LÝ LUẬN và THỰC TIỄN QUYỀN sở hữu tài sản của NGƯỜI nước NGOÀI

Tiểu luận môn tư pháp quốc tế dành cho sinh viên luật Đề tài: LÝ LUẬN và THỰC TIỄN QUYỀN sở hữu tài sản của NGƯỜI nước NGOÀI .................................................................................................

LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI THEO PLVN Mục Lục DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu 1.1.2 Khái niệm tài sản 1.1.3 Khái niệm người nước ngoài, tổ chức nước 1.2 Nội dung quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam 1.2.1 Quyền chiếm hữu 1.2.2 Quyền sử dụng 1.2.3 Quyền định đoạt 1.3 Phân loại tài sản 1.4 Sơ lược trình hình thành quy định pháp luật điều chỉnh cho phép người nước ngoài, tổ chức nước sở hữu tài sản Việt Nam 10 1.4.1 Giai đoạn trước có BLDS năm 1995 10 1.4.2 Giai đoạn từ BLDS 1995 ban hành đến trước BLDS 2005 có hiệu lực 11 1.4.3 Giai đoạn từ BLDS năm 2005 đến 12 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 13 2.1 Quyền sở hữu bất động sản Người nước ngoài, Tổ chức nước Việt Nam 13 2.1.1 Quyền sở hữu nhà 13 2.1.2 Quyền sở hữu bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam 20 2.1.3 Quyền sở hữu bất động sản khác 21 2.2 Quyền sở hữu tài sản động sản người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam 22 2.3 Giải xung đột pháp luật quyền sở hữu 23 2.3.1 Giải xung đột pháp luật quyền sở hữu theo pháp luật nước 23 2.3.2 Giải xung đột pháp luật quyền sở hữu có yếu tố nước ngồi theo pháp luật Việt Nam 26 2.4 Xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro tài sản mua bán 27 2.4.1 Nguyên tắc chung 27 2.4.2 Vấn đề xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro Công ước Vienna 1980 Liên Hợp Quốc hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế 28 2.4.3 Vấn đề xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro Incoterms 2010 29 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 31 3.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam 31 3.1.1 Quyền sử dụng đất cá nhân nước 31 3.1.2 Về khu vực người nước ngồi khơng phép sở hữu nhà 31 3.1.3 Về cách tính số lượng nhà phép bán cho người nước 32 3.1.4 Thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước 32 3.1.5 Về việc toán tiền mua nhà người nước 33 3.2 Thực tiễn sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam 33 3.2.1 Thực trạng sở hữu nhà người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam 33 3.2.2 Tình hình đầu tư nhà đầu tư nước 35 3.3 Một số kiến nghị giải pháp 36 3.3.1 Một số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật 36 3.3.2 Một số giải pháp thực tiễn quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước việt Nam 37 KẾT LUẬN 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 40 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT CỤM TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BLDS Bộ luật Dân BĐS Bất động sản PLVN Pháp luật Việt Nam ĐƯQT Điều ước quốc tế TCNN Tổ chức nước HĐTTTP Hiệp định tương trợ tư pháp LỜI MỞ ĐẦU Quyền sở hữu pháp luật dân quốc gia giới chiếm vị trí vơ quan trọng, điều chỉnh quan hệ tài sản, mối quan hệ cốt lõi xã hội Tư pháp quốc tế điều chỉnh mối quan hệ dân theo nghĩa rộng có yếu tố nước ngồi, có quan hệ sở hữu Là chế định trung tâm hệ thống pháp luật quốc gia, quyền sở hữu nói chung quyền sở hữu có yếu tố nước ngồi nói riêng ln nhận quan tâm hầu hết chủ thể xã hội Trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế tồn cầu hóa nay, phát triển quan hệ dân sự, thương mại phạm vi quốc tế diễn ngày mạnh mẽ Ở Việt Nam năm vừa qua với sách mở cửa phát triển kinh tế, thu hút vốn đầu tư nước ngồi có nhiều người nước ngồi, tổ chức nước đầu tư sở hữu tài sản Việt Nam Vấn đề đặt nhà nước ta có sách hay quy định quyền sở hữu đối tượng Với đề tài “ Lý luận thực tiễn quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước theo PLVN” giúp hiểu rõ quy định Việt Nam quyền sở hữu tài sản cá nhân, tổ chức nước Từ đó, góp phần hồn thiện pháp luật cho phù hợp với tình hình CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu Theo Điều 158 BLDS năm 2015 quy định quyền sở hữu sau: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định luật.” Từ quy định trên, ta hiểu quyền sở hữu theo hai nghĩa sau đây: Theo nghĩa hẹp: Quyền sở hữu hiểu mức độ xử mà pháp luật cho phép chủ thể thực quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt điều kiện định Theo nghĩa này, nói quyền sở hữu quyền dân chủ quan chủ sở hữu định tài sản cụ thể, xuất sở nội dung quy phạm pháp luật sở hữu Theo nghĩa rộng: Quyền sở hữu hiểu tổng hợp hệ thống quy phạm pháp luật nhà nước ban hành để điều chỉnh mối quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Như vậy, quyền sở hữu mức độ xử (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu thực hành vi định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí (nghĩa chủ quan) Nó tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ xã hội phát sinh vấn đề sở hữu phản ánh quan hệ sở hữu chế độ sở hữu định.1 Các quan hệ sở hữu phát sinh vượt phạm vi lãnh thổ quốc gia đòi hỏi phải có điều chỉnh mặt pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi lợi ích đáng chủ sở hữu phạm vi quốc tế Quan hệ sở hữu tư pháp quốc tế quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi Được xem có yếu tố nước ngồi quan hệ sở hữu thỏa mãn số điều kiện định mà pháp luật quy định Căn vào quy định Điều 663 BLDS năm 2015 yếu tố nước ngồi quan hệ sở hữu thể trường hợp sau đây: (1) Có bên tham gia quan hệ sở hữu cá nhân, pháp nhân nước ngoài; https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2018/07/23/che-di%CC%A3nh-chiem-hu%CC%83u-trong-bo%CC%A3lua%CC%A3t-dan-su%CC%A3-nam-2015/ (2) Các bên tham gia công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam việc xác lập, thay đổi, thực chấm dứt quan hệ sở hữu xẩy nước ngồi; (3) Các bên tham gia cơng dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam đối tượng quan hệ sở hữu nước 1.1.2 Khái niệm tài sản Theo Điều 105 Bộ luật Dân năm 2015: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai” Theo quy định trên, thấy tài sản có số đặc điểm như: (i) thuộc sở hữu chủ thể định; (ii) đáp ứng lợi ích định người (lợi ích vật chất lợi ích tinh thần); (iii) mang tính giá trị (giá trị giá trị sử dụng) Tài sản theo quy định BLDS 2015 thể bốn dạng cụ thể, là: vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản Vật với tư cách tài sản hiểu đối tượng giới vật chất theo nghĩa rộng bao gồm động vật, thực vật, tồn trạng thái (rắn, lỏng, khí) Tuy nhiên, để coi tài sản vật phải thỏa mãn đặc điểm tài sản nêu Tiền loại tài sản đặc biệt, có chức trao đổi ngang giá với loại tài sản khác Giá trị tiền thể mệnh giá đồng tiền Tiền giữ chủ quyền quốc gia, có giá trị sử dụng ổn định sử dụng rộng rãi phạm vi lãnh thổ Việt Nam Bên cạnh chức trao đổi, tiền có chức dự trữ tốn thị trường Giấy tờ có giá hiểu giấy tờ trị giá thành tiền chuyển giao giao dịch dân Theo liệt kê số giấy tờ có giá như: cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kì phiếu, chứng tiền gửi, séc, chứng ký quỹ… Quyền tài sản quy định cụ thể BLDS 2015 Điều 115, theo quyền tài sản hiểu quyền trị giá thành tiền, chuyển giao giao dịch dân Quyền tài sản bao gồm quyền đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất, số quyền tài sản khác như: quyền đòi nợ, quyền yêu cầu chi trả khoản tiền bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng bảo hiểm… 1.1.3 Khái niệm người nước ngoài, tổ chức nước 1.1.3.1 Khái niệm người nước Hiện Việt Nam, khái niệm “người nước ngoài” quy định nhiều văn pháp luật khác Nếu lấy dấu hiệu quốc tịch để định nghĩa “Người nước ngồi người khơng có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngồi người không quốc tịch” Định nghĩa cụ thể Khoản Điều Luật Quốc tịch Việt Nam 2008 sau: “Quốc tịch nước quốc tịch nước khác quốc tịch Việt Nam” Và Khoản Điều Luật quy định: “ Người không quốc tịch người quốc tịch Việt Nam khơng có quốc tịch nước ngồi“ Còn theo quy định Khoản Điều Luật nhập cảnh, xuất cảnh, cảnh, cư trú người nước ngồi Việt Nam 2014 thì: “Người nước người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngồi người khơng quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, cảnh, cư trú Việt Nam“ Như vậy, theo quy định pháp luật Việt Nam, phân loại người nước ngồi theo sở sau: – Dựa vào sở quốc tịch: Người nước ngồi người khơng có quốc tịch Việt Nam Họ mang quốc tịch nước khác, vài nước khác không mang quốc tịch nước – Dựa vào nơi cư trú: Người nước ngồi cư trú lãnh thổ Việt Nam cư trú ngồi lãnh thổ Việt Nam – Dựa vào thời gian cư trú: Người nước ngồi tạm trụ hay thường trú lãnh thổ Việt Nam 1.1.3.2 Khái niệm tổ chức nước Theo quy định khoản 26 Điều Luật doanh nghiệp năm 2014 “Tổ chức nước ngồi tổ chức thành lập nước theo pháp luật nước ngoài” Tổ chức nước tổ chức thành lập theo pháp luật nước pháp luật quốc tế Dấu hiệu để nhận diện tổ chức nước vấn đề quốc tịch Dù vậy, thực tế tổ chức nước ngồi xác định dựa vào tiêu chí quốc tịch, lẽ có tổ chức nước ngồi hồn tồn khơng có quốc tịch khơng thể xác định quốc tịch khơng mà chúng khơng phải tổ chức nước Về chất, khái niệm "tổ chức nước ngoài" phản ánh mối quan hệ pháp lí tổ chức với quốc gia cụ thể tình trạng pháp lí quan hệ tổ chức khơng có quan hệ quốc tịch với quốc gia mà quan hệ.2 Tuy nhiên, Luật nhà năm 2014 Điều phần giải thích từ ngữ khơng đề cập đến khái niệm tổ chức nước điểm b, Khoản Điều 159 lại gộp chung: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phòng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam gọi chung tổ chức nước Nhìn chung, việc gọi chung Luật nhà năm 2014 không ảnh hưởng nhiều đến vấn đề thực thi hay gây hiểu nhầm cho chủ thể Vì văn luật chuyên ngành khác giải thích rõ khái niệm Ở chương nhóm làm rõ thêm vấn đề 1.2 Nội dung quyền sở hữu theo pháp luật Việt Nam Như quy định Điều 158 BLDS năm 2015 quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Nghĩa chủ thể nắm giữ ba quyền vừa nêu tài sản trở thành chủ sở hữu tài sản 1.2.1 Quyền chiếm hữu Khoản Điều 179 BLDS năm 2015 định nghĩa : “ Chiếm hữu việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản cách trực tiếp gián tiếp chủ thể có quyền tài sản” Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu chủ sở hữu chiếm hữu người chủ sở hữu Đối với chủ sở hữu, theo Điều 186 BLDS quy định chủ sở hữu có quyền chiếm hữu tài sản theo ý chí để nắm giữ, chi phối tài sản Cách thức chiếm hữu phụ thuộc vào chủ sở hữu bị giới hạn với việc không trái pháp luật, đạo đức xã hội Đối với người chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản, theo Điều 187 BLDS năm 2015 quy định người ủy quyền quản lý tài sản thực việc chiếm hữu tài sản phạm vi, theo cách thức, thời hạn chủ sở hữu xác định Hệ hành vi chiếm hữu tài sản sở ủy quyền, hệ khơng thể trở thành chủ sở hữu theo quy định Điều 236 Bộ luật Dân năm 2015 Đối với quyền chiếm hữu người giao tài sản thông qua giao dịch dân theo quy định Điều 188 BLDS năm 2015 chủ sở hữu giao tài sản cho người khác thông qua giao dịch dân mà nội dung không bao gồm việc chuyển https://nganhangphapluat.thukyluat.vn/tu-van-phap-luat/linh-vuc-khac/to-chuc-nuoc-ngoai-la-gi-121088 quyền sở hữu người giao tài sản phải thực việc chiếm hữu tài sản phù hợp với nội dung, mục đích giao dịch Người giao tài sản có quyền sử dụng tài sản giao, chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản cho người khác chủ sở hữu đồng ý Và người giao tài sản trở thành chủ sở hữu tài sản giao 1.2.2 Quyền sử dụng Điều 189 BLDS năm 2015 quy định: “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.” Quyền sử dụng chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật.” Khai thác công dụng tài sản hiểu việc dùng tài sản để thực nhu cầu, sở thích thân để khai thác lợi ích kinh tế tài sản Còn hưởng hoa lợi lợi