Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN THU THỦY GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN Chuyên ngành : Tài – Ngân hàng Mã số : 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 MỤC LỤC  TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ……………………………………………… 1.1 Tổng quan tài sản chấp …………………………………………… 1.1.1 Khái niệm tài sản chấp ……………………………………………… 1.1.2 Đặc điểm tài sản chấp …………………………………………… 1.1.3 Phân loại tài sản chấp ………………………………………………… 1.1.4 Vai trò tài sản chấp hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại ……………………………………………………………………… 1.2 Tổng quan định giá tài sản chấp …………………………………… 1.2.1 Khái niệm định giá tài sản chấp ………………………………… 1.2.2 Các nguyên tắc định giá tài sản chấp …………………….…… 1.2.3 Quy trình định giá tài sản chấp ……………………………………… 1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản chấp ………………………… … 1.2.4.1 Phương pháp so sánh ……………………………………………… 1.2.4.2 Phương pháp chi phí ………………………………………………… 10 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập …………………………………………………12 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư ……………………………………………… 15 1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận ……………………………………………… 16 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản chấp ngân hàng thương mại ………………………………………………………… 17 1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản chấp cho SCB … 21 1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín (Sacombank) ………………… 21 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) ………… 23 1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximcombank) ……… 24 1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản chấp cho SCB…26 Kết luận chương …………………………………………………………… 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) ……………………… 28 2.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Sài Gòn ………………………………… 28 2.2 Quy định nhận tài sản chấp SCB ……………………………… 29 2.2.1 Tài sản quyền sử dụng đất loại quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ………………………………………………………… 29 2.2.2 Các trường hợp nhận bất động sản tài sản gắn liền với đất (không bao gồm quyền sử dụng đất) ……………………… 30 2.3 Mục tiêu định giá tài sản chấp hoạt động tín dụng SCB …… 31 2.3.1 Định giá tài sản chấp trước cho vay …………………………… 31 2.3.2 Định giá lại tài sản chấp thời gian cho vay ………………… 32 2.3.3 Định giá tài sản chấp để trích lập dự phịng rủi ro tín dụng ……… 33 2.3.4 Định giá tài sản chấp để xử lý nợ ………………………………… 33 2.4 Quy trình định giá tài sản chấp SCB ……………………………… 34 2.4.1 Quy trình định giá TSTC chi nhánh ………………………………… 34 2.4.2 Quy trình định giá TSTC Hội Sở …………………………………… 35 2.4.3 Những trường hợp TSTC bất động sản vượt thẩm quyền định giá chi nhánh ……………………………………………………………………… 35 2.5 Nguyên tắc nhân viên định giá SCB ………………………… 38 2.6 Phương pháp định giá tài sản chấp bất động sản SCB ………… 38 2.6.1 Định giá tài sản chấp phương pháp so sánh ………………… 39 2.6.2 Định giá tài sản chấp phương pháp chi phí ………………… 41 2.6.3 Định giá tài sản chấp cách kết hợp phương pháp so sánh phương pháp chi phí …………………………………………………… 42 2.7 Khảo sát nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản chấp SCB ………………………………………………………………… 42 2.7.1 Phương pháp