TÌM HIỂU CÔNG tác CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử đất TRÊN địa bàn HUYỆN lâm THAO, TỈNH PHÚ THỌ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI = = = = = = = = KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU CƠNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ HÀ NỘI - 2014 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI = = = = = = = = KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌM HIỂU CƠNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ Sinh viên thực : HOÀNG TRỌNG TUYÊN Lớp : QLB Khóa : 55 Ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giáo viên hướng dẫn : TS NGUYỄN VĂN QUÂN Địa điểm thực tập : Phòng Tài Nguyên & Môi Trường Huyện Lâm Thao – Tỉnh Phú Thọ HÀ NỘI - 2014 ii LỜI CẢM ƠN Sau bốn năm học tập nghiên cứu rèn luyện trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội Lời cho Em xin gửi lời cảm ơn đến tồn thầy (cơ ) khoa Quản Lý Đất Đai – Trường Đại Học Nông Nghiệp Hà Nội tạo điều kiện cho Em làm khóa luận tốt nghiệp này, hội tốt Em thực hành kỹ học lớp giúp ích lớn để Em ngày tự tin thân Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thầy Giáo – Giảng viên hướng dẫn Tiến Sĩ Nguyễn Văn Quân suốt thời gian vừa qua khơng quản ngại khó khăn nhiệt tình dạy, giúp đỡ để Em hồn thành tốt khóa luận với đề tài “ Tìm hiểu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lâm Thao – Tỉnh Phú Thọ ” Em xin gửi lời cảm ơn đến cán nhân viên Phòng Tài Ngun – Mơi Trường Huyện Lâm Thao – Tỉnh Phú Thọ tạo điều kiện hướng dẫn, bảo cho Em nhiều kinh nghiệm q trình thực tập Phòng Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến toàn thể bạn bè, người than, gia đình người ln bên cạnh Em, cổ vũ tinh thần ủng hộ Em suốt thời gian hồn thành khóa luận vừa qua Sinh viên thực Hoàng Trọng Tuyên i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC .ii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết ý nghĩa khoa học đề tài .1 Mục đích nghiên cứu đề tài Yêu cầu đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 1.1 Cơ sở lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.1.1 Quyền sử dụng .3 1.1.2 Quyền sử dụng đất 1.1.3 Quyền sở hữu 1.1.4 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.2 Cơ sở pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng quyền sử hữu .14 1.2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .14 1.2.2 Các văn pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 2.1 Nội dung nghiên cứu 19 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu đề tài 19 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu đề tài .19 2.1.3 Nội dung nghiên cứu 19 2.2 Phương pháp nghiên cứu 20 2.2.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu thứ cấp 20 ii 2.2.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 20 2.2.3 Phương pháp phân tích, thống kê so sánh 22 2.2.4 Phương pháp xác định giá bất động sản để tính thuế 22 2.2.5 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 22 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23 3.1 Khái quát tình hình chung địa bàn nghiên cứu .23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên: 23 3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội 26 3.1.3 Tình hình sử dụng đất huyện Lâm Thao năm 2013 34 3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lâm Thao từ năm 2007 đến 36 3.3 Trình tự thủ tục thực chuyển nhượng địa bàn huyện .40 3.3.1 