PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KIS

Báo Cáo Ngành c 21/03/2017 Đánh giá Ngành TRUNG LẬP BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở Phát triển bền vững Quan điểm đầu tư: - Sự phát triển dài hạn kinh tế Việt Nam với tốc độ thị hóa cao, đặc biệt đầu tàu kinh tế Hà Nội & Hồ Chí Minh động lực quan trọng dài hạn để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam dài hạn - Các dự án đầu tư hạ tầng kết nối vùng ven trung tâm kỳ vọng thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực đầu tư - Thị trường Bất động sản Việt Nam có phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn nhiều năm liên bị khủng hoảng Các hoạt động thị trường đạt mức cao kỷ lục năm 2015 trì mức cao năm 2016 - Các sách cho người nước ngồi sở hữu nhà, xã hội hóa dự án hạ tầng qua hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng) thật trợ giúp chủ đầu tư có thêm nguồn khách hàng quỹ đất để phát triển dự án Nội dung Động lực cho phát triển dài hạn Các yếu tố tác động ngắn trung hạn Chuỗi giá trị ngành Bất động sản Việt Nam Tình hình tài doanh nghiệp bất động sản Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016 triển vọng 2017 Cổ phiếu khuyến nghị Hoàng Thế Trung (+84 8) 3914 8585 - Ext: 1457 trung.ht@kisvn.vn www.kisvn.vn Báo Cáo Ngành Rủi ro: - Các tác động sách nhà nước Luật đất đai 2013 (làm tăng chi phí giải phóng mặt để có quỹ đất dự án), thơng tư 06/2016/TT-NHNN (giảm bớt tăng trưởng tín dụng bất động sản) có tác động tiêu cực đến phát triển thị trường bất động sản ngắn trung hạn - Chúng tơi dự đốn lãi suất cho vay tăng nhẹ thời gian tới ảnh hưởng tiêu cực đến khả chi trả người mua nhà - Ngành bất động sản có nhu cầu vốn tái đầu tư liên tục, dòng tiền kinh doanh – đầu tư thường bị âm thời gian dài làm giảm sức hấp dẫn cổ phiếu ngành bất động sản - Chúng cho thị trường bất động sản năm 2017 ổn định năm 2016 Ngoài ra, phân khúc nhà tiêu thụ thay đổi theo hướng trọng nhiều đến phân khúc trung bình để phù hợp với khả chi trả người mua - Cổ phiếu khuyến nghị: KDH TDH Page Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam I Môi trường kinh tế - xã hội Việt Nam động lực cho phát triển dài hạn Tăng tốc thị hóa Theo Tổng cục Thống kê, Việt Nam có quy mơ dân số 94 triệu người năm 2016 với cấu dân số vàng, 70% dân số thuộc nhóm độ tuổi lao động từ 15 đến 64 tuổi Trung bình năm dân số tăng khoảng triệu người nhu cầu nhà ngày lớn thời gian tới Tỷ lệ người dân số thành thị 34.1% tương ứng 32.2 triệu người Liên Hiệp Quốc ước tính đến 2050 dân số Việt Nam tăng lên mức 112.7 triệu người với tỷ lệ số người dân thành thị 49.4% tương ứng 55,7 triệu người, áp lực dân số lớn cho đô thị tương lai Theo ước tính WorldBank, Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 hộ thành phố năm để đáp ứng nhu cầu nhà Dân số tỷ lệ dân số đô thị Việt Nam (2000-2050) Nguồn: Liên Hiệp Quốc Triệu người 120 60% 100 50% 80 40% 60 30% 40 20% 20 10% - 0% 2000 2010 2016 Tổng dân số 2020F 2030F 2040F 2050F Dân số thành thị/ Tổng dân số (%) Tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng GDP Việt Nam, 2011-2017 Nguồn: GSO 7.0% 6.5% 6.70% 6.68% 6.24% 6.21% 5.98% Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam đạt 6.2% năm 2016, chưa hoàn thành mục tiêu phủ thuộc nhóm dẫn đầu khu vực Châu Á Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu thách thức mức tăng GDP 6.7% số giá tiêu dùng CPI trung bình thấp 4% năm 2017 Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư ước tính, giai đoạn 2016 -2020, kinh tế Việt Nam trì tăng trưởng GDP mức từ 6.2% - 6.85% 6.0% 5.42% 5.5% 5.25% 5.0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Báo Cáo