Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện sơn động, tỉnh bắc giang

Do đó việc nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực tiễn xét xử giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất; kiến nghị sửa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG

HOÀNG TRUNG KIÊN

HÀ NỘI - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG

HOÀNG TRUNG KIÊN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.Nguyễn Như Phát

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về tranh chấp quyền

sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học của bản thân với sự

hướng dẫn tận tình của PGS.TS Nguyễn Như Phát- người hướng dẫn khoa học Các

số liệu, kết quả, trích dẫn nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào Tôi xin chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2019

Tác giả luận văn

Hoàng Trung Kiên

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu của Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang đã tạo điều kiện cung cấp tài liệu, số liệu, tạo thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân đã động viên và giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2019

Tác giả luận văn

Hoàng Trung Kiên

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất 7

1.2 Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 22

1.3 Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 24

Kết luận Chương 1 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG 37

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 37

2.2 Thực tiễn xét xử giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang 42

Kết luận Chương 2 66

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG 67

3.1 Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang 67

3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang 71

Kết luận Chương 3 82

KẾT LUẬN 84

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự

QSDĐ: Quyền sử dụng đất NSDĐ: Người sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tranh chấp quyền sử dụng đất là một hiện tượng xã hội tồn tại ở bất kỳ một hình thái kinh tế - xã hội nào Ở nước ta, tranh chấp quyền sử dụng đất gây ra những

hệ quả tiêu cực như phá vỡ mối quan hệ đoàn kết giữa các thành viên trong gia đình, họ hàng hoặc trong nội bộ nhân dân làm mất ổn định xã hội và tiềm ẩn nguy

cơ gây mất ổn định chính trị Hơn nữa, tranh chấp quyền sử dụng đất khiến quá trình sử dụng đất bị ngưng trệ, đình đốn sản xuất do các bên tranh chấp mất thời gian, tiền của và công sức vào việc khiếu kiện…Vì vậy, giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai, có ý nghĩa trên nhiều phương diện không chỉ hòa giải bất đồng, mâu thuẫn mà còn góp phần ổn định trật

tự an toàn xã hội, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố tạo cơ sở khoa học cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn, thách thức do còn thiếu một số quy định của pháp luật hoặc các quy định chưa phát huy hiệu quả trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm

2013 và một số văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan ban hành thay thế Luật Đất đai năm 2003 đã có những sửa đổi, bổ sung về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc Điều này đặt ra yêu cầu cần tìm hiểu các quy định về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Hơn nữa, do sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường khiến đất đai ngày càng trở nên có giá, người dân ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai Chính vì vậy, số lượng các tranh chấp quyền sử dụng đất không ngừng gia tăng, trong đó phần lớn các tranh chấp được giải quyết tại cơ quan Tòa án nhân dân Thực tiễn xét xử của Tòa án các cấp cũng đã đạt được những kết quả về số lượng, chất lượng án giải quyết Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn

chế do đây là loại án khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ…

Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân với đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước

Từ đó có thể thấy, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết tranh chấp dân sự nói chung Do đó việc nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực tiễn xét xử giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất; kiến nghị sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật về đất đai, xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp, nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay Chính vì

thế, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ

thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang” để thực

hiện luận văn của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu và các bài viết liên quan đến đề tài tranh chấp quyền sử dụng đất dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến những quan điểm khác nhau, kết quả nghiên cứu khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận các vấn đề Các công trình có thể kể đến như sau:

Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” của tác giả

Tưởng Duy Lượng, NXB Chính trị quốc gia xuất bản năm 2008 và tái bản có sửa đổi, bổ sung năm 2009 Nội dung cuốn sách đưa ra những vấn đề lý luận và thực tiễn xét xử các vụ án dân sự, trong đó phần nhiều là các tranh chấp liên quan đến đất đai, thông qua đó đưa ra những vấn đề vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai tại tòa án và hướng xử lý nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác xét

xử Có thể nói cuốn sách này mang tính thực tiễn rất cao

Các luận văn, luận án: “Pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng

đất và thực tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học của Lại Nguyệt Ánh (2017), Trường Đại học Luật

Hà Nội; “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất –

thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ”, Luận văn

thạc sĩ luật học của Đỗ Thị Vân (2015), Viện Đại học mở Hà Nội; “Giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Toà án nhân dân tại tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học của Lưu Thị Lan (2018),

Học viện Khoa học Xã hội Đề tài đã khái quát được tình hình giải quyết tranh chấp

về quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013, nêu ra những đặc thù trong việc giải quyết các loại việc nêu trên, đánh giá chung những sai lầm trong việc giải quyết tranh chấp và những nguyên nhân của sai lầm đó Để từ đó đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai hiện hành

Các báo cáo nghiên cứu: Báo cáo nghiên cứu Hòa giải tranh chấp đất đai tại

Việt Nam phân tích pháp luật hiện hành, các thực tiễn và khuyến nghị cho cải cách

tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Hải An, Nguyễn Thị Hưởng và các cộng sự

(2013), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp của tác giả Phạm Duy

Nghĩa (2014) Qua phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất đai bằng tòa án, tác giả chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết và nêu các phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ quan chức năng nói chung và tòa án nói riêng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp

Ngoài ra, còn có các bài viết như: “Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ

và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai” TS Doãn Hồng Nhung -

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đăng trên Webside trường Đại học Kiểm sát

Hà Nội; Bài viết “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo

pháp luật hiện hành” Nguyễn Văn Hiến, Tòa án nhân dân tối cao, đăng trên Tạp

chí dân chủ pháp luật ngày 5/7/2018…

Trên đây là những vấn đề đã được nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau

về việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, là cơ sở tham khảo để tác giả hoàn thiện tốt đề tài Tác giả đã có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung và thực tiễn xét xử tranh chấp quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1.Mục đích nghiên cứu