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất .40 3.3.2 Trình tự thực 43 3.3.3.Căn tính thuế 44 3.3.4 Kết điều tra công tác chuyển nhượng địa bàn huyện 46 3.4 Nghiên cứu thảo luận 57 3.4.1 Tình trạng thất thu ngân sách nhà nước thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ 57 3.4.2 Một số lỗ hổng thuế 57 3.5 Đề xuất giải pháp hoàn thiện thủ tục, quy định, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện 58 3.5.1 Đối với hồ sơ .58 3.5.2 Đối với trình tự thủ tục 58 3.5.3 Đối với cách tính thuế 59 3.5.4 Các đề xuất khác 59 iii KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .60 Kết luận .60 Kiến nghị 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHỤ LỤC .65 iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 35 Bảng 3.2 Tình hình biến động diện tích đất 37 Bảng 3.3 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng 37 Bảng 3.4 Tổng số vụ chuyển nhượng xã thị trấn địa bàn huyện .40 Bảng 3.5 Tổng diện tích đất chuyển nhượng qua năm tổng số tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhượng .41 Bảng 3.6 Số thuế thu năm 2013 41 Bảng 3.7 Hồ sơ chuyển nhượng 42 Bảng 3.8 Ý kiến người dân việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lâm Thao năm 2013 48 Bảng 3.9 Tổng hợp kết điều tra chuyển nhượng địa bàn Thị trấn Lâm Thao .49 Bảng 3.10 Tổng hợp kết điều tra chuyển nhượng địa bàn Thị trấn Hùng Sơn .49 Bảng 3.11 Tổng hợp kết điều tra chuyển nhượng địa bàn xã Sơn Vi .50 Bảng 3.12 Bảng so sánh chênh lệch số thuế thu theo giá Nhà nước giá thu theo giá thị trường 52 Bảng 3.13 Tổng hợp diện tích đất chuyển nhượng qua năm tổng số tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhượng 53 Bảng 3.14 Ước tính thất thu thuế năm 2013 địa bàn huyện Lâm Thao .55 Bảng 3.15 Ước tính thất thu thuế huyện Lâm Thao năm 2011 – 2013 56 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chữ viết tắt BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LPTB Lệ phí trước bạ SDĐ Sử dụng đất TNCN Thu nhập cá nhân QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết ý nghĩa khoa học đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, điều kiện cho tồn phát triển sống trái đất.Đất đai tham gia trực tiếp vào q trình sản xuất nơng nghiệp, làm mặt xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, xây dựng thị khu dân cư Cùng với phát triển đất nước đất đai dược sử dụng vào nhiều mục đích khác nhu cầu sử dụng đất ngày tăng lên Vì vậy, cần phải sử dụng đất hiệu bền vững Trong thời kỳ đổi nay, kinh tế nước ta kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường quản lý Nhà nước; phát triển theo hướng cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước với việc gia nhập WTO nhu cầu sử dụng đất để phục vụ kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng điều tất yếu Và đất đai thừa nhận có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sơi động có nhiều diễn biến phức tạp Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai sử dụng hiệu hơn, tạo mối quan hệ đất đai mà chủ yếu người có nhu cầu sử dụng đất thật Bên cạnh việc chuyển nhượng gây nên điều bất cập : tạo nên sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu tích luỹ đất, dẫn đến đất đai tập trung vào số người sử dụng không hiệu Họ muốn thu lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác Chính thực trạng tạo khó khăn việc Quản lý nhà nước đất đai Nhận thấy tầm quan trọng ý nghĩa