Đang tải... (xem toàn văn)
Khi xã hội phát triển thì quan hệ đất đai được đem ra trao đổi mua bán cho nên xuất hiện khái niệm giá trị của đất đai. Đối với Việt Nam với quan hệ quản lý đất đai là thuộc sở hữu Nhà nước cho nên giá đất chỉ được định giá bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Kinh tế xã hội phát triển kéo theo nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng, và việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế cũng ngày càng gia tăng. Do vậy, giá đất càng có vai trò quan trọng trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng.
I LỜI NÓI ĐẦU “Đất đai cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị người phương tiện sống mà thiếu người ta khơng thể tồn tại, trì, phát triển sống” (Barard Brims- Báo cáo hội thảo pháp lý, hành đất đai soạn thảo cho tổ chức FAO) Theo thống kê Việt nam nay, bình qn diện tích đất tự nhiên đầu ngưởi thấp 1/7 mức bình quân giới Đất đai tài nguyên hạn chế không gian lại thiếu trình phát triển Là đất nước có kinh tế nơng nghiệp chủ yếu, thêm vào “đất chật, người đông”, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên quốc gia không định cho tăng trưởng kinh tế đất nước mà đảm bảo cho mục tiêu ổn định trị phát triển xã hội Khi xã hội phát triển quan hệ đất đai đem trao đổi mua bán xuất khái niệm giá trị đất đai Đối với Việt Nam với quan hệ quản lý đất đai thuộc sở hữu Nhà nước giá đất định giá giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất Kinh tế xã hội phát triển kéo theo nhu cầu sử dụng đất người ngày gia tăng, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng mục đích phát triển kinh tế ngày gia tăng Do vậy, giá đất có vai trò quan trọng việc bồi thường, giải phóng mặt II GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Khái quát chung giá đất Theo “từ điển giải thích thuật ngữ luật học” năm 2002, giá đất hiểu “khoản tiền quy định từ mức tối thiểu tới mức tối đa cho loại đất nhằm xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất” Luật đất đai năm 2003(LĐĐ 2003) đời đưa khái niệm thức giá Theo đó, Khoản 23 Điều giá đất hiểu sau: “giá quyền sử dụng đất số tiền tính đơn vị diện tích Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất” Ở mức độ khái quát hiểu giá đất số tiền mà người mua người thuê sẵn sàng trả cho hàng hóa quyền sử dụng đất người bán người cho thuê chấp nhận hàng hóa quyền sử dụng đất đem đối tượng trao đổi thời điểm định Số tiền bên thỏa thuận tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp cung cấp nhà nước xác định Với cách tiếp cận vậy, chế độ sở hữu toàn dân đất đai xác định giá đất thực chất xác định giá quyền sử dụng đất gần với hình thức biểu xác định giá đất hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường Theo đó, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sử dụng đất Giá đất yếu tố đặc biệt quan trọng giao dịch mang chất hàng hóa tiền tệ thị trường, có đối tượng trao đổi hàng hóa quyền sử dụng đất Giá đất đại lượng, thước đo trị giá hàng hóa quyền sử dụng đất, giá trị lớn hay nhỏ chịu ảnh hưởng chi phối nhiều yếu tố quy luật kinh tế thị trường như: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật lưu thơng tiền tệ…, vị trí khơng gian- quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; sách, pháp luật, thị hiếu người tiêu dùng…Do mối quan hệ hữu yếu tố tự nhiên- kinh tế- xã hội đất đai với giá nên xác định giá đất cần phải xem xét yếu tố cách khoa học đảm bảo tính thực tiễn Song yếu tố thường xuyên động xác định mang tính tương đối Vai trò giá đất bồi thường giải phóng mặt - Đối với quản lý Nhà nước: Giá đất công cụ để Nhà nước thực công tác quản lý, điều tiết hoạt động thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm tiến tới xóa bỏ tượng đầu đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất Đối với lĩnh bồi thường, giải phóng mặt giá đất có vai trò quan trọng việc điều tiết lợi ích cuae Nhà nước, lợi ích cơng cộng, lợi ích quốc gia với lợi ích người dân bị thu hồi đất Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt hợp lý tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt giao đất cho nhà đầu tư bắt tay vào thực cơng trình đất