Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện thanh oai, thành phố hà nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính (tóm tắt)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2015 Công trình hoàn thành Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Đình Bồng Phản biện 1: PGS.TS Trần Văn Tuấn Phản biện 2: TS Thái Thị Quỳnh Như Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN Vào hồi 14 00 ngày 15 tháng 12 năm 2015 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin Thư viện ĐHQG LỜI MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia Khi xã hội ngày phát triển kinh tế ngày tăng, nhu cầu sinh sống người ngày lớn, giá trị mà đất đai mang lại ngày cao đất đai ngày trở nên có giá trị Giá đất thước đo kinh tế đất, phản ánh giá đất thúc đẩy việc sử dụng đất ngày có lợi, giúp bên tham gia thị trường bất động sản định nhanh chóng, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung – cầu Mặt khác, giúp nhà nước đưa định quan trọng việc quản lý đất đai thị trường bất động sản Luật Đất đai 2003 xác định đất có giá giá đất Nhà nước để tính thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa phát triển quy định giá đất Luật Đất đai 2003 Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị Quốc Hội, toàn tỉnh Hà Tây (trong có huyện Thanh Oai) sát nhập thủ đô Hà Nội Việc mở rộng ranh giới thủ đô Hà Nội tạo không gian phía Tây Nam Thủ đô có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển số khu chức quan trọng thủ đô, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, dự án mang tầm quốc gia, quốc tế Việc nắm bắt giá đất biến động giá đất ở địa bàn huyện cần thiết, phục vụ cho việc quản lý sử dụng đất đai cách hợp lý có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản địa phương Trong bối cảnh đó, học viên thực đề tài “ Nghiên cứu biến động giá đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước sau thay đổi địa giới hành chính” để tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất 1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô giá đất 1.1.1.1 Đất đai bất động sản a Đất đai “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật động vật, trạng thái định cư người, kết hoạt động người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (West Publisihing, 1991) b Bất động sản - Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị xác định tiền quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản chia thành loại: bất động sản (BĐS) động sản (ĐS) - Bất động sản: Bất động sản tài sản không di dời Tuy tiêu chí phân loại BĐS nước có khác nhau, thống BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai 1.1.1.2 Sở hữu đất đai Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Trong quyền chiếm hữu quyền nắm giữ vật sở hữu tay, quyền sử dụng quyền khai thác đặc tính hữu ích đất đai sử dụng nó, quyền định đoạt quyền định số phận pháp lý đất 1.1.1.3 Địa tô giá đất a) Địa tô Địa tô phần giá trị thặng dư lợi nhuận bình quân tư kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ quyền sở hữu đất đai để quyền sử dụng đất thời gian định Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất b Giá đất Giá đất hình thành trường hợp sau đây: Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai Điều 55 ) 1.1.2 Giá đất định giá đất 1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất a Yếu tố tự nhiên - Yếu tố vị trí - Yếu tố kích thước, hình thể b Yếu tố kinh tế Các yếu tố sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước, ) sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá ) ảnh hưởng lớn đến giá đất c Yếu tố tâm lý, xã hội - Tình hình ổn định trị, trị an xã hội khu vực vùng lân cận, đầu vào nhà đất mức độ đô thị hoá - Các yếu tố dân cư số dân, nghề nghiệp, trình độ Ví dụ nơi tập trung dân cư đông đúc đẩy giá đất cao - Các yếu tố tâm lý phong thuỷ, phong tục tập quán nơi, ảnh hưởng đến giá đất d Yếu tố pháp lý - Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Quy hoạch công cụ để nhà nước quản lý đất đai - Nguồn gốc đất: nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm, Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng giá đất cao - Tình trạng pháp lý đất: đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, chứng thư pháp lý khác hay không - Hệ thống sách pháp luật đất đai thời điểm xác định giá đất 1.1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc sử dụng cao tốt - Nguyên tắc thay - Nguyên tắc biến động 1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh thị trường - Phương pháp thu lợi hoàn vốn - Phương pháp thặng dư - Phương pháp tiếp cận giá thành 1.2 Giá đất ởvà định giá đất Việt Nam 1.2.1 Quá trình hình thành sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 1.2.1.1 Giai đoạn từ có luật đất đai 1987 - Luật đất đai 1987 (Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật tập trung vào điều chỉnh mối quan hệ đất đai Nhà nước giao đất với tư cách chủ thể quyền sử dụng đất Còn việc giao dịch dạng quyền sử dụng đất theo Luật hạn chế, giới hạn hai quyền: Chuyển đổi thừa kế (có điều kiện) Luât không thừa nhận đất có giá, nên giao dịch thông qua giá trị quyền sử dụng đất (Quốc Hội nước CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai ) 1.2.1.2 Giai đoạn sau có luật đất đai 1993 đến 2013 - Luật đất đai 1993 Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể nguyên tắc tiêu chí xác định giá đất mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất Luật chưa quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, bước đầu Nhà nước đ ã thể chế hóa quy định quản lý đất đai đối tượng sở hữu đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất…(Quốc Hội nước