việc chủ sở hữu thu nhận sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại trái cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng…hoặc thu khoản lợi từ việc khai thác tài sản tiền cho thuê nhà, lợi tức cho vay….Người hưởng hoa lợi lợi tức người trực tiếp khai thác cơng dụng tài sản người không trực tiếp khai thác công dụng tài sản mà chuyển giao việc việc khai thác công dụng cho người khác 1.2.3 Quyền định đoạt Điều 192 BLDS năm 2015 quyền định đoạt hiểu là: “Quyền định đoạt quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng tiêu hủy tài sản.” Trong quyền định đoạt thực hai cách: Quyết định số phận mặt thực tế vật, làm chấm dứt tồn vật chất tài sản hủy bỏ, tiêu dùng hết… định số phận mặt pháp lý tài sản bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế,… Tóm lại, ba quyền cụ thể tạo thành thể thống nội dung quyền sở hữu, chúng có liên hệ mật thiết với quyền lại mang ý nghĩa khác Cụ thể, quyền chiếm hữu tiền đề quan trọng cho hai quyền quyền sử dụng lại có ý nghĩa thực tiễn thiết thực, có thông qua quyền chủ sở hữu khai thác lợi ích, cơng dụng vật để thỏa mãn nhu cầu Còn quyền định đoạt lại xác định ý nghĩa pháp lý quan trọng chủ sở hữu 1.3 Phân loại tài sản Theo Điều 105 BLDS năm 2015 tài sản bao gồm động sản bất động sản Khái niệm bất động sản động sản quy định Điều 107 BLDS 2015 sau: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản khác theo quy định pháp luật Động sản tài sản bất động sản” Như vậy, việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản cách phân loại tài sản dựa vào đặc tính vật lý tài sản di dời hay di dời Cách phân loại tiêu chí hầu hết pháp luật nước giới sử dụng việc xác lập, thực giao dịch liên quan đến hai loại tài sản khác cần phải có quy phạm điều chỉnh riêng loại Bất động sản tài sản gắn liền với đất, không di chuyển đươc, chuyển nhượng phải chuyển nhượng đất Trong động sản tài sản di động được, không gắn liền với đất nên không cần phải chuyển nhượng với đất Trong quan hệ dân có yếu tố nước ngồi, cụ thể quan hệ tài sản Điều 677 BLDS năm 2015 quy định: “Việc phân loại tài sản động sản, bất động sản xác định theo pháp luật nơi có tài sản” Theo quy định Điều 677 Bộ luật Dân năm 2015 tài sản đâu pháp luật nước để xem xét tài sản động sản bất động sản Rất loại tài sản nước ngồi bất động sản Việt Nam tài sản lại động sản Sơ lược q trình hình thành quy định pháp luật điều chỉnh cho phép người nước ngoài, tổ chức nước sở hữu tài sản Việt Nam 1.4.1 Giai đoạn trước có BLDS năm 1995 1.4 Trước đây, BLDS 1995 chưa ban hành PLVN chưa có quy định chung đầy đủ quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước Các quy định vấn đề nằm rải rác nhiều văn khác Ví dụ, theo Điều Quyết định số 122/CP ngày 25/04/1977 Hội đồng phủ sách người nước ngồi cư trú làm ăn sinh sống Việt Nam hưởng quyền sử hữu cá nhân thu nhập hợp pháp, tư liệu sinh hoạt công cụ sản xuất định theo PLVN Tuy nhiên, lại không quyền sở hữu bất động sản Việt Nam, kể nhà Từ ban hành pháp lệnh nhà năm 1991, người nước định cư Việt Nam hưởng quyền sở hữu loại bất động sản nhà Ngoài ra, để mở rộng hợp tác kinh tế vói người nước ngồi đẩy mạnh xuất nhập khẩu, phát triển kinh tế sở khai thác có hiệu tài nguyên lao động tiềm khác đất nước Điều 25 Hiến pháp năm 1992, Điều Điều 21 Luật đầu tư nước Việt Nam năm 1987 khẳng định việc thừa nhận bảo 10 bay, tàu biển; tài sản thuộc quyền sở hữu nhà nước; lý tài sản pháp nhân pháp nhân giỉa thể; quan hệ sở hữu đối tượng SHTT… đặc thù đối tượng cửa quan hệ sở hữu 2.3.2 Giải xung đột pháp luật quyền sở hữu có yếu tố nước theo pháp luật Việt Nam Xung đột pháp luật quyền sở hữu có yếu tố nước Việt Nam giải dựa hai phương pháp phương pháp thực chất phương pháp xung đột Phương pháp thực chất, thông qua quy phạm thực chất quy định trực tiếp quyền nghĩa vụ người nước lĩnh vực sở hữu Việt Nam quy định Luật nhà năm 2014, Luật kinh donh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư 2004,… Tuy nhiên giải xung đột pháp luật quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi, Việt Nam sử dụng phương pháp xung đột phương pháp chủ yếu Về nguyên tắc chung, để giải xung đột pháp luật quyền sở hữu có yếu tố nước Việt Nam dựa sở nguyên tắc luật nơi có tài sản Theo Khoản Điều 678 Bộ luật dân 2015: “ Việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu tài sản xác định theo pháp luật nước nơi có tài sản đó.” Điều có nghĩa rằng, pháp luật Việt Nam áp dụng chung hệ thuộc luật luật nơi có tài sản để điều chỉnh vấn đề xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu quyền khác tài sản Căn vào quy định này, pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân Việt Nam tài sản tồn nước ngồi quyền hình thành sở pháp luật nước ngồi – nơi có tài sản Khi tài sản đưa vào Việt Nam cách hợp pháp Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu chủ tài sản Tuy nhiên nội dung, phạm vi hành xử quyền sở hữu trường hợp phải pháp luật Việt Nam quy định Theo Khoản Điều 678 BLDS năm 2015 thì: “ Quyền sở hữu quyền khác tài sản động sản đường vận chuyển xác định theo pháp luật nước nơi động sản chuyển đến, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Như vậy, pháp luật Việt Nam áp dụng hệ thuộc pháp luật nước nơi tài sản chuyển đến hệ thuộc luật bên thỏa thuận lựa chọn để xác định quyền sở hữu quyền khác tài sản đường vận chuyển Quy định phù hợp với thực tiễn Việt Nam giai đoạn Nguyên tắc luật nơi có tài sản pháp luật Việt Nam áp dụng để định danh tài sản Theo Điều 677 Bộ luật dân 2015 quy định:“Việc phân loại tài sản động sản, bất động sản xác định theo pháp luật nước nơi có tài sản.” Theo quy định pháp luật Việt Nam Điều 107 BLDS 2015 bất động sản tài sản bao gồm: (1) Đất đai; (2) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng ; (4) Tài sản khác theo quy định pháp luật 26 Động sản tài sản bất động sản Nguyên tắc áp dụng pháp luật nước nơi có tài sản để giải xung đột pháp luật định danh