đề cương lý thuyết môn định giá tài sản

ĐỀ CƯƠNG LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRỊNH MỸ LINH | CQ54/01.02 Mục lục CHƯƠNG : KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ Câu 1: Các khái niệm 1, Tài sản - Theo chuẩn mực kế toán quốc tế : Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động q khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý - Theo chuẩn mực kế toán VN : Tài sản nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm sốt dự tính đem lại lợi ích kinh tế tương lai cho DN - Dưới góc độ thẩm định giá: Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định 2, Giá trị tài sản - Giá trị TS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại1 thời điểm định => Yếu tố định nghĩa cần hiểu: + Giá trị TS đo tiền + Giá trị TS có tính thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn + Cùng TS có giá trị khác cá nhân hay chủ thể khác - Giá trị TS phụ thuộc vào yếu tố: + Cơng dụng hữu ích vốn có TS + Khả chủ thể việc khai thác công dụng - Tiêu chuẩn giá trị TS: Khoản thu nhập tiền mà TS mang lại cho cá nhân bối cảnh giao dịch định 3, Thẩm định giá - Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể thời điểm định 4, Giá trị thị trường - Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc - Giải thích khái niệm : * Số tiền trao đổi: + Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn, định lượng đơn vị tiền tệ + Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản, dựa sở khác mà ước tính * Ước tính : Nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính, khơng phải số tiền định từ trước giá bán thực tế Nó số tiền ước tính, dự báo tốn vào thời điểm giao dịch * Thời điểm: Giá trị thị trường TS xác định mang tính thời điểm, ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị ước tính có ý nghĩa hợp lý thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn xác khơng cịn phù hợp * Người bán sẵn sàng bán: + Là người muốn bán tài sản, khơng phải người nhiệt tình q mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện giao dịch bình thường thị trường + Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau trình tiếp thị * Người mua sẵn sàng mua: + Là người muốn mua, khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện gia dịch thông thường thị trường + Là người không trả giá cao giá trị trường yêu cầu Là người mua với giá thấp * Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa TS phải giới thiệu, trưng bày cách công khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá * Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc + Khách quan: Các bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt ( ví dụ : mối quan hệ công ty mẹ công ty chi nhánh) gây mức giá gải tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc lập, khách quan + Hiểu biết: Các bên định mua, bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm TS đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khôn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý Trong thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết, người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm + Khơng bị ép buộc: Cả bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán 5, Giá trị phi thị trường - Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường - Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng: + Giá trị tài sản sử dụng : Là số tiền mà TS đưa lại cho người cụ thể sử dụng TS Đó giá trị tài snar người cụ thể sử dụng, dùng mục đích định, khơng lquan đến thị trường + Giá trị đầu tư: Là số tiền mà TS mang lại cho số nhà đầu tư định, cho dự án đầu tư định + Giá trị doanh nghiệp: Là số tiền mà DN mang lại cho nhà đầu tư trình sản xuất kinh doanh + Giá trị bảo hiểm: Là số tiền bồi thường cho TS xác định sách hợp đồng bảo hiểm + Giá trị tính thuế: Là số tiền thể giá trị TS quy định văn pháp lý, làm để số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước + Giá trị lại: Là giá trị TS khơng cịn tiếp tục sử sửa chữa hay sử dụng + Giá trị TS bắt buộc phải bán : Là số tiền thu từ việc bán TS điều kiện : thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần giao dịch theo giá trị thị trường; người bán chưa sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán + Giá trị đặc biệt: Là khái niệm số tiền phản ánh giá trị TS hình thành tình giao dịch đặc biệt, mà chủ thể đánh giá tài sản vượt giá trị thị trường Câu 2: Các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới giá trị tài sản ( yếu tố ) * Khái niệm - Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại1 thời điểm định * Các tài sản khác có khác yếu tố mức độ tác động đến giá trị tài sản Nhưng nhìn chung chia thành nhóm a Các yếu tố mang tính vật chất - Nội dung : Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng, : đất đai, nhà cửa vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa, cải tạo Đối với máy móc thiết bị tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu - Tác động yếu tố đến giá trị tài sản: + Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn + Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị tài sản đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả người việc khai khác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có tài sản => Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng tài sản, nàh thẩm định cần phải xét đến mục tiêu khách hàng để tiến hành tư vấn lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp - Thẩm định viên cần ý : Với TS có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay cơng dụng khác Mặt khác, yếu tố quan trọng người lại trở nên không quan trọng người khác => Vì vậy, tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp b Các yếu tố tình trạng pháp lý - Nội dung: tài sản có yếu tố vật chất hay công dụng nhau, khác tình trạng pháp lý giá trị