CHXHCNVN 1993, Luật Đất đai ) Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật bổ sung, sửa đổi số điều Luật đất đai năm 1993 Điểm sách liên quan đến giá đất “Nhà nước giao đất cho tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức trị, xã hội (gọi chung tổ chức), hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất” quy định cụ thể đối tượng sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất đối tượng thuê đất Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 2001, có số điều liên quan đến giá đất - Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003 quy định chặt chẽ công tác định giá đất nước ta Định giá đất cụ thể hóa quyền định đoạt đất đai Nhà nước theo quy định Điểm d, Khoản 2, Điều Luật đất đai năm 2003 1.2.1.3 Giai đoạn từ có Luật Đất đai 2013 đến Luật đất đai năm 2013 có thay đổi nguyên tắc phương pháp định giá đất Cụ thể Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự có mức 1.2.2 Cơ sở pháp lý giá đất định giá đất 1.2.2.1 Các văn quy phạm pháp luật giá đất định giá đất ởtheo quy định Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai 2013 1.2.2.2 Phương pháp xác định giá đất a, Cơ sở pháp lý - Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ việc phân loại đô thị cấp quản lý đô thị - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP - Thông tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP - Căn liệu điều tra trạng đất đô thị (giá thị trường) địa phương hình thành qua chuyển nhượng QSD đất b, Trình tự phương pháp Hình 1.1: Trình tự phương pháp xác định giá đất 1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai giá đất 1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai giá đất nước - Công tác quản lý tài đất đai triển khai thực theo quy định pháp luật Việc thực khoản thu chi liên quan đến đất đai theo văn Nhà nước để tổ chức thực như: Khung giá đất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội hàng năm ban hành, tổ chức đấu giá QSDĐ 1.2.3.2 Tình hình thi hành pháp luật đất đai giá đất địa bàn TP Hà Nội Hiện “Trung tâm phát triển quỹ đất” thành phố tổ chức tư vấn giá đất, bất động sản địa bàn thành phố thành lập, thị trường bất động sản nói chung thị trường chuyển quyền sử dụng đất nói riêng mang tính tự phát 1.3 Định giá đất số nước giới 1.3.1 Định giá đất Thụy Điển 1.3.2 Định giá đất Liên Bang Úc 1.3.3 Định giá đất Malaysia CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Thanh Oai 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lý Thanh Oai huyện đồng nằm phía Tây Nam thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đông, với trung tâm kinh tế - trị thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đông khoảng 14 km, cách trung tâm thành phố Hà Nội 20 km phía Bắc Huyện có địa giới hành tiếp giáp sau: + Phía Đông giáp huyện Thường Tín, huyện Thanh Trì; + Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ; + Phía Nam giáp huyện Ứng Hoà huyện Phú Xuyên; + Phía Bắc giáp quận Hà Đông 2.1.1.2 Địa hình, địa mạo Thanh Oai có địa hình đồng tương đối phẳng với hai vùng rõ rệt vùng đồng sông Nhuệ vùng bãi sông Đáy, có độ dốc từ Tây sang Đông từ Bắc xuống Nam Điểm cao xã Thanh Mai với độ cao 7,50 m so với mực nước biển điểm thấp xã Liên Châu có độ cao 1,50 m so với mực nước biển 2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết Thanh Oai nằm huyện đồng sông Hồng chịu ảnh hưởng lưu khí nhiệt đới gió mùa miền Bắc với mùa rõ rệt, mùa mưa nắng nóng, mưa nhiều, mùa khô lạnh rét mưa với số nắng năm từ 1.600 - 1.700 2.1.1.4 Thủy văn Hệ thống thuỷ văn huyện bao gồm hai sông lớn sông Nhuệ sông Đáy với hệ thống hồ, đầm lớn tập trung xã Thanh Cao, Cao Viên, Cao Dương 2.1.1.5 Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất Đất đai địa bàn huyện Thanh Oai hình thành chủ yếu trình bồi đắp phù sa hệ thống sông Hồng, thông qua sông Đáy b) Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt: Chủ yếu sông Hồng sông Nhuệ qua hệ thống thủy nông La Khê sông Đáy - Nguồn nước ngầm: Tầng chứa nước nằm độ sâu 30-60 m, bao gồm lớp cát sỏi cuộn c) Tài nguyên du lịch Thanh Oai huyện có nhiều di tích lịch sử văn hoá, có 88 di tích xếp hạng, du lịch văn hoá làng nghề truyền thống, du lịch sinh thái… Hơn nữa, Thanh Oai nằm chủ yếu tuyến du lịch Chùa Hương nên thuận lợi cho việc quảng bá, phát huy tiềm du lịch huyện (Nguồn : Báo cáo thuyết minh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai) 2.1.1.6 Thực trạng môi trường Ô nhiễm không khí giao thông ngày tăng Hiện ô nhiễm bụi ngày lớn tốc độ phát triển công trình xây dựng địa bàn huyện vùng giáp ranh, nồng độ bụi lớn số tiêu chuẩn cho phép 2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 2.1.2.1 Phát triển kinh tế Trong giai đoạn 2010 - 2014 huyện Thanh Oai có tốc độ phát triển kinh tế nhanh bền vững Năm 2014, tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) đạt 10.722 tỷ đồng, đạt 105,6% so với kế hoạch, 111,2% so với kỳ năm 2013, đó: Giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 1.823 tỷ đồng, đạt 95% so với kế hoạch, 103,2% so với kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng đạt 5.811 tỷ đồng, đạt 105,3% so với kế hoạch, 112,8% so với kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất dịch vụ đạt 3.088 tỷ đồng, đạt 113,7% so với kế hoạch, 113,5% so với kỳ năm 2013 2.