Mục đích của đề tài này là nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Khảo sát thực tiễn xét xử các tranh chấp quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang, từ đó đưa ra định hướng và kiến nghị những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

3.2.Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, tác giả đặt ra và giải quyết các nhiệm

vụ cụ thể sau:

- Làm sáng tỏ các vấn đề mang tính lý luận và thực trạng pháp luật về tranh chấp và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành Thông qua hoạt động xét xử tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

- Phân tích, đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động, phân tích những vụ án cụ thể trong thực tiễn xét xử huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang từ năm 2015 đến nay để chỉ ra những khó khăn, vướng mắc

và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc đó trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

- Nêu định hướng và các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1.Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, thực tiễn công tác xét xử giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua một số vụ án thực tế trên địa bàn trên địa bàn huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

4.2.Phạm vi nghiên cứu

Đề tài luận văn được nghiên cứu dưới góc độ chuyên ngành Luật, liên quan vấn đề áp dụng pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Số liệu phục vụ nghiên cứu đề tài được thu thập từ hoạt động xét xử các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang từ năm 2015 đến nay

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

5.1.Phương pháp luận

Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của Tòa án nhân dân và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện nay nhằm đáp ứng tốt nhất các yêu cầu trong cải cách tư pháp

5.2.Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành đề tài, tác giả còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp hệ thống…Cụ thể:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong tất cả các chương trình luận văn Cụ thể là được sử dụng để phân tích các quy phạm pháp luật, đi sâu vào tìm tòi, trình bày các quan điểm, nhận xét về vấn đề giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, các quy định và thực tiễn của công tác xét xử giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án; khái quát lại để phân tích quy định và hoạt động thực tiễn này (Chương 1, Chương 2); từ đó rút ra các đánh giá, kết luận và đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất (Chương 3)

- Phương pháp thống kê: Phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu ở Chương 2 để đưa ra đánh giá về thực tiễn công tác xét xử giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

- Phương pháp hệ thống: Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt toàn bộ luận văn nhằm trình bày các vấn đề, các nội dung trong luận văn theo một trình tự, một bố cục hợp lý, chặt chẽ, có sự gắn kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội dung để đạt được mục đích, yêu cầu đã được xác định trong luận văn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục

vụ yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật trong hoat động xét xử nói chung và trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân nói riêng trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay

Nội dung của luận văn cũng có thể góp phần xây dựng kỹ năng nghề nghiệp của người Thẩm phán, kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, đặc biệt là đối với các Thẩm phán chuyên giải quyết án dân sự, giải quyết các vụ án tranh chấp quyến sử dụng đất và các vụ án có liên quan đến tranh chấp quyến sử dụng đất Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu giảng dạy khoa học pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

Chương 2: Thực tiễn pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất

Hiến pháp và pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên

khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều

cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Với tư cách là chủ sở hữu của đất đai, Nhà nước trao lại quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất… Lúc này quyền sử dụng đất trở thành một loại tài sản đặc biệt Cơ sở nền tảng của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên học thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội, theo đó, trong nhà nước xã hội chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân – một dạng đặc biệt của

sở hữu công cộng

Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân hay chỉ được giao quyền sử dụng đất thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội Vậy tranh chấp QSDĐ là gì?

Để làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp QSDĐ, trước tiên chúng ta cần hiểu

“tranh chấp” là gì? Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung được hiểu là việc “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”.1

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1.Giành giật, giằng co

nhau cái không rõ thuộc về bên nào 2.Bất đồng, trái ngược nhau” 2

Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo loại tranh chấp mà có các khái niệm khác nhau như: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột giữa các chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh doanh…Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.3

Trong lĩnh vực đất đai, khi các chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật đất đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất đồng Theo đó, hiện tượng này phát sinh manh nha từ những bất đồng, mâu thuẫn giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác về quyền và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản lý, sử dụng đất Và dựa trên

những khái niệm cơ bản về “tranh chấp” nêu trên có thể có hiện tượng đó là tranh

chấp đất đai

Vậy có thể hiểu, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột

về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Tại khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai

2013 đã đưa ra định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ

của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” So với

khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì khái niệm tranh chấp đất đai không thay đổi

1 Trung tâm từ điển học, từ điển tiếng Việt, Nxb.Đà Nẵng, 1996, tr.989

2 Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb.Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.808

3 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), từ điển giải thích thuật ngữ luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội

Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất (NSDĐ) Nhưng, đây là tranh chấp tổng thể các

quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của

NSDĐ do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà NSDĐ có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn chưa được chính thức xác định Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp đất đai vốn

được gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không được xác định rõ ràng: chỉ bao gồm

NSDĐ hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của NSDĐ trong quan hệ tranh chấp đất đai Chính sự chung chung này đã khiến cho nội dung của tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể

Trong thực tế, khi nói về tranh chấp đất đai, người ta hiểu là trong đó bao gồm có tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp về mục đích sử dụng Như vậy, tranh chấp QSDĐ chỉ là một bộ phận của tranh chấp đất đai Ta có thể định nghĩa tranh chấp QSDĐ như sau: Tranh chấp QSDĐ là những mâu thuẫn hay bất đồng của các chủ thể về quyền quản lý và quyền

sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai

1.1.2 Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất

Vì là một bộ phận của tranh chấp đất đai nên tranh chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc điểm của tranh chấp đất đai và đặc điểm chung của các tranh chấp dân sự, đồng thời nó cũng có những đặc điểm riêng để phân biệt với các loại tranh chấp khác Tìm hiểu về tranh chấp QSDĐ có thể thấy loại tranh chấp này có một số đặc điểm cơ bản sau:

