Đang tải... (xem toàn văn)
Mục tiêu nghiên cứu: Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng của thực trạng này đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn; đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN HỒNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN HỒNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chun ngành: Địa chính Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NG ƯỜI H ƯỚNG D ẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu, kết nêu trong luận văn là hồn tồn trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011 Tác giả luận văn Hồng Nguyệt Ánh LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực hiện luận văn, tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy cơ, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè. Đó là nguồn động viên giúp tơi hồn thành luận văn này, tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ q báu đó Lời đầu tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình nghiên cứu luận văn và cho tơi những ý kiến nhận xét, góp ý q báu Đồng thời, tơi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, phịng Sau đại học, Ban chủ nhiệm khoa Địa lý – trường Đại học Khoa học Tự nhiên – ĐHQGHN, cùng tồn thể các thầy cơ giáo trong khoa Địa lý đã dạy bảo, tạo điều kiện cho tơi trong thời gian học tập vừa qua. Tơi xin trân trọng cảm ơn các bạn bè đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Do điều kiện thời gian và kiến thức cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót. Rất mong nhận được sự thơng cảm và ý kiến đóng góp của các thầy cơ giáo, các bạn để luận văn hồn thiện, làm cơ sở tham khảo và ứng dụng trong thực tiễn Tơi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011 Tác giả luận văn Hồng Nguyệt Ánh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN 3 MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA 5 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 5 1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới 5 1.1.1.1. Định giá đất tại Đức 5 1.1.1.2. Định giá đất tại Úc 8 1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore 9 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 11 1.1.3. Giá đất tại Việt Nam 14 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18 1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 22 1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất 22 1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất 23 1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 24 1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai 26 1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai 26 1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam 27 1.2.2.1. Tiền sử dụng đất 27 1.2.2.2. Giá đất cơng cụ tính các loại thuế về đất đai 28 1.2.2.3. Phí và lệ phí 29 1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 29 1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 30 1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản 30 1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản 31 CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN 34 TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 34 VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 34 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 34 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên 34 2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên 34 2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên 35 2.1.1.3. Nhận xét chung 36 2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 36 2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 36 2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa xã hội 38 2.1.2.4. Nhận xét chung 39 2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn 40 2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó 40 2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận 41 2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai 41 2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 42 2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011 42 2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định 42 2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn 46 2.2.2.1. Điều tra thị trường 46 2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố 47 2.2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 76 2.2.3. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011 81 2.2.3.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định 81 2.2.3.2. Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 2011 85 2.2.4. Ảnh hưởng giá đất ở đơ thị đối với quản lý tài chính về đất đai tại địa bàn nghiên cứu 92 2.2.4.1. Thu tiền sử dụng đất 92 2.2.4.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất 93 2.2.4.4. Phí và lệ phí 94 2.2.4.5. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 95 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 100 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đơ thị 100 3.2. Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá 100 3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương 101 3.4. Một số giải pháp khác cho cơng tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 DANH MỤC BẢNG, HÌNH LỜI CAM ĐOAN 3 MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA 5 1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 5 1.1.1. Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới 5 1.1.1.1. Định giá đất tại Đức 5 1.1.1.2. Định giá đất tại Úc 8 1.1.1.3. Định giá đất tại Singapore 9 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 11 * Địa tô 11 * Lãi suất ngân hàng 13 * Quan hệ cung, cầu 13 1.1.3. Giá đất tại Việt Nam 14 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18 * Các yếu tố tự nhiên: là yếu tố của bản thân đất đai, yếu tố tự nhiên là yếu tố tồn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa đất. Nhóm các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: 18 * Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu có ảnh hưởng đến giá cả hàng hóa nói chung cũng như đến giá đất nói riêng. 19 * Chính sách điều tiết của Nhà nước 20 * Các yếu tố xã hội 21 1.1.5. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 22 1.1.5.1. Nguyên tắc xác định giá đất 22 1.1.5.2. Phương pháp xác định giá đất 23 Bảng 1.1: Khung giá đất ở tại nông thôn 23 Bảng 1.2: Khung giá đất ở tại đô thị 23 1.1.5.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 24 1.2. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai 26 1.2.1. Khái niệm Quản lý tài chính đất đai 26 1.2.2. Giá đất trong mối quan hệ với chính sách tài chính đất đai hiện hành ở Việt Nam 27 1.2.2.1. Tiền sử dụng đất 27 1.2.2.2. Giá đất cơng cụ tính các loại thuế về đất đai 28 1.2.2.3. Phí và lệ phí 29 1.2.2.4. Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 29 1.3. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 30 1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản 30 1.3.2. Giá đất trong thị trường bất động sản 31 CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN 34 TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 34 VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 34 2.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 34 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và các nguồn tài nguyên 34 2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên 34 a. Vị trí địa lý 34 b. Khí hậu, thủy văn 35 2.1.1.2. Các nguồn tài nguyên 35 a. Tài nguyên đất 35 b. Các nguồn tài nguyên khác 35 2.1.1.3. Nhận xét chung 36 2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 36 2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế 36 Bảng 2.1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thanh phô Lang S ̀ ́ ̣ ơn giai đoạn 20062010 37 2.1.2.2. Thực trạng về văn hóa xã hội 38 Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thanh phô Lang S ̀ ́ ̣ ơn năm 2010 38 Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất và dân số theo địa bàn phường, xã 38 2.1.2.4. Nhận xét chung 39 2.1.3. Tình hình quản lý sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn 40 Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn năm 2010 40 40 2.1.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức sử dụng các văn bản đó 40 2.1.3.2. Công tác cấp giấy chứng nhận 41 2.1.3.3. Quản lý tài chính về đất đai 41 2.1.3.4. Quản lý và phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 42 2.2. Hiện trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2011 42 2.2.1. Giá đất ở do Nhà nước quy định 42 * Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để làm căn cứ 42 * Nguyên tắc khi xác định giá các loại đất: Căn cứ vào thực tế khu vực, vị trí đất, khoảng cách tới đường giao thơng (đối với nhóm đất nơng nghiệp); khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thơng, đường phố và điều kiện mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ (đối với nhóm đất phi nơng nghiệp). 