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập Tính đến ngày 31/12/2013 dân số toàn huyện 185.355 người, với 52.781 hộ, mật độ dân số 1.496 người/km2, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,4%, tổng số lao động làm việc ngành kinh tế quốc dân 106.526 người, lao động tham gia ngành nông, lâm nghiệp thủy sản 29.512 người (Nguồn: Chi cục Thống kê huyện Thanh Oai) 2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng Giao thông huyện bao gồm tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã đường dân sinh 2.1.2.3 Phát triển văn hóa - xã hội a) Văn hóa thông tin: b) Giáo dục đào tạo: c) Y tế: 2.2 Hiện trạng sử dụng đất tình hình quản lý đất đai huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai năm 2014 Năm 2014, tổng diện tích đất tự nhiên theo địa giới hành toàn huyện Thanh Oai 12.314,78 (Hình 2.3, Bảng 2,2) Hình 2.3 Biểu đồ cấu diện tích loại đất huyện Thanh Oai TP Hà Nội năm 2014 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai Thực Nghị định 64/2003/NĐ-CP ngày 27/9/2003 Chính phủ giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thị xã hoàn thành 2.3 Thực trạng giá đất huyện Thanh Oai theo khung giá UBND TP Hà Nội ban hành 2.3.1 Các văn pháp quy áp dụng địa bàn giai đoạn nghiên cứu 2.3.2 Khung giá đất Chính phủ Để thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá loại đất áp dụng nước Ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá loại đất Giá đất ởở thể bảng 2.3 sau: Bảng 2.3 Khung giá đất ởở nông thôn Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Mức giá Xã đồng Giá tối Giá tối đa thiểu 10,00 1.875,00 Xã trung du Giá tối Giá tối đa thiểu 4,50 1.275,00 Xã miền núi Giá tối Giá tối đa thiểu 2,50 900,00 Bảng 2.4 Khung giá đất ởở đô thị Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại đô thị Mức giá Loại đô thị Đặc biệt Giá tối thiểu 1.500,0 Giá tối đa 67.500,0 I Giá tối thiểu 400,0 III Giá tối đa 42.500,0 IV II Giá tối thiểu 150,0 Giá tối đa 30.000,0 V Mức giá Giá tối thiểu 120,0 Giá tối đa 19.500,0 Giá tối thiểu 50,0 Giá tối đa 13.350,0 Giá tối thiểu 30,0 Giá tối đa 6.700,0 2.3.3 Thực trạng giá đất huyện Thanh Oai theo khung giá UBND TP Hà Nội ban hành 2.3.3.1 Nhóm I: Khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) Bảng 2.5: Khung giá đất khu vực trung tâm huyện Thanh Oai Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 STT Giá đất VT1 VT2 Tên đường phố VT3 VT4 Đường quốc lộ 21B qua địa phận thị trấn 6.600 4.818 3.630 3.234 Đường vào bệnh viện huyện Thanh Oai: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến Bênh viện huyện Thanh Oai 3.800 2.888 2.394 2.090 4.200 3.171 2.520 2.100 3.400 3.800 2.601 2.888 2.210 2.394 2.040 2.090 Đường vào xóm lẻ Kim Lâm: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm 3.400 2.601 2.210 2.040 Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp Quốc lộ 21B đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ huyện đến thôn Kim Lâm 3.800 2.888 2.394 2.090 3.400 2.601 2.210 2.040 Đường vào thôn Cát Động: 3.1 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào thôn Cát Động 3.2 Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp Quốc lộ 21B đoạn qua nhà Văn hóa thôn Kim Lâm đến hết thôn Kim Lâm (UBND Thành phố Hà Nội, Quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày 25/12/2013), 2.3.3.1 Nhóm II: Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội ( xã Cự Khê) Tập trung nghiên cứu tuyến đường thuộc xã Cự Khê: Đường từ giáp Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê Đường Bích Hòa – Cự Khê (từ quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ) Giá đất khu vực giáp danh thuộc huyện Thanh Oai (Bảng 2.6) Bảng 2.6: Khung giá đất khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai Đơn vị tính: nghìn đồng /m2 STT Tên đường phố Giá đất ởở Áp dụng phạm vi giới hè đường đến 200m Ngoài phạm vi 10 Xã Cao Dương Xã Thanh Cao 610.000 610.000 11 Xã Thanh Văn 550.000 12 Xã Đỗ Động 550.000 13 Xã Mỹ Hưng 610.000 14 Xã Kim An 550.000 15 Xã Xuân Dương 550.000 16 Xã Liên Châu 550.000 17 Xã Tân ước 550.000 (UBND Thành phố Hà Nội, định số 63/2013/QĐ- UBND ngày 25/12/2013) 2.4 Biến động giá đất huyện Thanh Oai trước sau sát nhập vào thành phố Hà Nội 2.4.1 Giá đất theo khung giá đất ởvà giá thị trường khu trung tâm huyện 2.4.1.1 Biến động giá đất khu trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) theo giá đất công bố UBND TP Hà Nội Bảng 2.8 : Khung giá đất thị trấn Kim Bài năm 2007-2008 Đơn vị : đồng/ m2 Vị trí GIÁ ĐẤT KHU VỰC TRUNG TÂM CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG Thị trấn Quốc lộ Tỉnh lộ Kim Bài 752 000 626 000 Đường GT khác 876 000 GIÁ ĐẤT KHU VỰC XA TRUNG TÂM CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG Quốc lộ Tỉnh lộ Đường GT khác 500 800 050 600 750 b) Sau sát nhập: Với đột biến mở rộng hành thị trấn Kim Bài trở thành phần thành phố Hà Nội nên giá đất có nhiều biến động, thay đổi với xu hướng tăng lên Qua thu thập số liệu khung giá đất ởdo UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài từ năm 2009 – 2014: (Bảng 2.9) Bảng 2.9 : Khung giá đất thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014 Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Đường Phố Vị trí Giá NN quy định qua năm (1000 đ/m2) Năm 2009 5.500 Năm 2010 5.500 10 Năm 2011 6.600 Năm 2012 6.600 Năm 2013 6.600 Năm 2014 6.600 Đường vào bện viện huyện Thanh Oai: Đoạn Đường vào thôn Cát Động: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đường vào thôn Cát Động Đường vào thôn Cát Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào xóm lẻ Kim Lâm: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâmvào thôn Kim Đường Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp Quốc lộ 21B đoạn từ nhà Văn hóa thôn Kim Lâm 3.850 3.850 4.620 4.818 4.818 4.818 2.530 2.530 3.036 3.630 3.630 3.630 2.200 3.000 2.300 1.600 2.200 3.000 2.300 1.600 2.640 3.600 2.760 1.920 3.234 3.800 2.888 2.394 3.234 3.800 2.888 2.394 3.234 3.800 2.888 2.394 1.550 1.550 1.860 2.090 2.090 