công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển kinh tế xã hội Huyện Lâm Thao Trên địa bàn huyện xảy trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà không thông qua đăng ký với quan nhà nước ( giao dịch ngầm ) số số dịch vụ giao dịch ngầm người mua, người bán khó thống kê được, nguyên nhân tượng bên chuyển nhượng không đầy đủ giấy tờ thủ tục rờm rà, số thuế chuyển nhượng phải nộp lớn… Điều khiến cho việc quản lý Nhà nước đất đai liên quan đến thị trường bất động sản khó khăn Nhìn qua bảng thống kê thấy số vụ chuyển nhượng tăng dần theo năm từ năm 2007, tăng mạnh vào thời kỳ năm 2009 Qua tìm hiểu, ta tổng hợp thống kê trường hợp chuyển quyền ( chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất chuyển quyền sở hữu nhà ) địa bàn có dạng cụ thể sau : -Chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất -Chuyển nhượng toàn phần quyền sử dụng đất Giá vấn đề người mua người bán quan tâm việc chuyển nhượng bất động sản Tuy nhiên nước ta mua bán, chuyển nhượng bất động sản ghi hợp đồng mua bán lại thấp so với giá thị trường ( người bán tự hạ thấp giá trị chuyển nhượng bất động sản hợp đồng ) Để thấy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà mức độ chênh lệch giá hợp đồng giá bất động sản thực tế bán thị trường ta tìm hiểu số trường hợp thực giao dịch thành công năm 2013 Hồ sơ lấy quan thuế 54 Bảng 3.14 Ước tính thất thu thuế năm 2013 địa bàn huyện Lâm Thao Xã Diện tích Lâm Thao Hùng Sơn Xuân Huy Thạch Sơn Tiên Kiên Hợp Hải Sơn Dương Tứ Xã Bản Nguyên Cao Xá Sơn Vi Vĩnh Lại Kinh Kệ Xuân Lũng Tổng (m2) 50710 31710 29164 41098 19302 32134 41333 13094 29094 25109 29557 13450 27849 34371 417975 LPTB NN TNCN Tổng LPTB TT TNCN Tổng (đồng) (đồng) (đồng) (đồng) (đồng) (đồng) 342292500 243890000 189293000 253231000 198227800 273097475 240418000 161818400 314733475 274926075 140001800 280046000 261826000 181617800 3355419325 1369170000 1437230000 945809000 1012924000 792911200 1092389900 961672000 647273600 1258933900 1099704300 560007200 1120184000 1047304000 726471200 14071984300 1711462500 1681120000 1134941000 1266155000 991139000 1365487375 1202090000 809092000 1573667375 1374630375 700009000 1400230000 1309130000 908089000 17427242625 2567193750 1230039000 890123094 1266155000 1288480700 2048231063 1202090000 809092000 1731034113 1512093413 1064013680 2128349600 1989877600 1380295280 21107068292 10268775000 4992294000 3560492376 5064620000 5153922800 8192924250 4808360000 3236368000 6924136450 6048373650 4256054720 8513398400 7959510400 5521181120 84500411166 Thất thu thuế 12835968750 5115333000 4450615470 6330775000 6442403500 10241155313 6010450000 4045460000 8655170563 7560467063 5320068400 10641748000 9949388000 6901476400 104500000000 (đồng) 11124506250 3434213000 3315674470 5064620000 5451264500 8875667938 4808360000 3236368000 7081503188 6185836688 4620059400 9241518000 8640258000 5993387400 87073236833 55 Qua bảng ta thấy Huyện Lâm Thao năm 2013 thất thu 87 tỷ đồng, số lớn Để ta thấy người dân thực trường hợp chuyển nhượng với giá lớn nhiều giá Nhà nước, cụ thể huyện giá thị trường chuyển nhượng thường chênh lệch từ 2-7 lần so với giá nhà nước Đặc biệt ta thấy rõ thị trấn Lâm Thao, Hùng Sơn hai khu vực có số diện tích chuyển nhượng lớn huyện, nên số tiền thất thu hai thị trấn lớn huyện, có số xã khác Xuân Huy, Thạch Sơn, Sơn Dương có diện tích chuyển nhượng lớn huyện Sau bảng thống kê ước