Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình

Thứ nhất, về mặt lý thuyết, luận án góp phần trong việc hệ thống hóa các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính tác động tới quyết định mua nhà ở và sự hài lòng nhà ở. Đây là cơ sở quan trọng giúp các nhà nghiên cứu, nhà đầu tư, ngân hàng có được hệ thống các nhân tố để thực hiện các nghiên cứu hay đánh giá liên quan tới quyết định lựa chọn nhà ở và sự hài lòng nhà ở. Thêm vào đó, luận án đã làm rõ được khái niệm NOXH (Nhà ở xã hội) và NOTMTBT (Nhà ở Thương mại trung bình thấp). Thứ hai, Nghiên cứu đã phân tích và so sánh tác động của các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính tới quyết định lựa chọn và hài lòng nhà ở đối với khách hàng mua NOXH và NOTMTBT. Cụ thể, đối với các nhóm nhân tố tác động tới quyết định lựa chọn nhà ở, nghiên cứu đã chỉ ra rằng vấn đề tài chính và vị trí của tòa chung cư có vai trò đặc biệt quan trọng trong quyết định lựa chọn căn hộ và các hộ gia đình mua NOXH đánh giá quan trọng của vấn đề tài chính cao hơn, nhưng đánh giá ảnh hưởng của vị trí thấp hơn so với nhóm mua nhà ở TMTBT. Trong nhóm các nhân tố tài chính, kết quả kiểm định cho thấy các hộ mua NOXH đánh giá về tầm quan trọng của mức giá cao hơn nhóm mua nhà ở TMTBT. Điều kiện thanh toán và mức phí dịch vụ chung cư cũng được đánh giá khá quan trọng, và quan trọng hơn hai vấn đề về khả năng vay và lãi suất vay. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, trong khi biến số giáo dục có ảnh hưởng đáng kể tới việc vay vốn mua nhà thì biến số nghề nghiệp, tuổi, quy mô hộ và thu nhập không có quan hệ với khả năng vay vốn mua nhà. Điều này là phù hợp với thực tế bởi các quy định và điều kiện cho vay là khá rõ ràng. Đối với vấn đề hài lòng nhà ở, kết quả phân tích cho thấy mức độ hài lòng của người mua nhà cao nhất ở TP HCM, sau đó là Hà Nội và Đà Nẵng. Bên cạnh đó, những hộ vay hỗ trợ mua nhà có mức hài lòng với nhà ở cao hơn so với các hộ không vay mua nhà và những hộ ở NOXH có mức độ hài lòng nhà ở thấp hơn so với nhóm nhà ở TMTBT. Cuối cùng, nghiên cứu xem xét một số nhân tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá nhà. Vận dụng mô hình hiệu chỉnh sai số đối với dữ liệu mảng theo quý của hai thành phố lớn nhất Việt Nam (Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí Minh) trong giai đoạn nghiên cứu từ 2012 đến 2016, nghiên cứu chỉ ra rằng, giá nhà hiện tại bị ảnh hưởng bởi giá nhà của các thời kỳ trước đó, sự tăng trưởng của GDP và chi tiêu chính phủ.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

NGUYỄN TUẤN ANH

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TÀI CHÍNH VÀ PHI TÀI CHÍNH TỚI VIỆC LỰA CHỌN

MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Hà Nội – 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

NGUYỄN TUẤN ANH

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TÀI CHÍNH VÀ PHI TÀI CHÍNH TỚI VIỆC LỰA CHỌN

MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của tôi Các số liệu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc cụ thể Các kết quả của luận án chưa từng được công bố trong bất cứ công trình khoa học nào

Tác giả

Nguyễn Tuấn Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH viii

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU CHUNG 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 4

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu 5

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 5

1.5 Phương pháp nghiên cứu 5

1.6 Những đóng góp mới của luận án 6

1.6.1 Về mặt lý luận 6

1.6.2 Về mặt thực tiễn 7

1.7 Kết cấu của luận án 7

CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LỰA CHỌN MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH 8

2.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình 8

2.1.1 Các nhân tố tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở của các hộ gia đình/người mua nhà/ 8

2.1.2 Các nhân tố phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở 14

2.1.3 Các nhân tố tài chính và phi tài chính ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng 21

2.1.4 Đánh giá chung tổng quan tài liệu và khoảng trống nghiên cứu 25

2.2 Cơ sở lý luận về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình 26

2.2.1 Khái niệm về nhà ở giá thấp và trung bình 26

2.2.2 Vai trò của việc sở hữu nhà 29

2.2.5 Đề xuất các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính tác động tới việc lựa chọn mua nhà ở 40

Kết luận Chương 2 44

CHƯƠNG 3 THIẾT KẾ VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

3.1 Thiết kế nghiên cứu 45

3.2 Phương pháp nghiên cứu 46

3.3 Các giả thuyết của nghiên cứu 47

3.4 Phương pháp thu thập thông tin 51

3.4.1 Phương pháp nghiên cứu tại bàn 51

3.4.2 Phương pháp điều tra xã hội học 51

3.4.3 Phương pháp hội thảo, chuyên gia 51

3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu 51

3.5.1 Phân tích thống kê mô tả 51

3.5.2 Các phương pháp đo lường mối quan hệ và sự khác biệt giá trị trung bình 52

Kết luận Chương 3 57

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ TÀI CHÍNH VÀ PHI TÀI CHÍNH TỚI VIỆC LỰA CHỌN VÀ HÀI LÒNG NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM 58 4.1 Tổng quan chung về nhà ở giá thấp và trung bình tại Việt Nam 58

4.2 Phân tích đặc điểm của người mua nhà và căn hộ chung cư 61

4.2.1 Đặc điểm kinh tế xã hội của người mua nhà 61

4.2.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư 69

4.3 Đánh giá vai trò của tài chính và các nhân tố phi tài chính đến quyết định mua căn hộ 74

4.4 Phân tích các nhân tố tác động tới tiếp cận vốn và sự hài lòng nhà ở 88

4.4.1 Phân tích các nhân tố tác động tới tiếp cận vốn vay mua nhà 88

4.4.2 Phân tích tác động của vốn và các nhân tố khác tới sự hài lòng nhà ở 94

4.5.1 Kết quả thống kê mô tả và kiểm tra tính dừng các chuỗi số liệu 103

4.5.2 Kết quả phân tích thực nghiệm 104

Kết luận Chương 4 109

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ 111

5.1 Kết quả nghiên cứu chính 111

5.2 Một số hàm ý chính sách 115

5.2.1 Đối với nhà đầu tư 115

5.2.2 Đối với Ngân hàng 117

5.2.3.Đối với Nhà Nước 119

5.3 Hạn chế của nghiên cứu và định hướng cho các nghiên cứu tiếp theo 122

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN NỘI DUNG LUẬN ÁN 123

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 124

PHỤ LỤC 144

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Phân loại căn hộ theo tiêu chuẩn của CBRE 28

Bảng 2.2: Nhóm nhân tố tài chính tác động tới việc lựa chọn mua nhà ở 41

Bảng 2.3: Nhóm nhân tố phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở 42

Bảng 3.1 Các giả thuyết của nghiên cứu về mối quan hệ giữa các nhân tố tài chính và quyết định mua nhà 48

Bảng 3.2 Các giả thuyết của nghiên cứu về các nhân tố phi tài chính và quyết định mua nhà 49

Bảng 3.3 Các giả thuyết của nghiên cứu về các nhân tố tài chính và phi tài chính đến sự hài lòng của khách hàng 50

Bảng 4.1: Đặc điểm kinh tế xã hội của nhóm cư dân được khảo sát theo loại hình nhà ở 63

Bảng 4.2: Đặc điểm kinh tế xã hội của nhóm cư dân được khảo sát theo khu vực 64

Bảng 4.3: Đặc điểm kinh tế xã hội của nhóm cư dân được khảo sát theo nhóm vay và không vay vốn hỗ trợ mua nhà ở 68

Bảng 4.4: Đặc điểm căn hộ chung cư theo loại căn hộ 69

Bảng 4.5: Đặc điểm căn hộ chung cư theo nhóm vay và không vay gói 71

hỗ trợ 71

Bảng 4.6: So sánh đặc điểm căn hộ chung cư ở ba thành phố 72

Bảng 4.7: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố khi mua nhà ở XH và nhà ở TMTBT 77

Bảng 4.8: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố khi mua nhà của nhóm vay hỗ trợ và không vay hỗ trợ 78

Bảng 4.9: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố khi mua nhà ở ba thành phố 79

Bảng 4.10: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố khi mua nhà theo nhóm nghề của chủ hộ 81

Bảng 4.11: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố khi mua nhà theo giáo dục của chủ hộ 82

Bảng 4.12: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố khi mua nhà theo nhóm thu nhập 83

Bảng 4.13: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố tài chính khi mua nhà của nhóm

khách hàng mua NOXH và nhà TMTBT 84

Bảng 4.14: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố tài chính khi mua nhà của các nhóm theo thu nhập 85

Bảng 4.15: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố tài chính khi mua nhà của các nhóm theo nghề nghiệp 86

Bảng 4.16: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố tài chính khi mua nhà của các nhóm theo trình độ giáo dục 87

Bảng 4.17: So sánh tầm quan trọng của các nhân tố tài chính khi mua nhà ở 3 thành phố 88

Bảng 4.18: Vay vốn ngân hàng để mua nhà chung cư 91

Bảng 4.19: Những nhân tố tác động tới tiếp cận nguồn vốn vay để mua chung cư 93 Bảng 4.20: So sánh hài lòng với nhà ở của người dân ở ba thành phố 96

