Thực trạng và đề xuất các giải pháp thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố điện biên phủ tỉnh điện biên giai đoạn 2008 2013

MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC BẢNG iv DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH v DANH MỤC HÌNH vvi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vivii MỞ ĐẦU .1 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích yêu cầu .2 1.2.1 Mục đích .2 1.2.2 Yêu cầu .2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu .3 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới .10 2.2.1 Các nước phát triển 10 2.2.2 Các nước khu vực 15 2.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc thực QSDĐ Việt Nam 21 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ Việt Nam 21 2.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực QSDĐ 24 2.3.3 Thực tiễn việc thực QSDĐ Việt Nam 29 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 33 3.2 Nội dung nghiên cứu 33 3.2.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP ĐBP .33 3.2.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất TP ĐBP 33 i 3.2.3 Đánh giá việc thực QSDĐ hộ gia đình, cá nhân TP ĐBP từ năm 2008 đến 2013 33 3.2.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực QSDĐ TP ĐBP .33 3.3 Phương pháp nghiên cứu 33 3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .33 3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34 3.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 3.3.4 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu 34 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 35 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP ĐBP 36 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội TP ĐBP 42 4.2 Hiện trạng sử dụng đất 50 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ 50 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất phường nghiên cứu 52 4.3 Đánh giá thực trạng thực quyền sử dụng đất 55 4.3.1 Tình hình thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất .55 4.3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .59 4.3.3 Tình hình thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 68 4.3.4 Tình hình thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất 72 4.3.5 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 73 4.3.6 Tình hình thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 77 4.3.7 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ 81 4.3.8 Tình hình thực quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất 85 4.3.9 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất 85 4.4.10 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất .88 ii 4.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất 89 4.5.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất .90 4.5.2 Giải pháp sách 91 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 93 5.1 Kết luận .93 5.2 Kiến nghị 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 iii DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 4.1: Tỷ trọng ngành kinh tế thành phố giai đoạn 2008 – 2013 43 2000 43 Bảng 4.2: Dân số, mật độ dân số TP ĐBP năm 2013 49 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất TP ĐBP năm 2013 51 Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 phường điều tra .53 Bảng 4.5: Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ theo phường 57 Bảng 4.6 : Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ đất theo phường .60 Bảng 4.7: Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ đất nông nghiệp theo phường 67 Bảng 4.68: Tình hình thực quyền cho thuê QSDĐ theo phường 69 Bảng 4.79: Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ theo phường 75 Bảng 4.108: Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ theo phường .78 Bảng 4.119: Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ theo phường .83 iv DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH STT Hình 3.1: Tên biểu đồ, hình Trang Sơ đồ Thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên .37 Biểu đồ 4.1: Cơ cấu chuyển dịch kinh tế thành phố giai đoạn 2008 - 2013 43 Biểu đồ 4.2: Tình hình chuyển đổi QSDĐ phường 56 Biểu đồ 4.3: Tình hình chuyển nhượng đất phường 62 Biểu đồ 4.4: Tình hình chuyển nhượng đất nơng nghiệp phường 64 Biểu đồ 4.5 Tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ phường 76 