khác - Sự tác động: + Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản trình sử dụng + Tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Thông thường, quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại Các quyền phải bảo hộ pháp luật Đó quyền: phép hay không phép mua bán, chuyển nhượng cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế bán - Thẩm định viên cần ý : + Để xác định giá trị cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm quy định có tính pháp lý quyền chủ thể với giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định + Để có thơng tin xác tin cậy tình trạng pháp lý tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào văn pháp lý hành, xem xét cách cụ thể loại giấy tờ làm chứng kèm theo tài sản dựa vào tài liệu quan kiểm tốn có uy tín cung cấp c Các yếu tố mang tính kinh tế - Nội dung : Đó cung cầu, yếu tố tạo đặc tính khả quan giá trị, hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Trên thực tế, tài sản đánh giá cao cung trở nên khan nhu cầu sức mua ngày cao, ngược lại - Sự tác động : + Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả tốn giao dịch mua bán tài sản dự báo thay đổi yếu tố tương lai quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định giá giao dịch dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường Và sau có sở dự báo ước lượng cách sát thực giá trị thị trường tài sản cần thẩm định - Thẩm định viên cần ý : + Trang bị kiến thức kỹ thuật xử lý, phân tích dự báo biến động giá thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro việc hành nghề thẩm định giá d Các yếu tố khác : - yếu tố nêu yếu tố thể cách trực quan rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên yếu tố khác tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể tới giá trị TS - Thẩm định viên cần ý: + Phải có am hiểu tập quán dân cư có phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hố nhằm xác minh giá giao dịch chứng cớ coi giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường Câu : Các nguyên tắc thẩm định giá kinh tế thị trường * Khái niệm : Nguyên tắc định giá tài sản quan điểm, quan niệm thừa nhận cách phổ biến rộng rãi đời sống kinh tế XH Là sở quan trọng để đưa tiêu chí xây dựng nên phương pháp định giá khoa học Nó cho phép thẩm định viên tiếp cận ước lượng cách hợp lý giá trị TS * Các nguyên tắc thẩm định giá ( nguyên tắc) a Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu ( SDTNVHQN) - Cơ sở nguyên tắc: người sử dụng tài sản nguyên tắc khai thác cách tối đa lợi ích mà tài sản mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ Cơ sở để người ta đánh giá, định đầu tư dựa lợi ích cao mà tài sản mang lại - Nội dung nguyên tắc: tài sản sử dụng vào nhiều mục đích đem lại xác lợi ích khách nhau, giá trị chúng xác định hay thừa nhận điều kiện sử dụng cách tốt hiệu - Tuân thủ nguyên tắc: + Thẩm định viên phải khả thực tế việc sử dụng tài sản lợi ích việc sử dụng + Thẩm định viên khẳng định tình hội sử dụng tốt hiệu - Ví dụ: Một ngơi nhà có người hỏi mua, mức giá trả người tỷ 1,2 tỷ cách bán – cách SDTNVHQN hay giá trị nhà 1,2 tỷ b Nguyên tắc thay ( NTTT) - Nội dung nguyên tắc: Giới hạn giá trị ( hay giá trị cao ) tài sản khơng vượt q chi phí để có tài sản tương đương - Cơ sở nguyên tắc: người mua thận trọng không trả nhiều tiền để mua tài sản đó, tốn tiền có tài sản tương tự Tài sản tương tự để thay cách mua thị trường cách bỏ tiền để xây dựng - Tuân thủ nguyên tắc: + Thẩm định viên phải nắm thông tin giá hay chi phí sản xuất tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá, làm sở để so sánh xác định giới hạn cao giá trị TS cần định giá + Thẩm định viên thiết phải trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất so sánh với giá hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định - Ví dụ: Nhà đầu tư cân nhắc việc bỏ 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng khốn thị trường, tính chất để thay hay so sánh hội hay tài sản tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro khả khoản chúng c Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai (LITL) - Nội dung nguyên tắc: phải dự kiến khoản lợi ích tương lai mà tái sản mang lại cho chủ thể làm sở để ước tính giá trị tài sản - Cơ sở nguyên tắc: Giá trị tài sản định lợi ích mà mang lại cho người sử dụng - Tuân thủ nguyên tắc : + TĐV phải dự kiến lợi ích thiết phải dựa vào khoản lợi ích để ước tính giá trị tài sản + TĐV phải thu nhập chứng cớ thị trường gần tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh cuối ước tính giá trị tài sản - Ví dụ: ngơi nhà cho th ln bị lỗ vốn.Theo SDTNHQN cho thấy bán cách tốt bán với giá 10 tỷ Trong đk đó, theo NTTT, ngta tìm thấy ngơi nhà tương tự nằm mảnh đất có vị trí tốt bán vs giá tỷ Dựa theo LITL tính tốn lợi ích tương lai, ngơi nhà định giá theo dịng tiền, ước tính đạt khoảng 15 tỷ d Nguyên tắc đóng góp ( NTĐG) - Nội dung nguyên tắc: Giá trị TS hay phận cấu thành TS, phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị toàn TS tăng lên hay giảm - Cơ sở nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị TS biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó sở để ngta chấp nhận giá trị đóng góp - Tuân thủ nguyên tắc: + Tổng giá trị phận thường khơng thể giá trị tồn tài sản Nhưng giá trị phận tài sản lại hiệu số gía trị tồn giá trị phận lại + Thực giá trị đóng góp bao gồm giá trị yếu tố vơ hình Cơ sở để phân loại định giá tác động yếu tố vơ hình thường khó khăn - Ví dụ: ngơi nhà khơng có gara tầng bán vs giá tỉ Nhg có gara bán vs giá tỉ, giá trị gara đc thừa nhận tỉ, trg chi phí xây dựng gara thưcj tế hết 100 triệu e Nguyên tắc cung cầu ( NTCC ) - Nội dung nguyên tắc: Định giá tài sán phải đặt tác động yếu tố cung cầu - Cơ sở nguyên tắc: Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản dựa vào giá trị thị