43 * Một số nội dung quy định áp giá bảng giá đất tại đơ thị (giá đất ở tại đơ thị và giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp tại đơ thị) 43 Bảng 2.4: Giá đất ở tại một số tuyển phố chính 44 Thành phố Lạng Sơn năm 2011 45 2.2.2. Thực trạng giá đất ở tại Lạng Sơn 46 2.2.2.1. Điều tra thị trường 46 2.2.2.2. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường tại các loại đường phố 47 a. Khu vực Trung tâm Đường loại I 47 * Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1) 48 Bảng 2.5: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV1 49 Bảng 2.6: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV1 50 Bảng 2.7: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV1 51 Bảng 2.8: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV1 52 * Khoảng 2: Từ 8 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2) 53 Bảng 2.9: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV2 53 Bảng 2.10: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV2 54 Bảng 2.11: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV2 55 Bảng 2.12: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV2 56 * Khoảng 3: Từ 7 000 – 8 000 nghìn đồng/m2 (KV3) 57 Bảng 2.13: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV3 57 Bảng 2.14: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV3 58 Bảng 2.15: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV3 58 Bảng 2.16: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV3 59 b. Khu vực cận Trung tâm đường loại II, III 59 * Khoảng 1: Từ 3 000 – 3 400 nghìn đồng/m2 (KV4) 60 Bảng 2.17: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV4 60 Bảng 2.18: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV4 61 Bảng 2.19: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV4 62 Bảng 2.20: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV4 62 * Khoảng 2: Từ 3 400 – 4 000 nghìn đồng/m2 (KV5) 63 Bảng 2.21: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV5 63 Bảng 2.22: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV5 64 Bảng 2.23: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV5 64 Bảng 2.24: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV5 65 * Khoảng 3: Từ 4 000 – 5 000 nghìn đồng/m2 (KV6) 66 Bảng 2.25: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV6 66 Bảng 2.26: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV6 67 Bảng 2.27: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV6 68 Bảng 2.28: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV6 69 c. Khu vực xa trung tâm – đường loại IV, xã Hồng Đồng 69 * Khoảng 1: Từ 500 – 1 100 nghìn đồng/m2 (KV7) 70 Bảng 2.29: Giá đất trên thị trường vị trí 1KV7 70 Bảng 2.30: Giá đất trên thị trường vị trí 2KV7 71 Bảng 2.31: Giá đất trên thị trường vị trí 3KV7 72 Bảng 2.32: Giá đất trên thị trường vị trí 4KV7 73 Đơn giá áp dụng tại thời điểm thu hồi cao hơn so với giá quy định của Thành phố và xấp xỉ với giá quy định thực tế tại địa phương nên đã được người dân chấp nhận di dời Có thể thấy giá đất đền bù thấp so với giá thị trường, người dân khơng thể tự tái sản xuất và ổn định cuộc sống, cần phải có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tượng khơng cịn đất sản xuất nơng nghiệp, cần nghiên cứu thử nghiệm dự án phục hồi tái tạo thu nhập cho những hộ dân ở những khu vực có diện tích đất nơng nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới ổn định đời sống Dự án đầu tư xây Trường Trung học phổ thơng thành phố Lạng Sơn Hội đồng giải phóng mặt bằng đã lập phương án đền bù chi tiết tới từng danh mục, đơn giá áp dụng tại thời điểm đền bù có thấp hơn so với giá thị trường nhưng cũng được người dân đồng tình ủng hộ, tuy nhiên có 26 hộ khơng nhận tiền đền bù với lý do đưa ra là đơn giá thấp hoặc là khơng nhất trí với khu tái định cư Như vậy, trước khi triển khai dự án cần chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư cho các đối tượng phải di dời, vấn đề mất đất gây tâm lý hoang mang lo lắng cho những hộ có đất bị thu hồi dẫn đến người dân khơng muốn nhận tiền đền bù, đề nghị hội đồng giải phóng mặt bằng cần khẩn trương lập phương án đền bù và chi trả kịp thời cho dân nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch giữa giá đền bù và giá thị trường tại thời điểm trả tiền để tránh cái gọi là sự “trượt giá” Qua bảng 2.46 ta có thể nhận thấy: mức độ chênh lệch giữa giá thị trường tại thời điểm đền bù với giá đền bù là lớn dao động từ 1,51 đến 2,50 lần. Mặc dù chênh lệch như vậy nhưng do làm tốt cơng tác tun truyền vận động, giải thích chính sách cũng như phân tích các mặt tích cực nếu như dự án được thực hiện cho người dân, nên theo kết quả điều tra phỏng vấn các hộ dân trong diện đền bù, giải toả chúng tơi nhận thấy phần lớn người dân đều chấp nhận phương án đền bù Qua số liệu điều tra, ta thấy thành phố Lạng Sơn đang gặp phải những trở ngại trong việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, do: 97 Giá đền bù cịn thấp so với thực tế nên người dân khơng nhận tiền đền bù Cơ quan Nhà nước và các nhà đầu tư cùng thực hiện đền bù nhưng lại khơng thống nhất về giá đền bù dẫn đến có sự chênh lệch lớn về giá đền bù trên cùng một địa bàn (để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng các doanh nghiệp thường đền bù, hỗ trợ người bị mất đất với số tiền lớn hơn mức đền bù, hỗ trợ của Nhà nước), tình trạng khiếu nại kéo dài cũng ảnh hưởng khơng nhỏ tiến độ thu hồi đất Q nhiều diện tích đất cần thu hồi trong thời gian này trong khi số lượng cán bộ làm việc trong lĩnh vực này vừa thiếu về số lượng, vừa yếu về kinh nghiệm và tính chun nghiệp Tìm hiểu ngun nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này đề tài nhận thấy đó là sự bất hợp lý về giá đất mà UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành. Do đó, sự điều chỉnh giá đất kịp thời và phù hợp sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ giái phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài về đất đai Trong những năm qua, việc thực hiện quản lý tài chính về đất đai đã góp phần quản lý và điều tiết việc sử dụng đất tại địa phương, giúp ổn định thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, hiệu quả quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Lạng Sơn cịn thấp và chưa triệt để. Việc quy định giá khơng sát với giá thị trường là ngun nhân cơ bản dẫn đến tình trạng thất thu cho Nhà nước, một số nơi hiệu quả sử dụng đất chưa cao và cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng cịn gặp nhiều khó khăn. Quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố chưa thực sự đảm bảo cơng bằng xã hội trong sử dụng đất, mặt khác chính những hạn chế trong quản lý tài chính về đất đai đã dẫn đến những tác động trái chiều: đó là sự mất cơng bằng giữa người dân với Nhà nước, giữa người dân với người dân, giữa người đầu cơ đất với Nhà nước khơng thực hiện được vai trị phân phối cơng bằng lợi ích từ đất đai cho xã hội. Đây cũng là ngun nhân dẫn đến những vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai đang xảy ra trên địa bàn thành phố 98 Vai trị của thuế về đất đai chưa được tận dụng và phát huy hết trong việc quản lý và điều tiết sử dụng đất. Hệ thống thuế về đất ở Việt Nam chưa hồn thiện, do đó một mặt chưa khuyến khích được mọi người dân thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước, mặt khác dẫn đến sự bất lực của chính quyền thành phố trước tình trạng đầu cơ đất đang diễn ra khá phổ biến 99 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐƠ THỊ PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đơ thị Làm rõ và đầy đủ hơn quan điểm về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường hoặc theo một tỷ lệ % của giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường là giá trong điều kiện bình thường (khơng chịu tác động của các yếu tố khách quan như thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư các khu cơng nghiệp, khu dân cư, đồng thời cũng loại trừ các yếu tố chủ quan như đầu cơ hoặc đầu tư theo phong trào) để thực hiện đền bù khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển hạ tầng kinh tế xã hội. Xác định rõ khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất cũng thay đổi. Đồng thời nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài chính tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất thơng qua cơ chế chính sách cụ thể, rõ ràng, thống nhất Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định phương pháp xác định giá đất, xây dựng mức giá đất cụ thể tại địa phương, trên cơ sở ban hành các quy định chi tiết hơn về phương pháp, căn cứ xác định giá đất nhằm đảm bảo hợp lý giữa lợi ích của người dân, của Nhà nước và của nhà đầu tư Nghiên cứu xây dựng và thực hiện chính sách kiểm sốt giá đất và giá bất động sản thơng qua các biện pháp điều chỉnh vĩ mơ như xác định khung giá, phát triển thị trường, chống đầu cơ phá giá… Nghiên cứu xây dựng chính sách tạo quỹ đất dự trữ theo quy hoạch để chủ động trong việc tái định cư, bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất để đầu tư các dự án cơng cộng, hạ tầng phát triển kinh tế xã hội 3.2. Hồn thiện cơng tác tổ chức định giá Về cơng tác định giá đất: UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế tại địa phương. 100 Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tính tốn giá đất theo cách phân tích các mức độ một cách tồn diện Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, mơi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất và định giá bất động sản trong phạm vi thành phố Cơ quan định giá phải hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người u cầu định giá, thẩm định giá nếu khơng phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành Về cơng tác chun gia: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi những người làm cơng tác này vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng về đào tạo chun gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chun mơn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện cơng tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học 3.3. Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác định giá các loại đất do Chính phủ ban hành, giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế. Phù hợp với thực tế đây được hiểu và thực hiện trên các khía cạnh: Phù hợp với thực tế đã và đang diễn ra ở địa phương; Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương đã loại trừ các yếu tố giả tạo, loại trừ các trương hợp cá biệt; Phù hợp với quan hệ đất đai liên quan đến giá đất Cân đối lại cung cầu: Trước những biến động trong thời gian qua của thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tìm các giải pháp để bình ổn, phát triển thị trường này, các nhà quản lý, các chun gia đều cho rằng ngun tắc 101 đầu tiên là phải tơn trọng quy luật cung cầu của thị trường. Giá cả phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Nhu cầu về bất động sản rất lớn, trong khi đó nguồn cung của thị trường khơng đủ đáp ứng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở. Vì vậy cần có những biện pháp, chính sách cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu. Đồng thời cải cách trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư, đồng thời điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hố cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất ở đơ thị một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 I Đường loại I Trần Đăng Ninh, đoạn 1 Bắc cầu Kỳ Cùng Đường Hịa Bình 15 480 6 192 4 644 2 322 Trần Đăng Ninh, đoạn 2 Đường Hịa Bình Đường Phan Đình Phùng 30 100 12 040 9 030 4 515 Trần Đăng Ninh, đoạn 3 Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai 25 800 10 320 7 740 3 870 Trần Đăng Ninh, đoạn 4 Đường Minh Khai Đường Lê Hồng Phong 17 200 6 880 5 160 2 580 Lê Lợi, đoạn 1 Đường Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn 30 100 12 040 9 030 4 515 Lê Lợi, đoạn 2 Đường Bắc Sơn Đường Bà Triệu 25 800 10 320 7 740 3 870 Lê Lợi, đoạn 3 Đường Bà Triệu Đường Chu Văn An 21 500 8 600 6 450 3 225 Lê Lợi, đoạn 4 Đường Chu Văn An Ga Lạng Sơn 17 200 6 880 5 160 2 580 Bà Triệu, đoạn 4 Đường Lê Lợi Đường Phai Vệ 25 800 10 320 7 740 3 870 10 Bà Triệu, đoạn 5 Đường Phai Vệ Đường Ngô Gia Tự 21 500 8 600 6 450 3 225 102 Đường Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ 17 200 6 880 5 160 2 580 Trần Đăng Ninh, đoạn 5 Đường Lê Hồng Phong Rẽ đường Ba Sơn 12 470 4 988 3 741 1 870 Trần Đăng Ninh, đoạn 6 Rẽ đường Ba Sơn Đường Bông Lau 8 600 3 440 2 580 1 290 Bà Triệu, đoạn 3 Ngõ 4 Bà Triệu thuộc P. Vĩnh Trại Đường Lê Lợi 12 470 4 988 3 741 1 870 III Đường loại III 11 Bà Triệu, đoạn 6 II Đường loại II Đường Bông Lau Đường sắt thôn Vĩ Thượng 6 450 2 580 1 935 967 Bà Triệu, đoạn 1 Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau Bắc cầu Lao Lý 6 450 2 580 1 935 967 Bà Triệu, đoạn 2 Nam cầu Lao Lý Ngõ 4 Bà Triệu thuộc P. Vĩnh Trại 7 525 3 010 2 250 1 128 Bà Triệu, đoạn 7 Đường Lý Thái Tổ Đường Nguyễn Đình Chiểu 7 310 2 924 2 193 1 096 IV Đường loại IV 3 440 1 376 1 032 516 2 365 946 709.5 354.75 3 655 1 462 1 096 548.25 3 225 1 290 967.5 483.75 2 365 946 709.5 354.75 1 720 688 516 258 1 075 430 322.5 161.25 Trần Đăng Ninh, đoạn 7 Bà Triệu, đoạn 8 Đường Nguyễn Đình Chiểu Bà Triệu, đoạn 9 Hết mét thứ 300 V Xã Hồng Đồng 1 Trần Đăng Ninh, đoạn 8 Đường sắt thơn Vĩ Thượng Trần Đăng Ninh, đoạn 9 Rẽ Trung tâm Bảo trợ xã hội Tỉnh Trần Đăng Ninh, đoạn 10 Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng Đường rẽ vào Trần Đăng Ninh, đoạn trường THCS xã 11 Hoàng Đồng Đường rẽ lên Nhà Trần Đăng Ninh, đoạn văn hóa thơn Qn 12 Hồ Bản Mới Hết mét thứ 300 đầu về phía bờ sơng Kỳ Cùng Hết đoạn có đường về phía bờ sơng Kỳ Cùng (Thác Mạ) Rẽ Trung tâm Bảo trợ xã hội Tỉnh Đường rẽ trụ sở UBND xã Hồng Đồng Đường rẽ vào trường THCS xã Hồng Đồng Đường rẽ lên Nhà văn hóa thơn Qn Hồ Bản Mới Hết địa phận bắc Thành phố 103 3.4. Một số giải pháp khác cho cơng tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản Cho tới nay, vẫn chưa có một sàn giao dich bất động sản chính thức nào hoạt động trên địa bàn thành phố, trong khi đó cả thành phố có khoảng 100 trung tâm mơi giới nhà đất đang hoạt động. Thành lập sàn giao dịch bất động sản thành phố Lạng Sơn là việc cần làm ngay để tăng tính cơng khai minh bạch cho thị trường bất động sản (trong đó có thị trường quyền sử dụng đất) và trên cơ sở đó thực hiện quản lý tài chính đối với các giao dịch về đất thơng qua sàn Cần xây dựng và hồn thiện hệ thống đăng ký đất, đăng ký bất động sản, hệ thống thơng tin đất trên cơ sở có sự trợ giúp của cơng nghệ tin học để phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai một cách khoa học và có tính cập nhật cao Thơng tin liên quan đến bất động sản đặc biệt là quy hoạch, giá đất, mức thuế phải được cơng bố kịp thời, chính xác và cơng khai cho người dân. Cơng khai, minh bạch các thơng tin về bất động sản để ổn định thị trường bất động sản. Quy định rõ thời gian và địa điểm cơng khai quy hoạch, cơng khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thơng qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thơng tin mua bán. Hàng hố của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản khơng bán cơng khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài khơng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đồng thời tăng cường cơng tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản. Đơn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ khơng xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời Để quản lý đất đai bằng cơng cụ tài chính được thực sự hiệu quả và đạt được mục tiêu đề ra cần thực hiện các biện pháp sau: 104 Thứ nhất, cần điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế tại thành phố, trên cơ sở đó điều chỉnh giá cho thuê đất, thuế đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, Thứ hai, cơng tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số xã cịn chậm, cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hồn thiện. Cần đẩy nhanh cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất để người dân được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, thế chấp ) Thứ ba, tăng cường kiểm tra giám sát việc thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và ngăn chặn kịp thời các hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng đất đai như lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí Thứ tư, ban hành thuế nhà ở, thuế lũy tiến để hồn thiện hệ thống thuế nhà đất góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tổ chức tun truyền phổ biến sâu rộng chính sách, pháp luật về đất đai nói chung và các chính sách, pháp luật tài chính về đất đai nói riêng để giáo dục ý thức tự giác chấp hành chính sách, pháp luật tài chính về đất đai. Cần giải thích cụ thể các chính sách pháp luật tài chính về đất đai để người dân thấy rõ được quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch về đất có qua đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (đặc biệt là khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất) Ngồi ra, Nhà nước cần tăng cường cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh, thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân 105 Trong hệ thống quản lý đất đai của nước ta hiện nay, mọi cơng tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính về đất đai sẽ dẫn đến khó khăn cho các địa phương trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy, Chính phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hịa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 106 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Theo quy định của pháp luật về đất đai thì giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp… Nhưng giá đất do UBND thành phố Lạng Sơn ban hành vẫn thấp hơn giá đất chuyển nhượng trên thị trường dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất khơng qua đấu giá và thu từ chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyển từ th đất sang giao đất. Ngược lại trong q trình thu hồi đất Nhà nước lại phải chấp nhận hỗ trợ từ 20 – 50%, thậm chí có những trường hợp phải hỗ trợ trên 100% giá đất do UBND ban hành Qua nghiên cứu giá đất ở tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta có thể thấy, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí. Giá đất thị trường tại khu vực trung tâm có giá chuyển nhượng cao nhất và có chênh lệch với giá Nhà nước là lớn nhất do khu vực nằm gần các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả năng kinh doanh bn bán tốt. Mức chênh lệch trung bình giữa giá thị trường và giá Nhà nước tại khu vực trung tâm là 3,07; khu vực cận trung tâm là 2,9; khu vực xa trung tâm là 2,54. Hệ số chênh lệch về giá đất thị trường giữa khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm là 2,65 lần; giữa khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm là 6,5 lần Từ những thực trạng về giá đất nêu trên, đề tài đã đánh giá được ảnh hưởng của chính sách giá đất do Nhà nước ban hành với cơng tác quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn. Hiệu quả của cơng tác quản lý tài chính về đất đai cịn thấp và chưa triệt để, ngun nhân cơ bản là do việc quy định giá đất khơng sát với giá thị trường gây thất thu cho Nhà nước, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn Do có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường nên việc cơng khai giá đất khi tham gia giao dịch trên thị trường thơng qua Văn phịng đăng ký đất và nhà tại thành phố là rất khó. Trên thực tế người dân 107 khi đến cơ quan cơng chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế giao dịch, gây thất thu khi tính nghĩa vụ tài chính cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất Để giải quyết thực trạng nói trên, đề tài đã đề xuất giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đơ thị, hồn thiện cơng tác tổ chức định giá, từ đó đề xuất khung giá đất đơ thị tại một số tuyến phố trên địa bàn thành phố Lạng Sơn và một số giải pháp khác nhằm phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn Kiến nghị Giá đất là cơng cụ khơng thể thiếu trong cơng tác quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Để thực hiện mọi chính sách tài chính đối với đất đai, đảm bảo lợi ích cho ngân sách Nhà nước và lợi ích cho người sử dụng đất thì Nhà nước cần thiết phải quan tâm, hồn thiện đến giá đất, cụ thể như sau: Đối với Chính phủ: Nghiên cứu và cho phép UBND các tỉnh xây dựng và áp dụng hệ số điều chỉnh trong việc áp dụng một giá vào nhiều lĩnh vực có liên quan đến đất đai + Đầu tư ngân sách trong việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức về cơng tác quản lý đất đai và đặc biệt trong khâu thẩm định giá + Thành lập những cơ quan định giá có chun mơn, cơ quan giao dịch bất động sản để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước và thiệt hại cho người sử dụng Đối với UBND tỉnh cần tiếp tục nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường và phù hợp với điều kiện thực tế của nền kinh tế. Thường xun thu thập thơng tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất là cơng cụ đắc lực trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai Việc điều chỉnh giá đất và xác định giá đất là cơng cụ phức tạp, nhạy cảm và ảnh hưởng đến nhiều mặt của của nền kinh tế xã hội và sự ổn định của nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc một cách thận trọng và tính tốn giá đất trên cách phân tích các mức độ ảnh hưởng một cách tồn diện 108 Nhà nước cần tăng cường cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất. UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành các quy chế đấu giá khi Nhà nước, cho th đất theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, để thực hiện đấu giá đất đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho th. Thực hiện giá thu tiền sử dụng đất, tiền th đất thơng qua đấu giá sẽ khắc phục được những sơ hở do giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Đồng thời với cơng tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất Trong hệ thống quản lý về đất đai của nước ta hiện nay, mọi cơng tác tài chính liên quan đến đất đai đều được áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND các tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi tỉnh dựa trên Nghị định chung của Chính phủ. Một khung giá được áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chính đất đai sẽ dẫn đến khó khăn trong việc giải quyết các vấn đề “thu, chi” về đất cũng như các vấn đề quản lý đất đai như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu lệ phí chuyển nhượng Vì vậy, Chính phủ và UBND các tỉnh, thành phố cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai./ 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006). Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 2. Lê Xn Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản trong cơng cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội 3. Lê Xn Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 4. Lê Xn Bá, Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản trong vài năm gần đây và những vấn đề đặt ra, Viện Nghiên cứu Quản lý Trung Ương. 5. Mai Xn Yến (2005), Giáo trình Hệ thống chính sách pháp luật đất đai, Hà Nội 6. Mai Xn Yến (2005), Giáo trình Quản lý Đất đai trong thị trường Bất động sản, Hà Nội 7. Ngơ Đức Cát (2002), Kinh tế tài ngun đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 8. Nguyễn Đăng Sơn (2009), Giải pháp cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 9. Nguyễn Đức Khả, Đặng Hùng Võ (2007), Giáo trình Cơ sở Địa chính, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 10. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội. 11. Phạm Minh Đề (2010), Tài liệu về định giá đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 12. Quốc Hội (2005), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13. Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, NXB Tài chính, Hà Nội 14. Quốc Hội (1999), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất sửa đổi bổ sung, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 110 15. Tơ Xn Dần, Mai Văn Bình (2010), Một số ý kiến nhằm khắc phục sự trầm lắng của thị trường BĐS giai đoạn hiện nay , Viện NCPT Kinh tế xã hội Hà Nội 16. Trần Văn Tuấn (2010), Cơ sở kinh tế đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 17. Trần Văn Tuấn (2010), Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 18. Trường Đại học Lao động Xã hội (2007), Bài giảng Luật Thuế, Hà Nội 19. UBND thành phố Lạng Sơn (2010), Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010, Lạng Sơn 20. UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực hiện các chính sách đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2009 – 2010 21. UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2010 Nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch năm 2011 tỉnh Lạng Sơn 22. CIEM, Trung tâm thơng tin – tư liệu. Phát triển thị trường bất động sản 23. Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến đất đai và tài chính về đất đai 111 ... này đến cơng? ?tác? ?quản? ?lý? ?tài? ?chính? ?về ? ?đất? ?đai? ?và? ?phát? ?triển? ?thị ? ?trường? ?bất? ?động? ? sản? ?tại? ?thành? ?phố? ?Lạng? ?Sơn, ? ?tỉnh? ?Lạng? ?Sơn Đề xuất một số giải pháp? ?về? ?giá? ?đất? ?ở đơ? ?thị? ?phục? ?vụ? ?cơng? ?tác? ?quản? ?lý? ?tài chính? ?đất? ?đai? ?và? ?phát? ?triển? ?thị? ?trường? ?bất? ?động? ?sản? ?trên địa bàn? ?nghiên? ?cứu. .. ở,? ?phục? ?vụ? ?cơng? ?tác? ?quản? ?lý? ?tài? ?chính? ?về ? ?đất? ?đai? ?và phát? ?triển? ?thị? ?trường? ?bất? ?động? ?sản? ?tại? ?thành? ?phố? ?Lạng? ?Sơn, ? ?tỉnh? ?Lạng? ?Sơn? ?? 2. Mục tiêu? ?nghiên? ?cứu Làm rõ thực trạng? ?giá? ?đất? ?ở (giá? ?thị? ?trường) ? ?và? ?ảnh hưởng của thực trạng... đai? ?và? ?phát? ?triển? ?thị? ?trường? ?bất? ?động? ?sản? ?khu vực? ?nghiên? ?cứu Đề xuất một số giải pháp? ?về? ?giá? ?đất? ?ở đơ? ?thị? ?phục? ?vụ? ?cơng? ?tác? ?quản? ?lý? ?tài chính? ?đất? ?đai? ?và? ?phát? ?triển? ?thị? ?trường? ?bất? ?động? ?sản? ?trên địa bàn? ?nghiên? ?cứu