Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợp nữa.* Người bán sẵn sàng bán: + Là người muốn bán tài sản, nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với việc b
Trang 1ĐỀ CƯƠNG LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRỊNH MỸ LINH | CQ54/01.02 Mục lục
CHƯƠNG 1 : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ 3
Câu 1: Các khái niệm cơ bản 3
Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( 4 yếu tố ) 5
Câu 3 : Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường 6
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8
Câu 1: Đặc điểm chủ yếu của bất động sản ( BĐS) 8
Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS 10
Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản 11
1 Phương pháp so sánh trực tiếp 11
2 Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư) 12
3 Phương pháp chi phí 13
4 Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp ) 15
CHƯƠNG 4 : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 16
1 Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa đối với công tác thẩm định 16
2 Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ? 17
2.1 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh 17
2.1.1 Môi trường kinh doanh tổng quát 17
a Môi trường kinh tế 17
b Môi trường chính trị 17
c Môi trường văn hóa xã hội 18
d Môi trường khoa học – công nghệ 18
2.1.2 Môi trường đặc thù 18
a Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng 18
b Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp 18
c Các hãng cạnh tranh 18
d Các cơ quan Nhà nước 19
2.2 Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp 19
2.2.1 Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp 19
2.2.2 Vị trí kinh doanh 19
2.2.3 Uy tín kinh doanh 19
2.2.4 Trình độ kỹ thuật và tay nghề lao động 20
2.2.5 Năng lực quản trị kinh doanh 20
Trang 23 Về các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 20
3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần 20
3.2 Phương pháp hiện tại hóa các nguồn tài chính trong tương lai 21
3.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán 21
3.2.2.Phương pháp hiện tại hóa lợi nhuận thuần 21
3.2.3.Phương pháp hiện tại hóa dòng tiền thuần 22
3.3 Phương pháp định lượng Goodwill ( lợi thế thương mại ) 22
3.4 Phương pháp đánh giá dựa vào hệ số PER ( hay P/E ) 23
Trang 3CHƯƠNG 1 : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ
Câu 1: Các khái niệm cơ bản
=> Yếu tố chính trong định nghĩa cần hiểu:
+ Giá trị TS được đo bằng tiền
+ Giá trị TS có tính thời điểm Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy
+ Cùng là 1 TS nhưng nó có thể có giá trị khác nhau đối với các cá nhân hay các chủ thể khác nhau
- Giá trị TS phụ thuộc vào 2 yếu tố:
+ Công dụng hữu ích vốn có của TS
+ Khả năng của chủ thể trong việc khai thác các công dụng đó
- Tiêu chuẩn về giá trị TS: Khoản thu nhập bằng tiền mà TS mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định
- Giải thích khái niệm :
* Số tiền trao đổi:
+ Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán, định lượng bằng đơn vị tiền tệ
+ Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản,chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính
* Ước tính : Nói lên giá trị thị trường của tài sản là số tiền ước tính, chứ không phải là số tiền
được quyết định từ trước hoặc là giá bán thực tế Nó là số tiền ước tính, dự báo có thể được thanh toán như vậy vào thời điểm giao dịch
* Thời điểm: Giá trị thị trường của 1 TS xác định mang tính thời điểm, của 1 ngày tháng cụ
thể cho trước Các điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, do đó giá trị đã được
Trang 4ước tính chỉ có ý nghĩa và hợp lý tại thời điểm đó Đến thời điểm khác có thể sẽ không còn chính xác hoặc không còn phù hợp nữa.