trường, giá trị thị trường tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu tỷ lệ nghịch với yếu tố cung - Tuân thủ nguyên tắc: TĐV phải đánh giá tác động yếu tố cung cầu giao dịch khứ dự báo ảnh hưởng chúng tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên định giá sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường - Ví dụ: chứng khốn, bất động sản… thường trải qua nhiều đợt “ nóng Lạnh” thất thường tác động nhiều yếu tố khác Tổng hợp tác động yếu tốc làm hình thành nên giá thị trường Ngay thị trường có dấu hiệu “ bong bóng” TĐV sử dụng cac đường trung bình động dài hạn để tim mức giá hợp lý tài sản CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: Đặc điểm chủ yếu bất động sản ( BĐS) * Khái niệm: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền vớ nhà ở, cơng trinh xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định * Đặc điểm BĐS: a Cố định vị trí - BĐS khơng thể di dời - Giá trị BĐS chịu tác động yếu tố môi trường : điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội… - Môi trường thay đổi giá trị BĐS thay đổi theo - Yêu cầu : + Khi đầu tư xây dụng BĐS, phải phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách tới trung tâm + Đối với hoạt động ĐTXD ĐG, phải dự báo thay đổi vị trí BĐS + Đánh giá ảnh hưởng thay đổi tới giá trị BĐS b Tính bền vững - Bền vững mặt kỹ thuật - Hiệu kinh tế tính mặt dài hạn - Yêu cầu: + Khi ĐTXD phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lí, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần + Khi đánh giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lí, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS + So sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý + Khi đầu tư, thiết kế phải tính tốn dự báo cơng năng, dự tính nhu cầu thay đổi phát sinh c Tính khác biệt - Khơng có hai BĐS giống hoàn toàn - Sự khác biệt yếu tố thuận lợi làm tăng giá trị, song bất lợi lớn khó khăn khắc phục - Yêu cầu: + Khai thác tính khác biệt đầu tư phát triển để tăng giá trị BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính khác biêt người tiêu dùng + Khi định giá, so sánh dâp khuôn BĐS với d Tính khan - Do diên tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác bi êt, cố định vị trí - Cung cầu thường cân đối: cung < cầu - Yêu cầu: + Nhà nước cần có sách chống đầu BĐS chống tính trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế + TĐV phải phân biêt giá thực, giá ảo e Có giá trị lớn - Vì đất đai chi phí xây dựng cơng trình lớn - Đầu tư BĐS địi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn - Yêu cầu: + Đầu tư vào lĩnh vực địi hỏi phải thân trọng mức bình thường + TĐV phải nắm chất giao dịch để lựa chọn kĩ thuât đánh giá cho phù hợp f Tính ảnh hưởng lẫn - Thể hiên rõ với BĐS liền kề - Vai trò Nhà nước phải thống quản lí BĐS - Yêu cầu: + Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác + Khi đánh giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Câu 2: Đặc điểm thị trường BĐS * Khái niệm: Thị trường BĐS: + Thứ nhất, đồng thị trường BĐS với thị trường nhà đất + Thứ hai, thị trường BĐS hoạt đông mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luât thị trường có quản lí Nhà nước + Thứ ba, thị trường BĐS tổng hòa giao dịch dân BĐS m ôt địa bàn định, thời gian định + Thứ tư, thị trường BĐS tổng thể giao dịch BĐS thực hiên thông qua quan h ê hàng hóa tiền tê * Đặc điểm thị trường BĐS a Có khác biệt hàng hố địa điểm giao dịch - Người ta đưa hàng hóa đến nơi giao dịch - Viêc giao dịch thường kéo dài qua khâu: đàm phán nơi giao dịch - kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý - Yêu cầu: TĐV phải có am hiểu chuyên môn kinh nghiêm nghề nghiêp b Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực - Vì có khơng đồng vùng tự nhiên, trình đ tốc đ phát triển kinh tế văn hóa - xã - Giá BĐS thường ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định, ho ăc châm ảnh hưởng đến vùng, địa phương khác - Yêu cầu : Khi xem xét quan cung cầu, giá BĐS, thẩm định viên phải gắn với điều kiên KT - VH - XH môt vùng, khu vực cụ thể c Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo - Thơng tin BĐS khơng phổ biến; tiêu chí đánh giá BĐS tương đối; khơng sẵn có BĐS loại để so sánh; người tham gia thị trường họ thường người có kinh nghiêm mua bán BĐS - Yêu cầu : + Để giao dịch thn lợi, thành cơng, cần phải có người mơi giới chuyên nghiêp + TĐV phải có cân nhắc thân trọng nhằm xác định chứng giao dịch có đáp ứng tiêu chuẩn so sánh hay không d Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi - Do : Đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, trồng, vât nuôi lâu dài - Các nhân tố làm tăng cầu tạo sốt giá BĐS Viêc kéo giá BĐS xuống cách tăng cung hạn chế - Môt măc giá cao hình thành tồn lâu dài Đó lý tình trạng đầu BĐS - Yêu cầu : + Nhà nước cần phải có sách ổn định, dài hạn BĐS cơng khai sách + TĐV cân nhắc thân trọng e Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước - Do : thị trường BĐS dạng điển hình loại thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo -thiếu tính hiêu - Mục đích can thiêp : tạo chế thị trường kinh doanh BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt đông lành mạnh, thúc đẩy thị trường khác phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vê lợi ích cho nhà đầu tư - Yêu cầu : TĐV phải am hiểu chế sách quản lý nhà nước BĐS, câp nh ât thường xuyên chế đô quản lý nhà nước BĐS thời kì Câu 3: Các phương pháp định giá bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp * Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công ho ăc mua, bán thị trường điều kiên thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoăc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản * Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế, người mua thận trọng k bỏ số tiền