Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai LUẬT Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai LUẬT Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai LUẬT Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai LUẬTBảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai LUẬT

Bảo lãnh nhà dự án: khác biệt luật thông tư Từ quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014… Theo quy định điều 56, Luật kinh doanh bất động sản 2014 (LKDBĐS), trước bán hay cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư có nghĩa vụ ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại để bảo đảm việc hoàn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán hay thuê mua ký kết Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho khách hàng hợp đồng bảo lãnh ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua Như vậy, nghĩa vụ bảo lãnh nghĩa vụ hoàn trả số tiền ứng trước khoản tiền khác mà khách hàng toán cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán hay thuê mua ký kết tính đến thời điểm gọi bảo lãnh : chủ đầu tư không thực việc bàn giao nhà, khách hàng gọi bảo lãnh ngân hàng có nghĩa vụ tốn khoản tiền cho khách hàng thay cho chủ đầu tư Hơn nữa, chủ đầu tư tìm thấy khách hàng cho đơn vị sản phẩm nhà định thuộc dự án phải liên hệ với ngân hàng để thực việc xác lập bảo lãnh Đến hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước Thông tư số 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước bảo lãnh ngân hàng ngày 25 tháng năm 2015, có hiệu lực kể từ ngày tháng năm 2015 (Thông tư 07) dành riêng điều 12 quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Một điểm mong chờ văn rõ ngân hàng thương mại Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hoạt động bảo lãnh ngân hàng theo Giấy phép thành lập hoạt động có hiệu lực phát hành loại bảo lãnh Như vậy, khơng có danh sách đóng ngân hàng thương mại đủ lực thực bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành tương lai khơng người dự đốn trước khi diễn giải câu chữ điều 56, LKDBĐS Theo Thông tư 07, ngân hàng phát hành bảo lãnh hợp đồng mua bán, thuê mua có quy định nghĩa vụ chủ đầu tư phải hoàn lại tiền mua cho bên mua, bên thuê trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với bên mua, bên thuê mua Rất dễ nhận thấy mâu thuẫn quy định với điều 56, LKDBĐS Thực tinh thần LKDBĐS phải ký hợp đồng bảo lãnh trước sau ký hợp đồng mua bán hay thuê mua trình tự dường bị đảo ngược theo Thông tư 07 Cái lý hướng dẫn Ngân hàng Nhà nước có lẽ nằm chỗ bên cung cấp cho ngân hàng dự thảo hợp đồng mua bán hay thuê mua ngân hàng phát hành bảo lãnh sở dự thảo ngân hàng phải gánh chịu rủi ro phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh (trên sở mức phí bảo lãnh xác định) thay đổi bên thức ký hợp đồng bảo lãnh Hơn nữa, mặt kỹ thuật soạn thảo, khơng thể quy chiếu xác tới hợp đồng mua bán hay thuê mua làm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh hợp đồng chưa ký kết Trong thực tế, số ản tòa án không công nhận việc xác định nghĩa vụ bảo đảm cách chung chung Do đó, cách tiếp cận Ngân hàng Nhà nước dường phù hợp Về phần mình, khách hàng tự bảo vệ cách quy định hợp đồng mua bán hay thuê mua hợp đồng mua bán hay thuê mua có hiệu lực kể từ thời điểm nhận cam kết bảo lãnh ngân hàng Cần lưu ý, theo Thông tư 07, hợp đồng bảo lãnh thỏa thuận bên bảo lãnh (ngân hàng) với bên nhận bảo lãnh (khách hàng) bên có liên quan (chẳng hạn chủ đầu tư), nên cần hiểu khái niệm hợp đồng bảo lãnh LKDBĐS cách linh hoạt theo hướng cam kết bảo lãnh bao gồm thư bảo lãnh ngân hàng phát hành hay hợp đồng bảo lãnh theo nghĩa Thông tư 07 Cuối cùng, điều 56, LKDBĐS quy định hợp đồng bảo lãnh có thời hạn nhà bàn giao cho bên mua, bên thuê mua Quy định cứng nhắc (i) có trường hợp chủ đầu tư thực nghĩa vụ bàn giao nhà ở, (ii) ngược lại nguyên tắc chung hủy bỏ chấm dứt bảo lãnh nêu Bộ luật dân Ngược lại, điều 12, Thông tư 07 quy định cam kết bảo lãnh