* Người bán sẵn sàng bán:
+ Là người muốn bán tài sản, nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch bình thường trên thị trường
+ Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công khai sau 1 quá trình tiếp thị
* Người mua sẵn sàng mua:
+ Là người muốn mua, nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào,
mà không cần tính đến những điều kiện gia dịch thông thường trên thị trường
+ Là người không trả giá cao hơn giá trị trường yêu cầu Là người sẽ mua với giá thấp nhất
có thể được
* Sau quá trình tiếp thị công khai: có nghĩa là TS phải được giới thiệu, trưng bày một cách
công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý của khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá
* Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
+ Khách quan: Các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào ( ví dụ : mối quan hệ giữa công ty mẹ và công ty con hoặc các chi nhánh) có thể gây
ra 1 mức giá gải tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc lập, khách quan
+ Hiểu biết: Các bên ra quyết định mua, bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm năng của TS đó, đặc điểm của thị trường và thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất Trong thực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết, là người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó
+ Không bị ép buộc: Cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởngđến quyết định mua và bán
5, Giá trị phi thị trường
- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường
- Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng:
+ Giá trị tài sản đang sử dụng : Là số tiền mà 1 TS đưa lại cho 1 người cụ thể đang sử dụng
TS Đó là giá trị của 1 tài snar khi nó đang được 1 người cụ thể sử dụng, dùng trong 1 mục đích nhất định, và do đó không lquan đến thị trường
+ Giá trị đầu tư: Là số tiền mà TS mang lại cho 1 hoặc 1 số nhà đầu tư nhất định, cho 1 dự ánđầu tư nhất định
+ Giá trị doanh nghiệp: Là số tiền mà 1 DN mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh
+ Giá trị bảo hiểm: Là số tiền bồi thường cho những TS được xác định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm
+ Giá trị tính thuế: Là số tiền thể hiện giá trị TS được quy định trong các văn bản pháp lý, làmcăn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước
Trang 5+ Giá trị còn lại: Là giá trị của những TS không còn được tiếp tục sử sửa chữa hay sử dụng nữa.
+ Giá trị TS bắt buộc phải bán : Là số tiền có thể thu được từ việc bán TS trong các điều kiện :thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có thể giao dịch theo giá trị thịtrường; người bán chưa sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán.+ Giá trị đặc biệt: Là khái niệm chỉ số tiền phản ánh giá trị TS được hình thành trong những tình huống giao dịch đặc biệt, mà ở đó các chủ thể đánh giá tài sản vượt quá giá trị thị trường
Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( 4 yếu tố )
- Nội dung : Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có
thể mang lại cho người sử dụng, như : đối với đất đai, nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo Đối với máy móc thiết bị là các tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu
- Tác động của yếu tố đến giá trị tài sản:
+ Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽcàng lớn
+ Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị tài sản được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai khác những công dụng hay thuộc tính hữuích vốn có của tài sản
=> Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nàh thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp
- Thẩm định viên cần chú ý : Với 1 TS có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công
dụng khác nhau Mặt khác, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên không quan trọng đối với người khác
=> Vì vậy, đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trịtài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp
Trang 6- Thẩm định viên cần chú ý :
+ Để xác định được giá trị 1 cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể với từng giao dịch cụ thể có liên quan đếntài sản cần thẩm định
+ Để có được những thông tin chính xác và tin cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành, xem xét 1 cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp
c Các yếu tố mang tính kinh tế
- Nội dung : Đó là cung và cầu, 2 yếu tố này tạo ra đặc tính khả quan của giá trị, hay còn gọi
là tính kinh tế của giá trị tài sản Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại
- Sự tác động :
+ Đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi củacác yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường Và sau nữa là có cơ sở dự báo và ước lượng 1 cách sát thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định
- Thẩm định viên cần chú ý:
+ Phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong 1 không gian văn hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
Câu 3 : Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
* Khái niệm : Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đã được thừa
nhận 1 cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế XH Là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng 1 cách hợp lý giá trị TS
* Các nguyên tắc thẩm định giá ( 5 nguyên tắc)
a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất ( SDTNVHQN)
