LUẬN văn PHÂN TÍCH NGÀNH bất ĐỘNG sản VIỆT NAM

Vì thế phântích kinh tế vĩ mô cho phép đánh giá được môi trường và mức độ ảnh hưởngcủa các yếu tố vĩ mô đến sự phát triển của thị trường chứng khoán, làm căn cứcho việc lựa chọn quyết đị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH NGÀNH 1.1 Những vấn đề cơ bản của phân tích chứng khoán

1.1.1 Mục tiêu, nội dung, cơ sở dữ liệu của phân tích chứng khoán

1.1.1.1 Mục tiêu

Phân tích chứng khoán là bước khởi đầu cho hoạt động đầu tư chứngkhoán Mục tiêu của phân tích chứng khoán là giúp cho nhà đầu tư chứngkhoán lựa chọn được các quyết định đầu tư chứng khoán có hiệu quả nhất,mang lại lợi nhuận tối đa với rủi do tối thiểu Vì thế kết quả phân tích chứngkhoán phải làm rõ được các căn cứ khoa học của việc lựa chọn quyết định đầu

tư Nó phải trả lời được các câu hỏi cơ bản: khi nào thì nên đầu tư, đầu tư vàoloại chứng khoán nào và với giá cả ra sao, khi nào thì nên rút khỏi thịtrường

- Phân tích vĩ mô: Phân tích vĩ mô là phân tích các điều kiện hoặc yếu tốbên ngoài có tác động, ảnh hưởng đến sự phát triển của các doanh nghiệp vàthị trường chứng khoán

Trong phân tích vĩ mô người ta thường xem xét ở các khía cạnh chủ yếulà: môi trường chính trị- xã hội, môi trường kinh tế-tài chính, môi trường phápluật và môi trường hợp tác và hội nhập kinh tế quốc tế

Hoạt động của thị trường chứng khoán luôn diễn ra trong một môitrường vĩ mô nhất định và chịu những tác động cả tích cực lẫn tiêu cực củamôi trường đó Hoạt động kinh tế là nền tảng của hoạt động tài chính vì thế

trạng thái và xu hướng phát triển của nền kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến sựphát triển của thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán cũng rất nhạycảm với những biến động về mặt chính trị, xã hội của đất nước Vì thế phântích kinh tế vĩ mô cho phép đánh giá được môi trường và mức độ ảnh hưởngcủa các yếu tố vĩ mô đến sự phát triển của thị trường chứng khoán, làm căn cứcho việc lựa chọn quyết định đầu tư kinh doanh chứng khoán.

- Phân tích ngành: Phân tích ngành là sự phân tích các yếu tố thuộcngành kinh doanh có ảnh hưởng đến sự phát triển hoạt động của từng doanhnghiệp, đến giá cả từng loại chứng khoán trên thị trường

Mỗi ngành kinh doanh bao giờ cũng có những đặc điểm riêng về kinh

tế-kĩ thuật sản xuất, về chu kỳ kinh doanh, về năng lực cạnh tranh, về khả năngsinh lời, mức độ rủi ro và xu hướng phát triển của ngành

Vì thế phân tích ngành giúp cho việc đánh giá đúng thực trạng hoạt đôngkinh doanh, những cơ hội và thách thức, xu thế và triển vọng phát triển củangành, làm cơ sở cho việc lựa chon các quyết định đầu tư vào các ngành, lĩnhvực kinh doanh phù hợp và có hiệu quả

- Phân tích từng loại chứng khoán cá biệt: Phân tích từng loại chứngkhoán cá biệt là sự phân tích đối với từng loại chứng khoán được phát hànhhoặc trao đổi, mua bán trên thị trường như cổ phiếu, trái phiếu, các loại chứngkhoán phái sinh Mỗi loại chứng khoán có những đặc điểm riêng về tính thanhkhoản, về khả năng sinh lợi và mức độ rủi ro

Việc phân tích từng loại chứng khoán giúp cho nhà đầu tư thấy rõ đượcnhững ưu điểm hoặc bất lợi của từng loại chứng khoán được niêm yết hoặcgiao dịch, các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả chứng khoán và cách ước địnhgiá chứng khoán để có thể lựa chọn quyết định mua bán chứng khoán trên thịtrường

b Căn cứ vào phương pháp phân tích người ta chia phân tích chứngkhoán thành phân tích cơ bản và phân tích kĩ thuật

- Phân tích cơ bản: phân tích cơ bản là phương pháp phân tích cổ phiếu

dựa vào các nhân tố mang tính chất nền tảng có tác động hoặc dẫn tới sự thayđổi giá cả của cổ phiếu nhằm chỉ ra giá trị nội tại (intrinsic value) của cổphiếu trên thị trường Phân tích cơ bản cổ phiếu niêm yết là phân tích các cổphiếu đã được niêm yết trên SGDCK

Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính của công ty có ảnhhưởng rất lớn, có tính chất quyết định đến giá cả cổ phiếu hoặc trái phiếucông ty được niêm yết và giao dịch trên thị trường Vì thế phân tích cơ bảnkhông chỉ giúp cho nhà đầu tư lý giải được tại sao giá chứng khoán công tylại tăng hoặc giảm, mà còn giúp cho họ đánh giá được khả năng sinh lợi, mức

độ rủi ro, triển vọng tăng hoặc giảm giá chứng khoán công ty trên thị trường.Trên cơ sở đó giúp cho nhà đầu tư lựa chọn được danh mục đầu tư chứngkhoán, thời điểm đầu tư hiệu quả hoặc rút khỏi đầu tư nhằm tối đa hóa lợinhuận

- Phân tích kỹ thuật: Phân tích kĩ thuật là việc dựa vào các diễn biến củakhối lượng và giá cả chứng khoán giao dịch trong quá khứ để dự đoán xu thếbiến đổi của giá cả chứng khoán trong tương lai

Trong phân tích kĩ thuật người ta sử dụng rộng rãi các công thức toánhọc, các mô hình toán kinh tế và các đồ thị để xác định xu thế thị trường củagiá cả một loại chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán nhất định, từ đó giúpcho nhà đầu tư xác định thời điểm mua bán chứng khoán thích hợp sao cho cólợi nhất

1.1.1.3 Cơ sở dữ liệu

Cơ sở dữ liệu phân tích chứng khoán là những tài liệu, số liệu liên quanphục vụ cho hoạt động phân tích chứng khoán Đây là điều kiện cần thiết,quan trọng và không thể thiếu được trong hoạt động phân tích chứng khoán

Cơ sở dữ liệu để phân tích vĩ mô là những tài liệu, số liệu phản ánh tìnhhình chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước trong thời kì phân tích Các nhân

tố này có ảnh hưởng rất lớn đến môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp,

khả năng sinh lợi và rủi ro trong hoạt động đầu tư chứng khoán Nhóm các chỉtiêu cơ bản thường được dùng trong phân tích kinh tế vĩ mô là: GDP và tốc độtăng trưởng GDP; tỷ lệ lạm phát; tỷ giá hối đoái; lãi suất thị trường và sự biếnđộng của lãi suất thị trường; mức dự trữ ngoại tệ; kim ngạch xuất khẩu

Cơ sở dữ liệu để phân tích ngành là các tài liệu, số liệu liên quan đếnhoạt động của ngành kinh doanh Mỗi ngành kinh doanh luôn có những đặcđiểm khác nhau về kinh tế-kĩ thuật sản xuất, về chu kỳ kinh doanh, về khảnăng thích nghi trước những biến đổi trong môi trường kinh doanh hoặc cáctác động của các cú sốc kinh tế Các cơ sở dữ liệu cho việc phân tích ngànhkinh doanh có thể là tài liệu, luận chứng kinh tế-kĩ thuật trong thẩm định,đánh giá hoặc lựa chọn các dự án đầu tư trong ngành; các chỉ số kinh tế đánhgiá hoạt động của ngành kinh doanh như mức doanh lợi bình quân ngành, hệ

số rủi ro kinh doanh, hệ số P/E của toàn ngành

Cơ sở dữ liệu để phân tích công ty là các tài liệu, số liệu phản ánh tìnhhình tài chính công ty trên các báo cáo tài chính(báo cáo cân đối kế toán, báocáo kết quả kinh doanh, báo cáo luân chuyển tiền tệ, báo cáo thuyết minh báocáo tài chính); các chỉ tiêu tài chính đặc trưng phản ánh hiệu quả hoạt động tàichính của công ty như khả năng thanh toán, chỉ số hoạt động, cơ cấy tài chính,khả năng sinh lời

1.1.2 Qui trình phân tích

Phân tích chứng khoán có thể thực hiện theo qui trình từ trên xuống hoặc

từ dưới lên

1.1.2.1 Theo qui trình phân tích từ trên xuống:

Bắt đầu từ phân tích các yếu tố vĩ mô trong nước và quốc tế (phân tích vĩmô), xem xét những tác động, ảnh hưởng của nó đến hoạt động kinh doanhcủa các doanh nghiệp hoặc thị trường chứng khoán, sau đó mới đi đến phântích tình hình hoạt động của ngành kinh doanh liên quan (phân tích ngành),cuối cùng là phân tích hoạt động kinh doanh và tình hình tài chính của từng

công ty riêng biệt Đây là qui trình phù hợp với nhà đầu tư hoặc kinh doanhchứng khoán và được sử dụng khá phổ biến trong phân tích chứng khoán.

1.1.2.2 Quy trình phân tích từ dưới lên

Qui trình phân tích chứng khoán từ dưới lên: Bắt đầu từ việc phân tích,đánh giá hoạt động kinh doanh của một công ty hoặc giá cả của một loạichứng khoán cá biệt, từ đó mở rộng phạm vi phân tích, đánh giá kết quả hoạtđộng, môi trường kinh doanh hoặc giá cả chứng khoán trong phạm vi ngànhhoặc toàn bộ nền kinh tế Quy trình này thích hợp và hữu ích đối với các tổchức, cá nhân có vai trò tổ chức, quản lý hoặc phân tích, đánh giá giám sáthoạt động của thị trường chứng khoán hơn là đối với nha đầu tư chứng khoán

1.1.3 Phương pháp phân tích

Để phân tích chứng khoán người ta có thể sử dụng một hoặc kết hợpnhiều phương pháp phân tích khác nhau Cơ sở nền tảng cho mọi phươngpháp phân tích chứng khoán là phương pháp luận duy vật biện chứng và duyvật lịch sử Các phương pháp cụ thể thường được sử dụng trong phân tíchchứng khoán là: phương pháp đánh giá so sánh, phương pháp phân tích cácnhân tố, phương pháp toán tài chính, phương pháp dự đoán ngoại suy

1.1.3.1. Phương pháp phân tích so sánh

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến, rộng rãi nhất nhằm nghiêncứu sự biến động và mức độ biến động của các chỉ tiêu phân tích Nội dungchủ yếu của phương pháp này là tiến hành đánh giá, so sánh các chỉ tiêu phântích nhằm rút ra những nhận định về sự biến đeộng hoặc xu hướng phát triểncủa đối tượng được nghiên cứu Việc phân tích, so sánh có thể được xem xéttrên nhiều khía cạnh: về mặt thời gian và không gian, về chất lượng và sốlượng, về số tuyệt đối hoặc tương đối của các chỉ tiêu phân tích

Để sử dụng phương pháp đánh giá so sánh trong phân tích chứng khoánmột cách đúng đắn, hợp lý cần chú ý các vấn đề sau:

- Đảm bảo đồng nhất về các điều kiện so sánh

- Phải xác định được gốc( hoặc chuẩn) để so sánh

-Sử dụng kĩ thuật so sánh phù hợp

1.1.3.2 Phương pháp phân tích nhân tố

Trong kinh tế, sự biến động kết quả hoạt động thường chịu ảnh hưởngcủa nhiều nhân tố và mức độ tác động, ảnh hưởng của từng nhân tố đến kếtquả hoạt động kinh tế cũng không giống nhau Vì vậy, việc phân tích cácnhân tố phải nhằm xác định đúng đắn các nhân tố ảnh hưởng, mức độ tácđộng, ảnh hưởng của từng nhân tố đến chỉ tiêu phân tích Các phương phápthường được sử dụng là:

a Phương pháp phân chia: Phân chia các nhân tố tổng hợp thành cácnhân tố bộ phận cấu thành, hoặc theo thời gian, không gian có tác động đếnđối tượng chỉ tiêu phân tích Trên cơ sở đó đánh giá mức độ hoặc phạm vi tácđộng của từng nhân tố thành phần đến đối tượng, chỉ tiêu phân tích

b Phương pháp loại trừ: Là phương pháp phân tích nhằm xác định mức

độ, phạm vi ảnh hưởng của từng nhân tố đến đối tượng chỉ tiêu cần phân tíchbằng cách xác định ảnh hưởng của các nhân tố này thì sẽ loại trừ ảnh hưởngcủa các nhân tố khác (coi ảnh hưởng của các nhân tố khác bằng không)

c Phương pháp thay thế liên hoàn: là phương pháp xác định ảnh hưởngcủa tất cả các nhân tố trên cơ sở thay thế lần lượt từng nhân tố cá biệt ảnhhưởng đến đối tượng, chỉ tiêu phân tích Khi xác định ảnh hưởng của nhân tốthành phần nào thì chỉ cho nhân tố đó thay đổi còn các nhân tố khác giữnguyên, có bao nhiêu nhân tố thành phần thì có bấy nhiêu nhân tố phải lầnlượt thay thế và sau đó tổng hợp lại mức độ ảnh hưởng của tất cả các nhân tố

1.1.3.3 Phương pháp toán tài chính

Sử dụng phương pháp này để xác định giá trị tương lai, giá trị hiện tại,lãi suất hoàn vốn để ước định giá chứng khoán, định giá doanh nghiệp hoặcgiá trị theo thời gian của khoản đầu tư chứng khoán trên cơ sở sử dụng kĩthuật chiết khấu dòng tiền Nội dung cơ bản của phương pháp toán tài chínhlà: xác định đúng đắn các dòng tiền thu hoặc chi từ hoạt động đầu tư hoặckinh doanh chứng khoán; xác định lãi suất chiết khấu dòng tiền và tính toán

giá trị tương lai, giá trị hiện tại của các dòng tiền dự tính; hoặc mức lãi suấthoàn vốn từ các hoạt động đầu tư chứng khoán.

a Phương pháp dự đoán ngoại suy

Sử dụng phương pháp này để dự báo tình hình tài chính công ty hoặc sựbiến động của giá cả các loại chứng khoán được niêm yết và giao dịch trên thịtrường Phương pháp dự đoán ngoại suy thường được thực hiện dựa trên cáckết quả phân tích định tính hoặc định lượng Ngày nay với sự trợ giúp củamáy tính, các phương pháp phân tích định lượng dựa trên cơ sở sử dụng rộngrãi các phương pháp toán kinh tế như: phương pháp hồi qui, phương phápkinh tế lượng

b Phương pháp hồi qui: là phương pháp sử dụng các số liệu theo dõitrong quá khứ để thiết lập mối quan hệ giữa các đại lượng, chỉ tiêu phân tích

c Phương pháp kinh tế lượng: sử dụng mô hình kinh tế lượng trong dựđoán tài chính dựa trên cơ sở thiết lập mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế, sửdụng các mô hình kinh tế lượng được xây dụng để dự đoán các khả năng sẽxảy ra trong tương lai của các chỉ tiêu, đối tượng cần phân tích

1.2.1.2 Vai trò

Mỗi ngành kinh doanh bao giờ cũng có những đặc điêm riêng về kinh

tế-kĩ thuật sản xuất, về chu kỳ kinh doanh, về năng lực cạnh tranh, về khả năngsinh lời, mức độ rủi ro và xu hướng phát triển của ngành vì vậy phân tích cácngành khác nhau để quyết định giá trị thực (Intrinsic value ) của một ngànhkinh doanh có bằng hay cao hơn giá trị thị trường của ngành đó Dựa trên kết

quả đó, chúng ta quyết định tỷ trọng đầu tư cho ngành đó trong danh mục đầu

tư Phân tích ngành rất cần thiết là do:

- Trong bất kỳ giai đoạn nào, kết quả kinh doanh của các ngành cũng rấtkhác nhau, điều đó có nghĩa là phân tích ngành là một vấn đề quan trọngtrong nghiên cứu đầu tư

- Tỷ suất sinh lời của ngành thay đổi theo thời gian, vì vậy chúng takhông thể cho rằng kết quả kinh doanh trong quá khứ sẽ đạt được trong tươnglai

- Tỷ suất sinh lời của các công ty trong cùng một ngành cũng khác nhau,

vì vậy tiếp theo phân tích ngành việc phân tích công ty là cần thiết

- Trong bất cứ giai đoạn nào, mức độ rủi ro của các ngành là rất khácnhau, vì vậy chúng ta phải nghiên cứu và dự đoán các yếu tố rủi ro của cácngành thay thế

- Mức độ rủi ro của các ngành là tương đối ổn định theo thời gian, vì vậynhững phân tích rủi ro trong quá khứ là rất hữu ích cho việc dự đoán rủi rotrong tương lai

1.2.2 Nội dung của phân tích ngành

Phân tích ngành là bước thứ hai trong quy trình phân tích ba bước cơ bản(phân tích vĩ mô, phân tích ngành, phân tích công ty) Trong tất cả các quytrình thì phân tích vĩ mô luôn cần thiết bởi vì: Thứ nhất, mặc dù thị trườngchứng khoán có xu hướng đi trước nền kinh tế nói chung, thị trường chứngkhoán vẫn bị điều chỉnh bởi những gì xảy ra đối với nền kinh tế - có nghĩa làthị trường chứng khoán phản ánh sự hưng thịnh hay suy thoái của nền kinh tếnói chung Thứ hai, hầu hết các biến số quyết định giá trị của cổ phiếu là cácbiến số vĩ mô như lãi suất, GDP, và thu nhập của doanh nghiệp Vì vậy, phântích về thị trường chứng khoán của chúng ta gồm hai bộ phận - một liên quanđến các biến số vĩ mô của nền kinh tế như các chỉ số chỉ báo (leadingindicator) và chính sách tiền tệ, và thứ hai liên quan đến phân tích vi mô cácbiến cụ thế có ảnh hưởng đến việc định giá cổ phiếu

Phân tích ngành cũng tương tự như trên trước tiên phân tích vĩ mô mộtngành để xem ngành đó có liên quan như thế nào đến chu kỳ kinh doanh vàcác biến kinh tế quyết định sự phát triển của ngành này Phần phân tích này sẽgiúp cho phần phân tích thứ hai đơn giản và hiệu quả hơn Phần thứ hai làphân tích vi mô một ngành để xác định hệ số rủi ro của ngành kinh doanh,mức doanh lợi kỳ vọng đạt được và các hệ số tài chính khác Phân tích vĩ mômột ngành sẽ giúp đưa ra một cách dễ dàng dự đoán về các biến số đầu vàocho mô hình tỷ suất chiết khấu, mức độ tăng trưởng của thu nhập và các dòngtiền.

1.2.2.1 Phân tích vĩ mô

Các vấn đề phân tích vĩ mô gồm có:

* Chu kỳ kinh doanh và các lĩnh vực kinh doanh

* Những thay đổi về cấu trúc kinh tế và các ngành thay thế

* Đánh giá chu kỳ kinh doanh của một ngành

* Phân tích môi trường cạnh tranh trong một ngành

a Chu kỳ kinh doanh và các lĩnh vực kinh doanh: Xu hướng kinh tế nói

chung có thể và thực sự tác động đến kết quả kinh doanh của một ngành.Thông qua việc xác định và điều chỉnh các giả thuyết và các biến chính,chúng ta có thể giám sát nền kinh tế và vận dụng được những thông tin mới

về triển vọng kinh tế và phân tích ngành Để có thể đạt được mức sinh lời caohơn thị trường trên cơ sở đã tính đến rủi ro, chúng ta phải có những dự đoánkhác với nhận định chung trên thị trường và mức độ chính xác của các dựđoán của chúng ta phải nhiều hơn là các sai lầm

Đồ thị 1: Chu kỳ kinh doanh

Các xu hướng kinh tế có hai dạng cơ bản: thay đổi theo chu kỳ (Cyclical

changes) do sự lên xuống của chu kỳ kinh doanh và thay đổi cấu trúc

(Structural changes) xảy ra khi nền kinh tế có những thay đổi lớn trong cáchvận hành của nó Các nhà phân tích ngành phải nghiên cứu các thay đổi cấutrúc của nền kinh tế và ảnh hưởng của nó đối với ngành đang quan tâm Hầuhết các nhà quan sát đều nhận định kết quả kinh doanh của một ngành có liênquan đến từng giai đoạn của chu kỳ kinh doanh Tuy nhiên điều khiến choviệc phân tích ngành khó khăn là các chu kỳ kinh doanh của các ngành khácnhau thì khác nhau và nếu chỉ nhìn vào quá khứ thì sẽ không thấy được xuhướng phát sinh mà chính nó lại quyết định kết quả kinh doanh của thị trườngtrong tương lai