Bảng 4.21: Những nhân tố tác động tới hài lòng với nhà ở 99

Bảng 4.22 Thống kê mô tả 103

Bảng 4.23 Kiểm tra tính dừng của các biến 104

Bảng 4.24 VECM đối với LNHPRICE, LNCPI và LNTCHI 105

Bảng 4.25 Phân rã biến động của giá nhà 108

Bảng 5.1 Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu 113

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1.Sơ đồ về cơ chế truyền dẫn lãi suất qua TTBĐS 10 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 46

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU CHUNG

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Sở hữu một ngôi nhà là ước mơ và mong muốn của tất cả mọi người Rất nhiều nghiên cứu về nhà ở, từ xã hội học, tâm lý học đến kinh tế đã chỉ ra những lợi ích của việc sở hữu nhà cho cả chủ sở hữu và xã hội Haurin và các cộng sự (2002) đã chứng minh rằng việc sở hữu một ngôi nhà góp phần cải thiện môi trường gia đình, cải thiện khả năng nhận thức của trẻ và giảm thiểu các vấn đề về xã hội Thêm vào đó, việc sở hữu nhà cũng làm tăng lòng tự trọng của hộ gia đình và sự hài lòng của cuộc sống bởi vì nó có thể được xem như là một thành tích của gia đình (Tan, 2009) Nghiên cứu của Green and White (1997) cho thấy trẻ em của các hộ gia đình sở hữu nhà có thành tích học tập tốt hơn trẻ em của các hộ đi thuê nhà Về mặt tâm lý, theo lý thuyết của Maslow (1943, 1954), việc sở hữu một ngôi nhà có thể bảo vệ các thành viên khỏi sự khó chịu về thể chất hay các tiếp xúc xã hội không mong muốn (tính riêng tư) Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ, sở hữu ngôi nhà được xem là rất quan trọng theo truyền thống và văn hóa của người Việt Nam Một thành ngữ rất phổ biến được biết tại Việt Nam là “An cư lạc nghiệp”, hàm ý rằng chúng ta phải có một ngôi nhà thì mới yên tâm học tập, làm việc

và phấn đấu công tác

Đã có nhiều nghiên cứu xác định các nhóm nhân tố tác động tới quyết định mua nhà, bao gồm: đặc tính của hộ gia đình, ví dụ như, tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, thu nhập, tài sản, con cái, công việc (Eppli và Childs, 1995; Jones, 1995; Robst và các cộng sự 1999; Tan, 2008; VanderHart, 1994), nền giáo dục (Asberg, 1999; Ioannides và Rosenthal, 1994); các yếu tố như các thuộc tính cơ bản nhà ở, ví dụ, loại phòng và khu vực (Ellickson, 1981; Tú và các cộng sự, 2005), chi phí nhà ở (Ermisch và

Schlottman, 2004; Cho, 1997); các yếu tố kinh tế vĩ mô như các tác động của môi trường xã hội, ví dụ, thuế thu nhập (Fallis, 1983; Rosen và Holtz-Eakin, 1984), lạm phát (Follain, 1982), thay đổi kinh tế vĩ mô (Clark và các cộng sự, 1994), liên quan tới pháp luật (Brownstone, 1988), và chính sách nhà ở (Bourassa và Yin, 2006, 2008) Ngoài ra còn có một số yếu tố tâm lý cá nhân như sự thích di chuyển và chuyển đổi chỗ ở (Kan, 2000; Schulz và các cộng sự,2014), sự háo hức cho quyền sở hữu nhà ở (Seko và Sumita, 2007) và kỳ vọng thị trường nhà đất (Ho, 2006; Kraft và Munk, 2011)

Hausman (2008) đã chỉ ra rằng tiến trình lựa chọn và quyết định mua nhà không như một giao dịch kinh tế thông thường mà còn chịu tác động của các yếu tố kinh tế và xã hội phức tạp Về mặt tổng thể, các gia đình có thể đáp ứng với những thay đổi cuộc sống và áp dụng chiến lược chung trong tìm kiếm nhà của họ hoặc trong việc xác định mức giá mà họ sẽ trả tiền, bên cạnh

đó, gia đình cũng đang bị lung lay hoặc tác động bởi các yếu tố khác bao gồm

cả những cảm xúc trong đàm phán nội bộ hoặc thỏa hiệp, từ tình cảm và lời khuyên từ nhiều nguồn khác nhau (bao gồm cả các chuyên gia bất động sản, các thành viên trong gia đình rộng lớn hơn, bạn bè và đồng nghiệp và tác động bởi các yếu tố vĩ mô khác) Trong bối cảnh đó, bên cạnh những nhân tố tài chính, các nhân tố phi tài chính cũng quyết định đến việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình Các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà là khác nhau giữa các quốc gia tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, tính đặc thù về văn hóa, luật pháp và thể chế của các quốc gia và không thể áp dụng kết quả phát hiện của một quốc gia này cho một quốc gia khác (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010;Wang và các cộng sự, 2011) Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu trên thế giới xem xét các yếu tố tác động tới quyết định việc lựa chọn nhà ở tại các nước đang phát triển, nhưng các nghiên cứu ở Việt Nam về chủ đề này còn rất hạn chế Bên cạnh đó, sau trên hai thập kỷ thị trường hoá nhà ở của Việt Nam, với những bước thăng trầm của thị trường, giá nhà đất ở Việt Nam hiện nay là rất cao, đặc biệt tại các

thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Thành Phố Hồ Chí Minh, và điều này

đã gây khó khăn cho những hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình Trong những năm gần đây, Chính phủ đã đưa ra một số chính sách và gói hỗ trợ nhà

ở giá thấp, và các doanh nghiệp xây dựng cũng tiến hành xây dựng các sản phẩm khác nhau nhằm đáp ứng với nhu cầu khách hàng có thu nhập thấp và trung bình Về mặt lý thuyết, việc lựa chọn nhà ở sẽ chịu ảnh hưởng bởi sự sẵn có của tín dụng (Vigdor, 2006) Đặc biệt, sự sẵn có tín dụng tốt hơn là nhân tố quan trọng để gia tăng nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên, chưa có một nghiên cứu nào xem xét liệu lý thuyết này có thực sự đúng tại Việt Nam, đặc biệt đối với thị trường nhà ở giá thấp và trung bình

Từ những lý do ở trên, nghiên cứu sinh chọn chủ đề: “Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình” làm đề tài nghiên cứu Trên cơ sở xác định các nhân

tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở cũng như sự hài lòng của khách hàng sau khi sử dụng sản phẩm, nghiên cứu sẽ cung cấp những kiểm chứng thực nghiệm có căn cứ khoa học để chỉ ra nhân tố quan trọng nhất quyết định đến sự lựa chọn và mức độ hài lòng của người mua nhà; từ đó, giúp cho các nhà chính sách, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các nhà ngân hàng xác định được những nhân tố ưu tiên để cải thiện chất lượng và mức độ hài lòng của người mua nhà (hộ gia đình)

1.2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu đề tài là nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình ở Việt Nam Trên cơ sở đó, nghiên cứu đề xuất một

số kiến nghị giúp các nhà hoạch định chính sách, doanh nghiệp, các nhà đầu

tư và các nhà ngân hàng đưa ra được các chính sách và sản phẩm phù hợp nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà

1.2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu trên, luận án thực hiện các nhiệm vụ sau:

a Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về: (i) các nhân tố tài chính và phi tài chính tác động đến việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình; (ii) các phương pháp đánh giá tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính đến việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình

b Nghiên cứu tổng quan thực trạng nhà ở giá thấp và trung bình tại Việt Nam

c Phân tích tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính đến quyết định lựa chọn mua và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình tại các thành phố lớn của Việt Nam

d Đề xuất một số kiến nghị đối với các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư và ngân hàng nhằm đưa ra được các chính sách và sản phẩm phù hợp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu của luận án, nghiên cứu sẽ trả lời các câu hỏi chính như sau:

 Có các nhân tố tài chính và phi tài chính nào tác động đến việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình?

 Cần sử dụng phương pháp gì để đánh giá tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính đến quyết định lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp

và trung bình của các hộ gia đình tại các thành phố lớn của Việt Nam?

 Thực trạng nhà ở giá thấp và trung bình tại Việt Nam hiện nay như thế nào?

 Các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư và ngân hàng cần làm gì

để đưa ra chính sách và sản phẩm phù hợp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là tác động của các nhân tố tài chính

và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình ở Việt Nam

1.4.2 Phạm vi nghiên cứu

 Phạm vi không gian: Luận án tập trung khảo sát tại ba thành phố có số

lượng nhà chung cư giá thấp và trung bình lớn bao gồm Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh

 Phạm vi thời gian: Đánh giá tổng thể tác động của yếu tố tài chính và

phi tài chính đến lựa chọn mua nhà chung cư của các hộ gia đình ở Việt Nam trong giai đoạn 2012-2015

 Phạm vi nội dung: Để đánh giá được hành vi có quyết định mua hay

không mua nhà thì nghiên cứu phải có phải có nhóm mẫu gồm những người

đã mua và không mua được nhà Nói cách khác, cần có dàn mẫu thông tin của những người đã mua NOXH hay NOTMTBT trên cùng một địa bàn Tuy nhiên, việc có được thông tin của người không mua chung cư là rất khó khăn

và không khả thi Do đó, luận án giới hạn nghiên cứu các nhân tố tài chính và phi tài chính ảnh hưởng tới quyết định lựa chọn mua nhà chung cư giá thấp và trung bình với nhóm đối tượng là những người đã mua được nhà ở xã hội và thương mại trung bình thấp Bên cạnh đó, nghiên cứu giới hạn tập trung xem xét tác động của các nhân tố tài chính tới việc lựa chọn mua nhà dưới góc độ hành vi của các hộ gia đình, cụ thể là các nhóm nhân tố thu nhập hộ gia đình, khả năng tiếp cận tín dụng của hộ gia đình và thời gian thanh toán các khoản vay Nghiên cứu cũng giới hạn xem xét ảnh hưởng của một số yếu tố vĩ mô như chi tiêu chính phủ, tổng sản phẩm trong nước, lạm phát đến quyết định mua nhà thông qua tác động của các yếu tố này đến giá nhà