bị thu hồi Cùng với cơng tác đẩy mạnh giải phóng mặt Nhà nước phải có sách bồi thường giá trị hợp lý cho người dân có đất bị hu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi cơng việc khác, có phương án khác để ổn định sống Như vậy, Nhà nước vừa phải giải vấn đề giải phóng mặt vừa phải giải vấn đề an sinh cho người dân bị thu hồi đất Và sách giá đất có vai trò giải tốt vấn đề đặt Do vậy, nhà nước cần phải có sách giá đất thích hợp để điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt giảm khiếu nại, tố cáo giá đất bồi thường giải phóng mặt Giá đất nói chung giá đất bồi thường giải phóng mặt nói riêng loại cơng cụ tài để Nhà nước tiến hành thực quản lý đất đai, bên cạnh việc quy định khoản thu vào ngân sách đồng thời giá đất có tác dụng định hướng thị trường Trên thực tế, Nhà nước sử dụng nhiều biện pháp khác để thực tốt chức quản lý Nhà nước đất đai Đó biện pháp hành chính, biện pháp kinh tế, kết hợp hai biện pháp Nhà nước ta vận dụng cách có hiệu quy định pháp luật việc quản lý giá đất Trong kinh tế thị trường, giá đất có chế hình thành vận hành riêng theo quy luật khách quan (quy luậtcung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…) Song bên cạnh Nà nước đưa biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, hướng Một sách phải kể đến yếu tố giá đất Trong điều kiện đổi nước ta, mà đất đai xác định nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý Nhà nước thông qua chế giá với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai có ý nghĩa phương diện trị pháp lý, phương diện quản lý kinh tế - Đối với người dân bị thu hồi đất: Người dân thường có tâm lý khơng muốn bị thu hồi đất thu hồi đất tạo nên bất ổn sống hàng ngày người bị thu hồi đất bất ổn việc làm người bị thu hồi dất nông nghiệp Cho nên giá đất việc bồi thường lại giá trị đất bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất tìm chỗ tương đương tốt nơi cũ bị thu hồi tạo điều kiện cho họ có hội chuyển đổi nghề nghiệp - Đối với nhà đầu tư trường hợp thu hồi đất mục đích kinh tế: Trong thực tế nay, vấn đề giá đất bồi thường giải phóng mặt nhà đầu tư vấn đề nan giải Muốn có đất để thực dự án kinh tế nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt Nhưng vấn đề giải phóng mặt nhà đầu tư phụ thuộc nhiều đến thỏa thuận giá đất người dân bị thu hồi đất Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá cao khiến cho nhà đầu tư gặp trở ngại việc giải phóng mặt tốn nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt Trong đó, tâm lý nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư khơng thỏa thuận giá với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài lâu Do vậy, giá đất hợp lý giải pháp hữu hiệu để nhà đầu tư tiếp tục thực dự án đầu tư bồi thường khoản giá trị tương ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn địh sống - Việc bồi thường giá đất hợp lý giải phóng mặt góp phần hạn chế xung đột, tranh chấp xảy Nhà nước tiến hành thu hồi đất nay, tình trạng khiếu kiện giá đất diễn phổ biến thực tế Việc khiếu kiện hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi thấp khiến cho sống họ lâm vào tình cảnh khó khăn, vừa đất, vừa việc làm lại chỗ bấp bênh Điều làm khẳng định vai trò giá đất bồi thường giải phóng mặt công tác anh sinh xã hội Nhà nước ổn định sống người dân bị thu hồi đất Từ vai trò giá đất bồi thường giải phóng mặt nêu trên, Nhà nước cần có sách hoạch định khung giá đất phù hợp với thời điểm thu hồi, với giá thị trường nhằm đảm bảo cho người dân sau bị thu hồi đất co hể ổn định sống Những bất cập áp dụng quy định giá đất thực tế Hiện nay, tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành giao đất cho Nhà nước có định thu hồi đất, có phần nguyên nhân phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích cơng cộng, quốc phòng-an ninh, để thực dự án phát triển kinh tế – xã hội chưa sát với giá thị trường chuyển nhượng đất địa phương Vì vậy, Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt cho việc thực dự án gặp khơng khó khăn Đồng thời, làm trật tự an ninh xã hội người dân tập trung thành đám đơng để khiếu nại với quyền địa phương hay khiếu kiện tới quan Tòa án Để giải khiếu