Một là, về đối tượng tranh chấp Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở

nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và

sở hữu cá nhân nên đối tượng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu4, nên đối tượng tranh chấp không phải là quyền sở hữu đất đai mà là quyền sử

4 Điều 19, Hiến pháp năm 1990

dụng đất Đối tượng của tranh chấp QSDĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu toàn dân

Hai là, chủ thể của quan hệ tranh chấp QSDĐ chỉ là chủ thể quản lý và sử

dụng đất đai Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai

Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là NSDĐ) sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Vì vậy,

họ chỉ có quyền quản lý, sử dụng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng, thuê lại, được thừa kế QSDĐ hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai có thể là các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư hay các đơn vị hành chính Tuy nhiên, khác với tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranh chấp QSDĐ không phải là chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp

Ba là, do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã

hội nên tranh chấp QSDĐ xảy ra ảnh hưởng không chỉ đến cá nhân mà còn cả các thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư…Tính chất của tranh chấp QSDĐ rất phức tạp và thường gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội như: Tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây nên sự căng thẳng, mất đoàn kết, mất ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như những đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.5

Bốn là, một đặc điểm đặc thù chỉ có trong quan hệ đất đai là người có quyền

sử dụng đất hợp pháp dù không có quyền sở hữu nhưng vẫn có quyền định đoạt

5 Trần Quang Huy (2007), Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 10/2007, tr.71-74

quyền sử dụng trong phạm vi quy định của pháp luật Có thể gọi đây là “quyền sở

hữu hạn chế”6, được người đại diện chủ sở hữu trao cho NSDĐ Do đó, tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền để giải quyết tranh chấp khác nhau Hay nói cách khác quan hệ đất đai liên quan đến những quan hệ xã hội khác nhau thuộc phạm vi điều chỉnh của một số đạo luật như Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật bảo vệ môi trường…Trên thực tế tranh chấp đất đai xảy ra liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng,…nên khi giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp QSDĐ cơ quan nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết

1.1.3 Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất

Việc phân loại tranh chấp QSDĐ rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa

ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp QSDĐ Việc phân loại tranh chấp có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau Xuất phát từ yếu tố đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp, căn cứ vào tính chấp pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp QSDĐ, tác giả chia tranh chấp QSDĐ thành các loại sau:

Một là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đó là việc các bên tranh

chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai.Loại tranh chấp này thường

do các bên thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật cho phép, thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp đồng, không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch Hiện nay, đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất

Hai là, các bên tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản

lý và sử dụng Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thỏa

6 Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật

thuận được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, cũng

có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất

Ba là, tranh chấp QSDĐ trong quan hệ thừa kế Loại tranh chấp này phát

sinh trong trường hợp người chết có QSDĐ nhưng khi chết không để lại di chúc hoặc có để lại dic chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ mà các đồng thừa kế lại không tự thỏa thuận được với nhau nên khởi kiện ra tòa Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp trên đất tranh chấp không có tài sản

Bốn là, tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hôn Quyền sử dụng đất có được

trong thời kỳ hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho, khai hoang được Nhà nước công nhận hoặc được thừa kế Khi ly hôn hai người không tự thỏa thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp

Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ Loại tranh chấp này phát sinh trong trường

hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do chính sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho đòi lại đất…Loại tranh chấp này gồm có các dạng sau:

- Tranh chấp QSDĐ trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất (không phải chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây) được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chủ cũ kiện đòi lại

- Tranh chấp QSDĐ liên quan đến việc tặng cho QSDĐ: Trong giao dịch tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường thì người tặng cho có điều kiện đi kèm Song song với việc được nhận nhà đất thì người được tặng cho phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ như nuôi dưỡng cha mẹ cho đến khi chết Hoặc cha

mẹ tặng cho con khi lập gia đình với mong muốn vợ chồng con chung sống hòa thuận, hạnh phúc Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tặng cho không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người tặng cho kiện đòi lại Hoặc khi vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi lại

- Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ Loại tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả

Sáu là, tranh chấp giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã với nhau

Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế địa phương nhưng tại đây sự phân chia ranh giới hành chính chưa rõ ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh Đây là tranh chấp giữa những người được Nhà nước giao quản lý đất đai

Bảy là, tranh chấp do việc thực hiện QSDĐ bị cản trở Loại tranh chấp này

phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không thể sử dụng được do bị người khác cản trở

Tám là, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi

Nhà nước thu hồi đất Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và diện tích được bồi thường do NSDĐ không thỏa mãn với mức bồi thường Đây là tranh chấp giữa người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người được giao quản lý với người sử dụng đất Loại tranh chấp này là loại tranh chấp điển hình và gay gắt

Chín là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất Các tranh chấp này hiện nay

diễn ra khá phổ biến, đó là tranh chấp giữa việc sử dụng đất vào việc trồng lúa với việc dùng đất vào việc nuôi trồng thủy sản, giữa dùng đất trồng cây hàng năm với dùng đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm với đất thổ cư trong quá trình phân bổ và sử dụng đất Đây là tranh chấp giữa người được Nhà nước giao quản lý với người được giao đất

1.1.4 Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

Trước tiên phải xem xét đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ Việc kiểm tra điều kiện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác như: Nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ Việc xem xét thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án được xác định ở thời điểm thụ lý vụ án, những tình tiết phát sinh sau khi thụ lý như được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hay hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp không thay đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã được xác định tại thời điểm thụ lý