1.5 Phương pháp nghiên cứu

pháp thu thập dữ liệu sơ cấp, trong đó dữ liệu được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học có sử dụng phiếu khảo sát với đối tượng khảo sát là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và

TP Hồ Chí Minh Mục đích của khảo sát là nhằm xác định các nhân tố tác động tới quyết định lựa chọn mua các căn hộ giá thấp và trung bình cũng như xem xét các yếu tố ảnh hưởng tới sự hài lòng của khách hàng

Để triển khai nghiên cứu, đề tài thực hiện 2 bước: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện với mục đích là kiểm tra sự phù hợp của nội dung bảng câu hỏi thực tế tại Việt Nam Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện thông qua phương pháp định tính để khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để đo lường các khái niệm nghiên cứu Nghiên cứu này còn được thực hiện thông qua phương pháp phỏng vấn trực tiếp có sử dụng bảng câu hỏi Cỡ mẫu cho nghiên cứu sơ bộ định lượng

có kích thước n = 50, và được chọn theo phương pháp lấy mẫu thuận tiện Địa điểm và đối tượng khảo sát sơ bộ là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình trên địa bàn Hà Nội Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng sử dụng phiếu khảo sát Cỡ mẫu trong nghiên cứu chính thức

là 950 mẫu với đối tượng khảo sát là chủ của các căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh Nghiên cứu chính thức được

sử dụng để kiểm định mô hình đo lường cũng như mô hình lý thuyết

Các phương pháp phân tích dữ liệu được sử dụng trong luận án, gồm có: phương pháp thống kê mô tả, phương pháp kiểm định tham số (T-test, ANOVA ), kiểm định Bonferroni, kiểm định Dunn-test, phương pháp phân tích hồi quy và phương pháp ước lượng IV

1.6 Những đóng góp mới của luận án

 Đưa ra được khung phân tích đánh giá tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính đến quyết định lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp

và trung bình của các hộ gia đình/người mua nhà

1.6.2 Về mặt thực tiễn

 Xác định được tác động của các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính đến việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình tại các thành phố lớn ởViệt Nam;

 Cung cấp những bằng chứng thực nghiệm đầu tiên cho các nhà nghiên cứu, doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách để xác định những nhân

tố ưu tiên từ đó giúp cải thiện sự hài lòng của khách hàng và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản;

 Đưa ra một số hàm ý cho ngân hàng, các nhà hoạch định chính sách

và doanh nghiệp đầu tư bất động sản nhằm đưa ra những chính sách và sản phẩm phù hợp đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà

1.7 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án được bố cục gồm 05 chương

- Chương 1: Giới thiệu chung

- Chương 2: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình

- Chương 3: Thiết kế và phương pháp nghiên cứu

- Chương 4: Kết quả phân tích tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các

hộ gia đình ở Việt Nam

- Chương 5: Kết luận và một số đề xuất, kiến nghị

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC LỰA CHỌN MUA NHÀ Ở GIÁ THẤP VÀ TRUNG BÌNH

Trong Chương 2, luận án tiến hành tổng quan các nghiên cứu trong nước

và quốc tế liên quan tới các nhân tố tài chính và phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở và sự hài lòng của khách hàng mua nhà ở Đây

là cơ sở lý luận quan trọng để nghiên cứu đề xuất các giả thuyết nghiên cứu

và hình thành các phương pháp nghiên cứu sẽ được sử dụng Thêm vào đó, Chương 2 sẽ làm rõ khái niệm về nhà ở giá thấp và trung bình vai trò của việc

sở hữu nhà Và đưa ra các nhóm nhân tố tài chính và phi tài chính tác động tới việc lựa chọn mua nhà ở và sự hài lòng của khách hàng mua nhà ở

2.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp

và trung bình

2.1.1 Các nhân tố tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở của các hộ gia đình/người mua nhà

2.1.1.1 Sự thay đổi của tỷ suất sinh lời, lãi suất và lạm phát

Lý thuyết cho thấy mức tiêu dùng nói chung và mua sắm nhà ở nói riêng của hộ gia đình phụ thuộc vào nhiều yếu tố tài chính, trong đó tỷ suất sinh lời, lãi suất thực và lạm phát là các yếu tố quan trọng Các yếu tố tài chính này sẽ

ảnh hưởng đến cầu về nhà ở như sau Thứ nhất, cũng như các tài sản khác,

hành vi mua nhà của người dân rất nhạy cảm với suất sinh lợi có giá trị trên các tài sản tài chính khác như trái phiếu Nếu suất sinh lợi có giá trị từ việc nắm giữ trái phiếu tăng (lãi suất tăng), chủ sở hữu tài sản sẽ dịch chuyển danh mục đầu tư của họ vào trái phiếu và tránh các tài sản khác trong đó có nhà ở Điều này sẽ làm giảm giá nhà cho đến khi suất sinh lợi từ việc nắm giữ các loại tài sản khác nhau là bằng nhau sau khi tính toán các mức rủi ro khác nhau Vì vậy, tỷ suất sinh lời là một trong những yếu tố quan trọng tác động

đến việc hộ gia đình có quyết định mua nhà tại thời điểm đó hay không Thứ

hai, nhu cầu về nhà ở tương quan âm với lãi suất vì thanh toán tiền lãi là một

phần quan trọng của chi phí mua một ngôi nhà Một sự sụt giảm trong lãi suất chính thức của NHTW ngay lập tức sẽ tác động đến các lãi suất thị trường tiền tệ ngắn hạn khác, và, mặc dù ở một mức độ khác nhau, theo cấu trúc kỳ hạn và rủi ro cụ thể, lãi suất thế chấp mà các ngân hàng áp dụng đối với khách hàng của họ cũng thay đổi Kết quả của chi phí vay vốn giảm có thể khuyến khích người mua lần đầu và mua thêm, dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở Với sự cứng nhắc trong ngắn hạn và trung hạn của nguồn cung bất động sản (do chính sách quy hoạch và phân vùng đất đai bị hạn chế), nhu cầu cao hơn sẽ

được phản ánh vào giá nhà cao hơn

Maclennan và các cộng sự (2000) đã lưu ý rằng lãi suất có thể được truyền đi thông qua thị trường nhà đất bằng cả hai cách trực tiếp và gián tiếp Tác động trực tiếp chủ yếu là một hiệu ứng thu nhập hoặc dòng tiền: khi lãi suất tăng, gánh nặng lãi suất của tất cả các khoản dư nợ đều tăng lên và thu nhập khả dụng sau khi đã trang trải chi phí nhà ở giảm xuống Điều này ảnh hưởng đến tiêu dùng như thế nào còn phụ thuộc vào tốc độ thay đổi của lãi suất thế chấp sau một CSTT thắt chặt Các tác động gián tiếp là hiệu ứng giàu

có và hiệu ứng kênh tín dụng Tăng giá nhà thực đem lại cho cá nhân nhiều tài sản hơn Do đó, họ sẽ tăng tiêu dùng hiện tại bởi sự giàu có của họ gia tăng Một kênh tín dụng trong truyền dẫn tiền tệ hoạt động như sau: lãi suất cao hơn làm giảm tài sản nhà đất và dẫn dắt các hộ gia đình đến các khoản tín dụng thế chấp cấp thấp Các hộ gia đình bị hạn chế tín dụng phải giảm tiêu dùng của họ theo sự sụt giảm trong giá nhà (Bernanke và Blinder, 1988; Bernanke và Gertler, 1995)

Hình 2.1.Sơ đồ về cơ chế truyền dẫn lãi suất qua TTBĐS

Nguồn: Elbourne (2008)

Thứ ba, số lượng người sẵn sàng và có khả năng mua nhà được liên kết

trực tiếp với khả năng chi trả của các khoản thanh toán lãi suất ban đầu Như Rosen (1984) giải thích, số tiền mà các hộ gia đình muốn vay bị giới hạn bởi thu nhập hiện tại của họ Theo thời gian, tiền lương thực tế tăng lên và lạm phát ăn mòn dần giá trị thực của các khoản nợ chưa thanh toán, gánh nặng của các khoản thanh toán tiền lãi ngày càng ít hơn Lãi suất hiện hành là yếu tố quyết định quan trọng của giá nhà Một cách nữa mà CSTT có thể làm giảm giá nhà bằng cách làm tăng gánh nặng của các khoản thanh toán theo lãi suất thả nổi đến một mức độ mà nhà cần phải được bán để trả nợ gốc, hoặc bị tịch thu (Elbourne, 2008) Bên cạnh đó, Zhu (2004) cho thấy sự liên kết mạnh mẽ

và lâu dài giữa lạm phát và giá nhà ở Trong lạm phát, hầu hết mọi thứ trong nền kinh tế sẽ tăng giá, trong đó có, chi phí nguyên liệu thô để xây dựng nhà

Tăng lãi suất

Các tác động trực tiếp Các tác động gián tiếp

Các khoản phải

trả trên lãi suất

thả nổi tăng lên

Tiêu dùng thấp hơn

Giá nhà đất thấp hơn

Tài sản của chủ sở hữu nhà giảm

Giá trị thế chấp của nhà giảm

Tiêu dùng thấp hơn Giai đoạn 1

Giai đoạn 2

ở.Thêm nữa, khi nền kinh tế có lạm phát cao, đồng tiền sẽ mất giá trị và vì điều này sẽ đẩy giá nhà tăng lên

