Luận văn nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện thanh oai, thành phố hà nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG Hà Nội LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước sau thay đổi địa giới hành chính” công trình nghiên cứu cá nhân Các số liệu, kết nêu Luận văn hoàn toàn trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn có xuất xứ, nguồn gốc cụ thể Việc sử dụng thông tin trình nghiên cứu hoàn toàn hợp lệ Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hà LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu hoàn thành luận văn, nỗ lực thân, nhận hướng dẫn, giúp đỡ, ủng hộ nhiệt tình quan, bạn bè đồng nghiệp Nhân dịp xin gửi lời cảm ơn trân thành quan tâm quý báu Trước hết, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Đình Bồng hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ trình thực Luận văn Tôi xin cảm ơn Thầy, Cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp đỡ hoàn thành Luận văn Tôi xin cảm ơn Thầy, Cô giáo cán thuộc Phòng sau đại học – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ thực Luận văn Tôi xin cảm ơn phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội cung cấp tài liệu giúp đỡ trình thực nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn anh, chị đồng nghiệp tạo điều kiện giúp đỡ trình thực Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình cổ vũ, động viên giúp đỡ suốt trình thực Luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thu Hà MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết nghiên cứu: CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT .4 1.2 Giá đất định giá đất Việt Nam 16 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC 35 VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH .35 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thanh Oai 35 2.1.2.1 Phát triển kinh tế 42 Hình 2.2: Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 - 2014 43 Bảng 2.1 Đánh giá kết thực ngành kinh tế 43 giai đoạn 2010 - 2014 (Theo tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 - 2015) 43 2.2 Hiện trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 50 Hình 2.3 Biểu đồ cấu diện tích loại đất huyện Thanh Oai 50 TP Hà Nội năm 2014 50 Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 .50 2.3 Thực trạng giá đất huyện Thanh Oai theo khung giá UBND TP Hà Nội ban hành 53 Bảng 2.3 Khung giá đất ởở nông thôn 54 Bảng 2.4 Khung giá đất ởở đô thị 55 Bảng 2.6: Khung giá đất khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai 56 Bảng 2.7 Giá đất nông thôn huyện Thanh Oai năm 2014 57 2.4 Biến động giá đất huyện Thanh Oai trước sau sát nhập vào thành phố Hà Nội 58 Bảng 2.9 : Khung giá đất thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014 60 Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014 68 Bảng 2.14 Giá đất xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009 .71 Bảng 2.15 Giá đất đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội 71 (xã Cự Khê) 71 Bảng 2.16: Giá đất khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai 74 (xã Xuân Dương) 74 Bảng 2.17: Giá đất thị trường khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai 74 (xã Xuân Dương) 74 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ 78 NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H THANH OAI 78 THÀNH PHỐ HÀ NỘI .78 3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 78 3.2 Định hướng quản lý đất thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 79 3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .89 Kết luận 89 Kiến nghị 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Bảng 1.1 Đặc điểm phương pháp định giá đất Bảng 2.1 Đánh giá kết thực ngành kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 (Theo tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 - 2015) Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 Bảng 2.3 Khung giá đất nông thôn Bảng 2.4 Khung giá đất đô thị Bảng 2.5 Khung giá đât khu vực trung tâm huyện Thanh Oai Bảng 2.6 Khung giá đất khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai Bảng 2.7 Gía đất nông thôn huyện Thanh Oai năm 2014 Bảng 2.8 Giá đất thị trấn Kim Bài năm 2007-2008 10 Bảng 2.9 Giá đất thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014 11 Bảng 2.10 Giá đất theo quy định khu vực điển hình thị trấn Kim Bài 12 13 14 15 16 17 18 Bảng 2.11 Giá đất thị trường thị trấn Kim Bài năm 2007 2014 Bảng 2.12 Giá đất thị trường trở khu vực điển hình Thị trấn Kim Bài Bảng 2.13 Giá đất khu vực điển hình thị trấn Kim Bài Bảng 2.14 Giá đất xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009 Bảng 2.15 Giá đất đường phố nhóm giáp ranh TP Hà Nội (xã Cự Khê) Bảng 2.16 Giá đất khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai (xã Xuân Dương) Bảng 2.17 Giá đất thị trường khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai (xã Xuân Dương) DANH MỤC HÌNH Trang 14 42 49 53 53 54 55 56 58 58 61 62 63 65 70 70 73 74 STT Tên hình Hình 1.1 Trình tự phương pháp xác định giá đất Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội Hình 2.2 Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 – 2014 Hình 2.3 Biểu đồ cấu diện tích loại đất H Thanh Oai, TP Hà Nội năm 2014 Hình 2.4 Biểu đồ biểu diễn giá đất khu vực điển hình Hình 2.5 Biểu đồ biểu diễn giá đất thị trường khu vực điển hình Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất giai đoạn 2007 – 2014 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt CHXHCNVN Từ viết đầy đủ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Trang 24 36 41 48 61 64 67 BĐS BHYT GCNQSDĐ HHBĐS HTXNN KHSDĐ NN MTTQ TT TTBĐS UBND QSDĐ VT Bất động sản Bảo hiểm y tế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hàng hóa bất động sản Hợp tác xã nông nghiệp Kế hoạch sử dụng đất Nhà nước Mặt trận tô quốc Thị trường Thị trường bất động sản Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng đất Vị trí LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia Khi xã hội ngày phát triển kinh tế ngày tăng, nhu cầu sinh sống người ngày lớn, giá trị mà đất đai mang lại ngày cao đất đai ngày trở nên có giá trị Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quỹ đất có hạn mà nhu cầu sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế xã hội ngày cao, hệ thống sách pháp luật đất đai ban hành tương đối đầy đủ đồng để điều tiết việc quản lý sử dụng đất đai; song quản lý đất đai nhiều bất cập vấn đề nóng bỏng Giá đất thước đo kinh tế đất, phản ánh giá đất thúc đẩy việc sử dụng đất ngày có lợi, giúp bên tham gia thị trường bất động sản định nhanh chóng, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung – cầu Mặt khác, giúp nhà nước đưa định quan trọng việc quản lý đất đai thị trường bất động sản Luật Đất đai 2003 xác định đất có giá giá đất Nhà nước để tính thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa phát triển quy định giá đất Luật Đất đai 2003 Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị Quốc Hội, toàn tỉnh Hà Tây (trong có huyện Thanh Oai) sát nhập thủ đô Hà Nội Việc mở rộng ranh giới thủ đô Hà Nội tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển số khu chức quan trọng thủ đô, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, dự án mang tầm quốc gia, quốc tế Việc nắm bắt giá đất biến động giá đất ở địa bàn huyện cần thiết, phục vụ cho việc quản lý sử dụng đất đai cách hợp lý có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản địa phương dụng, thuế, tài khoá cách linh hoạt Bên cạnh đó, tái cấu hàng hoá bất động sản theo hướng phát triển đa dạng loại hàng hoá bất động sản, bất động sản nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường Quy định cấu loại nhà ở, đa dạng hoá sản phẩm từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối cung - cầu có khả toán Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, điều chỉnh hợp lý nguồn cung nhà thương mại cao cấp; đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê Ngoài ra, cần tiếp tục rà soát dự án kinh doanh bất động sản phạm vi toàn huyện, tiến hành phân loại dự án tiếp tục triển khai, dự án cần tạm dừng, dự án cần điều chỉnh cấu cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp với kế hoạch phát triển loại bất động sản xã, thị trấn “Nhà nước có sách ưu đãi, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, nhằm cải thiện nhà cho đối tượng sách xã hội, người thu nhập thấp thông qua hình thức hỗ trợ đất đai, tài chính, thuế, tín dụng ưu đãi…” Đồng thời, cần hình thành tạo điều kiện để định chế tài phi ngân hàng quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản… phát triển, để thu hút nguồn vốn cho thị trường bất động sản; điều chỉnh sách tín dụng, tài khoá để tạo điều kiện vốn trung hạn dài hạn cho chủ thể tham gia thị trường; hoàn thiện sách thuế, phí lệ phí để khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, giao dịch công khai, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế 3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 3.3.1 Nhóm giải pháp sách pháp luật 3.3.1.1 Hoàn thiện văn quy phạm pháp luật giá đất Pháp luật đất đai hành bổ sung quy định cụ thể quản lý tài đất đai giá đất, nhiên văn hướng dẫn thi hành thiếu quy định cụ thể trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường Để giải vấn đề quan quản lý nhà nước liên quan lĩnh vực Trung ương Thành phố Hà Nội cần cần sớm ban hành văn quy định cụ thể trình tự, 81 thủ tục xác định theo giá thị trường 3.3.1.2 Tổ chức thi hành pháp luật đất đai giá đất Công tác định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai cần đảm bảo thống nhất, hiệu quản lý đất đai Nhà nước, định giá khu vực đất đai có tiềm Đồng thời giải dự án nguồn lực bị lãng phí dự án chưa giải phóng mặt bằng, lâu dài giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện đất đai khu đất dãn dân, đất dịch vụ xã thu hồi đất nông nghiệp, cụ thể: a, Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất ởdo Chính phủ ban hành, giá đất xã, thị trấn cần quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có áp dụng giá đất b, Giá đất cần điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường khu vực Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt kinh tế - xã hội ổn định người dân Vì trường hợp giá đất ởbiến động quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới… cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện c, Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm (thị trấn Kim Bài), cận trung tâm (xã Thanh Mai, Kim Thư), xa trung tâm (xã Xuân Dương, Tân ước, Liên Châu), khu vực giáp ranh thành phố ( xã Bích Hòa, Cự Khê), khu vực đường Quốc Lộ 21B (xã Dân Hòa, Hồng Dương) cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi,… để xem xét đưa cụ thể cho vị trí, không áp đặt cho toàn xã cần theo vị trí phát triển để điều chỉnh mức giá hợp lý 3.3.2 Nhóm giải pháp quản lý đất đai nhà Việc chênh lệch giá giá đất ởdo nhà nước ban hành giá đất ởthị trường hệ việc quản lý nhà nước đất đai nhà nhiều mặt hạn chê, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng , đầu tư hát triển thể cụ thể mặt, để khác phục tồn giải pháp cụ 82 thể cần áp dụng 3.3.2 Giải pháp chiến lược, quy hoạch, kế hoạch - Công tác quản lý nhà nước đất đai, xây dựng, nhà cần có định hướng, chiến lược đắn, quy hoạch khu để bố trí chỗ cho người dân, quy hoạch khu để tạo điều kiện cho người dân thuê mặt kinh doanh, sản xuất, định hướng tạo công ăn việc làm cho người dân thu hồi đất họ để đảm bảo đời sống, an sinh - UBND huyện Thanh Oai, quan chuyên môn phòng Tài Nguyên Môi trường huyện xây dựng chiến lược, định hướng, kế hoạch mục tiêu chung dài hạn quản lý đất đai, đặc biệt xây dựng quy hoạch phát triển xã huyện, quy hoạch đô thị khu vực thị trấn xã giáp ranh thành phố… theo hướng đại hóa, xác định mục tiêu gắn với lồng ghép mục tiêu có liên quan, tránh quy hoạch manh mún nhỏ lẻ 3.3.2 Giải pháp quản lý đất đai, đầu tư xây dựng nhà - Phòng Tài nguyên & Môi trường cần kết hợp với trung tâm phát triển quỹ đất huyện cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND thành phố ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất ởthực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế huyện để phù hợp với mức thu nhập người dân 3.3.3 Nhóm giải pháp tổ chức cán Giá đất quản lý Nhà nước giá đất ởlà nội dung quan trọng công tác quản lý đất đai, nhiên vấn đề thiếu nhiều kinh nghiệm lý luận thực tiễn, tổ chức định giá nhiều ngành đảm nhiệm, đội ngũ cán chuyên môn chưa đào tạo quy, chuyên nghiệp Để khắc phục nhược điểm biện pháp cần áp dụng cụ thể là: 3.3.3.1 Kiện toàn tổ chức máy quản lý nhà nước giá đất a) Tại huyện Thanh Oai, việc tranh chấp, kiện cáo đất đai có kết hợp 83 Tòa án nhân dân huyện tiến hành định giá tài sản phòng Tài nguyên & Môi trường định giá đất Hiện nay, nhà nước có quy định rõ ràng trách nhiệm, quyền nghĩa vụ quan định giá, chuyên gia định giá, phương pháp, yêu cầu nguyên tắc định giá, tạo hành lang pháp lý để tổ chức định giá hoạt động tốt Trên sở quy định pháp luật hành, UBND Huyện cần kiện toàn tổ chức quản lý nhà nước giá đất nói chung định giá đất nói riêng địa bàn huyện b) Các quan định giá nắm rõ quy định hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành 3.3.3.2 Giải pháp cán Để tổ chức định giá đất ởhoạt động có hiệu quả, đòi hỏi quan chuyên ngành toàn án quan chuyên môn giúp việc cho UBND huyện đất đai cần trọng đội ngũ, cán định giá để thành thạo nghiệp vụ; có chuyên môn sâu kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Bởi vì, chưa có phận rõ ràng cho công tác tổ chức định giá huyện Thanh Oai mà đa phần cán địa xã cán phòng Tài nguyên & Môi trường phụ trách xã đảm nhiệm Do UBND huyện Thanh Oai cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất ởcho đội ngũ thực công tác cán địa quản lý đất đai 3.4.4 Nhóm giải pháp sở vật chất, kỹ thuật Công tác quản lý nhà nước giá đất ởnói chung, định giá đất ởnói riêng địa phương không đầu tư đầy đủ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ tình trạng bán thủ công chủ yếu, khả xây dựng quản lý sở liệu giá đất ởhạn chế , không cập nhật giá đất ởthị trường , để khác phục nhược điểm giải pháp cụ thể là: 3.4.4.1 Tăng cường sở vật chất kỹ thuật Trên sở kiện toàn tổ chức máy, UBND huyện Thanh Oai cần đầu tư xây dựng trụ sở, trang thiết bị dầy đủ cho tổ chức định giá đất đảm bảo hoạt động 84 chuyên nghiệp có hiệu 3.4.4.2 Áp dụng công nghệ thông tin công tác quản lý giá đất định giá đất Luật Đất đai 2013 quy định việc xây dựng sở liệu đất đai quố gia, có sở liệu giá đất phục vụ trực tiếp công tác quản lý tài đất đai UBND Huyện Thanh Oai cần sớm xây dựng đề án trình UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt để triển khai thực nhiệm vụ 3.4.5 Nhóm giải pháp cải cách thủ tục hành Thủ tục hành quản lý giá đất định giá đất địa bàn huyện Thanh Oai nhiều yếu kém, để khắc phục tồn này, giải pháp cần áp dụng: 3.4.5.1 Xác định hệ số điều chỉnh tài đất đai - Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan để quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất… Vì vậy, UBND huyện cần kết hợp với quan chuyên môn cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực xã, thị trấn khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 3.4.5.2 Hoàn thiện chế, trình tự thủ tục dịnh giá đất - Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất ởphổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng thu nhập từ việc sử dụng đất giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức - Quy định khung giá đất, bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 85 năm lần điều chỉnh thị trường có biến động; bổ sung quy định trường hợp xã không thống giá đất ởtại khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố - Quy định thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; thực đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đất thu hồi để đấu giá; đầu tư xây dựng khu, điểm tái định cư để giao đất cho thuê đất người bị thu hồi đất - Quy định thành lập tổ chức dịch vụ công đất đai địa phương, hoạt động theo mô hình đơn vị nghiệp công lập, thực nhiệm vụ: quản lý quỹ đất nhà nước thu hồi; tạo lập phát triển quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; lập dự án tổ chức thực đầu tư xây dựng nhà đất tái định cư; thực dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đất để đấu giá tổ chức thực việc đấu giá quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội địa phương 3.4.5.3 Hoàn thiện chế, trình tự thủ tục liên quan đến quản lý tài đất đai: thu nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, giao đất có thu tiền, phí, lệ phí đối tượng cụ thể - Thu hẹp trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; việc giao đất, cho thuê đất phải vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Thiết lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài; cho phép nhà đầu tư nước áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thực dự án đầu tư nhà để bán để bán kết hợp cho thuê áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê để thực dự án nhà đầu tư 86 nước - Bổ sung, làm rõ chế chuyển đất xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp theo hướng thủ tục chặt chẽ (phải phép quan nhà nước có thẩm quyền); tài đất đai giá đất ởkhi chuyển mục đích rõ ràng, minh bạch đặc biệt phải theo chế thị trường - Quy định cụ thể nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tính tiền sử dụng đất diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất ởvà thời hạn sử dụng đất; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời điểm Nhà nước định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Bổ sung quy định cụ thể nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả lần cho thời gian thuê mức chênh lệch tiền loại đất sau chuyển mục đích sử dụng đất tiền loại đất trước chuyển mục đích sử dụng đất; nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng đất; thực nghĩa vụ tài thời gian gia hạn 87 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Huyện Thanh Oai nằm liền kề với quận Hà Đông nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội giao lưu kinh tế Sau thay đổi địa giới hành chính, sát nhập vào thành phố Hà Nội đực tác động văn hóa, khoa học – kỹ thuật – công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô Huyện điểm nút trục tuyến giao thông quan trọng hường Tây – Tây Nam thủ đô Hà Nội kết nối làm hành lang xanh thành phố Nhờ quan tâm đầu tư UBND TP Hà Nội huyện Thanh Oai mà khu vực đươc thay đổi diện mạo, tiềm đất khai thác mạnh Giá thị trường tăng vọt giá nhà nước ổn định có chiều tĩnh lại 2) Trong năm qua huyện Thanh Oai đạt nhiều thành tựu công tác quản lý đất đai nhiều lĩnh vực: thực giao đất, cho thuê đất địa bàn đáp ứng yêu cầu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, thực thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, tăng cường giải tra khiếu nại, tố cáo, tăng cường cấp GCN QSD đất cho đất địa bàn, nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đất đai 3) Kết nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ởvà yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởở địa bàn huyện Thanh Oai cho thấy giá đất ởchuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất ởdo Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc tồn hai loại đất nguyên nhân tạo “nóng – lạnh” thị trường bất động sản gây nên tượng tiêu cực lợi nhuận thu từ đất thị trường đất đai Huyện Thanh Oai thực tế chưa kiểm soát nhân tố kích cầu, nên chưa có sách điều tiết sốt ảo giá đất ởmột cách hiệu quả, xuất hiện tượng đầu đất 89 đai Thực tế gây nhiều hạn chế, tiêu cực, thiếu công bằng, không đảm bảo lợi ích cho nhà nước người sử dụng đất việc thực sách thuế, thu tiền giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại thu hồi đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tùy theo loại tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác Những tuyến đường giao thông liên xã tuyến huyết mạch nối liền huyện với trung tâm thành phố Hà Nội, điều kiện hạ tầng tương đối ổn định, điều kiện kinh doanh thuận lợi, nhiều công ty, doanh nghiệp đóng địa bàn, đem lại nhiều lợi ích cho người dân giá chuyển nhượng tuyến đường cao so với tuyến đường khác Trong đường phố, đất vị trí mang lại khả sinh lợi lớn ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường …Những đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng đất đẹp, vị trí thuận lợi, hợp với quan niệm phong thủy có giá đất cao Bên cạnh yếu tố giá đất chịu ảnh hướng yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý, môi trường … 4) Đề xuất giải pháp: Trên sở phân tích nguyên nhân dẫn đến tồn công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn địa phương, nhóm giải pháp đề xuất nhằm tăng cường quản lý nhà nước gia s đất : Chính sách pháp luật, quản lý nhà nước đất đai, nhà ở, xây dựng, kiện toàn tổ chức máy cán bộ, tăng cường sở vật chất, kỹ thuật, đẩy mạnh thực cải cách thủ tục hành Kiến nghị 1) Kết “ Nghiên cứu biến động giá đất ởở huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước sau thay đổi địa giới hành chính” đánh giá biến động giá đất trước sau thay đổi địa giới hành địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Đề xuất số giải pháp bình ổn giá đất ởở địa bàn nghiên cứu UBND các quan quản lý nhà nước ngành Tài Nguyên Môi trường, ngành hữu quan địa bàn huyện Thanh Oai tham khảo phục vụ cho công tác quản lý nhà nước giá đất ởtrên địa bàn , góp phần bình ổn giá 90 đất đáp ứng phát triển kinh tế xã hội địa phương 2) Trong khuôn khổ thời gian có hạn, “ Nghiên cứu biến động giá đất huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước sau thay đổi địa giới hành chính” tập trung nghiên cứu giá đất phạm vi số đơn vị cấp xã thuộc huyện Thanh Oai Đề tài cần tiếp tục nghiên cứu mở rộng địa bàn đối tượng nghiên cứu để đáp ứng yêu cầu thi hành Luật Đất đai 2013 tài đất đai giá đất ởtrên địa bàn địa phương 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng Ctv, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), “Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản”, Đề tài cấp Nhà nước , Mã sô 02-15 DTNN Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Trần Minh Châu, Vũ Văn Phúc (2012), Quản lý đất đai Việt nam 1945-2010, Nxb Chính trị Quốc gia Nguyễn Đình Bồng, Trần Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014), Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai Bất động sản đô thị, Nxb Xây Dựng Nguyễn Thị Thu Hồng, Lưu Văn Năng & Ctv, Vụ HTQT&KHCN Tông cục Quản lý Đất đai (2010), Định giá đất ởở Malaixia Tôn Gia Huyên (2009), Chính sách đất đai nông nghiệp, Kỷ yếu Hội thảo khoa học Sử dụng đất nông nghiệp bền vững, hiệu 10 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai Thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ 92 11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia 12 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia 14 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 15 Ro Rost & Collin (1993), Định giá đền bù thiệt hại đất đai Ôxtraylia, Bản dịc mai Mộng Hồng, Tổng cục Địa 16 Tommy Österberg (2011), Báo cáo kinh nghiệm Thụy Điển quốc tế quản lý đất đai Tổng cục Quản lý Đất đai, Hà nội 10.2011 17 Tổng cục quản lý đất đai, 1999, Chương trình hợp tác Việt nam-Thụy Điển đổi hệ thhống Địa (CPLAR), Định giá đất 18 Tổng cục Quản lý đất đai (2010), Báo cáo nghiên cứu khảo sat Quản lý đất đai Liên bang Úc 19 Hồ Thị Lam Trà , Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”, trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội 20 UBND thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009 21 UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 22 UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 93 28/12/2010 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 23 UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012 24 UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 25 UBND thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2014 26 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai (2009), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2009 27 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai (2010), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2010 28 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai (2011), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2011 29 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai (2012), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2012 30 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai (2013), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2013 31 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thanh Oai (2014), Bảng tổng hợp giá đất ởđiều tra năm 2014 94 95