nghiên cứu……………………………………………… 42 2.7.2 Mô tả mẫu nghiên cứu ………………………………………………… 43 2.7.3 Phân tích mơ hình đánh giá kết ………………………………… 44 2.8 Đánh giá hoạt động định giá tài sản chấp SCB ……………… 47 2.8.1 Kết đạt từ hoạt động định giá tài sản chấp SCB …… 47 2.8.2 Những tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB …… 49 2.8.3 Nguyên nhân dẫn đến tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB ……………………………………………………… 51 Kết luận chương …………………………………………………………… 54 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN ………………… 55 3.1 Định hướng SCB đến năm 2015…………………………………… 55 3.1.1 Định hướng cơng tác tín dụng SCB …………………………… 55 3.1.2 Định hướng công tác định giá TSTC SCB ……………………… 57 3.2 Giải pháp Ngân hàng TMCP Sài Gịn ………………………… 59 3.2.1 Nâng cao cơng tác quản lý hỗ trợ P.ĐG&QLTSĐB …………….59 3.2.2 Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên định giá ………………………… 62 3.2.3 Hồn thiện quy trình định giá TSTC ………………………………… 64 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp định giá TSTC bất động sản ……………… 67 3.2.5 Một số giải pháp khác ………………………………………………… 69 3.3 Đề xuất quan ban ngành ………………………………… 70 Kết luận chương …………………………………………………………… 74 KẾT LUẬN …………………………………………………………………… 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT  Tiếng Việt CTXD Cơng trình xây dựng GTCG Giấy tờ có giá MMTB Máy móc thiết bị NHTM Ngân hàng thương mại P.ĐG&QLTSĐB Phòng định giá quản lý tài sản đảm bảo QSDĐ Quyền sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TSTC Tài sản chấp UBND Ủy ban nhân dân Tiếng Anh ACB Asia Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Á Châu) CIC Credit Information Centre (Trung tâm thơng tin tín dụng) Eximbank Sacombank SCB Techcombank Vietcombank WTO Vietnam Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam) Sai Gon Thuong Tin Commercial Joint Stock Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín) Saigon Commercial Bank (Ngân hàng TMCP Sài Gòn) Vietnam Technological and Commercial Joint Stock Export Import Bank (Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam) Joint Stock Commercial Bank For Foreign Trade Of Vietnam (Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam) World Trade Organization (Tổ chức thương mại giới) DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ  BẢNG BIỂU Bảng 1.1 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Sacombank …………… 21 Bảng 1.2 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Vietcombank ………… 23 Bảng 1.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Eximbank ……………… 24 Bảng 2.1 : Mơ hình điều chỉnh …………………………………………………… 45 Bảng 2.2 : Vị trí quan trọng nhân tố …………………………………… 47 Bảng 2.3 : Cơ cấu tài sản bảo đảm khách hàng SCB …………………… 47 HÌNH VẼ Hình 1.1 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Sacombank …… 22 Hình 1.2 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Vietcombank … 23 Hình 1.3 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng Eximbank …… 24 Hình 2.1 : Mơ hình nghiên cứu ………………………………………………… 43 Hình 2.2 : Biểu đồ cấu tài sản bảo đảm khách hàng SCB …………… 48 Hình 3.1 : Sơ đồ máy tổ chức quản lý hoạt động định giá P.