tốn tiền mà tsan tương đương để thay * Cơ sở lý luân: - Phương pháp xác định chủ yếu dựa viêc tuân thủ nguyên tắc thay - Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu coi ngang với giá trị TS tương đương thay - Dựa giả định giá trị thị trường BĐS tương tự giao dịch với giá trị BĐS cần định giá có mối liên với * Các bước định giá : - Bước : Nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết hoăc giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công hoăc mua, bán thị trường: + Tình trạng vât chất BĐS + Đăc điểm măt + Đăc điểm BĐS có liên quan + Đăc điểm vị trí hay địa điểm + Tình trạng pháp lý + Các điều khoản điều kiên giao dịch + Thời gian giao dịch - Bước : Kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Để thực hiên tốt bước này, kiểm tra phân tích giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đăc điểm tính chất giao dịch - Bước : lựa chọn mơt số BĐS so sánh thích hợp Theo kinh nghiêm, thường lấy từ – BĐS - Bước : Chỉ yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS so sánh Tiến hành điều chỉnh giá BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh co yếu tố tốt điều chỉnh giảm giá trị xuống ngược lại 10 - Bước : Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diên để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định * Ưu điểm nhược điểm phương pháp - Ưu điểm: + Là phương pháp gặp khó khăn mặt kỹ thuật + Phương pháp dựa vào giá trị thị trường, sở vững để khách hàng quan pháp lý cơng nhận + Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác - Nhược điểm: + Nếu chất lượng thông tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởng tới kết định giá + Các thông tin thường mang tính chất lịch sư: điều kiện thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn * Điều kiên áp dụng : - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đánh tin kiểm tra - Thị trường phải ổn định - Để giảm bớt tác đơng định kiến tính chủ quan, TĐV nên sử dụng phương pháp thống kê, phân tích xác suất máy tính Phương pháp thu nhập ( Phương pháp đầu tư) * Phương pháp thu nhâp : Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhâp ròng tương lai nhân từ viêc khai thác tài sản thành giá trị hiên tài sản (q trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hóa thu nhâp) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá * Cơ sở lý luân : - Được xây dựng chủ yếu dựa viêc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai * Thu nhâp ước tính tổng thu nhâp tiềm (PGI), tổng thu nhâp thực tế (EGI), thu nhâp hoạt đơng rịng (NOI), thu nhâp từ vốn chủ sử hữu (EI), thu nhâp từ vốn vay (MI), thu nhâp từ đất (LI) hay thu nhâp từ cơng trình (BI) Phương pháp thu nhâp dựa giả thiết sau : - Dựa sở : giá thị trường môt BĐS với giá trị hiên tất khoản thu nhâp rịng tương lai nhân từ BĐS * Phương pháp thu nhâp chia thành hai phương pháp : - Phương pháp vốn hóa trực tiếp - Phương pháp dòng tiền chiết khấu a Phương pháp vốn hóa trực tiếp : - Nôi dung : Vốn hóa trực tiếp q trình quy đổi thu nhâp rịng (NOI) m ơt năm giá trị hiên tương đương để ước tính giá trị tài sản - Viêc chuyển hóa thực hiên đơn giản cách chia thu nhâp cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với số thu nhâp - Vốn hóa trực tiếp dựa thu nhâp ước tính cho môt năm đơn le tài sản - Các bước tiến hành : + Bước 1: Ước tính thu nhâp hoạt đơng rịng hàng năm tài sản mang lại + Bước 2: Tìm tỷ suất vón hóa hoăc số thu nhâp thích hợp với loại thu nhâp + Bước 3: áp dụng cơng thức vốn hóa trực tiếp 11 b Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) - Nơi dung: Phương pháp dịng tiền chiết khấu phương pháp ước tính giá trị tài sản cách chiết khấu tất khoản thu, chi dòng tiền dự kiến phát sinh tương lai thời điểm hiên tại, có tính đến yếu tố lạm phát không ổn định thu nh âp - Các bước tiến hành : + Bước 1: Ước tính doanh thu từ viêc khai thác tài sản + Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến viêc khai thác tài sản + Bước 3: Ước tính thu nhâp rịng hay dịng tiền từ doanh thu chi phí + Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ + Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp + Bước 6: Xác định giá trị tài sản công thức nêu * Ưu điểm nhược điểm phương pháp - Ưu điểm : + Về măt lý thuyết, phương pháp có sở lý ln chăt chẽ tiếp cân mơt cách trực tiếp lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư + Có thể đạt xác cao có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhâp dự báo trước với môt đô tin cao - Hạn chế : + Cần phải điều chỉnh nhiều măt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thua tương lai phân tích thương vụ tương tự + Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhâp tương lai + Kết định giá có nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn + Áp dụng tỷ lệ vốn hóa cố định + Mang lại thông tin hạn chế giả định dòng tiền tương lai * Điều kiên áp dụng : - Phù hợp định giá BĐS có khả mang lại khoản thu nhâp ổn định dự báo trước mơt cách hợp lý - Với BĐS có thu nhâp khơng sử dụng mơt dạng tương tự DCF - Dùng để tư vấn lựa chọn phương án đầu tư Phương pháp chi phí * Phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản * Cơ sở lý luân : - Dựa chủ yếu nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc SDTNHQN - Dựa giả định giá trị BĐS cần định giá đo chi phí làm m ôt BĐS tương tự * Các bước định giá : - Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thc BĐS, cách coi đất trống SDTNVHQN theo nguyên tắc xác định giá đất quy định luât đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy định phủ hướng dẫn B ơ, ngành có liên quan, Uy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuôc Trung ương - Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hiên hành cho cơng trình hiên có đất - Bước 3: Ước tính mức giảm giá cơng trình - Bước 4: Ước tính giá trị