Ngành Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khốn KIS Việt Nam Về tình hình đầu tư kinh doanh, năm 2016, nguồn FDI giải ngân đạt mức cao kỷ lục, ước tính mức 15,8 tỷ USD – tăng 9% so với năm 2015 Mặc dù hiệp định TPP nhiều khả thất bại, ảnh hưởng việc Mỹ rút lui đầu năm 2017, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư FDI thời gian tới, Chính phủ Việt Nam cho thấy tâm cải thiện môi trường kinh doanh khuyến khích kinh tế tư nhân Điều kỳ vọng thúc đẩy đầu tư nước Trong năm 2016, số lượng doanh nghiệp thành lập Việt Nam tăng kỷ lục lên mức 110 nghìn doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký kinh doanh 891,094 tỷ đồng Vốn FDI giải ngân vốn đăng ký kinh doanh nước Tỷ USD Nguồn: Bộ KH&ĐT 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 2012 2013 Vốn FDI giải ngân 2014 2015 2016 Vốn đăng ký kinh doanh VN II Các yếu tố ngắn trung hạn tác động đến thị trường bất động sản Hạ tầng giao thơng Dưới tác động q trình thị hóa nhanh di dân lớn, sở hạ tầng thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội bị tải nghiêm trọng, tình trạng ùn tắc giao thông tệ qua nhiều năm Điều ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản tương lai Hiện phủ Việt Nam có chủ trương ngưng cho phép xây tòa nhà cao tầng vị trí trung tâm Hà Nội Hồ Chí Minh để hạn chế ùn tắc giao thông Song song với việc hạn chế cấp phép đầu tư bất động sản khu vực trung tâm, Chính phủ đẩy mạnh việc phát triển cở sở hạ tầng kết nối vùng ven với trung tâm thành phố lớn Ở Hồ Chí Minh, ngồi dự án metro Số xây dựng kết nối quận phía Đơng với trung tâm, tuyến metro khác lên kế hoạch cho quận vùng ven hướng khác Tương tự Hà Nội, tuyến metro triển khai sau tuyến metro Cát Linh – Hà Đông Nhổn – ga Hà Nội đưa vào hoạt động từ cuối 2017 - 2019 Điều giúp cho thị trường bất động sản khu vực tương ứng trở nên sôi động Báo Cáo Ngành Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HỒ CHÍ MINH Nguồn: CBRE DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HÀ NỘI Nguồn: CBRE Báo Cáo Ngành Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam Chính sách quản lý nhà nước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 01/07/2014 có tác động lớn đến việc tìm kiếm quỹ đất dự án bất động sản chủ đầu tư Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định rõ nhà nước thu hồi đất mục đích quốc phòng - an ninh, lợi ích quốc gia, cơng cộng (luật Đất đai 2003 có cho phép thêm quy định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế) Luật Đất đai năm 2013 làm rõ trường hợp Nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất bồi thường theo giá đất Nhà nước xác định, trường hợp lại (Nhà nước khơng thu hồi đất) người sử dụng đất chủ đầu tư trả tiền theo giá đất bên thỏa thuận (điều 73) Theo chủ đầu tư phải tốn nhiều chi phí để giải phóng mặt bằng, phát triển dự án Ở chiều tích cực, Nghị định 15/2015/NĐ-CP, quy định hình thức đối tác cơng tư, có hiệu lực giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm hội để sở hữu quỹ đất lớn nhà nước sở hữu Nghị định 15 quy định Hợp đồng Xây dựng Chuyển giao (sau gọi tắt hợp đồng BT) hợp đồng để nhà đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, theo nhà đầu tư chuyển giao cơng trình hạ tầng cho quan nhà nước có thẩm quyền tốn quỹ đất để thực dự án khác (Nghị định 108/2009/NĐ-CP trước cụ thể hơn, quy định hợp đồng BT nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam Chính phủ tạo điều kiện cho Nhà đầu tư thực Dự án khác) QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN BT Nguồn: PDR Bên cạnh việc sở hữu quỹ đất sạch, quy trình hợp đồng BT tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai sớm dự án bất động sản phần đất giao