tính số tiền thất thu thuế huyện Lâm Thao ba năm 2011, 2012, 2013 để ta hiểu qua tình trạng thất thu thuế diễn qua nhiều năm vấn đề không dễ giải Bảng 3.15 Ước tính thất thu thuế huyện Lâm Thao năm 2011 – 2013 (Đơn vị: Tỷ VNĐ) Năm 2011 2012 2013 Tổng thuế (NN) 19 12 17 Tổng thuế (TT) 64 69 104 Thất thu thuế 45 57 87 Có thể nói giá chuyển nhượng, mua bán đất đai nước ta nói chung địa bàn huyện Lâm Thao nói riêng nhiều vướng mắc giá Thị trường thường cao nhiều so với giá Nhà nước ban hành, giá ghi hợp đồng để khai báo với quan nhà nước lại thấp giá Nhà nước quy định, điều gây khó khăn cho cơng tác quản lý phát triển thị trường bất đống sản làm thất thu khoản tiền lớn cho ngân sách nhà nước từ hoạt động đất đai 56 3.4 Nghiên cứu thảo luận 3.4.1 Tình trạng thất thu ngân sách nhà nước thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ Từ số liệu điều tra 90 phiếu địa bàn Huyện, qua bảngta thấy chênh lệch từ số tiền thuế tính theo giá Nhà nước giá thị trường lớn 40% Số tiền mà người nộp thuế nộp vào ngân sách nhà nước số nhỏ so với thực tế Vậy quy định pháp luật chưa chặt chẽ, người dân lợi dụng kẽ hở để trốn thuế gây thất thoát cho ngân sách nhà nước Là vấn đề khó nắm bắt kiểm sốt tình hình đất đai chuyển nhượng phức tạp 3.4.2 Một số lỗ hổng thuế Lâm Thao huyện trọng điểm nằm quy hoạch tỉnh Bắc Giang, tốc độ phát triển kinh tế tương đối nhanh, diện tích đất đai huyện nhiều Nhu cầu chuyển nhượng nhà đất lớn từ nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai ngày tăng Với trường hợp chuyển nhượng năm qua nhiều góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ có điều kiện xây dựng sở hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội địa bàn huyện Ngoài tính thuế theo giá trị thực tế chuyển nhượng thị trường số thuế coi lớn, khả nộp người dân khó thực Thực tế địa bàn huyện Lâm Thao địa phương khác nước khơng xác định thu nhập tính thuế (giá mua BĐS, chi phí hợp lý chi phí đo đạc, cải tạo BĐS ) nên thường áp dụng cách tính thuế: TNCN = Giá chuyển nhượng x 2% Nếu giá chuyển nhượng hợp đồng thấp giá Nhà nước tính mức thu thuế theo giá Nhà nước, giá chuyển nhượng hợp đồng cao giá Nhà 57 nước tính mức thu thuế theo giá hợp đồng Vì người dân thường kê khai thấp giá nhà nước quy định để tiền thuế phải nộp thấp Ngoài số thuế bị thất thu chênh lệch giá thị trường giá Nhà nước NSNN bị thất thu tình trạng thực chuyển nhượng khơng đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mà giao dịch tự thỏa thuận với văn viết tay 3.5 Đề xuất giải pháp hồn thiện thủ tục, quy định, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện 3.5.1 Đối với hồ sơ Khỏi phải đổi sang giấy hồng chuyển nhượng nhà đất, cần cập nhật trang 4, người mua có nhu cầu cấp giấy “Tùy theo yêu cầu, bên nhận chuyển quyền nhận giấy chứng nhận chỉnh lý trang cấp giấy chứng nhận Việc bổ sung quy định nhằm tạo thuận lợi cho người dân lẫn quan quản lý nhà nước làm thủ tục hành chính” Đó nội dung đáng ý phương án đơn giản hóa thủ tục hành Tổ cơng tác chun trách cải cách hành Thủ tướng (gọi tắt tổ công tác) nhằm tháo gỡ vướng mắc chuyển nhượng nhà đất Không buộc đổi giấy, rút ngắn thời gian 3.5.2 Đối với trình tự thủ tục Hiện giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất bị thất lạc bị nhiều, hồ sơ chuyển nhượng lại phải có yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà người dân xin lại thời gian thủ tục phức tạp, chưa kể người dân phải trả tiền sử dụng đất khoản tiền lớn, nên xảy nhiều trường hợp chuyển nhượng ngầm không công khai với Nhà nước, làm thất thu thuế gây ảnh hưởng đến việc quản lý sử dụng đất đai Nhà nước, nên em đề xuất giải pháp thủ tục cấp giấy chứng nhận tạm thời, rút ngắn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử 58 dụng đất để người dân khơng thấy vấn đề phải có giấy chứng nhận lý để làm vụ chuyển nhượng ngầm Ngồi vấn đề cơng chứng Nhà nước hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất vấn đề đáng quan tâm 3.5.3 Đối với cách tính thuế Để nhằm giảm bớt tình trạng chuyển nhượng mà không khai báo khai báo giá chênh lệch với giá nhà nước nhiều cần nên có giải pháp thuế, đặc biệt giảm từ 25% thuế chuyển nhượng xuống 2% Thì vấn đề gánh nặng thuế giảm bớt từ bớt phần vấn đề trốn thuế khai báo sai lệch giá chuyển nhượng nhiều 3.5.4 Các đề xuất khác Để tránh tình trạng trốn thuế từ giá chênh lệch thị trường giá Nhà nước ghi hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, UBND tỉnh, TP phải xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường Về phía Nhà nước, phải xây dựng quản lý hệ thống thơng tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành thuế ngành tài nguyên - môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản lý việc sở hữu BĐS chi tiết cá nhân Từ chống man khai tài sản chuyển nhượng bất động sản để miễn thuế Có hướng dẫn người dân việc thực thủ tục hành chính, chuyển nhượng, mua bán để công tác thực dễ dàng hơn, đơn giản Ngành thuế cần tuyên truyền phổ biến văn luật thuế với người dân để họ hiểu thực nghĩa vụ Có liên kết chặt chẽ ban ngành địa bàn đặc biệt Ngành Tài ngun &Mơi trường Cơ quan thuế.Từ quản lý chặt chẽ vụ việc liên quan đến đất đai vấn đề chuyển nhượng, mua bán 59 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Lâm Thao huyện trung tâm phát triển Tỉnh Phú Thọ, với tốc độ phát triển mạnh, năm gần đây, cơng trình cầu đường xây dựng nhiều nên điều đẩy mạnh giá đất tăng cao Đi liền với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bắt đầu gia tăng thêm Sau em thực đề tài “Tìm hiểu cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Lâm Thao – Tỉnh Phú Thọ ”, em thấy : Thực trạng công tác chuyển nhượng giai đoạn 2007 – 2013 huyện Lâm Thao có số hồ sơ chuyển nhượng đăng ký với Nhà nước tăng nhanh từ 371 năm 2007 đến 1103 năm 2013.Trong Thị Trấn Lâm Thao Thị Trấn Hùng Sơn khu vực có biến động nhiều hồ sơ chuyển nhượng, diện tích đất chuyển nhượng số thuế thu, thuế khai báo Nhà nước Trong huyện thời kỳ chuyển nhượng lớn vào năm 2009 nhiều vào năm 2012, 2013 Nguyên nhân vào năm 2009 cơng trình huyện xây dựng nhiều, mở đường có xã có mặt đường tiếp giáp cơng trình Chính ngun nhân có nhiều cơng trình đường cao tốc Hà Nội - Lào Cai dài km chạy qua địa bàn xã Tiên Kiên, xây dựng tuyến Quốc lộ 32C đoạn tránh qua thành phố Việt Trì chạy qua xã Cao Xá, Tứ Xã, Sơn Vi, Sơn Dương, Kinh Kệ, Hợp Hải, quy mô cấp II, xe Đường tỉnh nâng cấp mở rộng km tỉnh lộ 324B từ Cao Xá Hợp Hải, lý đẩy giúa đất lên cao bình thường làm cho thị trường chuyển nhượng sơi động diễn mạnh mẽ Tuy nhiên tình hình chuyển nhượng lại giảm vào năm 2010 sau cơng trình xây dựng, người dân chuyển đổi từ nghề sang nghề khác, thay đổi chỗ Các xã có nhiều dự án làm thay đổi cấu kinh tế xã theo hướng 60 cơng nghiệp hóa đại hóa, tạo điều kiện cho đời sống người dân ngày phát triển ổn định Công tác