CTXD cách trừ số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng hi ên hành 12 - Bước 5: Tính giá trị BĐS mục tiêu cách cơng giá trị ước tính mảnh đất với giá trị ước tính CTXD * Các loại chi phí: a Chi phí tái tạo: - Là chi phí hiên hành để thay cơng trình mục tiêu bao gồm điểm lỗi thời - Cơng trình tái tạo xác cơng trình mục tiêu về: thiết kế, cách trang trí, nguyên vât liêu kể sai lầm măt thiết kế, tính khơng hiêu hoăc lỗi thời b Chi phí thay thế: - Là chi phí hiên hành để xây dựng mơt cơng trình có giá trụ sử dụng tương đương với cơng trình cần định giá, xây vât liêu, phương pháp kỹ thu ât hiên đại, theo chuẩn mực thiết kế, kiểu dáng kiến trúc hiên hành loại bỏ tất b ô ph âm bị lỗi thời c Chi phí xây dựng cơng trình: - Các chi phí trực tiếp bao gồm: chi phí nguyên vât liêu, nhân cơng, chi phí sử dụng máy thi cơng, chi phí trực tiếp khác - Các chi phí chung bao gồm: chi phí phục vụ thi cơng, chi phí điều hành sản xuất cơng trường, chi phí quản lý doanh nghiêp, chi phí gián tiếp khác - Lợi nhn, khoản thuế, phí phải nơp theo quy định pháp luât * Các phương pháp xác định chi phí - Phương pháp khảo sát số lượng - phương pháp thống kê chi tiết người xây dựng - Phương pháp so sánh thị trường * Các loại tuổi cơng trình xây dựng - Tuổi tho ky thuât: thời gian sử dụng tối đa xét măt kỹ thuât - Tuổi đời thực tế số năm trơi qua tính từ hồn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá - Tuổi đời kinh tế BĐS số năm cơng trình kiến trúc đất đóng góp làm tăng giá trị tồn bơ BĐS - Tuổi đời kinh tế còn lại thời gian sử dụng lại tài sản phát huy hiêu - Tuổi đời hiêu số năm mà tài sản sử dụng thực tế phát huy tác dụng mạng lại hiêu sử dụng * Các phương pháp đo giảm giá tích lũy - Trên thực tế, để đơn giản cho viêc xác định không phân biêt ngun nhân, hao mồn tự nhiên thường tính tốn vào hư hỏng, hao mòn kết cấu để tính hao mịn cơng trình - Ước tính mức giảm giá lỗi thời chức : giá trị hao mòn lỗi thời chức ước tính vào chi phí để khắc phục lỗi thời chức cơng trình để tính giá trị hao mịn, chi phí vượt trơi phải bỏ để sửa chữa, khắc phục lạc h âu so với chi phí thiết kế hợp lý từ đầu * Ưu điểm 13 - Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh, đánh giá BĐS thay đổi chủ sử hữu thiếu sở để dự báo LITL Trong mơt số tình huống, cứu cánh cuối phương pháp khác không sử dụng - Thích hợp ĐG BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biêt Nếu TĐV có chun mơn cao, nhiều kinh nghiêp làm viêc khách quan hạn chế sai sót cung cầu có biểu hiên thái * Hạn chế - Có đầy đủ hạn chế phương pháp so sánh - Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng phí tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cân công tới tổng nhiều bô ph ân chưa với giá trị tồn bơ - Viêc ước tính mơt số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực hiên - TĐV phải có nhiều kinh nghiêm * Điều kiên áp dụng - Thích hợp để ĐG BĐS có mục đích sử dụng riêng biêt - Định giá BĐS phi thị trường - Định giá để xác định mức bồi thường - Là phương pháp thông dụng người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu - Sử dụng trường hợp người ta tin tưởng chi phí yếu tố chính, khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp tạo giá trị BĐS - Sử dụng có tính chất bổ sung hoăc kiểm tra phương pháp khác Phương pháp thặng dư ( hỗn hợp ) * Phương pháp thăng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn hiên có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển * Trường hợp áp dụng: + BĐS có tiềm phát triển + Đất trống để xây dựng hoăc đất có cơng trình cải tạo, phá dơ xây dựng cơng trình + Xác định giá đất đất trống có tiềm phát triểm thay đổi quy hoạch hoăc chuyển mục đích sử dụng đất khơng có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương phát so sánh trực tiếp * Cơ sở lý luân: - môt dạng đăc biêt phương pháp ĐT - NT đóng góp giữ vai trị chủ đạo - NT sử dụng tốt có hiêu * Các bước tiến hành - Bước : Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiêu dự án phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiên tài mang lại giá trị cao cho dự án - Bước : + Ước tính tổng doanh thu phát triển theo hướng SDTNVHQN, cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương phát đầu tư, chuyển đổi tổng danh thu giá thời điểm cần thẩm định giá 14 + Tổng doanh thu dự án : Được ước tính vào quy định nhà nước quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng, đồng thời vào xu vân đ ông cung cầu, giá thị trường - Bước : + Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm : CP xây dựng, CP tài chính, phí khác có liên quan lợi nhuân nhà đầu tư xây dựng, chuyển đổi chi phí đầu tư giá thời điểm cần thẩm định giá + Thẩm định viên giá phải tuân thủ quy định hiên hành quan có thẩm quyền phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, định mức kinh tế, kỹ thuât (nguyên, nhiên vât liêu, nhân công ), đơn giá; Trên sở so sánh với măt giá thị trường (nguyên, nhiên vât liêu, đơn giá tiền công ) thời điểm thẩm định giá nôi dung liên quan quy định Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 B trưởng B Tài Chính - Bước : Xác định giá đất cách lấy tổng DT phát triển trừ tổng CP phát triển * Ưu điểm: - Sử dụng để đánh giá BĐS có tiềm phát triển - Thích hợp đưa mức giá đấu thầu - Mô lại cách thức phân tích, đánh giá ĐT vào BĐS nên có GT quan trọng để tư vấn CP xây dựng tối đa tiền cho thuê tối thiểu cần đạt phát triển BĐS * Hạn chế: - Khó khăn viêc xác định SDTNVHQN - CP giá bán thay đổi tùy theo điều kiên thị trường - GT cuối nhạy cảm tham số CP giá bán - Khơng tính đến GT thời gian tiền * Điều kiên áp dụng: - Định giá BĐS có u cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cao - TĐV phải có nhiều kinh nghiêm phát triển mở rông đất đai để XĐ hôi SDTNVHQN - Cần sử dụng kỹ thuât đánh giá rủi ro, phân tích xác