trước theo giai đoạn nghiệm thu Do đó, có nhiều doanh nghiệp bất động sản tích cực tham gia xây dựng hạ tầng theo hình thức BT để phát triển quỹ đất Một số dự án BT số doanh nghiệp niêm yết tiến hành sau: Báo Cáo Ngành Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP STT CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam Dự án BT Tên cơng ty Đất hồn trả Tình trạng Cơng Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ Tầng Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh ( CII ) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía bắc hồn thiện đường trục Bắc Nam khu đô thị Thủ Thiêm Đất Thủ Thiêm quận Đang thực VINGROUP ( VIC) Dự án cơng viên, hồ điều hòa Cầu Giấy Đất dự án Skylake Đang thực VINGROUP ( VIC) Dự án thành phố xanh Green City Cầu Diễn Đất dự án Gardenia Đang thực VINGROUP ( VIC) Cải tạo đường Nguyễn Hữu Cảnh N/a Chờ phê duyệt VINGROUP ( VIC) Xây dựng đường ven sông Tôn Đức Thắng N/a Chờ phê duyệt Công ty CP Đầu tư Đại Quang Minh Dự án Đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 13,6 đất Khu đô thị Thủ Thiêm Đang thực Liên danh FECON (FCN) - Công ty CP Phát triển & tài trợ địa ốc RC - Công ty COTECCON (CTD) - Công ty CP ĐTXD BMT Dự án đầu tư nâng cấp, mở rộng Tỉnh lộ (đoạn từ cầu Rạch Tra đến Tỉnh lộ 8) N/a Đang thực Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR) Dự án Trung tâm Thể thao Phan Đình Phùng lô đất quận Đang thực 10 Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR) Liên danh Cty CP BĐS Phát Đạt Cty ĐT&PT hạ tầng 620 - Cty ĐTPTXD 168 Dự án Bệnh viện chấn thương chỉnh hình Cầu Thủ Thiêm 4 đất TP.HCM N/a Đang thực Chờ phê duyệt Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực lần đầu cho phép tổ chức, cá nhân nước quyền sở hữu nhà Việt Nam với số hạn chế định so với người Việt Nam sau: Cơ cấu người mua hộ HCM Nguồn: CBRE 9T2016 57% 43% 2015 59% 2014 41% 88% 0% Việt Nam 50% Nước ngồi 12% 100% Chỉ sở hữu khơng q 30% số lượng hộ 01 tòa nhà chung cư không 250 nhà nhà riêng lẻ 01 khu dân cư tương đương 01 đơn vị hành cấp phường Cá nhân nước ngồi sở hữu nhà theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà tối đa không 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận gia hạn thêm Sự thay đổi Luật nhà làm tăng đáng kể nhu cầu bất động sản năm gần Thống kê CBRE dựa lượng hộ giao dịch thông qua CBRE, người nước mua bất động sản chiểm tỷ trọng 40% cấu người mua bất động sản Thông tư 06/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2016 có số tác động đến thị trường bất động sản thời gian tới, cụ thể sau: - Hệ số rủi ro khoản phải thu kinh doanh BĐS tính tỷ lệ an toàn vốn tăng từ 150% lên 200% từ 01/01/2017 Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh giảm từ 60% xuống 40% NHTM với quy định lộ trình giảm năm (2017: 50%, 2018: 40%) Thông tư áp dụng Hệ số rủi ro khoản phải đòi kinh doanh BĐS Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn Từ 2010 - 2014 13/2010/TT-NHNN 250% Từ 2014 - 2016 36/2014/TT-NHNN 150% 2017 06/2016/TT-NHNN 200% 30% 60% 2017: 50%, 2018: 40% Báo Cáo Ngành Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khốn KIS Việt Nam TT06 cho thấy NHNN có động thái giảm bớt tăng trưởng tín dụng bất động sản sau thời gian thả lỏng điều kiện tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản Về dài hạn, cho quy định thông tư 06/2016 phù hợp để phát triển thị trường bất động sản bền vững giảm thiểu rủi ro cho toàn hệ thống ngân hàng Tuy nhiên ngắn hạn, quy định thơng tư 06 khiến cho dòng vốn vào thị trường bất động sản bị hạn chế Doanh số hộ bán HCM, 2009-2016 Nguồn: CBRE KISVN Căn 40,000 18.0% Cho NN sở hữu 35,000 16.0% 14.0% 30,000 TT06 có hiệu lực 25,000 12.0% 