Nghiên cứu biến động giá đất tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trong bối cảnh thay đổi địa giới hành chính

Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai.

Nhiệm vụ nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu

Các số liệu thứ cấp, sơ cấp được thống kê, tổng hợp trong các bảng, biểu theo nội dung nghiên cứu. Đánh giá sự biến động giá trong từng khu vực và trong các thời kỳ khác nhau, các nguyên nhân gây nên sự biến động đó.

Kết quả nghiên cứu

- Người dân và cán bộ Địa chính tại các điểm nghiên cứu trên địa bàn huyện. Phân tích, so sánh sự chệnh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định với giá đất ở thị trường.

THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC

Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành

Tuy nhiên trong quá trình giải quyết, một số vụ việc có tính chất phức tạp cần phải xác minh nhiều nội dung, nhiều đối tượng liên quan nên thời hạn giải quyết còn chưa đảm bảo theo quy trình quy định. Tập trung nghiên cứu trên 2 tuyến đường thuộc xã Cự Khê: Đường từ giáp Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê và Đường Bích Hòa – Cự Khê (từ quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ).

Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành phố Hà Nội

Có thể thấy rằng do nền kinh tế đang bị khủng hoảng trong lĩnh vực tài chính nên giá đất ở cũng bị ảnh hưởng. Sau 7 năm sát nhập giá đất ở theo khung giá quy định của Nhà nước đã đi vào ổn định. 2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào. a) Trước khi sát nhập: Hầu hết giá đất ở theo khung giá đất ởdo UBND tỉnh Hà Tây cũ (giá đất ở năm 2007-2008) không biến động nhiều giá đất ở vẫn ổn định, vẫn giữ nguyên như theo bảng 2.8 kể cả đối với những năm trước đó khi chưa sát nhập Hà Nội. Do tình hình xã hội lúc đó đất đai chưa có giá trị cao, việc nắm bắt về giá cũng chưa được chính quyền và người dân chú trọng , quan tâm. Việc phân chia giỏ đất ở theo cỏc tuyến đường cũng chưa được phận định rừ ràng, chủ yếu vẫn dựa theo lỗi cũ của các tuyến gần và xa trung tâm. Chia theo quốc lộ, tỉnh lộ và đường giao thông khác. Như vậy, giá đất ở không được chính xác, cụ thể và không sát với thực tế. Đến tháng 8 năm 2008 Nhà nước đã đưa ra khung giá theo quy định mới với từng đoạn đường chi tiết, rừ ràng hơn, cú sự phõn biệt giữa giỏ đất. Đú là một bước ngoặt mới giúp cho việc quản lý và đưa ra được giá đất ởnhằm thuận lợi cho giá đất ở khi ra thị trường được đúng mức. Cụ thể hóa như vậy đã góp phần đưa ra mức giá đất ở đúng với đất của từng tuyến đường, dễ dàng cho việc điều tra kết quả giá thực tế nhằm phản ánh đúng thực trạng giá đất. Vị trí GIÁ ĐẤT KHU VỰC. Cể MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG. GIÁ ĐẤT KHU VỰC XA TRUNG TÂM. Cể MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG Thị trấn Quốc lộ Tỉnh lộ Đường. b) Sau khi sát nhập: Với đột biến mở rộng hành chính thì thị trấn Kim Bài đã trở thành một phần của thành phố Hà Nội nên giá đất ở cũng có nhiều biến động, thay đổi với xu hướng tăng lên. Nhận xét chung về biến động giá đất ở tại xã Cự Khê giai đoạn 2007 –2014 Từ khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thanh Oai được Nhà nước đầu tư về cơ sở hạ tầng, nhiều dự án lớn nhỏ được phê duyệt vì thế thu hút được nhiều nhà đầu tư, kinh tế phát triển nhanh do đó việc chuyển nhượng mua bán bất động sản diễn ra ngày càng sôi động.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI

“Nhà nước sẽ có chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, nhằm cải thiện về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp thông qua các hình thức hỗ trợ về đất đai, tài chính, thuế, tín dụng ưu đãi…” Đồng thời, cần hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản… phát triển, để thu hút các nguồn vốn cho thị trường bất động sản; điều chỉnh chính sách tín dụng, tài khoá để tạo điều kiện về vốn trung hạn và dài hạn cho các chủ thể tham gia thị trường; hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí để khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, giao dịch công khai, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế. - Bổ sung, làm rừ cơ chế chuyển đất xõy dựng cụng trỡnh sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp theo hướng thủ tục chặt chẽ hơn (phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền); tài chính đất đai và giỏ đất ởkhi chuyển mục đớch rừ ràng, minh bạch hơn và đặc biệt phải theo cơ chế thị trường. - Quy định cụ thể nguyên tắc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; căn cứ tính tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất, giá đất ởvà thời hạn sử dụng đất; thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định cụ thể về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất: nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất; nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. 1) Huyện Thanh Oai nằm liền kề với quận Hà Đông nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Sau khi thay đổi địa giới hành chính, được sát nhập vào thành phố Hà Nội đã đực tác động văn hóa, khoa học – kỹ thuật – công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô. Huyện còn là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hường về Tây – Tây Nam thủ đô Hà Nội kết nối làm hành lang xanh của thành phố. Nhờ sự quan tâm đầu tư của UBND TP Hà Nội cũng như huyện Thanh Oai mà tại từng khu vực đã đươc thay đổi diện mạo, tiềm năng đất được khai thác mạnh hơn. Giá thị trường tăng vọt trong khi giá nhà nước vẫn ổn định có chiều tĩnh lại. 2) Trong những năm qua huyện Thanh Oai đã đạt được nhiều thành tựu trong công tác quản lý đất đai trên nhiều lĩnh vực: thực hiện giao đất, cho thuê đất trên địa bàn về cơ bản đáp ứng yêu cầu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tăng cường giải quyết thanh tra khiếu nại, tố cáo, tăng cường cấp GCN QSD đất cho các thửa đất trên địa bàn, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai. 3) Kết quả nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ởvà các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ởở trên địa bàn huyện Thanh Oai cho thấy giá đất ởchuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất ởdo Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Việc tồn tại hai loại đất này chính là nguyên nhân tạo ra những cơn. “nóng – lạnh” của thị trường bất động sản và gây nên những hiện tượng tiêu cực về lợi nhuận thu được từ đất trên thị trường đất đai. Huyện Thanh Oai thực tế chưa kiểm soát được những nhân tố kích cầu, nên chưa có những chính sách điều tiết những cơn sốt ảo về giá đất ởmột cách hiệu quả, xuất hiện hiện tượng đầu cơ về đất. Thực tế này gây ra nhiều hạn chế, tiêu cực, thiếu công bằng, không đảm bảo lợi ích cho nhà nước và người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách thuế, thu tiền giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tùy theo các loại tuyến đường mà các yếu tố chi phối đến giá đất ở có vai trò khác nhau. Những tuyến đường giao thông liên xã và các tuyến huyết mạch nối liền huyện với trung tâm thành phố Hà Nội, điều kiện hạ tầng tương đối ổn định, điều kiện kinh doanh thuận lợi, nhiều công ty, doanh nghiệp đóng trên địa bàn, đem lại nhiều lợi ích cho người dân thì giá chuyển nhượng ở những tuyến đường này cao hơn so với các tuyến đường khác. Trong cùng một đường phố, những thửa đất tại các vị trí mang lại khả năng sinh lợi lớn và ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao tiếp đến là các yếu tố về hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường …Những thửa đất có diện tích vừa phải, mặt tiền rộng, hình dáng thửa đất đẹp, vị trí thuận lợi, hợp với quan niệm phong thủy thì có giá đất ở cao. Bên cạnh những yếu tố trên giá đất ở còn chịu ảnh hướng của các yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý, môi trường …. Đề xuất giải pháp: Trên cơ sở phân tích các nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn địa phương, các nhóm giải pháp được đề xuất nhằm tăng cường quản lý nhà nước về gia s đất : Chính sách pháp luật, quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở, xây dựng, kiện toàn tổ chức bộ máy và cán bộ, tăng cường cơ sở vật chất, kỹ thuật, đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính. 1) Kết quả “ Nghiên cứu biến động giá đất ởở tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” đã đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ởở trên địa bàn nghiên cứu. UBND và các các cơ quan quản lý nhà nước ngành Tài Nguyên và Môi trường, các ngành hữu quan trên địa bàn huyện Thanh Oai có thể tham khảo phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn , góp phần bình ổn giá. đất ở đáp ứng phát triển kinh tế xã hội của địa phương. 2) Trong khuôn khổ thời gian có hạn, “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” mới tập trung nghiên cứu về giá đất ở trên phạm vi một số đơn vị cấp xã thuộc huyện Thanh Oai.