Thứ nhất, thẩm quyền theo loại việc Khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015

quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính Đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với khiếu kiện liên quan đến QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính Tại khoản 1 Điều 36 LĐĐ năm 2003 và Điều 203 LĐĐ năm

2013 đều có quy định rõ về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án

So với LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung Theo quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 thì tranh chấp đất đai mà đương sự có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết Trường hợp đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 LĐĐ năm 2013

- Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

Như vậy, kể từ ngày 01/7/2014 (thời điểm có hiệu lực LĐĐ năm 2013) Tòa

án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng

nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm

2013 nếu người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp Lưu ý khi nhận đơn khởi kiện phải yêu cầu người khởi kiện xác nhận có đồng thời nộp đơn đến UBND đề nghị giải quyết hay không Trường hợp người khởi kiện nộp cả hai nơi Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện lựa chọn một trong hai cơ quan

có thẩm quyền giải quyết Trường hợp, vụ việc đang được UBND giải quyết, Tòa

án trả lại đơn khởi kiện Vụ việc đã được giải quyết tại UBND có thẩm quyền nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết và khởi kiện ra tòa thì Tòa

án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính

Tóm lại, theo quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 thì TAND có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp về QSDĐ sau:

Một là, tranh chấp QSDĐ mà đương sự có giấy chứng nhận QSDĐ

Hai là, các tranh chấp QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013, gồm:

+ Những giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ sở hữu cũ cấp cho người dùng;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ

Ba là, tranh chấp QSDĐ mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 LĐĐ năm 2013 mà trên giấy tờ

có ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật

Bốn là, tranh chấp QSDĐ mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản

án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn

ản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

Năm là, tranh chấp QSDĐ mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 nhưng đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa

án

Sáu là, đối với thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, thừa kế QSDĐ nếu đất đó chưa có giấy chứng nhận QSDĐ mà các bên giao dịch, nay tranh chấp giao dịch đó thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, nhưng khi xét xử phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu

Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền của cơ quan nào Nhưng xét về bản chất thì các loại tranh chấp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự, thừa kế có đối tượng đặc biệt

là QSDĐ Do đó các tranh chấp này thuộc khoản 3, khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm

2015

Thứ hai, thẩm quyền theo cấp Tòa án

Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 BLTTDS năm 2015 thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ được xác định như sau:

TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện cho Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài

TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ mà tranh chấp

đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài; giải quyết tranh chấp về QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết

Thứ ba, thẩm quyền theo lãnh thổ13

Khi áp dụng quy đinh này cần phân biệt, khi giải quyết tranh chấp ai là người

có QSDĐ hoặc tranh chấp đòi lại QSDĐ do người khác đang quản lý, sử dụng thì xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi

có bất động sản

Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thì về bản chất

là tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế, nên không xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015

Theo quy định của BLTTDS quy đinh chi tiết về thẩm quyền, trình tự, thủ tục xét xử tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa

13 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

14 Khoản 6 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

đó, Tòa án mà nguyên đơn lựa chọn sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

* Thời hiệu khởi kiện:

Theo quy định của BLDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Quy định về thời hiệu khởi kiện buộc các đương sự phải ý thức được việc bảo vệ quyền lợi của mình và sớm có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, tránh tình trạng khởi kiện tuỳ hứng Theo quy định của BLTTDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định của BLDS năm 2015

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp QSDĐ đều áp dụng thời hiệu khởi kiện, chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp QSDĐ trong những trường hợp sau:

Thứ nhất, tranh chấp QSDĐ của những NSDĐ khi thực hiện các giao dịch

thông qua hình thức hợp đồng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho QSDĐ, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thì áp dụng quy định

về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia hợp đồng bị xâm hại15 Trước đây BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm

Thứ hai, tranh chấp thừa kế QSDĐ thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30

năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản kể từ thời điểm mở thừa kế Đây

là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005

1.1.5 Về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội, trong đó có tranh chấp QSDĐ thì các văn bản pháp luật về hình thức là những văn bản không

15 Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015

thể thiếu Luật hình thức là văn bản pháp lý quan trọng, là cơ sở để áp dụng pháp luật nội dung vào giải quyết tranh chấp nói chung

Tranh chấp QSDĐ có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

Theo quy định tại điều 202 LĐĐ năm 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính - xây dựng - đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính - nông nghiệp - xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp - Hộ tịch xã, phường, thị trấn Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp

xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng (dân sự) là việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại BLTTDS Thủ tục giải quyết tranh chấp QSDĐ được tiến hành theo quy định chung đối với giải quyết một vụ án dân sự từ thủ tục bắt đầu khởi kiện thụ lý vụ án đến giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, hòa giải, phiên tòa sơ thẩm…theo quy định tại BLTTDS năm 2015 Cụ thể:

Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến

Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án

Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải Đây là giai đoạn bắt buộc

trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do Tòa án chủ trì và tiến hành Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc

Bước 3: Đưa vụ án ra xét xử Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ

tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định

Khi tiến hành xét xử một vụ án tranh chấp QSDĐ Tòa án phải tuân thủ các nguyên tắc chung của BLTTDS, BLDS, Luật Đất đai

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì

tranh chấp chính thức kết thúc Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa

vụ án ra xét xử Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật Tố tụng dân sự Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó)

1.1.6 Hậu quả của tranh chấp quyền sử dụng đất

Trên thực tế tranh chấp quyền sử dụng đất để lại những hậu quả rất nặng nề

và được biểu hiện trên các khía cạnh cơ bản sau đây:

Thứ nhất, tranh chấp QSDĐ phá vỡ sự vận hành của trật tự quản lý và sử

dụng đất đai đó được xác lập Tranh chấp QSDĐ xảy ra làm gián đoạn hoạt động sử dụng đất, do NSDĐ phải dành thời gian, công sức vào việc giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn về đất đai nên việc sử dụng đất sẽ bị ngừng trệ