2.090 3.300 2.530 1.760 1.705 2.500 1.950 3.300 2.530 1.760 1.705 2.500 1.950 3.960 3.036 2.112 2.046 3.000 2.340 4.200 3.171 2.520 2.100 3.400 2.601 4.200 3.171 2.520 2.100 3.400 2.601 4.200 3.171 2.520 2.100 3.400 2.601 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 4 3.000 2.300 1.600 1.550 2.500 1.950 1.400 1.350 2.500 2.145 1.540 3.000 2.300 1.600 1.550 2.500 1.950 1.400 1.350 2.750 2.145 1.540 3.600 2.760 1.920 1.860 3.000 2.340 1.680 1.620 3.300 2.574 1.848 3.800 2.888 2.394 2.090 3.400 2.601 2.210 2.040 3.800 2.888 2.394 3.800 2.888 2.394 2.090 3.400 2.601 2.210 2.040 3.800 2.888 2.394 3.800 2.888 2.394 2.090 3.400 2.601 2.210 2.040 3.800 2.888 2.394 1.485 1.485 1.782 2.090 2.090 2.090 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 Giai đoạn từ 2009– 2010: giá đất ổn định giữ nguyên sát nhập nên trông thời gian sửa đổi, bổ sung quy định có liên quan đến giá đất mặt pháp luật Giai đoạn 2010 – 2011: giai đoạn biến động lớn toàn thị trấn Giai đoạn 2011 – 2012: giai đoạn tăng trung bình nhiều đột biến, khu vực đoạn đường giá đất tăng lên theo quy 11 định khung giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài Mức tăng trung bình từ 200.000 – 500.000 đồng / m2 Giai đoạn 2012– 2014: giai đoạn hoàn toàn biến động gì, giá đất UBND TP giữ nguyên Bảng 2.10: Giá đất theo quy định khu vực điển hình thị trấn Kim Bài Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Năm 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Cao 3.752 5.000 5.000 6.600 6.600 6.600 6.600 6.600 Trung 1.500 bình Thấp 750 3.000 3.000 3.300 3.800 3.800 3.800 3.800 2.500 2.500 3.000 3.000 3.400 3.400 3.400 Hình 2.4: Biểu đồ biểu diễn giá đất khu vực điển hình 2.4.1.2 Biến động giá đất thị trường khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) Qua kết điều tra xử lý ta thu số liệu giá đất đất chuyển nhượng thị trường, giá đất ởdo trình đấu giá thông tin giá đất từ năm 2007 - 2014 Dựa tuyến đường theo quy định nhà nước đưa giá đất theo tuyến đường, đoạn đường tiến hành phân tích , tổng hợp đưa bảng giá đất thị trường thị trấn Kim Bài (Bảng 2.11) sau : Bảng 2.11 : Giá đất thị trường thị trấn Kim Bài năm 2007 - 2014 Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Tên đoạn đường Đường quốc lộ 21B qua địa phận thị trấn Đường vào bệnh Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 10 200 12 000 14 700 16 000 19 800 21 500 21 500 21 700 600 900 10 200 11 500 17 400 17 500 17 500 12 viện huyện Thanh Oai : Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến bệnh viện huyện Thanh Oai Đường vào thôn Cát Động: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào thôn Cát Động Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào T.Kim Bài: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào xóm lẻ Kim Lâm : Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm Đường vào T.Kim Lâm Đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ huyện Thanh Oai đến T Kim Lâm Đoạn vào Đỗ Động Từ giáp Quốc lộ 21B qua nhà Văn hóa đến thộn Kim Lâm 15 200 100 300 10 00 12 300 15 000 18 000 18 400 18 700 300 100 200 500 10 200 13 100 13 300 13 500 300 400 700 200 11 700 15 500 15 800 16 000 150 500 400 500 10 300 13 600 13 600 13 800 450 000 800 400 10 600 14 300 14 000 14 500 200 200 500 300 12 100 15 200 15 300 15 500 Số liệu bảng 2.11 cho thấy: Xét theo cách khái quát giá đất thị trấn Kim Bài biến động theo yếu tố vị trí vấn đề mặt tiền giá đất thay đổi theo năm Trong năm từ 2007 – 2014 hầu hết tất vị trí, đoạn đường giá đất tăng theo mức độ khác Bảng 2.12 : Giá đất thị trường trở khu vực điển hình TT Kim Bài 13 Đơn vị: nghìn đồng/ m2 Năm 2007 2008 2009 Cao 10.20 12.00 0 T.Bình 6.300 7.200 14.70 8.500 Thấp 6.200 4.150 5.100 2010 2011 2012 16.000 19.800 21.50 9.200 13.100 16.07 7.500 10.200 13.10 2013 2014 21.8 22.100 00 16.200 16.750 13.400 13.700 Hình 2.5 : Biểu đồ biểu diễn giá đất ởthị trường khu vực điển hình Mức giá đất thị trấn Kim Bài tăng cao nhanh năm gần do: Trước sát nhập vào thành phố Hà Nội từ T8/2008 nên giai đoạn 2007-2008 giá đất có nhiều biến động tăng lên đáng kể Là thị trấn, trung tâm huyện nên việc đô thị hóa phát triển thị trấn cần nhiều quỹ đất, việc đền bù, giải tỏa thành lập khu tái định cư góp phần phát triển thị trường bất động sản thị trấn Bảng 2.13: Giá đất khu vực điển hình thị trấn Kim Bài Đơn vị: nghìn đồng/m2 14 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Đoạn xăng đến 11.500 nhà máy bia Kim Bài 13.200 15.400 16.300 20.100 21.700 21.90 22.100 Đoan nhà máy bia 11.600 Kim Bài đến công an huyện Thanh Oai 13.500 15.700 16.600 21.100 21.500 22.00 22.400 Đoan công an 10.800 huyện Thanh Oai đến nhà văn hóa thông tin 12.100 15.200 16.300 18.000 20.500 20.80 21.500 Đoan nhà văn hóa 10.000 thông tin đến UBND huyện Thanh Oai 11.700 14.600 16.100 18.400 20.800 20.80 21.000 Đoạn UBND Thanh 10.200 Oai đến ngã ba xã Đỗ Động 11.800 14.400 15.900 18.200 20.300 20.20 20.500 Đoạn ngã ba xã 9.600 Đỗ Động đến hết tổ phố Kim Bài 10.700 13.800 15.100 17.500 19.500 19.50 19.700 Tên đường, phố 2.4.1.3 Nhận xét chung thực trạng biến động giá đất ởtại thị trấn Kim Bài giai đoạn 2007 - 2014 Để nhận thấy rõ biến động giá đất thị trấn Kim Bài giai đoạn 2007 – 2014, ta có biểu đồ chung thể biến động giá Nhà nước giá thị trường ( lấy theo giá trung bình ) khu vực điển sau : Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014 Tuyến phố qua thị trấn Kim Bài tuyến phố trung tâm huyện, tuyến đường huyết mạch 21B chùa Hương Nên có điều kiện sở hạ tầng tốt, đại, nơi tập trung nhiều trụ sở quan, công ty, nhà hàng, cửa hàng kinh 15 doanh, Chính mật độ mức sống người dân khu vực cao Giá đất khu vực kết