Luận văn nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện thanh oai, thành phố hà nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:Xác định các điểm điều tra giá đất ở theo các xã, thị trấn đại diện của huyệnThanh Oai, cụ thể như sau: Khu I: Thị Trấn Kim Bài, huyện Thanh Oai Khu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,

TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI

ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,

TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI

ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” là công

trình nghiên cứu của cá nhân tôi Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất

xứ, nguồn gốc cụ thể Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, ủng hộ nhiệt tình của cơ quan, bạn bè và đồng nghiệp Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn trân thành về sự quan tâm quý báu đó.

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Đình Bồng đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn.

Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn.

Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo và cán bộ thuộc Phòng sau đại học – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi thực hiện Luận văn.

Tôi xin cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã luôn cổ vũ, động viên

và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 4

1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất 4

1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất 4

1.1.2 Giá đất ở và định giá đất 10

1.2 Giá đất ởvà định giá đất ởở Việt Nam 16

1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 16

1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất 20

1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất 24

1.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới 26

1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển 26

1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc 27

1.3.3 Định giá đất ở Malaysia 30

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH 35

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai 35

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 41

2.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 48

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Oai năm 2014 48

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 50

2.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành 51

2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu 51

2.3.2 Khung giá đất ởcủa Chính phủ 53

2.3.3 Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành 54

2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành phố Hà Nội 57

2.4.1 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu trung tâm huyện 57

2.4.2 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu giáp ranh thành phố.69 2.4.3 Giá đất ởở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu xa trung tâm 73

2.4.4 Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai 75

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 77

3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 77

3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 78

3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 80

3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật 80

3.3.2 Nhóm giải pháp về quản lý đất đai và nhà ở 81

3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ 82

3.4.4 Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 83

3.4.5 Nhóm giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC BẢNG

1 Bảng 1.1 Đặc điểm của các phương pháp định giá đất 14

2 Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai đoạn

2010 - 2014 (Theo chỉ tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 - 2015)

42

6 Bảng 2.5 Khung giá đât ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh Oai 54

7 Bảng 2.6 Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện

Thanh Oai

55

8 Bảng 2.7 Gía đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014 56

9 Bảng 2.8 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008 58

10 Bảng 2.9 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014 58

11 Bảng 2.10 Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị

14 Bảng 2.13 Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài 65

15 Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009 70

16 Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh TP Hà Nội

18 Bảng 2.17 Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện

Thanh Oai (xã Xuân Dương)

74

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

1 Hình 1.1 Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở 24

2 Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội 36

3 Hình 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 –

2014

41

4 Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất H Thanh Oai, TP HàNội năm 2014 48

5 Hình 2.4 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình 61

6 Hình 2.5 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở thị trường các khu vực điển hình 64

7 Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ở giai đoạn 2007 – 2014 67

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia Khi xã hội ngày càngphát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng lớn,thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có giá trị

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sởhữu Quỹ đất có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hộingày càng cao, mặc dù hệ thống chính sách pháp luật đất đai đã ban hành tương đốiđầy đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đaivẫn còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay

Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩyviệc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản raquyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiếtquan hệ cung – cầu Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọngtrong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản

Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ đểtính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sửdụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa vàphát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003

Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, toàn bộ tỉnh Hà Tây(trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đô Hà Nội Việc mở rộngranh giới thủ đô Hà Nội sẽ tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địahình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để pháttriển một số khu chức năng quan trọng của thủ đô, các công trình đầu mối hạ tầng

kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế

Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rấtcần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệuquả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương

Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa

bàn nghiên cứu

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giớihành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, thực tiễn về giá đất ở; chính sách, phápluật liên quan đến giá đất ở như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tưhướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính xác định giá đất ở vàkhung giá đất; Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất ở và tình hìnhthi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất ở trên địa bànhuyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội từ năm 2007 đến năm 2014

- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm

2007 đến năm 2014 và tìm ra các yếu tố biến động của giá đất ở trước và sau khithay đổi địa giới hành chính tại huyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bànhuyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

4 Phạm vi nghiên cứu

- Đối tương nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

- Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính huyện Thanh Oai,

Tp Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1) Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp :

- Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai củahuyện Thanh Oai

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất ở do Nhà nước, UBNDthành phố Hà Nội quy định

5.2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:

Xác định các điểm điều tra giá đất ở theo các xã, thị trấn đại diện của huyệnThanh Oai, cụ thể như sau:

Khu I: Thị Trấn Kim Bài, huyện Thanh Oai (Khu vực trung tâm huyện)

Khu II: Xã Cự Khê, huyện Thanh Oai (Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội)Khu III: Xã Xuân Dương, huyện Thanh Oai (Khu vực xa trung tâm)

5.3) Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp :

Điều tra thu thập các số liệu về giá đất ở liên quan đến chuyển nhượng quyền

sử dụng đất từ năm 2007 - 2014 trên địa bàn huyện Thanh Oai tại:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai

- Các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản

- Người dân và cán bộ Địa chính tại các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện

5.4) Phương pháp thống kê, tổng hợp:

Các số liệu thứ cấp, sơ cấp được thống kê, tổng hợp trong các bảng, biểu theonội dung nghiên cứu

5.5) Phương pháp phân tích, so sánh:

Phân tích, so sánh sự chệnh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định với giá đất

ở thị trường Đánh giá sự biến động giá trong từng khu vực và trong các thời kỳkhác nhau, các nguyên nhân gây nên sự biến động đó

5.6) Phương pháp xử lý số liệu:

Số liệu được xử lý bằng phần mềm Microsof Excel

6 Kết quả nghiên cứu:

Ngoài phần mở đầu và kết luận luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về giá đất ở và định giá đất

Chương 2: Thực trạng giá đất ở và biến động giá đất ởtrên địa bàn huyệnThanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất

1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất

1.1.1.1 Đất đai và bất động sản

a Đất đai

Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là mộtdiện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinhthái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địahình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định

cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiệntại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà

cửa )” (West Publisihing, 1991).

Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tựnhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhaucủa khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạchquyển), qua thời gian lâu dài Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do

đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xácđộng thực vật phân huỷ tạo thành Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặctính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làmgiảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và

phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiêncho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệtrước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm ngườicày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống nàycho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không cótrong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải làtài sản của bất kỳ cá nhân nào Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất

đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “ Toànthể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong mọi thờiđại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai Họ chỉ là người có đất đai ấy,

họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau

khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy ” (Tôn Gia Huyên, 2009).

b Bất động sản

- Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng

tiền và các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bấtđộng sản (BĐS) và động sản (ĐS)

- Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí

phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đấtđai và những tài sản gắn liền với đất đai

Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nókhông thể di dời được Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore,Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về

bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản)

Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự)

- Hàng hóa bất động sản

Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai:

* Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu;

* Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thờigian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;

* Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nóichung;

* Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác;

* Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạtầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở

hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch

vụ, nông nghiệp, công nghiệp;

* Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;

* Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép vàđược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ;

* Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá

(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)

vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bấtđộng sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất Đây là điểm khác biệt về thịtrường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất ởnói riêng

1.1.1.3 Địa tô và giá đất

a) Địa tô

Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinhdoanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai

để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định Ðịa tô gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá

cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộngđất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt

Có hai loại địa tô chênh lệch là: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Ðịa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiêngiữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch.

+ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sựchênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hìnhthành lợi nhuận siêu ngạch

Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, songđược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợptác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.Địa tô được hình thành theo công thức:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt

Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định Giá

cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể Lợi nhuận siêungạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt

Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sởhữu Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nôngsản trên loại đất xấu Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cảđất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất Vì vậy người ta gọi giá đấtởlà địa tô tư bản hóa:

Địa tôGiá đất ở =

Tỷ suất lợi nhuận

- Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất ở

có thể thay đổi Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền muađất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợihơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền

bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đấtthu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng,lúc này giá đất ởphải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bảnkinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do

đó giá đất ởngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn

cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải làlãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để

loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,

2005, Giáo trình “Định giá đất”, trang 34).

- Quan hệ cung cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan

hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đóthể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hìnhthành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trongkhông gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngàycàng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vìvậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so vớiquan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác Mặc dù tổng cung của đất đai là

cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì

có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loạiđất Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụngđất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định Điều này phụ thuộcvào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế -

xã hội, vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, trang 36).

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất ở được hiểu là biểu hiệnmặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất ở là giá bán quyền sở hữu đất chính

là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giátrị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là

vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủgiá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giáđất ở cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định củanền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế

trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, trang 16)

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đượcchi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đâygọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc

được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giátheo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai Điều 55 )

c Giá bất động sản

Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết cácnước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trườngcủa bất động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD Giá bất động sản liên quan đến các

quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất độngsản và đền bù Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác địnhđược giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá

cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bấtđộng sản diễn ra thuận lợi Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ

để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhânvay chưa được thanh toán lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng

nhà ở) Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản

đảm bảo công bằng, hợp lý Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lạinguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từbán các bất động sản dư thừa thuộc sở hữu nhà nước (Malaysia nguồn thu từ thuếbất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế ); Mức huy động thuế bất động sản ở

các nước phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP (Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)

1.1.2 Giá đất ở và định giá đất

1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Bản chất của giá đất ởlà giá trị đất đai Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đấtkhông có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thôngminh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên Do đó, giá đất ởlà một

“ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trựctiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó

có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó Do mối quan hệ hữu cơ giữa cácyếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội - pháp lý với giá đất ở cho nên khi xác định giá đất

ở phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn

a Yếu tố tự nhiên

Yếu tố vị trí: Có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên Baogồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.Vịtrí tuyệt đối có thể hiểu là toạ độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đấthoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và

vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận)

Giá đất ở đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và theo sự phân bố củacác tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo điểm (càng xa mặt đường giácàng rẻ).

Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất Hìnhdạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bìnhhành, hình bất quy tắc, đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởngđến giá đất

Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thânkhu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quanxung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm, cũng ảnh hưởng đến giá

đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)

Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước, ) và

cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá ) cũngảnh hưởng lớn đến giá đất

Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ

tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất, (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)

c Yếu tố tâm lý, xã hội

- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận,đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tưvào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thuđúng thời hạn cùng với lợi nhuận Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất ởlêncao, ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống Thửa đất mà nằm ở nơi có trị an xã hội tốt,đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tình trạng trị an kém

- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ Ví dụ ở những nơitập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn.

- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi, cũngảnh hưởng đến giá đất Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần Ví dụnhư nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các

hướng khác (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)

d Yếu tố pháp lý

- Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Quy hoạch cũng là một trongnhững công cụ để nhà nước quản lý đất đai Đây là một yếu tố làm biến động về giáđất ở rất lớn Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố

đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở thành đất mặt phố vàgiá đất ở sẽ tăng vọt

- Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sửdụng đất hay đất lấn chiếm, Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất ởcũng sẽ cao hơn

- Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý kháchay không

- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)

1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng nhưđang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhậpròng trong tương lai là lớn nhất

Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật chất và mặtpháp luật

- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất

là khi nó thỏa mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho một người

cụ thể)

- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốtnhất khi các quyền sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khảnăng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lạidưới dạng tiện lợi khác không tính đến trong định giá bất động sản và trong mộtchừng mực nào đó nó được vật chất hóa như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của

bất động sản.

b Nguyên tắc thay thế

Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởigiá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng sovới bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuậngiá cả và thanh toán Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương phápđịnh giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theothu nhập

Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể khôngbao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thayđổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đối các xu thế của thị trường(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của conngười cũng thay đổi không ngừng Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất ở nhằm phù hợpvới thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá

c Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Nó làkết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hìnhthành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hìnhthành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến độngchung của chúng

Khi định giá đất ở cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cábiệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu

tố này Vì các yếu tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quảgiữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất ở hiện tại mà dự tính giá đất

ở cho tương lai Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mậtthiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biếnđộng giá đất ởtrong tương lai mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động đểđiều chỉnh tư liệu giá đất ở đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì

mới xác định được giá đất ở hợp lý (Nguyễn Đình Bồng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Phương pháp tiếp cận giá thành

(Nguồn:Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa

đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP)

Bảng 1.1 : Đặc điểm của các phương pháp định giá đất

PP so sánh thị trường PP thu lợi hoàn

vốn

PP thặng dư PP tiếp cận giá

thànhQuan

điểm

thành xây dựng + giá đất

Đất đaiVật kiến trúc

Vật kiến trúcĐất mới phát triển

có thu lợi

Thích hợp với khu vực có giao dịch địa sản, có giá trị khai thác ,tái khai thác

Thích hợp với công trình xây dựng hay đất mới phát triển

Hạn

1.Lúc không có dự án

giao dịch tương tự hoặc

không có thị trường giao

1.Khó xét đối với bất động sản không thu

1.Việc định giá khó khăn đối với việc xây dựng

1.Không thích hợp với đất đai đãđược xây dựng

3.Phải kiểm tra rõ ràng

độ chuẩn xác của tư liệu

lợi

2.Số liệu thu lợiphải hợp lý, chính xác

3.Tỷ lệ lợi tức hoàn vốn phải thích đáng

không thích hợp hoặc đất đai không có giá trị khai thác

hay đất đã phát triển

2.Giá thành không bằng giá cả

2.Có cơ sở lý luận

1.Giá đất = giá nhà đất – giá thành xây dựng – lợi tức xây dựng –lợi tức lợi nhuận

2.Giá vật kiến trúc = giá nhà đất – giá đất

3.Có cơ sở lý luận

1.Giá vật kiến trúc = giá thành lặp lại – khấu hao.2.Giá đất mới phát triển = tiền

sử dụng được đất + phí phát triển + lợi nhuận + lợi tức + hiệu chỉnh

điều kiện chi trả, động

cơ và điều kiện thửa đất

3.Hiệu chỉnh tình hình

mẫu giao dịch thực tế

4.Hiệu chỉnh ngày của

mẫu thực tế

5.Hiệu chỉnh nhân tố khu

vực và yếu tố cá biệt của

mẫu thực tế

6.Xác định giá cả so

sánh

1.Tính toán tổng thu lợi

2.Tính toán tổng chi phí

3.Tính toán thu lợi ròng

4.Chọn xác định lãi suất hoàn vốn

5.Tính toán giá

cả thu lợi

1.Tính toán giá thu lợi nhà đất sau khi phát triển

2.Tính toán chi phí xây dựng (kiến trúc)

3.Tính toán các loại thuế

4.Tính toán giá đất

1.Xác định chi phí

di chuyển trưng thu đất đai

2.Xác định chi phíphát triển

3.Xác định lợi nhuận

4.Xác định lợi tức

5.Tính toán giá thành

Tiếp cận với giá thị trường

Kết quả định giá thường sai khác với giá thị trường

1.2 Giá đất ở và định giá đất ở Việt Nam

1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất

1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987

- Luật đất đai 1987

(Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mốiquan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất.Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ giới hạntrong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện) Luât này không thừa nhận đất cógiá, nên không có những giao dịch thông qua giá trị quyền sử dụng đất (Quốc Hội nướcCHXHCNVN 1987, Luật Đất đai )

1.2.1.2 Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013

Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khigiao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theomục đích sử dụng đất như sau (Điều 11):

1 Đất nông nghiệp;

2 Đất lâm nghiệp;

3 Đất khu dân cư nông thôn;

Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đấtđai năm 1993 Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất ở là “Nhà nước giao đấtcho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị,

xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hìnhthức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định

cụ thể đối tượng được sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất

và các đối tượng được thuê đất Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm 1998 vẫn chưa quy định cụthể về nguyên tắc xác định khung giá các loại đất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu tráchnhiệm xác định hoặc dựa vào các Luật chuyên ngành khác như Luật thuế sử dụng đấtnông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất… để xác định giá đất (Quốc Hội nướcCHXHCNVN 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai)

Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hộilại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong

đó có một số điều liên quan đến giá đất Theo điều 12 của Luật sửa đổi, bổ sung một

số điều Luật đất đai năm 2001 thì giao cho “Chính phủ quy định khung giá các loại đấtcho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loạiđất” và các địa phương căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất ở củaChính phủ quy định giá đất ở của địa phương (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2001,Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai)

- Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất ở củanước ta Định giá đất ởlà cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nướctheo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003

Trên thực tế, Nhà nước khó có thể nắm bắt được giá đất ởtrên thị trường vìgiá đất ở biến động theo thời gian và không gian Do vậy để phục vụ công tácquản lý và định giá đất, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại Điều

56 Luật đất đai về giá đất ở do Nhà nước quy định rõ: “Việc định giá đất ở củaNhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trongđiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sửdụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạtầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quyhoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất chotừng vùng, theo từng thời gian Giá đất ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng nămđược sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sửdụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất khôngthông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trịquyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồithường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi viphạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước” (Quốc Hội nướcCHXHCNVN, 2003, Luật Đất đai)

1.2.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay

Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phương phápđịnh giá đất Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giáđất ở phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất ở phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mụcđích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với nhữngnơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giánhư nhau

Chính phủ quy định phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất ởđịnh

kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiệnkhung giá đất mà giá đất ở phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giátối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất ở thì Chínhphủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất ở và khung giá đất, Ủy bannhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảnggiá đất ở trước khi ban hành Bảng giá đất ở được xây dựng định kỳ 05 năm một lần

và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giáđất hoặc giá đất ở phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấptỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ở ít nhất

60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất ởđến cơ quan có chứcnăng xây dựng khung giá đất ởxem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đấtởgiáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướngChính phủ quyết định

Bảng giá đất ở được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộgia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ởđối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính thuế sử dụng đất;

c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sửdụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất choNhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2013, Luật Đất đai)

1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất ở

1.2.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ởtheo quy

định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013

a, Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ở theo quy

định của Luật Đất đai 2003

Giá đất ở và định giá đất ở được quy định tại Điều 5 và Điều 56 Luật đất đainăm 2003 Sau khi Luật Đất đai ban hành, Chính phủ và các Bộ ngành đã ban hànhcác văn bản hướng dẫn

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất ở và khung giá các loại đất quy định:

“Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất ở cùng loại”.

Để tiến hành các công tác định giá đất ở được thống nhất từ trung ương đếnđịa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyềntrong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụđịnh giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tàinguyên và Môi trường Về phía UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp:

Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Các cơ quan cóthẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặcHội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTChướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất ở và khung giá các loại đất Theo đó quy địnhphương pháp xác định giá đất ở theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương phápthu nhập Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTChướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 củaChính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất ở gồm: phương pháp so sánh trựctiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư

Căn cứ vào Thông tư số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất ở và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định

số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định sốlượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiệncủa địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung Căn cứđiều kiện cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố,

mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từngđường phố cụ thể để tiến hành định giá đất

Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quyđịnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư, theo đó giá đất ởcụ thể được xác định lại không bị giới hạn về việc UBNDcấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất ởquy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giáđất ở và khung giá các loại đất

Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính ban hànhThông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩmđịnh, ban hành bảng giá đất ở và điều chỉnh bảng giá đất ở thuộc thẩm quyền củaUBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương

Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT ngày 01 tháng 02 năm 2010 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật để xây dựng bảnggiá đất.

Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02 tháng 02 năm

2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ hướng dẫn nhiệm vụ, quyềnhạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác định giá đất

b) Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ở theo quy

định của Luật Đất đai 2013

Sau khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành, Chính phủ và các Bộ ngành đã

ban hành các văn bản hướng dẫn:

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất

1.2.2.2 Phương pháp xác định giá đất ở

a, Cơ sở pháp lý

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại

đô thị và cấp quản lý đô thị

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫnthực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Căn cứ dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địaphương được hình thành qua chuyển nhượng QSD đất

b, Trình tự và phương pháp

Bước 1: Xác định khung giá đất ở tướng ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất ở đô thị theo Nghị định số188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị màchúng ta đang cần xác định giá.

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường phố

2 Phân loại đô thị

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất cóthể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựachọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất.Sau đó tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phươngpháp xác định giá đất ở và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.Giá đất ởcủa từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giácác thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ hai: Định giá vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặcđường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại củatừng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất ở vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng

vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất UBND cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ

số vị trí định giá đất ở cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc:đất vị trí 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số

1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn

ứng với các mức giá thấp hơn (Hình 1.1)

Ở Hà Nội việc định giá được xác định theo cách thứ nhất tức định giá trực tiếpcho từng vị trí đất (Nguồn: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ về phương pháp xác định giá đất ở và khung giá các loại đất)

Hình 1.1: Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở

1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất

1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở cả nước

- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai để thi hành LuậtĐất đai và các Nghị định của Chính phủ đã được triển khai áp dụng

- Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúngquy định của pháp luật Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến đất đai đãđược căn cứ theo các văn bản của Nhà nước để tổ chức thực hiện như: Khung giáđất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội hàng năm ban hành, tổ chức đấu giá QSDĐ

- Cơ chế vận hành, quản lý Nhà nước về giá đất ởvà thị trường bất động sảnhiện còn gặp nhiều khó khăn, chủ yếu phụ thuộc vào khả năng cung, cầu trên thịtrường chuyển nhượng QSDĐ Công tác này hiện tại đang được UBND tỉnh, thànhphố khắc phục trên cơ sở quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sởhữu nhà, quyền sử dụng đất và thông qua Ban Quản lý đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng tỉnh điều tiết thị trường giá cả đất đai tại trung tâm tỉnh lỵ

- Việc truy thu các khoản nghĩa vụ tài chính:

a, Thuế chuyển quyền sử dụng đất:

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất không còn phù hợp với Luật Đất đainăm 2003 nên chưa công bằng giữa trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ vớitrường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ (đặc biệt là việc chuyển QSDĐtrước ngày 01/01/2000, theo Thông tư số 104/2000/TT-BTC của Bộ Tài chính thìnếu nhận chuyển quyền từ người có giấy tờ thì phải nộp thuế chuyển quyền, nhưngnếu nhận chuyển quyền từ người có không giấy tờ thì không phải nộp thuế chuyểnquyền sử dụng đất).

b, Tiền sử dụng đất:

- Theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ, cáctrường hợp sử dụng đất ổn định sau ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004 khi đượccấp giấy chứng nhận phải nộp 50% tiền sử dụng đất, mức thu này là quá lớn so vớithu nhập của người dân

- Hiện nay, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã được thành lập ở tất cả

các huyện, thành, thị, nhưng nhiều nơi còn bố trí kiêm nhiệm làm việc cho cả PhòngTài nguyên và Môi trường nên thời gian dành cho hoạt động của Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất rất hạn chế

- Tăng cường kinh phí cho việc lập hồ sơ địa chính; để đẩy nhanh tiến độ cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải sửa đổi, bổ sung các văn bản quyphạm pháp luật theo hướng không truy thu các khoản nghĩa vụ tài chính đối vớitrường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

- Xác định giá đất ở để tính bồi thường: Theo quy định tại Nghị định số17/2007/NĐ-CP thì giá để tính bồi thường được xác định theo giá thị trường ở điềukiện bình thường Do vậy, các hộ dân bị thu hồi đất yêu cầu bồi thường theo giá đất

ở thị trường Nhưng thực tế việc xác định giá để bồi thường căn cứ vào Bảng giá đất

ở được UBND tỉnh ban hành hàng năm trong khi bảng giá đất ở được ban hànhhàng năm thấp hơn so với giá thị trường (Nguồn: Báo cáo về công tác quản lý nhà

nước về đất đai năm 2014 của bộ Tài nguyên & Môi trường)

1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ởtrên địa bàn TP Hà Nội

Hiện nay “Trung tâm phát triển quỹ đất” của thành phố và các tổ chức tư vấn

về giá đất, về bất động sản trên địa bàn thành phố đã được thành lập, thị trường bất

động sản nói chung và thị trường chuyển quyền sử dụng đất nói riêng còn mang tính

tự phát

Nhằm năng cao chất lượng trong việc lập và thực hiện áp dụng giá đất ởđểđưa công tác quản lý nhà nước về đất đai vào trật tự, kỷ cương và phục vụ nhiệm vụphát triển kinh tế - xã hội; đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần giải quyếtnhững vướng mắc sau: Bố trí nguồn ngân sách Trung ương để thực hiện các nộidung sau:

- Đánh giá tiềm năng đất đai Vì hiện nay một số địa phương còn sử dụng cáctài liệu điều tra thổ nhưỡng trước đây để đánh giá tiền năng đất đai và khả năngthích nghi của đất

- Đối với các phường, thị trấn và các xã phát triển đô thị đã có quy hoạch xâydựng đô thị thì có cần thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất

- Phân định rõ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng và cácquy hoạch khác; trình tự thực hiện các quy hoạch, quy hoạch nào phải thực hiệntrước để nâng cao giá trị quyền sử dụng đất vào các mục đích thay đổi quy hoạchphù hợp với từng khu vực

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng QSD đất cần được thựchiện nhanh chóng Các giao dịch mua bán đất đai thủ tục tránh rườm rà, phức tạp,thuận lợi cho người dân trao đổi (Nguồn: Báo cáo về công tác quản lý nhà nước vềđất đai năm 2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường)

1.3 Định giá đất ởở một số nước trên thế giới

1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển

1.3.1.1 Quản lý Nhà nước về giá đất/bất động sản

a) Một hệ thống giá cả đặc biệt được xây dựng trên cơ sở các thông tin về giábán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tượng (thửa đất) và các thông tin mốiquan hệ giữa người bán và người mua (ví dụ: để phân loại giá bán giữa nhữngngười có họ hàng với nhau ) Hệ thống giá này được sử dụng bởi Lantmateriet đểđịnh giá tổng thể bất động sản phục vụ cho công tác đánh thuế dưới dạng bản đồ giátrị đất và các bảng giá xây dựng, giá rừng, hiệu quả đất Lantmateriet sẽ cung cấpcác giá trị này cho cơ quan thuế để cơ quan này quyết định về mức thuế

Hệ thống giá cũng được cơ quan địa chính sử dụng để định giá bất động sảntheo cách chúng được hình thành Ví dụ, khi đất được chuyển đổi từ dạng này sangdạng khác và phục vụ cho việc tính toán bồi thường trong các trường hợp mua bắtbuộc Cuối cùng, hệ thống giá cả được sử dụng bởi các công ty tư nhân và các tưvấn viên tham gia vào việc định giá trong các hoàn cảnh khác nhau, các hoạt độngbán tài sản, tín dụng và quy hoạch sử dụng đất.

1.3.1.2 Định giá đất/bất động sản

Phương pháp luận định giá tài sản phổ biến là dựa vào giá cả thị trường, tức

là giá hợp lý có thể được trả nếu như tài sản đó được bán trên thị trường mở.Phương pháp này đôi khi được đền bù giá và các phương pháp chi phí nếu như việc

tiếp cận thông tin thị trường thiếu hụt hoặc khan hiếm (Tommy Österberg, 2011, Báo cáo kinh nghiệm Thụy Điển và quốc tế về quản lý đất đai)

1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc

1.3.2.1 Quản lý giá đất/ bất động sản ở Liên Bang Úc

a) Mục đích: việc định giá đất/bất động sản, ở đô thị và nông thôn xuất phát từ

nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân Định giá gắn vớiviệc xác định thuế và mức thuế nhà đất/bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sảncủa người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu,tiền thuê nhà đất/bất động sản, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công cộng,quản lý đất tái định cư v.v…

b) Nguyên tắc: Những nguyên tắc cơ bản của việc định giá được xây dựng

trên cơ sở kinh nghiệm thực tế lâu năm Có nhiều nguyên tắc lấy từ thực tế định giá

ở thời kỳ hiện đại đã được xác định và phân loại trong các vụ xét xử tại tòa án xuất

phát từ việc tranh kiện về nhà đất/bất động sản, khi các bên tranh kiện đưa ra cácchứng cứ để phủ định lý lẽ của đối phương Trong kinh doanh thương mại: nhiều tổchức kinh doanh - thương mại có bộ phận định giá riêng của mình như ở ngân hàngthương mại và tín dụng, các ngân hàng liên doanh, các đại lý môi giới bất động sảnv.v…

c) Quản lý hành nghề về giá đất: Ở mỗi thủ phủ Bang có một cơ quan định giá

hoạt động theo Luật định Cơ quan có thẩm quyền về định giá có ở tất cả các Bang,bất kể là trực thuộc Chính phủ hay thuộc cơ quan nào, tất cả đều nằm dưới quyềncủa Tổng chuyên trách định giá của mỗi Bang

d) Nhà chuyên môn về định giá đất: Các nhà chuyên môn về định giá ngày

càng đóng vai trò quan trọng trong một xã hội hiện đại Những ý kiến và quyết địnhcủa họ có tác động trực tiếp tới lợi ích của rất nhiều cá nhân và công ty Các số liệu

về định giá của các nhà định giá là quan chức nhà nước và tư nhân đặc biệt cần thiếtcho nhu cầu xác định thuế và mức thuế nhà đất, thuế nhà đất/bất động sản hiến tặng,thuế thừa kế đánh vào di sản của người quá cố Những số liệu định giá nói trên cũng

là cơ sở đáp ứng cho các giao dịch nhà/đất trong dân

Đăng ký hành nghề chuyên môn định giá: Đây là yêu cầu bắt buộc đối với tất

cả các nhà chuyên môn hành nghề về định giá trên toàn đất nước Ôxtraylia Luậtquy định rõ yêu cầu đối với nhà chuyên môn định giá, quy định rõ chức năng -quyền hạn của người đó sau khi đăng ký hay được cấp phép hành nghề Trên toànđất nước Ôxtraylia đều có các cơ sở đào tạo bổ túc, cấp bằng về định giá bất độngsản, quản lý đất đai Ngoài việc phải tốt nghiệp các khóa đào tạo nói trên, nhàchuyên môn về định giá còn phải trải qua nhiều năm kinh nghiệm thực tế Mặc dùnhà chuyên môn về định giá được phép hành nghề có quyền đưa ra các ý kiến, sốliệu và tài liệu của mình, nhưng giá trị của tất cả những tư liệu đó, nếu đưa ra Tòa

án chẳng hạn, còn phụ thuộc vào mức độ tin cậy của các chứng cứ, gốc rễ của cácvấn đề nêu ra

e) Thông tin về định giá đất: để đáp ứng tốt cho dịch vụ về định giá, nhà

chuyên môn định giá nhà đất/bất động sản cần có rất nhiều thông tin và nhữngthông tin đó phải luôn luôn được cập nhật như thông tin phân tích các giá bán,

thống kê theo dõi tiền thuê nhà đất/bất động sản, tài chính về nhà đất/bất động sản,bản đồ, các chi phí xây dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành v.v… Nhiềuthông tin được nhà chuyên môn định giá tự sưu tầm, tập hợp, nhưng nhiều thông tinphải lấy từ các nguồn của nhà nước và các công ty, tổ chức Sự phát triển hệ thốngmáy tính nối mạng là công cụ hỗ trợ cần thiết và không thể thiếu được đối với cácnhà chuyên môn định giá nhà đất/bất động sản của Ôxtrâylia trong thời kỳ hiện đại.

g) Thống kê về giá đất: Các thông tin mà các Nhà chuyên môn định giá nhà

đất/bất động sản thu thập được phục vụ cho việc định giá phải được chuyển sang dữliệu dạng số, ví dụ như kích thước thửa đất, diện tích nhà, tiền thuê nhà, thời hạnthuê, các dữ liệu định tính quy về dạng số như loại và điều kiện đã được đầu tư, vị trí,

khoảng cách đến các công trình có ảnh hưởng đến giá trị của đất đó (Ro Rost & Collin, 1993)

1.3.2.2 Định giá đất ở

a) Nguyên tắc định giá đất/bất động sản

Những nguyên tắc cơ bản của việc định giá được xây dựng trên cơ sở kinhnghiệm thực tế lâu năm Có nhiều nguyên tắc lấy từ thực tế định giá ở thời kỳ hiệnđại đã được xác định và phân loại trong các vụ xét xử tại tòa án xuất phát từ việctranh kiện về nhà đất/bất động sản, khi các bên tranh kiện đưa ra các chứng cứ đểphủ định lý lẽ của đối phương

- Hội đồng thành phố đảm nhiệm việc định giá sử dụng các thông số kỹ thuậtcủa cơ quan định giá của chính quyền bang

- Các công ty hợp đồng định giá do Hội đồng thành phố lựa chọn

- Định giá theo tiêu chuẩn của quốc gia và áp dụng các tiêu chuẩn thống kêquốc tế

- Các nghiên cứu về doanh thu bán (giao dịch thành công)

b) Quy trình định giá (2 năm)

* Trình tự thủ tục

- Các định giá viên nhóm các tài sản thành các nhóm thị trường

- Phân tích giá bán để quyết định giá trị của đất đai và các tài sản gắn liền vớiđất cho từng nhóm thị trường trên

- Xây dựng các bảng biểu thể hiện giá trị của các diện tích đất, loại hình đất

và các loại hình tài sản gắn liền với đất

- Đưa ra tiêu chuẩn về các yếu tố dữ liệu đối với từng loại tài sản

- Phần mềm định giá sử dụng “bảng giá trị” và “tìm kiếm” đối với giá trịthực của từng loại tài sản; phần mềm định giá sẽ bao gồm các báo cáo ngoại lệ đểxác định các trường hợp không bình thường

1.3.2.3 Tổ chức dịch vụ định giá đất/ bất động sản

a) Tổ chức dịch vụ định giá đất/ bất động sản Nhà nước

- Tại các bang (New South Wales, bang Victoria và bang Tây Ôxtrâylia) đều

có cơ quan định giá của chính quyền bang, do chính quyền bang quyết định tổ chức,biên chế và cấp ngân sách hoạt động

- Cơ quan định giá của chính quyền bang được sử dụng các định giá viên của

cơ quan và hợp đồng với các định giá viên từ các công ty định giá bên ngoài

- Cơ quan định giá của chính quyền bang thành lập và duy trì Ban hội thẩmvới nhiệm kỳ hoạt động 3 năm Riêng Cơ quan định giá bang Victoria đã có một hệthống quản lý chất lượng và được chứng nhận tiêu chuẩn chất lượng ISO9001:2008, chứng nhận cho 14 năm và đã được kiểm tra hàng năm từ SAI (cơ quanchứng nhận định giá toàn cầu)

b) Tổ chức dịch vụ định giá đất/ bất động sản tư nhân

- Ngoài cơ quan định giá của chính quyền bang còn có các công ty định giáhoạt động cung ứng dịch vụ định giá đất ở- bất động sản theo yêu cầu của chínhquyền Nhà nước các cấp hoặc tổ chức và công dân

- Định giá toàn bộ tài sản với các mục đích sử dụng khác nhau của tiểu bangtheo yêu cầu Các cơ quan chính quyền có thể áp dụng mức giá do Ban hội thẩmđưa ra đối với các tài sản có giá trị nhỏ hơn hoặc bằng 250.000 đô la Ôxtrâylia

- Cơ quan định giá của bang chấp thuận 85% giá do Ban hội thẩm đề xuất

(Tổng cục Quản lý đất đai, 2010, Báo cáo nghiên cứu khảo sát Quản lý đất đai tại Liên bang Úc)

1.3.3 Định giá đất ở Malaysia

1.3.3.1 Hệ thống tổ chức định giá đất/bất động sản ở Malaysia

a) Tổ chức định giá Nhà nước: Cơ quan định giá của Nhà nước về đất, bất

động sản được tổ chức tại cả ba cấp

- Tại cấp Liên bang: Cơ quan định giá có tên gọi là “Tổng cục các dịch vụđịnh giá và tài sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tàichính, Giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệmtrước Bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình Cơ cấu tổ chức củaJPPH gồm: Lãnh đạo (Tổng cục trưởng và hai Phó Tổng cục trưởng); các Cục,Trung tâm và Viện

- Tại cấp Bang (Malaysia có 14 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH.Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệmtrước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp quận (huyện): có một số ít quận (huyện) được JPPH đặt văn phòngđịnh giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịutrách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồmmột số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chinhánh JPPH Bang bổ nhiệm

b) Tổ chức định giá tư nhân: Gồm các công ty định giá tài sản tư nhân, Hoạt

động định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉ định trongtrường hợp cần có sự tham gia định giá của các công ty tư nhân hoặc các công tyđịnh giá thực hiện các hợp đồng với khách hàng theo nhu cầu của thị trường

c) Uỷ ban các Nhà định giá

- Uỷ ban (do Tổng cục trưởng chỉ định) bao gồm Chủ tịch (là Tổng cục trưởng

Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản) và các thành viên là quan chức Nhà nước(các nhà định giá khu vực công), tư nhân, đại lý bất động sản và các nhà định giá ởcác trường đại học, viện nghiên cứu

- Chức năng hoạt động của ủy ban bao gồm những nội dung chủ yếu sau: tổchức thi và xét cấp thẻ hành nghề định giá, quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp, chuẩnmực đạo đức của các nhà định giá, quy định các giới hạn của các nhà định giá đãđăng ký (được hành nghề và giới hạn trong việc định giá), quy định về quảng cáo