Biểu đồ 4.6: Tình hình thực tặng cho QSDĐ phường 79 Biểu đồ 4.7: Tình hình thực chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ phường 81 v DANH MỤC HÌNH vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu GCNQSDĐ QĐ QSDĐ TN&MT UBND Chú giải Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyết định Quyền sử dụng đất Tài nguyên Môi trường Uỷ ban nhân dân vii MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất người từ lâu lịch sử trở thành cặp phạm trù có mối quan hệ khăng khít nhiều chiều cạnh khác nhau, kinh tế, văn hóa, trị sinh thái Trong q trình tiến hóa thành người văn minh, xã hội loài người thời nguyên thủy lùi dần vào khứ, phân hóa xã hội gia tăng làm hình thành xã hội có giai cấp, với đời nhà nước, đất đai tài nguyên quý giá có hạn trở thành tâm điểm mối quan hệ nhiều thực thể khác nhà nước xã hội Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp 1980, đất đai nước nước ta có nhiều hình thức sở hữu, là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân Sau Hiến pháp 1980 đời, nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Điều 18, Hiến pháp 1992 quy định: Người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật Theo đó, Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Luật Đất đai 1993, năm 1998, năm 2001 đặc biệt Luật Đất đai năm 2003 bước cụ thể hoá quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng đất Điện Biên Phủ thành phố miền núi trực thuộc tỉnh Điện Biên, cách thủ Hà Nội khoảng 500 km phía Tây Bắc, thành phố nằm trục đường giao thông quan trọng gồm: Quốc lộ 279; Quốc lộ Tuần Giáo – Hà Nội qua Lào, cách cửa Tây Trang 35 km; Quốc lộ 12 lên thành phố phía Bắc cửa A Pa Chải, Pa Nậm Cúm (Trung Quốc), Sa Pa - Lào Cai; thành phố có Cảng hàng khơng quốc tế Điện Biên Phủ đường hàng không quan trọng có triển vọng phát triển mạnh nước quốc tế Trong quy hoạch phát triển hệ thống thị Việt Nam đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2050 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định số 758/QĐ-TTg ngày 08 tháng năm 2009, thành phố Điện Biên Phủ (TP ĐBP) xác định đô thị trung tâm vùng Tây Bắc, nơi có quần thể di tích lịch sử xếp hạng đặc biệt, với vị trí quan trọng chiến lược quốc phòng an ninh Chính thế, năm qua, tốc độ thị hố TP ĐBP diễn nhanh, thị trường bất động sản hoạt động sôi Nhu cầu việc thực quyền người sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội địa phương có xu hướng ngày gia tăng Thực trạng việc đăng ký quan Nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất diễn nào? Nghiên cứu vấn đề giúp có nhìn chi tiết việc thực quyền sử dụng đất địa phương, từ tìm nguyên nhân đề xuất giải pháp thích hợp để đảm bảo lợi ích tối đa người dân thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội đất nước Vì vậy, việc thực đề tài: "Thực trạng đề xuất giải pháp thực quyền sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên giai đoạn 2008 - 2013" cần thiết thời điểm 1.2 Mục đích yêu cầu 1.2.1 Mục đích Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất TP ĐBP, tỉnh Điện Biên theo luật đất đai năm 2003 đề xuất số giải pháp cho việc thực có hiệu quyền sử dụng đất địa phương 1.2.2 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến chủ trương sách, pháp luật đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác tình hình thực quyền sử dụng đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sở hữu Quyền sở hữu phạm trù lịch sử, với thay đổi đời sống xã hội nội hàm khái niệm sở hữu thay đổi Quyền sở hữu sản phẩm nhà nước pháp luật, mặt thể chất nhà nước đương thời, mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế giai đoạn lịch sử định Vì nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt hoàn cảnh lịch sử cụ thể Theo Điều 164 Bộ Luật dân 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật…” [6] Sở hữu việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành lao động thuộc chủ thể đó, thể quan hệ người với người trình tạo phân phối thành vật chất Đối tượng quyền sở hữu tài sản cụ thể, chủ sở hữu cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) Quyền sở hữu bao gồm quyền năng: - Quyền chiếm hữu quyền chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu Trong số trường hợp theo quy định pháp luật người chủ sở hữu tài sản có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ)[2] - Quyền