hợp mục đích sử dụng đất đất sản xuất kinh doanh, tăng khả sinh lời đất nên giá đất ởthường cao Nhìn vào hình 2.6 ta đưa nhận xét giá Nhà nước quy định qua năm sau: Giá đất theo khung giá nhà nước tăng lên đến năm 2010 ổn định sau sát nhập giữ nguyên mức giá vòng năm liền Hình 2.6 cho ta thấy giá thị trường trung bình đường phố qua năm có biến đổi không theo quy luật tăng dần hay giảm dần mà tăng giảm theo năm Giá đất tuyến phố nhóm trung tâm qua năm ta thấy cao đường Quốc lộ 21B qua địa phận thị trấn, thấp đường vào xóm lẻ Kim Lâm đường tư giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy sâu vào làng Tuyến đường Quốc lộ giá nhà nước áp dụng cho khu vực cao địa bàn thị trấn chênh lệch từ – lần so với giá thị trường … Như giá đất nhóm trung tâm yếu tố vị trí, điều kiện giao thông, sở hạ tầng chịu ảnh hưởng lớn yếu tố thay đổi địa giới hành chính, quy hoạch đô thị, đô thị hóa Nhìn vào hình 2.4 cho thấy chênh lệch giá thị trưởng trung bình giá đất nhà nước quy định cao Hệ số chênh lệch cao vòng năm lần (VT1 đường 21B) Năm 2007 – 2009 mức chênh lệch giá thị trường với giá nhà nước quy định dao động từ 2,5 - lần Năm 2010 - 2011, giá thị trường tăng vọt xong giá UBND thành phố ban hành giữ nguyên Mức chênh lệch lên gần 4,0 lần Năm 2011 - 2012 chênh lệch có phần giảm giá thị trường có phần ổn định giá nhà nước không đổi, mức chệnh lệch dao động mức 3,5 -4,0 lần Từ năm 2013 đến năm 2014 giá thị trường biến động liên tục giá Nhà nước quy định biến đổi giữ nguyên giá năm 2012 Giá thị trường giá nhà nước quy định có chênh lệch giá nhà nước quy định có chiều hướng tăng dần Nhà nước cần có giải pháp để áp mức giá quy định sát với giá thị trường nữa, phản ánh thực tế thị trường 2.4.2 Giá đất theo khung giá đất giá thị trường khu giáp ranh thành phố 2.4.2.1 Biến động giá đất theo khung giá đất ởvà giá thị trường khu giáp ranh thành phố Trước thay đổi địa giới hành chính, theo quy định tỉnh Hà Tây cũ giá nhà nước quy định cho toàn khu vực xã Cự Khê đồng giá cho tất tuyến đường phố Đến năm 2010 nhà nước ban hành chung theo khung giá nhà nước xã Mức giao động giá nhà nước ổn định, thay đổi với mức 700.000 đồng/m Năm 2010 tăng nhẹ lên 35.000 đồng/m2 16 Giá thị trường ổn định địa bàn toàn xã, tăng nhẹ với mức trung bình Nhưng mức chênh lệch giá nhà nước với giá thị trường lớn, nói cao hẳn khu vực trung tâm huyện, dao động từ -9 lần Do nằm gần khu vực thành phố, giao thông thuận tiện nên mức giá đất ởthị trường tăng Bảng 2.14 Giá đất xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009 Đơn vị: nghìn đồng/m2 Gía TT trung bình qua năm Gía NN quy định qua năm Mức chệnh lệc Gía TTTB/Gía NNQĐ Tên xã Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Cự Khê 4.500 5.200 6.100 6.800 700 700 700 735 6,4 7,4 8,7 9,2 Sau sát nhập đến năm 2011 gía đất xã Cự khê đươc chia làm tuyến đường theo giá khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội Giá nhà nước quy định tăng vọt lên chia theo vị trí Tại vị trí tăng mạnh lên 8-9 lần (đoạn từ Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ), vị trí 2,3,4 tăng cao dao động từ 4,0 – 5,0 lần Bảng 2.15 Giá đất đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội (xã Cự Khê) Giá TT trung bình qua năm Đường Phố Đường từ giáp Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đến hết xã Cự Khê Đường Bích Hòa – Cự Khê (Từ Quốc lộ 21B đến đê sông Nhuệ) 4 (1000 đ/m ) (1000 đ/m2) Vị trí Giá NN quy định qua năm Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá NNQĐ] (lần) Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 23.50 23.80 0 6.480 6.480 6.480 3,60 3,67 3,73 3,85 15.00 15.50 0 3.880 3.880 3.880 3,86 4,0 4,07 4,22 14.70 14.70 0 3.240 3.240 3.240 4,55 4,55 4,63 4,70 9.500 9.700 2.592 2.592 2.592 3,67 3,74 3,78 4,0 20.10 20.30 0 5.880 5.880 5.880 3,42 3,45 3,49 3,54 14.30 14.50 0 3.528 3.528 3.528 4,1 4,1 4,2 4,3 11.20 11.50 0 2.940 2.940 2.940 3,8 3,9 3,94 4,22 8.600 8.800 2.352 2.352 2.352 3,66 3,74 3,74 3,91 24.200 15.800 15.000 9.800 20.500 14.800 11.600 8.800 25.0 00 16.4 00 15.2 00 10.2 00 20.8 00 15.3 00 12.4 00 9.20 6.48 3.88 3.24 2.59 5.88 3.52 2.94 2.35 Các tuyến đường từ Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ đường Bích Hòa – Cự Khê đường có từ xưa; riêng đường Sinco chạy qua 17 địa bàn xã Tuyến đường đầu tư với số vốn lớn, hạ tầng đại, hai đường rộng, thuận tiện cho việc giao thông vào khu vực trung tâm thành phố Nhiều dự án lớn đầu tư dọc hai bên tuyến đường khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B… Chính tuyến đường có sức hút lớn nhà đầu tư Dọc đường Lê Sinco phần khu đô thị xây dựng, chưa có hộ gia đình đến nên việc điều tra giá gặp nhiều khó khăn Giá đất ởở chủ yếu giá hộ chung cư, phần nhỏ đất hộ gia đình thuộc phường Kiến Hưng quận Hà Đông Năm 2014 VT1 có giá 25 triệu đồng/m2, VT2 có giá 16,4 triệu đồng/m2, VT3 có giá 15,2 triệu đồng/m2 Mức chênh lệch giá thị trường giá nhà nước mức cao vị trí 2,3 lên tới gần lần Do giá đất khu vực có giá cao nhóm khu vực giáp ranh Vị trí giá chuyển nhượng dao dộng từ 20.000 triệu đồng/m2 đến 25.000 triệu đồng/m2 Như giá đất khu vực tăng yếu tố thị trường, đến năm 2014 giá đất gần giá trị thực 2.4.2.2 Nhận xét chung biến động giá đất xã Cự Khê giai đoạn 2007 – 2014 Từ sát nhập vào thành phố Hà Nội, xã, thị trấn địa bàn huyện Thanh Oai Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, nhiều dự án lớn nhỏ phê duyệt thu hút nhiều nhà đầu tư, kinh tế phát triển nhanh việc chuyển nhượng mua bán bất động sản diễn ngày sôi động Giá Nhà nước quy định nhóm khu vực giáp ranh năm 2010 có thay đổi mạnh Trước sát nhập vào thành phố Hà Nội, tỉnh Hà Tây cũ quy định giá theo khung nhà