- Cơ sở nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối
đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá,
ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại
Trang 7- Nội dung của nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại xác lợi
ích khách nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Thẩm định viên phải chỉ ra được các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó
+ Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Ví dụ: Một ngôi nhà có 2 người hỏi mua, mức giá trả của 2 người lần lượt là 1 tỷ và 1,2 tỷ
thì cách bán – cách SDTNVHQN hay giá trị của ngôi nhà là 1,2 tỷ
b Nguyên tắc thay thế ( NTTT)
- Nội dung của nguyên tắc: Giới hạn trên về giá trị ( hay giá trị cao nhất ) của một tài sản
không vượt quá chi phí để có được 1 tài sản tương đương
- Cơ sở của nguyên tắc: những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua 1
tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy.Tài sản tương tự để thay thế có thể bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ tiền
để xây dựng mới
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của TS cần định giá
+ Thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định
- Ví dụ: Nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng
khoán trên thị trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 tài sản này làtốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng
c Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)
- Nội dung của nguyên tắc: phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tái sản có
thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản
- Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của 1 tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang
lại cho người sử dụng
- Ví dụ: 1 ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn bị lỗ vốn.Theo SDTNHQN cho thấy bán ngay là
cách tốt nhất và có thể bán với giá 10 tỷ Trong đk đó, theo NTTT, ngta tìm thấy 1 ngôi nhà tương tự nằm trên 1 mảnh đất có vị trí tốt hơn bán vs giá 8 tỷ Dựa theo LITL tính toán về lợiích tương lai, ngôi nhà được định giá theo dòng tiền, ước tính đạt khoảng 15 tỷ
d Nguyên tắc đóng góp ( NTĐG)
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của 1 TS hay của 1 bộ phận cấu thành 1 TS, phụ thuộc vào sự
có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TS tăng lên hay giảm đi bao nhiêu
Trang 8- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TS là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để ngta chấp nhận giá trị đóng góp
- Tuân thủ nguyên tắc:
+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản Nhưng giá trị của 1 bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa gía trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận còn lại.+ Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Cơ sở để phân loại
và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn
- Ví dụ: 1 ngôi nhà không có gara ở tầng 1 bán vs giá là 5 tỉ Nhg nếu có gara thì có thể bán vs
giá 6 tỉ, khi đó giá trị của gara đc thừa nhận là 1 tỉ, trg khi chi phí xây dựng gara thưcj tế chỉ hết 100 triệu
e Nguyên tắc cung cầu ( NTCC )
- Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sán phải đặt nó trong sự tác động của các yếu
tố cung cầu
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là
dựa vào giá trị thị trường, giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung
- Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các
giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên được định giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường
- Ví dụ: chứng khoán, bất động sản… thường trải qua nhiều đợt “ nóng Lạnh” thất thường
do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau Tổng hợp tác động của các yếu tốc đã làm hình thành nên giá cả thị trường Ngay cả khi thị trường có dấu hiệu “ bong bóng” TĐV vẫn có thể sử dụng cac đường trung bình động dài hạn để tim ra mức giá hợp lý của tài sản
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Câu 1: Đặc điểm chủ yếu của bất động sản ( BĐS)
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
* Đặc điểm của BĐS:
a Cố định về vị trí
- BĐS không thể di dời được
- Giá trị của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường : điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội…
Trang 9- Môi trường thay đổi thì giá trị BĐS thay đổi theo.
- Yêu cầu :
+ Khi đầu tư xây dụng BĐS, phải phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách tới các trung tâm
+ Đối với hoạt động ĐTXD và ĐG, phải dự báo những thay đổi về vị trí của BĐS
+ Đánh giá được sự ảnh hưởng của những thay đổi tới giá trị BĐS
- Không có hai BĐS giống nhau hoàn toàn
- Sự khác biệt là yếu tố thuận lợi làm tăng giá trị, song cũng có thể là bất lợi lớn khó khăn khắc phục
- Do di n tích của đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác bi t, cố định về vị tríệt của người tiêu dùng ệt của người tiêu dùng
- Cung cầu thường mất cân đối: cung < cầu
- Vì đất đai và chi phí xây dựng và các công trình lớn
- Đầu tư BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn
- Yêu cầu:
+ Đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi phải th n trọng hơn mức bình thường.ập khuôn giữa các BĐS với nhau
+ TĐV phải nắm được bản chất các giao dịch để lựa chọn kĩ thu t đánh giá cho phù hợp.ập khuôn giữa các BĐS với nhau
f Tính ảnh hưởng lẫn nhau