2.1.1.2 Nới lỏng các hạn chế tín dụng và thời gian thanh toán

Theo Goodhart và Hofmann (2007), có ba hiệu ứng mà tín dụng có ảnh

hưởng đến quyết định mua nhà của hộ gia đình Thứ nhất, các hộ gia đình có

thể phải đối mặt với hạn chế tín dụng do sự không hoàn hảo của thị trường tài chính Vì vậy, khi họ được tiếp cận nguồn tín dụng dễ dàng hơn sẽ thúc đẩy

họ quyết định mua nhà Thứ hai, ngôi nhà là tài sản cả đời Khi giá tài sản của

các hộ gia đình gia tăng, các gia đình cảm thấy mình giàu có hơn Điều này sẽ làm tăng nhu cầu chi tiêu nói chung, nhà nói riêng và từ đó gia tăng cầu tín dụng

Về cơ bản, sự sẵn có tốt hơn về tín dụng sẽ khiến cho các nhu cầu về nhà

ở tăng lên khi các hộ gia đình được vay mượn bị hạn chế (Barakova, 2003)

Sự tăng trưởng về nhu cầu sau đó sẽ được phản ánh trong giá nhà đất cao hơn Mối quan hệ giữa giá nhà và vay hộ gia đình có hai mặt Đó là, giá nhà đất có thể ảnh hưởng đáng kể đến việc cho mượn của hộ gia đình vay thông qua các hiệu ứng tài sản khác nhau Lãi suất tài chính nhà ở thấp, sẽ kích thích người dân đầu tư, thông qua việc mua nhiều nhà ở hơn Các chu kỳ tín dụng đã kéo theo các chu kỳ giá nhà ở tại một số quốc gia (xem ví dụ Quỹ Tiền tệ Quốc tế, 2000; Ngân hàng Thanh toán Quốc tế, 2001)

Cuối cùng, giá trị của vốn ngân hàng cũng bị ảnh hưởng bởi biến động của giá nhà Đó là, các giá trị của khoản vay tại ngân hàng được đảm bảo bằng các khoản vay nhà ở Một biến động trong giá nhà đất sẽ ảnh hưởng đến khả năng chấp nhận rủi ro của các ngân hàng Vì vậy, các ngân hàng sẵn sàng cho vay nhiều hơn khi giá nhà tăng Điều này được gọi là hiệu ứng tài sản thế chấp khi có sự thay đổi của giá nhà Tóm lại, sự nới lỏng hoặc hạn chế trong tín dụng cũng như thời gian thanh toán các khoản tín dụng cũng là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách

2.1.1.3 Khủng hoảng tài chính

Nếu nền kinh tế đi vào suy thoái và tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, nhu cầu mua nhà ở sẽ giảm.Với nguồn cung không thay đổi, khi nhu cầu mua giảm, giá nhà sẽ bị ảnh hưởng

Fortura và Kushner (1986) cho rằng yếu tố nhu cầu là các biến giải thích quan trọng trong việc xác định giá nhà đất Cuộc khủng hoảng tài chính năm

2008 đã dẫn tới một cuộc suy thoái toàn cầu, và trong nghiên cứu này, các tác giả quan tâm đến việc nghiên cứu tác động của sự kiện này trên giá nhà đất ở Đài Loan và Trung Quốc, và tiếp tục điều tra xem liệu và làm thế nào cuộc khủng hoảng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại các mức giá khác nhau

Jill (2011) chỉ ra rằng một nửa trong tổng số các gia đình nghèo đã không thấy bất kỳ sự sụt giảm trong sự giàu có của họ trong cuộc khủng hoảng ở Mỹ Cụ thể hơn, khảo sát 4.000 hộ gia đình năm 2007 và 2009 của Cục Dự Trữ Liên Bang, và cho thấy tổng tài sản của 63% người Mỹ đã giảm trong thời gian đó Có hai quan điểm về người tiêu dùng tại các đỉnh của kim

tự tháp (TOP) trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính Một là họ là những nạn nhân chính của cuộc khủng hoảng tài chính, khi họ có thể đầu tư một lượng lớn tài sản của mình trong công cụ tài chính mà rơi vào giá trị trong các sự kiện như vậy Quan điểm khác là "người lớn có được lớn hơn, và những người giàu có được phong phú hơn" Nhà xã hội học Merton gọi hiện tượng này ảnh hưởng Matthew, được đặt tên theo một đoạn trong phúc âm của Matthew Trên cơ sở này, người tiêu dùng BOP bị ảnh hưởng nhiều bởi cuộc khủng hoảng tài chính hơn người tiêu dùng TOP Khi giá của bất động sản là cao, chỉ có TOP tiêu dùng có thể đủ khả năng để thực hiện mua hàng Nếu nhu cầu về nhà ở giảm ở một tỷ lệ nhỏ hơn khi giá cao hơn so với khi họ đang

ở mức thấp, sau đó điều này hàm ý rằng quan điểm thứ hai là sự thật, và do đó người tiêu dùng TOP ít bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính, và ngược lại

2.1.1.4 Thu nhập hộ gia đình và hiệu ứng giàu có

Bên cạnh các yếu tố kể trên, thu nhập của hộ gia đình là một trong những nhân tố tài chính quan trọng khác có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Ví

dụ, Montalvo và Mas (2000), Martínez và Maza (2003) và Montalvo (2006) phân tích các yếu tố tiềm năng ảnh hưởng tới gia tăng của giá nhà đất như thu nhập bình quân đầu người, lợi ích của tài sản tài chính tại Tây Ban Nha Thêm nữa, Trilla (2002) nhấn mạnh các yếu tố như thành phần gia đình, dòng di cư và yêu cầu đối với các ngôi nhà hoặc căn hộ ở đạt tiêu chuẩn chất lượng cũng là những nguyên nhân của việc tăng giá và từ đó ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng Một sự gia tăng thu nhập của hộ gia đình là điều kiện quan trọng để các hộ gia đình có điều kiện tài chính tốt hơn khi đưa ra các quyết định mua nhà

García-Bên cạnh đó, hiệu ứng giàu có (wealth effects) là một thành phần của

kênh giá tài sản nổi lên khá mạnh mẽ trong thời kì bùng nổ của thị trường chứng khoán và sự sụp đổ của nó vào thời kì 1999-2000 Kênh này đã nhận được sự ủng hộ mạnh mẽ của Franco Modigliani và mô hình MPS của ông, và một phiên bản của nó đang được ứng dụng tại Hệ thống Dự trữ liên bang FED (Modigliani, 1971) Sự gia tăng cung tiền kéo theo tăng giá tài sản sẽ làm gia tăng sự giàu có của các hộ gia đình và dẫn đến các cá nhân có quyết định chi tiêu nói chung và bất động sản nói riêng nhiều hơn

2.1.1.5 Gia tăng chi tiêu chính phủ đối với cơ sở hạ tầng

Cuối cùng, một nhân tố quan trọng khác xuất phát từ quan điểm tài chính công với giả thuyết ban đầu của Oates Giả thuyết chính là nếu các cá nhân tính đến chất lượng của các dịch vụ công cộng địa phương trong việc đưa ra các quyết định về địa điểm mua nhà, thì với giả định, mọi thứ khác là như nhau (bao gồm cả thuế suất), một khoản gia tăng chi tiêu của chính phủ sẽ dẫn đến sự gia tăng của giá trị tài sản (Oates, 1969) Từ giả thuyết này một loạt các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc gia tăng chi tiêu của chính phủ, đặc

vực đó (García và các cộng sự, 2010) Điều này sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân

2.1.2 Các nhân tố phi tài chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn mua nhà ở

2.1.2.1 Đặc tính của công trình

a) Chất lượng công trình

Các thuộc tính chính xác định chất lượng ngôi nhà ở có thể phân thành hai loại: thuộc tính bên trong ngôi nhà ở và các thuộc tính ở bên ngoài Thuộc tính nội tại bên trong căn hộ bao gồm kích thước nhà ở, loại nhà ở, tuổi nhà ở, vật liệu ngôi nhà được làm, kích thước lô đất, phòng khách, phòng ăn và nhà bếp, tổng số phòng ngủ trong nhà, số phòng tắm, sân, ban công, nội bộ bố trí, phong cách của ngôi nhà, và những thiết kế nội thất (Cupchik và các cộng sự, 2003; Johnson và Phillips, 1984; Greene và Ortuzar, 2002) Những thuộc tính bên trong ngôi nhà ở được coi là một phần quan trọng nhất của căn hộ Johnson và Phillips (1984) đã xác định các thuộc tính như số lượng phòng ngủ, số phòng tắm, không gian sống, năm xây dựng, số lượng lò sưởi và điều kiện nội bộ như là các thuộc tính bên trong ngôi nhà Greene và Ortu'zar (2002) cũng nhấn mạnh những thuộc tính bên trong ngôi nhà như phòng mỗi người, hiên, bố trí bên trong và loại hình nhà ở Các nghiên cứu khác(Opoku

và Abdul-Muhmin, 2010; Pasha và Butt, 1996; Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) cũng nhấn mạnh các thuộc tính nội tại nhà là một trong nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng

b) Thiết kế căn hộ và môi trường xung quanh

Nhiều nghiên cứu đã xác định rằng các thuộc tính nhà ở bên ngoài có thể được chia thành ba loại: Thiết kế bên ngoài và không gian, thuộc tính môi trường và các thuộc tính vị trí