nước cho toàn xã Từ năm 2010 giá quy định phân chia rõ ràng theo vị trí tuyến đường nhìn vào bảng giá ta thấy giá đất ởở năm 2008, 2009 ổn định với mức thấp Sau sát nhập giá đất tăng vọt tất vị trí tuyến đường nghiên cứu Đến năm 2014 giá Nhà nước ban hành bình ổn thay đổi so với năm 2013 Nhìn vào bảng 2.15 ta thấy chênh lệch giá thị trường giá quy định nhóm II Cụ thể sau: Năm 2011 mức độ chênh lệch giá thị trường giá nhà nước quy định từ - lần vị trí ca hai tuyến đường Năm 2012, 2013 giá nhà nước thay đổi so với năm 2011, mức chênh lệch dao động năm 2012 từ 2,5 lần đến 4,2 lần so với giá thị trường Mặc dù giá Nhà nước quy định tất đường phố nhóm II có xu hướng tăng lên theo năm nhiên giá đất thị trường qua năm lại tăng không đồng vị trí, đường phố Qua cho thấy, giá đất ởquy định Nhà nước có nhiều thay đổi chưa phù hợp với diễn biến thị trường nhà đất, mức chênh lệch cao 2.4.3 Giá đất theo khung giá đất giá thị trường khu xa trung tâm Các đường thuộc nhóm xã trung tâm xã Xuân Dương nằm cuối huyện Thanh Oai điều tra tuyến đường cũ từ lâu Mặc dù xếp vào đường, phố nhóm xa trung tâm có mức giá Nhà nước quy định năm 2014 600.000 đồng/m2 riêng đoạn đường từ dốc Mọc đến xã thôn Xuyên Dương 18 lại có giá thực tế chuyển nhượng cao so với toàn xã Tuyến mặt đường xã đường đê sông Đáy Mặt đường chủ yếu dùng để dân cư sinh sống Bảng 2.16: Giá đất khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai (xã Xuân Dương) Đơn vị: Đồng/m2 Xã Năm 2007 Xuân 400.00 Dương Năm 2008 400.00 Giá NN quy định qua năm Năm Năm Năm Năm 2009 2010 2011 2012 400.00 400.00 450.00 450.00 0 0 Năm 2013 550.00 Năm 2014 600.000 Bảng 2.17: Giá đất thị trường khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai (xã Xuân Dương) Đơn vị: Nghìn đồng/m2 Xã Xuân Dương Giá TT trung bình qua năm Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 1.500 1.800 2.300 2.900 4.000 4.200 4.400 4.500 Xã Xuân Dương có trục đường xa trung tâm huyện Gần khu vực phố Vác hoạt động kinh doanh sôi động sở hạ tầng, đường giao thông lại không tốt, đường nhỏ nên hoạt động lại khó khăn Xã chưa đầu tư nhiều sở hạ tầng nên sở hạ tầng yếu Trên tuyến đường lại nơi giao thông nhiều xe trọng tải lớn dẫn đến đường giao thông hay bị hỏng, chắp vá, không khí ô nhiễm khói bụi, xa trung tâm thành phố, dân trí thấp phần làm nông nghiệp Mặt đường chủ yếu hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ nên giá đất ởkhông cao… Mức chênh lệch giá thị trường giá Nhà nước quy định dao động từ 3-6 lần cao so với xã với toàn huyện tương đối thấp Giá nhà nước quy định trục đường thay đổi Giá chuyển nhượng không cao so với toàn huyện địa bàn xã giao động mức chênh lệc 4-5 lần 2.4.4 Nhận xét chung biến động giá đất địa bàn huyện Thanh Oai Kết nghiên cứu xác nhận: địa bàn huyện Thanh Oai - Giá thị trường đất biến động thay đổi nhanh so với khung giá đất nhà nước dẫn đến chênh lệch giá thị trường so với giá khung giá UBND thành phố ban hành Sự chênh lệch giá nhà nước giá thị trường huyện Thanh Oai lớn nguyên nhân: a) Về mặt pháp lý 19 - Pháp luật đất đai hành bổ sung quy định cụ thể quản lý tài đất đai giá đất, nhiên văn hướng dẫn thi hành thiếu quy định cụ thể trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường b) Về quản lý nhà nước đất đai - Việc chênh lệch giá giá đất nhà nước ban hành giá đất ởthị trường hệ việc quản lý nhà nước đất đai nhà nhiều mặt hạn chê, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng, đầu tư hát triển thể cụ thể mặt - Giá đền bù giải phóng mặt thấp nhiều so với giá thị trường nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu nại phức tạp - Giá đất nhà nước quy định thấp nhiều so với giá thị trường gây nên thất thu cho ngân sách nhà nước tiền sử dụng đất c) Về mặt tổ chức cán Giá đất quản lý Nhà nước giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý đất đai, nhiên vấn đề thiếu nhiều kinh nghiệm lý luận thực tiễn, tổ chức định giá nhiều ngành đảm nhiệm, đội ngũ cán chuyên môn chưa đào tạo quy, chuyên nghiệp d) Cơ sở vật chất kỹ thuật Do thiếu tổ chức chuyên trách lại phân công chồng chéo nên công tác quản lý nhà nước giá đất ởnói chung, định giá đất nói riêng địa phương không đầu tư đầy đủ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ tình trạng bán thủ công chủ yếu, khả xây dựng quản lý sở liệu giá đất ởhạn chế , không cập nhật giá đất thị trường e) Thủ tục hành Thủ tục hành lĩnh vực nhiều yếu chưa đáp ứng yêu cầu giao dịch thị trường bất động sản ngày phát triển địa phương CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Thanh Oai vào nề nếp, tiềm đất đai khai thác theo hướng phát triển đô thị góp phần tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội địa phương Một số thủ tục hành lĩnh vực đất đai cải cách Công tác định giá đất địa bàn huyện Thanh Oai bám sát Nghị định Chính Phủ, thông tư hướng dẫn ngành có liên quan để kịp thời trình UBND thành phố Hà Nội định ban hành giá đất hàng năm địa bàn thành phố Tuy nhiên UBND huyện Thanh Oai chưa có đội ngũ cán xây dựng giá đất đủ chuyên môn, nghiệp vụ để đáp ứng tốt công việc nên chậm thay 20 đổi, điều chỉnh thị trường có biến động lớn giá dẫn đến tình trạng giá quy định Nhà nước nhiều năm không theo kịp giá thị trường, chênh lệch lớn Sự chênh lệch lớn gây khó khăn công tác quản lý đất đai việc áp giá bồi thường để giải phóng mặt thực dự án phát triển kinh tế - xã hội địa phương 3.2 Định hướng quản lý đất thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai phê duyệt góp phần phân bổ hợp lý quỹ đất cho ngành, lĩnh vực thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; khắc phục mâu thuẫn, chồng chéo sử dụng đất ngành, lĩnh vực; định hướng cho nhà