MỘT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU VÀ TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2017 VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG 2018. Thị trường bất động sản VIệt Nam trong giai đoạn 2017 2018 có nhiều sự biến chuyển so với giai đoạn trầm lắng trước đó, điển hình với sự góp mặt của một số phân khúc mới gia nhập thị trường như condotel. Đồng thời, cơn sốt đất ở thị trường bất động sản được lý giải trong bản báo cáo, cũng như cơ hội đầu tư vào các khu vực bất động sản tại Việt Nam A RESEARCH AND SUMMARY OF VIETNAMS REAL ESTATE MARKET IN 2017 AND OUTLOOK FOR GROWTH 2018
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- BÁO CÁO PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN MỘT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU VÀ TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2017 VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG 2018 -12/01/2018- Báo cáo phân tích ngành bất động sản TIÊU ĐIỂM THỊ TRƯỜNG NỀN KINH TẾ VIỆT NAM NĂM QUA GDP tăng trưởng mạnh mẽ chu kỳ 10 năm Kết thúc năm 2017, kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP cao chu kỳ 10 năm với mức tăng trưởng 6.8% theo Tổng Cục thống kê tính đến Q4/2017 Mức tăng trưởng 6.8% vượt qua tiêu đề vào Q1/2017 cho thấy tích cực rõ rệt tổng thể mặt kinh tế chung Thu nhập bình quân đầu người nâng lên số 2.385 USD/người, tăng 170 USD/người (+7.67%) Nguồn: NDH Chỉ số lạm phát giữ mức an tồn CPI bình quân năm 2017 tăng 3,53% Như việc mục tiêu kiếm sốt lạm phát 4% hồn thành Trong năm vừa mức tăng CPI chủ yếu đến từ điều chỉnh giá ngành dịch vụ y tế cấp địa phương mức giảm ghi nhận nhóm thực phẩm tiêu dùng với mức giảm 2,6% so với năm 2016 Đồng thời ngân hàng nhà nước áp dụng sách tiền tệ hợp lý kiểm soát lạm phát thành cơng Vốn đầu tư nước ngồi tăng trưởng vượt trội, vượt mốc 10 năm Cụ thể, dòng vốn FDI đạt kỷ lục, FDI đăng ký đạt 35,88 tỷ USD vốn FDI thực lên tới 17,5 tỷ USD Điều chứng tỏ năm vừa Việt Nam tạo ý nhà đầu tư nước ngồi với tình hình vĩ mơ tích cực & ổn định thị trường nhiều tiềm phát triển tương lai Việc thành công đại hội APEC diễn năm vừa qua góp phần đáng kể để đem lại động lực niềm tin đầu tư vào thị trường Việt Nam Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguồn: NDH Nguồn: NDH Nguồn vốn FDI năm 2017 đến từ 125 quốc gia vùng lãnh thổ Trong Hàn Quốc quốc gia đầu tư lớn với 57,66 tỷ USD, chiếm 18% tổng vốn đầu tư sau Nhật Bản với 49,46 tỷ USD chiếm 15.5% tổng vốn đầu tư Nguồn vốn phân bố khu vực nước Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai TP.HCM Trong TP.HCM chiếm tỷ trọng FDI lớn với 49,46 tỷ USD với 15.5% tổng FDI, Hà Nội xếp thứ với 8.5% tỷ trọng tương ứng với 28,28 tỷ USD tổng vốn FDI tính đến Ngành cơng nghiệp chế biến, chế tạo thu hút vốn FDI cao nhất, đạt 9,5 tỷ USD, chiếm 49,3% tổng FDI, theo sau ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa với 5,3 tỷ USD, ngành khai khoáng với 1,3 tỷ USD ngành bán buôn bán lẻ với 0,9 tỷ USD Hoạt động kinh doanh bất động sản đứng vị trí thứ năm, thu hút khoảng 0,7 tỷ USD, có 39 dự án đăng ký cấp với 0,5 tỷ USD Doanh nghiệp đăng ký cấp tăng: Chỉ vòng tháng đầu năm 2017, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập tăng khoảng 12,4% so với kỳ năm ngoái Số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập chiếm 61,276%, tăng 39,4% so với kỳ năm 2016 Số vốn đăng ký thành lập trung bình khoảng 9,7 tỷ đồng tăng 24% Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh bất động sản ghi nhận mức tăng 68,3% số lượng doanh nghiệp đăng ký, với 2,3 nghìn doanh nghiệp, chiếm 3,7% tổng số doanh nghiệp đăng ký Nguồn: Bộ Công Thương Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản thành lập Tuy số lượng doanh nghiệp giải thể giảm 1,2% so với kỳ năm trước với 5.443 doanh nghiệp số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động kinh doanh đạt đến 37.907 doanh nghiệp, tăng 21,8% so với năm 2016 Doanh thu bán lẻ lượng khách quốc tế tăng mạnh: Tổng mức bán lẻ doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng đầu năm 2017 tăng 10,1% Lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng 30,2% so với kỳ năm trước, ước tính 9,4 triệu lượt khách nước tháng đầu năm Theo quốc tịch khách, Trung Quốc thị trường dẫn đầu với gần 1,9 triệu du khách, tăng đáng kể 56,7% so với kỳ năm 2016 Nga thị trường có lượng khách đến Việt Nam lớn thứ hai, tăng 53,4% theo năm Nguồn: Bộ VH & DL THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM QUA Tổng quan thị trường Thị trường bất động sản năm 2017 đánh giá khởi sắc, có tính ổn định có mức độ rủi ro thấp Lượng tồn kho bất động sản có mức giảm 31% vòng 12 tháng Dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS tăng 13,3% Nguồn cung bất động sản tăng ổn định phân khúc bất động sản mà báo cáo tập trung phân tích là: văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khu công nghiệp Nhu cầu bất động sản mức khả quan tăng trưởng tốt, có giảm nhẹ số phân khúc nhìn tổng thể trì sức tiêu thụ Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Số liệu GDP 2017 số liệu dự án mở bán giao dịch thành công năm vừa CBRE công bố cho thấy thị trường bất động sản năm khả quan nhiều so với dự đoán đầu năm chững lại tăng trưởng ngành Nguồn vốn FDI kỷ lục năm 2017 thúc đẩy nguồn cung bất động sản tăng trưởng nhanh với nguồn cầu sức nóng, có dấu hiệu chậm lại phân khúc cao cấp gia tăng mạnh mẽ phân khúc ví dụ phân khúc condotel hay phân khúc đất Trong năm 2017, hai thi trường bất động sản thị trường Tp HCM giao dịch sôi động hẳn so với thị trường Hà Nội, nguồn cung – cầu biến động giá mạnh mẽ tình hình miền Bắc tăng nhẹ ổn định, phần độ trễ thị trường Hà Nội Nhìn tổng quan, năm vừa qua ngành bất động sản chứng kiến hai biến động lớn nằm phân khúc đất vùng ven Tp HCM sốt condotel khu vực có mật độ nghỉ dưỡng cao Đà Nẵng Nha Trang Trong phân khúc nhà cao cấp, nguồn cầu chững lại rõ rệt cạnh tranh gay gắt phân khúc nhà bình dân phân khúc Về phân khúc khu công nghiệp, lượng vốn đổ vào nhiều doanh nghiệp nước – nước cộng với thành công APEC năm làm tăng sôi động việc mở rộng thị trường sản xuất Việt Nam với hàng loạt dự án, nhà máy khu công nghiệp công suất cao đưa vào vận hành khiến phân khúc đạt hiệu cao năm vừa qua Nhìn chung, phân khúc bất động sản năm vừa qua, tổng kết sau: Phân khúc Condotel – thị phần nổi, “hiện tượng” địa ốc : Năm 2017 ghi nhận bùng nổ lượng cung giao dịch loại hình bất động sản nghỉ dưỡng condotel, đó, thị phần tập trung Nha Trang Đà Nẵng vốn thành phố thu hút lượng khách du lịch lớn nước Theo thống kê từ Hiệp hội mơi giới, riêng Khánh Hòa chiếm tỉ trọng 52% nguồn cung condotel, Đà Nẵng chiếm khoảng 13% tổng số lượng cung dự án Condotel lên đến 22.837 Các dự án lớn nằm chủ yếu Nha Trang Đà Nẵng The Arena Cam Ranh, Vinpearl Empire, Swisstouches Lalune Resort, Panorama Nha Trang, Cocobay Đà Nẵng, Mức giá tập trung phân khúc cao cấp từ 35 triệu – 70 triệu/m2 Số lượng nguồn cung sản phẩm tăng nhanh giai đoạn vừa qua thâm nhập thị trường BĐS Việt Nam thời gian ngắn Nguồn: RealtorVn Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nguồn: RealtorVN Theo dự báo Hội môi giới, năm 2018 phân khúc Condotel tiếp tục phát triển mạnh thành phố du lịch, đặc khu kinh tế thành lập Nhưng bên cạnh tiềm ẩn rủi ro dư thừa nguồn cung rủi ro tâm lý với nhà đầu tư liên quan đến định quyền sở hữu lâu dài loại hình bất động sản Quốc Hội Sự đầu tư, phát triển mạnh Condotel tạo xu hướng giảm giá cho thuê khách sạn, tăng chất lượng dịch vụ lưu trú, khuyến khích phát triển du lịch nước, tiết kiệm đất đai tránh tiêu cực kinh tế việc phát triển bất động sản nhiên không tránh khỏi việc ảnh hưởng mạnh đến phân khúc bất động sản khác vùng khách sạn tự phát khách sạn mini Về tổng thể năm 2018 năm tăng trưởng tốt cho thị trường thị trường đáng để đầu tư giai đoạn 2-3 năm Phân khúc đất – biến động giá mạnh, đất trống trở nên “sốt” Năm 2017, Việt Nam chứng kiến biến động giá mạnh theo đợt sốt đất Trong đó, trội khu vực TPHCM vùng giáp ranh ghi nhận biến động giá lớn Giá đất ghi nhận lập đỉnh vào đầu năm (tầm từ tháng đến tháng 5) có dấu hiệu giảm nhiệt vào năm (tháng – tháng 9) lại sốt nhiệt đợt cuối năm (tháng 10 – tháng 12) Khu vực nóng tượng sốt giá đất khu Đông (quận – quận 9), sau đến khu Tây (Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Mơn) khu Nam (Nhà Bè, Cần Giờ) Cơn sốt tháng đầu năm vượt qua đỉnh sốt năm 2007 Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Ở sốt tháng đầu năm, giá đất tăng vọt với tốc độ chóng mặt, với mức tăng từ 50 -200%, chí có nơi lên đến 250 – 300% đỉnh sốt so với cuối năm 2016 Giá bán khu dân cư thuộc quận & quận tăng từ – triệu đồng/m2 Mỗi (tùy diện tích) tăng lên trung bình từ 100 – 300 triệu đồng, mức tăng mạnh mẽ Lý đằng sau sốc giá lớn đất khu bờ Đông phần dự án hạ tầng lớn dự án cầu Tăng Long, bờ kè bờ tả sơng Sài Gòn, tuyến Metro số 1, kỳ vọng thay đổi mặt giao thông khu bờ Đông Cũng thời gian này, thông tin quy hoạch lên quận thông tin siêu dự án khiến đất khu Nam khu Tây tăng giá chóng mặt Tính đến tháng 5, đất dự án đất lẻ thổ cư Hóc Mơn, Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè tăng khoảng 50-80% so với cuối năm 2016 Đất Trung Lập Hạ, Phú Hòa Đơng, Trung An (Củ Chi), tăng từ 1,5-2 triệu/m2 lên 4-7 triệu/m2 Đất Long Hòa, Bình Khánh, Lý Nhơn (Cần Giờ) từ 12,5 triệu/m2 tăng lên 4-5 triệu/m2 Tại Hóc Mơn, đất Xn Thới Thượng, Bà Điểm, tăng từ 45.5 triệu/m2 lên đến 7-9.5 triệu/m2 Tuy sau thị trường đất có giảm nhiệt, đến tháng 9, đất khu Đông khu Nam chứng kiến tăng giá nhẹ Và từ tháng 11 đến nay, mức tăng mạnh Nguồn cung khan nhu cầu mua thực hữu, đặc biệt tăng mạnh dịp cuối năm nguyên nhân đẩy giá đất lên cao dao động tư f15-20% so với năm Thông tin xây dựng đường cao dẫn từ cầu Bình Khánh tới xã Long Hòa cơng bố thức khiến đất Cần Giờ lại lên sốt Giá đất lập đỉnh, tăng 200% so với đầu năm 2017 Đất Duyên Hải, vị trí mặt tiền đường lớn tăng từ 2,5-3 triệu/m2 lên 8-10 triệu/m2, đất đường Lương Văn Nho tăng từ 2-3 triệu/m2 lên tới 7-9 triệu/m2 Đường Thạnh Thới có mức tăng giá mạnh từ 3-4 triệu/m2 lên 12-14 triệu/m2 Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Phân khúc văn phòng – nguồn cung cầu ổn định hai thị trường Ở thị trường TP HCM, tính đến hết Q3.2017, có thêm nguồn cung văn phòng hạng A từ Saigon Centre giai đoạn dành chủ yếu cho công ty công nghệ Ở phân khúc năm 2017 , cầu Hạng A hạng B tăng dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng theo quý Hấp thụ ròng Hạng A Hạng B 665 m2 10.303 m2 Tỷ lệ lấp đầy Hạng B có tăng đột biến lên 93% nhờ vào mức hấp thụ tốt tòa nhà ngồi trung tâm Văn phòng hạng A có tỉ lệ lấp đầy cao lên tới 96% nguồn cầu chủ lực phân khúc bất động sản năm vừa qua Giá thuê trung bình Hạng A hạng B có nhích nhẹ Vì nhu cầu cao thị trường, chủ đầu tư tự tin đề xuất giá thuê cao hơn, đặc biệt tòa nhà với nguồn cung hợp đồng Về tổng thể, giá thuê trung bình tăng 0,3% theo quý 2,9% theo năm tiếp tục tăng với tốc độ ổn định Dự báo năm 2018, thị trường văn phòng mở rộng nguồn cung nhờ nhiều dự án vào triển khai hoạt động giúp giải nguồn cầu Qua mơ hình chung, tơi dự đốn thị trường ổn định năm tới đem lại số điểm sáng cho phân khúc loại A B tỉ lệ lấp đầy dự kiến dao động xung quanh mức 90 -95%, giá thuê trung bình dự kiến tăng nhẹ 0.1 – 0.2 % Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Về thị trường văn phòng Hà Nội, nguồn cung phân khúc ghi nhận tăng, tập trung vào hạng A B với 1,5 triệu m2 tính đến Q2.2017 với mức tăng 1.9% so với quý trước từ dự án văn phòng hạng B Nguồn cung cho văn phòng hạng A B tập trung quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình Cầu Giấy Về lượng cầu phân khúc Hà Nội, theo báo cáo JLL, mức tiêu thụ diện tích văn phòng hạng A & B đạt 34.000 m2 tính đên Q2.2017 tập trung chủ yếu ghi nhận tiêu thụ lớn từ phân khúc văn phòng hạng B Đồng thời theo JLL , xu hướng di chuyển, mở rộng thiết lập văn phòng tiếp tục ghi nhận thị trường Hà Nội, mở nhiều hội tạo triển vọng khả quan cho quý tai phân khúc Tỉ lệ lấp đầy thị trường 88.5% cho hạng A 90.5% cho hạng B, thấp khoảng 5% so với TP HCM nguồn cung dồi dù phải chịu nhiều sức ép lớn từ mật độ đô thị hạ tầng Trong TP HCM ghi nhận mức tăng giá nhẹ hai phân khúc hạng A B mức giá thuê gộp hai phân khúc tăng trung bình có 0.34%, ghi nhận giá cho th văn phòng loại A giảm 0.31% hạng B tăng 0.8%, chưa tính đến ảnh hưởng nguồn cung quý quý Chủ đầu tư số dựán hạng B có tỷ lệ lấp đầy cao có động thái tăng giá chào thuê để lựa chọn khách hàng có thương hiệu lớn lý mà mức tăng giá giữ ổn định phân khúc Đánh giá triển vọng phân khúc quý tới, nhận định nguồn cung phân khúc tiếp tục tăng với trung bình 40-50.000 m2 diện tích thêm quý đầu năm 2018 mức dự báo 200.000m2 cho năm Với nguồn cầu thị trường giữ mức tương đối – tốt Hà Nội TP HCM, tơi ghi nhận phân khúc có nhiều động lực để nhà đầu tư tham gia mở rộng tiếp tục mơ hình thời gian tới, dự kiến tăng trưởng 2018 phân khúc từ 2.5 -3 % Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Phân khúc bán lẻ - Giữ ổn định nhờ lng gió ngoại Thị trường phân khúc bán lẻ đón nhận hai nguồn cung đến từ phân khúc trung tâm thương mại dự án trung tâm bách hóa khu vực Ngồi trung tâm TP HCM với 19.000 m2 quận Thanh Xuân Hà Nội với 25.000m2, nâng tổng nguồn cung diện tích trung tâm thương mại TP HCM lên 858.000m2 Hà Nội lên 963.000m2 Ở khu vực TP HCM, thị trường đón chào gia nhập chuỗi cửa hàng tiện lợi tiếng 7-Eleven, với mở rộng VinMart, tạo luồng gió cho thị trường cửa hàng tiện lợi siêu thị mở rộng diện tích lên gần 244.000 m2 Mức hấp thụ thị trường đạt 91,7%, giảm nhẹ 0,4% theo quý Cơng suất th TTTM Trung tâm trì mức ổn định (đạt 87,1%), khu vực Ngoài Trung tâm giảm nhẹ 92.3% Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận mức 36.820 m2 chủ yếu nhà bán lẻ phân khúc trung cấp bình dân quận ngoại thành Ở thị trường Hà Nội, phân khúc bán lẻ sôi động nhờ chuỗi thời trang “nhanh” (fast fashion) thâm nhập thị trường, điển hai hãng lớn H&M Zara tạo nên động thái khả quan cho phân khúc vào nửa cuối năm Tỷ lệ lấp đầy trung bình thị trường đạt 80,3%, chủ yếu hiệu hoạt động tốt trung tâm thương mại tái cấu trúc hoạt động kinh doanh trung tâm thương mại lớn quận Thanh Xuân Giá thuê gộp có giảm nhẹ khu vực cận trung tâm, nhiên ổn định khu vực trung tâm ghi nhận phát triển thời gian tới Hiện Hà Nội cung cấp 2% tổng diện tích mặt bán lẻ khu vực trung tâm quỹ đất hạn chế, giá đất cao giới hạn chiều cao cơng trình nên nên có nhiều hội thâm nhập vào thị trường tạo nguồn cung năm 2018 Nguồn: Savills Việt Nam Theo Savills, bán lẻ Việt Nam thị trường hấp dẫn, minh chứng Việt Nam xếp hạng thứ toàn giới theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 AT Kearney Quả thực Việt Nam có nhiều tiềm trở thành điểm đến lý tưởng cho doanh nghiệp bán lẻ như: Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Niềm tin khách hàng, bùng nổ thương mại điện tử, tự thương mại hạ tầng sở liên tục nâng cấp phát triển Thêm vào đó, thị trường bán lẻ Việt Nam nhiều hội để phát triển mật độ bán lẻ Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh thấp, nên nhiều tiềm để mở rộng phân khúc Kỳ vọng 2018 với việc APEC thành công FDI tiếp tục mở rộng với mức độ kỷ lục thj trường bán lẻ trở thành đầu tàu dẫn dắt cho phân khúc bất động sản Viêt Nam Phân khúc nhà - Kỳ vọng trái ngược, phân khúc giá rẻ chưa thực mạnh mẽ Theo nhiều nhận định, 2017 năm phân khúc nhà thương mại giá rẻ có bước tiến lượng cung lượng cầu Tuy nhiên, theo số liệu Savills ghi nhận được, phân khúc chưa thực có phát triển mạnh mẽ kỳ vọng Theo cơng bố tình hình thị trường hộ để bán quý IV Hà Nội, năm 2017, nguồn cung sơ cấp hộ hạng C đạt 14.880 căn, chiếm 34% thị phần, giảm 2% so với năm 2016 Nguồn cung giảm 16%, mức giảm cao phân khúc hộ Mức tăng 9% so với năm trước thấp Trong năm 2017, có 8.900 hộ hạng C (bao gồm nhà thương mại giá rẻ) mở bán mới, số lượng hộ phân khúc giá: 20 triệu đồng từ 15 triệu đồng đến 20 triệu đồng chiếm khoảng 50% phân khúc Về thị trường TP HCM, xét theo vị trí, phía Nam thành phố nơi chiếm ưu với dự án Quận (River Panorama, Lavida+, Garden Bay, Lux Garden) Quận (Topaz Elite, Tara Residence) với 50% tổng nguồn cung mới, vượt hẳn so với thị trường với Đơng Giá bán trung bình thị trường sơ cấp ghi nhận mức 1.500 USD/m2, giảm 3% so với quý trước 15% so với kỳ năm ngoái Sự sụt giảm đáng kể này, so với năm ngoái nguồn cung phân khúc trung cấp tăng Trái lại, giá bán phân khúc cao cấp tăng 5% so với quý trước 10% so với kỳ năm ngoái nhờ vào mắt sản phẩm chất lượng tốt đến từ Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản chủ đầu tư nước D’Edge Tilia Residence Các dự án cao cấp nhận quan tâm lớn từ mắt vào Q.3 với tỷ lệ đặt chỗ đặt cọc đạt 50% Giá sơ cấp dự kiến tiếp tục tăng Hồn tồn trái ngược với nhận định cho phân khúc hộ hạng A giảm thị phần năm 2017 chuyển dịch nguôn cầu từ phân khúc cao cấp sang phân khúc trung cấp giá rẻ, phân khúc năm qua lại ghi nhận khối lượng giao dịch tích cực với đột biến nguồn cung mới, ghi nhận mức tăng gấp đôi so với năm 2016, đạt 5.830 Còn thị trường Hà Nội, thị trường sơ cấp, giá bán ghi nhận giảm tất phân khúc, trung bình thị trường giảm 3,2% theo quý Đáng ý, phân khúc hộ sang trọng ghi nhận tỷ lệ giảm đáng kể sau nhiều quý tăng giá liên tục – Phân khúc hộ bình dân ghi nhận mức giảm thấp phân khúc tính đến Q2.17 Tại thị trường thứ cấp, giá bán giảm với tỷ lệ cao giá bán sơ cấp vào sử dụng từ lâu sở vật chất xuống cấp ghi nhận giảm đáng kể Trong năm 2018, khoảng 8,500 hộ thuộc phân khúc nhà hạng C dự kiến mở bán thị trường, chủ yếu tập trung khu vực phía Tây phía Nam Hà Nội, nơi có quỹ đất dồi mật độ dân số thấp Ttrong năm tiếp theo, phân khúc nhà cao cấp mong đợi trì lượng cầu ổn định Phân khúc trung cấp bình dân mặc dufcos gây thất vọng hiệu suất năm vượt kỳ vọng năm sau với đà chuyển dịch cho diễn sớm vòng 1-2 năm để hợp với lối sống thu nhập nhiều người dân Việt Nam Lượn g hộ, biệt thự, nhà phố tâm điểm phát triển khu vực ven TP HCM với điểm nóng nơi đất lên giá sở hạ tầng kỳ vọng cải thiện mạnh mẽ hoàn thành năm 2018 Dự báo quý đầu năm 2018 chững lại lượng giao dịch nguồn cung bứt phá mạnh vòng năm sau tạo bước đệm cho giai đoạn phát triển nhà giới đầu tư bất động sản giai đoạn 2018-2020 tới Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Phân khúc khu công nghiệp – Hiệu suất gia tăng, triển vọng ổn định Ở thị trường khu cơng nghiệp phía Bắc, nguồn cung cấp ổn định giúp nâng cao hiệu suất phân khúc Tổng trữ lượng công nghiệp không thay đổi năm gần với tổng diện tích cho thuê 1.290 từ 10 khu công nghiệp Lượng vốn FDI ngày tăng giải thích cho tiến việc thực quy hoạch khu công nghiệp cách Tổng số chỗ trống tính đên quý năm 2017 giảm xuống 23,4%, giảm gần điểm phần trăm năm Một nửa KCN có bị cho thuê hồn tồn diện tích cho th chủ yếu từ Khu cơng nghệ cao Láng – Hòa Lạc, Quang Minh I, Phú Nghĩa HANSSIP Xu hướng thuê đà tăng Giá thuê trung bình KCN Hà Nội 2.600.000 đồng / m2 / kỳ (tương đương 114,4 USD / m2 / kỳ) tăng 2% so với kỳ năm trước tăng trưởng 5% ba năm Ở thị trường khu công nghiệp phía Nam, nhu cầu tăng cao nhờ lượng vốn FDI khổng lồ tiếp tục đổ vào Việt Nam 2017 giúp cải thiện tình hình hoạt động khu cơng nghiệp Hai dự án lĩnh vực F&B TP.HCM Bình Dương khởi cơng với diện tích TP.HCM tỉnh lân cận Bình Dương, LongAn, Đồng Nai tiếp tục nhận quan tâm lớn từ nhà đầu tư nhờ có vị trí sở hạ tầng tốt phục vụ thuận tiện cho doanh nghiệp, xí nghiệp sản xuất mở rộng Lượng cầu tiếp tục tăng nhanh đến từ ngành sản xuất, hậu cần, FMCG điện tử Giá thuê đất nhà xưởng xây sẵn ghi nhận ổn định dự báo tiếp tục giữ mốc hết Q1.2018 Năm 2018 nhận định lề cho việc mở rộng tiếp khu công nghiệp với nguồn cung chất lượng kèm với vị trí tốt thuận lợi Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Dự kiến phân khúc khu công nghiệp, nguồn cung ổn định năm 2018, nguồn cung bất động sản công nghiệp khu vực dự kiến tăng nhẹ Nguồn cung đất công nghiệp tương đối ổn định khơng có thêm dự án quy mơ lớn hồn thành thời gian tới Với triển vọng thời gian tới, tỷ lệ lắp đầy giá thuê thị trường công nghiệp dự kiến tiếp tục tăng tương lai, chủ yếu nhờ vào nguồn vốn đầu tư từ nước – dự báo vững đà tăng trội năm 2018 - nỗ lực từ phía Chính phủ nhằm cải thiện mơi trường đầu tư cho doanh nghiệp nước KỲ VỌNG THỊ TRƯỜNG DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2018 Nền tảng tốt, dự báo tăng trưởng mạnh mẽ Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Nhu cầu mua nhà dự báo trì khả quan dài hạn Diện tích nhà trung bình Việt Nam năm 2016 khoảng 22,8 m2/người, thấp 10% so với mức tiêu chuẩn giới nên kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ năm 2018 để bắt kịp với tốc độ nước bình quân nhu cầu Dự kiến diện tích nhà trung bình/ người Việt Nam nâng lên khoảng 25 m2/người vào năm 2020 theo ước tính Bộ Xây Dựng Nhu cầu nhà dựa dự báo thu nhập đầu người, cấu dân số tốc độ thị hóa Việt Nam Thu nhập yếu tố tiền đề quan trọng đảm bảo khả chi trả việc mua nhà đảm lượng cầu ổn định thị trường dài hạn, nhận định cải thiện đáng kể với mức tăng khoảng 6-10%/năm vòng 10 năm tới Bên cạnh đó, cấu dân số đóng góp lớn cho kỳ vọng thị trường bất động sản chu kỳ phát triển Lượng dân số thành thị gia tăng động lực chủ lực chìa khóa bất động sản – dân số Q trình thị hóa nhanh chóng phát triển sở hạ tầng làm gia tăng dòng chảy cư dân từ nơng thơn thành thị đẩy nhanh tốc độ lấp đầy dự án bất động sản khu vực thị từ lan tỏa nhanh quận huyện liên quan Đến năm 2025, dân số thành thị Việt Nam dự kiến khoảng 40 triệu người, tăng 30% so với 2015, kéo theo nhu cầu nhà tăng theo Động lực bất động sản – dân số thứ hai nằm cấu độ tuổi người dân với kỳ vọng độ tuổi 30-60 – cấu dân số có đủ tích lũy tài để mua nhà nhu cầu mua nhà cao - tăng nhanh năm tới Nhìn chung, yếu tố vĩ mô ủng hộ cho triển vọng ngành bất động sản dự báo triển vọng bùng nổ giai đoạn tới Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Triển vọng tăng trưởng ngành nằm việc nhiều doanh nghiệp niêm yết sàn bứt phá vượt trội năm vừa qua với diễn biến tích cực thị trường chứng khốn chung Công tác huy động vốn qua thị trường chứng khoán qua loạt động thái phát hành thêm, bán cổ phiếu ưu đãi, bán quyền mua, chào bán cổ phiếu quỹ diễn suôn sẻ thuận lợi tạo động lực thúc đẩy cho hoạt động mở rộng doanh nghiệp sàn tạo động lực cho doanh nghiệp chưa lên sàn nhanh chóng nộp hồ sơ niêm yết để gia nhập nhóm doanh nghiệp bất động sản sàn, tăng tính minh bạch cho tổng thể ngành Biểu đồ diễn biến giá nhóm ngành bất động sản niêm yết (Nguồn: VnDirect) Điểm nhấn thị trường bất động sản niêm yết 2017 việc thị trường chào đón ơng trùm lớn ngành công ty cổ phần địa ốc Novaland Đồng thời năm vừa chứng kiến thăng hoa nhóm ngành bất động sản với mức tăng giá năm lên tới 94.01% Nhiều cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản tăng lần LDG, NLG, DXG, PDR,… Thực tế năm vừa rồi, kết kinh doanh doanh nghiệp bất động sản công bố tốt Việc thị trường nhà đất hấp thụ tốt nguồn vốn FDI đổ vào thị trường tài tạo nên tính sơi động nhóm ngành này, đặc biệt thúc đẩy nhiều hoạt động gọi vốn qua hình thức cổ phần Nguồn vốn sau tiếp tục doanh nghiệp đầu tư mở rộng nguồn cung sản phẩm phân khúc, tạo thêm nhiều lợi nhuận doanh thu chuỗi giá trị thương hiệu Cũng phải kể đến tác động số kiện ngành năm vừa giúp doanh nghiệp tăng trưởng doanh thu mức cao năm vừa việc sốt đất quận giúp cho doanh nghiệp bất động sản hoạt động khu vực quận có dự án liên quan nhanh chóng hấp thụ LDG, NLG, DXG, PDR, SCR Lượng tồn kho doanh nghiệp giảm đáng kể giai đoạn nửa năm 2017 vừa , quay vòng vốn nhanh thu hút ý nhiều nhà đầu tư Các tảng tích lũy hỗ trợ lại bao gồm nhịp tăng chung thị trường bùng nổ hoạt động sàn Nhìn chung, dòng vốn mạnh mẽ đổ vào, chúng thường tìm đến hội nằm doanh nghiệp bị định giá thấp có triển vọng mạnh mẽ tương lai Trong đến 70% doanh nghiệp bất động sản sàn chưa ghi nhận hết giá trị nội tăng giá nhanh thị trường hiệu cao năm vừa Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Bất động sản giai đoạn mới: Sẽ trưởng thành Bước sang năm 2018, ngành bất động sản đánh giá trở nên chuyên nghiệp với loạt sách thay đổi nhằm siết chặt quy hoạch, thực triển khai tính minh bạch thị trường thông qua thông tin “mở” Các biện pháp quản lý thực thi thị trường sớm tập trung hóa thành hệ quy củ có tính nghiêm ngặt cao, giúp cải thiện mơi trường kinh doanh bất động sản thúc đẩy hoạt động ngành trở nên sôi động hấp dẫn Chu kỳ phát triển chung thị trường bất động sản: Đặc điểm Sơ khai Giao dịch Thị trường phát triển tự phát Tồn chế độ đa sở hữu đất đai Các bên tham gia tự thỏa thuận Chưa có văn pháp quy điều chỉnh thị trường Tập trung (Hiện tại) Luật đất đai đời Kinh tế mở cửa, nhu cầu nhà văn phòng tăng, dịch vụ cho thuê BĐS đời Thị trường sôi động phát triển ngày Giá đất tăng lên cao Đầu BĐS xuất Phần đông dự án nhà tập trung vào phân khúc khách hàng có thu nhập cao, nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp lớn chưa quan tâm mức Thông tin đa dạng, phong phú Đồng USD dùng phổ biến để tính giá BĐS Các giao dịch có tính pháp lý cao hơn, chuyên nghiệp hóa qua sàn giao dịch địa ốc Cung & cầu hàng hóa phát triển nhanh chóng số lượng & chất lượng Chun mơn hóa Hệ thống quy phạm pháp luật điều tiết thị trường bước hoàn thiện Nhà nước thực chiến lược quy hoạch đô thị phát triển CSHT đồng Các doanh nghiệp BĐS chun mơn hóa vào phân khúc mạnh nhắm đến người mua phù hợp Sản phẩm BĐS đa dạng, chuyên biệt (nhà ở, văn phòng, cơng nghiệp…) Hoạt động thị trường lành mạnh hiệu Thông tin thị trường cải thiện tiến tới minh bạch Nguồn vốn Nguồn vốn (VNĐ, USD, vàng) giao dịch chủ yếu tiền tích lũy dân chúng Ngân hàng chưa phát triển dịch vụ cho vay BĐS Bên cạnh tiền tiết kiệm nhiều năm dân có thêm tiền tích lũy từ lao động, sản xuất kinh doanh Tín dụng BĐS phát triển, ngân hàng giới thiệu hoạt động cho vay chấp Quỹ phát triển nhà ở, ngân hàng phát triển nhà thành lập FDI, kiều hối chảy vào Việt Nam phần vào BĐS Nguồn vốn cho BĐS mở rộng Quỹ tín thác đầu tư BĐS, cho vay tái chấp nhà ở, Quỹ tiết kiệm nhà cho người thu nhập thấp… Chủ thể tham gia Cá nhân, hộ gia đình Thành viên truyền thống (cá nhân, hộ gia đình) Doanh nghiệp nhà nước giao quản lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng khu đô thị Các công ty/trung tâm địa ốc, dịch vụ BĐS ngồi nước có mặt khắp nơi NĐTNN tham gia thị trường Cá nhân, tổ chức nước Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản Chứng khốn hóa Quy mô mở rộng vô lớn, ngành BĐS phát triển tương quan ngành tài nói riêng kinh tế nói chung Doanh nghiệp BĐS phát hành cổ phiếu/chứng cho dự án Các khoản nợ BĐS “chứng khốn hóa” Ai tham gia giao dịch thị trường BĐS Hoạt động thị trường có mức độ minh bạch cao Vốn cổ phần: nhà đầu tư cá nhân, quỹ hưu trí, REITs, cơng ty bảo hiểm, quỹ mạo hiểm… Tài trợ nợ: (1) Sơ cấp (trực tiếp từ người cho vay); (2) Thứ cấp (chứng khốn hóa nợ) Cá nhân, tổ chức ngồi nước Nguồn: FPTS Có thể thấy rõ thị trường chu kỳ tập trung, với lượng tham gia ngày nhiều đôi tượng Luật hành trạng thái sơ khai nhiều bất cập vấn đề quy hoạch hóa thị Về thơng tin, nguồn thơng tin chưa minh bạch, nhiều nơi bị tượng “thôi giá”, thông tin đăng không làm sai lệch thật (vụ việc công ty địa ốc Alibaba) Trong năm 2017 vừa rồi, có nhiều lúc thị trường xuất bong bóng ảo đến từ động thái nhiều phương pháp không minh bạch với mục đích thu lợi bất hợp pháp khiến cho quyền phải mạnh tay xử lý chặt kiểm sốt hoạt động khiến cho độ uy tín môi trường đầu tư chưa rõ ràng làm giảm sức hút trung hạn ngành bất động sản Về mặt tích cực, giao dịch trở nên chuyên nghiệp qua nhà môi giới có uy tín, nguồn vốn huy động mở rộng từ hoạt động sản xuất kinh doanh tín dụng tổ chức tài Về bản, thị trường giai đoạn tập trung có dấu hiệu chuyển sang thị trường chun mơn hóa, tập trung nhiều vào tính pháp lý quan tâm nhiều tổ chức lớn nước Kỳ vọng năm 2018, Luật Nhà Đất Đai tiếp tục hoàn thiện bổ sung , thắt chặt tính pháp lý với phân khúc đầu tư, cơng bố thơng tin xác rộng rãi kênh thông tin đại chúng, giảm thiểu tối đa thiếu minh bạch ngành nghề Sự chuyển tốc độ vừa phải mà nhiều trở ngại việc cải tổ thông tin luật pháp nhiên tầm nhìn từ 2-3 năm nữa, thị trường chuyển thức sang giai đoạn chun mơn hóa tiến tới chứng khốn hóa, tạo đà cho bùng nổ bất động sản xã hội kênh đầu tư chuyên nghiệp an toàn cao Tuy nhiên nhấn mạnh để việc chuyển môi trường đầu tư diễn với kế hoạch nhanh chóng, thị trường cần yếu tố kết hợp: chặt chẽ máy nhà nước, minh bạch tự nguyện doanh nghiệp bất động sản tỉnh táo nhà đầu tư Việc xúc tiến ba yêu tố vấn đề quan trọng để định đà tăng trưởng bền vững ngành đồng thời tạo tảng vững – môi trường kinh doanh chủ động – làm nòng cốt để trụ vững thị trường trước biến động xảy khoảng thời gian Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ Xu hướng đầu tư 2018 Theo nhận định Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam báo cáo vừa công bố, năm 2018 dự báo tiếp tục năm thành công thị trường bất động sản toàn quốc với bốn xu hướng Xu hướng thị trường bất động sản nhà ở: Tiếp tục sức hút bền bỉ năm 2017, xu hướng nhà dự báo có sức tiêu thụ tốt tất phân khúc Xu hướng chủ đạo nguồn cung nhà vừa túi tiền phát triển mạnh năm sau năm chưa hoàn toàn đạt kỳ nhà cao cấp có nguồn cung ổn định hơn, tăng nhẹ qua số dự án lớn TP HCM Hà Nội dự báo giảm khơng đủ quỹ đất phù hợp để phát triển phân khúc Tuy nhiên, sức tiêu thụ khơng tăng nhiều, dẫn đến cạnh tranh việc bán hàng mạnh Giá bất động sản khó có tăng đột biến dự báo mức tăng khoảng 5% cho năm Xu hướng hộ khách sạn (condotel): Là tượng năm 2017 với trội lượng cung – cầu giao dịch phân khúc thị trường bất động sản, condotel dự báo tiếp tục phát triển mạnh mẽ thành phố du lịch, đặc khu kinh tế thành lập giai đoạn 2018-2020 Tuy nhiên, rủi ro nằm phát triển ạt loại hình làm dư cung cục ngắn hạn, dẫn đến khó tăng giá cho phân khúc bất động sản dẫn đến việc sinh lời hiệu so với kỳ vọng Đồng thời, quyền sở hữu lâu dài loại hình bất động sản condotel có Quốc hội chấp thuận hay không rào cản tâm lý lớn nhà đầu tư ảnh hưởng lớn tới tiến độ phát triển thị trường Xu hướng đầu tư đất nền: Năm 2017, thị trường đất lên với “sốt đất vùng ven” khiên giá phân khúc tăng đến chóng mặt Trong năm thị trường chứng kiến sốt đất giai đoạn đầu năm cuối năm 2017 với mức tăng lên đến kỷ lực Việc sở hạ tầng phát triển nhanh quận quanh trung tâm TP HCM khiến cho nhiều người tập trung vào giao dịch xung quanh khu vực “nóng” tụ điểm phát triển sở hạ tầng (cầu, quốc lộ, metro) Tuy sốt giảm phần nhiệt qua sách thắt chặt giao dịch ảo phủ, nhiên nguồn cầu cho thị trường Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản lớn xung quanh tụ điểm nóng hạ tầng Với việc nhiều dự án giao thông dự kiến hoàn thành giai đoạn 1-2 năm tới, đất tiếp tục tâm điểm nóng để tập trung đầu tư thời gian tới Bên cạnh xu hướng đề cập trên, việc thu hút dòng vốn FDI lượng khách du lịch quốc tế cao kỷ lục năm 2017 tạo kỳ vọng tiềm tăng trưởng dài hạn nhu cầu văn phòng, mặt sản xuất, chỗ ở, bất động sản lưu trú cho chuyên gia, người lao động khách du lịch Dự kiến phân khúc không tăng trưởng mạnh mẽ giữ ổn định năm 2018 Rủi ro đầu tư & thách thức Theo Hiệp hội Bất động sản, thị trường Việt Nam tồn thách thức lớn từ nhiều năm qua thị trường bất động sản chưa tháo gỡ, vấn đề nguồn vốn dài hạn cho phát triển tạo lập bất động sản, vấn đề nợ xấu ngân hàng, vấn đề thông tin, minh bạch thị trường, thủ tục hành chính, đất đai, dự án phức tạp thời gian Ngồi có vấn đề tiêu cực, lợi ích nhóm, tham nhũng lĩnh vực đất đai chưa có chuyển biến trở ngại lớn khiến chi phí phát triển dự án bất động sản ngày tăng cao, khoảng cách thu nhập giá nhà tầm với đa số người lao động Những trở ngại gây khó khăn việc đầu tư kìm hãm đà phát triển thị trường khiến cho lợi nhuận khơng kỳ vọng Kết luận Thị trường BĐS 2017 để lại nhiều dấu ấn bật Từ câu chuyện sốt đất nền, bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng, bùng nổ tranh chấp địa ốc, dòng vốn FDI ạt đổ vào Việt Nam mở cửa sách cho người nước vào mua nhà, thị trường chứng kiến biến chuyển mãnh liệt mặt ngành Trong giai đoạn này, hội mở rộng tất đối tượng cạnh tranh trở nên gay gắt tiềm bất động sản Việt Nam ngày sáng rõ, thu hút đầu tư phân khúc tiềm nhằm khai thác hết tiềm lực phát triển hạ tầng đô thị kinh tế Tuy nhiên, phải ý đến rủi ro tiềm ẩn thị trường địa ốc thực kiểm soát rủi ro nhằm đảm bảo tính hiệu an tồn chiến lược đầu tư Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- Báo cáo phân tích ngành bất động sản HỆ THỐNG KHUYẾN NGHỊ Khuyến nghị đưa dựa mức tăng/giảm tuyệt đối giá cổ phiếu để đạt đến giá mục tiêu, xác định công thức (giá mục tiêu - giá tại)/giá không liên quan đến hoạt động thị trường Liên hệ Nguyễn Lý Thanh Lương Chuyên ngành tài – kinh tế Đại học RMIT Hà Nội – 521 Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội Số điện thoại : 0165 607 66 99 Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Những thông tin sử dụng báo cáo thu thập từ nguồn đáng tin cậy tác giả khơng chịu trách nhiệm tính xác chúng Quan điểm thể báo cáo tác giả không thiết liên hệ với quan điểm thức tổ chức hay cá nhân Không thông tin ý kiến viết nhằm mục đích quảng cáo hay khuyến nghị mua/bán chứng khoán Báo cáo không phép chép, tái cá nhân tổ chức chưa phép tác giả Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh tế- ... triển vọng ngành bất động sản dự báo triển vọng bùng nổ giai đoạn tới Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh t - Báo cáo phân tích ngành bất động sản Triển vọng tăng trưởng ngành nằm việc... nghiệp bất động sản sàn chưa ghi nhận hết giá trị nội tăng giá nhanh thị trường hiệu cao năm vừa Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh t - Báo cáo phân tích ngành bất động sản Bất động sản. .. trưởng 2018 phân khúc từ 2.5 -3 % Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài kinh t - Báo cáo phân tích ngành bất động sản Phân khúc bán lẻ - Giữ ổn định nhờ lng gió ngoại Thị trường phân khúc bán