10.0% 20,000 8.0% 15,000 6.0% 10,000 TT36 có hiệu lực 5,000 4.0% 2.0% - 0.0% 2009 2010 2011 2012 2013 Căn hộ bán 2014 2015 2016 Lãi cho vay Lãi suất Lãi suất cho vay ngân hàng năm 2015 – 2016 trì ổn định mức thấp khoảng 7.5% giúp tăng nhu cầu nợ để mua bất động sản người dân Tuy nhiên áp lực tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng trở lại từ mức đáy năm 2015, chi phí vốn ngân hàng không giảm sâu biên độ chênh lệch lãi cho vay lãi tiền gừi mức thấp 10 năm, cho nhiều khả lãi suất cho vay có xu hướng tăng nhẹ thời gian tới, từ làm tăng chi phí phát triển dự án chủ đầu tư mua nhà người dân, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản Lạm phát - lãi suất tiền gửi cho vay Nguồn: GSO & CBRE 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% CPI (y-o-y) Lãi tiền gửi Lãi cho vay Trong năm 2016, số lượng hộ bán có phần chững lại so với năm 2015 thời điểm với lãi suất có xu hướng ngang sau năm liên tục giảm thông tư Báo Cáo Ngành Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam 06/TT-NHNN có hiệu lực Nhiều khả lượng giao dịch bất động sản khó có khả tăng mạnh thời gian tới III Chuỗi giá trị ngành Bất động sản Việt Nam Chuỗi giá trị ngành Bất động sản từ đất đến sản phẩm nhà cuối Chuỗi giá trị ngành Bất động sản từ chủ đất với hoạt động bán đất chủ đầu tư dùng hợp đồng BT để có quỹ đất Sau giá trị tăng thêm đất lập dự án nhà ở, hoạt động thiết kế & xây dựng để tạo nên sản phẩm nhà hồn thành Khi tới giai đoạn bán hàng hoạt động môi giới, ngân hàng cho vay mua nhà, dịch vụ quản lý tòa nhà gia tăng giá trị cho bất động sản Cuối nhà đầu tư nhỏ mua cho thuê người sử dụng cuối thị trường thứ cấp Báo Cáo Ngành Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam CHUỖI GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Nguồn: KISVN Trang Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam Vòng quay tiền hoạt động bất động sản Nguồn: KISVN (*) Dòng tiền luân chuyển vào có màu xanh, dòng tiền có màu đỏ Theo sơ đồ vòng quay tiền, cơng ty phát triển bất động sản sau thực thành công dự án đầu tư phần lớn tiền cho dự án bất động sản có chi phí đất – chi phí hồn thiện cao Thực tế chu kỳ bất động sản 11 năm 20062016, lưu chuyển tiền ngành bất động sản cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đầu tư hầu hết âm để mở rộng tài sản dự án Báo Cáo Ngành Trang 10 Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam Lưu chuyển tiền ngành BĐS (trừ VIC) Tỷ lệ cổ tức/VCSH, 2008-2016 Nguồn: StoxPlus & KISVN Nguồn: StoxPlus Tỷ đồng 15,000 4.00% 10,000 3.50% 5,000 3.00% 3.77% 2.58% 2.50% 2005 2007 2009 2011 2013 20152016 (5,000) 3.76% 2.15% 2.00% 1.55% 1.46% 1.26% 1.50% (10,000) 1.00% (15,000) 1.27% 1.1… 0.50% Dòng tiền từ tài 0.00% Dòng tiền từ kinh doanh đầu tư 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (*) Để số liệu phân tích khơng lệ thuộc vào vài trường hợp đặc biệt, tách biệt VIC doanh nghiệp khác ngành bất động sản, số liệu VIC chiếm tỷ trọng lớn ngành nên ảnh hưởng chung đến số Xét giai đoạn 11 năm từ 2005 đến 2016 cơng ty ngành bất động sản (trừ VIC) có dòng tiền hoạt động kinh doanh đầu tư thường xuyên mức âm có xu hướng tăng, cho thấy gia tăng quy mơ tích lũy tài sản IV Tình hình tài doanh nghiệp bất động sản Bất động sản ngành mang tính chu kỳ cao Doanh thu cơng ty bất động sản niêm yết có phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011-2012 đạt mức 96 nghìn tỷ đồng năm 2016, tăng gấp 4.5 lần năm 2010, VIC chiếm 60% doanh thu ngành bất động sản Tuy nhiên lợi nhuận ròng khơng tăng tương ứng với tốc độ tăng doanh thu Biên lãi ròng ROE đạt mức cao tương ứng 30% 20% thời kỳ phát triển nóng bất động sản 2008-2009 giảm xuống mức 5% năm 