kiện bồi thường, đền bù giá đất cho người dân, quan Tòa án gặp nhiều khó khăn, vướng mắc q trình giải vụ án có khơng vụ án bị kéo dài không giải vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân bị thu hồi đất - Chính sách địa phương tỉnh, tỉnh với trung ương chưa đồng lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư người dân bị thu hồi đất Cơ quan có thẩm quyền quy định giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian giá biến động thị trường làm cho tình trạng giá đất khơng ổn định; tốn tiền đền bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hộ dân giao đất muộn hộ dân giao đất muộn giá đất đền bù thay đổi theo thời gian giá thường cao giá cũ - Để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế địa phương khác nhau, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Tuy nhiên, giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh đưa so với giá thị trường chênh lệch lớn, giá thực tế nhiều khu vực cao nhiều so với giá quy định Nhà nước Việc điều chỉnh không kịp thời dẫn đến quan Tòa án gặp nhiều khó khăn việc giải tranh chấp đất đai Sự chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế thị trường xuất phát từ yếu hệ thống tài đất đai hệ thống quản lý đất đai, sử dụng đến công cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai - Giữa quy định pháp luật thực tiễn áp dụng luật vấn đề giá đất bồi thường cho người dân không đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Theo quy định Khoản Điều 56 Luật Đất đai: “Giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sử dụng làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước” Việc quy định chưa hợp lý, dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt kéo dài việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị đền bù gây khó khăn cho chủ đầu tư, nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm giá đất thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ bổ sung, sửa đổi quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường thực tế khơng phát huy hiệu mong muốn Vì vậy, quan Nhà nước có thẩm quyền thường xuyên nhận khiếu nại, khiếu kiện định thu hồi quyền sử dụng đất bồi thường tái định cư cho hộ dân có đất bị thu hồi - Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ quy định bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp bị thu hồi 30% diện tích đất nơng nghiệp trường hợp không Nhà nước bồi thường đất nơng nghiệp tương ứng mà khơng có nguyện vọng nhận bồi thường đất làm mặt sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định khoản Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP bồi thường giao đất có thu tiền sử dụng đất khu tái định cư vị trí khu dân cư phù hợp với quy hoạch” Tuy nhiên, số tỉnh, thành phố quỹ đất nông nghiệp hạn chế nên bồi thường hết đất nơng nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải bồi thường tiền Chính áp dụng khơng thống hình thức đền bù nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện bồi thường đất bị kéo dài - Về định giá quyền sử dụng đất tranh chấp: Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải xác định theo giá thị trường thời điểm tranh chấp Nhưng đa phần thành viên Hội đồng định giá thường áp giá theo bảng giá Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành giá thường thấp giá thị trường Khi người dân cho giá thấp đưa mức giá theo họ hợp lý quan Tòa án khơng có sở để chấp nhận Trong đó, giá đất năm Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành sở giá đất huyện thị đề xuất dựa tình hình biến động giá địa phương, thực tế giá đất thấp so với giá thị trường Vì vậy, quan Tòa án vào bảng giá đất theo quy định Nhà nước để giải tranh chấp liên quan đến đền bù, bồi thường đất không đảm bảo quyền lợi cho bên đương khơng Tòa án chia quyền sử dụng đất; định giá thấp so với giá thị trường tiền chênh lệch tài sản đưa cho bên thấp, điều dẫn đến Nhà nước thất thu khoản tiền án phí Một số kiến nghị khắc phục Xây dựng bảng giá loại đất sát với giá thị trường tạo điều kiện thuận lợi công tác đền bù giải phóng mặt bằng, hạn chế nhiều tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước; quan Nhà nước có thẩm quyền nên cần nghiên cứu sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế số vấn đề sau: - Quy định chế linh hoạt xác định giá đất; cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức tính thuế chức xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt Theo đó, giá đất Nhà nước quy định áp dụng làm tính loại thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất Còn Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt áp dụng theo giá thị trường, sở đấu giá quyền sử dụng đất tính tương đương Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất hạn chế nhiều khiếu kiện liên quan đến đất đai - Nên có sách khung giá chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất thành đất khu dân cư phù hợp để quản lý đất, thu thuế sử dụng đất định giá đất có tranh chấp - Luật Đất đai phải bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất cách kéo dài thời hạn sử dụng, tạo thuận lợi để người sử dụng đầu tư cải tạo nâng cao xuất sản xuất Đồng thời có sách giá, tránh tình trạng thu hồi đất bồi hoàn cho dân giá thấp bán lại cho dân giá cao gấp nhiều lần - Tiếp tục hồn thiện khung giá đất nơng nghiệp, làm sở cho việc định giá đất Mức giá Nhà nước thu hồi bồi thường đất cho người sử dụng bị thu hồi, loại đất tốt bị thu hồi để xây dựng sở kinh doanh mức giá cao từ 3- 10 lần so với giá đất phi nông nghiệp khác Điều hạn chế việc thu hồi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp - Cần xây dựng bảng giá đất, giá đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng người bị thu hồi đất Trong người dân cần đền bù theo giá thị trường điều kiện bình thường Nếu làm hạn chế giải tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai - Đối với số tỉnh, thành phố, quỹ đất nơng nghiệp hạn chế hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi 30% diện tích đất nơng nghiệp bồi thường tiền - Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp giá thị trường thời điểm tranh chấp; quy định giá đất Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành điều chỉnh theo tháng; xác lập sở để tính giá đất Nhà nước quy định xác định giá thị trường theo hướng giá thị trường giá Nhà nước quy định không chênh lệch 10%; thành lập tổ chức định giá đất người dân có quyền thuê tổ chức làm đảm bảo tính khách quan - Cần sửa đổi cách Luật Đất đai hành, khắc phục vướng mắc lý luận thực tế vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại đất đai thực dự án đầu tư, cho có hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư III KẾT THÚC VẤN ĐỀ Vấn đề giá đất vấn đề quan trọng việc bồi thường, giải phóng mặt Việc xác định giá đất khơng có ảnh hưởng đến kết đảm phán giải phóng mặt người dân với tổ chức kinh tế dự án kinh tế mà có ý nghĩa quan trọng việc giải đời sống cho người dân sau bị thu hồi đất Giá đất có ảnh hưởng quan trọng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định sống sau bị thu hồi tránh tranh chấp, khiếu kiện bị thu hồi đất Do vậy, cần phải xác định vai trò giá đất bồi thường, giải phóng mặt có quy định phù hợp giá đất để tránh tình trạng khiếu kiện giá đất xảy hàng loạt thực tế 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: Trao đổi số nội dung cần sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003 ThS Nguyễn Xn Cương Tạp chí Tòa án nhân dân số 12/2011 Cổng thơng tin điện tử Tòa án nhân dân tối cao Trích dẫn từ: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet? p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&item_id=12131668&article_details =1 Luật đất đai 2003 11 ... việc giải phóng mặt giảm khiếu nại, tố cáo giá đất bồi thường giải phóng mặt Giá đất nói chung giá đất bồi thường giải phóng mặt nói riêng loại cơng cụ tài để Nhà nước tiến hành thực quản lý đất. .. nước vừa phải giải vấn đề giải phóng mặt vừa phải giải vấn đề an sinh cho người dân bị thu hồi đất Và sách giá đất có vai trò giải tốt vấn đề đặt Do vậy, nhà nước cần phải có sách giá đất thích hợp... thu hồi đất mục đích kinh tế: Trong thực tế nay, vấn đề giá đất bồi thường giải phóng mặt nhà đầu tư ln vấn đề nan giải Muốn có đất để thực dự án kinh tế nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt Nhưng