Chiến lược xoay vòng (Rotation Strategy) là việc chuyển đầu từ từ nhómngành này sang nhóm ngành khác tuỳ thuộc vào chu kỳ kinh doanh Để xácđịnh được ngành nào sẽ có lợi nhuận cao trong giai đoạn tiếp theo của chu kỳ

ngành NH-TC

ngành công nghiệp

cơ bản(dầu mỏ, ga, khí đốt)

hàng tiêu dùng lâu bền

ngành chế tạo máy

kỳ kinh doanh, các nhà đầu tư cần phải xác định và giám sát các biến số chínhliên quan đến chu kỳ kinh tế và các đặc điểm của ngành

Đồ thị 1 cho thấy ngành kinh doanh nào sẽ có lợi nhuận cao hơn trongtừng giai đoạn của chu kỳ kinh tế Vào giai đoạn cuối của suy thoái kinh tế,các cổ phiếu tài chính sẽ tăng giá vì nhà đầu tư dự đoán lợi nhuận của cácngân hàng sẽ gia tăng khi nền kinh tế và việc cho vay cùng hồi phục Cổphiếu của các công ty môi giới sẽ là nơi đầu tư hấp dẫn vì doanh số của thunhập của loài hình này sẽ tăng khi các nhà đầu tư mua bán cổ phiếu, cácdoanh nghiệp bán nợ và cổ phần, và sự gia tăng sát nhập trong nền kinh tế.Việc lựa chọn những ngành này giả định rằng khi suy thoái kinh tế kết thúcnhu cầu vay, việc xây dựng nhà và việc mua bán cổ phiếu sẽ gia tăng Khi nềnkinh tế bắt đầu hồi phục, các doanh nghiệp sản xuất hàng tiêu dùng đắt tiềnnhư ô tô, máy tính, tủ lạnh, máy xén cỏ, máy quạt tuyết sẽ là những nơi thuhút đầu tư vì niềm tin của người tiêu dùng và thu nhập khi kinh tế đang hồiphục đều gia tăng Khi các doanh nghiệp đều nhận thấy là kinh tế đang hồiphục, họ sẽ nghĩ đến vấn đề hiện đại hoá, sửa sang, nâng cấp và mua sắm cácthiết bị mới để đáp ứng nhu cầu đang gia tăng và giảm chi phí Vì thế, cácngành công nghiệp sản xuất các mặt hàng, tư liệu sản xuất (capital goods)như các nhà sản xuất thiết bị nặng, các nhà sản xuất công cụ máy móc và cácnhà sản xuất máy bay sẽ thu hút đầu tư

Các ngành kinh doanh có tính chất chu kỳ, với doanh số bán hàng tănghay giảm cùng với các hoạt động kinh tế nói chung là những ngành nên đầu

tư trong những giai đoạn đầu của hồi phục kinh tế vì những ngành này sửdụng nhiều vốn vay, có nghĩa là những ngành này có lợi nhất từ việc tăngdoanh số khi kinh tế phát triển Những ngành kinh doanh có hệ số đòn bẩytài chính cao lại có lợi từ việc tăng doanh số bán hàng

Thông thường khi chu kỳ kinh doanh đang tiến dần đến đỉnh, tỷ lệ lạmphát sẽ gia tăng vì cầu bắt đầu vượt cung Những ngành nguyên liệu cơ bảnnhư dầu, kim loại, và gỗ vốn là những ngành sử dụng nguyên liệu thô để sản

xuất thành phẩm sẽ là sự lựa chọn của các nhà đầu tư Bởi vì lạm phát ít cóảnh hưởng đến chi phí sản xuất các mặt hàng đó và nhà sản xuất có thể tănggiá bán nên các ngành này có lợi nhuận biên cao hơn.

Trong thời kỳ suy thoái kinh tế một số ngành có kết quả sản xuất kinhdoanh tốt hơn các mặt hàng khác Các ngành gia dụng như thuốc tân dược,thức ăn và đồ uống có kết quả kinh doanh tốt hơn các ngành khác trong thời

kỳ suy thoái bởi vì mặc dầu tổng nguồn chi tiêu có thể giảm nhưng người tavẫn phải chi tiêu vào các mặt hàng thiết yếu vì thế những ngành (kháng cự)này nhìn chung duy trì được giá trị Tương tự như vậy nếu một nền kinh tếtrong nước yếu là nguyên nhân dẫn đến đồng tiền quốc gia yếu thì nhữngngành kinh doanh xuất khẩu nhiều sang các nước đang phát triển thì sẽ có kếtquả kinh doanh tốt bởi vì những hàng hoá của họ có lợi thế so sánh về chi phí

ở các thị trường nước ngoài

Như vậy, chúng ta có thể nhận ra những ngành hấp dẫn đầu tư qua cácgiai đoạn của chu kỳ kinh doanh Thông thường, các nhà đầu tư sẽ không chỉdựa vào môi trường kinh tế hiện tại vì trong thị trường hiệu quả giá chứngkhoán đã phản ánh đầy đủ các thông tin trong quá khứ Đúng hơn là, cần thiết

phải dự đoán sự thay đổi của những yếu tố kinh tế quan trọng tối thiểu từ 3

đến 6 tháng trong tương lai và phù hợp với hoạt động đầu tư Phần tiếp theochúng ta sẽ xem xét một vài yếu tố kinh tế quan trọng có ảnh hưởng như thếnào đến các ngành khác nhau

Lạm phát:Lạm phát cao hơn là một yếu tố bất lợi cho thị trường chứng

khoán bởi vì lạm phát cao là nguyên nhân gia tăng lãi suất trên thị trường,những sự bất ổn về giá cả và chi phí trong tương lai và gây khó khăn cho cácdoanh nghiệp không thể tự bù đắp được sự gia tăng chi phí, mặc dù những tácđộng tiêu cực này diễn ra đối với hầu hết các ngành kinh doanh, một số ngànhkinh doanh lại có lợi từ lạm phát Những ngành năng lượng tự nhiên sẽ có lợinếu như chi phí sản xuất không tăng cùng với lạm phát bởi vì đầu ra của họ sẽbán được với giá cao hơn Những ngành có đòn bẩy hoạt động kinh doanh cao

sẽ có lợi bởi vì phần nhiều chi phí trong những ngành này là chi phí cố địnhgiá danh nghĩa trong khi doanh thu lại tăng cùng với lạm phát Những ngành

có đòn bẩy tài chính cao cũng có thể có lợi bởi vì họ có thể trả nợ bằng đồngtiền rẻ hơn

Lãi suất: Sự biến động của lãi suất thị trường cũng ảnh hưởng lớn đến hoạt động của doanh nghiệp và các quyết định đầu tư Những tổ chức tài

chính trong đó có ngân hàng nhìn chung là bị tác động tiêu cực khi lãi suấttăng cao bởi vì họ rất khó có thể chuyển những khoản phí cao hơn này sangcho khách hàng gánh chịu Lãi suất cao rõ ràng là sẽ ảnh hưởng tiêu cực đếncác ngành xây dựng công trình, nhà cửa nhưng lại có thể có lợi cho nhữngngành kinh doanh cung cấp các mặt hàng cho người sử dụng tự làm lấy Lãisuất cao cũng mang lại lợi ích cho những người nghỉ hưu vốn phụ thuộc vàonguồn thu nhập từ lãi suất

Kinh tế quốc tế: Các sự kiện trong và ngoài nước đều có thể ảnh hưởng

đến giá trị của đồng USD Một đồng USD yếu hơn sẽ có lợi cho các ngànhcông nghiệp Mỹ bởi vì xuất khẩu của họ sẽ rẻ hơn một cách tương đối ở cácthị trường nước ngoài trong khi hàng hoá của các đối thủ cạnh tranh nướcngoài lại đắt ở thị trường Mỹ Một đồng đôla mạnh hơn lại có tác động ngượclại Tăng trưởng kinh tế ở những khu vực hoặc những quốc gia cụ thể sẽ manglại lợi ích cho những ngành kinh doanh có hoạt động nhiều ở các vùng đó.Việc ra đời của các khu vực thương mại tự do như là cộng đồng chung EUhay là khu vực thương mại tự do Bắc Mỹ mang lại lợi ích cho những quốc giasản xuất hàng hoá và dịch vụ trước kia bị cấm vận quota hay phải chịu thuếquan vào thị trường các nước trong liên minh

Sự nhạy cảm của người tiêu dùng: Những người tiêu dùng lạc quan

thường sẵn lòng chi tiêu hoặc vay mượn tiền để mua sắm các loại hàng hoáđắt tiền như nhà cửa, ôtô, quần áo mới và đồ đạc… Vì vậy hoạt động kinhdoanh của những ngành công nghiệp có tính chất chu kỳ sẽ bị ảnh hưởng bởi

những thay đổi trong tâm lý tiêu dùng và sự sẵn lòng vay mượn cũng như việctiêu tiền của người tiêu dùng

b Những thay đổi cấu trúc kinh tế và các ngành công nghiệp thay thế

Ngoài những tác động từ nền kinh tế còn có các tác động khác và nhữngtác động này là một phần của môi trường kinh doanh Dân số học, thay đổi vềcông nghệ và môi trường chính trị, luật pháp cũng có ảnh hưởng quan trọnglên dòng tiền và mức độ rủi ro của các ngành công nghiệp khác nhau

Dân số học

Lượng dân số trẻ gia tăng dẫn đến dân số ngày càng gia tăng Sự gia tăngdân số sẽ có ảnh hưởng lớn đến việc tiêu dùng của mỗi quốc từ các chiến dịchquảng cáo các công trình xây dựng nhà cho đến các mối lo ngại về an ninh xãhội, y tế Nghiên cứu về dân số học không chỉ tập trung vào vấn đề gia tăngdân số và độ tuổi Dân số học còn bao gồm sự phân bổ về mặt địa lý, sự thayđổi về tín ngưỡng trong xã hội và thay đổi trong phân phối thu nhập Việcthay đổi số lượng người ở các độ tuổi khác nhau sẽ có những ảnh hưởng tớicác nguồn lực sẵn có như: Sự thiếu hụt lao động mới sẽ dẫn đến việc tăng chiphí lao động và gây khó khăn cho việc tìm kiếm những người có trình độ đểthay thế những người nghỉ hưu Khi dân số ngày càng gìa đi sẽ ảnh hưởng đếnthói quen tiết kiệm của quốc gia bởi vì những người trong độ tuổi 40-60thường tiết kiệm nhiều hơn những người ít tuổi hơn Điều này lại là một cơhội tốt cho ngành dịch vụ tài chính cung cấp dịch vụ cho những người muốnđầu tư tiền tiết kiệm của họ Tương tự như vậy số lượng người lao động trẻ ít

đi và nhiều những người cao tuổi tiết kiệm tiền hơn sẽ là yếu tố tiêu cực đốivới một số ngành như là ngành bán lẻ

Phong cách sống

Phong cách sống liên quan đến cách sống, làm việc, mua sắm đồ đạc tiêudùng hưởng thụ và giáo dục Người tiêu dùng thường chi tiêu theo xu hướng.Việc tăng hay giảm các loại quần áo thời trang và các kiểu thời trang phảnánh độ nhạy cảm của thị trường đối với việc thay đổi thị hiếu tiêu dùng Việc

gia tăng tỷ lệ ly hôn, các gia đình vợ chồng cùng đi làm, việc chuyển ra sốngngoài thành phố và việc giải trí, giáo dục dựa trên máy tính có ảnh hưởng đếnrất nhiều ngành kinh doanh bao gồm: Nhà ở, khách sạn, điện thoại di động,mua hàng qua catalog, dịch vụ và giải trí tại nhà Một số ngành công nghiệpthu doanh số bán hàng cao từ việc người tiêu dùng nước ngoài lựa chọn sảnphẩm của họ.

Công nghệ

Các xu hướng phát triển công nghệ có thể gây ảnh hưởng nên rất nhiềungành công nghiệp bao gồm sản phẩm hoặc dịch vụ và cách thức sản xuất

phân phối Như nhu cầu về ôtô đã giảm do sự ra đời của công nghệ điện tử

khởi động bằng dầu Quy trình kỹ thuật đã thay đổi nhờ có sự ra đời của việcthiết kế và sản xuất thông qua trợ giúp của máy tính Những cải tiến liên tục

về các thiết kế trong ngành công nghiệp vi xử lý và bán dẫn đã khiến cho việcđịnh giá ngành này rất khó khăn Những cải tiến trong công nghệ xử lý đã chophép các xưởng sản xuất thép hoạt động với chi phí thấp như là các nhà sảnxuất thép lớn Sự tiến bộ về công nghệ cho phép các nhà máy tự sản xuất điệnnăng mà không cần phải mua điện từ các nhà cung cấp điện địa phương Việc

ra đời của xe tải đã làm giảm thị phần của ngành xe lửa trong vận tải đườngdài Công nghệ thông tin tốc độ cao đã trở thành hiện thực và tạo điều kiệncho sự kết hợp giữa hệ thống truyền hình cáp và viễn thông Những thay đổitrong công nghệ đã thúc đẩy việc đầu tư vào các thiết bị công nghệ như là mộtcách thức để cho các doanh nghiệp tạo được lợi thế cạnh tranh Những ảnhhưởng trong tương lai của internet là rất lớn

Ngành công nghiệp bán lẻ là ngành sử dụng công nghệ mới Một sốngười đã dự đoán về một hệ thống bán hàng trong đó cơ sở dữ liệu kháchhàng sẽ giúp tạo ra sự kết nối chặt chẽ hơn giữa người bán hàng và kháchhang Thay vì việc phải nghiên cứu thị trường để tìm ra xu hướng tiêu dùngchung những nhà bán lẻ chuyên nghiệp có thể bán sản phẩm đến từng nhómkhách hàng riêng biệt và giao hang đến tận nơi khách hàng yêu cầu Công

nghệ cho phép các nhà bán lẻ có thể phi tập trung hoá một cách có tổ chứchơn và mở rộng mạng lưới tiêu thụ.

Các nhà bán lẻ lớn sử dụng việc quét kí mã hiệu cho các sản phẩm, điềunày cho phép đẩy nhanh quá trình thu tiền và cho phép doanh nghiệp kiểm trahàng tồn kho cũng như thị hiếu của khách hàng Việc sử dụng thẻ tín dụngcho phép doanh nghiệp theo dõi việc mua sắm của khách hàng và gửi cácthông báo bán hàng đáp ứng nhu cầu của từng cá nhân Việc trao đổi dữ liệuđiện tử EDI cho phép các nhà bán lẻ liên hệ theo đường điện tử với các nhàcung cấp để đặt hàng mới và trả các khoản nợ Việc chuyển tiền điện tử chophép các nhà bán lẻ chuyển vốn một cách nhanh chóng dễ dàng giữa các chinhánh và trụ sở chính của ngân hàng

Chính trị và luật pháp

Bởi vì những thay đổi về chính trị phản ánh các giá trị của xã hội, xuhướng xã hội ngày hôm nay có thể sẽ trở thành pháp luật, quy định hoặc thuếcủa ngày mai Nhà phân tích ngành cần phải dự đoán và đánh giá được nhữngthay đổi về mặt chính trị có liên quan đến ngành mà họ nghiên cứu

Luật pháp và một số quy định là dựa trên những căn cứ về mặt kinh tế

Do những đặc điểm giới hạn về nguồn lực như là độc quyền tự nhiên, tỉ suấtcủa những ngành này là do các cơ quan lập pháp xem xét và phê duyệt Một

số quy định lại bắt nguồn từ các vấn đề xã hội Chẳng hạn như: Bộ Quản lýThực phẩm và Dược phẩm bảo vệ người tiêu dùng thông qua việc kiểm soátcác loại thuốc mới Vấn đề an toàn cho người lao động và xã hội là nguồn gốccho sự ra đời của Uỷ Ban An toàn sản phẩm cho người tiêu dùng, Ban bảo vệmôi trường Đáng chú ý là, những quy định chặt chẽ đối với một ngành côngnghiệp một mặt sẽ làm tăng chi phí của doanh nghiệp nhưng mặt khác sẽ giatăng rào cản gia nhập vào ngành đó

Những thay đổi về pháp luật có ảnh hưởng đến rất nhiều ngành Thayđổi về chính sách và công nghệ làm cho các công ty hoạt động trong lĩnh vực

dịch vụ tài chính như ngân hàng, bảo hiểm, đầu tư và dịch vụ đầu tư gắn kếtvới nhau hơn.

Các chính sách và luật pháp cũng có ảnh hưởng tới thương mại quốc tế.Luật về thuế quốc tế, thuế quan, hạn ngạch, cấm vận và các rào cản thươngmại khác có ảnh hưởng nhiều mặt tới nhiều ngành công nghiệp và thương mạitoàn cầu

Ngành bán lẻ là một trong các ngành bị tác động bởi rất nhiều yếu tốchính sách Trước tiên là luật về lương tối thiểu có ảnh hưởng rất lớn tới cácnhà bán lẻ Yếu tố thứ hai là bảo hiểm sức khoẻ cho người lao động sẽ có ảnhhưởng rất lớn tới chi phí lao động trong các ngành sử dụng nhiều lao độngnhư ngành bán lẻ Thứ ba là, do hàng hoá trước hết phải được đưa đến cácnhà kho, các quy định có liên quan đến chi phí vận chuyển hàng bằng hàngkhông, tàu thuỷ hay xe tải sẽ ảnh hưởng tới chi phí của các nhà bán lẻ Cuốicùng, các xu hướng giảm thuế quan và hạn ngạch sẽ cho phép người bán lẻ hạgiá bán điều này sẽ giúp mở rộng việc sản xuất ở ngoài nước (outsourcing)

c Đánh giá chu kỳ kinh doanh của một ngành: Một công đoạn quan

trong trong phân tích ngành chính là xác định vị trí của ngành trong chu kỳsống Số lượng các giai đoạn trong phân tích chu kỳ sống của một ngành phụthuộc vào yêu cầu thông tin mà nhà phân tích cần có Mô hình 5 giai đoạn sẽbao gồm:

Giai đoạn 1: Thâm nhập thị trường

Giai đoạn 2: Tăng trưởng nhanh

Giai đoạn 3: Đạt mức tiềm năng

Giai đoạn 4: Ổn định và bão hoà

Giai đoạn 5: Suy thoái

Đồ thị 2: Chu kỳ sống của một ngành

Phân tích chu kỳ sống của một ngành ngoài việc hữu ích cho dự đoándoanh số mặt khác còn giúp phân tích lợi nhuận cận biên, mức độ tăng trưởngthu nhập mặc dù những biến số đo lường lợi nhuận này không nhất thiết phảibiến động cùng chiều với tăng trưởng doanh số bán hàng Lợi nhuận cận biênthường đạt đến đỉnh điểm rất sớm trong tổng chu kỳ và sau đó duy trì và giảm

do gia tăng cạnh tranh từ thu hút đầu tư

Dưới đây mô tả ngắn gọn về ảnh hưởng của các giai đoạn trong chu kỳlên tăng trưởng doanh số và lợi nhuận

- Thâm nhập thị trường: Trong giai đoạn đầu này, thị trường cho sản

phẩm còn nhỏ ngành sẽ có mức tăng doanh số khiêm tốn và lợi nhuận cậnbiên rất nhỏ hoặc thậm chí âm Trong giai đoạn này doanh nghiệp trongngành có chi phí quản lý lớn và chi phí cố định trong một đơn vị sản phẩmcao

- Tăng tốc: Trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, thị trường cho hàng hoá

dịch vụ được mở rộng nhanh chóng Số lượng doanh nghiệp tham gia ít nên ítcạnh tranh và các doanh nghiệp có thị phần cao Lợi nhuận biên rất cao.Ngành này sẽ gia tăng công suất khi doanh số tăng nhằm đáp ứng nhu cầungày càng cao Doanh số và lợi nhuận cao do doanh nghiệp ngày càng kinh

Doanh thu

Giai

đoạn 1

Giai đoạn 2

Giai đoạn 3

Giai đoạn 4

Giai đoạn 5

Thời gian

doanh có hiệu quả hơn khiến cho lợi nhuận của ngành tăng mạnh Trong giaiđoạn này, lợi nhuận có thể tăng trên 100%/năm do thu nhập gốc thấp cộng với

sự tăng mạnh của doanh số bán hàng và lợi nhuận ròng

- Tiềm năng: Sự phát triển ở giai đoạn 2 giúp đáp ứng phần lớn nhu cầu

về hàng hoá và dịch vụ vủa ngành Vì vậy, tốc độ tăng trưởng trong tương lai

có thể trên mức trung bình nhưng không bao giờ tăng đột biến Ví dụ, nếu nềnkinh tế nói chung tăng trưởng ở mức 8%, doanh số bán hàng của ngành có thểlên tới 15% hay 20%/năm Bên cạnh đó, mức tăng mạnh về doanh số và lợinhuận cao sẽ thu hút đầu tư vào ngành này, dẫn tới tăng cung và giảm giá bán,đồng nghĩa với việc lợi nhuận biên sẽ giảm dần về mức trung bình

