Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện bảo yên, tỉnh lào cai

Vì vậy, để thực hiện tốt việc giải quyết các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đòi hỏi những người làm việc tại Tòa án nói chung và Tòa án huyện Bảo Y

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN

BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nên trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong các công trình khác Nếu không đúng như đã nêu trên, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về đề tài của mình

Xin trân trọng cảm ơn!

Người cam đoan

Hoàng Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này tôi đã nhận được sự quan tâm và giúp đỡ từ

nhiều đơn vị tổ chức và cá nhân

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các thầy cô giáo của Tổ bộ môn dân sự,

đất đai cũng như các thầy cô trong Khoa Sau đại học Viện Đại học mở Hà Nội đã tận

tình dạy bảo, truyền đạt cho tôi kiến thức nền tảng trong suốt thời gian học tập

Tôi đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo TS Trần Quang Huy

– Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội người đã tận tình hướng dẫn chỉ

bảo, đóng góp ý kiến giúp tôi hoàn thành tốt luận văn này

Tôi cũng xin cảm ơn sự giúp đõ nhiệt tình của các cán bộ lãnh đạo, các đồng

nghiệp nơi tôi đang công tác, bạn bè và những người thân đã hết sức tạo điều kiện

và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Luận văn tốt nghiệp không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong nhận được

những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo và các bạn để luận văn được

hoàn thiện hơn./

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả

Hoàng Tùng

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ HOẠT ĐỘNG XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 6

1.1 Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 6

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng và quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 7

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án ND 7

1.2.1 Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất 7

1.2.2 Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất 8

1.2.3 Các loại tranh chấp quyền sử dụng đất 10

1.2.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất 11

1.3 Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng 17

1.3.1 Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 17

1.3.2 Các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất 19

1.3.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng 22

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI 27

2.1 Thực trạng quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp QSDĐ 27

2.1.1 Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp QSDĐ tại TAND 27

2.1.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân 30

2.2 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai 38

2.2.1 Một số kết quả trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

tại toà án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai 38

2.2.2 Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo trình tự sơ thẩm 43

2.2.3 Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo trình tự phúc thẩm 46

2.2.4 Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo trình tự giám đốc thẩm và tái thẩm 51

2.2.5 Thực tiễn vai trò của Tòa án ND huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai trong việc đảm bảo sự thống nhất áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai 57

2.3 Hạn chế và những nguyên nhân cơ bản dẫn đến những hạn chế trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai 58

2.3.1 Hạn chế: 58

2.3.2 Nguyên nhân: 59

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 60

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN TRONG VIỆC ÁP DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẢO YÊN, TỈNH LÀO CAI 62

3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật: 62

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 68

KẾT LUẬN 69

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

Tòa án nhân dân

Ủy ban nhân dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bộ luật tố tụng dân sự

Bộ luật dân sự Luật đất đai Phổ biến giáo dục pháp luật

MỤC LỤC BẢNG BIỂU, ẢNH MINH HỌA

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất nước ta hiện nay đang trong công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đó đất đai là tư liệu sản xuất có vai trò vô cùng quan trọng với hoạt động phát triển kinh tế - xã hội Với sự phát triển và tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao thì tình hình đất đai cũng diễn ra sôi động và phức tạp Đi cùng với đó, các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng biến động xuất phát từ những nguyên nhân khác nhau, khiến các tranh chấp liên quan đến QSDĐ xảy ra ở nhiều địa phương trong đó có huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai Từ những tranh chấp đó mà công tác thụ lý, giải quyết tranh chấp các vụ án về đất đai của Tòa án ngày càng nhiều với diễn biến các vụ việc ngày càng phức tạp Thời gian giải quyết tranh chấp về QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, số lượng vụ án bị đình chỉ và tạm đình chỉ ngày càng nhiều,…Nguyên nhân của tình trạng đó một mặt là do các văn bản pháp luật dân sự, các văn bản pháp luật tố tụng dân sự, các văn bản pháp luật đất đai liên quan tới việc giải quyết và tranh chấp về QSDĐ còn nhiều bất cập, chưa thống nhất và phù hợp gây khó khăn cho quá trình xét xử và giải quyết án Mặt khác do nhận thức không đúng pháp luật của những người tiến hành tố tụng và các đương sự khi tham gia tố tụng dẫn đến việc giải quyết tranh chấp về QSDĐ gặp nhiều khó khăn

Huyện Bảo Yên là cửa ngõ phí đông của tỉnh Lào Cai, cách thành phố Lào Cai 75 km, cách Hà Nội 263 km Có diện tích tự nhiên 827,91 km2 , kéo dài từ

2205’ đến 22030’ vĩ độ bắc, từ 104015’ đến 104037’ kinh đông Độ cao trung bình của huyện từ 300 đến 400m so với mực nước biển Điểm cao nhất là 1.120m trên dãy núi Con Voi (thuộc xã Long Khánh), điểm thấp nhất là 50m, độ dốc bình quân toàn huyện từ 30 – 350 Theo tổng điều tra dân số và nhà ở, tính đến thời điểm 01/4/2009, toàn huyện có 15 dân tộc cùng sinh sống, thuận lợi giao thông về đường sắt, đường thủy, có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát triển kinh tế và ổn định

xã hội của tỉnh Lào Cai nói chung và huyện Bảo Yên nói riêng

Tuy vậy, cùng với sự phát triển kinh tế xã hội hiện nay, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, thì tình hình tranh chấp về QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn đến giải quyết tranh chấp ngày càng tăng Qua công tác giải quyết các vụ việc dân sự Tòa án nhân dân, nhận thấy trong các loại tranh chấp dân sự do Tòa án thụ lý giải quyết, thì tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất là một trong những loại tranh chấp phổ biến nhất, đây là loại án có tính chất hết sức đa dạng và phong phú, có thể dưới dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất Do đây là một lĩnh vực tranh chấp dân sự rộng, phức tạp, khó giải quyết, các đương sự thường khiếu nại gay gắt, kéo dài, các văn bản hướng dẫn giải quyết tranh chấp rất nhiều và qua mỗi thời kỳ lại có những quy định khác nhau Vì vậy, để thực hiện tốt việc giải quyết các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đòi hỏi những người làm việc tại Tòa án nói chung và Tòa án huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai nói riêng không những chỉ nắm vững về những quy định của

Bộ luật tố tụng dân sự mà còn phải nắm vững những quy định của pháp luật về nhà

ở, đất đai, thừa kế, Luật hôn nhân gia đình, Bộ luật dân sự, Nắm vững chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về đất đai qua từng thời kỳ để vận dụng vào việc đánh giá chứng cứ, việc áp dụng pháp luật được chính xác và đưa ra đường lối giải quyết vụ án một cách đúng đắn nhất