phải có hiệu lực đến thời điểm sau 30 ngày kể từ ngày chủ đầu tư phải bàn giao nhà cho khách hàng nêu hợp đồng mua bán hay thuê mua Hơn nữa, điều 23, Thơng tư 07 liệt kê danh sách trường hợp chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh (theo thỏa thuận bên, hợp đồng mua bán/thuê mua bị hủy bỏ…) Các quy định dường khả thi nhiều so với giải pháp LKDBĐS Nhận bảo đảm nào? Bảo lãnh xem hình thức cấp tín dụng cho chủ đầu tư ngân hàng có tồn quyền định liệu có u cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng bảo đảm cho khoản tín dụng hay khơng (điều 17, Thơng tư 07) Tuy vậy, hình thức tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao nên với việc thu phí bảo lãnh, việc nhận bảo đảm cần thiết Một số tài sản bảo đảm mà ngân hàng nghĩ tới nhà hình thành tương lai thuộc dự án bảo lãnh Luật nhà 2014 cho phép chủ đầu tư chấp (i) phần toàn dự án đầu tư xây dựng nhà ở, (ii) nhà xây dựng dự án, để vay vốn cho việc đầu tư dự án xây dựng nhà Hiểu theo nghĩa rộng chủ đầu tư chấp dự án nhà dự án để bảo đảm nghĩa vụ chủ đầu tư phải hoàn trả số tiền mà ngân hàng toán cho bên mua, bên thuê mua sau ngân hàng thực nghĩa vụ bảo lãnh Cần lưu ý chủ đầu tư trước chấp nhà hay dự án để vay vốn, theo Luật nhà 2014 phải giải chấp nhà đối tượng hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua trước ký hợp đồng Như vậy, ngân hàng phát hành bảo lãnh ngân hàng tài trợ dự án phần tài sản bảo đảm giảm xuống nhà đưa vào giao dịch Lúc đó, cần xem xét lại liệu (i) nhận chấp thêm nhà khác tài sản “sạch”, tức chưa bị chấp hay khơng? (ii) giá trị thực tồn nhà đất đai thuộc dự án nhận chấp có đủ tốn khoản vay ban đầu lẫn khoản bảo lãnh hay khơng? (iii) nhận chấp tài sản khác chủ đầu tư hay biện pháp bảo đảm khác (đặt cọc, bảo lãnh…) Nếu ngân hàng cấp bảo lãnh không đồng thời ngân hàng tài trợ dự án nhận chấp nhà dự án có quyền ưu tiên tốn thấp ngân hàng rủi ro cao Nên thận trọng phát hành bảo lãnh Yêu cầu bảo lãnh bắt buộc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai quy định hướng tới bảo vệ khách hàng mua, thuê mua pháp luật coi bên yếu tình kỳ vọng giúp chủ đầu tư bán hàng tốt khách hàng yên tâm mua nhà Tuy vậy, chế định bảo lãnh pháp luật Việt Nam đặc biệt có lợi cho bên nhận bảo lãnh “nguy hiểm” bên bảo lãnh Lý nằm chỗ nguyên tắc nghĩa vụ bàn giao nhà đến hạn, chủ đầu tư không thực hay thực không đầy đủ nghĩa vụ này, bên mua hay thuê mua có quyền yêu cầu ngân hàng thực nghĩa vụ bảo lãnh mà không cần phải chứng minh với ngân hàng việc chủ đầu tư khơng có khả tài thực nghĩa vụ hoàn trả trả số tiền ứng trước khoản tiền khác mà bên toán cho chủ đầu tư Tính chất bảo lãnh Việt Nam tương đồng với tính chất bảo lãnh theo pháp luật Anh – luật áp dụng thường bên thụ hưởng bảo lãnh nước lựa chọn (hay áp đặt) bảo lãnh ngân hàng Việt Nam phát hành – pháp luật Việt Nam thiếu vắng chế bảo vệ bên bảo lãnh vốn quy định chi tiết pháp luật Anh Thực tế cho thấy số trường hợp chủ đầu tư gặp vấn đề không bàn giao nhà tiến độ có nguy phá sản ngân hàng khó truy đòi số tiền bảo lãnh tốn Do ngân hàng cần đánh giá thận trọng liệu chủ đầu tư có khả thực tiến độ dự án sử dụng mục đích số tiền ứng trước khoản tiền khác mà bên mua hay bên thuê mua trả cho chủ đầu tư hay khơng Đây số yêu cầu thẩm định bảo lãnh nêu điều 12, Thông tư 07 ... vậy, hình thức tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao nên với việc thu phí bảo lãnh, việc nhận bảo đảm cần thiết Một số tài sản bảo đảm mà ngân hàng nghĩ tới nhà hình thành tương lai thuộc dự án bảo lãnh. .. thấp ngân hàng rủi ro cao Nên thận trọng phát hành bảo lãnh Yêu cầu bảo lãnh bắt buộc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai quy định hướng tới bảo vệ khách hàng mua, thuê mua pháp luật coi bên... khoản bảo lãnh hay khơng? (iii) nhận chấp tài sản khác chủ đầu tư hay biện pháp bảo đảm khác (đặt cọc, bảo lãnh ) Nếu ngân hàng cấp bảo lãnh không đồng thời ngân hàng tài trợ dự án nhận chấp nhà