NOTES ANALYSIS Roadshow CenLand Công ty BĐS Thế kỷ I. Tóm tắt nội dung: CenLand, với lợi thế của một công ty môi giới bất động sản đứng đầu Việt Nam, trực thuộc tập đoàn Cengroup, đã công bố kế hoạch IPO trong tháng 7 năm nay với mức giá chào bán dự kiến là 50.00060.000 đồngcp tương đương với mức PE = 4.25. Từ phần giới thiệu trong buổi roadshow, cá nhân tôi nhận thấy CenLand có khả năng phát triển mạnh thị trường môi giới kết nối song phương (P2P) và làm tổng kho BĐS đồng thời sẽ là nhà chiến lược đầu tư bất động sản thứ cấp.
NOTES & ANALYSIS Roadshow CenLand – Công ty BĐS Thế kỷ I Tóm tắt nội dung: CenLand, với lợi công ty môi giới bất động sản đứng đầu Việt Nam, trực thuộc tập đồn Cengroup, cơng bố kế hoạch IPO tháng năm với mức giá chào bán dự kiến 50.000 – 60.000 đồng/cp tương đương với mức P/E = 4.2 – Từ phần giới thiệu buổi roadshow, cá nhân nhận thấy CenLand có khả phát triển mạnh thị trường môi giới kết nối song phương (P2P) làm tổng kho BĐS đồng thời nhà chiến lược đầu tư bất động sản thứ cấp Bên cạnh điểm bật, phần giới thiệu roadshow bộc lộ số yếu điểm khúc mắc chiến lược phát triển công ty - thể thuyết minh II Thuyết minh A Tổng quan: CenLand định vị hệ thống bất động sản thứ cấp, với chun mơn giới thiệu môi giới đầu tư bất động sản thứ cấp lớn Việt Nam Cơng ty có chi nhánh 13 tỉnh thành khắp nước, với 40% thị phần thị trường Hà Nội 20% thị trường toàn quốc Về sơ đồ tổ chức, CenLand trực thuộc tập đồn Cengroup, Cengroup tạo nên từ công ty con: CenLand, Cen Invest, Cen Décor, Cen Value Cen Golf Trong đó, CenLand chịu trách nhiệm mảng môi giới, Cen Invest thuộc mảng đầu tư, Cen Décor trang trí thiết kế, Cen Value đảm nhiệm thẩm định giá BĐS Cen Golf phụ trách mảng kinh doanh sân golf Có thể nói mơ hình Cengroup hồn thiện vai trò môi giới đầu tư bất động sản chun nghiệp Về mơ hình ban điều hành CenLand, theo quan điểm cá nhân nhận thấy quản lý công việc nội CenLand diễn theo hình chóp, khối lượng cơng việc quan hệ khách hang tập trung nhiều vào dàn hội đồng quản trị công ty Ơng Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch HĐQT người có tiếng nói việc tạo lập khách hàng ký kết vay vốn cho công ty thành viên lại HĐQT thực đóng góp mối quan hệ cá nhân vốn pháp định cho công ty bao gồm ông Phạm Thành Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT, ơng Nguyễn Thọ Tuyển – Thành viên HĐQT kiêm TGĐ ông Lê Xuân Nga – Thành viên HĐQT kiêm PTGĐ Về mục tiêu CenLand, buổi roadshow đề cập nhiều đến thành công mảng môi giới, đặc biệt mạnh việc triển khai nhiều kênh bán hàng có tính vượt trội thuận tiện cao, đơn cử website nghemoigioi.vn – sử dụng dịch vụ thương mại điện tử cho ngành BĐS với xu hướng chuyển dịch giao dịch nhà đất online, sau thực kết nối nhà môi giới khắp nước Hoạt động giống cách thức mà Uber, hay Airbnb hay làm, cho vay mượn tảng đề khách hàng trực tiếp kết nối với người bán hàng CenLand làm đơn vị trung gian bảo lãnh làm thủ tục thu phí Suốt buổi roadshow, có lẽ điểm ý tưởng sáng kế hoạch phát triển thị trường mà CenLand đề B Vấn đề tồn tại: Trong buổi roadshow từ phát biểu ban lãnh đạo công ty, cá nhân hai vấn đề khơng rõ rang hạn chế cơng ty: Việc định hướng mơ hình hoạt động cơng ty giai đoạn tới: CenLand vấp phải mơ hồ hai hướng đi: môi giới đầu tư BĐS Từ trước đến mơ hình mơ giới bất động sản giúp cho CenLand có lợi vị trí dẫn đầu giới doanh nghiệp, nhiên theo ban lãnh đạo biên lợi nhuận mảng “rẻ mạt”” với mức – 10% giao dịch nên doanh thu tổng CenLand không đáng kể Điều hẳn thúc CenLand chuyển sang đường đầu tư bất động sản thứ cấp – thị trường mà ban lãnh đạo cho “chưa ngắm tới” Tất nhiên phải có lý ơng lớn không mạnh tay triển khai vào khai phá mảng định ban lãnh đạo muốn đặt cơng ty vào thử nghiệm để kiểm chứng hiệu để đổi lấy mở rộng biên lợi nhuận Đồng thời, phần trả lời tỷ trọng doanh thu mảng website nghemoigioi.vn, ông Tuyển TGĐ thuyết minh làm ăn hiệu chiếm cấu cao doanh thu CenLand hầu hết doanh thu nghemoigioi.vn đến từ doanh thu nội giao dịch với Starland sàn liên kết (tức khách hàng mảng kinh doanh khác lại giao dịch thông qua kênh online này) Như vậy, với quan sát cá nhân, ta nhận thấy khó khăn mảng kinh doanh mơi giới truyền thống tăng trưởng có lẻ có phần chậm lại khiến ban lãnh đạo muốn triển khai sang hướng khác mẻ Vấn đè vốn vay – vốn hoạt động công ty: Trong nói lịch sử phát triển mảng đầu tư bất động sản công ty, thành viên ban lãnh đạo nhắc đến khó khăn vốn bắt đầu thành lập mảng với việc phải huy động vốn quan hệ cá nhân nhiều để có vốn thâu tóm bất động sản công ty Mặc dù lúc sau phó chủ tịch ơng Hưng có thực đính vấn đề “”CenLand chưa gặp trường hợp thiếu vốn mà đơn giản muốn phát triển công ty nhanh để bắt kịp với đối thủ thị trường””, thân cá nhân nhận định khả huy động vốn công ty yếu, phụ thuộc nhiều vào quan hệ cá nhân, vay dòng vốn ngắn hạn (như thuyết minh tài liệu Roadshow) Nếu phân tích kỹ hơn, việc IPO diễn sau thời gian dài hoạt động công ty vào thời điểm khắc nghiệt thị trường chứng khoản chứng tỏ vấn đề nảy sinh công ty cần vốn vay, chưa kể đến việc thiếu vốn để mở rộng kế hoạch kinh doanh mình, sau phủ thắt chặt hoạt động tín dụng bất động sản nửa đầu năm thị trường BĐS có xu hướng chững lại rõ rệt C Thông tin IPO cổ phần Về thời gian giá chào bán, ban lãnh đạo cung cấp kế hoạch việc niêm yết cổ phiếu sàn HOSE quý này, cụ thể vào giai đoạn tháng 7, mã cổ phiếu CRE với mức giá chào bán khởi điểm rơi vào tầm 50.000 – 60.000 đồng/cp với EPS công ty 11.970 đồng/cổ phần theo số liệu đưa năm 2017 tương đương mức P/E khoảng 4.2 – lần Biên lợi nhuận ròng 22.7% với mức ROA 24.87% ROE 55.19% Nếu đem so sánh với đối thủ cạnh tranh ngành CenLand Dat Xanh Group (DXG: HOSE) CRE định giá thấp hơn, chưa tính chênh lệch thị phần môi giới hai công ty Có thể điều xuất phát từ hai lý do: hoạt động CenLand chưa thực hiệu DXG so biên lợi nhuận gộp doanh thu nửa so với DXG (1,115 tỷ so với 2,882 tỷ năm 2017), đồng thời với diễn biến xấu thị trường mức giá chào bán CenLand giảm nhiều, đặc biệt giá chào bán thị trường OTC Kế hoạch kinh doanh phát triển CenLand giai đoạn năm tới dự kiến gấp đôi doanh thu lên số 2.555 tỷ với mức lợi nhuận tang gấp đôi tương ứng Tuy nhiên ban lãnh đạo đề kế hoạch táo bạo đến năm 2022, CenLand đạt doanh thu 26.819 tỷ, gấp 20 lần so với mức doanh thu Nhưng tham vọng chưa thực có đường hướng rõ rang nên mặt lý thuyết, nhà đầu tư chấp nhận số kỳ vọng lợi nhuận gấp đôi (kế hoạch chắn) cho năm tới với giá trị thương hiệu cộng dồn mức P/E từ – phù hợp Do vậy, mức giá mà CenLand đưa nói phản ảnh hết kỳ vọng nhà đầu tư có đột phá từ chuỗi giá trị CenLand thời gian tới III Kết luận: Với mạnh chuyên môn lâu năm đội ngũ CenLand, cá nhân nhận thấy mảng môi giới CenLand tiếp tục phát triển mạnh mẽ với độ nở thị phần rơi vào khoảng 10% toàn quốc năm tới Mảng đầu tư bất động sản thứ cấp chịu nhiều rủi ro hội để nâng cao vị CenLand với chuyên môn lâu năm ngành, nhiên cần thống đường hướng với đối tác chiến lược phân bố nguồn vốn vay hiệu Bên cạnh đó, với ưu cơng nghệ q trình mơi giới thị phần BĐS thị trường nước lân cận cánh cửa khơng nhỏ để tạo động lực cho bứt phá mảng kinh doanh CenLand thời gian tới ... CenLand đưa nói phản ảnh hết kỳ vọng nhà đầu tư có đột phá từ chuỗi giá trị CenLand thời gian tới III Kết luận: Với mạnh chuyên môn lâu năm đội ngũ CenLand, cá nhân nhận thấy mảng mơi giới CenLand. ..cho CenLand có lợi vị trí dẫn đầu giới doanh nghiệp, nhiên theo ban lãnh đạo biên lợi nhuận mảng “rẻ mạt”” với mức – 10% giao dịch nên doanh thu tổng CenLand không đáng kể Điều hẳn thúc CenLand. .. thời với diễn biến xấu thị trường mức giá chào bán CenLand giảm nhiều, đặc biệt giá chào bán thị trường OTC Kế hoạch kinh doanh phát triển CenLand giai đoạn năm tới dự kiến gấp đôi doanh thu