ghi nhận HĐTTTP với Tiệp Khắc ( Séc Xlô – va – ki – a kế thừa) (ở khoản Điều 35); với Cu Ba ( Khoản Điều ); với Lào ( Điều 22); với Hungari ( Khoản Điều 43);… Đối với trường hợp ngoại lệ liên quan đến tàu bay, tàu biển việc xác định quyền sở hữu tàu bay dân dụng tàu biển Việt Nam phải tuân theo pháp luật hàng không dân dụng pháp luật hàng hải nước Việt Nam, cụ thể là: Khoản Điều Bộ luật hàng hải Việt Nam 2015 : “ Trường hợp quan hệ pháp luật liên quan đến quyền sở hữu tài sản tàu biển, hợp đồng thuê tàu biển, hợp đồng thuê thuyền viên, hợp đồng vận chuyển hành khách hành lý, phân chia tiền công cứu hộ chủ tàu cứu hộ thuyền tàu cứu hộ, trục vớt tài sản chìm đắm vùng biển quốc tế, vụ việc xảy tàu biển tàu vùng biển quốc tế áp dụng pháp luật quốc gia mà tàu biển mang cờ quốc tịch.” Khoản Điều Bộ luật hàng không dân dụng việt nam 2004, sửa đổi bổ sung 2014: “Pháp luật quốc gia đăng ký quốc tịch tàu bay áp dụng quan hệ xã hội phát sinh tàu bay bay áp dụng để xác định quyền tàu bay.” Như vậy, quan hệ sở hữu quan hệ tài sản lĩnh vực hàng không dân dụng hàng hải quốc tế, hệ thuộc luật nơi có tài sản khơng áp dụng mà chủ yếu áp dụng hệ thuộc luật quốc kì hệ thuộc luật nơi đăng kí 2.4 Xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro tài sản mua bán 2.4.1 Nguyên tắc chung Rủi ro sở hữu vấn đề có liên quan chặt chẽ với Pháp luật nước có quy định cụ thể thời điểm chuyển dịch sở hữu thời điểm chuyển dịch rủi ro tài sản Do quan hệ sở hữu có yếu tố nước ngồi phát sinh phát sinh xung đột pháp luật, vấn đề xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro (thường dựa sở hữu) thường giải song hành vấn đề sở hữu Qua việc xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro xác định rõ trách nhiệm bên tài sản quan hệ cụ thể xem xét Mặc dù rủi ro sở hữu hai vấn đề riêng, độc lập, chủ sở hữu nên phải chịu rủi ro, khơng , điều phụ thuộc vào quy định pháp luật quốc gia Vì vậy, xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro phần trực tiếp quan hệ sở hữu có liên quan đến quan hệ sở hữu, mục làm rõ quy định liên quan đến vấn đề này: 27 Để giải xung đột pháp luật thời điểm chuyển dịch rủi ro , pháp luật nước thường giải theo hai hướng chính: Theo pháp luật nước Thụy Sĩ , Hà Lan nước Châu Mỹ La Tinh áp dụng nguyên tắc thời điểm chuyển dịch rủi ro từ người bán sang người mua xác định từ thời điểm ký kết hợp đồng quyền sở hữu tài sản bên thỏa thuận hợp đồng áp dụng luật điều chỉnh cho hợp đồng xác định Một số nước khác lại áp dụng nguyên tắc rủi ro chủ sở hữu gánh chịu, theo nguyên tắc thời điểm chuyển dịch rủi ro trùng với thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu Tuy nhiên thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu nước lại quy định khác Theo quy định Điều 1138 BLDS Pháp thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu rủi ro sang sở hữu chủ tính từ ký kết hợp đồng Theo điều 20 Luật thương mại Anh thời điểm chuyển dịch rủi ro trùng với thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu sau bên ấn định tính từ bên ký kết hợp đồng Theo Điều 30 BLDS Nga thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu cho người mua xác định từ thời điểm chuyển giao tài sản pháp luật hợp đồng khơng có quy định khác Tại Điều 135 đạo luật quy định: thời điểm rủi ro chuyển sang cho người mua tính từ chuyển dịch quyền sở hữu bên quy định khác Theo Điều 441 Bộ luật dân 2015 Việt Nam thì: Bên bán chịu rủi ro tài sản mua bán trước tài sản giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thoả thuận khác luật có quy định khác Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bên bán chịu rủi ro hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể bên mua chưa nhận tài sản trừ trường hợp có thoả thuận khác 2.4.2 Vấn đề xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro Công ước Vienna 1980 Liên Hợp Quốc hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế Công ước Liên Hợp Quốc hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế ( Cơng ước Vienna 1980 ) quy định các quy tắc thống điều chỉnh hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế phù hợp với hệ thống kinh tế, xã hội pháp luật khác nhằm thúc đẩy việc loại trừ trở ngại pháp lí thương mại quốc tế hỗ trợ cho việc phát triển thương mại quốc tế Công ước Vienna 1980 dành trọn vẹn chương (Chương IV) để quy định thời điểm chuyển dịch rủi ro Theo công ước “khi hợp đồng mua bán quy định việc vận chuyển hàng hóa người bán khơng buộc phải giao hàng nơi xác định, rủi ro chuyển sang cho người mua kể từ lúc hàng giao cho người chuyên chở thứ Nếu người bán 28 buộc bị buộc phải giao hàng cho người chuyên chở nơi xác định, rủi ro chuyển giao cho người mua chuyên chở nơi đó” (Điều 67) Về hàng hóa bán lúc chuyên chở, rủi ro chuyển sang người mua kể từ lúc ký kết hợp đồng (Điều 68) Đối với trường hợp mua bán khác, rủi ro chuyển sang cho người mua người ngân hàng (khoản Điều 69) Tuy nhiên, người mua buộc phải nhận hàng nơi khác với sở người bán, rủi ro chuyển sau việc giao hàng thực người mua biết hàng hóa đặt quyền định đoạt họ nơi (khoản Điều 69) Tuy vậy, công ước Vienna 1980, quy định cách cụ thể vấn đề phân chia rủi ro mát hư hỏng hàng hóa người bán người mua không quy định vấn đề liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế Do đó, bên tham gia ký kết hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế phải tự lường thấy trước vấn đề phát sinh hợp đồng phải có thỏa thuận, xem xét kĩ mà luật áp dụng yêu cầu việc chuyển giao sở hữu hàng hóa quyền tài sản khác để bảo vệ tốt quyền lợi 2.4.3 Vấn đề xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro Incoterms 2010 Hiện nay, hoạt động mua bán hàng hóa quốc tế, thương nhân sử dụng Incoterms công cụ xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro cách hiệu Bộ Incoterms Phòng Thương mại quốc tế (ICC) Paris ban hành vào năm 1936 Để phù hợp với thực tiễn thương mại, Incoterms sửa