ĐG&QLTS 61 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong kinh tế thị trường theo xu toàn cầu hoá nay, doanh nghiệp Việt Nam phải không ngừng nỗ lực, nâng cao lực sản xuất kinh doanh khả hội nhập Vì vậy, nguồn cung ứng vốn cho doanh nghiệp đóng vai trị đặc biệt quan trọng, kênh tín dụng ngân hàng giải pháp hàng đầu cho toán vốn nước ta Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Trước định cho vay, ngân hàng tiến hành đầy đủ khâu thu thập, xử lý, phân tích thơng tin thẩm định khả trả nợ khách hàng chưa thể loại bỏ hết rủi ro tín dụng Do đó, điều kiện cuối điều kiện thiết yếu làm sở việc xét duyệt cho vay ngân hàng thương mại tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo có vai trị lớn định cấp tín dụng ngân hàng Việt Nam khơng chỗ dựa tin cậy việc đưa định cấp tín dụng mà nữa, tài sản đảm bảo cịn có tác dụng việc ngăn ngừa xuất tâm l‎ý ỷ lại người vay, điều có ý‎ nghĩa việc hạn chế rủi ro cho ngân hàng Đối với ngân hàng, đánh giá giá trị tài sản đảm bảo, mà phần lớn bất động sản, giúp cho ngân hàng có định đắn cho vay, đồng thời dự phòng trước rủi ro trường hợp phải xử lý tài sản để thu hồi nợ Nhận biết tầm quan trọng hoạt động định giá tài sản hoạt động tín dụng nói riêng hoạt động ngân hàng nói chung, năm vừa qua Ngân hàng thương mại nước ta trọng hoàn thiện hoạt động định giá tài sản đảm bảo Và Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Sài Gòn (SCB) ngoại lệ, nhằm giải vấn đề hoạt động định giá, SCB thành lập Phòng Định Giá Quản L‎ý Tài Sản để tổ chức quản l‎ý hoạt động định giá tài sản đảm bảo chi nhánh trực thuộc toàn hệ thống, đặc biệt lĩnh vực định giá bất động sản Tuy nhiên, hoạt động cịn mẻ nên khơng tránh khỏi vướng mắc tổ chức thực Vì lí trên, đề tài trọng vào nghiên cứu vấn đề tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB để từ đưa ‎ý kiến đề xuất nhằm hồn thiện hoạt động định giá Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản chấp như: phân loại tài sản chấp, nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá phương pháp định giá thường sử dụng phổ biến tài sản chấp - Thu thập thông tin số tài sản chấp bất động sản SCB, thực định giá tài sản chấp theo quy định SCB đánh giá kết định giá Đồng thời, tiến hành khảo sát lấy ý kiến nhân viên SCB có liên quan tới hoạt động định giá tài sản chấp, qua đánh giá thực trạng rút hạn chế tồn hoạt động định giá tài sản chấp SCB - Đưa ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài sản chấp SCB Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu tài sản chấp bất động sản hoạt động định giá tài sản chấp - Phạm vi nghiên cứu loại tài sản chấp bất động sản thuộc địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh lân cận phía Nam nhận làm tài sản đảm bảo SCB hoạt động định giá tài sản SCB Số liệu nghiên cứu sử dụng từ năm 2009 đến 2011 Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng số phương pháp nghiên cứu lịch sử, nghiên cứu tình huống, nghiên cứu tượng để xem xét kinh nghiệm tổ chức hoạt động định giá số ngân hàng thương mại Việt Nam tìm nhân tố có tác động ảnh hưởng đến hoạt động Từ thu thập thơng tin liên quan chuẩn bị liệu, phát triển ý tưởng để thiết kế bảng câu hỏi chi tiết phục vụ cho nghiên cứu định lượng - Phương pháp định lượng: nghiên cứu cách lập bảng câu hỏi đóng dạng trắc nghiệm (sử dụng thang đo thứ tự) để khảo sát ý kiến trực tiếp từ nhân viên SCB thực trạng tổ chức hoạt động định giá tài sản chấp SCB Mẫu nghiên cứu khoảng 160 người, sau thu lại bảng trả lời thực thống kê, phân tích, đánh giá kết nghiên cứu, từ đưa ý kiến đề xuất để hoàn thiện hoạt động định giá tài sản chấp SCB Ý nghĩa thực tiễn đề tài Đề tài giới thiệu nội dung hoạt động định giá tài sản chấp bất động sản SCB, đồng thời áp dụng để định giá tài sản trường hợp cụ thể đưa số ý kiến đề xuất vướng mắc phát sinh tiến hành định giá thực tế Qua đó, ngân hàng xem xét ý kiến đề xuất này, nhằm hoàn thiện chức quản lý tổ chức thực hoạt động định giá tài sản chấp, góp phần giảm thiểu rủi ro cơng tác tín dụng Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục từ viết tắt, danh mục bảng biểu, phụ lục, nội dung luận văn gồm 03 chương: - Chương 1: Tổng quan định giá tài sản chấp ngân hàng thương mại PHỤ LỤC 6: ÁP DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN BAO GỒM CẢ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Tài sản chấp định giá: Bất động sản số 7, Cao Thắng, Phường 2, Quận 3, TPHCM Chi tiết tài sản sau: - Mục đích sử dụng đất: đất thị - Hình thức sử dụng đất: sử dụng riêng - Tổng diện tích: 106,65 m2 (trong diện tích cơng nhận 94,76 m2) • Thời hạn sử dụng đất: lâu dài Diện tích không vi phạm lộ giới: 92,7 m2; chiều rộng 4,5 m; chiều dài 20,6 m • Diện tích vi phạm quy hoạch cơng nhận: 2,06 m2 • Diện tích vi phạm quy hoạch không công nhận: 11,89 m2; chiều rộng 4,5 m; chiều dài 2,64 m - Vị trí: mặt tiền đường, ngang 4,5m, khu vực giao thơng thuận tiện - Loại tài sản gắn liền với đất: nhà phố - Tổng diện tích xây dựng: 375,75 m2 - Kết cấu: nhà 01 + 03 lầu, khung sàn mái bê tông cốt thép - Năm xây dựng: 2002 - Hồ sơ pháp l‎ý: hợp lệ Sử dụng phương pháp so sánh để xác định đơn giá đất ở: - Đơn giá đất mặt tiền đường Cao Thắng theo định hành UBND TPHCM: 28.600.000 đồng/m2 - Đơn giá đất mặt tiền đường theo quy định SCB phần diện tích công nhận: 28.600.000 x 4,8 = 137.280.000 đồng/m2 Do tài sản nằm mặt tiền đường quận trung tâm, đất có hình dạng cân đối, chiều ngang mặt tiền 4,5m, tính khả mại tài sản cao nên lấy tối đa hệ số K = Kmax Bảng giá đất quận ban hành theo Quyết định số 82/2011/QĐ-UBND ngày 18/12/2011 UBNDTPHCM = 4,8 Đơn giá đất sau có hệ số K điều chỉnh thấp nhiều so với tài sản so sánh khu vực - Bảng tham khảo giá thị trường bất động sản so sánh: Đặc điểm tài sản Tài sản chấp Tài sản so sánh Tài sản Tài sản Địa Số Cao Thắng, P2, Q3, TPHCM Nhà mặt tiền Cao Thắng, Q3, TPHCM Nhà mặt tiền Cao Thắng, Q3, TPHCM Thời điểm khảo sát Tháng 10/2012 Tháng 10/2012 Tháng 10/2012 Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiền Mục đích sử dụng đất Thổ cư Thổ cư Thổ cư 92,7 160 141,84 375,75 - 401 4,5 x 20,6 x 20 7,2 x 19,7 Giá rao bán (đồng) 32.000.000.000 30.500.000.000 Giá trị ước tính (đồng) 30.200.000.000 28.300.000.000 - 1.860.000.000 30.200.000.000 26.440.000.000 188.750.000 186.407.000 Pháp lý Diện tích đất (m2) Diện tích sàn xây dựng (m2) Kích thước (RxD) (m) Giá trị CTXD (đồng) Giá trị QSD đất (đồng) Đơn giá QSD đất (đồng/m2) - Đơn giá đất phần diện tích vi phạm cơng nhận là: 28.600.000 đồng/m2 (do khơng có chứng minh đơn giá đất đền