Thứ hai, tranh chấp QSDĐ gây tổn hại đến tình đoàn kết trong nội bộ nhân

dân, phá vỡ sự gắn kết chặt chẽ giữa các thành viên trong gia đình, họ hàng hoặc giữa các thành viên trong cộng đồng dân cư Do bất đồng, mâu thuẫn trong sử dụng đất mà các bên đương sự trở thành các bên đối địch nhau Tâm lý sĩ diện, ăn thua, tính cố chấp, vị kỷ…làm cho các bên tranh chấp có thái độ thù ghét nhau, tư thù và bất hợp tác với nhau trong cuộc sống

Thứ ba, tranh chấp QSDĐ gây ra sự tốn kém về thời gian, tiền bạc và công

sức…của các bên trong việc giải quyết tranh chấp, theo đuổi vụ việc kiện cáo những bất đồng, mâu thuẫn trong quản lý và sử dụng đất Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng mất nhiều thời gian, công sức vào việc tìm hiểu và giải quyết tranh chấp QSDĐ Điều này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai

Thứ tư, tranh chấp QSDĐ kéo dài, lôi kéo đông người tham gia gây mất an

ninh, trật tự và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị Hơn nữa, nó là nguyên nhân

để các thế lực thù địch lợi dụng tuyên truyền, kích động và gây chia rẽ khối đại đoàn kết toàn dân và thực hiện các mưu đồ chính trị đen tối…

1.2 Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp QSDĐ là hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp7 Qua việc giải quyết tranh chấp QSDĐ mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợi ích Nhà nước, lợi ích xã hội và của NSDĐ, mang lại sự

ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai được thực hiện trong cuộc sống

Thực chất, giải quyết tranh chấp QSDĐ là việc cơ quan nhà nước dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng trong đời sống nhân dân Quyền và lợi ích của các bên được đảm bảo, buộc các bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây

ra góp phần tăng cường pháp chế trong quản lý, sử dụng đất Hay nói cách khác giải quyết tranh chấp QSDĐ là việc áp dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể trong quản lý, sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Việc giải quyết tranh chấp QSDĐ là một trong những biện pháp quan trọng

để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống Đồng thời nâng cao được chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp QSDĐ, góp phần hoàn thiện cải cách hành chính, cải cách tư pháp, phù hợp với thực tiễn và các quy định của pháp luật8 Thông qua việc giải quyết tranh chấp, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội đảm bảo đúng với tinh thần các Nghị quyết của Đảng về chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp

hóa, hiện đại hóa đất nước Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định của LĐĐ năm 1993, 2003, LĐĐ năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung những quy định mới về giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó có tranh chấp về QSDĐ Theo đó, LĐĐ năm

2013 đã quy định các tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân (TAND) giải quyết…Như vậy, căn cứ theo quy định của LĐĐ năm 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp được mở rộng hơn Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật của mọi công dân, ngăn ngừa những hành vi vi phạm trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra

Theo quy định của pháp luật, có một số cơ quan giải quyết về tranh chấp đất đai, đó là cơ quan hành chính (UBND) các cấp, Bộ Tài nguyên và môi trường và các cơ quan tư pháp (TAND) Việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng nói riêng thông qua TAND bằng con đường khởi kiện tại Tòa án Việc khởi kiện vụ án dân sự được Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự

1.2.2 Đặc trưng giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Trong quá trình nghiên cứu, tìm hiểu tác giả thấy giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đất có một số đặc trưng cơ bản sau đây:

- Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp QSDĐ là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại Điều 22 LĐĐ năm 2013 Hoạt động này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện căn cứ vào các quy định của pháp luật, quan điểm, đường lối của Đảng và thực tiễn sử dụng đất để tìm ra phương thức phù hợp nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp

- Do đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp và có tầm quan trọng trên nhiều phương diện Hơn nữa, việc quản lý và sử dụng đất có nhiều biến động qua các thời

kỳ lịch sử nên tranh chấp QSDĐ xảy ra rất phức tạp, có đông người tham gia Hoạt động giải quyết tranh chấp QSDĐ huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị, khuyến khích các tổ chức quần chúng ở cơ sở và người dân tham gia giải

quyết tranh chấp QSDĐ Trong giải quyết tranh chấp QSDĐ, Nhà nước coi trọng và

đề cao các phương thức thương lượng, hòa giải nhằm giải quyết ổn thỏa tranh chấp, duy trì sự ổn định chính trị - xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân

- Do đặc tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, nên hoạt động giải quyết tranh chấp QSDĐ phải dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này

có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận và không xem xét giải quyết các tranh chấp

về đòi lại đất đã chia cấp cho người khác khi thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Việc giải quyết tranh chấp QSDĐ không chỉ dựa vào quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiếu, phong tục, tập quán,…trong sử dụng đất đai của người dân ở các vùng, miền trong

cả nước

1.3 Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp QSDĐ là việc phân xử, xác định sự đúng, sai giữa các bên đương sự Đây là hoạt động không hề đơn giản, bởi lẽ, đất đai là vấn đề phức tạp, nhạy cảm; chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất thường xuyên thay đổi, nguồn gốc sử dụng đất nhiều khi không rõ ràng cộng với giá trị của đất đai ngày càng lớn Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ra đời nhằm tạo cơ sở pháp

lý cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp QSDĐ đảm bảo khách quan, công bằng, nghiêm minh và có lý, có tình

Pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ là một lĩnh vực của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quản lý và sử dụng đất