đổi, bổ sung năm 1953, 1967, 1976, 1980, 1990, 2000 gần ICC cho đời Incoterms 2010 Đây tập quán quan trọng xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro từ người bán sang người mua thông qua điều kiện vận tải giao nhận hàng hóa Điều kiện Incoterms ICC quy tắc thức việc sử dụng điều kiện thương mại nước quốc tế tạo điều kiện cho thương mại quốc tế phát triển Incoterms giải thích điều kiện thương mại nước quốc tế tạo điều kiện cho thương mại quốc tế phát triển Incoterms giải thích điều kiện thương mại viết tắt ba chữ cái, thể tập quán giao dịch doanh nghiệp hợp đồng mua bán hàng hóa Điều kiện Incoterms chủ yếu mô tả nghĩa vụ, chi phí rủi ro q trình hàng hóa giao từ người bán sang người mua Incoterms 2010 bao gồm 11 điều kiện chia thành hai nhóm rêng biệt: Nhóm thứ gồm bảy điều kiện sử dụng mà không phụ thuộc vào phương thức vận tải lựa chọn không phụ thuộc vào việc sử dụng hay 29 nhiều phương thức vận tải Nhóm gồm điều kiện EXW, FCA, CPT, CIP, DAT, DPP Chúng dùng hồn tồn khơng có vận tải biển phần chặng đường tiến hành tàu biển Nhóm thứ hai bao gồm điều kiện FAS, FOB, CFR, CIF Trong nhóm này, địa điểm giao hàng nơi hàng hóa chở tới người mua cảng biển, chúng xếp vào nhóm điều kiện đường biển đường thủy nội địa Ví dụ: Theo điều kiện giao hàng EXW (giao tận xưởng), có nghĩa người bán hàng đặt hàng hóa quyền định đoạt người mua sở người bán địa điểm định Người bán không cần xếp hàng lên phương tiện tiếp nhận làm thủ tục thơng quan xuất (nếu có) Người bán phải chịu tất rủi ro mát hư hỏng hàng hóa hàng hóa giao việc đặt hàng hóa quyền định đoạt người mua địa điểm giao hàng quy định Người bán phải giao hàng vào ngày thời hạn thỏa thuận Điều kiện EXW điều kiện mà nghĩa vụ người bán Theo điều kiện FOB (giao hàng lên tàu), có nghĩa người bán giao hàng lên tàu người mua định cảng xếp hàng, rủi ro mát hư hỏng hàng hóa di chuyển hàng hóa xếp lên tàu người mua chịu chi phí kể từ thời điểm chở Người bán phải chịu tất rủi ro mát hư hỏng hàng hóa hàng hóa giao cách đặt hàng hóa lên tàu người mua định địa điểm xếp hàng (nếu có) cảng xếp hàng Người bán phải giao hàng vào ngày thời hạn thỏa thuận theo cách thức thông thường cảng Các điều kiện Incoterms 2010 rõ bên hợp đồng mua bán có nghĩa vụ có nghĩa vụ thuê phương tiện vận tải mua bảo hiểm, người bán giao hàng cho người mua, xác định thời điểm chuyển dịch rủi ro chi phií bên phải chịu Tuy nhiên, Incoterms 2010 không đề cập tới mức giá phải trả hay phương thức toán Đồng thời, Incoterms 2010 không đề cập tới việc chuyển giao quyền sở hữu hàng hóa hậu việc vi phạm hợp đồng Những vấn đề thường bên thỏa thuận quy định điều khoản khác hợp đồng luật điều chỉnh hợp đồng 30 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 3.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam Trong năm vừa qua, để khuyến khích đầu tư nước tạo điều kiện để người nước ngoài, tổ chức nước sở hữu tài sản Việt Nam; Nhà nước ta tiến hành sửa đổi, bổ sung nhiều quy định Các văn pháp luật ban hành như: Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; Luật Đầu tư 2014; BLDS 2015… Bước đầu tạo bước chuyển mang tính đột phá mở rộng quyền mua nhà cá nhân, tổ chức nước như: Mở rộng đối tượng người nước ngoài, tổ chức nước mua nhà Việt Nam; mở rộng loại hình nhà sở hữu; thời gian sở hữu nhà người nước Việt Nam tăng lên đáng kể… Tuy nhiên, thực tiễn thi hành số bất cập liên quan đến việc sở hữu nhà hay loại bất động sản khác tổ chức, cá nhân nước Việt Nam, tạo khó khăn q trình áp dụng pháp luật, ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư nhà đầu tư nước vào Việt Nam 3.1.1 Quyền sử dụng đất cá nhân nước Luật Nhà 2014 cho phép cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế” Trong đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất” Tuy nhiên, theo quy định Điều Luật Đất đai 2013, người nước ngồi khơng liệt kê số đối tượng có quyền sử dụng đất Việt Nam Sự mâu thuẫn không quán ba văn luật nêu liên quan tới việc sở hữu nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam đặt câu hỏi: Cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam có quyền sử dụng diện tích đất dùng để xây nhà hay khơng? Nếu khơng có quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013, bán nhà, làm để cá nhân nước ngồi bán nhà gắn với quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 19 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014? 3.1.2 Về khu vực người nước ngồi khơng phép sở hữu nhà Đối với việc khu vực người nước ngồi khơng phép sở hữu nhà ở, Nghị định 99/2015/NĐ-CP chưa quy định cụ thể khu vực cần bảo bảm an ninh, quốc phòng mà cá nhân nước ngồi khơng phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục 31 giao trách nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Cơng an xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng địa phương để thơng báo cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh đạo sở xây dựng xác định danh mục cụ thể Tuy nhiên, thực tế đến nay, dù Luật nhà năm 2014 thực thi năm danh mục chưa ban hành, nhiều khả phải lâu quan hữu quan ban hành quy định hướng dẫn Điều dẫn đến tình trạng chủ đầu tư dự án biết dự án nhà thương mại có bán cho người nước ngồi hay khơng rủi ro phải bồi thường thiệt hại bán cho người nước sau dự án bị xác định thuộc khu vực người nước ngồi khơng sở hữu nhà Hiện nay, có Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đạo sở xây dựng phối hợp với quan chức khẩn trương thực số nội dung nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân nước việc mua sở hữu nhà Việt Nam Bộ Xây dựng yêu cầu địa phương nội dung Văn số 10328/BQP-TM ngày 19/10/2016 Bộ Quốc phòng Văn số 786/BCATCAN ngày 19/4/2017 Bộ Công an, phối hợp với Công an Bộ Chỉ huy quân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để xác định cụ thể khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng địa phương Tuy nhiên, danh mục khu vực chưa rõ ràng 3.1.3 Về