bù thu hồi đất) - Tổng giá trị quyền sử dụng đất: 92,7 x 137.280.000 + 2,06 x 28.600.000 = 12.784.800.000 đồng (làm tròn số) Sử dụng phương pháp chi phí để xác định đơn giá xây dựng nhà ở: - Nhà phố 01 + lầu, khung sàn mái BTCT nên đơn giá xây dựng nhà theo quy định SCB là: 3.800.000 đồng/m2 - Thời gian khấu hao theo quy định SCB nhà riêng lẻ khơng có tầng hầm 35 năm, năm xây dựng nhà 2002, thời điểm định giá năm 2012, tỷ lệ chất lượng cịn lại tính sau: Tỷ lệ chất lượng lại 10 = - = 71,4 % 35 - Giá trị cơng trình nhà xây dựng đất: 3.800.000 x 375,75 x 71,4% = 1.019.500.000 đồng (làm tròn số) Như vậy, tổng giá trị tài sản bao gồm đất nhà là: 12.784.800.000 + 1.019.500.000 = 13.804.300.000 đồng Kết luận: Giá trị tài sản định giá thấp nhiều so với giá thị trường tham khảo từ bất động sản so sánh khu vực Điều giới hạn hệ số Kmax quy định SCB quận trung tâm thấp nên đơn giá đất cách xa so với giá giao dịch thực tế thị trường PHỤ LỤC 7: PHIẾU KHẢO SÁT VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GỊN (SCB) Tơi nghiên cứu đề tài khoa học với mục đích: Đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản chấp bất động sản SCB nhằm đưa ý kiến đề xuất góp phần làm cho hoạt động định giá tài sản hoàn thiện Tơi trân trọng kính mời Anh/Chị tham gia đóng góp ý kiến khảo sát Chúng tơi đánh giá cao đóng góp Anh/Chị cho nghiên cứu Cơng việc cần thực hiện: Anh/Chị tham gia trả lời trực tiếp nhận phiếu khảo sát vui lòng trả lời đầy đủ, trung thực, khách quan câu hỏi Bảo mật: Yếu tố bảo mật đảm bảo tuyệt đối, bảng câu hỏi ẩn danh thơng tin liên quan đến Anh/Chị không bị tiết lộ Trân trọng! PHẦN 1: THƠNG TIN CHUNG Đánh dấu chéo (X) vào vng đặt trước thông tin phù hợp với Anh/Chị Chức vụ tại: Nhân viên định giá tài sản; Nhân viên tín dụng; Lãnh đạo cấp; Tên đơn vị công tác: ………………………………………………………………… Thời gian công tác lĩnh vực ngân hàng: Từ đến năm; Từ năm đến năm; Từ năm; PHẦN 2: NỘI DUNG KHẢO SÁT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SCB Những câu sau liên quan đến yếu tố tác động đến chất lượng hoạt động định giá tài sản chấp bất động sản SCB theo đánh giá Anh/Chị Khoanh trịn (O) số thích hợp cho biết mức độ đồng ý hay không đồng ý câu phát biểu Qui ước thang đo mức độ đồng ý Hồn tồn khơng đồng ý (phát biểu hồn tồn sai) Tương đối khơng đồng ý (phát biểu sai, chưa đến mức sai hoàn toàn) Trung lập (Không đồng ý, không phản đối) Tương đối đồng ý (phát biểu đúng,nhưng chưa hoàn toàn) Hoàn toàn đồng ý (phát biểu hoàn tồn đúng) I QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA SCB: Đáp ứng mục tiêu định giá TSTC cơng tác tín dụng Tuân thủ quy định pháp luật 5 Định giá lại định kỳ năm/lần TSTC bất động sản phù hợp quy định Tổ chức nhân thực quy trình định giá hợp lý 5 Quy trình định giá đáp ứng thực tế 5 5 II PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA SCB: Phương pháp thường sử dụng định giá tài sản bất động sản Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Kết hợp phương pháp so sánh chi phí Phương pháp khác Đơn giá đất tham chiếu theo khung giá đất UBND Tỉnh/Thành phố phù hợp Quy định hệ số điều chỉnh đơn giá đất phù hợp Quy định đơn giá tối đa xây dựng loại cơng trình phù hợp III CÁC QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP: Hệ thống tiêu chuẩn định giá đầy đủ 10 Các nguyên tắc định giá bất động sản hợp lý 11 Suất xây dựng cơng trình điều chỉnh hàng năm hợp lý 12 Thông tin quy hoạch địa bàn đầy đủ, rõ ràng 13 Quy định xây dựng kiến trúc bất động sản hợp lý IV NĂNG LỰC CỦA NHÂN VIÊN ĐỊNH GIÁ: 14 Nhân viên định giá thực quy định, quy trình định giá 15 Nhân viên định giá đào tạo chuyên môn, đủ kiến thức 16 Nhân viên định giá có đủ kinh nghiệm khảo sát định giá tài sản 5 5 5 17 Nhân viên định giá thực việc định giá tài sản nguyên tắc khách quan V CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ HỖ TRỢ CỦA PHÒNG ĐG&QLTSĐB: 18 19 20 21 Việc huấn luyện kỹ cho nhân viên định giá tổ chức đầy đủ Phịng ĐG&QLTSĐB ln giải đáp tận tình hỗ trợ kịp thời cho chi nhánh công tác định giá Các công cụ phục vụ cho công tác định giá trang bị đầy đủ, đại Phương tiện lại phục vụ cho khảo sát thực tế tài sản sẵn sàng VI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 22 Tình hình cung cầu BĐS có tác động đến công tác định giá 23 Nguồn thông tin giá thị trường tài sản so sánh đáng tin cậy 5 5 VII MÔI TRƯỜNG KINH TẾ: 24 25 26 Lạm phát có ảnh hưởng đến cơng tác định giá Chính sách tín dụng lĩnh vực BĐS có tác động đến công tác định giá Yếu tố đầu tư thay đổi ảnh hưởng đến công tác định giá VIII ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TSTC TẠI SCB 27 Hoạt động định giá TSTC SCB phù hợp với thực tế Xin chân thành cảm ơn hợp tác Anh/Chị! PHỤ LỤC 8: SỬ DỤNG PHẦN MỀM SPSS PHÂN TÍCH MƠ HÌNH Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC SCB Thang đo Mã số I Quy trình định giá TSTC SCB Quy trình đáp ứng mục tiêu định giá TSTC cơng tác tín dụng QT1 Quy trình định giá tuân thủ quy định pháp luật QT2 Định giá lại định kỳ năm/lần TSTC bất động sản phù hợp QT3 Tổ chức nhân thực quy trình định giá hợp lý QT4 Quy trình định giá đáp ứng thực tế QT5 II Phương pháp định giá TSTC SCB Đơn giá đất tham chiếu theo khung giá đất UBND Tỉnh/Thành phố phù hợp PP1 Quy định hệ số điều chỉnh đơn giá đất phù hợp PP2 Quy định đơn giá tối đa xây dựng loại cơng trình phù hợp PP3 III Các quy định Nhà nước định giá TSTC Hệ thống tiêu chuẩn định giá đầy đủ QD1 Các nguyên tắc định giá bất động sản hợp lý QD2 Suất xây dựng cơng trình hàng năm hợp lý QD3 Thông tin quy hoạch địa bàn đầy đủ, rõ ràng QD4 Quy định xây dựng kiến trúc bất động sản hợp lý QD5 IV Năng lực nhân viên định giá Nhân viên định giá thực quy định, quy trình định giá NL1 Nhân viên định giá đào tạo chuyên môn, đủ kiến thức NL2 Nhân viên định giá có đủ kinh nghiệm khảo sát định giá tài sản NL3 Nhân viên định giá thực việc định giá tài sản nguyên tắc khách quan NL4 V Công tác quản lý hỗ trợ P.ĐG&QLTSĐB Việc huấn luyện kỹ cho nhân viên định giá tổ chức đầy đủ QL1 Phịng ĐG&QLTSĐB ln giải đáp tận tình hỗ trợ kịp thời cho chi nhánh công tác định giá QL2 Các công cụ phục vụ cho công tác định giá trang bị đầy đủ, đại QL3 Phương tiện lại phục vụ cho khảo sát thực tế tài sản sẵn sàng QL4 Thị trường bất động sản VI Tình hình cung cầu BĐS có tác động đến công tác định giá TT1 Nguồn thông tin giá thị trường tài sản so sánh đáng tin cậy TT2 Môi trường kinh tế VII Lạm phát có ảnh hưởng đến cơng tác định giá KT1 Chính sách tín dụng lĩnh vực BĐS có tác động đến cơng tác định giá KT2 Yếu tố đầu tư thay đổi ảnh hưởng đến công tác định giá KT3 VIII Đánh giá chung hoạt động định giá TSTC SCB Hoạt động định giá TSTC SCB phù hợp với thực tế HDDG Dữ liệu nhập vào SPSS Dữ liệu lấy từ phiếu khảo sát thực tế theo phụ lục 7, thực khảo sát mẫu 160 nhân viên, thu 160 phiếu, có phiếu không hợp lệ, số phiếu khảo sát hợp lệ 156 phiếu Case Processing Summary N Cases Valid a Excluded Total % 156 100.0 0 156 100.0 a Listwise deletion based on all variables in the procedure Kiểm định chất lượng thang đo (Kiểm định Cronbach Alpha) Các biến thuộc nhóm nhân tố quy trình (QT) Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 597 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted QT1 14.45 4.339 562 427 QT2 15.21 4.632 333 557 QT3 15.45 4.752 251 615 QT4 13.56 5.603 414 539 QT5 14.00 5.161 309 565 Các biến thuộc nhóm nhân tố phương pháp (PP) Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 533 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted PP1 7.69 2.111 159 713 PP2 7.27 1.553 477 207 PP3 7.23 1.637 436 282 Các biến thuộc nhóm nhân tố quy định định giá TSTC (QD) Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 786 Item-Total Statistics QD1 Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted 13.10 9.189 600 734 QD2 13.62 9.062 590 736 QD3 13.76 9.127 535 755 QD4 13.06 8.893 584 738 QD5 13.05 9.572 504 764 Các biến thuộc nhóm lực nhân viên (NL) Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 671 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted NL1 8.80 4.793 242 719 NL2 10.13 3.511 535 545 NL3 9.99 3.194 595 496 NL4 10.32 3.871 450 605 Các biến thuộc nhóm nhân tố quản l‎ý (QL) Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 686 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted QL1 9.78 4.936 319 703 QL2 10.04 3.346 545 570 QL3 10.30 3.863 494 605 QL4 10.15 3.985 538 580 Các biến thuộc nhóm nhân tố thị trường bất động sản (TT) Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 157 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted TT1 2.83 1.099 087 a TT2 3.82 742 087 a a The value is negative due to a negative average covariance among items This violates reliability model assumptions You may want to check item codings Các biến thuộc nhóm nhân tố mơi trường kinh tế (KT) Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 482 Item-Total Statistics Scale Mean if Item Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha if Deleted Item Deleted Total Correlation Item Deleted KT1 6.73 3.527 020 778 KT2 6.35 1.946 483 018 KT3 6.30 2.057 475 051 Tổng hợp biến đặc trưng thang đo chất lượng tốt Sử dụng kiểm định Cronbach’s Alpha để đánh giá chất lượng thang đo, thang đo đánh giá chất lượng tốt hệ số Cronbach’s Alpha tổng thể lớn 0,6 Nếu hệ số tổng thể nhóm nhân tố nhỏ 0,6 phải loại bớt biến khơng đảm bảo chất lượng Qua kiểm định Cronbach’s Alpha, thang đo TT (gồm biến TT1 TT2) không đảm bảo chất lượng biến quan sát QT3, PP1, KT1 bị loại Ta có bảng tổng hợp biến đặc trưng thang đo chất lượng tốt sau: STT Thang đo QT Biến đặc trưng QT1, QT2, QT4, QT5 Cronbach’s Alpha 615 PP PP2, PP3 713 QD QD1, QD2, QD3, QD4, QD5 786 NL NL1, NL2, NL3, NL4 671 