Trong các vấn đề cần xác định để xem xét giải quyết những vụ án liên quan đến đất đai nêu trên, thì việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án

là yêu cầu hết sức quan trọng, trên thực tế việc vận dụng các quy định, hướng dẫn

về việc xác định thẩm quyền còn có nhiều sai sót, dẫn tới tình trạng có vụ, việc thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân thì Tòa án lại thụ lý xét xử; có vụ, việc thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án lại chuyển cho Uỷ ban nhân dân, làm cho việc giải quyết vụ án bị kéo dài, gây thiệt hại cho các bên đương sự Do đó, cần phải xác định chính xác thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, để đảm bảo vụ án được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật

Xuất phát từ tình hình thực tế và nhằm giúp quá trình quá trình giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án có những chuyển biến tích cực, giải

quyết được những phức tạp, khó khăn trong khâu xét xử án liên quan đến đất đai,

tác giả đã lựa chọn đề tài: “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn

2 Tình hình nghiên cứu

Từ trước tới nay đã có nhiều bài viết, nghiên cứu đề cập tới vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn Theo tôi tìm hiểu đã có một số công trình nghiên cứu sau đây liên quan trực tiếp với

đề tài nghiên cứu, đó là: đề tài:“Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả

giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại toà án nhân dân”, Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Toà án nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ

nhiệm đề tài “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn

Thạc sỹ luật học của tác giả Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội

Luận văn Thạc sĩ luật học của tác giả Dương Thị Sen “Pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai thông qua tòa án nhân dân”, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội

Báo cáo tham luận “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân –

Kiến nghị và giải pháp” của TS Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn Tăng,

Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp

và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 – 09 tháng 10 năm

2008 tại Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng

tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” của Mai Thị Tú Oanh đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 08/2009…Các công trình nêu trên đã đề cập khá nhiều khía cạnh lý luận và thực tiễn của tranh chấp đất đai nói chung, song nghiên cứu chuyên sâu về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai lại chưa có công trình nghiên cứu chuyên biệt trong thời gian gần đây, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai 2013 Vì vậy, đề tài nghiên cứu của em là rất cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của Đề tài

- Đối tượng nghiên cứu của Đề tài: Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn

đề lý luận và thực tiễn về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử

dụng đất tại Tòa án nhân dân và được minh chứng qua thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai

- Phạm vi nghiên cứu của Đề tài: Đề tài nghiên cứu vấn đề thực thi các quy

định về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai

Đề tài nghiên cứu quá trình thực thi các quy định về quyền sử dụng đất trong hai văn bản luật cơ bản hiện nay là Luật Đất Đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015

4 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

- Thông qua việc nghiên cứu Đề tài, luận văn làm rõ những vấn đề lý luận và thực tiễn của việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai Qua đó, đưa ra những kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai về các vấn đề về quyền sử dụng đất

- Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

+ Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp quyền sử dụng đất

và pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại tòa

án nhân dân

+ Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của tòa án hiện nay qua thực tiễn huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai

+ Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài để đạt được những mục đích đã đặt ra trên cơ sở lý luận luận văn được triển khai nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lê Nin Quá trình nghiên cứu cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như: phương pháp so sánh, phân tích tài liệu, phương pháp tổng hợp, đồng thời ứng dụng những thành tựu của khoa học luật Luật đất đai, Bộ luật Tố tụng dân sự,… trong các

công trình của các nhà khoa học - luật gia ở trong và ngoài nước Ngoài ra, Đề tài còn

sử dụng trung thực các số liệu thống kê của Toà án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai; các sách tham khảo, tạp chí chuyên ngành để làm rõ những tri thức khoa học liên quan đến Đề tài

6 Dự kiến những đóng góp mới của Đề tài nghiên cứu

Luận văn làm rõ những vấn đề mới và cơ bản sau:

- Làm rõ khái niệm giải quyết tranh chấp về QSDĐ, chỉ ra các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng

- Đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp QSDĐ và thực tiễn

áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án nhân dân (TAND) huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai qua một số vụ điển hình

- Chỉ rõ những hạn chế, vướng mắc trong quá trình giải quyết, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện, làm thống nhất các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luật Đất đai về giải quyết tranh QSDĐ

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài bảng từ viết tắt, lời cam đoan, mục lục, phần mở đầu, phần kết luận danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 03 chương chính sau đây:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất từ hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân

Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về quyền

sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tòa án nhân dân huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ HOẠT ĐỘNG XÉT XỬ

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

1.1 Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng và quyền sử dụng đất

Về khái niệm quyền sử dụng, ở góc độ pháp luật dân sự, quyền sử dụng được coi là một trong ba quyền năng thuộc quyền sở hữu1 Người có quyền sử dụng có

các quyền được quy định cụ thể tại Điều 189 BLDS năm 2015: “Quyền sử dụng là

quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người; trong trường hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng được chủ sở hữu ủy quyền hoặc chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản

Về khái niệm quyền sử dụng đất, theo Từ điển Luật học thì QSDĐ là “Quyền

của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng

đất từ Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua

việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho từ các chủ thể khác có quyền sử dụng đất” 2 ; theo Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học

Luật Hà Nội thì QSDĐ được hiểu là “Quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” Bên cạnh

đó, tồn tại quan điểm liên quan đến khái niệm về QSDĐ như sau: “Quyền sử dụng

đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc giao đất, cho thuê

1 Gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận

giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” 3

QSDĐ là một chế định đặc thù ở Việt Nam Chế định này được xây dựng dựa trên nguyên tắc hiến định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ để “người sử dụng đất” sử

dụng ổn định lâu dài Ở khía cạnh giá trị, QSDĐ là tài sản 4

và được ghi nhận là bất động sản 5

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thông qua Tòa án nhân dân

1.2.1 Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và cho đến nay Luật Đất đai năm 2013 đang có hiệu lực thi hành Theo các Luật Đất đai trước đây, thuật ngữ “Tranh chấp đất đai” chưa một lần được chính thức giải thích, mà

bất động sản ở Việt Nam”, 2012, tr 16.