suất, phương tiên tính tốn hiên đại đánh giá phương án phát triển BĐS CHƯƠNG : PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Đặc điểm doanh nghiệp , ý nghĩa công tác thẩm định Doanh nghiệp loại tài sản có nét đặc trưng : - Giống hàng hóa đặc trưng, doanh nghiệp đối tượng giao dịch : mua bán, hợp nhất, chia nhỏ … Quá trình hình thành giá giá trị loại hàng hóa đặc biệt chịu chi phối quy luật giá trị , quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh - Giống bất động sản : Mỗi doanh nghiệp tài sản Mỗi doanh nghiệp có quy mơ cấu tài sản khác nhau, có vị trí trụ sở kinh doanh riêng biệt độc lập, có 15 cấu quản trị tác động môi trường khác Khơng có doanh nghiệp giống hồn tồn Việc so sánh giá trị DN với DN khác có tính chất tham chiếu - Doanh nghiệp khơng đơn giản tập hợp tài sản vô tri vô giác, giá trị sử dụng chúng bị giảm dần theo thời gian Doanh nghiệp tổ chức kinh tế, thực hoạt động, hồn chỉnh phát triển tương lai Sự phát triển DN tùy thuộc vào mối quan hệ DN với mơi trường Vì đánh giá doanh nghiệp nói chung giá trị doanh nghiệp nói riêng , đòi hỏi phải xem xét tất mối quan hệ bên bên – đánh giá doanh nghiệp mặt tổ chức - Nhà đầu tư sở hữu doanh nghiệp mục tiêu lợi nhuận Các tài sản cố định, tài sản lưu động , máy kinh doanh cách thức, phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận Tiêu chuẩn để nhà đầu tư đánh giá hiệu hoạt động , định bỏ vốn đánh giá giá trị doanh nghiệp khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư tương lai Vì vậy, giá trị doanh nghiệp biểu tiền khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trình kinh doanh Các phương pháp định giá doanh nghiệp phải xây dựng sở : + Đánh giá giá trị tài sản hữu hình yếu tố tổ chức – mối quan hệ + Đánh giá khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo cho nhà đầu tư Các yếu tố tác động tới giá trị doanh nghiệp ? 2.1 Các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh 2.1.1 Môi trường kinh doanh tổng quát a Môi trường kinh tế Doanh nghiệp tồn bối cảnh kinh tế cụ thể nhìn nhận thơng qua hàng loạt tiêu kinh tế vĩ mô : tốc độ tăng trưởng kinh tế, số giá cả, tỷ giá ngoại tệ,… Mơi trường kinh tế mang tính chất yếu tố khách quan ảnh hưởng trực tiếp với giá trị doanh nghiệp Mỗi thay đổi nhỏ yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới đánh giá doanh nghiệp b Mơi trường trị Sản xuất kinh doanh ổn định phát triển mơi trường có ổn định trị mức định Các yếu tố mơi trường trị có gắn bó chặt chẽ , tác động trực tiếp tới sản xuất kinh doanh bao gồm : - Tính đầy đủ , đồng bộ, rõ ràng chi tiết hệ thống Luật pháp - Quan điểm tư tưởng Nhà nước sản xuất kinh doanh thông qua hệ thống văn pháp quy : Quan điểm bảo vệ sản xuất, đầu tư, tiêu dùng, thể luật thuế, luật cạnh tranh, luật sở hữu trí tuệ - Năng lực hành pháp Chính phủ ý thức chấp hành pháp luật công dân tổ chức sản xuất => Cũng môi trường kinh tế, mơi trường trị có vai trị điều kiện thiết yếu, tối thiểu để doanh nghiệp hoạt động c Mơi trường văn hóa xã hội Sản xuất kinh doanh với mục tiêu lợi nhuận khơng thể tách rời khỏi mơi trường văn hóa xã hội Trên phương diện xã hội, doanh nghiệp đời để đáp ứng đòi hỏi ngày 16 cao đời sống vật chất tinh thần cộng đồng nơi doanh nghiệp hoạt động Vì vậy, đánh giá doanh nghiệp bỏ qua yếu tố, địi hỏi xúc mơi trường văn hóa xã hội mà phải thực dự báo ảnh hưởng yếu tố đến sản xuất kinh doanh doanh nghiệp tương lai d Môi trường khoa học – công nghệ Sự tác động kỹ thuật – công nghẹ làm thay đổi cách điều kiện quy trình cơng nghệ phương thức tổ chức sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Sản phẩm ngày đa dạng, phong phú, hàm lượng tri thức có khuynh hướng chiếm ưu tuyệt đối giá bán sản phẩm Ở góc độ doanh nghiệp, khơng hội mà thách thức với tồn doanh nghiệp Sự thiếu nhạy bén việc chiếm lĩnh khoa học lý đưa doanh nghiệp đến phá sản Vì vậy, đánh giá doanh nghiệp, địi hỏi phải mức độ tác động môi trường khoa học công nghệ đến sản xuất kinh doanh khả thích ứng doanh nghiệp trước bước phát triển KH & CN 2.1.2 Môi trường đặc thù So với môi trường tổng quát, môi trường đặc thù bao gồm yếu tố tác động đến doanh nghiệp mang tính trực tiếp rõ rệt Hơn với yếu tố này, doanh nghiệp kiểm sốt chúng mức độ định a Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng Khách hàng doanh nghiệp thị trường cá nhân , doanh nghiệp Nhà nước.Thông thường khách hàng chi phối hoạt động doanh nghiệp có trường hợp khách hàng lại bị lệ thuộc vào khả cung cấp doanh nghiệp Do muốn đánh giá khả phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, cần phải xác định tính chất , mức độ bền vững uy tín doanh nghiệp quan hệ với khách hàng Căn có sức thuyêt phục cho đánh giá thị phần tại, thị phần tương lai , doanh số bán tốc độ tiến triển tiêu qua thời kỳ khác doanh nghiệp b Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp Tính ổn định nguồn cung cấp có ý nghĩa quan trọng, đảm bảo cho q trình sản xuất tiuêu thụ đc thực theo yêu cầu mà doanh nghiệp định Đánh giá khả đáp ứng yếu tố đầu vào đảm bảo cho sản xuất kinh doanh ổn định phải xem xét đến: Sự phong phú nguồn cung cấp, số lượng, chủng loại nguyên liệu thay đc cho nhau, khả đáp ứng lâu dài doanh nghiệp kể đến tính kịp thời, chất lượng giá sản phẩm c Các hãng cạnh tranh Được ủng hộ từ phía Nhà nước hầu hết lĩnh vực kinh tế, mức độ cạnh tranh doanh nghiệp thị trường nước quốc tế ngày trở nên liệt Sự liệt môi trường cạnh tranh coi mối nguy trực tiếp đến tồn doanh nghiệp Do , đánh giá lực cạnh tranh, việc xem xét tiêu chuẩn: giá , chất lượng sản phẩm dịch vụ hậu thương mại phải xác định số lượng doanh nghiệp tham gia cạnh tranh, nănng lực thực mạnh họ Đồng thời phải yếu tổ mầm mống làm xuất đối thủ cạnh tranh Có kết luận đc đắn vị khả cạnh tranh doanh nghiệp thị trường d Các quan Nhà nước Trong chế thị trường, doanh nghiệp có