sử dụng quyền chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí cách thức khác Người chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản trường hợp chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều thấy rõ việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân[2] - Quyền định đoạt quyền chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác từ bỏ quyền sở hữu Chủ sở hữu thực quyền định đoạt tài sản theo hai phương thức: Bảng 4.119: Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ theo phường Đơn vị Phường Mường Thanh Phường Tân Thanh Phường Him Lam Phường Thanh Trường Tổng Tổng số vụ chấp, bảo lãnh vụ 36 27 19 14 96 Trong đó: Đất vụ 36 26 17 10 89 vụ m2 4.443,6 3.805,1 2.692,5 2.071,7 13.012,9 STT Chỉ tiêu 1.1 1.2 Đất nơng nghiệp Diện tích Thời hạn chấp, bảo lãnh 3.1 Dưới năm vụ 18 15 44 3.2 1-3 năm vụ 13 35 3.3 3-5 năm vụ 5 17 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh vụ 4.1 Hoàn tất tất thủ tục vụ 34 25 14 11 84 4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng vụ 2 4.3 vụ 5.1 Giấy tờ viết tay Thực trạng giấy tờ thời điểm chấp, bảo lãnh GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời vụ 34 23 16 81 5.2 Giấy tờ hợp pháp khác vụ 15 5.3 Khơng có giấy tờ vụ vụ (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 83 Những hộ sử dụng quyền chấp, bảo lãnh hầu hết hộ sản xuất ngành nghề kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn Vì vậy, việc chấp đất diễn chủ yếu nơi có tốc độ sản xuất ngành nghề, kinh doanh phát triển mạnh phường Mường Thanh, phường Tân Thanh Qua phụ biểu cho thấy, số vụ chấp, bảo lãnh phường chiếm 71% tổng số vụ, đa số hộ sản xuất kinh doanh ngành nghề sử dụng QSDĐ để chấp, bảo lãnh vay vốn hàng năm QSDĐ thực đóng vai trò nguồn vốn quan trọng công việc sản xuất kinh doanh họ Ở phường Thanh Trường người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp quy mô sản xuất nhỏ nên họ sử dụng đến quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ Tại đây, hộ sử dụng QSDĐ để chấp chủ yếu hộ cần tiền để phát triển sản xuất mơ hình trang trại - Qua theo dõi Phòng Tài nguyên môi trường TP ĐBP, từ năm 2008 đến năm 2013 tồn thành phố có 4.816 vụ thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ đến đăng ký UBND Thành phố thể (phụ biểu 6) Năm 2005, việc đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất thực UBND cấp xã Theo số liệu tổng hợp năm 2008, Thành phố có 359 vụ đăng ký chấp, bảo lãnh QSD đất Sau năm 2005, người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn ngân hàng đến Phòng Tài ngun Mơi trường Thành phố theo quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTPBTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT đăng ký chấp quyền sử dụng đất 84 - Năm 2009 (813 vụ), năm 2010 (709 vụ), năm 2012 (1117), năm 2013 (1406) năm người sử dụng đất thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ nhiều, chiếm đến 84,99 % tổng năm Điều nói lên người sử dụng đất thực quyền chấp QSDĐ thuận tiện hơn, đảm bảo mặt pháp lý để vay vốn ngân hàng phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đất đai không nơi cư trú trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất xã hội có kinh tế ngày phát triển Ngoài ra, cần đánh giá cơng sức khơng nhỏ máy hành nhà nước việc phục vụ xã hội, thủ tục hành đăng ký chấp, bảo lãnh QSDĐ ngày thuận tiện, đơn giản, thời gian giải nhanh hơn: từ ngày xuống ngày làm việc Việc quy định phải đăng ký chấp Phòng Tài ngun Mơi trường từ năm 2005 đến có tác dụng quản lý việc chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất với Ngân hàng, quan nhà nước người đứng đảm bảo phần pháp lý cho bên, nên hạn chế tranh chấp đất đai xảy người sử dụng đất không đăng ký khai báo Người sử dụng đất bảo đảm pháp lý quyền lợi với đất 4.3.8 Tình hình thực quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Trên thực tế điều tra phường việc theo dõi TP ĐBP thời gian qua khơng có trường hợp thực đăng ký quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Vì vậy, Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền pháp luật để người sử dụng đất hiểu quyền lợi người sử dụng đất thực góp vốn giá trị QSDĐ phải đăng ký theo quy định 4.3.9 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất Tổng hợp ý kiến 200 hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ thể phụ biểu 9, cụ thể sau: 85 Về giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường: Mặc dù thời điểm điều tra giá đất cao biến động từ 38 - 45 triệu/m 2, khu dân cư phường từ 3,5 - triệu đồng/ m2, mức giá không cao so với thành phố đà phát triển TP ĐBP Nhưng 85,5% số hộ hỏi cho giá cao, hộ chủ yếu hộ có kinh tế mức trung bình, họ mức giá vượt khả chi trả Đối với hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, họ nhìn thấy tiềm phát triển khu vực nên 11,0% cho giá vừa phải; 3,50% cho giá thấp Về giá bồi thường đất Nhà nước quy định: Trong thời kỳ từ năm 2005 - địa bàn TP ĐBP chủ yếu thu hồi đất nông nghiệp So với giá "mua bán" đất nơng nghiệp thực tế mức giá bồi thường áp dụng TP ĐBP giai đoạn cao Tuy nhiên, với số tiền bồi thường đó, tự người dân tìm việc làm khác thay khó khăn, 14,00% số hộ hỏi cho thấp, 11,0% cho thấp Đối với hộ không sản xuất nông nghiệp nguồn thu nhập khơng phải từ sản xuất nơng nghiệp 28,50% số hộ cho giá Nhà nước quy định cao; 44,50% cho vừa phải Về thủ tục thực QSDĐ: 17,5% số hộ hỏi cho đơn giản; 38,0% cho bình thường; 29,0% cho phức tạp; 12,0% cho phức tạp 3,5% có ý kiến khác Về thời gian để hoàn thành thủ tục: 21,0% số hộ hỏi trả lời nhanh chóng; 56,50% trả lời bình thường; 16,0% trả lời thời gian dài; 6,5% trả lời thời gian dài Về văn hướng dẫn thực QSDĐ: 19,5% số hộ trả lời dễ hiểu; 33,5% trả lời hiểu được; 43,0% trả lời khó hiểu 3,50% % trả lời khó hiểu Về khả thực quy định pháp Luật Đất đai QSDĐ: 18,5% số hộ trả lời dễ thực hiện; 42,0% trả lời thực được; 36,50% trả lời khó thực 86 Về loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: Đa số hộ (48% số hộ) cho mức phí lệ phí, thuế chuyển QSDĐ mức vừa phải, 43,00% số hộ; 7,0% cho thấp Về thái độ thực cán bộ: 24,5% số hộ cho cán tiếp nhận việc thực QSDĐ người dân có thái độ nhiệt tình; 46,50% cho mực; 17,0% cho nhiệt tình, 11,0% số hộ cho cán thực gây phiền hà 1,0% có ý kiến khác Về việc vay vốn từ tổ chức tín dụng: 31,5% số hộ trả lời dễ dàng; 37,5% trả lời vay được; 15,50% trả lời khó khăn; 14,5% trả lời khó khăn 1,0% có ý kiến khác 10 Về khả tìm kiếm thơng tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ: 16,0% số hộ trả lời dễ dàng; 56,0% cho tìm được; 23,5% trả lời khó tìm; 1,0% trả lời khó tìm kiếm thơng tin 3,5% có ý kiến khác 11 Về rủi ro giao dịch QSDĐ: 44,5% số hộ trả lời sợ việc giao dịch QSDĐ không thành công; 32,50% trả lời có sợ rủi ro; 21,50% trả lời sợ; 1,5% trả lời khơng sợ rủi ro 1,00% có ý kiến khác 12 Khi hỏi việc có lo ngại hay khơng sách đất đai thay đổi: 6,5% hộ trả lời sợ; 38,0% trả lời sợ ; 43,00% trả lời sợ ít; 12,5% trả lời khơng sợ 2,20% có ý kiến khác 13 Khi hỏi mức độ lo ngại nguồn thu nhập thay đất nông nghiệp: 46,50% số hộ trả lời sợ, 22,0% trả lời sợ - hộ nơng nghèo trung bình, họ gặp khó khăn tìm cơng việc thay thế; 20,5% số hộ hỏi trả lời sợ, 10,5% trả lời khơng sợ họ có thu nhập ổn định từ hoạt động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, họ sản xuất nông nghiệp với mục đích cầm chừng để giữ đất để tự cung tự cấp nguồn lương thực cho gia đình 87 4.4.10 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất Trong tổng số quyền mà Luật đất đai năm 2003 cho phép người sử dụng đất thực hiện, TP ĐBP hộ gia đình cá nhân chủ yếu thực thực đăng ký quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế QSDĐ chấp, bảo lãnh QSDĐ, quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất Các quyền: Cho thuê lại QSDĐ góp vốn giá trị QSDĐ chưa thực Các quy định pháp luật tác động đến việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi họ Tuy nhiên có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên quyền chuyển nhượng chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Còn vấn đề chưa cụ thể quy định người sử dụng đất khơng thể thực (quyền cho thuê lại QSDĐ), có trường hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho th QSDĐ), có trường hợp khơng hiểu hết nên chưa thực (quyền góp vốn giá trị QSDĐ) Tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn phường có khác nhau: tùy thuộc vào điều kiện tự nhiên - xã hội trình độ dân trí nhận thức pháp luật không đồng Việc người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng, cho tặng QSDĐ nhiều có diện tích bình qn đất hộ cao Thành phố Các phường Him Lam, Thanh Trường thuận lợi cho việc chuyển