4 Theo quy định tại Điều 105 BLDS năm 2015 thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản;

trong đó, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác (Điều 115, BLDS năm 2015), người có QSDĐ được thừa nhận nhiều quyền như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Bởi vậy quyền sử dụng đất có đầy đủ các tiêu chí là tài sản

5 Điều 107 BLDS năm 2015 quy định tài sản được chia làm hai loại, gồm: động sản và bất động sản Theo quy định tại Điều 107 có thể coi QSDĐ là bất động sản bởi đây là tài sản khác găn liền với đất, bên cạnh đó,

chủ yếu là chỉ được hiểu ngầm gồm các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các đạo luật liên quan đến đất đai qua các thời kỳ và trong các văn bản pháp luật có liên quan của cơ quan nhà nước

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều

bên trong quan hệ đất đai”

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa

án nhân dân giải quyết”. Từ nội dung trên Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Do đó, tranh chấp đất đai không thể đồng nhất với tranh chấp quyền sử dụng đất, hay nói cách khác tranh chấp đất đai là khái niệm rộng hơn khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất

Theo Từ điển Tiếng Việt thì tranh chấp là giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào Trong tranh chấp quyền sử dụng đất thì đối tượng các bên tranh chấp giằng co nhau là quyền sử dụng đất

Như vậy, tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Vậy đối tượng của tranh chấp quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất hợp pháp

1.2.2 Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định về sở hữu đất đai:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”

Do đất đai là loại tài sản đặc biệt, vì vậy tranh chấp QSDĐ có những đặc điểm đặc trưng sau:

Thứ nhất, tranh chấp QSDĐ là một trong bốn dạng tranh chấp đất đai điển hình Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất và tranh chấp thừa kế (QSDĐ)

Thứ hai, trong nhiều vụ án tranh chấp đất đai, QSDĐ gắn liền với nhà ở, các loại tài sản khác Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện nay về đất đai khác với hệ thống pháp luật về nhà ở Chính sự giao thoa của các quy phạm đặc trưng điều chỉnh trong hai hệ thống pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở đã dẫn đến khá nhiều những vướng mắc, lúng túng khi áp dụng pháp luật trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà ở và QSDĐ

Thứ ba, trong tranh chấp đất đai, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất Người nhận QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định, về bản chất, QSDĐ là quyền của người sử dụng khai thác các thuộc tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Trong khái niệm QSDĐ của người sử dụng đất không chỉ có các quyền mà còn có các nghĩa vụ của người sử dụng Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất vào các mục đích khác nhau, người sử dụng đất còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất đai quy định như:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Thứ tư, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hoá khác, nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp Việc chuyển QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

Thứ năm, giá trị QSDĐ khi chuyển QSDĐ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như

vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu

tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển QSDĐ cùng một thời điểm giá có thể rất khác nhau

1.2.3 Các loại tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp quyền sử dụng đất là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp Do đó,

để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, cần phải xác định được các dạng tranh chấp quyền sử dụng đất Việc xác định chính xác dạng tranh chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân hay UBND, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp

Tranh chấp quyền sử dụng đất là loại tranh chấp xảy ra trong quá trình các bên thực hiện việc quản lý và sử dụng đất Việc xác định ai là người có thẩm quyền

sử dụng đất hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của Tòa án hoặc trách nhiệm của cơ quan quản lý hành chính nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện trở lên)

- Tranh chấp về ranh giới đất: Là tranh chấp về ranh giới giữa những vùng đất được phép quản lý, sử dụng và được cơ quan quản lý hành chính có văn bản hoặc quyết định công nhận nhưng trong quá trình quản lý sử dụng thi hành tranh

chấp một trong các bên sử dụng đất không thỏa thuận được với nhau về ranh giới đất hoặc do một bên tự ý thay đổi ranh giới đất hoặc một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất thường được chuyển qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, bàn giao không rõ ràng

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất bị cản trở Loại tranh chấp này phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại không thể sử dụng được so bị người khác cản trở

- Tranh chấp để đòi lại quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất của dòng họ, nhà thờ, chùa chiền,…Tranh chấp này xuất phát từ việc Nhà nước mượn, trưng dụng vào các mục đích khác nhau sau không trả hoặc được chuyển nhượng cho một đối tượng khác

1.2.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp QSDĐ là biểu hiện cụ thể của những mâu thuẫn bất đồng về lợi ích kinh tế giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau Tranh chấp QSDĐ tùy từng mức

độ, tính chất và phạm vi mà gây ra những hậu quả ảnh hưởng đến chính trị, trật tự,

an toàn xã hội Các tranh chấp QSDĐ phát sinh có thể gây ảnh hướng xấu, gây mất

ổn định tình hình kinh tế, xã hội, làm giải hiệu quả các đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước Tranh chấp xảy ra nếu không giải quyết được kịp thời có thể gây mất lòng tin trong nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta Đồng thời, tranh chấp QSDĐ xảy ra là nguyên nhân gây nên rạn nứt trong mối quan hệ gia đình, lợi ích kinh tế làm lu mờ các chuẩn mực đạo đức xã hội vốn tồn tại từ lâu đời nay

Do vậy, căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, đường lối chính sách của Nhà nước và những văn bản pháp luật để tìm ra những nguyên nhân dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất, từ đó có thể đưa ra những biện pháp giải quyết tranh chấp QSDĐ một cách thỏa đáng, góp phần ngăn ngừa và hạn chế tranh chấp có thể xảy ra

- Nguyên nhân khách quan:

Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại Sau cách mạng tháng 8 năm 1953, ở miền Bắc

đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân Qua đó, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do vậy, tình hình sử dụng đất tương đối ổn định

Ở miền Nam tình hình sử dụng đất được chia làm hai giai đoạn Năm 1949

-1950 Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân, nhưng đến năm

1957 ngụy quyền Sài Gòn đã thực hiện cải cách điền địa nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng dẫn đến những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân Năm 1975 Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, xây lại hàng loạt nông trường, trang trại Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 –

1978 và năm 1982 – 1983, chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về ruộng đất, ranh giới đất, số lượng và mục đích sử dụng đất Hiện nay, đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai nên đất đai trở nên có giá trị QSDĐ là một loại quyền về tài sản (vật quyền) được xác định giá trị và được phép trao đổi trên thị trường Tuy nhiên, những phát sinh mẫu thuẫn từ tranh chấp, cho thuê, cho mượn,… dẫn đến tranh chấp QSDĐ diễn biến phức tạp, Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả

- Nguyên nhân chủ quan:

+ Về cơ chế quản lý đất đai: Thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất còn lỏng lẻo, nhiều sơ hở và có trường hợp giải quyết tùy tiện biết luật nhưng vẫn cố tình vi phạm Trong cơ chế quản lý tập trung, Nhà nước đại diện thống nhất quản lý đất đai và đã có sự phân công, phân cấp quản lý cho nhiều ngành, dẫn đến tồn tại nhiều sai phạm, chồng lấn về thẩm quyền Bên cạnh đó, sự non kém về trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý, dẫn đến xuất hiện nhiều tranh chấp quyền sử dụng đất phức tạp, khó giải quyết, cụ thể:

Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ dẫn đến thiếu căn cứ pháp lý và thực tế xác định quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân Nhiều trường hợp, việc

tranh chấp quyền sử dụng đất bắt nguồn từ những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại Hơn nữa, việc giao đất lại không được tiến hành theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ và bị thất lạc

Hoạt động quy hoạch sử dụng còn xảy ra nhiều sai phạm Nhiều trường hợp phát hiện ra sai phạm nhưng không xử lý kịp thời dẫn đến sai phạm xảy ra trong nhiều năm Nhiều chính quyền địa phương còn chưa nhận thức đúng về chính sách quản lý đất đai và áp dụng biện pháp xử lý còn nặng mệnh lệnh hành chính

Thực tế, nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản chưa rõ ràng hoặc

bị chồng lấn cùng một nội dung nhưng lại hai hay nhiều cơ quan ban hành khác nhau dẫn đến khó xử lý vi phạm

+ Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai: Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 (khóa IX) đánh giá: “Công tác quản lý và sử dụng đất đai

hiện nay còn nhiều hạn chế, yếu kém và nhiều vấn đề bức xúc Tiềm năng đất đai chưa được phát huy tốt; đất đai chưa được chuyển dịch hợp lý, hiệu quả sử dụng còn thấp Đất sản xuất nông nghiệp còn manh mún; rừng tiếp tục bị tàn phá, diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bị xói mòn còn lớn Việc sử dụng đất của nhiều khu công nghiệp, doanh nghiệp, cơ quan còn lãnh phí Tình trạng người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai và tình hình khiếu kiện về đất đai diễn ra nghiêm trọng

và phổ biến việc Nhà nước thu hồi đất, đền bù giải tỏa mặt bằng thực hiện hết sức khó khăn Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu

cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao,

đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn,cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết

nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số

cá nhân và tổ chức”

Những hạn chế yếu kém đó xuất phát từ đường lối chính sách, pháp luật về đất đai: Luật pháp và các chính sách về đất đai đã quy định quyền sử dụng đất có giá trị và được đem ra trao đổi chuyển nhượng trên thị trường, song các chính sách đất đai chưa phù hợp với các yêu cầu và các quy luật hoạt động của nền kinh tế thị trường Luật pháp đã thừa nhận sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản,

song chưa có hệ thống luật pháp và chính sách quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường này

Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đâu cũng như đăng ký biến động đất đai còn chậm, chạn chế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai, giải quyết tranh chấp và chống lấn chiếm Việc phân định trách nhiệm quản lý đất đai cho các cấp, các ngành chưa rõ rang, còn thiếu cụ thể, không rõ trách nhiệm Hệ thống văn bản pháp luật về chính sách đất đai được ban hành nhiều, thay đổi thường xuyên nhưng không toàn diện, thiếu thống nhất, còn chồng chéo và để nhiều lỗ hổng

+ Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung chỉ đạo và thống nhất áp dụng pháp luật, đồng thời hướng dẫn việc xử lý đối với một số vấn đề phát sinh trong quá trình chuyển tiếp giữa Luật cũ và Luật mới Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo Tổng cục Quản lý đất đai ban hành 02 văn bản để chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận, tập trung xây dựng, quản

lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai theo đúng tinh thần Chỉ thị số 01/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ

Sau khi Luật Đất đai có có hiệu lực thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường

đã chỉ đạo các đơn vị thuộc Bộ tập trung xử lý các văn bản của địa phương phản ánh các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai của các địa phương Mặt khác, để kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức hội nghị (phía Bắc và phía Nam) với Lãnh đạo các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố để nghe phản ánh của các địa phương; Lãnh đạo Bộ đã thành lập các Đoàn công tác làm việc trực tiếp với các tỉnh, thành phố đại diện trên cả nước để nắm bắt cụ thể tình hình tổ chức thực hiện; tổ chức phiên giao lưu trực tuyến với người dân và doanh nghiệp để giải đáp các vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Thông qua ý kiến phản ánh của các địa phương, người dân và doanh nghiệp, đối với các vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của Bộ trưởng, Bộ đã kịp thời xây dựng và ban hành Thông tư số

02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 để giải quyết Đồng thời, đã báo cáo Chính phủ cho xây dựng Nghị định quy định bổ sung một số nội dung để giải quyết các

vấn đề vướng mắc thuộc thẩm quyền của Chính phủ Tuy nhiên, công tác lãnh đạo,

chỉ đạo vẫn còn tồn tại một số hạn chế như kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chất lượng phục vụ của cán bộ, công chức thực hiện nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận có mặt còn hạn chế; việc ứng dụng công nghệ thông tin, lập hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác quản lý còn chậm, chưa đáp ứng được đòi hỏi của tình hình thực tế; việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi còn hình thức, nhiễu sách đối với người sử dụng đất,…

+ Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật: Thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng kế hoạch triển khai công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về đất đai Tại địa phương, 63/63 tỉnh, thành phố trên cả nước đã triển khai công tác phổ biến Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật đến các tổ chức,

cá nhân bằng nhiều hình thức khác nhau Nhiều địa phương đã triển khai cụ thể đến

cả các đối tượng là cán bộ cấp huyện, cấp xã Nhìn chung, công tác tuyên truyền pháp luật đất đai đã được triển khai rộng rãi đến mọi đối tượng với những nội dung thiết thực và hình thức phù hợp được các Bộ, ngành, các địa phương và được dư luận nhân dân đánh giá cao Qua đó đã góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực thì vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật về đất đai Mục đích của tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật là nhằm xây dựng ý thức pháp luật, làm cho nhân dân có niềm tin vào pháp luật, có thói quen trong thực hiện đúng pháp luật để bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mình Tuy nhiên, công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai của cơ quan, tổ chức chưa được sâu rộng đến quần chúng nhân dân, dẫn đến việc thiếu hiểu biết pháp luật của người dân cũng

như việc hành pháp luật về quyền sử dụng đất của người dân còn hạn chế Ví dụ:

Trong tháng 7/2016, Tòa án nhân dân huyện Năm Căn đưa ra xét xử sơ thẩm hai vụ

án hôn nhân gia đình có liên quan đến tranh chấp về quyền sử dụng đất Vụ thứ nhất

là vụ Tranh chấp chia tài sản sau ly hôn, giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Đượm, sinh năm 1970 và bị đơn là ông Nguyễn Văn Khánh, sinh năm 1968, địa chỉ tại ấp Cây Thơ, xã Đất Mới, huyện Năm Căn Vụ thứ hai là vụ Tranh chấp ly hôn, nuôi con và chia tài sản khi ly hôn, giữa nguyên đơn là bà Trần Ánh Xuân, sinh năm