2012-2013 Nguyên nhân chi phí đầu vào tăng (giá đất, lãi suất, nhân công …) giá bán tốc độ bán hàng giảm Cùng với ấm lên thị trường bất động sản, tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh doanh cải thiện, với biên lãi ròng đạt 16% ROE đạt 10% năm 2016 Kết kinh doanh công ty BĐS (trừ VIC) Tỷ đồng Kết kinh doanh VIC Nguồn: StoxPlus 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - Tỷ đồng Nguồn: StoxPlus 40% 70,000 160% 35% 60,000 140% 50,000 120% 30% 25% 20% 15% 100% 40,000 80% 30,000 60% 10% 20,000 40% 5% 10,000 20% 0% - 0% Doanh thu Lợi nhuận ròng Doanh thu Lợi nhuận ròng Tỷ lệ lãi ròng ROE Tỷ lệ lãi ròng ROE Báo Cáo Ngành Trang 11 Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam (*) Xem Phụ lục – Danh sách doanh nghiệp tính tốn Về cấu trúc nguồn vốn, đòn bẩy doanh nghiệp bất động sản cải thiện nhẹ so với thời gian tồi tệ 2011 – 2012, tỷ lệ vốn chủ sở hữu trì mức 40% tổng tài sản tỷ lệ an tồn Riêng VIC tình hình bán hàng tốt tài tốt nên có mức chiếm dụng vốn khách hàng nhà cung cấp cao, gần 60% tài sản Cơ cấu nguồn vốn VIC Cơ cấu nguồn vốn công ty BĐS (trừ VIC) Nguồn: StoxPlus 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Nguồn: StoxPlus 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Người mua trả trước Nợ khác Người mua trả trước Nợ khác Vay Trái phiếu chuyển đổi Vay Trái phiếu chuyển đổi Vốn CSH Vốn CSH Như đề cập trên, tình hình chi trả cổ tức doanh nghiệp bất động sản sụt giảm liên tục năm, từ mức tỷ lệ cổ tức/VCSH 3.77% năm 2008 1.27% năm 2016 Xét mức vốn hóa, tốc độ sụt giảm nhanh hơn, từ 5.15% năm 2008 0.97% năm 2016 Điều cho thấy nhà đầu tư đánh giá cao đồng cổ tức nhận thị trường bất động sản ấm dần, chất lượng tài sản tăng đòn bẩy tài cải thiện Tỷ lệ cổ tức, 2008-2016 Nguồn: StoxPlus, KISVN 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 2008 2009 2010 2011 Lợi suất cổ tức 2012 2013 2014 2015 2016 Cổ tức/ tổng VCSH Báo Cáo Ngành Trang 12 Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam V Thị trường bất động sản năm 2016 triển vọng 2017 Căn hộ chung cư Trong năm 2016, theo thống kê CBRE, sức tiêu thụ bất động sản hộ có phần giảm lại so với năm 2015 Ở Hồ Chí Minh, số lượng hộ mở bán số hộ bán giảm tương ứng 10% 3% so với kỳ, đạt 37,419 35,008 Trong đó, thị trường Hà Nội, lượng hộ chào bán tăng 6% số bán tăng 1% Theo CBRE, lượng hộ chào bán năm 2017 Hồ Chí Minh kỳ vọng đạt 43,861 căn, Hà Nội 30,100 Địa điểm Hồ Chí Minh Hà Nội Chỉ tiêu Mở bán Căn hộ bán Mở bán Căn hộ bán 2015 41,787 36,160 28,283 21,102 2016 37,419 35,008 30,000 21,188 Thay đổi (%) -10% -3% 6% 0% Nguồn: CBRE Tỷ lệ chào bán tiêu thụ hộ Hà Nội Tỷ lệ chào bán tiêu thụ hộ HCM Nguồn: CBRE Căn Nguồn: CBRE Căn 50,000 60% 30,000 100% 40,000 50% 25,000 80% 40% 20,000 30% 15,000 20% 10,000 10% 5,000 30,000 20,000 10,000 - 0% Mở bán Tiêu thụ Tỷ lệ hấp thụ 60% 40% 20% 0% - Mở bán Tiêu thụ Tỷ lệ hấp thụ (*) Tỷ lệ hấp thụ = Tiêu thụ / (Mở bán + Tồn kho năm trước) Về cấu hộ chào bán năm 2016 cho thấy điều chỉnh tăng tỷ trọng phân khúc trung cấp (48% năm 2016 so với 40% năm 2015 TP.HCM), phân khúc cao cấp bị giảm tỷ trọng (30% năm 2016 so với 38% kỳ) Điều cho thấy thị trường bất động sản tự điều tiết cấu sản phẩm để phù hợp với khả chi trả người tiêu dùng Báo Cáo Ngành Trang 13 Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà – TRUNG LẬP CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam Số lượng hộ bán theo phân khúc HCM Nguồn: CBRE Căn 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 2014 Q2 Q1 Q4 2015 Trung cấp Bình dân Q3 Q2 Q1 2016 Cao cấp Hạng sang (*) Hạng sang: >3,500 USD/m2 Cao cấp: 1,500 – 3,500 USD/m2 Trung cấp: 800 – 1,500 USD/m2 Bình dân: