Một số giải pháp nâng cao năng lực quản lý việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong bài viết này tác giả phân tích những tồn tại trong công tác thu hồi đất để giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư, từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cao năng lực quản lý việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thông báo Khoa học Công nghệ* Số 2-2012 33 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC QUẢN LÝ VIỆC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ NCS, ThS Trịnh Tiến Dũng Trưởng Khoa KTHT Đô thị, Trường Đại học Xây dựng Miền Trung Tóm tắt: Trong báo tác giả phân tích tồn cơng tác thu hồi đất để giải phóng măt hỗ trợ tái định cư, từ đưa số giải pháp nâng cao lực quản lý việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ khóa: thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt I Tổng quan công tác thu hồi đất Một số khái niệm - Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất định hành cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất - Thu hồi đất: Là việc Nhà nước định hành để thu hồi lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho người sử dụng đất theo Quy định - Bồi thường, hỗ trợ tái định cư + Bồi thường Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất + Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm Nguyên tắc bồi thường: - Nếu người sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định Chính phủ bồi thường; trường hợp khơng đủ điều kiện bồi thường xem xét để hỗ trợ - Thu hồi đất sử dụng vào mục đích bồi thường đất đó, khơng có đất để bồi thường bồi thường giá trị quyền sử dụng đất; trường hợp bồi thường việc giao đất giao đất tái định cư nhà tái định cư, có chênh lệch giá trị phần chênh lệch tốn tiền Nếu người sử dụng đất chưa thực nghĩa vụ tài đất đai phải trừ khoản tiền vào số tiền bồi thường, hỗ trợ Trình tự quy trình thu hồi đất Giai đoạn I (Trước định thu hồi đất, giao đất) Chủ đầu tư phải thực theo bước sau: Bước (Thỏa thuận địa điểm): Chủ đầu tư tiếp xúc với Ban quản lý Khu công nghiệp, Khu kinh tế (thuộc cấp tỉnh), Cụm công nghiệp (UBND cấp huyện), Sở Xây dựng (ngoài KCN,KTT,CCN) để thỏa thuận địa điểm, lập dự án đầu tư Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thấy đủ điều kiện phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông báo thỏa thuận địa điểm Bước (Lập phương án tổng thể): Sau có thơng báo thỏa thuận địa điểm, chủ đầu tư lập phương án tổng thể trình quan có thẩm quyền phê duyệt Bước (Thông báo thu hồi đất): Trên sở hồ sơ, quan chuyên môn tham mưu cho UBND huyện (được UBND tỉnh ủy quyền) thông báo việc thu hồi đất trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Thông báo Khoa học Công nghệ* Số 2-2012 lợi ích cơng cộng UBND tỉnh đối (trường hợp khác) ban hành thông báo chủ trương thu hồi đất: - Cho phép nhà đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập đồ khu vực dự án để phục vụ việc lập trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng; - Kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất khu vực dự án nội dung phải công khai phương tiện thông tin đại chúng địa phương niêm yết trụ sở UBND cấp xã Phương án tổng thể phải quan có thẩm quyền định phê duyệt văn chấp thuận để làm lập hồ sơ đề nghị thu hồi đất, giao đất thuê đất Giai đoạn II: thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư Bước (Thu hồi đất): Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị thu hồi đất, giao đất, thuê đất Phòng Tài ngun Mơi trường Sở Tài nguyên Môi trường, quan lập thủ tục trình UBND cấp định thu hồi đất Bước (Kiểm kê đất đai, tài sản có đất): Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư; UBND cấp xã tiến hành kiểm kê đất đai; Tài sản đất; Số nhân khẩu, hộ sống chung gia đình; số lao động độ tuổi, ngồi độ tuổi; lao động trực tiếp sản xuất nông nghiệp; đối tượng gia đình sách, hộ nghèo sở để xác định mức khoản hỗ trợ Bước (Lập phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư): Tổ chức thực bồi thường chịu trách nhiệm lập phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ; phương án tái định cư; phương án giao đất 34 sản xuất nông nghiệp cho hộ tái định cư (nếu có); vùng dự án thủy lợi, thủy điện phải có phương án định canh, định cư Bước (Lấy ý kiến nhân dân): Cơ quan tổ chức bồi thường phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến nhân dân Hình thức lấy ý kiến phải công khai: Niêm yết trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung cộng đồng dân cư nơi có đất bị thu hồi (trụ sở thơn, khối phố, nhà sinh hoạt văn hóa, ) Ngồi việc niêm yết, tổ chức họp đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp dự án tham gia góp ý Bước (Hồn chỉnh phương án): Trên sở ý kiến góp ý đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện quyền, đoàn thể sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình quan chun mơn thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Bước (Phê duyệt phương án chi tiết tổ chức thực hiện): sau quan có thẩm quyền phê duyệt phương án chi tiết không 03 ngày làm việc, tổ chức thực bồi thường phải triển khai nhiệm vụ sau: - Niêm yết công khai Quyết định phê duyệt phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Tham mưu ban hành ban hành theo thẩm quyền định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho trường hợp bị thu hồi đất trích bảng chi tiết cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi - Thông báo thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, thời gian bàn giao đất Bước (Tổ chức chi trả bồi thường): Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày phương án phê duyệt, chủ đầu tư phải thực việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho trường hợp bị thu hồi đất Thông báo Khoa học Công nghệ* Số 2-2012 Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở Ngân hàng làm cho việc giải khiếu nại, khiếu kiện Bước (Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất): Sau nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt cho chủ đầu tư Khi bàn giao phải lập biên bàn giao mặt Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với người có đất bị thu hồi, có xác nhận UBND cấp xã Trường hợp người có đất bị thu hồi khơng bàn giao mặt bị cưỡng chế thu hồi đất theo quy định khoản Điều 39 Luật Đất đai Thực quyền tố cáo, khiếu nại, khởi kiện: - Quyền tố cáo: cơng dân có quyền báo cho quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết hành vi vi phạm pháp luật theo Luật Tố cáo; - Quyền khiếu nại, khởi kiện: Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại khởi kiện định hành chính, hành vi hành theo quy định pháp luật Trình tự, thủ tục, thời hạn, thời hiệu giải tố cáo, khiếu nại, khiếu kiện theo quy định pháp luật II Những tồn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Qua gần 10 năm thực hiện, Luật Đất đai 2003 đạt nhiều kết tích cực, đồng thời phát sinh hạn chế quản lý có việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, hỗ trợ tái định cư số nội dung 35 chưa rõ, chưa phù hợp đồng bộ, bộc lộ nhiều bất cập, thể ở: Về giá cả: Tại khoản 2, Điều 42, Luật Đất đai 2003 quy định thời điểm bồi thường cho người bị thu hồi đất thời điểm có định thu hồi đất Trên thực tế, từ lúc có định thu hồi đất quan chức hoàn thành thủ tục để người dân nhận tiền bồi thường dài Lúc giá đất khác xa so thời điểm có định thu hồi đất nên người bị thu hồi đất phải chịu thiệt thòi Ngồi ra, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp (ví dụ xây dựng khu đô thị, khu nhà thương mại), người bị thu hồi đất bồi thường theo giá đất nông nghiệp Sau xây dựng nhà ở, giá trị đất tăng lên cao Người bị thu hồi đất có so sánh chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất mà chủ đầu tư bán cho người mua nhà, nên phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Các phương pháp định giá Quyền sử dụng đất q cũ khơng thật phù hợp điều kiện xã hội Về chế thu hồi đất: Điều 39; 40, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất với trường hợp để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, thu hồi đất để phát triển kinh tế Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà thực thủ tục thu hồi đất Như vậy, theo pháp luật hành, Thông báo Khoa học Cơng nghệ* Số 2-2012 có hai chế thu hồi đất thực thi: là, chế hành chính, Nhà nước thực thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế dự án đầu tư lớn; hai là, chế thỏa thuận (cơ chế thị trường) nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất Thực tế cho thấy việc thực song song hai chế thu hồi đất đưa đến tình khó giải sau: - Việc thực chế thỏa thuận gặp nhiều khó khăn trường hợp người sử dụng đất đưa yêu cầu giá bồi thường cao so với khả tài chủ đầu tư Kết nhiều dự án triển khai thực không thỏa thuận giá bồi thường Để tiếp cận đất đai, chủ đầu tư có quyền đề nghị Nhà nước hỗ trợ việc thu hồi đất hay khơng? Giải pháp xử lý tình chưa quy định cụ thể Luật Đất đai 2003 văn hướng dẫn thi hành; - Đối với mảnh đất liền kề nhau; đất vùng giáp ranh, giáp biên bị Nhà nước thu hồi bồi thường theo giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm thu hồi, thông thường giá đất thấp nhiều so với giá đất thị trường; giá khác địa phương địa phương khác địa lý thuận lợi giá trị thặng dư mà đất mang lại gần như Hoặc trường hợp, với mảnh đất liền kề, chủ đầu tư lấy đất để thực dự án sản xuất, kinh doanh, người sử dụng đất chủ đầu tư bồi thường theo giá đất thị trường, giá trị bồi thường cao nhiều so với chủ sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất Từ phát sinh so bì, khiếu kiện Về tính pháp lý văn pháp luật: 36 - Giá đất Nhà nước xác định để tính bồi thường thường thấp nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường Để khắc phục tình trạng này, Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định nguyên tắc việc định giá đất Nhà nước Tiếp đó, điều 11, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư quy định: “khi Nhà nước thu hồi đất…mà giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp” Đây khái niệm mơ hồ khó xác định Bởi vì, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường lại mang tính cá biệt, hàm chứa yếu tố “ảo” Nó phụ thuộc vào thị trường địa điểm cụ thể, thời điểm cụ thể chịu ảnh hưởng lớn tâm lý, thị hiếu, sở thích v.v nhóm dân cư khác xã hội Việc định nghĩa mang tính “định tính” mà khơng mang tính “định lượng” Trong việc xác định giá đất lại phải vào việc định lượng cụ thể Một vấn đề nước ta, chưa có quan, đơn vị có đủ tư cách pháp nhân đủ lực, trình độ định giá Bất động sản chuyên nghiệp để xác định giá thị trường Về sách địa tơ: Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt chưa giải hiệu chênh lệch địa tô tạo từ đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất khơng đầu Thông báo Khoa học Công nghệ* Số 2-2012 tư người sử dụng đất mang lại Điều vi phạm nguyên tắc công xã hội, gây bất bình người bị thu hồi đất với người không bị thu hồi đất người bị thu hồi đất với doanh nghiệp hưởng lợi từ việc thu hồi đất Ví dụ, giải phóng mặt xây dựng đường, nhiều hộ dân bị nơi bàn giao mặt xây dựng đường phải di chuyển chỗ tái định cư khu chung cư, ngược lại, nhiều hộ gia đình có nhà ngõ trở thành nhà mặt đường Giá trị bất động sản họ tăng lên hàng trăm lần Lợi sinh lời lớn từ mảnh đất họ tạo từ đầu tư xây dựng đường Nhà nước, xã hội, họ lại khơng phải đóng khoản tiền từ nguồn lợi thu vào ngân sách nhà nước Đây điều phi lý Về thực hiện: Khoản Điều 42 Luật Đất đai 2003 quy định trường hợp thu hồi đất mà người sử dụng đất phải di chuyển chỗ trước thu hồi đất, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng khu tái định cư; khu tái định cư quy hoạch chung cho nhiều dự án địa bàn phải có điều kiện phát triển tốt nơi cũ Tuy nhiên, văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 chưa có quy định hướng dẫn cụ thể “có điều kiện phát triển tốt nơi cũ” Trên thực tế, khó để tạo khu tái định cư có điều kiện phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội điều kiện sản xuất, kinh doanh nơi cũ Điều khơng gây khó khăn cho việc triển khai thực mà tạo cách hiểu khác địa phương xây dựng khu tái định cư với chất lượng không giống 37 Về quản lý: Vẫn tồn số trường hợp thu hồi đất không công khai, minh bạch Điều thể ở: - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất khơng thơng báo cho người bị thu hồi đất biết lý thu hồi, phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, thời gian, kế hoạch di chuyển; - Người bị thu hồi đất khơng bàn bạc, trao đổi, có ý kiến phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng; - Các khiếu nại, thắc mắc người bị thu hồi đất khơng quan Nhà nước có thẩm quyền giải thỏa đáng, kịp thời; - Quá trình thực bồi thường, giải phóng mặt vi phạm ngun tắc cơng bằng, bình đẳng, pháp luật tồn tình trạng nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực, cảm tính chủ quan định kiến phận cán thực thi nhiệm vụ giải bồi thường, v.v Hậu tồn thời gian qua có khoảng 70% khiếu kiện khiếu nại kéo dài liên quan đến đất đai 50% khiếu nại có sở (Báo cáo QH Khóa XIII, kỳ họp thứ 4) III Một số giải pháp nâng cao lực quản lý việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tăng cường tính cơng khai ngun tắc thu hồi đất; theo việc thu hồi đất thực sau quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt công khai; Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất năm xét duyệt Quy định rõ ràng cụ thể trường hợp Nhà nước thực việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, Thơng báo Khoa học Cơng nghệ* Số 2-2012 an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng dự án phát triển kinh tế, xã hội Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực dự án Sửa đổi chế thu hồi đất theo hướng quy định Nhà nước thu hồi đất giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất thực Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm đạo Uỷ ban nhân dân cấp có tham gia hệ thống trị Kiện tồn, nâng cao lực tổ chức có chức phát triển quỹ đất để bảo đảm thực thi nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất Việc mang lại lợi ích: Nhà nước thực thu hồi đất, chuyển tồn địa tơ chênh lệch đất đai vào ngân sách nhà nước thay khoản lợi nhuận địa tô rơi vào tay nhà đầu tư để họ thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất quy định nay; Cải tiến, 38 đổi việc định giá đất quản lý việc định giá đất Bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công quy định pháp luật; xác lập chế pháp lý đầy đủ, đồng cho việc thu hồi, giải phóng mặt bằng; ví dụ: bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết điều kiện phát triển “bằng tốt nơi cũ” khu tái định cư khoản Điều 42 Luật đất đai 2003 Hoàn thiện chế tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn xây dựng khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng để bố trí chỗ cho người có đất bị thu hồi trước bồi thường, giải tỏa Khu dân cư xây dựng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán vùng, miền Tổ chức thực có hiệu phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất bảo đảm đời sống nhân dân khu vực có đất bị thu hồi Nghiên cứu phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam (2003, Luật đất đai) [2] Chính Phủ, NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007,Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai [3] Chính Phủ, NĐ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009,Quy định bổ sung Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư [4] Nghị Hội nghị Trung ương sách, pháp luật đất đai  ... III Một số giải pháp nâng cao lực quản lý việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tăng cư ng tính cơng khai nguyên tắc thu hồi đất; theo việc thu hồi đất thực sau quy hoạch sử dụng đất,. .. hợp bị thu hồi đất Thông báo Khoa học Công nghệ* Số 2-2012 Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có... đó, điều 11, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư quy định: “khi Nhà nước thu hồi đất…mà giá đất