- Thể hi n rõ nhất với các BĐS liền kềệt của người tiêu dùng
Trang 10- Vai trò của Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS
- Yêu cầu:
+ Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến sự ảnh hưởng tới các công trình khác+ Khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác rađời
Câu 2: Đặc điểm của thị trường BĐS
* Khái niệm:
Thị trường BĐS:
+ Thứ nhất, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất
+ Thứ hai, thị trường BĐS là hoạt đ ng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy lu t của thị trường có sự quản lí của Nhà nước.ập khuôn giữa các BĐS với nhau
+ Thứ ba, thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại m t địa bàn nhất định, ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển trong 1 thời gian nhất định
+ Thứ tư, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hi n thông qua quan ệt của người tiêu dùng
h hàng hóa tiền tệt của người tiêu dùng ệt của người tiêu dùng
* Đặc điểm của thị trường BĐS
a Có sự khác biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch
- Người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch
- Vi c giao dịch thường kéo dài qua 3 khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - ệt của người tiêu dùng.đăng ký pháp lý
- Yêu cầu: TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiêm nghề nghi pệt của người tiêu dùng
b Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực
- Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình đ và tốc đ phát triển kinh tế - ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển văn hóa - xã h i.ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
- Giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít ho c ặc
ch m ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác.ập khuôn giữa các BĐS với nhau
- Yêu cầu : Khi xem xét quan h cung cầu, giá cả BĐS, thẩm định viên phải gắn với các điều ệt của người tiêu dùng
ki n KT - VH - XH của m t vùng, khu vực cụ thể.ệt của người tiêu dùng ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
c Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
- Thông tin về BĐS không phổ biến; tiêu chí đánh giá BĐS là tương đối; không sẵn có các BĐScùng loại để so sánh; ít người tham gia thị trường và họ cũng thường là người ít có kinh nghi m mua bán BĐS.ệt của người tiêu dùng
- Yêu cầu :
+ Để giao dịch thu n lợi, thành công, cần phải có người môi giới chuyên nghi p.ập khuôn giữa các BĐS với nhau ệt của người tiêu dùng
+ TĐV phải có sự cân nhắc th n trọng nhằm xác định các chứng cứ giao dịch có đáp ứng ập khuôn giữa các BĐS với nhau.được các tiêu chuẩn so sánh hay không
d Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi
- Do : Đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng, v t nuôi lâu dài.ập khuôn giữa các BĐS với nhau
Trang 11- Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá BĐS Vi c kéo giá BĐS xuống bằng cách tăng ệt của người tiêu dùng.cung là rất hạn chế.
- M t m c bằng giá cao mới sẽ hình thành và tồn tại lâu dài Đó là lý do của tình trạng đầu ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển ặc
cơ BĐS
- Yêu cầu :
+ Nhà nước cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này
+ TĐV cân nhắc th n trọng hơn.ập khuôn giữa các BĐS với nhau
e Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
- Do : thị trường BĐS là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo -thiếutính hi u quả.ệt của người tiêu dùng
- Mục đích can thi p : tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh BĐS, đảm bảo cho thị trường ệt của người tiêu dùng.hoạt đ ng lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
v lợi ích cho các nhà đầu tư.ệt của người tiêu dùng
- Yêu cầu : TĐV phải am hiểu cơ chế chính sách quản lý của nhà nước về BĐS, c p nh t ập khuôn giữa các BĐS với nhau ập khuôn giữa các BĐS với nhau.thường xuyên chế đ quản lý của nhà nước về BĐS trong mỗi thời kì.ộng mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển
Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản
1 Phương pháp so sánh trực tiếp
* Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công ho c đang mua, ặc bán trên thị trường trong điều ki n thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định ệt của người tiêu dùng.giá ho c gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của ặc tài sản
* Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế, đó là một người mua thận trọng sẽ k bỏ ra 1 số tiền nào đó
nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn được tsan tương đương để thay thế
* Cơ sở lý lu n ận :
- Phương pháp này được xác định chủ yếu dựa trên vi c tuân thủ nguyên tắc thay thế.ệt của người tiêu dùng
- Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là có thể ngang bằng với giá trị của những TS tương đương có thể thay thế được
- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự đã được giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên h với nhau.ệt của người tiêu dùng
* Các bước định giá :
- Bước 1 : Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết ho c giá chào ặc bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công ho c đang mua, bán trên thị trường:ặc
+ Tình trạng v t chất của BĐS.ập khuôn giữa các BĐS với nhau
+ Đ c điểm về m t bằng.ặc ặc
+ Đ c điểm của các BĐS có liên quan.ặc
+ Đ c điểm về vị trí hay địa điểm.ặc
+ Tình trạng pháp lý
+ Các điều khoản và điều ki n của giao dịch.ệt của người tiêu dùng
+ Thời gian giao dịch