đầu tư nước nước đầu tư có hiệu vào đất đai; để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực công tác giám sát, tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất Kế hoạch xác định rõ giải pháp phân công trách nhiệm cụ thể cho xã, thị trấn liên quan việc theo dõi, đôn đốc, giám sát thực việc đầu tư phát triển quỹ đất địa bàn huyện giai đoạn 2016-2020 nhằm phát huy giá trị kinh tế khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội tỉnh theo hướng tiết kiệm, hiệu bền vững Bên cạnh đó, tái cấu hàng hoá bất động sản theo hướng phát triển đa dạng loại hàng hoá bất động sản, bất động sản nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường Quy định cấu loại nhà ở, đa dạng hoá sản phẩm từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối cung - cầu có khả toán Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, điều chỉnh hợp lý nguồn cung nhà thương mại cao cấp; đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê 3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 3.3.1 Nhóm giải pháp sách pháp luật 3.3.1.1 Hoàn thiện văn quy phạm pháp luật giá đất Pháp luật đất đai hành bổ sung quy định cụ thể quản lý tài đất đai giá đất, nhiên văn hướng dẫn thi hành thiếu quy định cụ thể trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường Để giải vấn đề quan quản lý nhà nước liên quan lĩnh vực Trung ương Thành phố Hà Nội cần cần sớm ban hành văn quy định cụ thể trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường 3.3.1.2 Tổ chức thi hành pháp luật đất đai giá đất Công tác định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai cần đảm bảo thống nhất, hiệu quản lý đất đai Nhà nước, định giá khu vực đất đai có tiềm Đồng thời giải dự án nguồn lực bị lãng phí dự án chưa giải phóng mặt bằng, lâu dài giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện đất đai khu đất dãn dân, đất dịch vụ xã thu hồi đất nông nghiệp 3.3.2 Nhóm giải pháp quản lý đất đai nhà Việc chênh lệch giá giá đất ởdo nhà nước ban hành giá đất ởthị trường 21 hệ việc quản lý nhà nước đất đai nhà nhiều mặt hạn chê, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng , đầu tư hát triển thể cụ thể mặt, để khác phục tồn giải pháp cụ thể cần áp dụng 3.3.2 Giải pháp chiến lược, quy hoạch, kế hoạch - Công tác quản lý nhà nước đất đai, xây dựng, nhà cần có định hướng, chiến lược đắn, quy hoạch khu để bố trí chỗ cho người dân, quy hoạch khu để tạo điều kiện cho người dân thuê mặt kinh doanh, sản xuất, định hướng tạo công ăn việc làm cho người dân thu hồi đất họ để đảm bảo đời sống, an sinh - UBND huyện Thanh Oai, quan chuyên môn phòng Tài Nguyên Môi trường huyện xây dựng chiến lược, định hướng, kế hoạch mục tiêu chung dài hạn quản lý đất đai, đặc biệt xây dựng quy hoạch phát triển xã huyện, quy hoạch đô thị khu vực thị trấn xã giáp ranh thành phố… theo hướng đại hóa, xác định mục tiêu gắn với lồng ghép mục tiêu có liên quan, tránh quy hoạch manh mún nhỏ lẻ 3.3.2 Giải pháp quản lý đất đai, đầu tư xây dựng nhà - Phòng Tài nguyên & Môi trường cần kết hợp với trung tâm phát triển quỹ đất huyện cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND thành phố ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS 3.3.3 Nhóm giải pháp tổ chức cán Giá đất quản lý Nhà nước giá đất ởlà nội dung quan trọng công tác quản lý đất đai, nhiên vấn đề thiếu nhiều kinh nghiệm lý luận thực tiễn, tổ chức định giá nhiều ngành đảm nhiệm, đội ngũ cán chuyên môn chưa đào tạo quy, chuyên nghiệp 3.3.3.1 Kiện toàn tổ chức máy quản lý nhà nước giá đất Các quan định giá nắm rõ quy định hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành 3.3.3.2 Giải pháp cán Để tổ chức định giá đất ởhoạt động có hiệu quả, đòi hỏi quan chuyên ngành toàn án quan chuyên môn giúp việc cho UBND huyện đất đai cần trọng đội ngũ, cán định giá để thành thạo nghiệp vụ; có chuyên môn sâu kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Bởi vì, chưa có phận rõ ràng cho công tác tổ chức định giá huyện Thanh Oai mà đa phần cán địa xã cán phòng Tài nguyên & Môi trường phụ trách xã đảm nhiệm Do UBND huyện Thanh Oai cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất ởcho đội ngũ thực công tác cán địa quản lý đất đai 22 3.4.4 Nhóm giải pháp sở vật chất, kỹ thuật Công tác quản lý nhà nước giá đất ởnói chung, định giá đất ởnói riêng địa phương không đầu tư đầy đủ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ tình trạng bán thủ công chủ yếu, khả xây dựng quản lý sở liệu giá đất hạn chế , không cập nhật giá đất ởthị trường , để khác phục nhược điểm giải pháp cụ thể là: 3.4.4.1 Tăng cường sở vật chất kỹ thuật Trên sở kiện toàn tổ chức máy, UBND huyện Thanh Oai cần đầu tư xây dựng trụ sở, trang thiết bị dầy đủ cho tổ chức định giá đất đảm bảo hoạt động chuyên nghiệp có hiệu 3.4.4.2 Áp dụng công nghệ thông tin công tác quản lý giá đất định giá đất Luật Đất đai 2013 quy định việc xây dựng sở liệu đất đai quố gia, có sở liệu giá đất phục vụ trực tiếp công tác quản lý tài đất đai UBND Huyện Thanh Oai cần sớm xây dựng đề án trình UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt để triển khai thực nhiệm vụ 3.4.5 Nhóm giải pháp cải cách thủ tục hành 3.4.5.1 Xác định hệ số điều chỉnh tài đất đai UBND huyện cần kết hợp với quan chuyên môn cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực xã, thị trấn khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 3.4.5.2 Hoàn thiện chế, trình tự thủ tục dịnh giá đất - Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá - Quy định khung giá đất, bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần và được điều chỉnh thị trường có biến động; bổ sung quy định trường hợp xã không thống giá đất ởtại khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố - Quy định thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; thực đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đất thu hồi để đấu giá; đầu tư xây dựng khu, điểm tái định cư để giao đất cho thuê đất người bị thu hồi đất 3.4.5.3 Hoàn thiện chế, trình tự thủ tục liên quan đến quản lý tài đất đai: thu nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, giao đất có thu tiền, phí, lệ phí đối tượng cụ thể 23 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Kết nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Thanh Oai cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Huyện Thanh Oai thực tế chưa kiểm soát nhân tố kích cầu, nên chưa có sách điều tiết sốt ảo giá đất cách hiệu quả, xuất hiện tượng đầu đất đai.