nhượng QSDĐ có khu đô thị với sở hạ tầng xã hội dần xây dựng đồng Số vụ đăng ký thừa kế Thanh Trường (26 vụ) cao Thành phố phường phát triển so với phường khác lại có số dự án thực thu hồi đất lớn nên người dân thực quyền thừa kế nhằm mong muốn đền bù Nhà nước thu hồi đất 88 Quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp không thực nhiều địa hình khơng thuận lợi nên việc tập trung, chuyển đổi đất nơng nghiệp khơng có hiệu kinh tế Các QSDĐ chưa thực Thành phố quy định pháp luật: + Việc cho thuê laị QSDĐ chưa thực thực đăng ký theo quy định, nhà nước cần có quy định cụ như: việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp cơng ích đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cho hộ gia đình có chế tài xử phạt chặt chẽ để người sử dụng đất thực + Quyền góp vốn giá trị QSDĐ chưa thực hiện: Đối với Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền pháp luật để người sử dụng đất hiểu quyền lợi người sử dụng đất thực góp vốn giá trị QSDĐ phải đăng ký theo quy định Người bồi thường nhà nước thu hồi đất thời gian qua Thành phố đảm bảo quyền lợi theo quy định, nhiên cần tuyên truyền người chấp hành định thu hồi, khuyến khích cho người chấp hành pháp luật để đảm bảo tiến độ thực dự án nhà nước 4.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Như vậy, việc điều tra thực địa bàn TP ĐBP kết nghiên cứu đề tài giải pháp đề xuất pháp luật đất đai, quy định không giới hạn phạm vi không gian đề tài (TP ĐBP) mà có tính chất chung, áp dụng cho địa phương khác 89 4.5.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất Tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký thực QSDĐ: Đăng ký QSDĐ gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển QSDĐ đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi, cập nhập biến đống đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển QSDĐ, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển QSDĐ Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển QSDĐ Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm tỷ trọng đáng kể ngày tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai nặng nề, nhiên đầu tư ngân sách cho công tác chưa tương xứng, chưa có khen thưởng, động viên kịp thời người trực tiếp thực công việc chuyên môn lĩnh vực quản lý đất đai Trong số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) có quy định trích tỷ lệ định từ khoản thu để đầu tư trực tiếp cho hoạt động nghiệp vụ động viên, khen thưởng cán chuyên môn Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa phường phương tiện, trang thiết bị lại thiếu thốn Do cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, khen thưởng người có cơng Đồng thời, cần nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở 90 Tiếp tục thực hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ Vì Giấy chứng nhận yêu cầu pháp lý thiếu để người sử dụng thực quyền pháp luật cho phép Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương cụ thể như: Mục đích việc thực đăng ký QSDĐ công khai quyền chủ thể đảm bảo an toàn pháp lý, vây, Nhà nước phải tôn trọng tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt QSDĐ mình, hạn chế thấp can thiệp hành khơng cần thiết Tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động theo quy luật khách quan kinh tế thị trường quản lý nhà nước QSDĐ quyền tài sản, người sử dụng đất thực quyền tài sản theo quy định pháp luật 4.5.2 Giải pháp sách Nhà nước cần hồn thiện quy định sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới Điện Biên Phủ thành phố q trình thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng sở hạ tầng quan trọng tỉnh, nhiều cơng trình phát triển kinh tế-xã hội có ý nghĩa Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực dự án luôn quan tâm đạo lãnh đạo tỉnh xem xét tháo gỡ kịp thời sách Tuy nhiên, cơng tác giải phóng mặt cần Nhà nước xem xét hoàn thiện quy định chung cần đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất 91 Thành phố Tỉnh cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định Có vậy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất mang lại hiệu kinh tế cao Tỉnh Điện Biên cần có quy định cụ thể quy trình thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp cho dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định với dự án đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất mang lại lợi ích cao cho người sử dụng đất Vì họ thỏa thuận giá chuyển nhượng trực tiếp với chủ đầu tư Nhà nước cho phép người sử dụng đất quyền này, nhiên Nhà nước cần có biện pháp quản lý tốt để phát huy hiệu xã hội Thành phố Tỉnh cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSDĐ quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế-xã hội ngày biến đổi khơng ngừng đòi hỏi đáp ứng máy nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành khơng thể đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Nhất TP ĐBP, nhu cầu thực QSDĐ cao, đặc biệt chuyển nhượng QSDĐ, chấp, bảo lãnh giá trị QSDĐ Vì vậy, thời gian tới, cần tiếp tục có biện pháp cải cách thủ tục hành Cuối cùng, qua thực tế Thành phố cho thuê QSDĐ, Nhà nước cần có biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà đất dân, giải tình trạng thất thu thuế 92 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận TP ĐBP có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế-xã hội, Thành phố có tốc độ thị hóa nhanh, dân số học tăng, nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nước Từ Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Người sử dụng đất quan tâm đến quyền nghĩa vụ họ theo quy định pháp luật Người dân thực khai báo quan nhà nước có thẩm quyền thực quyền sử dụng đất Nên công tác quản lý biến động đất đai địa bàn Thành phố ngày chặt chẽ, vào nề nếp Tình hình giao dịch diễn phường có mức độ phát triển khác khác Phường Mường Thanh số vụ giao dịch 209 vụ/50 hộ; phường Tân Thanh 199 vụ/50 hộ; phường Him Lam 203 vụ/50 hộ; phường Thanh Trường 169 vụ/50 hộ; Qua thực tế điều tra phường nghiên cứu TP ĐBP, thời gian qua hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực 6/9 QSDĐ là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng; quyền thừa kế; quyền tặng cho; quyền chấp QSDĐ Các QSDĐ thực phường: Chuyển đổi (112 vụ diện tích 18.611 m 2); chuyển nhượng 219 vụ đất (357 vụ) đất nơng nghệp 78 vụ diện tích 217.090 m2); cho thuê (108 vụ, diện tích 109.314 m 2); thừa kế (121 vụ); tặng cho (239 vụ); chấp giá trị QSDĐ (276 vụ) Đã đề xuất nhóm giải pháp chế sách đầu tư sở vật chất để nâng cao việc thực quyền sử dụng đất hộ dân theo pháp luật hành 93 5.2 Kiến nghị Từ kết nghiên cứu, để việc thực quyền người sử dụng đất có hiệu hơn, thời gian tới cần: - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ quyền sử dụng đất - Nhà nước phải tổ chức máy quan quản lý đất đai thực mạnh, động, hiệu quả; nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ ý thức trách nhiệm đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, phận hành dịch vụ công việc thực nội dung quản lý; Tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất thuận tiện, nhanh chóng; Từng bước áp dụng công nghệ đại quản lý đất đai; Hoàn thiện quy định cụ thể thực quyền người sử dụng đất 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hồn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội Quốc hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động - 2009 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 10 Quốc hội, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động 95 sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 11 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 12 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (8/2006), tr 43 - 44 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 14 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Trần Quốc Toản (2013), Đổi quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận thực tiễn, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.33 96 i ... 4.2 Hiện trạng sử dụng đất 50 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ 50 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất phường nghiên cứu 52 4.3 Đánh giá thực trạng thực quyền sử dụng. .. người sử dụng đất theo quy định pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội đất nước Vì vậy, việc thực đề tài: "Thực trạng đề xuất giải pháp thực quyền sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ - tỉnh Điện Biên. .. hình thực quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất 72 4.3.5 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 73 4.3.6 Tình hình thực quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 77 4.3.7 Tình hình thực quyền