cách tính số lượng nhà phép bán cho người nước Nghị định 99/2015/NĐ-CP qui định chi tiết Luật Nhà 2014 lại tiếp tục giao trách nhiệm cho Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể cách tính nhà phép bán cho người nước ngồi Với cách tính số lượng nhà quy định nay, vào thực tế triển khai gây nhiều khó khăn cho phía quan quản lý nhà nước lẫn chủ đầu tư Ví dụ, làm để xác định địa bàn dân cư, làm xác định việc biến động dân cư địa bàn, làm để thống kê số lượng người nước mua nhà giai đoạn chưa cấp giấy chứng nhận v.v… Ngoài ra, thành phố lớn Hà Nội TP.HCM có khu vực, khu thị đơng người nước ngồi sinh sống, chẳng hạn Thành phố Hồ Chí Minh có khu Thảo Điền (quận 2), Phú Mỹ Hưng (quận 7), Hà Nội có khu The Manor (Nam Từ Liêm)… tồn khả cao, khu vực vượt mức tối đa số lượng nhà mà người nước quyền sở hữu Khi phát sinh hệ lụy hạn mức, xin cho, nhũng nhiễu 3.1.4 Thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước Luật Nhà 2014 quy định, cá nhân nước quyền sở hữu nhà với thời hạn tối đa khơng q 50 năm gia hạn 01 lần với thời hạn tối đa 32 không 50 năm Tuy nhiên, pháp luật lại không cấm việc cá nhân nước sau bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước (do hết thời hạn sở hữu), có mua lại nhà để sử dụng thêm 50 năm hay không Như vậy, quy định thời hạn sở hữu cho người nước ngoài, số lần gia hạn hình thức, có giá trị hạn chế thực tế thấp Đồng thời, nhiều chuyên gia cho rằng, với thời gian thuê 50 năm ngắn 3.1.5 Về việc toán tiền mua nhà người nước Người nước ngoài, tổ chức nước ngồi có thói quen vay ngân hàng, tự tốn tồn tiền mua nhà Trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước có cơng văn hướng dẫn vay mua nhà Việt Nam cá nhân, tổ chức nước ngoài, nay, hầu hết ngân hàng thương mại nước khơng có hướng dẫn nghiệp vụ nội hoạt động cho vay này, mà có số chi nhánh ngân hàng nước ngồi có Tuy nhiên, ngân hàng thường có yêu cầu thủ tục, giấy tờ mà chủ đầu tư, người mua, đặc biệt người nước ngồi khó đáp ứng Ngồi ra, chưa có hướng dẫn cụ thể từ quan chuyên môn, thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà Cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhiều vướng mắc Hy vọng thời gian tới, vướng mắc giải quyết, để tổ chức, cá nhân mua nhà Việt Nam thuận lợi Đồng thời, pháp luật nhà minh bạch, rõ ràng tạo niềm tin tổ chức, cá nhân nước muốn sở hữu nhà Việt Nam Qua đó, thu hút nguồn đầu tư tổ chức, cá nhân nước vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Như vậy, việc gỡ bỏ hạn chế việc sở hữu nhà người nước Việt Nam hành động tích cực Tuy nhiên, để lượng tiền người nước chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hơn, quan quản lý Nhà nước cần phải sớm có giải pháp khắc phục triệt để tồn nêu 3.2 Thực tiễn sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam 3.2.1 Thực trạng sở hữu nhà người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam Người nước mua nhà Việt Nam gặp nhiều rào cản pháp lý, thủ tục hành Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển sôi động chưa thực thu hút dòng tiền người nước đổ vào để mua nhà Việt Nam 33 Qua tháng thực thi quy định quyền mua nhà người nước Luật Nhà 2014 (tức tính từ ngày 01/07/2015), có khoảng 1.000 người nước đặt chỗ mua nhà dự án bất động sản TP.HCM Theo báo cáo Bộ Xây dựng gửi VCCI ngày 22/03/2016, tính đến thời điểm báo cáo, có 403 người nước cấp giấy sở hữu nhà Việt Nam Những số chưa phải số thức cuối năm 2015 số lượng người nước sở hữu nhà đặt chỗ mua nhà dự án bất động sản nước, rõ ràng, so với 126 trường hợp người nước mua nhà Việt Nam 05 năm thực Nghị 19/2008/NQ12 thật bước đột phá lớn.4 Tính đến năm 2018, số liệu thống kê cho thấy hàng ngàn người nước mua nhà Việt Nam Đơn cử khu đô thị (KĐT) Phú Mỹ Hưng – Tp Hồ Chí Minh có 30.000 người sinh sống có tới 40% người nước sở hữu chung cư, biệt thự, nhà liền kề Tại Hà Nội, số dự án Ecopark, Ciputra, Sunshine City (Sunshine), Eldorado (Tân Hoàng Minh), Sidelake (Hàn Quốc), Gold Park (Contraxim), The Sun, Gold Mark (TNR)… KĐT có vị trí hạ tầng tiện nghi đồng bộ, thu hút số lượng lớn người nước sống làm việc Việt Nam đến mua nhà Tuy nhiên, theo số thống kê từ Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến cuối năm 2017, có 800 người nước ngồi có giấy chứng nhận sở hữu nhà Việt Nam.5 Việc cá nhân người nước sở hữu bất động sản Việt Nam gặp số rào cản, tổ chức, doanh nghiệp nước muốn sở hữu bất động sản gặp nhiều rào cản Do đó, tổ chức, doanh nghiệp nước ngồi tìm cách lách luật hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) thị trường bất động sản Điều thể hiện, thương vụ M&A diễn ngày sôi động Theo nhiều chuyên gia nghiên cứu, có quy định cởi mở chưa thu hút nhiều nhà đầu tư nước vào Việt Nam Vấn đề mà Việt Nam mắc phải có lẽ xây dựng luật rõ, lại có nhiều quy phạm pháp luật, nghị định, thông tư cần tuân thủ Trên thực tế, việc chuyển lợi nhuận nước quy định rõ Tuy nhiên, người nước ngoài, tổ chức nước ngồi lại khơng cung cấp thơng tin Thơng tin tiếp cận website thống Nhà nước, lại chưa chi tiết Chia sẻ rào cản này, ông Nguyễn Mạnh Hà - nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho điểm yếu triển khai thực tế quy định pháp luật https://www.luatvietphong.vn/nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-tai-viet-nam-n9827.html http://www.bvsc.com.vn/News/20181126/629565/network.aspx 34 quan phụ trách lĩnh vực, khơng có hướng dẫn định hướng cụ thể: Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý quy định chuyển nhượng nào, người nước ngồi mua gì; Bộ Xây dựng quy định đối tượng mua, mua sản phẩm Bộ Công an quản lý visa, phải có visa mua nhà; quản lý thuế lại Bộ Tài chính; chuyển tiền nước ngồi lại Ngân hàng Nhà nước… nên, mớ bòng bong, người nước ngồi, tổ chức nước ngồi khó hiểu.6 Hiện nay, số lượng người nước ngồi sinh sống làm việc Việt Nam lên đến gần 400.000 người (năm 2018) Trong vài năm tới, số gia tăng, Việt Nam mở rộng cánh cửa