Lĩnh vực pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ bao gồm các quy định của

nhiều đạo luật có liên quan mà trước tiên là Luật Đất đai, Luật tổ chức chính quyền địa phương, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật về hòa giải và Luật tổ chức tòa án nhân dân Các đạo luật này có vị trí và vai trò không giống nhau trong giải quyết tranh chấp QSDĐ, theo đó: Luật đất đai quy định về quản lý đất đai, NSDĐ, hồ sơ địa chính, giấy tờ hợp pháp về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai…làm

cơ sở pháp lý cho việc xác định, phân xử giữa các bên đương sự; Luật tổ chức chính quyền địa phương và Luật tổ chức tòa án nhân dân quy định chức năng, nhiệm vụ

và giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh và thẩm quyền của TAND; Luật hòa giải quy định phạm vi, đối tượng, các nguyên tắc, hình thức và trình tự, thủ tục…hòa giải nói chung và hòa giải tranh chấp đất đai nói riêng; Bộ luật tố tụng dân sự quy định nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự, của người có quyền và nghĩa vụ liên quan, trình tự, thủ tục giải quyết vụ án tranh chấp QSDĐ tại TAND

Thứ hai, pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ đề cao vị trí, vai trò của

hòa giải Hòa giải tranh chấp QSDĐ tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp là thủ tục bắt buộc của trình tự giải quyết tranh chấp QSDĐ, đồng thời xác định hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp cơ bản để giải quyết tranh chấp QSDĐ Hơn nữa, khi tranh chấp QSDĐ này sinh ra thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở

Thứ ba, pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ từng bước xem xét, tiếp

thu những điểm hợp lý và được thực tiễn chấp nhận về tập quán và các án lệ về giải quyết tranh chấp QSDĐ

1.3.2 Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá không thể tái tạo được, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông lâm nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là nền tảng để phân bố các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội

và an ninh quốc phòng Chúng ta nhận thấy rằng dưới sự tác động của cơ chế thị

trường, tốc độ tăng dân số thì vấn đề về đất đai trở nên quan trọng, gay gắt, bức xúc nóng bỏng hơn, hàng loạt các vụ tranh chấp về quyền lợi, khiếu nại tố cáo luôn diễn

ra hết sức phổ biến và hết sức phức tạp ở hầu hết mọi nơi Chính vì vậy, thời gian gần đây có rất nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu nại liên quan đến đất đai diễn ra rất gay gắt, phức tạp mang tính bức xúc, có nhiều nơi trở thành điểm nóng, khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp9

Nhìn nhận khách quan từ hệ thống pháp luật hiện hành và từ thực tiễn tranh chấp QSDĐ xảy ra trong thời gian qua, theo tác giả trong thời gian tới các tranh chấp QSDĐ vẫn tiếp tục xảy ra và sẽ tập trung ở một số dạng tranh chấp như tranh chấp về ranh giới sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ sai đối tượng, về quyền thừa kế mà nguyên nhân do hiện trạng sử dụng đất chưa được xác lập trên hồ sơ địa chính và trên thực địa rõ ràng, cụ thể và chính xác, cũng là nguyên nhân xuất phát

từ sự chậm trễ của hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ gây ra

Cùng với đó, dạng tranh chấp cũng sẽ phát sinh nhiều trong thời gian tới đó

là các tranh chấp về hợp đồng trong giao dịch QSDĐ Nếu trong thời gian dài trước đây, khi thị trường bất động sản phi chính quy phát triển ồ ạt, những đợt sốt đất diễn

ra thì hệ thống Tòa án thường đối mặt để giải quyết các tranh chấp về các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng QSDĐ trái pháp luật mà chủ yếu

là vi phạm hình thức của hợp đồng do không được công chứng, chứng thực và hợp đồng vô hiệu về đối tượng khi QSDĐ chưa được cấp sổ đỏ mà các chủ thể vẫn tiến hành giao dịch…Song, hiện nay và trong tương lai gần, khi thị trường bất động sản

có sự suy giảm trầm trọng và chưa có dấu hiệu khôi phục nhanh đã đẩy các nhà đầu

tư, các chủ thể kinh doanh bất động sản rơi vào khó khăn cùng cực Do đó, hàng loạt các tranh chấp sẽ phát sinh từ hợp đồng do sự phá vỡ các cam kết, các thỏa thuận đã ký trước đó Do vậy, các tranh chấp về hợp đồng trong giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch về QSDĐ sẽ có chiều hướng gia tăng trong thời gian tới Một dạng tranh chấp khác cũng có nguy cơ bùng phát trong thời gian tới, đó là

9 Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đi và giải quyết tranh chấp bằng tòa án ở nước ta, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước pháp luật, Học viện khoa học xã hội, tr.12

tranh chấp về hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để vay vốn song đến hạn trả nợ, người vay, đặc biệt là các doanh nghiệp không còn khả năng trả nợ, các tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp, bảo lãnh) khởi kiện ra Tòa yêu cầu giải quyết để thu hồi nợ…

Thực tế đòi hỏi trong thời gian tới, pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật khác có liên quan cần phải được tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và điều chỉnh theo hướng hợp lí, thống nhất, cùng với đó là một cơ chế thực thi pháp luật trên thực tế

có hiệu quả, nghiêm minh là vấn đề tất yếu khách quan góp phần quan trọng hạn chế có hiệu quả và giảm thiểu các tranh chấp QSDĐ xảy ra, đồng thời góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp QSDĐ nói riêng tại Tòa án

1.3.3 Những nguyên tắc và phương thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

1.3.3.1 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai trở nên đa dạng, phức tạp và kéo dài Do đó, việc tuân theo các nguyên tắc giải quyết tranh chấp là rất quan trọng Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm, tư tưởng, chỉ đạo có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp QSDĐ nói riêng phải đáp ứng các yêu cầu mà thực tế đặt ra Để đảm bảo quyền và lợi ích cho các bên xảy ra tranh chấp thì việc giải quyết phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

Thứ nhất, nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất

của Luật đất đai Điều 53, Hiến pháp năm 2013 nêu rõ: “Đất đai, tài nguyên nước,

tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Điều 4 LĐĐ năm

2013 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là đất đai không

thuộc quyền sở hữu riêng của một tổ chức hay cá nhân nào Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sở hữu tòa dân với đất đai là quyền duy nhất và tuyệt đối Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng Điều đó khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ sở hữu đất đai Do

đó, đối tượng tranh chấp của mọi tranh chấp QSDĐ phát sinh chỉ là quyền quản lý

và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất đai Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp QSDĐ phải đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên đồng thời phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước làm người đại diện Đây là nguyên tắc pháp lý xuyên suốt quá trình quản lý và sử dụng đất đai, phản ánh tính đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai Do vậy, khi giải quyết tranh chấp các cơ quan nhà nước phải nghiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp QSDĐ

Thứ hai, đảm bảo quyền và lợi ích của người sử dụng đất, khuyến khích các

bên tự thương lượng, hòa giải khi xảy ra tranh chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 ra đời với việc thừa nhận chín quyền năng của NSDĐ được tặng cho, thế chấp, cho thuê lại, cho thuê, chuyển nhượng QSDĐ… đã tạo điều kiện cho Nhà nước có những tư tưởng đổi mới trong quan hệ đất đai Do đó, việc tôn trọng quyền của NSDĐ và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền là nguyên tắc của Luật đất đai Thực hiện được nguyên tắc này có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai Bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định, trong quan hệ pháp luật đất đai cũng vậy, vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, là mối quan tâm hàng đầu của các bên, nếu lợi ích của NSDĐ không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt

được hiệu quả mong muốn Do vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần chú ý là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên Đây cũng là điểm mấu chốt để giải quyết tranh chấp QSDĐ

Trên thực tế, nếu lợi ích của NSDĐ bị xâm phạm thì hiệu quả kinh tế mang lại hiệu quả không cao Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của luật đất đai quản lý, sử dụng, định đoạt QSDĐ Do vậy, hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc hòa giải trong việc giải quyết tranh chấp và đạt hiệu quả cao nhất Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp QSDĐ, góp phần vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai

Thứ ba, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nhằm mục đích ổn định tình

hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn với việc giải quyết tranh chấp và tổ chức lại sản xuất

Xuất phát từ những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và lợi ích giữa các bên trong quản lý, định đoạt QSDD đã có ảnh hưởng tiêu cực đến mọi mặt của đời sống

xã hội, tạo ra gánh nặng cho các cơ quan giải quyết tranh chấp Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp với việc tổ chức sản xuất, tạo điều kiện cho quá trình chuyển đổi

cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước sẽ giúp phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, từng bước ổn định cải thiện đời sống nhân dân10 Với ý nghĩa to lớn đó, khi giải quyết tranh chấp QSDĐ chúng ta phải triệt để thực hiện nguyên tắc này

Thứ tư, nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa Khi tiến hành giải

quyết các tranh chấp QSDĐ cần phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục thẩm quyền mà pháp luật quy định Đồng thời nhằm phát hiện những vi phạm trong quản

lý, định đoạt QSDĐ, có sai phạm về chủ thể, hình thức chuyển nhượng viết tay hay bắt buộc phải công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…tránh tình trạng

để tranh chấp kéo dài, làm ảnh hưởng đến tâm lý và quyền lợi của các bên

10 Đỗ Duy Khoa (2014), Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Quốc gia, Khoa Luật, tr.20

Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên, khi giải quyết tranh chấp chúng ta cần phải tuân thủ một số nguyên tắc khác như: Thực hiện đúng phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp, bảo vệ các giao dịch đã được thực hiện giữa các bên theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, tôn trọng ý chí, tự do thỏa thuận, trung thực, đồng thời thông qua hoạt động xét xử nhằm giáo dục pháp luật cho các đương sự, thực hiện nghiêm chỉnh đường lối, chủ trương, chính sách và nghị quyết của Đảng và nhà nước

1.3.3.2.Phương thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp QSDĐ là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội

Khi có tranh chấp các bên thường tìm đến những phương thức giải quyết tranh chấp khác nhau để giải tỏa xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về lợi ích, tạo lập lại sự cân bằng mà các bên có thể chấp nhận được Có nhiều phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật hiện hành công nhận các phương thức giải quyết tranh chấp như: thương lượng, hòa giải và tòa án Theo đó, khi xảy ra tranh chấp các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua việc trực tiếp thương lượng với nhau

Phương thức hòa giải là một biện pháp truyền thống để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội, hòa giải có thể được hiểu là một biện pháp giúp các bên tìm ra tiếng nói chung để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trên cơ

sở sự thỏa thuận11 Nếu hòa giải thành, tranh chấp kết thúc Trường hợp các bên không thể tự thương lượng được với nhau thì việc giải quyết tranh chấp sẽ được thông qua hòa giải cơ sở Nếu hòa giải cơ sở vẫn không thể thống nhất thì các bên

có quyền gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có tranh chấp để yêu cầu hòa giải

Thời hạn hòa giải là 45 ngày kể từ ngày nhận đơn12 Kết quả giải quyết phải được lập thành văn bản có sự xác nhận của UBND cấp xã và có chữ ký của các bên

Trường hợp kết quả có sự thay đổi hiện trạng sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản đến Phòng tài nguyên và môi trường đối với tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư với nhau Các cơ quan này trình cơ quan cùng cấp để xem xét giải quyết quyết định công nhận việc thay đổi hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phương thức giải quyết tranh chấp bằng tòa án Giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Tòa án là việc Tòa án áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể nảy sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Tuy nhiên, không phải tranh chấp QSDĐ nào cũng có thể được giải quyết thông qua Tòa án Pháp luật có quy định cụ thể về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, theo đó Tòa án chỉ được giải quyết những tranh chấp đất đai nào thuộc thẩm quyền của mình được pháp luật quy định

Cụ thể, pháp luật đất đai căn cứ vào việc NSDĐ có hay không có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có hay không có giấy tờ hợp lệ về đất đai và vào sự tự do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp của đương sự để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp QSDĐ nói riêng, cụ thể:

Thứ nhất, đối với tranh chấp mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một

trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 nhưng đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là khởi kiện tại TAND có thẩm quyền thì thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND

Thứ hai, đối với tranh chấp mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc

không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 nhưng đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định

giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính

- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ tài nguyên và môi trường hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính

- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp các bên không chấp hành

sẽ bị cưỡng chế thi hành

Thứ ba, bên cạnh việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai,

pháp luật đất đai còn đề cập đến căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về QSDĐ

Theo Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của LĐĐ năm 2013 thì tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013 và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện theo các căn cứ sau: i, Chứng

cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa ra; ii, Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đất đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; iii, Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; iv, Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; v, Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ

Đây là một điểm mới của LĐĐ 2013 so với LĐĐ 2003 về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, tạo ra nhiều phương thức giải quyết tranh chấp cho các bên và để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng, triệt để nhất Tại khoản 3 Điều 203 LĐĐ 2013 quy định rõ ràng về thẩm quyền giải quyết các vụ việc tranh chấp:

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính Việc quy định này nhằm đảm bảo cho các bên tranh chấp có thể dễ dàng xác định được

cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cơ quan Nhà nước trì trệ cố tình gây phiền toái từ chối tiếp nhận đơn từ giải quyết tranh chấp

Như vậy, Tòa án là cơ quan chuyên ngành có chức năng giải quyết các tranh chấp trong đời sống xã hội, tuy nhiên trong lĩnh vực đất đai, khi giải quyết các tranh chấp Tòa án chịu sự tác động có tính đặc thù trong chuyên ngành đất đai

1.3.3.3.Những yếu tố tác động đến pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất trở thành một quyền tài sản rất quan trọng, có giá trị rất lớn đối với các bên đương sự Trong quan hệ tranh chấp QSDĐ, việc thắng hay thua trong vụ kiện ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế của họ Do đó, giữa các bên tranh chấp với nhau rất quyết liệt và việc khiếu kiện cũng rất gay gắt Thực

tế cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp QSDĐ

Thứ nhất, chính sách, pháp luật về đất đai, việc thực hiện chính sách, pháp

luật về đất đai chưa thống nhất Chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam có sự khác nhau qua các thời kỳ lịch sử như trước năm 1980, pháp luật không cấm việc mua bán đất đai, sau năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 pháp luật

nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở đi, pháp luật lại cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, việc quản lý về đất đai còn rất lỏng lẻo dẫn đến khi có yêu cầu của

Tòa án cung cấp chứng cứ, tài liệu để làm cơ sở xem xét giải quyết tranh chấp QSDĐ nhiều khi cơ quan có thẩm quyền không cung cấp hoặc cung cấp thiếu chính xác, không xác định được tài liệu nào là xác thực làm cho việc phân tích, đánh giá, xem xét sự việc thiếu tính khách quan

Thứ ba, các chính sách về đất đai ban hành, sửa đổi nhiều, văn bản quy phạm

pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, thiếu thống nhất hoặc quy định không cụ thể, có trường hợp mâu thuẫn giữa LĐĐ và BLDS dẫn đến việc lựa chọn quy phạm pháp luật phù hợp để áp dụng rất khó

Thứ tư, trong quá trình giải quyết tranh chấp QSDĐ, đôi khi còn có những

quan điểm khác nhau do trong một thời gian dài, nhiều quy định pháp luật về đất đai không còn phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nếu giải quyết việc tranh chấp phù hợp với cuộc sống thì lại trái với những quy định của pháp luật ở thời điểm giao dịch

Thứ năm, tính ổn định của pháp luật về đất đai rất thấp, đất đai gắn liền với

người dân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế, xã hội, các quan hệ đất đai được hình thành ở những thời điểm khác nhau, nhưng khi pháp luật đất đai thay đổi, Nhà nước không kịp ban hành các văn bản để ổn định quan hệ hình thành trước đó, dẫn đến cách hiểu, cách vận dụng pháp luật khác nhau khi luật mới ra đời

Thứ sáu, trình độ, năng lực của đội ngũ Thẩm phán chưa ngang tầm với sự

đòi hỏi của đời sống xã hội Do chính sách pháp luật về đất đai thay đổi qua từng thời kỳ nên hệ thống các văn bản pháp luật đất đai thường xuyên phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với chính sách đất đai của Nhà nước Các văn bản pháp luật thay đổi, bổ sung từ nhiều cơ quan khác nhau, từ trung ương đến địa phương nên đội ngũ Thẩm phán rất khó cập nhật kịp thời sự thay đổi này Mặt khác năng lực, trình độ đội ngũ Thẩm phán còn thiếu và yếu, không đồng đều

Thứ bảy, tính phức tạp của việc giải quyết tranh chấp QSDĐ Thực tế giải

quyết tranh chấp QSDĐ trong những năm qua cho thấy tính phức tạp của loại tranh chấp này được thể hiện ở nhiều phương diện như: Thẩm quyền giải quyết tranh