chuyển dịch địa bàn thực tốt nhờ chế thủ tục hành cửa, thủ tục liên quan đến công tác chuyển nhượng, giao nhận kết thực Trình tự thủ tục chuyển nhượng thực theo trình luân chuyển hồ sơ Văn phòng đăng ký đất nhà, Bộ phận cửa Cơ quan thuế Thời gian giải cho trường hợp từ 35 - 40 ngày Giá chuyển nhượng mua bán bất cập, chênh lệch lớn giá Thị trường giá Nhà nước, tồn khó khăn cơng tác làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng BĐS việc thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất với quan Nhà nước Đối với công tác quản lý đất đai địa bàn Huyện văn phòng lập đồ địa tương đối đầy đủ, quản lý hồ sơ địa tốt hỗ trợ tích cực việc giải tranh chấp, hồ sơ chuyển nhượng sử dụng đất, hồ sơ giao đất, chuyển mục đích đất Từ thực trạng, trình tự em thấy : Giải pháp cần phải có để làm phần giảm bớt tình trạng thất thu thuế cho Nhà nước Thực đồng nhiều giải pháp cấp bách lâu dài đem lại hiệu cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Thường xun rà sốt, hệ thống hóa, kiểm tra văn quy phạm pháp luật đất đai văn quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát quy định mâu thuẫn, không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai sách có liên quan Tăng cường đổi công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật cho thiết thực hiệu quả, có trọng tâm Nâng cao khả đóng góp đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội theo hướng thúc đẩy việc vận dụng quan hệ kinh tế với quan hệ hành hoạt 61 động quản lý, xã hội hóa cung cấp dịch vụ cơng, tăng cường sử dụng cơng cụ tài nhằm nâng cao nguồn thu ngân sách, đảm bảo công hưởng lợi ích từ đất đai Kiến nghị Để khắc phục tình trạng vi phạm quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để Luật đất đai 2003 thực thi nghiêm chỉnh, Nhà nước cần có biện pháp sau: - Khẩn trương tiến hành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 toàn quốc (100% đất), cấp thủ tục, đối tượng; gắn liền việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất với xác định chủ sở hữu tài sản đất quy định, quyền sở hữu nhà ở; - Hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai thống nhất, minh bạch công khai, thuận tiện cung cấp dịch vụ với chi phí thấp cho người dân dễ dàng tiếp cận; quy định hợp lý số tiền nghĩa vụ đất cấp chứng nhận quyền sử dụng đất - Quy định thuận tiện thủ tục, trình tự giảm tối đa thời gian cho người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực thủ tục hành cửa giảm khoản thuế, lệ phí chuyển nhượng đất cho người dân Về lâu dài, thực xong việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất 100% theo Luật đất đai 2003, cần bỏ việc cấp chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục hành sử dụng chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cần thiết thay vào hệ thống quản lý quyền sở hữu đất đai tài sản bất động sản nước khác Khi cần thiết chủ sở hữu cần đến quan nhà nước để yêu cầu xác nhận thực giao dịch tài sản bên chứng minh giao dịch thực xong, nhà nước thực việc ghi nhận chuyển dịch quyền đủ - Xử lý nghiêm hành vi trốn thuế…để bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tổng hợp thuyết minh thống kê kiểm kê đất đai 2013 huyện Lâm Thao – Tỉnh Phú Thọ Bộ luật dân năm 2005, Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Lâm Thao Luật đất đai năm 1987, 1993, 2003, Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001, 2009 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 