tài Nhà Nước, Nxb Thống kê GS.TS.Lê Văn Tư, PGS.TS.Phạm Văn Năng, Thị trường tài chính, Nxb Thống kê Hà Nội Việt Nam Report, Báo cáo ngành bất động sản 2011- đánh giá nhu cầu nhà yếu tố định hành vi vay vốn mua nhà người dân địa bàn Hà Nội xu hướng thị trường nhà năm 2011 Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 10 Luật Đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11 Luật kinh doanh BĐS 2006 Chính phủ 12 Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006 13 Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 14 Nghị định Chính Phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Các trang web Bách khoa toàn thư mở http://vi.wikipedia.org http://www.vietnamnet.vn http://baoxaydung.com.vn http://www.mpi.gov.vn http://www.dothi.net Báo Vietnamnet Báo xây dựng Bộ kế hoạch đầu tư Đô thị Net Tạp chí kinh tế dự báo Tạp chí bất động sản Việt Nam http://kinhtevadubao.vn http://tapchibatdongsanvietnam.vn Tin nhanh Việt Nam Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vnexpress.net http://www.vneconomy.vn 10 Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn ... trường bất động sản tín dụng bất động sản - Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản Việt Nam - Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản Việt Nam - Kết luận. .. dụng bất động sản 13 1.2.3 Các rủi ro tín dụng bất động sản 14 1.2.4 Sản phẩm xu hướng phát triển tín dụng bất động sản 17 1.2.5 Hiệu tín dụng bất động sản 21 1.3 Tín dụng. .. trường bất động sản tín dụng bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản Bất động sản