Đang tải... (xem toàn văn)
“Đổi đất lấy hạ tầng” là một giải pháp hữu hiệu trong bối cảnh ngân sách cho phát triển hạ tầng còn hạn hẹp, có thể khơi dậy một nguồn lực tài chính đáng kể từ quỹ đất để các địa phương phát triển hạ tầng trong tình hình kinh tế còn khó khăn như nước ta hiện nay. Bài viết nêu lên thực trạng của tình hình “đổi đất lấy hạ tầng” trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa của nước ta và một số suy nghĩ về giải pháp để nâng cao tính hiệu quả của cơ chế này.
TẠP CHÍ KHOA HỌC XÃ HỘI SỐ 6(178)-2013 73 TƯ VẤN CHÍNH SÁCH MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA QUA VIỆC “ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG” Ở NƯỚC TA HIỆN NAY ĐỒN MINH HÀ TĨM TẮT “Đổi đất lấy hạ tầng” giải pháp hữu hiệu bối cảnh ngân sách cho phát triển hạ tầng hạn hẹp, khơi dậy nguồn lực tài đáng kể từ quỹ đất để địa phương phát triển hạ tầng tình hình kinh tế khó khăn nước ta Bài viết nêu lên thực trạng tình hình “đổi đất lấy hạ tầng” q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa nước ta số suy nghĩ giải pháp để nâng cao tính hiệu chế DẪN NHẬP Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trong tình hình thực tế nay, đất đai vừa có giá trị sử dụng vừa có giá trị kinh tế, trở thành loại hàng hóa đặc biệt trao đổi thị trường bất động sản Vấn đề quản lý, sử dụng phát huy tiềm đất đai có hiệu quả, phục vụ cho cơng phát triển đất nước, cải thiện nâng cao đời sống cho người dân vơ Đồn Minh Hà Thạc sĩ Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn Bất động sản Minh Quang quan trọng cấp thiết Tuy nhiên, nhiều năm qua việc sử dụng, quản lý đất đai có nhiều hạn chế, yếu kém, gây nhiều xúc xã hội Tiềm đất đai chưa phát huy mức Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) Luật Đất đai 2003 hành quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý theo quy hoạch, kế hoạch pháp luật Để công tác quản lý đất đai chặt chẽ, hạn chế tiêu cực phát sinh trình quản lý sử dụng, cần thiết phải có hình thức khác giao cho thuê đất Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ việc thi hành Luật Đất đai năm 2003 Điều 62 quy định việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thực theo hai hình thức sau: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; đấu thầu xây dựng cơng trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơng trình gói thầu Chúng ta gọi trường hợp thứ hai nói “đổi đất lấy hạ tầng”, nhiên điều, khoản kèm Nghị định nói bắt buộc phải thực theo nguyên tắc: 74 ĐOÀN MINH HÀ – MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA QUA VIỆC… thang điểm để chấm thầu xây dựng cơng trình thang điểm để chấm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng riêng gói thầu áp dụng hình thức thứ hai nói Hàng năm, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua danh mục dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, sử dụng quỹ đất để tạo vốn diện tích khu đất sử dụng để tạo vốn thực dự án Thực tốt việc “đổi đất lấy hạ tầng” rút ngắn thời gian nhiều, tạo nên mặt hạ tầng đại cho địa phương Hơn nữa, hạ tầng phát triển nhanh tạo lực hút đầu tư phát triển mạnh hơn, làm giá đất tăng cao, người dân hưởng giá trị tăng thêm mảnh đất nắm giữ Ở khía cạnh khác, lại thấy cách đổi đất gây thiệt hại cho Nhà nước Bởi giá trị khu đất đem đổi xác định khách quan phù hợp với giá thị trường hiệu cao hơn, hạ tầng phát triển hơn, thực chế “đổi đất lấy hạ tầng” hồn cảnh chưa có quy định pháp luật khung, chắn có “sai sót” vơ tình hay cố ý, chí sai sót chưa có chuẩn mực pháp luật để đánh giá “ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG”: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý Thực tế, giá đất quan nhà nước định giá nhiều bất cập, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường; độ chênh lệch giá đất cao trường hợp giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, đất liền kề có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch Thực tế dẫn đến tồn sách “hai giá” (tồn song song giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường) thời gian dài chưa khắc phục Giá đất Nhà nước định giá giá đất đấu giá quyền sử dụng đất hai trường hợp dẫn đến hình thành giá đất khác có mối liên hệ chặt chẽ với Trong đấu giá quyền sử dụng đất, giá khởi điểm phải quan nhà nước có thẩm quyền định Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg quy định: “Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế điều kiện bình thường thời điểm xác định giá khởi điểm để đấu giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định giá khởi điểm không thấp giá đất, giá thuê đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ” Điều có nghĩa, giá đất Nhà nước định giá coi mốc tối thiểu để quan có thẩm quyền định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, để Nhà nước giao đất cho thuê đất Việc quy định giá khởi điểm “được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế điều kiện bình thường”, tương tự việc Nhà nước định ĐOÀN MINH HÀ – MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA QUA VIỆC… giá đất để giao đất có thu tiền cho thuê đất thông qua đấu giá, làm để tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn quyền sử dụng đất… Với quy định này, Nhà nước gián tiếp thừa nhận giá đất định giá thấp nhiều so với giá đất thị trường quyền sử dụng đất, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất coi “cứu cánh” để giải tình trạng Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 không đề cập đến vấn đề “đổi đất lấy hạ tầng” Bởi lẽ, đánh giá hiệu chế, nhiều ý kiến cho chế thường gắn với tiêu cực việc xác định giá trị khu đất đem đổi, thường khiến Nhà nước thiệt hại cho từ 5-10 lần so với giá thị trường Bảng giá đất địa phương phải công bố vào ngày 1/1 năm, mức giá bị muộn so với thị trường, thường sau tháng điều tra ban hành bảng giá đất Cơ chế “đối tác” hấp dẫn nhà đầu tư quyền địa phương thời gian qua, chí đến tận ngun tính hấp dẫn, lý do: Tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng sở địa phương phát triển mạnh; đồng thời tạo hội tiêu cực cho nhà quản lý Có thể e ngại tiêu cực trình thực hiện, nên luật pháp đất đai hành không cho phép thực chế Cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” thay chế BT (xây dựngchuyển giao) mà Nhà nước trả cho nhà đầu tư đất Việc loại bỏ chế khỏi pháp luật mà chế có 75 sức sống thực tế điều cần cân nhắc Các nhà quản lý phải trả lời câu hỏi: “Làm để động viên tài từ đất cho đầu tư hạ tầng?” Thực tế có nhiều giải pháp đưa thay đổi quan điểm thu hồi đất theo hướng bên có lợi; nâng nguồn phí xây dựng/dịch vụ đất Tuy nhiên, chưa có định mức phí phải thu, quan quản lý chưa định hướng giá trị gia tăng cơng trình hạ tầng đem lại sau xây dựng quỹ đất thu hồi, nên nguồn thu khó thực Hơn nữa, việc đấu giá quyền sử dụng đất mà chưa có hạ tầng làm cho giá đất giảm nhiều, giá đất tăng gắn với hạ tầng Trên thực tế, chế “đổi đất lấy hạ tầng” có chất “hàng đổi hàng”, nên để rõ ràng minh bạch hai hàng hóa phải định giá phù hợp với giá thị trường trước đem đổi Cơ chế có nhiều ưu điểm nước nghèo Việt Nam cách vốn hóa đất đai hiệu Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy, có chế phù hợp khơi dậy nguồn lực tài đáng kể từ quỹ đất để địa phương phát triển hạ tầng Tuy nhiên, nghịch lý nước ta Nhà nước đầu tư làm đường, đầu tư hạ tầng theo giá đất tăng, chưa có phương thức điều tiết thỏa đáng, chưa nói đến tiêu cực nảy sinh từ phương thức, chế SUY NGHĨ VỀ GIẢI PHÁP Công tác thu hồi đất nhiều bất cập, chồng chéo, dẫn đến việc tiêu cực điều khó tránh khỏi Do vậy, thu hồi 76 ĐOÀN MINH HÀ – MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA QUA VIỆC… Đất bị thu hồi sau hoàn tất thủ tục minh bạch, bao gồm thông báo công khai trước, thảo luận với người bị tác động quyền tự khởi kiện trước án Giá bồi thường phải phản ánh thiệt hại sinh kế chi phí tái định cư giá thị trường đất bị thu hồi Giá thị trường phải xác định dựa chế định giá chuyên môn, khách quan độc lập Để tăng cường bảo vệ quyền sử dụng đất nông dân, quyền sử dụng đất hộ nông nghiệp nên hạn điền phải cấp khơng thời hạn Người nơng dân có đất trồng lúa cần tự chuyển đổi cho sử dụng đất hiệu hơn, sản xuất kinh tế hơn, trợ cấp họ bị yêu cầu phải giữ đất trồng lúa Các giới hạn mức sử dụng đất phải nới lỏng hộ nơng dân cá thể Nâng cao tính minh bạch tham gia quản lý đất đai: Một hệ thống đăng ký quốc gia đồng quyền sử dụng đất kết nối từ hồ sơ lưu trữ đất quan cấp tỉnh, dựa đất cá nhân nhân dân tiếp cận với thông tin liên quan đến đất đai Nhằm thúc đẩy bình đẳng giới nữa, cần giữ quy định ghi tên hai vợ chồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiệu quy định Hơn nữa, cần tăng cường công nhận việc sử dụng theo phong tục truyền thống thực tế quản lý đất cộng đồng dân tộc thiểu số địa phương giao đất, quy hoạch đất sách, bao gồm tạo khung pháp luật tiêu chuẩn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng Cần đơn giản hóa hệ thống cấp Giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, với quyền hạn trách nhiệm đầy đủ giao cho Văn phòng Đăng ký sử dụng đất, thủ tục đơn giản, giảm phí đăng ký đất miễn hồn tồn phí người nghèo Sự quán minh bạch Luật Đất đai năm 2003 hồn thiện thơng qua hệ thống hóa văn quy phạm pháp luật liên quan qua trình tham vấn cởi mở minh bạch TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003 Hà Nội Nxb Chính trị Quốc gia Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ đấu giá tài sản Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành Quy chế Đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất ... tự việc Nhà nước định ĐOÀN MINH HÀ – MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐẶT RA QUA VIỆC… giá đất để giao đất có thu tiền cho thuê đất thông qua đấu giá, làm để tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, ... đánh giá “ĐỔI ĐẤT LẤY HẠ TẦNG”: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN LƯU Ý Thực tế, giá đất quan nhà nước định giá nhiều bất cập, chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường; độ chênh lệch giá đất cao... Luật Đất đai 2003 không đề cập đến vấn đề “đổi đất lấy hạ tầng” Bởi lẽ, đánh giá hiệu chế, nhiều ý kiến cho chế thường gắn với tiêu cực việc xác định giá trị khu đất đem đổi, thường khiến Nhà nước