Mục đích nghiên cứu: Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH Chun ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tơi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hồn tồn trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thơng tin này trong q trình nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ Hà Nội, ngày 15 tháng 12 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hà LỜI CẢM ƠN Trong q trình nghiên cứu và hồn thành luận văn, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, ủng hộ nhiệt tình của cơ quan, bạn bè và đồng nghiệp. Nhân dịp này tơi xin gửi lời cảm ơn trân thành về sự quan tâm q báu đó Trước hết, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Đình Bồng đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện Luận văn Tơi xin cảm ơn các Thầy, Cơ giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn Tơi xin cảm ơn các Thầy, Cơ giáo và cán bộ thuộc Phòng sau đại học – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tơi thực hiện Luận văn Tơi xin cảm ơn phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã ln cổ vũ, động viên và giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện Luận văn này Hà Nội, ngày 15 tháng 12 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hà MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN .4 LỜI MỞ ĐẦU .1 1.Tính cấp thiết của đề tài .1 2. Mục đích nghiên cứu 3. Nhiệm vụ nghiên cứu 4. Phạm vi nghiên cứu 5. Phương pháp nghiên cứu 6. Kết quả nghiên cứu: CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.2 Giá đất ở và định giá đất ở Việt Nam 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC .39 VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH .39 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai 39 2.1.2.1. Phát triển kinh tế 45 Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 2014 46 Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế 46 giai đoạn 2010 2014 (Theo chỉ tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 2015) 46 2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 54 Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai .54 TP Hà Nội năm 2014 54 Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 54 2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành 57 Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn 59 Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đô thị .59 Bảng 2.6: Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai 61 Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 62 2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành phố Hà Nội 63 Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 2014 .64 Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014 .74 Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 2009 77 Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội 77 (xã Cự Khê) 77 Bảng 2.16: Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai .81 (xã Xuân Dương) 81 Bảng 2.17: Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai 81 (xã Xuân Dương) 81 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ .85 NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI .85 THÀNH PHỐ HÀ NỘI .85 3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 85 3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 20162020 86 3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .97 1. Kết luận 97 2. Kiến nghị 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 1.1 Đặc điểm của các phương pháp định giá đất Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai 14 42 đoạn 2010 2014 (Theo chỉ tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 2015) Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 Bảng 2.3 Khung giá đất ở tại nông thôn Bảng 2.4 Khung giá đất ở tại đô thị Bảng 2.5 Khung giá đât tại khu vực trung tâm huyện Thanh 49 53 53 54 Oai Bảng 2.6 Khung giá đất tại khu vực giáp ranh thuộc huyện 55 Thanh Oai Bảng 2.7 Gía đất tại nơng thơn của huyện Thanh Oai năm 56 10 11 2014 Bảng 2.8 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 20072008 Bảng 2.9 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 2014 Bảng 2.10 Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị 58 58 61 trấn Kim Bài 12 Bảng 2.11 Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 62 13 2014 Bảng 2.12 Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại Thị 63 14 15 16 trấn Kim Bài Bảng 2.13 Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 2009 Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh TP Hà Nội 65 70 70 17 (xã Cự Khê) Bảng 2.16 Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai 73 18 (xã Xn Dương) Bảng 2.17 Giá đất thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện 74 Thanh Oai (xã Xn Dương) vốn cho thị trường bất động sản; điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khố để tạo điều kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho các chủ thể tham gia thị trường; hồn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch cơng khai, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế 3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật 3.3.1.1 Hồn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài chính đất đai và giá đất, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này các cơ quan quản lý nhà nước liên quan trong lĩnh vực này ở Trung ương và Thành phố Hà Nội cần cần sớm ban hành các văn bản quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường 3.3.1.2 Tổ chức thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở Cơng tác định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai cần đảm bảo sự thống nhất, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước, định giá được các khu vực đất đai có tiềm năng. Đồng thời giải quyết được các dự án nguồn lực bị lãng phí do các dự án chưa giải phóng được mặt bằng, về lâu dài giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện về đất đai khu đất dãn dân, đất dịch vụ tại các xã thu hồi đất nơng nghiệp, cụ thể: a, Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá đất ởdo Chính phủ ban hành, giá đất ở tại từng xã, thị trấn cần quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có áp dụng giá đất. b, Giá đất ở cần được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất ở trên thị trường tại từng khu vực. Việc điều chỉnh giá đất ở và xác định giá đất ở là cơng việc phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền kinh tế xã hội và sự ổn định của người dân. Vì vậy trong trường hợp giá đất ởbiến động khi quy hoạch, 89 đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đơ thị mới… thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất ở kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính tốn giá đất ở theo cách phân tích các mức độ một cách tồn diện c, Việc phân loại đường phố cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại đường phố theo từng khu vực trung tâm (thị trấn Kim Bài), cận trung tâm (xã Thanh Mai, Kim Thư) , xa trung tâm (xã Xuân Dương, Tân ước, Liên Châu), khu vực giáp ranh thành phố ( xã Bích Hòa, Cự Khê), khu vực trên đường Quốc Lộ 21B (xã Dân Hòa, Hồng Dương) và cần bổ sung hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi,… để xem xét đưa ra cụ thể hơn cho từng vị trí, khơng áp đặt cho tồn xã là một giá mà cần theo từng vị trí phát triển để điều chỉnh mức giá hợp lý hơn 3.3.2 Nhóm giải pháp về quản lý đất đai và nhà ở Việc chênh lệch giá giữa giá đất ởdo nhà nước ban hành và giá đất ởthị trường là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt hạn chê, nhất là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng , đầu tư hát triển thể hiện cụ thể trên các mặt, để khác phục những tồn tại này các giải pháp cụ thể cần áp dụng. 3.3.2 1 Giải pháp về chiến lược, quy hoạch, kế hoạch Công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở cần có các định hướng, chiến lược đúng đắn, quy hoạch các khu để bố trí chỗ ở cho người dân, quy hoạch các khu để tạo điều kiện cho người dân được th mặt bằng kinh doanh, sản xuất, định hướng tạo cơng ăn việc làm cho người dân khi thu hồi đất của họ để đảm bảo đời sống, an sinh. UBND huyện Thanh Oai, cơ quan chun mơn là phòng Tài Ngun và Mơi trường huyện xây dựng chiến lược, định hướng, kế hoạch và mục tiêu chung và dài hạn trong quản lý đất đai, đặc biệt trong xây dựng quy hoạch phát triển tại từng xã trong huyện, quy hoạch đơ thị tại khu vực thị trấn và xã giáp ranh thành 90 phố… theo hướng hiện đại hóa, xác định mục tiêu chính gắn với lồng ghép các mục tiêu có liên quan, tránh quy hoạch manh mún nhỏ lẻ. 3.3.2 2 Giải pháp về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng nhà ở Phòng Tài ngun & Mơi trường cần kết hợp với trung tâm phát triển quỹ đất huyện cần tăng cường cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất ở UBND thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất ởthực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của huyện để phù hợp với mức thu nhập của người dân 3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ Giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất ởlà một trong những nội dung quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu nhiều kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành đảm nhiệm, đội ngũ cán bộ chun mơn chưa được đào tạo chính quy, chun nghiệp Để khắc phục nhược điểm này các biện pháp cần áp dụng cụ thể là: 3.3.3.1 Kiện tồn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ở