hội nhập kinh tế, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà người nước Việt Nam.7 Ngoài ra, ngày 13/02/2019 Sở Xây dựng TP Đà Nẵng công bố danh sách gồm 17 dự án nhà thương mại cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi quyền sở hữu nhà Trong có dự án quận Sơn Trà, dự án quận Hải Châu dự án lại nằm quận Thanh Khê, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu.8 Ngoài ra, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng công bố dự án nhà thương mại không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà gồm: Chung cư F – Home (của Cty CP Lương thực Đà Nẵng, 16 Lý Thường Kiệt, quận Hải Châu), Danang Diamond Tower – Tổ hợp khách sạn, hộ dịch vụ Marriott nhà để bán (của Cty CP Địa ốc Foodinco, số 58 Bạch Đằng, quận Hải Châu) Indochina Riverside Tower (của Cty TNHH Indochina Riverside Tower River Garden Việt Nam, số 74 Bạch Đằng) 3.2.2 Tình hình đầu tư nhà đầu tư nước Theo thống kê Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư), tính chung tháng 1/2019, tổng vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm góp vốn mua cổ phần nhà đầu tư nước 1,9 tỷ USD, tăng 51,9% so với kỳ năm 2018.9 Cũng theo thống kê, nhà đầu tư nước đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực, công nghiệp chế biến, chế tạo lĩnh vực thu hút nhiều quan tâm với tổng số vốn đạt 1,19 tỷ USD, chiếm 62,4% tổng vốn đầu tư đăng ký Lĩnh vực hoạt động chuyên môn, khoa học công nghệ đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 185,8 triệu USD, chiếm 9,7% tổng vốn đầu tư đăng ký Đứng thứ lĩnh vực hoạt động https://vnexpress.net/kinh-doanh/nhieu-giai-phap-dong-bo-khoi-thong-dong-von-nen-kinh-te-3917096.html http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-tai-viet-nam-ma-tran-300071.html https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/da-nang-cong-bo-17-du-an-nguoi-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-o1051317.html https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/6144/Tinh-hinh-thu-hut-Dau-tu-nuoc-ngoai-2-thang-dau-nam-2019 35 kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư đăng ký 179,1 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn đầu tư đăng ký Tháng 1/2019 có 51 quốc gia vùng lãnh thổ có dự án đầu tư Việt Nam Nhật Bản đứng vị trí thứ với tổng vốn đầu tư gần 364 triệu USD, chiếm 19% tổng vốn đầu tư; Hàn Quốc đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký 349,1 triệu USD, chiếm 18,3% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam; Trung Quốc đứng vị trí thứ với tổng vốn đầu tư đăng ký 307,8 triệu USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư 10 3.3 Một số kiến nghị giải pháp 3.3.1 Một số kiến nghị, đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật Thứ nhất, quyền sử dụng đất cá nhân nước ngồi: Cần có thơng tư hướng dẫn quy định rõ vướng mắc, chồng chéo văn pháp luật với Cụ thể, nhà làm luật có quy định riêng vấn đề người nước bán lại nhà riêng lẻ sửa đổi lại Khoản Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cách thêm cụm từ “ ngoại trừ trường hợp Luật có quy định khác” để từ làm tiền đề cho việc hướng dẫn chi tiết trường hợp người nước sở hữu nhà riêng lẻ bán lại cho người khác Hiện nay, có số kiến nghị yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai năm 2013: Bộ Tài nguyên môi trường đề xuất bổ sung quy định người sử dụng đất lãnh thổ Việt Nam thêm đối tượng cá nhân người nước thuộc trường hợp sở hữu nhà Việt Nam chứng nhận quyền sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật nhà ở11 Tuy nhiên, nhóm khơng đồng ý với quan điểm Vì mở rộng quyền sở hữu tài sản cho người nước ngoài, tổ chức nước để thu hút nhân tài, đầu tư phát triển hợp lý Tuy nhiên, việc để người nước ngồi có quyền sở hữu đất giống công dân Việt Nam ảnh hưởng đến nhiều vấn đề khác lãnh thổ quốc gia, an ninh quốc phòng,… Khi mà quản lý quan có thẩm quyền vấn đề chưa chặt chẽ trước hết chưa nên trao quyền cho chủ thể người nước Thứ hai, khu vực người nước ngồi khơng phép sở hữu nhà ở: Bộ Quốc phòng Bộ Cơng an cần nhanh chóng có văn hướng dẫn cụ thể cơng bố danh mục khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng Để các quan quản lý chuyên ngành có sở pháp lý để xác định khu vực tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền sở hữu nhà ở, khu vực khu vực cần bảo đảm an ninh quốc phòng Danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại nằm khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà phải xác định rõ ràng Các thông tin cần công bố công khai 10 11 https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/6125/Tinh-hinh-thu-hut-Dau-tu-nuoc-ngoai-thang-01-nam-2019 https://tuoitre.vn/sua-doi-luat-dat-dai-nguoi-nuoc-ngoai-co-quyen-su-dung-dat20180108082454324.htm 36 Cổng thông tin điện tử quan có thẩm quyền như: Bộ Cơng an, Bộ Quốc phòng, Bộ xây dựng,…để tổ chức, cá nhân nước ngoài, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà có sở thực theo quy định Thư ba, cách tính số lượng nhà phép bán cho người nước ngoài: Cần có liên thơng phối hợp tốt quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Xây dựng Sở Kế hoạch & Đầu tư để xác định tình hình địa bàn dân cư địa phương để quản lý tốt kịp thời đưa quy định phù hợp với địa phương cụ thể Tránh tình trạng người nước sở hữu nhà vượt quy định cho phép Thứ tư, thời hạn sở hữu nhà cá nhân nước ngồi: Cần có hướng dẫn giải thích rõ ràng vấn đề để cá nhân hay quan có thẩm quyền hiểu quy định làm với tinh thần pháp luật Ngoài ra, học hỏi quốc gia khác cách tăng thời hạn sở hữu nhà cho người nước kèm với điều kiện cụ thể Để người nước hay tổ chức nước yên tâm sinh sống làm việc Việt Nam mà không cần lo lắng vấn đề thời hạn sở hưuũ nhà Đồng thời, nên có Nghị định quy định gia hạn quyền sở hữu nhà tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng phải chịu thêm chi phí khác ngồi lệ phí hành Thứ năm, việc tốn tiền mua nhà người nước