- Ổn định và bão hoà: Đây có thể là giai đoạn dài nhất, tốc độ tăng

trưởng của ngành giảm xuống mức tăng trưởng chung của nền kinh tế hoặccủa mức tăng trưởng của cả lĩnh vực kinh doanh Nhà đầu tư có thế dễ dàng

dự đoán tốc độ tăng trưởng trong giai đoạn này vì doanh số bán hàng biếnđộng theo các biến cố kinh tế Mặc dù tăng trưởng theo nền kinh tế nhưngtăng trưởng lợi nhuận của các ngành là khác nhau vì các ngành có cấu trúccạnh tranh khác nhau và sự cạnh tranh giữa các công ty trong cùng một ngànhcũng khác nhau Cạnh tranh làm giảm lợi nhuận và tỷ suất sinh lời trên vốn sẽbằng hoặc hơi thấp hơn mức cạnh tranh

- Suy thoái: Ở giai đoạn suy thoái, tốc độ tăng trưởng của ngành giảm vì

cầu thay đổi hoặc là gia tăng các mặt hàng thay thế Lợi nhuận cận biên tiếptục suy giảm và một vài doanh nghiệp có lợi nhuận thấp thậm chí là lỗ.Những doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận thì thường có tỉ suất sinh lời trên vốnthấp Cuối cùng các nhà đầu tư sẽ chuyển sang các lĩnh vực khác có lợi nhuậnlớn hơn

Cho dù có nhiều định nghĩa khác về các giai đoạn của một chu kỳ sống,cách phân chia nào cũng phải giúp bạn xác định được ngành kinh doanh màbạn phân tích đang nằm trong giai đoạn nào của chu kỳ, vì điều đó sẽ giúpbạn ước lượng được mức độ tăng trưởng doanh số tiềm năng của nó So sánh

mức độ tăng trưởng doanh thu bán hàng và thu nhập của ngành với tốc độtăng trưởng của nền kinh tế sẽ giúp xác định ngành đó đang thuộc giai đoạnnào trong chu kỳ.

d Phân tích môi trường cạnh tranh trong ngành

Việc phân tích chu kỳ sống của một ngành giúp chúng ta dự đoán doanhthu, việc phân tích mức độ cạnh tranh trong ngành sẽ giúp dự đoán thu nhập.Đặc biệt, yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới tiềm năng lợi nhuận của một ngành

là mức độ cạnh tranh trong ngành đó, vấn đề này đã được Michael Porternghiên cứu

Cạnh tranh và tỷ suất sinh lời kỳ vọng

Khái niệm về chiến lược cạnh tranh của Porter là việc một doanh nghiệptìm kiếm một vị trí có lợi thế cạnh tranh trên thị trường Để có thể tạo ra mộtchiến lược cạnh tranh có lợi nhuận, doanh nghiệp trước hết phải xem xét cấutrúc cạnh tranh cơ bản của ngành vì mức độ lợi nhuận tiềm năng của mộtdoanh nghiệp chịu sự ảnh hưởng của mức độ lợi nhuận của ngành Sau khixác định được cấu trúc cạnh tranh của ngành, bạn cần xác định các yếu tốquyết định vị thế cạnh tranh của một doanh nghiệp trong cả ngành kinhdoanh

Cạnh tranh trong một ngành sẽ liên tục vận động làm giảm mức lợi tứctrên vốn đầu tư đến một mức lợi tức sàn hay mức lợi tức có thể kiếm đượctrong một ngành “cạnh tranh hoàn hảo của các nhà kinh tế Mức lợi tức sànnày hay lợi tức “thị trường tự do” xấp xỉ lãi suất của trái phiếu chính phủ dàihạn được điều chỉnh thêm rủi ro mất vốn Các nhà đầu tư sẽ không chấp nhậnmức lợi tức thấp hơn lãi suất này trong dài hạn bởi vì họ có thể đầu tư vào cácngành khác nhau và những doanh nghiệp thường xuyên thu được lợi nhuậnthấp hơn mức này cuối cùng sẽ phá sản Việc lợi tức phải cao hơn mức lãisuất thị trường tự do đã điều chỉnh có vai trò kích thích dòng vốn chảy vàomột ngành qua kênh gia nhập mới hoặc qua đầu tư bổ sung của các đối thủcạnh tranh hiện có Sức mạnh của các yếu tố cạnh tranh trong một ngành

quyết định mức độ của dòng vốn đầu tư này và đẩy lợi tức về phía lãi suất thịtrường tự do và quyết định khả năng của các doanh nghiệp duy trì lợi nhuậntrên mức trung bình này.

Các lực lượng cạnh tranh cơ bản

Theo M.Porter môi trường cạnh tranh của một ngành (mức độ cạnh tranhcủa các doanh nghiệp trong ngành này) quyết định đến khả năng của cácdoanh nghiệp trong ngành tạo ra tỉ suất sinh lời trên đồng vốn cao hơn mứctrung bình Năm yếu tố cạnh tranh- Sự gia nhập, sự đe dọa của sản phẩm thaythế, sức mạnh mặc cả của khách hàng, sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp vàcạnh tranh giữa các đối thủ hiện có- phản ánh thực tế là cạnh tranh trong mộtngành không chỉ bao gồm những doanh nghiệp hiện có trong ngành Kháchhàng, nhà cung cấp, sản phẩm thay thế và đối thủ gia nhập tiềm năng đều lànhững “đối thủ cạnh tranh” của các doanh nghiệp trong ngành và có vai tròkhác nhau phụ thuộc vào từng hoàn cảnh cụ thể Tất cả năm yếu tố cạnh tranhnày cùng quyết định cường độ cạnh tranh và mức lợi nhuận trong ngành vàyếu tố mạnh nhất sẽ đóng vai trò thống trị và trở nên quan trọng đối với việchoạch định chiến lược

Đồ thị 3 Những yếu tố quyết định cạnh tranh trong ngành

Nguy cơ gia nhập mới

Cạnh tranh từ các sản phẩm và dịch vụ thay thế

Các công ty gia nhập mới

Các đối thủ cạnh tranh trong ngành

Cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành

Sản phẩm thay thế

Người mua Người bán

- Nguy cơ từ doanh nghiệp mới gia nhập ngành

Những doanh nghiệp mới gia nhập một ngành sẽ mang theo năng lực sảnxuất mới, khát vọng chiếm thị phần và thường là nhiều nguồn lực đáng kể.Mối nguy cơ gia nhập mới trong một ngành phụ thuộc vào những hàng ràogia nhập hiện có, cùng với phản ứng từ những đối thủ hiện có mà doanhnghiệp gia nhập mới có thể dự đoán Nếu các hàng rào đủ lớn hoặc doanhnghiệp mới đến dự đoán được sự trả đũa mạnh mẽ từ các đối thủ cạnh tranhhiện có, nguy cơ từ doanh nghiệp mới gia nhập ngành sẽ thấp Những rào cảngia nhập, ví dụ như giá thấp tương đối so với chi phí, sẽ khiến các doanhnghiệp khác khó thâm nhập thị trường của ngành đó Các rào cản gia nhậpkhác bao gồm vốn đầu tư lớn hay phải có sẵn nguồn vốn Tương tự như vậy,lợi ích về quy mô cũng là một rào cản hạn chế các doanh nghiệp mới gianhập Bên cạnh đó, các doanh nghiệp mới cũng sẽ hạn chế tham gia vàongành đòi hỏi phải có mạng lưới phân phối rộng khắp vì các hợp đồng phânphối là độc quyền Chi phí chuyển đổi sản phẩm cao ví dụ như việc thay đổi

hệ thống máy tính hay hệ thống điện thoại cũng giữ cho mức độ cạnh tranhtrong một ngành ở mức thấp Các chính sách của Chính phủ cũng làm hạn chế

sự tham gia vào một ngành do yêu cầu về cấp phép hoạt động hay hạn chế thumua nguyên vật liệu (than, …) Nếu không có các rào cản trên, các đối thủcạnh tranh sẽ dễ dàng gia nhập thị trường và cạnh tranh sẽ gia tăng khiến cho

tỷ suất lợi nhuận của ngành giảm

- Cường độ cạnh tranh giữa các đối thủ hiện tại

Cạnh tranh giữa những đối thủ hiện tại cũng giống như là ganh đua vị trí,

sử dụng những chiến thuật như cạnh tranh về giá, chiến tranh quảng cáo, giớithiệu sản phẩm và tăng cường dịch vụ khách hàng hoặc bảo hành Cạnh tranhxảy ra bởi vì các đối thủ cảm thấy áp lực hoặc là nhìn thấy cơ hội cải thiện vịtrí Trong hầu hết ngành, hành vi cạnh tranh của một doanh nghiệp có ảnhhưởng rõ rết đến các đối thủ và do đó có thể kích động sự trả đũa hoặc những

nỗ lực chống lại những hành vi đó, nghĩa là các doanh nghiệp có sự phụ thuộclẫn nhau Mức độ cạnh tranh sẽ gia tăng khi trong ngành có nhiều doanhnghiệp có quy mô bằng nhau một cách tương đối Khi dự đoán số lượng vàquy mô của các doanh nghiệp cần phải tính đến cả các doanh nghiệp nướcngoài Bên cạnh đó tốc độ tăng trưởng chậm sẽ khiến các đối thủ trên thịtrường tìm cách mở rộng thị trường và do đó gia tăng cạnh tranh Chi phí cốđịnh cao sẽ đặt ra nhu cầu phải bán hàng ở mức công suất tối đa, điều này sẽdẫn tới việc giảm giá và gia tăng cổ phiếu Cuối cùng cần phải nghiên cứu cácrào cản rút lui khỏi thị trường ví dụ như các biện pháp đặc biệt hoặc hợp đồnglao động Những biện pháp này sẽ giữ các doanh nghiệp không chuyển đổiđược ngành mặc dù tỉ suất sinh lời của ngành dưới mức trung bình hoặc âm

Bảng 1: Các hàng rào và mức lợi nhuận

Trường hợp tốt nhất theo quan điểm lợi nhuận của ngành là trường hợp

có hang rào gia nhập cap nhưng hàng rào rút lui khỏi ngành lại thấp Trongngành này, nguy cơ có kẻ gia nhập ngành được hạn chế và những đối thủcạnh tranh không thành công sẽ rời khỏi ngành Khi cả hàng rào gia nhập vàhàng rào rut lui đều cao, ngành có tiềm năng lợi nhuận cao nhưng thường gắnvới rủi ro cao, mặc dù nguy cơ gia nhập bị kiểm soát các doanh nghiệp khôngthành công vẫn ở lại và tranh đấu trong ngành Trường hợp tồi tệ nhất là khihàng rào gia nhập ngành rất thấp nhưng hàng rào rút lui lại cao, khi đó việcgia nhập ngành rất dễ dàng và các doanh nghiệp sẽ bị thu hút vào ngành khikinh tế tăng trưởng bùng nổ hoặc khi có những lợi nhuận ngắn hạn bất ngờnhưng công suất trong ngành sẽ không giảm đi khi tình hình kinh doanh xấu

đi dẫn đến tình trạng dư thừa công suất làm cho lợi nhuận trong ngànhthường xuyên ở mức thấp

- Áp lực từ những sản phẩm thay thế

Sản phẩm thay thế hạn chế tiềm năng lợi nhuận của một ngành bằngcách áp đặt mức giá trần mà các doanh nghiệp trong ngành có thể bán Sảnphẩm thay thế càng có giá hấp dẫn, áp lực lên lợi nhuận của ngành càng lớn.Xác định các sản phẩm thay thế là việc tìm những sản phẩm khác có thể thựchiện cùng một chức năng như sản phẩm của ngành Đôi khi, đây là một côngviêc tinh vi và đưa nhà phân tích đến những ngành dường như khác xa ngànhđang nghiên cứu Chẳng hạn như, các nhà môi giới chứng khoán đang ngàycàng phải đối mặt với những sản phẩm thay thế như bất động sản, bảo hiểm,

các quỹ thị trường tiền tệ Sản phẩm thay thế đáng được chú ý nhất là nhữngsản phẩm đang có xu hướng cải thiện đánh đổi giá-chất lượng với sản phẩmcủa ngành hoặc được các ngành có lợi nhuận cao sản xuất.