94/CP ngày 25/4/1994 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất Pháp lệnh sửa đổi bổ sung số điều … Nghị định số 17/1999/NĐ – CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Thông tư 1417/1999/ tiền tệ - TCĐC ngày 18/9/1999 Tổng cục địa : hướng dẫn thực thi hành Nghị định số 17/1/1999/ NĐ – CP ngày 29/3/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 176/1999/ NĐ – CP ngày 21/12/1999 phủ lệ phí trước bạ 10 Nghị định 19/2000/ NĐ – CP quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 11 Nghị định 181/2004/ NĐ – CP ngày 29 /10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 63 12 Nghị định 188/2004/ NĐ – CP ngày 16/11 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Quốc Hội, Bộ Luật dân sự năm 2005, NXB Lao động – 2009 14 Luật quản lý thuế, văn liên quan đến thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, văn luật có liên quan khác 15 Giáo trình Thị trường bất động sản PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, TS Nguyễn Đình Bồng - nxb Nơng nghiệp 16 Giáo trình định giá đất - nxb Nơng nghiệp 17 Ths Hồng Anh Đức – Giáo trình Đăng ký thống kê đất đai – NXB Nông nghiệp 18 Các trang mạng internet webside : tnmtphutho.com, wikipedia Lâm Thao, vnexpress.com.vn 64 PHỤ LỤC 65 PHIẾU ĐIỀU TRACHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÂM THAO – PHÚ THỌ 1.Họ tên người chuyển nhượng : 2.Địa : 3.Số : 4.Tờ đồ số : 5.Diện tích đất : (m2) 6.Mục đích : 7.Vị trí khu đất : 8.Người nhận chuyển nhượng : 9.Địa : 10.Giá đất chuyển nhượng nhà nước quy định : triệu đồng /(m2) 11.Giá đất thực tế : triệu đồng/(m2) 12 Giá hợp đồng : triệu đồng/(m2) 13 Mức độ nắm bắt tình hình chuyển nhượng đất đai địa bàn xã huyện Khơng Trung Bình Có 14 Mức độ hài lòng người dân với tình hình chuyển nhượng đất đai địa bàn huyện Khơng Bình thường Có 15 Tên thủ tục chuyển nhượng có đặt với nội dung, chất chuyển nhượng khơng: Có: Khơng: 16 Trình tự thực thủ tục chuyển nhượng: - Có quy định cụ thể, rõ ràng thứ tự bước khơng: Có: Khơng: - Người dân thực khơng: Có: Khơng: - Đề xuất sửa đổi, thay (nếu có):…………………………………… 17 Thời hạn giải quyết: - Có quy định đầy đủ cho bước thực TTCN khơng: Có: Khơng: - Nếu có quy định có hợp lý khơng: Có: Khơng: 18 Thời hạn có hiệu lực kết thủ tục chuyển nhượng có hợp lý khơng: 66 Có: Khơng - Đề xuất thời hạn thay thế: 19 Quy định thành phần hồ sơ chuyển nhượng có rõ ràng , hợp lý khơng Có: Khơng - Có thể bỏ bớt loại hồ sơ nào: - Số lượng hồ sơ quy định có hợp lý khơng: Có: Khơng 20 Quy định quan có thẩm quyền định, quan trực tiếp giải có rõ ràng, hợp lý khơng? Có: Khơng 21 Thủ tục hành có thực cần thiết khơng: Có Khơng 22 Các nội dung góp ý khác thủ tục chuyển nhượng : ……………………………………………………………………………… 67 HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LÂM THAO –TỈNH PHÚ THỌ 68 ... giá trị quyền sử dụng đất Vậy chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất (gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất cho người chuyển nhượng (gọi... nghiên cứu đề tài Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Lâm Thao - Tỉnh Phú Thọ Xác định vướng mắc bất cập việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ tìm hướng giải... tài “ Tìm hiểu cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Lâm Thao – Tỉnh Phú Thọ ” Em xin gửi lời cảm ơn đến cán nhân viên Phòng Tài Ngun – Mơi Trường Huyện Lâm Thao – Tỉnh Phú Thọ