ngồi: Nhóm xin kiến nghị Bộ Xây dựng Ngân hàng Nhà nước thống hướng dẫn cá nhân, tổ chức nước việc chuyển khoản tiền mua nhà từ tổ chức tín dụng nước ngồi vào Việt Nam để mua nhà thủ tục vay chi nhánh ngân hàng, tổ chức tín dụng nước ngồi hoạt động Việt Nam để mua nhà Đi với đó, Ngân hàng nên có hướng dẫn thực nghiệp vụ nội hoạt động cho vay Ngoài ra, thời hạn cấp visa cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam, nhằm tạo điều kiện cho cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam, Bộ Ngoại giao, Bộ Xây dựng, Bộ Cơng an thống cấp visa với thời hạn dài với khoảng từ 1-3 năm xuất nhập cảnh nhiều lần, phù hợp với thông lệ quốc tế 3.3.2 Một số giải pháp thực tiễn quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước việt Nam Thứ nhất, vấn đề quản lý việc sở hữu nhà người nước ngồi, quan nhà nước có thẩm quyền cần tăng cường quản lý tổ chức, cá nhân nước mua nhà Việt Nam Cần xác minh điều kiện phép mua nhà – loại giấy tờ chứng minh -một cách chặt chẽ Các quan quản lý nhà 37 nước cần chứng thực cách rõ ràng loại giấy tờ, giấy phép chứng thực đủ điều kiện mua nhà người nước Việt Nam Các quan có thẩm quyền cần coi trọng đến khả phát sinh vấn đề lớn vốn nước đầu tư vào thị trường bất động sản Bộ Xây dựng quan có liên quan cần tăng cường trách nhiệm quản lý, giám sát hoạt động Các địa phương khơng tự ý đề sách ưu đãi doanh nghiệp nước Cần tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm pháp luật nhà Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục xác minh; tổ chức, tuyên truyền phổ biến rộng rãi nhằm triển khai cách đồng Trên thực tế, thủ tục hành phức tạp, gây khó khăn chuẩn bị thủ tục để mua nhà hộ, đặc biệt thủ tục liên quan đến việc chứng minh đáp ứng đủ tiêu chí đề Người nước ngồi muốn mua nhà hộ phải nộp hồ sơ chờ thẩm định quan có liên quan Sở Tài ngun Mơi trường Trong đó, phần lớn người bán nhà lại khơng sẵn lòng chờ đợi trình thẩm định kéo dài Thứ ba, vào Việt Nam đầu tư, vấn đề vốn lưu động vấn đề lớn nhà đầu tư nước Để đầu tư vào dự án, họ phải thu xếp lượng vốn lớn, nên thường lựa chọn giải pháp thuê nhà để tập trung vốn đầu tư bỏ tiền mua sở hữu nhà Việt Nam Do đó, Chính phủ cần khuyến khích ngân hàng đưa sách ưu đãi tạo điều kiện cho người nước ngoài, tổ chức nước vay tiền để sử dụng vào mục đích mua nhà Việt Nam Đồng thời, vấn đề chuyển lợi nhuận nước điều mà nhà đầu tư quan tâm Vì vậy, quan có thẩm quyền phải tự linh hoạt vấn đề để thu hút vốn đầu tư từ nhà đầu tư nước ngồi Nói chung, vướng mắc từ cở pháp lý nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bấp cập thực tế Các quy định có thơng thống; thị trường bất động sản trở nên sôi động so với trước; vốn đầu tư từ nước tăng lên năm Tuy nhiên, giai đoạn Việt Nam đà phát triển hội nhập, phải chủ động vấn đề xây dựng hành lang pháp lý để tạo điệu kiện cho người nước ngoài, tổ chức nước Việt Nam 38 KẾT LUẬN Việc quy định quyền sở hữu người nước ngoài, tổ chức nước ngồi có ý nghĩa lớn Quyền sở hữu tài sản người nước bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt loại tài sản động sản bất động sản mà PLVN cho phép họ sở hữu Đối với động sản người nước ngồi, tổ chức nước ngồi Việt Nam sở hữu toàn động sản hợp pháp bảo vệ quyền sở hữu công dân Việt Nam Đối với bất động sản quyền sở hữu người nước ngồi, tổ chức nước ngày thừa nhận bảo vệ pháp luật Trên thực tế, quyền sở hữu cá nhân, tổ chức nước Việt Nam ngày đề cập hoàn thiện văn luật dẫn đến ngày có nhiều người nước đến đầu tư, lao động, học tập,… Tuy nhiên, tiến trình hội nhập quốc tế, việc quy định quyền sở hữu người nước ngoài, tổ chức nước ngồi đòi hỏi phải tiếp tục hồn thiện nhằm hạn chế bất cập làm sở để kiểm soát cac quyền sở hữu cá nhân, tổ chức nước cách chặt chẽ, phù hợp Đồng thời, việc mở rộng đảm bảo thực quyền sở hữu q trình góp phần thu hút cách hiệu ngày nhiều nguồn lực kinh tế từ nước vào Việt Nam 39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp năm 2013 BLDS năm 2015 BLDS năm 2005 BLDS năm 1995 Luật Đất đai năm 2013 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 1993 Luật Nhà năm 2014 10 Luật Đầu tư năm 2014 11 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 12 Luật Doanh nghiệp năm 2014 13 Luật Quốc tịch năm 2008 14 Luật khuyến khích đầu tư nước năm 1994 15 Quyết định số 122/CP ngày 25/04/1977 Hội đồng phủ sách người nước cư trú làm ăn sinh sống Việt Nam 16 Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 17 Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 hướng dẫn thi hành số điều Nghị số 19/2008/QH12 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà 19.Giáo trình Tư pháp quốc tế ĐH Luật Hà Nội (2017)_Nhà Xuất tư pháp Hà Nội 20 http://vietthink.vn/277/print-article.html 21 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/02/28/hoan-thien-phap-luat-venha-o-cho-nguoi-viet-nam-dinh-cu-o-nuoc-ngoai-va-nguoi-nuoc-ngoai-oviet-nam/ 22 http://www.bvsc.com.vn/News/20181126/629565/network.aspx 23 https://text.123doc.org/document/267877-quyen-so-huu-tai-san-cua-nguoinuoc-ngoai-tai-viet-nam.htm 24 http://tuvanluatdatdai.com.vn/quyen-so-huu-nha-o-cua-nguoi-nuoc-ngoaitai-viet-nam-76-a8ia.html 25 https://khotrithucso.com/luan-van-do-an-bao-cao/luat/quyen-so-huu-tai-sancua-nguoi-nuoc-ngoai-tai-viet-nam.html 26 http://vbpl.vn/Pages/chitiethoidap.aspx?ItemID=19425 40 ... quyền sở hữu tài sản người động sản phát sinh sở pháp luật nước tài sản đem sang nước khác quyền sở hữu chủ sở hữu tài sản pháp luật nước bảo hộ Tuy nhiên, phạm vi nội dung quyền sở hữu tài sản. .. đặc thù quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước ngoài: 2.1 Quyền sở hữu bất động sản Người nước ngoài, Tổ chức nước Việt Nam 2.1.1 Quyền sở hữu nhà 2.1.1.1 Đối tượng mua sở hữu nhà... VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 3.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam quy định quyền sở hữu tài sản người nước ngoài, tổ chức nước Việt