quyền chủ động hoàn toàn SXKD Tuy nhiên, hoạt động doanh nghiệp phải đặt kiểm tra, giám sát 17 quan Nhà nước quan Thuế, quan tra, tổ chức cơng đồn, Các quan có bổn phận kiểm tra, giám sát , đảm bảo cho hoạt động doanh nghiệp không vượt khỏi quy ước xã hội thể luật thuế, luật môi trường, luật cạnh tranh, luật lao động, Doanh nghiệp có quan hệ tốt đẹp với quan tổ chức doanh nghiệp thực tốt nghĩa vụ với xã hội nộp thuế, chấp hành luật lao động, vấn đề môi trường sinh thái, Vì , xác định tác động yếu tố môi trường đặc thù đến sản xuất kinh doanh phải xem xét chất lượng thực trạng mối quan hệ doanh nghiệp quan tổ chức khoảng thời gian định 2.2 Các yếu tố thuộc nội doanh nghiệp 2.2.1 Hiện trạng tài sản doanh nghiệp Khi xác định giá trị doanh nghiệp, người ta quan tâm đến trạng tài sản doanh nghiệp, lý : - Tài sản doanh nghiệp biểu yếu tổ vật chất cần thiết, tối thiểu trình SXKD Số lượng, chất lượng, trình độ kỹ thuật tính đồng tài sản yếu tổ định đến số lượng chất lượng tài sản sản xuất Tức khả cạnh tranh khả thu lợi nhuận doanh nghiệp phụ thuộc cách trực tiếp có yếu tố định vào yếu tố - Giá trị tài sản doanh nghiệp coi đảm bảo rõ ràng giá trị doanh nghiệp Vì thay cho việc dự báo khoản thu nhập tiềm người sở hữu bán chúng lúc để thu khoản thu nhập từ tài sản Xuất phát từ lý mà thực tế vận dụng phương pháp thường đánh giá cao phương pháp có liên quan trực tiếp đến việc xã định giá trị tài sản doanh nghiệp 2.2.2 Vị trí kinh doanh Vị trí kinh doanh có ý nghĩa quan trọng sản xuất kinh doanh, đặc trưng yếu tố địa điểm, diện tích doanh nghiệp chi nhánh thuộc doanh nghiệp, yếu tố địa hình, thời tiết Những thuận lợi bất lợi yếu tố vị trí sản xuất kinh doanh lý chủ yếu giải thích chênh lệch giá đất đai, giá thuê nhà khu vực với Và thế, nói yếu tố lợi thương mại người ta thường trước hết đề cập đến yếu tố vị trí Trong thực tế khác vị trí kinh doanh mà có chênh lệch lớn đánh giá giá trị doanh nghiệp Vì vậy, vị trí kinh doianh càn đc coi yếu tố quan trọng hàng đầu đưa phân tích, đánh giá giá trị doanh nghiệp 2.2.3 Uy tín kinh doanh Uy tín kinh doanh đánh giá khách hàng sản phẩm doanh nghiệp, lại hình thành nhiều yếu tố khác từ bên doanh nghiệp : Do chất lượng sản phẩm cao, trình độ lực quản trị kinh doanh giỏi, thái độ phục vụ tận tình nhân viên Có thể thấy rằng, sản phẩm doanh nghiệp đánh giá cao mắt khách hàng , uy tín trở thành tài sản thực sự, có giá trị, gọi giá trị nhãn mác Uy tín doanh nghiệp đơng đảo nhà kinh tế thừa nhận yếu tố quan trọng góp phần làm nên giá trị doanh nghiệp 2.2.4 Trình độ kỹ thuật tay nghề lao động Chất lượng sản phẩm doanh nghiệp ln có phần phụ thuộc vào trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động Yếu tố khơng có ý nghĩa quan trọng nâng cao chất lượng sản phẩm mà cịn làm giảm chi phí SXKD veiẹc sử dụng hợp lý nguyên vật 18 liệu trình sản xuất, giảm chi phí đào tạo, bồi dương, từ đó, góp phần nâng cao thu nhập cho doanh nghiệp Đánh giá trình độ kỹ thuật tay nghề người lao động không xem cấp, bậc thợ số lượng NLĐ đạt tiêu chuẩn mà quan trọng , điều kiện phải xem xét hàm lượng tri thức sản phẩm doanh nghiệp sản xuất Vì đánh giá khả tồn phát triển doanh nghiệp, khả sáng tạo lợi nhuận, cần phải xem xét đến trình độ kĩ thuật tay nghề người lao động , coi chúng yếu tố nội định đến giá trị doanh nghiệp 2.2.5 Năng lực quản trị kinh doanh Trong điều kiện ngày nay, doanh nghiệp muốn tồn phát triển lâu dài cần có máy quản lý SXKD đủ mạnh giúp cho có khả sử dụng cách tốt nguồn lực cho trình sản xuất , biết tận dụng tiềm hội nảy sinh, ứng phó cách linh hoạt với biến động môi trường Vì lý đó, lực quản trị kinh doanh đc nhắc tới yếu tố đặc biệt quan trọng tác động tới giá trị doanh nghiệp Năng lực quản trị kinh doanh doanh nghiệp cần đc đánh giá theo nội dung hoạt động quản trị , bao gồm đánh giá khả hoạch định chiến lược , chiến thuật, trình độ tổ chức, lực quản trị yếu tố đầu vào đầu ra, quản trị nguồn nhân lực,… Năng lực QTKD yếu tố định tính nhiều định lượng Vì đánh giá cần xem xét chúng tác động mơi trường Ngồi lực quản trị kinh doanh tổng hợp thể thông qua hệ thống tiêu tài doanh nghiệp , thực phân tích cách tồn diện tình hình tài gắn với thời điểm đánh giá cho phép rút kết luận quan trọng lực quản trị Về phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 3.1 Phương pháp giá trị tài sản Ưu điểm : - Phương pháp giá trị tài sản giá trị tài sản cụ thể cấu thành giá trị doanh nghiệp Có thể nói giá trị tài sản cụ thể, có tính pháp lý rõ ràng khoản thu nhập mà người mua chắn nhận sở hữu doanh nghiệp Nó nói lên rằng, số tiền mà người mua bỏ đc đảm bảo lượng tài sản có thật - Phương pháp giá trị tài sản xác định giá trị thị trường số tài sản bán rời thời điểm đánh giá Như có khoản thu nhập tối thiểu mà người sở hữu nhận Đó mức giá thấp nhất, sở để bên liên quan đưa trình giao dịch đàm phán giá bán doanh nghiệp - Đối với doanh nghiệp nhỏ mà số lượng tài sản không nhiều , việc định giá tài sản không đòi hỏi kỹ thuật phức tạp, giá trị yếu tố vơ hình khơng đáng kể, doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh khơng rõ ràng, thiếu xác định khoản thu nhập tương lai giá trị doanh nghiệp đc xác định theo phương pháp giá trị tài sản trở thành tiêu chuẩn thích hợp để bên xích lại q trình đàm phán Hạn chế : - Phương pháp quan niệm doanh nghiệp tập hợp loại tài sản với nhau, việc bán doanh nghiệp bán tài sản riêng rẽ Doanh nghiệp không đc coi thực thể, tổ chức tồn tại, hoàn chỉnh phát triển tương lai Vì vậy, khơng phù hợp với tầm nhìn chiến lược doanh nghiệp - Phương pháp không cung cấp xây dựng sở thông tin cần thiết để bên có liên quan đánh giá triển vọng sinh lời doanh nghiệp 19 - Phương pháp bỏ qua phần lớn yếu tố phi vật chất có giá trị thực lại chiếm tỷ trọng lớn giá trị doanh nghiệp - Trong nhiều trường hợp, xác định giá trị tài