QL QL1, QL2, QL3, QL4 686 KT KT2, KT3 778 Thực phân tích nhân tố khám phá (EFA) KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 860 Approx Chi-Square 1.245E3 df 210 Sig .000 Total Variance Explained Rotation Sums of Squared Initial Eigenvalues Com pone nt Total Extraction Sums of Squared Loadings % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % Loadings Total % of Cumulative Variance % 6.678 31.800 31.800 6.678 31.800 31.800 3.170 15.096 15.096 2.096 9.983 41.782 2.096 9.983 41.782 3.144 14.971 30.068 1.468 6.988 48.771 1.468 6.988 48.771 2.303 10.966 41.033 1.289 6.139 54.910 1.289 6.139 54.910 2.128 10.134 51.168 1.073 5.112 60.022 1.073 5.112 60.022 1.859 8.854 60.022 880 4.191 64.213 842 4.011 68.224 794 3.780 72.004 777 3.700 75.703 10 723 3.442 79.145 11 622 2.963 82.108 12 577 2.748 84.857 13 475 2.260 87.116 14 451 2.147 89.263 15 419 1.994 91.257 16 408 1.945 93.202 17 358 1.703 94.905 18 328 1.560 96.465 19 292 1.389 97.854 20 246 1.170 99.024 21 205 976 100.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrix a Component QT1 738 QT2 QT4 795 QT5 564 PP2 815 PP3 721 QD1 QD2 804 QD3 QD4 QD5 715 NL1 570 NL2 711 NL3 823 NL4 642 QL1 616 QL2 596 QL3 771 QL4 803 KT2 KT3 651 616 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations Thực phân tích hồi quy đa biến b Model Summary Change Statistics Std Error Model R R Square 962 a Adjusted R of the R Square Square Estimate Change 925 922 246 F Change 925 a Predictors: (Constant), F5, F4, F3, F2, F1 df1 367.827 df2 Sig F Durbin- Change Watson 150 000 1.863 b Dependent Variable: HDDG b ANOVA Model Sum of Squares Regression Mean Square 111.591 22.318 9.101 150 061 120.692 155 Residual Total df F Sig 367.827 000 a a Predictors: (Constant), F5, F4, F3, F2, F1 b Dependent Variable: HDDG Coefficients a Standar dized Unstandardized Coeffici Coefficients 95% Confidence ents Interval for B Std Model (Con B Error 3.269 020 F1 601 020 F2 521 F3 Beta Collinearity t Sig Correlations Lower Upper Zero- Bound Bound order Statistics Toleran Partial Part ce VIF 165.768 000 3.230 3.308 681 30.378 000 562 640 681 927 681 1.000 1.000 020 591 26.348 000 482 560 591 907 591 1.000 1.000 218 020 247 11.023 000 179 257 247 669 247 1.000 1.000 F4 164 020 186 8.311 000 125 204 186 562 186 1.000 1.000 F5 111 020 126 5.613 000 072 150 126 417 126 1.000 1.000 stant) a Dependent Variable: HDDG Kiểm định phương sai phần dư không đổi (Kiểm định Spearman) Correlations ABSRES Spearm ABSRES Correlation an's rho -.048 -.013 225 397 103 549 869 156 156 156 156 156 156 -.098 1.000 018 -.007 036 010 Sig (2-tailed) 225 820 927 651 902 N 156 156 156 156 156 156 -.068 018 1.000 005 -.002 -.036 Sig (2-tailed) 397 820 948 980 660 N 156 156 156 156 156 156 -.131 -.007 005 1.000 022 017 Sig (2-tailed) 103 927 948 784 833 N 156 156 156 156 156 156 -.048 036 -.002 022 1.000 067 Sig (2-tailed) 549 651 980 784 406 N 156 156 156 156 156 156 -.013 010 -.036 017 067 1.000 Sig (2-tailed) 869 902 660 833 406 N 156 156 156 156 156 156 Correlation Correlation Coefficient Correlation Coefficient Correlation Coefficient F5 F5 -.131 Coefficient F4 F4 -.068 N F3 F3 -.098 Sig (2-tailed) F2 F2 1.000 Coefficient F1 F1 Correlation Coefficient