- Sức mạnh mặc cả từ khách hàng

Khách hàng cạnh tranh với ngành bằng cách ép giá xuống, mặc cả đòichất lượng cao hơn hay nhiều dịch vụ hơn và buộc các đối thủ phải cạnh tranhvới nhau tất cả đều làm giảm lợi nhuận của ngành Sức mạnh của mỗi nhómkhách hàng quan trọng trong ngành phụ thuộc vào nhiều đặc trưng của thịtrương và vào tầm quan trọng tương đối của lượng mua từ ngành trong tổngthể hoạt động kinh doanh Người mua sẽ có lợi thế hơn khi họ mua với sốlượng lớn tương đối so với sức cung của một người mua Doanh nghiệp bị chiphối lớn nhất sẽ là doanh nghiệp chỉ có một khách hàng ví dụ như nhà cungcấp thiết bị cho các hãng sản xuất bộ phận ô tô hay các nhà phát triển phầnmềm Người mua sẽ quan tâm nhiều đến giá của các vật liệu chiếm tỷ trọngcao trong tổng chi phí Họ sẽ càng thận trọng hơn nếu như họ cảm thấy áp lựcchi phí từ phía khách hàng của mình Những người mua nắm rõ được chi phícủa người bán sẽ có khả năng thương lượng giá tốt hơn, ví dụ như các công ty

tự sản xuất được một phần nguyên liệu phục vụ sản xuất và chỉ mua bổ sungthêm từ các nhà cung cấp khác

- Sức mạnh mặc cả của nhà cung cấp

Các nhà cung cấp có thể thể hiện sức mạnh mặc cả đối với các thànhviên trong một ngành bằng cách đe dọa tăng giá hay giảm chất lượng sảnphẩm hoặc dịch vụ Các nhà cung cấp hùng mạnh có thể bằng cách đó vắt kiệtlợi nhuận trong một ngành nếu ngành đó không thể tăng giá bán để bù đắp sựgia tăng chi phí đầu vào Ví dụ bằng cách tăng giá, các công ty hóa chất đãgây ra sự xói mòn lợi nhuận của các công ty sản xuất hộp xịt bởi vì các nhàsản xuất hộp xịt có rất ít khả năng tăng giá do phải đối phó với cạnh tranhcăng thẳng với sản phẩm do khách hàng của doanh nghiệp tự sản xuất.Chúng

ta thường nghĩ các nhà cung cấp là các doanh nghiệp nhưng người lao động

cũng được coi là nhà cung cấp và là một nhà cung cấp có sức mạnh trongnhiều ngành và khi lực lượng lao động được tổ chức chặt chẽ hoặc nguồncung lao động khan hiếm bị hạn chế thì sức mạnh của lao động có thể rất cao.

1.2.2.2.Phân tích vi mô ngành

Phân tích vi mô là đi vào xem xét đánh giá mức độ rủi ro của ngành kinhdoanh theo trình tự sau: xác định hệ số rủi ro ngành, phân tích P/E của ngành,ước tính thu nhập trên một cổ phiếu, tốc độ tăng trưởng ngành, ước tính mứclợi suất đạt được , và sau cùng là lựa chọn quyết định đầu tư hay không.Mỗi ngành kinh doanh khác nhau thì có mức độ rủi ro khác nhau Việcxác định mức độ rủi ro của ngành giúp cho nhà đầu tư lựa chọn được ngànhđầu tư có hiệu quả với độ rủi ro tối thiểu hoặc có thể chấp nhận được

Qui trình phân tích, đánh giá rủi ro của ngành kinh doanh thường đượctiến hành theo trình tự sau:

a Xác định hệ số rủi ro ngành

Hệ số Beta của ngành kinh doanh là hệ số đo lường mức độ biến độnglợi nhuận cổ phiếu của ngành kinh doanh so với biến động của lợi nhuận danhmục cổ phiếu thị trường, do đó nó cũng phản ánh mức độ rủi ro của ngànhkinh doanh Hệ số Beta càng lớn (β>1) thì mức độ rủi ro của ngành càng cao

và ngược lại Nếu Beta bằng 1 có nghĩa là mức độ rủi ro cổ phiếu của ngànhbằng với mức độ rủi ro danh mục cổ phiếu thị trường Còn nếu Beta nhỏ hơn

1 có nghĩa là chứng khoán đó sẽ có mức thay đổi ít hơn mức thay đổi của thịtrường Ở các nước có thị trường tài chính phát triển, hệ số Beta thường docác công ty dịch vụ xếp hạng rủi ro chứng khoán cung cấp Trên thực tế, cácnhà kinh doanh chứng khoán thường sử dụng mô hình hồi quy dựa trên các sốliệu thống kê lịch sử về mức độ biến động lợi nhuận cổ phiếu của ngành vàlợi nhuận danh mục cổ phiếu thị trường để ước lượng Beta của ngành

b Mức doanh lợi đòi hỏi của ngành kinh doanh

Mức doanh lợi đòi hỏi của ngành kinh doanh phản ánh mức doanh lợi tốithiểu mà nhà đầu tư cần phải đạt được nếu nhà đầu tư vào cổ phiếu của ngành

Mức doanh lợi đòi hỏi của ngành không chỉ phụ thuộc vào mức độ rủi ro củangành mà còn phụ thuộc vào mức độ chênh lệch giữa mức doanh lợi bìnhquân của thị trường với mức doanh lợi phi rủi ro Thông thường Beta càngcao thì mức doanh lợi đòi hỏi càng cao và ngược lại Dựa theo mô hình địnhgiá tài sản vốn (CAPM) có thể xác định được mức doanh lợi đòi hỏi củangành kinh doanh theo công thức:

E(R)= Rf + β(Rm – Rf)

Trong đó :

E(R): Mức lợi suất đòi hỏi

Rf: Mức lợi suất phi rủi ro

Rm: Mức sinh lời bình quân của thị trường

β: Hệ số rủi ro ngành

c Phân tích hệ số P/E của ngành

Hệ số P/E phản ánh thị trường trả cho một đồng thu nhập sau thuế của cổphiếu công ty thuộc ngành Việc phân tích hệ số P/E thường được xem xéttrên cả hai góc độ: thứ nhất là xem xét mối quan hệ giữa hệ số P/E của ngành

và hệ số P/E tổng thể của thị trường để thấy được tính hiệu quả trong hoạtđộng của công ty so với các doanh nghiệp trong cùng ngành như thế nào, thứhai đó là xem xét các nhân tố ngành tác động đến hệ số P/E ngành như: hệ sốtrả cổ tức, mức doanh lợi đòi hỏi, tỷ lệ tăng trưởng lợi tức hàng năm để thấycác nhân tố ảnh hưởng đến sự biến động của hệ số P/E của ngành Ngoài rangười ta cũng thường xem xét mức độ chênh lệch và biến động giữa P/E tối

đa và P/E tối thiểu cổ phiếu ngành kinh doanh Nếu độ chênh lệch này cànglớn, thường xuyên biến động chứng tỏ các doanh nghiệp trong ngành kinhdoanh không ổn định, mức độ rủi ro cao và ngược lại

d Ước tính thu nhập trên một cổ phiếu EPS

Thu nhập trên một cổ phiếu ngành phản ánh số tuyệt đối về lợi nhuậnsau thuế đạt được bình quân trên một cổ phiếu của ngành kinh doanh Thu

nhập trên một cổ phiếu được xác định dựa vào các phương pháp chủ yếu nhưphân tích chu kỳ kinh doanh, phân tích đầu vào, đầu ra, phân tích mối quan hệgiữa ngành và nền kinh tế Thu nhập bình quân trên một cổ phiếu của ngànhkinh doanh càng cao thì khả năng sinh lời của cổ phiếu ngành càng lớn vàngược lại Tuy nhiên các cổ phiếu ngành có thu nhập bình quân càng cao thìcũng đồng thời tiềm ẩn khả năng rủi ro ngành cao hơn.

e Ước tính mức lợi suất đạt được

Các ngành kinh doanh có qui mô, điều kiện kinh doanh khác nhau, để sosánh khả năng sinh lợi giữa các ngành người ta thường xem xét mức lợi suấtđạt được của ngành kinh doanh Để ước tính mức lợi suất đạt được phải tiếnhành qua 2 bước Trước hết xác định giá trị cuối kì của ngành bằng cách nhân

hệ số P/E cuối kì tính toán được với ước tính thu nhập trên một cổ phiếu Sau

đó dựa vào mức chênh lệch giữa giá trị thị trường cổ phiếu ngành ở cuối kỳ sovới đầu kỳ và mức cổ tức nhận được trong kỳ để ước tính lợi suất đạt được (r)theo công thức:

( Giá trị chỉ số cuối kỳ - Giá từ đầu kỳ + Cổ tức nhận trong kỳ )

r =

Giá trị đầu kỳ

Sau khi xác định được mức lợi suất đạt được của ngành kinh doanh (r),tiến hành so sánh lợi suất đạt được r với mức doanh lợi đòi hỏi E(R), nếu r lớnhơn E(R) thì nên đầu tư nhiều vào ngành này, ngược lại nếu r nhỏ hơn E(R)thì nên rút khỏi đầu tư vào ngành này do không đạt mức doanh lợi đòi hỏi

Kết thúc chương 1: Qua chương 1 luận văn đã trình bày sơ lược các vấn

đề về phân tích chứng khoán và cơ sở lý luận của phân tích ngành bao gồm:khái niệm, vai trò và nội dung của phân tích ngành Đây là những kiến thức

em đã tổng hợp trong quá trình học tập tại trường Học Viện Tài Chính vàtham khảo một số sách báo bên ngoài, qua các bài phân tích ngành của một số

tổ chức

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 Khái quát ngành Bất động sản Việt Nam