sản phức tạp 3.2 Phương pháp hóa nguồn tài tương lai 3.2.1.Phương pháp định giá chứng khoán Ưu điểm - Là phương pháp tiếp cận trực tiếp khoản thu nhập hình thức lợi tức cổ phần để xác định giá trị chứng khốn Thơng qua việc phân tihcs người ta đánh giá đc giá chứng khốn thị trường có xa so với giá trị thực hay khơng, từ xác định mức độ đầu loại chứng khoán đầu mua bán doanh nghiệp - Đặc biệt phù hợp với quan điểm nhìn nhận đánh giá giá trị doanh nghiệp nhà đầu tư thiểu số - người mà khơng có khả thâu tóm quyền kiểm sốt doanh nghiệp - Thích hợp với doanh nghiệp có chứng khốn giao dịch thị trường, xác định giá trị tài sản gặp nhiều khó khăn doanh nghiệp có tài sản hữu hình khơng đáng kể đánh giá cao giá trị vơ hình , chẳng hạn doanh nghiệp lĩnh vực tư vấn, dịch vụ, tài chính, ngân hàng, bảo hiểm,… Hạn chế - Việc xác định dự báo lợi tức cổ phần không dễ dàng, giả thuyết ổn định cổ tức mức độ tăng trưởng đặn thường không thuyết phục nhà thực hành - Chính sách phân chia lợi tức cổ phần phụ thuộc vào nhiều yếu tố : Nhu cầu đầu tư, nhu cầu trả nợ, khả tích lũy vốn khấu hao, Việc tính tốn yếu tố không đơn giản, nhà đầu tư lại cổ đơng thiểu số khơng có quyền định sách phân chia lợi tức cổ phần ổn định hay sách lợi tức cổ phần thặng dư - Các giả định thời gian tồn doanh nghiệp không thực tế, hay nói cách khác phương pháp lượng định yếu tố rủi ro mang nặng yếu tố chủ quan 3.2.2.Phương pháp hóa lợi nhuận Ưu điểm : + Phương pháp đc ứng dụng cho doanh nghiệp khơng có nhiều tài sản để khấu hao, khả tích lũy vốn từ khấu hao khơng đáng kể, phần lớn lợi nhuận sau thuế thuộc nhà đầu tư + Việc lợi định lợi nhuận sau thuế tương lai dễ dàng so với dự báo lợi tức cổ phần khơng tính đến chi phối sách phân chia lợi tức cổ phần doanh nghiệp + Với doanh nghiệp khó tìm thấy hội đầu tư mới, giúp cho chuyên gia đánh giá lượng định với độ xác cao chu kỳ kinh doanh doanh nghiệp, dựa vào thời gian khấu hao trung bình TSCĐ Hạn chế - Có thể khơng phù hợp với nhà đầu tư thiểu số đa số số điều kiện - Việc điều chỉnh số liệu khứ để rút tính quy luật lợi nhuận tương lai khơng phù hợp với cách nhìn chiến lược doanh nghiệp, doanh nghiệp thành lập, - Việc lượng định tỷ suất hóa bị bó buộc lý thuyết gây tranh cãi 3.2.3.Phương pháp hóa dịng tiền Ưu điểm 20 - Tiếp cận theo góc nhìn nhà đầu tư đa số , tính tốn giá trị doanh nghiệp chất lựa chọn phương án đầu tư tối ưu, giá trị doanh nghiệp đc tính tốn mức cao nhất, mức giá phản ánh chi phí hội người mua - Cung cấp cách giải thích rõ ràng việc khác giá trị doanh nghiệp, giải thích lý tăng hay giảm giá trị doanh nghiệp mà phương pháp tài sản phương pháp khác khơng giải thích - Phương pháp điển hình, sở mà nhà đầu tư tùy ý phát triển sở hữu doanh nghiệp - Quan điểm dòng tiền cịn cho phép chun gia tránh vấn đề phức tạp : điều chỉnh số liệu kế toán cho phản ánh thời điểm phát sinh dòng tiền Hạn chế: - Việc ứng dụng phương pháp gặp khó khăn ước lượng tỷ suất hóa chu kỳ đầu tư Việc dự báo dòng tiền vào/ra lại phức tạp - Đối với doanh nghiệp nhỏ chiến lược không rõ ràng khơng phù hợp mang tính lý thuyết - Địi hỏi người đánh giá phải có lực chuyên môn xuất sắc lĩnh vực thẩm định dự án đầu tư - Các thông tin để đánh giá yếu tố mơi trường vĩ mơ khó đáp ứng mức tin cậy 3.3 Phương pháp định lượng Goodwill ( lợi thương mại ) Hạn chế : - Dựa lập luận siêu lợi nhuận thiếu sở để dự báo thời hạn thiếu xây dựng giả thuyết lợi nhuận tương lai - Là kết hợp phương pháp giá trị tài sản hóa lợi nhuận, địi hỏi phải đánh giá tài sản thu nhập tương lai, không tránh khỏi hạn chế phương pháp - Nếu thiếu cân nhắc kĩ lương dẫn đến kết luận sai lầm giá trị tài sản vơ hình doanh nghiệp - Khơng cung cấp sở liệu cần thiết để nhà đầu tư đánh giá triển vọng doanh nghiệp tương lai Thiếu sở liệu này, người đánh giá phải đưa tham số mang tính chủ quan Ưu điểm: - Phương pháp định lượng GW tính đến phương pháp xác định giá trị TSVH doanh nghiệp, phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp có sở lý luận vững nhất, thiết lập sở lý luận chứng minh giá trị doanh nghiệp – “ tổ chức kinh doanh “ đc hình thành từ yếu tố hữu hình vơ hình - Phương pháp GW tạo sở để phân tích mức độ tác động yếu tố rủi ro kinh doanh rủi ro lãi suất tới giá trị doanh nghiệp - Xác định giá trị doanh nghiệp sở tính đến lợi ích người mua người bán 3.4 Phương pháp đánh giá dựa vào hệ số PER ( hay P/E ) Là phương pháp mang nặng tính kinh nghiệm, lại sử dụng cách phổ biến tên thị trường tài giới để ước lượng nhanh giá trị chứng khoán giá trị doanh nghiệp Hạn chế 21 - Cơ sở lý thuyết không rõ ràng , mang nặng tính kinh nghiệm Ngay thị trường chứng khoán đc tổ chức cách tốt thuyết phục tuyệt đối nhà đầu tư , khiến người ta nghi ngại kết xác định giá trị doanh nghiệp - Không thể giải thích việc yếu tố nhu cầu thị trường có khác doanh nghiệp có hệ số PER - Không đưa sở để nhà đầu tư phân tích, đánh giá khả tăng trưởng rủi ro tác động tới giá trị doanh nghiệp Ưu điểm - Được sử dụng phổ biến nước xây dựng phát triển thị trường chứng khoán, giúp ước tính tương đối nhanh xác để định kịp thời - Bản chất phương pháp sử dụng giá trị thị trường nên thị trường chứng khốn hoạt động ổn định trở thành phương pháp đánh giá thông dụng 22 ... thẩm định giá: Tài sản nguồn lực kiểm soát chủ thể định 2, Giá trị tài sản - Giá trị TS biểu tiền lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể tại1 thời điểm định => Yếu tố định nghĩa cần hiểu: + Giá trị... - Tác động yếu tố đến giá trị tài sản: + Thông thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn + Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị tài sản đánh giá cao hay khơng cịn... khai thác thuộc tính tài sản trình sử dụng + Tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Thơng thường, quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại Các