1975 và bị đơn là ông Võ Chí Phong, sinh năm 1972, cùng địa chỉ tại ấp 5, xã Hiệp Tùng, huyện Năm Căn Điểm chung của hai vụ án này là người vợ khởi kiện yêu cầu chia tài sản chung sau ly hôn là quyền sử dụng đất do người chồng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bị đơn là người chồng, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (thường là cha mẹ ruột của người chồng) không đồng ý chia tài sản vì cho rằng phần đất đai này là tài sản riêng của cha mẹ, do cha mẹ tự tạo ra, con trai đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đứng tên dùm, chứ không có tặng cho riêng; đương sự trong hai vụ án nêu trên đều là người dân lao động, sống ở vùng nông thôn Như vậy, vấn đề ở đây có thể thấy vẫn còn nhiều người dân vẫn chưa hiểu biết nhiều về luật đất đai, vẫn chưa nhận thức được hết ý nghĩa của việc đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như chưa hiểu biết quy định của pháp luật dân sự về việc xác lập quyền sở hữu và chuyển giao quyền sở hữu Người dân đơn thuần nghĩ rằng, cha mẹ, con cái sống chung với nhau nên tài sản đứng tên ai cũng được, mặc dù con cái đã lấy vợ, lấy chồng nhưng vẫn sống chung với cha mẹ thì tài sản của con cái cũng là tài sản của cha mẹ, đất đai

do chính cha mẹ tạo dựng mà có, dù có cho con cái đứng tên thì đó vẫn là tài sản của cha mẹ, họ có quyền đối với tài sản đó, con dâu hoặc con rể không có quyền gì hết; họ không biết rằng khi họ cho con cái của họ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là họ đã từ bỏ quyền sở hữu của mình, đồng thời đã xác lập quyền sở hữu cho người khác Có những vụ án chứng cứ đều thể hiện nguồn gốc đất đai là của chính cha mẹ có trước khi con cái kết hôn nhưng trên thực tế và giấy tờ pháp lý thì họ đã đồng ý để cho con cái đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một thời gian dài mà không có bất kỳ tranh chấp nào, như vậy tài sản này trở thành tài sản của con cái, tài sản của con cái có trong thời kỳ hôn nhân trở thành

tài sản chung của vợ chồng và khi ly hôn phải phân chia theo quy định pháp luật.6

1.3 Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng

1.3.1 Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

* Khái niệm giải quyết tranh chấp QSDĐ:

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “…Việc giải

quyết tranh chấp đất đai là tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm phạm, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra”.7

Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: “Giải quyết tranh chấp đất đai là

giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý

đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”.8

Như vậy, giải quyết tranh chấp QSDĐ là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ quyền sử dụng đất

* Đặc điểm giải quyết tranh chấp QSDĐ:

- Giải quyết tranh chấp QSDĐ mang tính quyền lực nhà nước Đó là cách thức giải quyết thông qua Tòa án Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp, đưa ra xét xử các vu án, nhân danh Nhà nước khi xét xử Trong bản Hiến pháp 2013

ở Điều 102 quy định: “Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, chế độ xã hội chủ nghĩa,

6 truy-n-ph-bi-n-giao-d-c-phap-lu-t-dan-s-d-t-dai

http://vksndcamau.gov.vn/index.php/tin-tuc/tin-tuc-noi-bat/1413-c-n-tang-cu-ng-hon-n-a-cong-tac-tuyen-7 Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Tr 462

8 Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần Luật Đất đai, Luật Lao động, tư pháp quốc tế) của Trường Đại

bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân” Khác với phương thức giải quyết tranh chấp khác như hòa giải hay tự thỏa thuận Phán quyết của Tòa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi hành thì bị cưỡng chế Kết quả giải quyết tranh chấp QSDĐ có thể là bằng quyết định hay bản án Quyết định, bản án có hiệu lực thì các bên phải nghiêm chỉnh chấp hành

- Giải quyết tranh chấp QSDĐ được tiến hành theo trình tự, thử tục nghiêm ngặt và chặt chẽ Tòa án giải quyết tranh chấp QSDĐ theo trình tự thủ tục được quy định trong pháp luật tố tụng dân sự Trình tự giải quyết được tiến hành từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử, đưa vụ án ra xét xử, mở phiên tòa sơ thẩm, tuyên án, kháng cáo, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm Tất cả các trình tự thủ tục đều phải được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự Yêu cầu đặt ra là các bên tham gia quá trình tố tụng phải chấp hành các quy định của pháp luật tố tụng dân sự theo từng giai đoạn

- Giải quyết tranh chấp QSDĐ đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự Trong quá trình giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng hình thức khởi kiện tại Tòa án, các đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Trong quá trình giải quyết đương sự có quyền đưa ra những yêu cầu và những tài liệu chứng

cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ; có quyền thay đổi, bổ sung hay rút yêu cầu của mình đưa ra Nhưng việc tự định đoạt này phải nằm trong khuôn khổ pháp luật cho phép, như không thay đổi vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu Tòa án

có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định đoạt của mình

- Khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp QSDĐ không buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã Đây là điểm khác biệt giữa tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với các loại tranh chấp đất đai khác Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở, nếu không hòa giải được ở cơ sở thì giải quyết tại UBND Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã

- Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp QSDĐ được đảm bảo thực

hiện bằng cưỡng chế nhà nước Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh QSDĐ

có hiệu lực pháp luật các bên phải tự giác thực hiện Nếu các bên không tự thi hành

án được với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định

1.3.2 Các yếu tố chi phối việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Trong quá trình giải quyết tranh chấp về QSDĐ có nhiều yếu tố liên quan chi phối đến việc giải quyết tranh chấp Dưới đây là một số yếu tố cơ bản, quan trọng chi phối đến việc giải quyết tranh chấp về QSDĐ, cụ thể:

Thứ nhất, quy định pháp luật đất đai là một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất quyết định đến chất lượng và hiệu quả giải quyết tranh chấp về QSDĐ Một trong những yêu cầu trong quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, chính là sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật Khi áp dụng pháp luật nói chung, áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về QSDĐ tại Toà án nhân dân, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phải áp dụng các quy định của Hiến pháp, pháp luật tố tụng dân sự và hệ thống các văn bản pháp luật khác có liên quan đến đất đai,… nhằm đưa ra bản án và quyết định dân sự chính xác, đúng pháp luật, có hiệu quả và hiệu lực cao Vì vậy, để hoạt động áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về QSDĐ Toà án nhân dân đạt hiệu quả cao, đòi hỏi phải có sự đảm bảo về pháp lý, bao gồm sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật thực định; sự hoàn thiện của cơ chế thực hiện và áp dụng pháp luật; ý thức pháp luật và văn hoá pháp lý của cán bộ, công chức hệ thống Tòa án và nhân dân

Sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật thực định, nhất là các quy định đất đai được thể hiện ở những tiêu chuẩn như tính toàn diện, tính đồng bộ, tính phù hợp, tính hiệu lực, hiệu quả và trình độ kỹ thuật pháp lý của hệ thống pháp luật Sự hoàn thiện của cơ chế thực hiện và áp dụng pháp luật biểu hiện thông qua các vấn đề cơ bản như các văn bản pháp luật có liên quan tới chức năng nhiệm vụ của Toà án nhân dân, các văn bản pháp luật về tố tụng dân sự, việc ban hành các văn bản chi

tiết hướng dẫn thi hành pháp luật Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật trong xã hội; công tác tổ chức và chất lượng hoạt động của cơ quan áp dụng pháp luật; năng lực và phẩm chất của đội ngũ cán bộ, công chức trực tiếp tham gia

áp dụng pháp luật; chất lượng của các văn bản áp dụng pháp luật…Ý thức pháp luật

và văn hoá pháp lý của cán bộ, công chức và các tầng lớp nhân dân phụ thuộc không nhỏ vào công tác phổ biến, tuyên truyền và giáo dục pháp luật cũng như chất lượng của pháp luật; chất lượng của hoạt động thực hiện, áp dụng pháp luật Điều này cho thấy có sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật thì hoạt động áp dụng pháp luật mới đạt chất lượng cao

Thứ hai, trình độ năng lực, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ Tòa án đặc biệt

là Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân,… là những người trực tiếp được giao nhiệm vụ xét xử, nhân danh Nhà nước để bảo vệ pháp luật Ở họ cần phải có những tố chất nghề nghiệp nhất định, họ vừa là người thay mặt cho quyền lực nhà nước thông qua hoạt động xét xử, vừa phải là công dân gương mẫu trong cuộc sống hằng ngày Với

vị trí và trách nhiệm xã hội đặc biệt của mình, đòi hỏi họ phải có những tiêu chuẩn nhất định về trình độ chuyên môn, trình độ lý luận chính trị, đạo đức nghề nghiệp…Chất lượng đội ngũ cán bộ tham gia xét xử là sự tổng hợp chất lượng của từng Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân,… tham gia xét xử được đánh giá thông qua các tiêu chuẩn về chuyên môn, phẩm chất chính trị, đạo đức; khả năng hoàn thành nhiệm

vụ được giao theo qui định của pháp luật và theo qui định của hệ thống tòa án

Là người giữ vị trí quan trọng trong hoạt động xét xử tại Toà án, Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân phải là những người am hiểu pháp luật, có trình độ chuyên môn

và kỹ năng xét xử Thẩm phán là người được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật

để làm nhiệm vụ xét xử những vụ án và giải quyết những việc khác thuộc thẩm quyền của Toà án Xét xử tranh chấp về QSDĐ là một công việc phức tạp, đòi hỏi người tham gia phải có trình độ am hiểu về pháp luật, có tinh thần trách nhiệm, có

kỹ năng sống, có khả năng nắm bắt được diễn biến phức tạp của vấn đề

Thứ ba, tính độc lập, vô tư khách quan trong hoạt động xét xử nói chung và giải quyết tranh chấp QSDĐ nói riêng của Thẩm phán tòa án

- Tính độc lập xét xử có nghĩa: Thẩm phán quyết định những vấn đề của vụ

án phù hợp với đánh giá khách quan của mình các sự kiện của vụ án và sự hiểu biết của mình về pháp luật mà không có sự tác động trực tiếp hay gián tiếp, bởi bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào; Thẩm phán có quyền trực tiếp hoặc bằng xem xét lại đối với tất cả những vấn đề mang tính tư pháp Độc lập dựa trên cơ sở đánh giá của mình về các tình tiết của vụ án chỉ dựa vào pháp luật, không bị ảnh hưởng, tác động của bất

kỳ tổ chức, tổ chức Theo quy định của pháp luật, Thẩm phán phải xét xử độc lập và chỉ tuân theo pháp luật

- Tính vô tư khách quan trong hoạt động xét xử của Thẩm phán: Trong giải quyết vụ án tranh chấp QSDĐ thì sự thiếu vô tư khách quan của Thẩm pháp sẽ mang lại lợi ích cho bên này và đem lại sự bất lợi cho bên kia Thẩm phán phải tôn trọng sự thật; từ chối tham gia giải quyết vụ án, nếu việc tham gia đó không đảm bảo sự vô tư của thẩm phán (như có quan hệ thân thích với người tham gia tố tụng)

Thứ tư, tính chất phức tạp từ việc thu thập chứng cứ, đánh giá vụ việc, các phương tiện kỹ thuật phục vụ công tác xét xử, các tài liệu tham khảo, tài liệu tra cứu,… cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến giải quyết tranh chấp về QSDĐ Điều kiện vật chất, cụ thể là máy móc; phương tiện làm việc, đi lại; trụ sở làm việc, phòng xét xử, phòng nghị án được trang bị đầy đủ, hiện đại thì sẽ góp phần trực tiếp vào việc thể hiện sự trang nghiêm của cơ quan công quyền; đội ngũ cán bộ Toà án

có đủ phương tiện làm việc thì việc xét xử sẽ đảm bảo chất lượng hơn, họ sẽ tập trung vào công việc mà không bị chi phối bởi sự khó khăn về điều kiện, phương tiện làm việc

Thứ năm, sự phối hợp từ các tổ chức, cơ quan chuyên môn trong việc giải quyết tranh chấp về QSDĐ cũng ảnh hưởng đến vụ án tranh chấp về QSDĐ Sự phối hợp trong hoạt động thu thập chứng cứ, tài liệu,… từ một số cơ quan liên quan như: UBND, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan cũng là một trong những yếu tố chi phối đến giải quyết tranh chất về QSDĐ

1.3.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền

sử dụng đất nói riêng

+ Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Tại Việt Nam, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã được khẳng định với tính

chất là “tuyên ngôn chính trị” xuyên suốt trong các văn kiện của Đảng, Hiến pháp

và hệ thống pháp luật từ năm 1980 đến ngày nay Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã

quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển,

vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: “1 Đất đai là tài nguyên đặc biệt

của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật 2 Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo

hộ” Từ quy định có tính nguyên tắc của Hiến pháp, đặt ra yêu cầu phải xây dựng được cơ chế pháp lý để quản lý và sử dụng đất một cách minh bạch, hiệu quả, thông quá đó, phát huy quyền làm chủ thực sự của nhân dân, minh chứng bản chất của nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân

Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam do nhân dân làm chủ; tất cả quyền lực nhà nước thuộc về nhân dân

mà nền tảng là liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ tri thức Việc xác lập và duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nói chung và

quyền sử dụng đất nói riêng xuất phát từ lập trường “Tất cả quyền lực thuộc về

nhân dân” thì nhân dân phải là chủ sở hữu đối với đất đai Đất đai là thành quả của

sự nghiệp giữ nước và dựng nước lâu dài của cả dân tộc, do vậy, đất đai thuộc sở hữu chung của toàn dân và được phục vụ cho mục đích chung của toàn dân tộc, của nhân dân Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội, vì vậy, Nhà nước cũng có chức năng thống nhất quản lý về đất đai

Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không

có quyền sở hữu đối với đất đai Vì vây, đối tượng của mọi tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đối với đất đai mà là quyền quản lý và quyền sử dụng đất Do

đó, khi giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

+ Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích các bên tự do hòa giải, thương lượng với nhau

Nguyên tắc đảm bảo lợi ích, nhất là lợi ích về kinh tế của người sử dụng đất

là việc tôn trọng các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền đó Nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc

sử dụng đất không thể mang lại hiệu quả kinh tế cao Đó cũng chính là nguyên tắc

cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai

Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc dàn xếp để tháo gỡ những bất đồng phát sinh nhằm loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự giúp hay phán quyết của bên thứ

ba Các bên tranh chấp sẽ tự thỏa thuận để tìm kiếm giải pháp trên tinh thần tự nguyện, thiện chí, hợp tác mà không có sự tham gia của bất kỳ bên thứ ba nào Khi tiến hành thương lượng, các bên có thể trình bày quan niệm của mình, tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và tìm kiếm giải pháp chấm dứt xung đột Các bên

tự nguyện thi hành phương án giải quyết bất đồng đã lựa chọn Đây vừa là ưu điểm của phương thức giải quyết tranh chấp này Ưu điểm là ở chỗ các bên tự nguyện và tự mình đạt được thỏa thuận về phương án giải quyết tranh chấp nên cũng dễ dàng tự mình đạt được thỏa thuận về phương án đó dựa vào sự tự nguyện, hợp tác và thiện chí của các bên Ưu điểm nổi bật của phương thức giải quyết này là

sự thuận tiện, đơn giản, nhanh chóng, tính linh hoạt, hiệu quả và ít tốn kém Bởi vậy, nếu thương lượng thành công không những các bên đã loại bỏ được những bất

đồng phát sinh mà mức độ phương hại đến mối quan hệ giữa các bên cũng thấp, tăng cường sự hiểu biết và giúp đỡ lần nhau trong tương lai Hòa giải là phương thức giải quyết tranh chấp với sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian hòa giải để

hỗ trợ, thuyết phục các bên tranh chấp tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp đã phát sinh Ưu điểm của phương thức hòa giải là đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng, sự linh hoạt, hiệu quả, ít tốn kém Hòa giải còn có thêm ưu điểm vượt trội do người thứ ba (thường là người có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm, am hiểu lĩnh vực đang tranh chấp) mang lại Họ sẽ là người biết cách làm cho ý chí của các bên dễ gặp nhau trong quá trình đàm phán để loại trừ tranh chấp Trường hợp các bên tranh chấp khả năng nhận thức hạn chế trong lĩnh vực đang tranh chấp thì dùng phương thức hòa giải sẽ có khả năng thành công cao hơn thương lượng Kết quả hòa giải được ghi nhận và chứng kiến của người thứ ba nên mức độ tôn trọng và tuân thủ các cam kết đạt được trong quá trình hòa giải cũng cao hơn

Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước

khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất

đai thông qua hòa giải ở cơ sở” Như vậy, Nhà nước khuyến khích các bên tranh

chấp tự do hòa giải, thương lượng với nhau trước khi giải quyết bằng con đường Tòa án nhằm mục đích thuận tiện, đơn giản, nhanh chóng, linh hoạt, hiệu quả và ít tốn kém và nếu hòa giải, thương lượng thành công không những các bên đã loại bỏ được những bất đồng phát sinh mà mức độ phương hại đến mối quan hệ giữa các bên cũng thấp, tăng cường sự hiểu biết và giúp đỡ lần nhau trong tương lai

+ Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, bố trí cơ cấu sản xuất hàng hóa

Những mâu thuẫn, tranh chấp trong đời sống xã hội phải được giải quyết nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội Do ảnh hưởng tiêu cực

mà tranh chấp mang lại, do vậy nguyên tắc căn bản của giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất phải nhằm mục đích ổn định tình hình chính trị, kinh tế, xã hội hay bình ổn các quan hệ xã hội Cùng với đó,

trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai vẫn phải đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền cơ cấu sản xuất chung Đồng thời,

bố trí và sắp xếp lại cơ cấu sản xuất hàng hóa đúng với tay nghề, trình độ của cá nhân

+ Nguyên tắc bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa

Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị, xã hội Trong đó, tất cả các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, nhân viên nhà nước, nhân viên các tổ chức xã hội và mọi công dân đều phải tôn trọng và thực hiện pháp luật một cách nghiêm chỉnh, triệt để và chính xác

Pháp chế xã hội chủ nghĩa có nội dung là sự triệt để tôn trọng pháp luật của các cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và công dân, là phương thức thực hiện dân chủ xã hội chủ nghĩa Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một khái niệm rộng bao gồm các mặt: là nguyên tắc tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước cộng hòa chủ nghĩa, là nguyên tắc hoạt động của các tổ chức chính trị - xã hội và đoàn thể quần chúng, là nguyên tắc xử sự của công dân và nó có liên hệ mật thiết với dân chủ xã hội chủ nghĩa Bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa là tổng thể các biện pháp, phương tiện,

tổ chức pháp lý do các cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và công dân áp dụng nhằm thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan nhà nước và tổ chức cũng như việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của công dân

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong những năm gần đây, việc mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, với sự phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao thì tình hình tranh chấp QSDĐ cũng biến động phức tạp Hậu quả của tranh chấp QSDĐ được nhìn nhận trên cả ba phương diện: kinh tế, chính trị, xã hội Qua đó, nhận thấy được mức độ nguy hại của các tranh chấp đất đai nói chung cũng như tranh chấp QSDĐ cũng như tính cấp bách trong việc giải quyết có hiệu quả các tranh chấp này nhằm ổn định xã hội, tạo đà phát triển cho nền kinh tế của đất nước

Giải quyết tranh chấp QSDĐ thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án là giải

quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên

cơ sở pháp luật nhằm xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ quyền sử dụng đất và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai Hoạt động xét xử của Tòa án phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định nhằm hài hòa hóa lợi ích của các bên và lợi ích chung của xã hội Pháp luật giải quyết tranh chấp QSDĐ đó là những văn bản pháp luật được áp dụng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình giải quyết của Tòa án nhân dân có liên quan đến QSDĐ

Hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoạt động xét xử của Tòa án là một mảng pháp luật rộng lớn bao gồm nhiều mảng pháp luật chuyên ngành, chúng được điều chỉnh trực tiếp bởi những quy phạm pháp luật trong Luật đất đai năm 2013, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và những quy định cụ thể của

hệ thống Tòa án

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẢO YÊN,

TỈNH LÀO CAI

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

2.1.1 Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa

án nhân dân

Pháp luật điều chỉnh giải quyết tranh chấp QSDĐ được quy định cụ thể tại

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 với các nội dung về: thẩm quyền; trình tự, thủ tục xét xử tranh chấp đất đai

Thứ nhất, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Theo đó, Khoản 9 Điều 26 Luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định: “Tranh

chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng” Mà tranh chấp đất đai bao hàm cả tranh chấp QSDĐ Vấn đề phân chia thẩm quyền giữa Tòa

án nhân dân các cấp và cùng cấp được quy định tại Điều 35, Điều 36, Điều 37, Điều

38, Điều 39, Điều 40, Điều 41 Bộ luật tố tụng dân sự Trong đó, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nêu rõ những quy định về thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp đất đai làm rõ ở những khía cạnh sau: Phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án, phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các Tòa án cùng cấp tuân thủ (1) Nguyên tắc thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản; (2) Nguyên tắc thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn, (3) phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự theo sự thỏa thuận của các đương sự, (4) quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự giữa các Tòa án cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn Trong Bộ luật tố tụng dân sự cũng điều chỉnh chi tiết về trình tự, thủ tục sơ thẩm tranh chấp đất đai Nội dung này được ghi nhận tương tự

Quy định của hệ thống Tòa án làm rõ thêm cơ chế thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án Theo đó việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực thi bởi các cấp Tòa án trong hệ thống bao gồm: (1) Toà án nhân dân tối cao; (2) Tòa án nhân dân cấp cao; (3) Các Toà án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; (4) Các Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Thứ hai, về quy trình và thủ tục nộp đơn khởi kiện và thủ tục giải quyết tranh chấp dân sự nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nói riêng Cụ thể:

- Về thủ tục nhận đơn khởi kiện: Trong thời hạn 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện; trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây: Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Sau khi xem xét hồ sơ và Thẩm phán đưa ra quyết định, kết quả

xử lý đơn của Thẩm phán phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có) (Điều 191 Bộ luật

Tố tụng dân sự năm 2015) Để bảo đảm điều kiện thuận lợi cho cơ quan, tổ chức, cá nhân nộp đơn khởi kiện; đồng thời tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong

hoạt động tố tụng, tiến tới xây dựng “Tòa án điện tử”; vì vậy, ngoài phương thức nộp đơn khởi kiện trực tiếp gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính, Bộ luật

Tố tụng dân sư năm 2015 đã bổ sung phương thức gửi đơn khởi kiện trực tuyến

bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án Tòa án nhân dân tối

cao sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục gửi đơn qua cổng thông tin điện tử Bộ luật tố tụng dân sự 2015 cũng ghi nhận cụ thể hơn nội dung này tại Điều 191, trong đó còn quy

định rõ kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện

tử của Tòa án (nếu có)

- Về thụ lý vụ án: Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai cho tòa án để tòa án thụ lý vụ án (khoản 2 Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015) Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý vụ án, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho bị đơn, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án (Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015)

- Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án tranh chấp dân sự trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau: là 4 tháng kể từ ngày thụ lý và 2 tháng đối với các yêu cầu việc dân sự Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định chuẩn bị xét xử là 4 tháng và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định chuẩn bị xét

xử là 2 tháng (khoản 1 Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015)

- Về hòa giải: Hòa giải được quy định thành một điều riêng biệt và trở thành nguyên tắc bắt buộc trong quá trình giải quyết các tranh chấp tại tòa án, trừ những

vụ án không được hòa giải (như yêu cầu đòi bồi thường vì lý do gây thiệt hại đến tài

sản của Nhà nước; Những vụ án phát sinh từ giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội ) hoặc không tiến hành hòa giải được (như Bị đơn,

người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai

mà vẫn cố tình vắng mặt; Đương sự không thể tham gia hòa giải được vì có lý do chính đáng;…) Việc hòa giải cũng phải tuân theo nội dung và trình tự do Bộ luật

Tố tụng dân sự quy định Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, Tòa án phải gửi quyết định đó cho các đương sự và Viện kiểm sát cùng cấp Nếu các bên thỏa thuận được với nhau về toàn

bộ những vấn đề cần phải giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành và hết thời hạn bảy ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận đó Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung (khoản 1 Điều 212 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015) Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm

2.1.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai được ban hành chỉ mới xác định thẩm quyền giải quyết của các

cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà chưa chú trọng đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án nhân dân Sau đó, Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, bên cạnh việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND các cấp thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cũng đã được đề cập Tuy nhiên, thẩm quyền của Tòa án nhân dân mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với QSDĐ mà chưa đề cập đến việc giải quyết tranh chấp về QSDĐ Chỉ sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của Tòa án nhân dân mới được đề cập

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của Tòa án nhân dân lần đầu tiên được Luật Đất đai năm 1993 đề cập Theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 quy định các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì Tòa án nhân dân giải quyết Như vậy, theo Luật Đất đai năm 1993 thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết hai loại vụ việc tranh chấp sau đây:

- Các tranh chấp về QSDĐ mà người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

- Các tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất

Kế thừa và phát triển quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 cũng đề cập đến vấn đề này tại khoản 1 Điều 136 Theo đó, Tòa án nhân dân sẽ giải quyết các loại vụ việc tranh chấp sau đây:

- Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp;

- Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ:

+ Những giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm

1993 có hiệu lực thi hành) do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cho người sử dụng đất Bên cạnh đó, các trường hợp tranh chấp đất đai sau đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân: (1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến ngày 01/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật; (2)

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành án (Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50)

+ Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng hơn thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án nhân dân, đáp ứng đòi hỏi thực tiễn quản lý và sử dụng đất đai của nước ta thời bấy giờ Cụ thể:

Theo quy định của Điều 136 của Luật Đất đai 2003: Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản

1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:

+ Trường hợp Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng

+ Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng Tuy nhiên, thực tế hiện nay việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp QSDĐ nói riêng diễn biến rất phức tạp, số lượng đơn thư khiếu nại, tố cáo, khởi kiện tại Tòa án nhân dân các cấp liên quan đến lĩnh vực này luôn chiếm tỷ

lệ cao và có xu hướng ngày càng tăng Bên cạnh đó, việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp QSDĐ ở một số địa phương vẫn chưa thật sự nhận được sự đồng tình của người dân, dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết kéo dài, qua nhiều cấp khác nhau; nhiều bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên và đã có hiệu lực pháp luật