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tùy theo tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác Đề xuất giải pháp: Trên sở phân tích nguyên nhân dẫn đến tồn công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn địa phương, nhóm giải pháp đề xuất nhằm tăng cường quản lý nhà nước gia s đất : Chính sách pháp luật, quản lý nhà nước đất đai, nhà ở, xây dựng, kiện toàn tổ chức máy cán bộ, tăng cường sở vật chất, kỹ thuật, đẩy mạnh thực cải cách thủ tục hành Kiến nghị Kết “ Nghiên cứu biến động giá đất huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước sau thay đổi địa giới hành chính” đánh giá biến động giá đất trước sau thay đổi địa giới hành địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Đề xuất số giải pháp bình ổn giá đất ởở địa bàn nghiên cứu UBND các quan quản lý nhà nước ngành Tài Nguyên Môi trường, ngành hữu quan địa bàn huyện Thanh Oai tham khảo phục vụ cho công tác quản lý nhà nước giá đất ởtrên địa bàn , góp phần bình ổn giá đất đáp ứng phát triển kinh tế xã hội địa phương 24 [...]... tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính đã đánh giá được sự biến động của giá đất ở trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu UBND và các các cơ quan quản lý nhà nước ngành Tài Nguyên và Môi trường, các ngành hữu quan trên địa bàn huyện Thanh Oai... giáp ranh thành phố 2.4.2.1 Biến động giá đất ở theo khung giá đất và giá thị trường của khu giáp ranh thành phố Trước khi thay đổi địa giới hành chính, theo quy định của tỉnh Hà Tây cũ giá nhà nước quy định cho toàn bộ khu vực xã Cự Khê là đồng nhất một giá cho tất cả các tuyến đường phố Đến năm 2010 nhà nước vẫn ban hành chung theo khung giá nhà nước của xã như vậy Mức giao động của giá nhà nước hầu... vẫn giao động ở mức chênh lệc 4-5 lần 2.4.4 Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai Kết quả nghiên cứu đã xác nhận: trên địa bàn huyện Thanh Oai - Giá thị trường của các thửa đất biến động và thay đổi nhanh hơn so với khung giá đất ở của nhà nước dẫn đến sự chênh lệch về giá thị trường so với giá trong khung giá do UBND thành phố ban hành Sự chênh lệch giá nhà nước và giá thị... thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển của địa phương CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai đã dần dần đi vào nề nếp, tiềm năng đất đai đã được... GIÁ ĐẤT KHU VỰC XA TRUNG TÂM CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG Quốc lộ Tỉnh lộ Đường GT khác 1 500 800 1 050 600 750 0 b) Sau khi sát nhập: Với đột biến mở rộng hành chính thì thị trấn Kim Bài đã trở thành một phần của thành phố Hà Nội nên giá đất ở cũng có nhiều biến động, thay đổi với xu hướng tăng lên Qua thu thập số liệu về khung giá đất ởdo UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài từ năm... sự thay đổi mạnh Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, tỉnh Hà Tây cũ chỉ quy định một giá theo khung nhà nước cho toàn xã Từ năm 2010 giá quy định được phân chia rõ ràng theo từng vị trí và từng tuyến đường nhìn vào bảng giá ta thấy giá đất ở 2 năm 2008, 2009 ổn định với mức thấp Sau sát nhập giá đất ở tăng vọt ở tất cả các vị trí ở trên các tuyến đường nghiên cứu Đến năm 2014 giá Nhà nước ban hành. .. tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách Công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai đã bám sát các Nghị định của Chính Phủ, các thông tư hướng dẫn của bộ ngành có liên quan để kịp thời trình UBND thành phố Hà Nội ra các quyết định ban hành giá đất ở hàng năm trên địa bàn thành phố Tuy nhiên UBND huyện Thanh. .. Xã Thanh Thùy 610.000 9 9 10 Xã Cao Dương Xã Thanh Cao 610.000 610.000 11 Xã Thanh Văn 550.000 12 Xã Đỗ Động 550.000 13 Xã Mỹ Hưng 610.000 14 Xã Kim An 550.000 15 Xã Xuân Dương 550.000 16 Xã Liên Châu 550.000 17 Xã Tân ước 550.000 (UBND Thành phố Hà Nội, quyết định số 63/2013/QĐ- UBND ngày 25/12/2013) 2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập vào thành phố Hà Nội 2.4.1 Giá. .. Giá đất ở theo khung giá đất và giá thị trường của khu trung tâm huyện 2.4.1.1 Biến động giá đất ở khu trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) theo giá đất ở công bố của UBND TP Hà Nội Bảng 2.8 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008 Đơn vị : đồng/ m2 Vị trí GIÁ ĐẤT KHU VỰC TRUNG TÂM CÓ MẶT TIẾP GIÁP ĐƯỜNG Thị trấn Quốc lộ Tỉnh lộ Kim Bài 3 752 000 2 626 000 Đường GT khác 1 876 000 GIÁ ĐẤT... biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình 2.4.1.2 Biến động giá đất ở trên thị trường khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) Qua kết quả điều tra và xử lý ta thu được số liệu về giá đất ở của các thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất ởdo quá trình đấu giá và các thông tin về giá đất ở từ năm 2007 - 2014 Dựa trên 7 tuyến đường chính theo quy định của nhà nước khi đưa ra giá đất ở theo