a) Tại huyện Thanh Oai, việc tranh chấp, kiện cáo về đất đai đã có sự kết hợp của Tòa án nhân dân huyện cùng tiến hành định giá tài sản và phòng Tài ngun & Mơi trường định giá đất. Hiện nay, n hà nước có quy định rõ ràng về trách nhiệm, quyền và nghĩa vụ của các cơ quan định giá, các chun gia định giá, phương pháp, u cầu và ngun tắc định giá, tạo hành lang pháp lý để các tổ chức định giá hoạt động tốt Trên sở quy định pháp luật hiện hành, UBND Huyện cần kiện tồn tổ chức quản lý nhà nước về giá đất ở nói chung và định giá đất ở nói riêng trên địa bàn huyện b). Các cơ quan định giá đã nắm rõ được quy định và hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời 91 phải đền bù thiệt hại cho người u cầu định giá, thẩm định giá nếu khơng phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành 3.3.3.2 Giải pháp về cán bộ Để tổ chức định giá đất ởhoạt động có hiệu quả, đòi hỏi các cơ quan chun ngành tại tồn án và cơ quan chun mơn giúp việc cho UBND huyện về đất đai cần chú trọng hơn về đội ngũ, cán bộ định giá để thành thạo về nghiệp vụ; có chun mơn sâu và kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi vì, hiện tại chưa có một bộ phận rõ ràng nào cho cơng tác tổ chức định giá tại huyện Thanh Oai mà đa phần là do các cán bộ địa chính xã và cán bộ phòng Tài ngun & Mơi trường phụ trách xã đảm nhiệm. Do đó UBND huyện Thanh Oai cần phải chú trọng về đào tạo chun gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chun mơn về định giá đất ởcho đội ngũ đang thực hiện cơng tác này là các cán bộ địa chính quản lý đất đai 3.4.4 Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật Cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ởnói chung, định giá đất ởnói riêng của địa phương khơng được đầu tư đầy đủ về cơ sở vật chất kỹ thuật, cơng nghệ vẫn ở tình trạng bán thủ cơng là chủ yếu, khả năng xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất ởhạn chế , khơng cập nhật được giá đất ởthị trường , để khác phục nhược điểm này các giải pháp cụ thể là: 3.4.4.1 Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật Trên cơ sở kiện tồn tổ chức bộ máy, UBND huyện Thanh Oai cần đầu tư xây dựng trụ sở, trang thiết bị dầy đủ cho tổ chức định giá đất đảm bảo hoạt động chun nghiệp và có hiệu quả 3.4.4.2 Áp dụng cơng nghệ thơng tin trong cơng tác quản lý giá đất và định giá đất ở Luật Đất đai 2013 đã quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quố gia, trong đó có cơ sở dữ liệu về giá đất ở phục vụ trực tiếp cơng tác quản lý tài chính về đất đai. UBND Huyện Thanh Oai cần sớm xây dựng đề án trình UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt để triển khai thực hiện nhiệm vụ này 92 3.4.5 Nhóm giải pháp về cải cách thủ tục hành chính Thủ tục hành chính về quản lý giá đất và định giá đất trên địa bàn huyện Thanh Oai còn nhiều yếu kém, để khắc phục tồn tại này, các giải pháp cần áp dụng: 3.4.5.1 Xác định hệ số điều chỉnh về tài chính đất đai Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan để quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất… Vì vậy, UBND huyện cần kết hợp với các cơ quan chun mơn cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực của các xã, thị trấn khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 3.4.5.2 Hồn thiện cơ chế, trình tự thủ tục dịnh giá đất ở Quy định rõ ngun tắc định giá đất ở phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất ởphổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Quy đinh khung giá đ ̣ ất, bảng giá đất ở được xây dựng định kỳ 05 năm một lần va đ ̀ ược điêu chinh khi thi tr ̀ ̉ ̣ ương co biên đông; b ̀ ́ ́ ̣ ổ sung quy định đối với trường hợp các xã không thống nhất được giá đất ởtại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố 93 Quy định thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất thu hồi để đấu giá; đầu tư xây dựng các khu, điểm tái định cư để giao đất cho th đất đối với người bị thu hồi đất Quy định thành lập tổ chức dịch vụ cơng về đất đai tại các địa phương, hoạt động theo mơ hình đơn vị sự nghiệp cơng lập, thực hiện nhiệm vụ: quản lý quỹ đất nhà nước đã thu hồi; tạo lập và phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; lập dự án và tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng nhà đất tái định cư; thực hiện các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất để đấu giá và tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội tại địa phương 3.4.5.3 Hồn thiện cơ chế, trình tự thủ tục liên quan đến quản lý tài chính về đất đai: thu nộp thuế sử dụng đất, tiền th đất, giao đất có thu tiền, phí, lệ phí đối với từng đối tượng cụ thể Thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang th đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; việc giao đất, cho th đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngồi; cho phép nhà đầu tư nước ngồi được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho th và được áp dụng hình thức th đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án như các nhà đầu tư nước Bổ sung, làm rõ cơ chế chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp khơng phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch 94 vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất sở sản xuất phi nơng nghiệp theo hướng thủ tục chặt chẽ hơn (phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền); tài chính đất đai và giá đất ởkhi chuyển mục đích rõ ràng, minh bạch hơn và đặc biệt phải theo cơ chế thị trường Quy định cụ thể nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất ởvà thời hạn sử dụng đất; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho th đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định cụ thể về nộp tiền sử dụng đất, tiền th đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất; nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn 95 96 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận 1) Huyện Thanh Oai nằm liền kề với quận Hà Đơng nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội và giao lưu kinh tế. Sau khi thay đổi địa giới hành chính, được sát nhập vào thành phố Hà Nội đã đực tác động văn hóa, khoa học – kỹ thuật – cơng nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đơ. Huyện còn là điểm nút các trục tuyến giao thơng quan trọng hường về Tây – Tây Nam thủ đơ Hà Nội kết nối làm hành lang xanh của thành phố. Nhờ sự quan tâm đầu tư của UBND TP Hà Nội cũng như huyện Thanh Oai mà tại từng khu vực đã đươc thay đổi diện mạo, tiềm năng đất được khai thác mạnh hơn. Giá thị trường tăng vọt trong khi giá nhà nước vẫn ổn định có chiều tĩnh lại 2) Trong những năm qua huyện Thanh Oai đã đạt được nhiều thành tựu trong cơng tác quản lý đất đai trên nhiều lĩnh vực: thực hiện giao đất, cho th đất trên địa bàn về cơ bản đáp ứng u cầu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tăng cường giải quyết thanh tra khiếu nại, tố cáo, tăng cường cấp GCN QSD đất cho các thửa đất trên địa bàn, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai 3) Kết quả nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ởvà các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởở trên địa bàn huyện Thanh Oai cho thấy giá đất ởchuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất ởdo Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh bn bán, tập trung đơng dân cư, nằm trong khu trung tâm thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Việc tồn tại hai loại đất này chính là ngun nhân tạo ra những cơn “nóng – lạnh” của thị trường bất động sản và gây nên những hiện tượng tiêu cực về lợi nhuận thu được từ đất trên thị trường đất đai 97 Huyện Thanh Oai thực tế chưa kiểm sốt được những nhân tố kích cầu, nên chưa có những chính sách điều tiết những cơn sốt ảo về giá đất ởmột cách hiệu quả, xuất hiện hiện tượng đầu cơ về đất đai. Thực tế này gây ra nhiều hạn chế, tiêu cực, thiếu cơng bằng, khơng đảm bảo lợi ích cho nhà nước và người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách thuế, thu tiền giao đất, cho th đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tùy theo các loại tuyến đường mà các yếu tố chi phối đến giá đất ở có vai trò khác nhau. Những tuyến đường giao thơng liên xã và các tuyến huyết mạch nối liền huyện với trung tâm thành phố Hà Nội, điều kiện hạ tầng tương đối ổn định, điều kiện kinh doanh thuận lợi, nhiều cơng ty, doanh nghiệp đóng trên địa bàn, đem lại nhiều lợi ích cho người dân thì giá chuyển nhượng những tuyến đường này cao hơn so với các tuyến đường khác. Trong cùng một đường phố, những thửa đất tại các vị trí mang lại khả năng sinh lợi lớn và ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, mơi trường …Những thửa đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp, vị trí thuận lợi, hợp với quan niệm phong thủy thì có giá đất ở cao. Bên cạnh những yếu tố trên giá đất ở còn chịu ảnh hướng của các yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý, mơi trường … 4). Đề xuất giải pháp: Trên cơ sở phân tích các ngun nhân dẫn đến những tồn tại trong cơng tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn địa phương, các nhóm giải pháp được đề xuất nhằm tăng cường quản lý nhà nước gia s đất : Chính sách pháp luật, quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở, xây dựng, kiện tồn tổ chức bộ máy và cán bộ, tăng cường cơ sở vật chất, kỹ thuật, đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính 2. Kiến nghị 1) Kết quả “ Nghiên cứu biến động giá đất ởở tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” đã đánh giá được sự biến 98 động của giá đất trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ởở trên địa bàn nghiên cứu. UBND và các các cơ quan quản lý nhà nước ngành Tài Ngun và Mơi trường, các ngành hữu quan trên địa bàn huyện Thanh Oai có thể tham khảo phục vụ cho cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn , góp phần bình ổn giá đất ở đáp ứng phát triển kinh tế xã hội của địa phương 2) Trong khn khổ thời gian có hạn, “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” mới tập trung nghiên cứu về giá đất trên phạm vi một số đơn vị cấp xã thuộc huyện Thanh Oai. Đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu mở rộng về địa bàn và đối tượng nghiên cứu để đáp ứng u cầu thi hành Luật Đất đai 2013 về tài chính đất đai và giá đất ởtrên địa bàn địa phương 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng và Ctv, Bộ Tài ngun và Mơi trường (2005), “Đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản”, Đề tài cấp Nhà nước , Mã sơ 0215 DTNN Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Trần Minh Châu, Vũ Văn Phúc (2012), Quản lý đất đai ở Việt nam 19452010, Nxb Chính trị Quốc gia. Nguyễn Đình Bồng, Trần Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014), Mơ hình quản lý đất đai hiện đại một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐCP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 100 Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai và Bất động sản đơ thị, Nxb Xây Dựng Nguyễn Thị Thu Hồng, Lưu Văn Năng & Ctv, Vụ HTQT&KHCN Tơng cục Quản lý Đất đai (2010), Định giá đất ởở Malaixia Tơn Gia Hun (2009), Chính sách đất đai đối với nơng nghiệp, Kỷ yếu Hội thảo khoa học Sử dụng đất nơng nghiệp bền vững, hiệu quả. 10 Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai và Thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ. 11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia. 12 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị Quốc gia. 13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia. 14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013, Nxb Chính trị Quốc gia. 15 Ro Rost & Collin (1993), Định giá đền bù thiệt hại về đất đai Ơxtraylia, Bản dịc mai Mộng Hồng, Tổng cục Địa chính 16 Tommy Ưsterberg (2011), Báo cáo kinh nghiệm Thụy Điển và quốc tế về quản lý đất đai. Tổng cục Quản lý Đất đai, Hà nội 10.2011 17 Tổng cục quản lý đất đai, 1999, Chương trình hợp tác Việt namThụy Điển về đổi mới hệ thhống Địa chính (CPLAR), Định giá đất ở 101 18 Tổng cục Quản lý đất đai (2010), Báo cáo nghiên cứu khảo sat Quản lý đất đai tại Liên bang Úc 19 Hồ Thị Lam Trà , Nguyễn Văn Qn (2005), Giáo trình “Định giá đất”, trường Đại học Nơng nghiệp I Hà Nội 20 UBND thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 62/2008/QĐUBND ngày 31/12/2008 về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009 21 UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 124/2009/QĐUBND ngày 29/12/2009 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 22 UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 59/2010/QĐUBND ngày 28/12/2010 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 23 UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 50/2011/QĐUBND ngày 30/12/2011 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012 24 UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐUBND ngày 28/12/2012 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 25 UBND thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 63/2013/QĐUBND ngày 25/12/2013 về việc ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 26 Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2009), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2009 102 27 Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2010), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2010 28 Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2011), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2011 29 Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2012), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2012 30 Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2013), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2013 31 Phòng Tài ngun và Mơi trường huyện Thanh Oai (2014), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2014 103 ... Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội. ... động sản địa phương Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá ... Tài ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính xác định giá đất ở và khung giá đất; Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất ở và tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.