Trước tiên, thiết kế và không gian bên ngoài nhà ở hoặc căn hộ là một nhân tố quan trọng Một số nghiên cứu cho rằng, chỉ có một vài thuộc tính bên ngoài được cho là ảnh hưởng đến sự lựa chọn mua bán nhà ở của người tiêu dùng Những thuộc tính này có thể được chia thành hai loại: thiết kế bên ngoài và không gian bên ngoài Thiết kế ngoại thất bao gồm hình dạng và cấu trúc của ngôi nhà, sự hiện diện của hàng rào, kích thước khu vườn, các loại hình và chất lượng của mái nhà, tường bên ngoài và các loại khu vực công cộng(như hồ bơi, phòng giải trí, chung bếp, phòng trò chơi) (Bhatti và Church, 2004; Greene và Ortuzar, 2002; Opoku và Abdul-Muhmin, 2010; Pasha và Butt, 1996)

Bên cạnh đặc điểm ngôi nhà, nhiều người dân cũng quan tâm đến các yếu tố bên ngoài khác là các thuộc tính môi trường có ảnh hưởng đến ngôi nhà của họ Môi trường nhà ở bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính, chẳng hạn như đặc điểm khu vực, khu phố nơi sinh sống (Arimah, 1997; Cheshire và Sheppard, 1995; Pasha và Butt, 1996; Fierro và các cộng sự, 2009) Thêm vào đó là sự trong lành của không gian sống, không gian mở, cây xanh, trình độ dân trí, đặc điểm văn hóa của môi trường, chiếu sáng đường phố, tiếng ồn, hệ thống thoát nước mưa, con đường nhỏ, chiều rộng của đường, vỉa hè, định hướng, bố trí các đường phố và các khía cạnh địa lý (Ekeland và các cộng sự, 2004; Rojas và Greene, 1995)

c) Chất lượng nhà và dịch vụ

Tại thị trường nhà ở, chất lượng thường được coi là động lực chính của lợi thế cạnh tranh và do đó nâng cao chất lượng sản phẩm là một trong những mối quan tâm chính của các công ty kinh doanh bất động sản Smith và Wright (2004) cho rằng chất lượng sản phẩm là mức độ mà sản phẩm đáp ứng

sự hài lòng của khách hàng và thúc đẩy việc bán hàng hơn Shank và Rajan (1994) cho rằng chất lượng được công nhận rộng rãi như là một vũ khí cạnh tranh chính của công ty Chất lượng là tạo ra thương hiệu của công ty và theo Keller (1998) nhận biết thương hiệu là điều cần thiết trong việc người mua ra quyết định và điều quan trọng là người tiêu dùng nhớ lại những thương hiệu trong bối cảnh của một loại sản phẩm cụ thể nào đó Daniel và các cộng sự (1995) và Garvin (1983, 1988) đã đưa ra ba loại chất lượng được chấp nhận rộng rãi bởi các học giả:

Chất lượng sản phẩm: Tập trung vào việc tạo ra một tập hợp mục tiêu của quy tắc để đo các thuộc tính vật lý của chất lượng sản phẩm

Chất lượng sản xuất: Sản xuất hướng tới quan điểm của nhà cung cấp về chất lượng bằng cách tập trung vào việc kiểm soát quá trình nội bộ Tầm quan trọng được định hướng theo hướng phát triển các quy trình sản xuất đáng tin cậy, có thể lặp lại và hiệu quả

Chất lượng dịch vụ: chất lượng dịch vụ đã được cung cấp như một yếu tố chiến lược cho sự khác biệt sản phẩm để tăng thị phần và tăng lợi nhuận (Kotler và Keller, 2009) Tại thị trường nhà ở, các nhà tiếp thị cung cấp dịch

vụ bảo trì, thay đổi và dịch vụ chuyển đổi, an ninh cho người tiêu dùng và người tiêu dùng nhận thức được các quy trình dịch vụ thông qua các tương tác, hoạt động và các sự kiện hoạt động Dựa trên mô hình khoảng cách chất lượng dịch vụ, Parasuraman và các cộng sự (1985, 1988, 1993) năm yếu tố

đo lường chất lượng dịch vụ: (i) Độ tin cậy: Độ tin cậy liên quan đến khả năng thực hiện Nó liên quan đến khả năng thực hiện các dịch vụ một cách tin cậy, chính xác, và đúng hẹn ngay từ lần đầu tiên; (ii) Phản ứng: Phản ánh thiện chí của nhân viên giúp đỡ người tiêu dùng và cung cấp các dịch vụ nhanh chóng thuận tiện; (iii) Bảo đảm: Sở hữu những kỹ năng hoặc kiến thức cần thiết để thực hiện các dịch vụ, và khả năng truyền đạt niềm tin và sự tự tin cho người tiêu dùng; (iv) Sự cảm thông: Liên quan đến quá trình tiếp thị lịch

sự, tôn trọng và thân thiện với người tiêu dùng, có các nỗ lực để thấu hiểu và

đáp ứng nhu cầu và mong muốn của người tiêu dùng; (v) Hữu hình: Bao gồm các bằng chứng vật chất cụ thể của dịch vụ, chẳng hạn như cơ sở vật chất, diện mạo và sự sẵn sàng của các nhân viên, các thiết bị sử dụng để cung cấp dịch vụ tiêu dùng và tài liệu truyền thống

d) Yếu tố vị trí của chung cư

Các yếu tố môi trường bao gồm vị trí gần đường tiện đi lại, vị trí gần gia đình, vị trí gần khu vực và trung tâm hoạt động Trước tiên, yếu tố ảnh hưởng đến sở thích của người tiêu dùng đối với việc mua nhà là vị trí nhà ở gần các thành viên trong gia đình như cha mẹ và anh chị em (Mulder, 2007) Ở Việt Nam, cũng như hầu hết các nước trong khu vực Đông Nam Á, người dân rất

đề cao giá trị gia đình và thích sống gần gũi với các thành viên trong gia đình Thêm nữa, vị trí căn hộ gần địa điểm làm việc, vị trí gần trung tâm giáo dục, gần trung tâm mua sắm, dễ tiếp cận, và giao tiếp tốt xã hội cũng là những nhân tố có vai trò rất quan trọng.Vị trí thuận lợi tiện cho giao thông, đi lại được cho một nhân tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá nhà (Waddell và các cộng sự, 1993; Boarnet và Chalermpong 2001; Vadali, 2008) Truyền thống

xã hội ở các nước Đông Nam Á đề cao khu vực xung quanh cũng là nhân tố quan trọng cho người tiêu dùng lựa chọn mua nhà (Rohe và Stewart, 1996)

Vị trí tiện cho việc đi lại cũng dễ hiểu bởi chất lượng giao thông công cộng ở các nước đang phát triển thường kém phát triển, và các cư dân của khu vực ngoại ô vẫn thích đi làm bằng xe hơi hoặc phương tiện cá nhân của họ Giao thông, đặc biệt giao thông ở các thành phố lớn thường có mật độ cao đã khiến người tiêu dùng thường lựa chọn nhà của họ với khoảng cách phù hợp từ khu vực sinh sống đến nơi làm việc Điều này cũng phù hợp với kết quả của một

số nghiên cứu về mối quan hệ giữa khoảng cách đến nơi làm việc với giá nhà

ở (Adair và các cộng sự, 2000; Bina và các cộng sự, 2006) Một số nghiên cứu khác cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của vị trí và các dịch vụ như khoảng cách đến khu vực gần trung tâm thương mại, trường học, và giao

thông vận tải đối với quyết định mua nhà của khách hàng (Chay và Greenstone, 2005; Pasha và Butt, 1996a; Pope, 2008)

2.1.2.2 Đặc điểm cá nhân và hộ gia đình của khách hàng mua nhà

Có nhiều yếu tố về đặc điểm của cá nhân ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng bao gồm lối sống và tính cách của họ (Blackwell và các cộng

sự, 2006), hay nói rộng hơn là đặc điểm nhân khẩu học (Zikmund và Babin, 2009) Đặc điểm nhân khẩu học bao gồm: tuổi, giới tính, giáo dục, nghề nghiệp, thu nhập, quy mô gia đình, vòng đời, thái độ, tầng lớp xã hội và tôn giáo Những đặc điểm liên quan đến nhu cầu, mong muốn, sở thích, và tỷ lệ

sử dụng, và do đó được kết nối với thói quen tiêu dùng và mua nhà của khách hàng (Hoyer và MacInnis, 2010; Miller và các cộng sự, 2010; Talloo, 2007; Zikmund và Babin, 2009; Zikmund và các cộng sự, 2010; Al-Nahdi, Habib,

và Albdour, 2015; Zoppi và các cộng sự, 2015) Những đặc điểm này là rất hữu ích giúp tìm hiểu những gì mọi người nghĩ, những gì họ sẵn sàng để mua,

và có bao nhiêu sản phẩm là phù hợp với mỗi loại tuổi và đối tượng khách hàng này Nội dung chi tiết của một số các nhân tố tác động chính như sau: a) Giá trị cá nhân

Giá trị cá nhân là những gì quan trọng trong cuộc sống của một cá nhân Giá trị cá nhân ảnh hưởng đến nhu cầu giai đoạn nhận diện của cá nhân, và cũng ảnh hưởng đến tiêu chí đánh giá của người tiêu dùng (Blackwell và các cộng sự, 2006) Trong quá trình ra quyết định mua nhà, giá trị cá nhân ảnh hưởng đến các tiêu chí lựa chọn thuộc tính của ngôi nhà (Margarita và Ortuzar, 2002)

Thêm nữa, động lực của cá nhân liên quan đến việc giải thích một cá nhân đang làm những gì Động lực của người tiêu dùng bắt đầu khi một nhu cầu được đánh thức, và sau đó người tiêu dùng có động cơ và sẵn sàng tham gia vào quá trình mua hàng và họ cố gắng để đáp ứng nhu cầu tài chính và tâm sinh lý của họ (Hawkins và các cộng sự, 2011) Các nhu cầu khác nhau của người tiêu dùng dẫn đến việc họ tìm kiếm sản phẩm hoặc dịch vụ khác

nhau.Vì vậy, động cơ tiêu dùng khác nhau gắn với một loạt các nhu cầu và ảnh hưởng đến cách người tiêu dùng đánh giá và lựa chọn sản phẩm hoặc dịch

vụ Các nhà tiếp thị cố gắng để hiểu những động cơ của người tiêu dùng để đánh giá đặc điểm và nhu cầu của họ (Hawkins và các cộng sự, 2011)

Bên cạnh đó, trình độ giáo dục và kiến thức là những thông tin được lưu trữ trong bộ nhớ của người tiêu dùng được sử dụng để hướng dẫn người tiêu dùng đánh giá và lựa chọn sản phẩm hoặc dịch vụ (Schiffman và các cộng sự, 2012) Kiến thức của người tiêu dùng bao gồm một phạm vi rộng các nguồn thông tin trong bộ nhớ của họ, chẳng hạn như các thuộc tính sản phẩm và các phần khác nhau của thông tin liên quan đến quá trình mua hàng của người tiêu dùng, làm thế nào các sản phẩm hoặc dịch vụ có thể được tiêu thụ và sử dụng sớm

Cuối cùng, ý định, thái độ, niềm tin và cảm xúc trong tâm lý người tiêu dùng luôn có một số mối quan hệ nội bộ giữa bốn yếu tố tâm lý này Trước khi một người tiêu dùng hình thành ý định mua một sản phẩm hoặc dịch vụ, bước đầu tiên của họ là đánh giá sức mạnh của niềm tin của họ về sản phẩm Người tiêu dùng sau đó hình thành một thái độ đối với sản phẩm hoặc dịch

vụ, và cuối cùng, đưa ra quyết định mua nó Sau khi thực hiện thanh toán, người tiêu dùng sẽ có những kinh nghiệm Bốn yếu tố tâm lý trên ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của người tiêu dùng (Blackwell và các cộng sự, 2006) Do đó, nhân khẩu học của người tiêu dùng như tính cách, lối sống, động lực, kiến thức, ý định, thái độ, niềm tin và cảm xúc, là những yếu tố cá nhân, có ảnh hưởng quan trọng đến hành vi mua hàng của người tiêu dùng b) Yếu tố về văn hóa, dân tộc và giai cấp xã hội

Văn hóa là tất cả những gì cá nhân biết và chia sẻ với các thành viên khác trong xã hội và nó là một tổng thể phức hợp bao gồm kiến thức, ý tưởng, giá trị, niềm tin, nghệ thuật, và hành vi được thực hiện bởi một người là thành viên của một xã hội (Lantos, 2011) Văn hóa ảnh hưởng đến tất cả năm giai

đoạn của quá trình mua nhà (cảm nhận, tìm kiếm, đánh giá giữa các sản phẩm, quyết định mua và hành vi sau mua) theo những cách khác nhau

Thứ hai, nghề nghiệp, năng suất cá nhân, tương tác cá nhân, tài sản, định

hướng giá trị, và ý thức giai cấp xác định tầng lớp xã hội của một cá nhân Giáo dục, uy tín nghề nghiệp và thu nhập là các khía cạnh mà dựa trên đó xác định vị thế xã hội của một cá nhân Những sự phân biệt giữa các tầng lớp xã hội gây ra sự khác biệt trong mô hình của hành vi tiêu dùng, và có một tác động đáng kể đến đánh giá các lựa chọn thay thế và giai đoạn ra quyết định mua hàng của người tiêu dùng (Quester và các cộng sự, 2011; Solomon, 2009)

Thứ ba, ảnh hưởng của gia đình và hộ gia đình: các gia đình hoặc hộ gia

đình là đơn vị tiêu dùng cơ bản đối với nhiều sản phẩm tiêu dùng, dịch vụ, và các quyết định mua hàng của người tiêu dùng bị ảnh hưởng đáng kể bởi vai trò của các thành viên gia đình khác nhau trong việc mua và tiêu thụ sản phẩm Những quyết định này cũng ảnh hưởng đến các thành viên khác trong gia đình (Blackwell và các cộng sự, 2006) Một số tham số nhân khẩu học liên quan đến gia đình và hộ gia đình như tuổi tác, người đứng đầu của các hộ gia đình, tình trạng hôn nhân, tình hình việc làm, số lượng trẻ em và quy mô

hộ gia đình Các thành viên trong gia đình đóng vai trò khác nhau và ảnh hưởng từng giai đoạn của quá trình ra quyết định mua nhà (Solomon, 2009) Danh mục sản phẩm có liên quan chặt chẽ đến danh tính của người sử dụng sản phẩm và đôi khi loại sản phẩm là một chỉ số của các loại quyết định diễn ra trong gia đình (chồng chi phối việc ra quyết định, vợ chi phối việc ra quyết định, hoặc tự quyết định) (Pride và Ferrell 2011; Hoyer và MacInnis 2010) Đàm phán hay thỏa hiệp luôn luôn giúp đỡ các thành viên gia đình để giải quyết mâu thuẫn mua

Cuối cùng, ảnh hưởng của nhóm tham chiếu đến cá nhân khách hàng mua Một nhóm tham chiếu là một nhóm người mà cá nhân so sánh với bản thân mình để được hướng dẫn trong việc phát triển các giá trị riêng, thái độ,

kiến thức và hành vi của họ (Hoyer và MacInnis, 2010) Kolter và Keller (2008) phân loại các nhóm tham chiếu thành các nhóm chính và nhóm thứ cấp Nhóm chính là những người mà người trong nhóm tương tác khá liên tục

và không chính thức Họ bao gồm gia đình, bạn bè, hàng xóm và đồng nghiệp Nhóm phụ là những người thuộc tổ chức tôn giáo, nghề nghiệp, và công đoàn Họ có xu hướng được chính thức hơn nhưng không toàn diện và ít

có ảnh hưởng trong việc định hình tư tưởng và hành vi

Nhóm tham khảo cũng rất quan trọng trong việc giúp đỡ các cá nhân bảo

vệ và sửa đổi khái niệm hoặc nhận thức của họ trong quá trình tương tác trong nhóm Cuối cùng, nhóm tham khảo ảnh hưởng cá nhân thông qua viêc thực hiện các quy tắc ứng xử trong xã hội và từ đó có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà (Blackwell và các cộng sự, 2006)

2.1.2.3 Sự gia tăng dân số

Ngày nay, nhu cầu mua nhà tại các thành phố lớn tăng cao cùng với quá trình di cư và đô thị hóa, trong khi nguồn cung nhà ở tăng chậm do các quy định và thủ tục liên quan đến việc xây dựng nhà ở Do vậy, không thể phủ nhận rằng sự gia tăng dân số cũng là một trong những yếu tố quan trọng có thể tác động đến giá nhà

2.1.3 Các nhân tố tài chính và phi tài chính ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng

2.1.3.1 Các nhân tố phi tài chính ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng

a) Quyền sở hữu nhà

Quyền sở hữu nhà đã được chứng minh là có ảnh hưởng đến sự hài lòng của các hộ gia đình (Barcus, 2004; Elsinga và Hoekstra, 2005) Sở hữu nhà mang đến cho hộ gia đình cảm giác an toàn, nó được xem như một thành tích

và mang lại cho hộ gia đình một lòng tự trọng cao hơn (Rohe và Stegman, 1994; Rohe và các cộng sự, 2001) Đa số các nghiên cứu cho thấy rằng các chủ nhà nói chung là hài lòng khi họ có một ngôi nhà của riêng mình

Khi sở hữu nhà, chủ nhà thường tham gia nhiều hơn trong cộng đồng của

họ so với người thuê nhà (Harkness và Newman, 2003; Liên và các cộng sự, 2008) Sự tham gia của họ cải thiện các hoạt động của tổ chức địa phương, tránh được các mối đe dọa bên ngoài bất lợi của cả công chúng và tư nhân Thêm nữa, sự tham gia của họ bằng những khoản đóng góp tài chính vào địa phương Từ đó làm tăng cơ sở vật chất đầu tư địa phương và các tổ chức địa phương đến lượt nó giúp các hộ gia đình sẽ thực hiện nhiệm vụ của mình để giải quyết các vấn đề về ngoại ứng tiêu cực đối với các ngôi nhà trong địa phương quản lý và giúp hộ gia đình hạnh phúc hơn

Rohe và Steward (1996) cho rằng một tỷ lệ sở hữu nhà cao hơn thường mang đến sự ổn định trong khu vực sống Các hộ gia đình chọn việc định cư lâu dài trong một khu phố giúp mang đến sự ổn định Đến lượt mình, ổn định khu vực có thể đem lại sự cải thiện trong kết quả giáo dục và hành vi của con cái chủ nhà (Aaronson, 2000; Liên và cộng sự, 2008) Liên và các cộng sự (2008) cho rằng sự ổn định dân cư làm giảm các nỗ lực, và thời gian cho trẻ

em để chúng thích ứng với các mối quan hệ xã hội mới Sự dịch chuyển thường xuyên của dân cư được coi như là một mối đe dọa quan trọng vào việc duy trì sự ổn định vốn có của xã hội (Crowder và Nam, 2003) Chủ nhà sống trong cộng đồng đặc trưng bởi sự ổn định dân cư lớn hơn, trẻ em sẽ được hưởng lợi từ những yếu tố tích cực từ bên ngoài của khu phố thông qua sự tham gia tích cực trong cộng đồng Các chủ nhà sẽ hài lòng hơn thông qua việc không mất thời gian để thích nghi với điều kiện sống của họ (Amole, 2009) Mức độ ổn định của các khu phố nơi các hộ gia đình sống vì vậy có thể được xem là một nhân tố dự báo độ hài lòng của các hộ gia đình

b) Đặc tính của căn hộ

Hầu hết các nghiên cứu đều xác định rõ đặc điểm của nhà ở, cụ thể là cấu trúc, địa điểm và khu vực Đặc thù của nhà ở và đặc điểm nhà ở có thể được đo khách quan và chủ quan (Chapman và Lombard, 2006; Khana và các cộng sự, 2003; Osward và các cộng sự, 2003; Parkes và các cộng sự, 2002)

Các nghiên cứu trước đây đã chỉ ra rằng các thuộc tính cấu trúc của nhà ở là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở Các thuộc tính bao gồm các đặc tính vật lý khách quan của nhà ở như không gian nhà bếp, khu vực giặt, diện tích khu vực sinh sống và khu vực ẩm thực, cấu trúc và hình thái của khu nội trú, số và mức độ của ổ cắm, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, và các khía cạnh của nhà ở như chất lượng nhà ở, quyền riêng tư (mật độ xã hội), dịch vụ nhà ở được cung cấp như xử lý an toàn rác thải, độ sáng và thông gió của ngôi nhà (Baum và các cộng sự, 2010; Elsinga và Hoekstra, 2005; Hipp, 2010; Parkes và các cộng sự, 2002)

Thêm nữa, vị trí của nhà ở cũng là một yếu tố quan trọng góp phần vào

sự hài lòng của nhà ở của hộ gia đình Các thuộc tính về địa điểm thuận lợi thường đề cập đến khả năng tiếp cận tới trung tâm thương mại, tiện nghi địa phương như các trung tâm mua sắm, trường học và các trung tâm vận tải (Gibson, 2007; Potter và Cantarero, 2006; Tan, 2011) Điều kiện khu vực như bảo trì khu phố, ô nhiễm và tội phạm cũng được tìm thấy là quan trọng để đánh giá chất lượng của môi trường xung quanh của hộ gia đình (Chapman và Lombard, 2006; Cook, 1988; Gibson, 2007; Hipp, 2010)

c) Đặc điểm xã hội và nhân khẩu của hộ gia đình

Các yếu tố về đặc điểm kinh tế xã hội và các biến nhân khẩu học của hộ gia đình cũng được xem xét trong việc đánh giá sự hài lòng của nhà ở Các nghiên cứu đã xác định được một số yếu tố nhân khẩu học quan trọng, chẳng hạn như độ tuổi, trình độ học vấn và thay đổi chu kỳ cuộc sống có ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng Trong số các đặc điểm cá nhân và hộ gia đình, tuổi tác cho thấy một hiệu ứng tích cực (Baum và các cộng sự, 2010; Chapman và Lombard, 2006; Lu, 1999; Osward và các cộng sự, 2003; Pinquart và Burmedi, 2004) Những người già có xu hướng hài lòng hơn với nhà ở của họ hơn so với những người trẻ tuổi, với điều kiện các yếu tố khác không đổi Một nghiên cứu của Mohit và các cộng sự (2010), tuy nhiên, lập

ở Tương tự như vậy, những người có trình độ học vấn cao thường đòi hỏi sự hài lòng cao hơn so với hộ gia đình với chủ hộ có trình độ học vấn thấp (Vera-Toscano và Ateca-Amestoy, 2008) Tuy nhiên, Lu (1999) tìm thấy giáo dục dường như không có ảnh hưởng rõ ràng đến sự hài lòng về nhà ở Mặc

dù, giáo dục cũng được cho là một trong những yếu tố quyết định sự hài lòng của nhà ở Nhưng, tác động của giáo dục đối với sự hài lòng của cư dân có thể

là mơ hồ Sự liên quan giữa giáo dục và sự hài lòng về nhà ở đã được nhận thấy là tích cực ở đô thị Đài Loan (Yi, 1985) và đô thị Trung Quốc (Ren và Folmer, 2016) nhưng tiêu cực ở Ghana (Baiden và các cộng sự, 2011) Ngoài

ra, một nghiên cứu khác của Liu và Crull (2006) cho thấy mặc dù trình độ học vấn có ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng về nhà ở đối với người châu Á nhưng nó không phải là trường hợp của người da trắng Tình trạng sức khoẻ cũng có một tác động tích cực đáng kể đến sự hài lòng về nhà ở (Hu, 2013) Cuối cùng, về vai trò của giới tính, Van Praag và Ferrer-iCarbonell (2004) và

Lu (1999) nhận thấy rằng phụ nữ có nhiều khả năng hài lòng với nhà ở so với nam giới, trong khi những ảnh hưởng của giới tính về sự hài lòng đối với nhà

ở không được tìm thấy trong một số nghiên cứu (Amole, 2009; Lee và Park 2010)

Ngoài ra, một số yếu tố khác như hệ thống phân phối nhà, dịch vụ và chất lượng nhà ở cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của nhà ở trong hầu hết các nước (Amole, 2009; Baiden và các cộng sự, 2011; Francescato và các cộng sự, 1989)

2.1.3.2 Các nhân tố tài chính ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng

Bên cạnh các yếu tố phi tài chính, trong các nghiên cứu trước của Adriaanse (2007) và Lu (1999), chỉ ra rằng các yếu tố tài chính của hộ gia đình cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng Adriaanse (2007) cho rằng những hộ gia đình có thu nhập cao hơn thường có được sự hài lòng về nhà ở Frank và Enkawa (2009) giải thích rằng thu nhập cao cho phép các hộ gia đình di chuyển đến một căn nhà phù hợp

trong một khu phố với mặt bằng dân trí cao với điều kiện thuận lợi trong sinh hoạt và môi trường sống và điều đó có thể dẫn đến một mức độ thỏa mãn cao Tuy nhiên, Một số khác lại cho rằng thu nhập có tác động tiêu cực (Amole, 2009) hoặc không có ảnh hưởng đáng kể đến sự hài lòng của cư dân (Li và

Wu, 2013, Zhu và Shelton, 1996) Có thể những người có thu nhập cao hơn

có xu hướng có nguyện vọng cao hơn so với tiêu chuẩn nhà ở hiện tại, điều này có thể làm giảm sự hài lòng về nhà ở của họ

Thêm nữa, một số nghiên cứu khác cũng chỉ ra rằng sự gia tăng giá trị của ngôi nhà cũng mang lại sự hài lòng cho khách hàng Điều này bắt nguồn

từ một số lý do sau Trước tiên, theo Hutchison (1994), giá trị tài sản có khuynh hướng tăng theo khoảng thời gian và đạt được hiệu quả cao hơn so với các hình thức đầu tư khác như cổ phiếu hoặc trái phiếu Bên cạnh lợi nhuận tài chính, sở hữu một ngôi nhà được chứng minh là một công cụ hiệu quả để phòng chống lạm phát so với các tài sản khác (Fama và Schewert,

1977, Rubens và các cộng sự, 1989, Bond và Seiler, 1998) Thêm nữa, sự gia tăng giá trị ngôi nhà mà họ sở hữu tạo ra các điều kiện cho chủ nhà để cải thiện chất lượng cộng đồng và cũng như cải thiện kết nối của chủ sở hữu nhà với hàng xóm của họ Rossi và Weber (1996), DiPasquale và Glaeser (1999) cho rằng chủ nhà có nhiều khả năng tham gia vào các tổ chức lân cận địa phương (đầu tư các tiện ích địa phương) và liên kết không chính thức với hàng xóm láng giềng (đầu tư vốn xã hội), và điều này dẫn tới sự cải thiện đáng kể vốn xã hội của hộ gia đình, đến lượt nó cải thiện sự hài lòng của hộ gia đình

2.1.4 Đánh giá chung tổng quan tài liệu và khoảng trống nghiên cứu

Tổng quan tài liệu cho thấy, đã có nhiều nghiên cứu xác định các nhóm nhân tố tác động tới quyết định mua nhà và sự hài lòng của khách hàng, bao gồm: đặc tính của hộ gia đình, ví dụ như, tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, thu nhập, tài sản, con cái, công việc, nền giáo dục, loại phòng và khu

môi trường xã hội, ví dụ, thuế thu nhập, lạm phát, thay đổi kinh tế vĩ mô, liên quan tới pháp luật, và chính sách nhà ở Ngoài ra còn có một số yếu tố tâm lý

cá nhân như sự thích di chuyển và chuyển đổi chỗ ở, sự háo hức cho quyền sở hữu nhà ở và kỳ vọng thị trường nhà đất

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu trên thế giới xem xét các yếu tố tác động tới quyết định việc lựa chọn nhà ở tại các nước đang phát triển, nhưng các nghiên cứu ở Việt Nam về chủ đề này còn rất hạn chế Bên cạnh đó, sau hơn hai thập kỷ thị trường hoá nhà ở của Việt Nam, với những bước thăng trầm của thị trường, giá nhà đất ở Việt Nam hiện nay là rất cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và Thành Phố Hồ Chí Minh, và điều này

đã và đang gây khó khăn cho những hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình Trong những năm gần đây, Chính phủ đã đưa ra một số chính sách và gói hỗ trợ nhà ở giá thấp, và các doanh nghiệp xây dựng cũng tiến hành xây dựng các sản phẩm khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu khách hàng với khả năng chi trả thấp và trung bình Về mặt lý thuyết, việc lựa chọn nhà ở sẽ chịu ảnh hưởng bởi sự sẵn có của tín dụng (Vigdor, 2006) Đặc biệt, sự sẵn có tín dụng tốt hơn là nhân tố quan trọng để gia tăng nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên, chưa có một nghiên cứu nào xem xét liệu lý thuyết này có thực sự đúng tại Việt Nam, đặc biệt đối với thị trường nhà ở giá thấp và trung bình Do đó, mục tiêu chính của luận án là phân tích tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính đến quyết định lựa chọn mua và sự hài lòng nhà ở giá thấp và trung bình của các hộ gia đình tại các thành phố lớn của Việt Nam Trên cơ sở

đó, tác giả sẽ đề xuất một số kiến nghị cho các nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư và ngân hàng nhằm đưa ra được các chính sách và sản phẩm phù hợp, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua nhà

2.2 Cơ sở lý luận về việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình

2.2.1 Khái niệm về nhà ở giá thấp và trung bình

Nhà ở giá cả phải chăng (affordable housing) gắn liền với một thuật ngữ khá phổ biến trong nghiên cứu về lĩnh vực nhà là khả năng chi trả nhà

(housing affordability) Thuật ngữ khả năng chi trả nhà đã được sử dụng phổ biến trong hai thập kỷ qua thay thế cho thuật ngữ nhu cầu nhà ở (Whitehead, 1991; Swartz và Miller, 2002)

Thuật ngữ khả năng chi trả nhà ở ngụ ý đơn giản khả năng mua được nhà

ở Tuy nhiên, ngoài điểm này, những nỗ lực để xác định chính xác về khái niệm là không dễ dàng Linneman và Megbolugbe (1992) thừa nhận có rất nhiều nghiên cứu nói về khả năng mua nhà, nhưng định nghĩa chính xác về khả năng mua nhà là tương đối mơ hồ Một cuộc khảo sát của các nghiên cứu trước đó cho thấy sự thiếu đồng thuận giữa các viện nghiên cứu và các chuyên gia phát triển nhà về việc thuật ngữ này cần được xác định và đo lường như thế nào Tuy vậy, một trong những định nghĩa hữu ích nhất của khả năng mua nhà đã được cung cấp bởi Stone (1993) Khả năng chi trả ngụ ý khả năng của các hộ gia đình để trả chi phí về nhà ở mà không áp đặt những hạn chế về chi phí sinh hoạt (Stone, 1993) , Freeman và các cộng sự (1997) khẳng định rằng trong các điều kiện khác là như nhau, khả năng chi trả nhà ở thể hiện mối quan hệ giữa chi phí nhà ở và thu nhập hộ gia đình Nói một cách khác, khả năng chi trả nhà không chỉ phản ánh chất lượng nhà ở được tiêu thụ mà còn cả việc hộ gia đình có đủ thu nhập còn lại cho những nhu cầu khác của cuộc sống sau khi đã trừ chi phí nhà ở

Ấn phẩm Chiến lược nhà ở quốc gia của Chính phủ Úc (ANHS) xác định khả năng chi trả là "khái niệm về chi phí nhà ở hợp lý liên quan đến thu nhập:

đó là, chi phí nhà ở mà ở đó hộ gia đình cũng có thu nhập đủ để đáp ứng nhu cầu cơ bản khác như thực phẩm, quần áo, vận chuyển, chăm sóc y tế và giáo dục (Brry và Hall, 2001) Tại New Zealand, khả năng mua nhà được định nghĩa là khả năng của các hộ gia đình mua nhà ở trong một khu vực được lựa chọn với giá cả hợp lý, phù hợp với năng lực của các hộ gia đình để đáp ứng chi phí nhà ở đang diễn ra, và mức độ thu nhập tùy ý có sẵn để đạt được mức sống có thể chấp nhận (Ban Công tác về khả năng chi trả các vấn đề, 2003)

Tại Việt Nam, khái niệm về nhà giá thấp và trung bình cũng không có một sự thống nhất hay đồng thuận chung Ví dụ, khái niệm về nhà thu thập thấp được quy định khá rõ ràng trong một số văn bản như thông tư (ví dụ: Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ) đã quy định như đó là những căn hộ có có diện tích dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu/m21 Mặt khác, trong một ấn phẩm khác được xuất bản bởi công ty CBRE lại sử dụng tiêu chí giá căn hộ/ m2

để định nghĩa và phân loại các loại căn hộ khác nhau Bảng dưới đây đưa ra một sự phân loại nhà theo định nghĩa của CBRE năm 2014

Bảng 2.1 Phân loại căn hộ theo tiêu chuẩn của CBRE

Vì vậy, dựa trên tiêu chuẩn tính toán phổ biến nhất hiện nay là cách tiếp cận tỷ lệ thu nhập được xác định là tỷ lệ giữa giá nhà/thu nhập bình quân hộ Đây là một trong những phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trên thế

1 Nghị quyết số 02 của Chính phủ ngày 7-1-2013, được truy cập từ đường link dưới đây

http://vanban.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/hethongvanban?class_id=509&_page=1&m ode=detail&document_id=165336

giới (Murdie, 2003; Chen và các cộng sự, 2010) Chỉ số mô tả khả năng chi trả về nhà ở với giả định rằng nếu một người dân không có vấn đề thu nhập,

họ luôn dành một phần thu nhập của họ cho chi phí liên quan đến nhà ở Bằng cách sử dụng phương pháp này, các nhà nghiên cứu có thể thiết lập một chuẩn mực cho khả năng chi trả nhà ở dựa trên phân tích dữ liệu thực nghiệm Tuy vậy, như được chú ý bởi Esruq-Labin và các cộng sự (2014), trên thực tế, tỷ lệ này có sự khác nhau khá lớn giữa các quốc gia và các thành phố, địa phương

Ví dụ, tại Trung Quốc, Yuan (2011) chỉ ra rằng tỷ lệ này nằm trong khoảng từ

2 tới 6 tùy thuộc vào thành phố và địa điểm có liên quan Kết hợp với khảo sát thực tế với việc nghiên cứu đặc thù từng thị trường và ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, luận án cũng xác định tỷ lệ này là khá khác biệt giữa các địa phương ở Việt Nam Cụ thể, luận án này xác định nhà giá thấp và trung bình tại các vùng và địa phương ở Việt Nam là khá khác nhau Để xác định giá căn hộ, luận án sử dụng công thức của các nghiên cứu trước đó (ví dụ: Murdie, 2003; Chen và các cộng sự, 2010) Theo đó Giá căn hộ= GDPbình quân/người*Quy mô hộ*Tỷ lệ thu nhập Đồng thời, để xác định giá căn hộ/nhà thu nhập thấp và trung bình, luận án sử dụng phương pháp định tính hỏi ý kiến chuyên gia để phù hợp với bối cảnh Việt Nam Kết quả, nghiên cứu này định nghĩa căn hộ giá thấp và trung bình tại Hà Nội là những căn hộ có giá trị dưới 2 tỷ đồng Trong khi đó, nhà giá thấp và trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh là những căn hộ có giá trị dưới 1 tỷ 700 triệu đồng

và tại Đà Nẵng là dưới 1 tỷ 200 triệu đồng

2.2.2 Vai trò của việc sở hữu nhà

Nhà ở có vai trò rất quan trọng trong cuộc sống hàng ngày của người dân Nhà ở cung cấp sự riêng tư và bảo vệ chống lại sự xâm nhập, cả về thể chất và tinh thần (Stone, 1993) Sở hữu nhà thể hiện sự thành công của các hộ gia đình

Theo Swartz và Miller (2002), nhà là một yếu tố quan trọng trong việc

với bạo lực và các mối nguy hiểm môi trường, và nó cũng phản ánh khả năng tích lũy tài sản tài chính Thêm nữa, theo Gabriel và các cộng sự (2005), khả năng mua nhà có ý nghĩa không chỉ quan trọng như sở hữu một hàng hóa thông thường, mà còn có ý nghĩa cung cấp sự yên tâm để làm việc, chăm sóc người già, hỗ trợ tài chính, và đảm bảo phát triển bền vững của cộng đồng, phát triển kinh tế Theo Baker (2003), sở hữu nhà còn ảnh hưởng đến kinh tế phúc lợi quốc gia như đảm bảo tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, sự thịnh vượng và sự phân bố của các nguồn lực giữa các vùng, các cá nhân và các thế hệ

Theo Yates và các cộng sự (2007), khả năng mua nhà và sở hữu nhà là quan trọng không chỉ vì những chi phí mà các hộ gia đình cá nhân trả chi phí nhà ở cao, mà còn bởi vì nó áp đặt chi phí lên nền kinh tế rộng lớn hơn và xã hội Như vậy, việc tăng hay giảm khả năng mua nhà thường có tác động đáng

kể đến ngân sách của gia đình (Stone, 1993; Quigley và Raphael, 2004; Stone, 2006)

Thêm nữa, khi một gia đình đầu tư vào một ngôi nhà thì luôn có những

ưu điểm và nhược điểm về vị trí của nó, bao gồm: các vị trí địa lý, hàng xóm, quan hệ xã hội trong khu vực, tiếp cận với các dịch vụ cộng đồng và các cơ

sở, khả năng và cơ hội được cung cấp dịch vụ bởi các khu phố Đối với nhiều

hộ gia đình, việc sở hữu một ngôi nhà quyết định mức sống của các hộ gia đình (Stone, 1993) Có một loạt các nghiên cứu đã thống nhất về mối tương quan giữa sự gia tăng chi phí nhà ở với vấn đề đói nghèo (Stone, 1993; Karmel, 1998; Saunders, 1998; Nordberg, 2000; Mitlin, 2001; Priemus, 2001; Burke và Ralston, 2003)

Các nghiên cứu khác cũng chỉ ra rằng khả năng mua và sở hữu nhà có thể có những tác động sâu rộng đối với cuộc sống và phát triển cộng đồng Nghiên cứu của AHNRC-Affordable Housing National Research Consortium (2001) quan sát thấy rằng có bằng chứng rõ ràng rằng việc sở hữu vĩnh viễn một ngôi nhà cung cấp sự an toàn cho các hộ gia đình, và đồng thời cung cấp những cơ sở cần thiết cho 'vốn xã hội' (nghĩa là sự tin tưởng lẫn nhau và hành