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngành Bất động sản (BĐS)

2.1.1.1 Quá trình hình thành

Xuất phát từ đòi hỏi khách quan của quá trình phát triển kinh tế- xã hội,thực tế đầu những năm 90, mặc dù đất đai vẫn thuộc sở hữu của nhà nướcsong thị trường BĐS vẫn tự phát hình thành và phát trển mạnh Đến nay, sauhơn 20 năm hình thành và phát triển, lĩnh vực BĐS đã gặt hái được nhữngthành tựu quan trọng

2.1.1.2 Giai đoạn phát triển

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đềuhình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tàichính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có

thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là cóthể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, cácchính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai tròquyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp

xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lựcxây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, mộtBĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng vàcác doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây

dựng Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế

về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để pháttriển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân

hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự ánkhác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý vềngân hàng đóng vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao

và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợcho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối vớiBĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chínhhoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thịtrường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chếtài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản

lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Sơ đồ 1: Giai đoạn phát triển của thị trường BĐS

Vào đầu những năm 90, thị trường BĐS Việt Nam mới ở cấp độ sơkhởi Ở giai đoạn này chỉ cần sở hữu đất là có thể hình thành nên một căn nhà

và được coi là BĐS Sau hơn 20 năm phát triển, hiện tại thị trường BĐS ViệtNam có sự giao thoa giữa hai giai đoạn 2 và 3 Đặc điểm của thời kỳ này là sựphát triển nhanh chóng và bùng nổ các doanh nghiệp xây dựng BĐS Tuynhiên không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực để sở hữu và phát triểnmột dự án BĐS do thiếu nguồn lực như đất đai, năng lực xây dựng, hay vốn

Vì vậy, ở cấp phát triển này, các chính sách về xây dựng, cơ quan quản lý xâydựng, các chính sách ngân hàng, các ngân hàng có vai trò quan trọng

2.1.2 Tổng quan ngành BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam tuy mới hình thành trong những năm gần đây,nhưng đã có những bước phát triển cực kỳ ấn tượng Nhiều dự án mới tronglĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, khu công nghiệp, công trình xây dựng,dịch vụ công cộng đã được đầu tư xây dựng với quy mô hàng ngàn tỷ đồng

Sơ khởi Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa

góp phần không nhỏ trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướngcông nghiệp hoá, hiện đại hoá, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đấtnước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định Trong năm 2009, mặc

dù chịu tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, Việt Nam vẫn đạt được mứctăng trưởng GDP 5,2%, là một trong mười hai nền kinh tế có mức tăng trưởngdương Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) đã dự báo tốc độ phát triển kinh

tế của Việt Nam đến năm 2013 GDP của Việt Nam sẽ trở lại mức 8% Cơ sở

hạ tầng của Việt Nam đã được cải thiện rất nhiều trong thời gian vừa qua, tạo

cú hích quan trọng cho các nhà đầu tư Bất động sản tại một số khu vực trungtâm như Hà Nội, Hồ Chí Minh và các vùng lân cận như Đà Nẵng, BìnhDương, Đồng Nai, Cần Thơ Làn sóng đầu tư nước ngoài hứa hẹn sẽ trở lạiViệt Nam khi nền kinh tế thế giới đang trên đà phục hồi Theo bộ Kế hoạchđầu tư trong những năm qua lượng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực Bấtđộng sản đã chiếm hơn 20% tổng lượng vốn đầu tư nước ngoài và có xuhướng tăng lên trong những năm tiếp theo Đó chính là động lực để NgànhBĐS tiếp tục phát triển trong thời gian tới

Điểm mạnh:

Lĩnh vực xây dựng-BĐS hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài: năm 2007,

2008 là hai năm vốn FDI vào thị trường BĐS bùng nổ Sang năm 2009, cùngvới suy thoái kinh tế, tổng vốn FDI vào Việt Nam sụt giảm mạnh, tuy nhiênvốn đầu tư cho BĐS vẫn chiếm hơn 35% tổng vốn FDI Như vậy, tính từ năm

2007 đến hết năm 2010, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS bình quân chiếmhơn 29% tổng vốn FDI và là một trong ba ngành thu hút FDI lớn nhất

Đồ thị 4: Vốn FDI qua các năm

20,3

65

0 20 40 60 80

Nguồn lao động dồi dào và giá nhân công rẻ

Hiện dân số Việt Nam khoảng 86,93 triệu dân, trong đó khoảng 62%thuộc độ tuổi lao động Với cơ cấu kinh tế giảm dần tỷ trọng của lĩnh vựcnông nghiệp, cùng với ảnh hưởng của cơ giới hóa, đang có sự dịch chuyển laođộng từ lĩnh vực nông lâm nghiệp sang lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ Tỷ lệlao động hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đã liên tục gia tăng và chiếmkhoảng gần 6% lao động cả nước trong năm 2010

Thị trường BĐS có nhiều tiềm năng

Phân khúc nhà ở “bình dân” được đánh giá có tiềm năng nhất: bởi vì nhucầu nhà ở trong người dân rất lớn trong khi thu nhập đa số ở mức trung bình.Nhu cầu mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại tiếp tục tăng: Việt Nam

sở hữu thị trường tiêu dùng rộng lớn và tiềm năng Thói quen mua sắm tạicác trung tâm thương mại của người dân đang hình thành Cùng với đó, lộtrình mở cửa cho các tập đoàn bán lẻ của quốc tế sẽ là yếu tố khiến nhu cầumặt bằng bán lẻ tăng mạnh

Tiềm năng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng: Việt Nam có lợi thế sở hữuđường bờ biển kéo dài và đẹp như Nha Trang, Đà Nẵng rất thích hợp choviệc xây dựng những khu biệt thự và căn hộ Theo số liệu của CBRE, tính đếncuối năm 2010, nguồn cung biệt thự ở các dự án BĐS nghỉ dưỡng đã tăng hơn

5 lần và nguồn cung căn hộ đã tăng khoảng 3 lần Điều này cho ta thấy sức

hấp dẫn của phân khúc thị trường này đồng thời cũng thể hiện áp lực cạnhtranh lớn trong thời gian tới.

Đồ thị 5: Nguồn cung thị trường căn hộ năm 2010

12.737

10.222 10.380

37.296

5.130

11.822

0 10.000 20.000 30.000 40.000

Điểm yếu

Tiềm lực vốn của các DN trong ngành còn khiêm tốn: Ước tính, số vốn

đầu tư vào BĐS của Việt Nam có tới 60% là vốn vay Ngân hàng Việc phụthuộc quá lớn vào vốn Ngân hàng không chỉ tiềm ẩn rủi ro lãi suất mà cònkhiến doanh nghiệp chịu nhiều ảnh hưởng khi chính sách tiền tệ có biến động

Nguyên liệu cho sản xuất vật liệu xây dựng phụ thuộc lớn vào nhập khẩu: Tại Việt Nam, các yếu tố đầu vào đến sản xuất vật liệu xây dựng như

phôi thép – sản xuất thép, hạt nhựa – sản xuất ống nhựa hay clinker – sản xuất

xi măng… đều phụ thuộc lớn vào nguồn nhập khẩu Do vậy, rủi ro biến động

tỷ giá, biến động giá của vật liệu xây dựng là rất lớn

Chất lượng lao động thấp: Mặc dù có nguồn nhân lực dồi dào, song đa

phần là lao động chất lượng thấp Tình trạng thiếu hụt nguồn nhân lực cótrình độ, như công nhân kỹ thuật, kỹ sư ngày càng rõ rệt

Hiệu quả đầu tư thấp: Nếu lấy chỉ số ICOR để đánh giá chất lượng đầu

tư nói chung, có thể thấy hiệu quả đầu tư và sử dụng vốn của Việt Nam cònthấp Chỉ số ICOR của Việt Nam tăng khá nhanh và cao hơn nhiều so với cácquốc gia trên thế giới và trong khu vực

Nguồn cung có dấu hiệu vượt cầu trên một số phân khúc thị trường: Với

lợi suất cao, nhiều dự án đầu tư BĐS đang tập trung vào phân khúc thị trườngcao cấp và trung cấp Tuy nhiên, nhu cầu “nhà ở thực sự” với thị trường nàykhông cao Thực tế, sau thời gian sốt, phân khúc thị trường chung cư cao cấp

ở Tp Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện đã có dấu hiệu chững lại

Thị trường BĐS Việt Nam tiềm ẩn rủi ro biến động giá lớn: Thị trường

BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều đợt biến động lớn về giá cả Các nguyênnhân từ thay đổi chính sách, quy hoạch, mất cân đối cung cầu… đều tiềm ẩnrủi ro cho hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam

Cơ hội

Môi trường kinh doanh thuận lợi : tình hình chính trị ổn định, kinh tế

dần hồi phục và lấy lại đà tăng trưởng là môi trường thuận lợi cho hoạt độngđầu tư ở Việt Nam nói chung cũng như hoạt động đầu tư-kinh doanh BĐS nóiriêng

Tốc độ đô thị hóa nhanh: Theo đánh giá của WB, Việt Nam đang có tốc

độ đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á Theo định hướng quyhoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìnđến năm 2050, để mức đạt mức đô thị hóa 50% vào năm 2025, bên cạnhnhững đòi hỏi về phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội, thì mỗi năm ViệtNam cũng cần phải xây mới hơn 15 triệu m2 nhà ở

năm

Thu hút vốn từ các thị trường khác: Trong thị trường tài chính Việt Nam, bên

cạnh BĐS thì vàng, chứng khoán cũng là những kênh thu hút lượng vốn đầu

tư lớn Tùy điều kiện và thực trạng mỗi thị trường mà có sự luân chuyển vốn

từ thị trường này sang thị trường khác Trên thực tế, sự luân chuyển vốn đầu

tư từ kênh chứng khoán sang kênh BĐS đã từng diễn ra vào quý II/2010 khithị trường BĐS Ba Vì tạo cơn sốt Tuy nhiên, từ 30/3/2010, hoạt động giaodịch vàng và kinh doanh vàng trên tài khoản trong nước phải chấm dứt,TTCK lại liên tục có những giai đoạn đi ngang và sụt giảm mạnh, thậm chí đãghi nhận những mốc điểm thấp nhất kể từ đầu năm 2010 trong tháng 8/2010.BĐS trở nên khá hấp dẫn và có khả năng sẽ thu hút một lượng vốn lớn từ cáckênh đầu tư khác

2.1.3 Thực trạng ngành Bất động sản quý I năm 2011

2.1.3.1 Các chính sách nổi bật tác động tới thị trường BĐS năm 2010

và quí I năm 2011

Như đã trình bày ở trên, thị trường Bất động sản Việt Nam đang ở tronggiai đoạn chịu nhiều ảnh hưởng, tác động từ các chính sách tín dụng, cácchính sách về quản lý đất đai, xây dựng…Nghị định 71/2010/NĐ-CP: có hiệulực kể từ ngày 08/08/2010 – được coi là điểm nóng của thị trường BĐS trongnăm 2010 Nghị định quy định chi tiết và cụ thể hơn các hình thức huy độngvốn bất động sản, đây được xem là một bước tháo gỡ nút thắt những khó khăn

về vốn cho Doanh nghiệp BĐS

Điểm tích cực của NĐ 71 là sẽ giúp nhà đầu tư phát triển nguồn vốn,tăng vốn một cách lành mạnh và minh bạch Đồng thời, để tham gia thịtrường BĐS, cả chủ đầu tư và các công ty thứ cấp phải có kế hoạch và nănglực tài chính nhất định NĐ 71 có hiệu lực sẽ làm nên cuộc thanh lọc trên thịtrường BĐS, chỉ những doanh nghiệp có năng lực và chuyên nghiệp mới cóthể tồn tại

Thông tư 13/2010/TT-NHNN: có hiệu lực từ 01/10/2010 TT 13 quyđịnh nâng hệ số rủi ro của các khoản vay BĐS lên tới 250% (trước đây là100%), cùng với đó, hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng tăng lên 9%

sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà khó khăn hơn Tuy nhiên, nhìn theo hướngtích cực, TT 13 sẽ giúp hệ thống Ngân hàng đảm bảo được an toàn vốn và ổnđịnh hơn trong trường hợp có biến động không tích cực từ kinh tế vĩ mô Bêncạnh đó, song hành với Thông tư 13, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71,được xem là khơi thông nguồn vốn cho các chủ đầu tư kinh doanh bất độngsản bên cạnh nguồn tín dụng Ngân hàng.Nhìn chung, trong ngắn hạn, thịtrường BĐS có thể gặp khó vì dòng vốn bị thắt chặt theo TT 13, đồng thờivẫn đang thích ứng dần với NĐ 71 Tuy nhiên, về dài hạn, cả hai chính sáchnày đều nhằm mục đích hướng thị trường BĐS phát triển bền vững và ổn địnhhơn, giúp thanh lọc thị trường và loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệpkhông có tính chuyên nghiệp cao và năng lực tài chính thấp kém

Nghị quyết 11/NQ-CP: Có hiệu lực từ ngày 24/02/2011 Nghị quyết 11quy định thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòagiữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát; điều hành

và kiểm soát để bảo đảm tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%,tổng phương tiện thanh toán khoảng 15 - 16%; tập trung ưu tiên vốn tín dụngphục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu,công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa; giảm tốc độ và tỷ trọng vayvốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứngkhoán Khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng, đồng thời lạm phát tăngcao và giá nhà đất thì đang ngoài tầm với của những người có nhu cầu thực sựgây khó khăn cho thị trường BĐS

2.1.3.2 Thực trạng các phân khúc thị trường Bất động sản

Thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian gần đây đang bị phân hóamạnh giữa các phân khúc thị trường, các lĩnh vực và các vùng trên cả nước.Trong phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự hiện đang ảm đạm thì phân khúccăn hộ giá thấp và trung bình vẫn được tiêu thụ khá tốt Bên cạnh lĩnh vựckinh doanh khu đô thị và khu nhà ở và cho thuê văn phòng đang đi xuống thìlĩnh vực cho thuê đất tại khu công nghiệp và kinh doanh mặt bằng bán lẻ vẫntiếp tục khả quan

a Thị trường căn hộ

- Tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh:

Nhiều dòng căn hộ xuất hiện phân hoá thị trường, đặc biệt chú ý dòngCăn hộ cao cấp với hàng loạt các dự án lớn như The Vista (Công tyCapitaland - Vista), Hoàng Anh River View (Công ty cổ phần Hoàng AnhGia Lai), Sky Garden (Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng), Blue Diamond(Công ty cổ phần Vạn phát Hưng) Phân khúc thị trường căn hộ trung bình vàthấp thu hút nhiều sự quan tâm của người dân như: Ehome Đông Sài Gòn(Nam Long ADC), Chung cư Tanibuilding Sơn Kỳ - Q Tân Phú (Tanimex)…

do mức giá vừa phải, đa dạng, tính thanh khoản của các dự án dạng này cao,

dễ mua bán và sử dụng.

Thị trường căn hộ trong những tháng đầu năm 2011 trầm lắng hơn nhiều

so với cùng kỳ năm ngoái, gần như không có dự án nào được khởi công xâydựng kể từ đầu năm đến nay Và trong lúc nhiều người đang kỳ vọng vào sựkhởi sắc của thị trường trong năm 2011 thì những diễn biến gần đây như việcđiều chỉnh tỷ giá, lãi suất tăng, lạm phát, tín dụng BĐS bị thắt chặt khiến thịtrường càng nặng nề thêm Số lượng giao dịch trên thị trường giảm đáng kểtrong thời gian gần đây và thị trường gần như thiếu vắng các nhà đầu tư thứcấp do tính thanh khoản thấp, do vậy thị trường cũng ít sôi động Các doanhnghiệp BĐS hiện đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2011, cả

về sự phát triển và sự tồn tại của mình Bên cạnh áp lực vật liệu xây dựngtăng giá dẫn đến giá thành căn hộ tăng theo, việc khó khăn tiếp cận nguồn vốn

để thực hiện dự án cũng là một áp lực rất lớn Hiện nay giao dịch ở thị trườngkhá trầm lắng, đặc biệt là phân khúc cao cấp Các dự án căn hộ có giá từ 25triệu đồng/m2 rất khó có giao dịch thành công, trong khi đó phân khúc căn hộ

có giá từ 11 - 16 triệu đồng/m2 giao dịch có phần khá hơn Tuy nhiên, chínhcác chủ đầu tư ở phân khúc trung bình thấp cũng đang phải cạnh tranh vớinhau thông qua các chương trình bán hàng và hỗ trợ khách hàng khác nhau.Mặc dù tiềm năng từ nhà giá trung bình rất lớn nhưng diễn biến trên thịtrường đang làm nản lòng nhiều nhà đầu tư và khiến thị trường càng trầm lắnghơn Năm 2010, thị trường nhà ở sẽ cung cấp thêm 8,500 căn hộ, vào năm

2011 sẽ là 10,000-15,000 căn hộ và con số này sẽ tiếp tục tăng trong nhữngnăm tiếp theo Hàng loạt dự án mới được tung ra với mức giá bán trung bìnhtrên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ được nhiều khách hàng có thu nhập trung bình vàthấp khá quan tâm Nguồn cung tăng mạnh sẽ khiến giới chủ đầu tư phải cạnhtranh để đưa ra những sản phẩm giá cả phù hợp, những chính sách ưu đãi,phương thức thanh toán linh hoạt để thu hút khách hàng Tuy nhiên, lãi suấtcao đang là một trong những yếu tố gây trở ngại cho cả chủ đầu tư dự án vàngười mua nhà Trước tình hình khó khăn trong năm nay sẽ buộc những

doanh nghiệp phải đấu tranh để tồn tại, và thị trường sẽ hình thành xu hướngsáp nhập các doanh nghiệp với nhau, hợp tác bằng nhiều nguồn vốn khácnhau và mua lại dự án của nhau trong thời gian tới.

Đồ thị 7: Nguồn cung căn hộ tại khu vực

- Tại khu vực TP Hà Nội

Đáng chú ý ở phân khúc thị trường nhà ở là “Chương trình đầu tư xâydựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009- 2015” mà Bộ Xây Dựng trình chính phủphê duyệt Với tổng mức đầu tư khoảng 49,000 tỷ đồng, dự kiến chương trìnhnày sẽ xây dựng 184,000 căn hộ để giải quyết chỗ ở cho 30% số hộ gặp khókhăn về nhà ở tại khu vực đô thị từ 2010 - 2015 Như vậy, bình quân mỗi nămchương trình này sẽ cung cấp ra thị trường 26,000 căn hộ với giá bán dự kiếntối đa của dự án này là khoảng 7 triệu đồng/m2 và giá căn hộ 50m2 sẽ khôngquá 300 triệu đồng Đây là chương trình được kỳ vọng sẽ làm ấm trở lại thịtrường nhà đất Cùng với tâm điểm chương trình nhà ở xã hội của chính phủ,phân khúc nhà giá rẻ cũng đang trở nên sôi động Nguồn cung ở các quậntrung tâm có thể vẫn sẽ giới hạn trong một vài năm tới Những dự án có thểnhìn thấy sẽ gia nhập thị trường đều tập trung ở những quận loại hai và đa sốnằm ở khu vực bên ngoài, cụ thể là quận Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm Đa

số nguồn cung tương lai có xu thế phát triển về phía Tây và phía Bắc của HàNội

Qua khảo sát thị trường cho thấy, hiện nay giá bất động sản (BĐS) tạimột số khu vực phía tây và phía nam Hà Nội bắt đầu tăng từ 10 - 20% Thịtrường căn hộ cũng đua nhau đẩy giá so với trước Tết, tăng thêm từ 2 - 5 triệuđồng/m2 Trái với tình trạng biến động giá cả thì tình hình thi công xây dựnglại khá im ắng Dù trong hợp đồng có điều khoản xử phạt tiến độ, nhưng từsau Tết đến nay nhiều dự án vẫn chưa thể thi công trở lại, từ các dự án nhà ở

có quy mô đến công trình nhà ở riêng lẻ Nguyên nhân là do một phần laođộng ở quê chưa trở lại làm việc, nhưng phần nhiều do các chi phí cùng lúctăng cao nên nhà thầu lưỡng lự để điều chỉnh giá thi công mới Hiện nay,ngay từ khi nhận công trình, các nhà thầu đã thảo hợp đồng sẽ điều chỉnh giánếu thị trường đầu vào nguyên vật liệu tăng cao cộng với những biến động vềgiá cả, nên mọi chi phí phía khách hàng phải chịu Vì vậy, việc chủ đầu tư,nhà thầu có điều chỉnh giá nhà hay không phụ thuộc vào hợp đồng đã ký vớikhách hàng Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư và nhà thầu đang lợi dụng đua nhauđẩy giá Đến nay, khi giá vật liệu tăng kéo theo phí xây dựng tăng cao, nhữngcông trình cao cấp tăng từ 10 - 20% còn các công trình nhà ở tư nhân có thể bịđẩy lên 40 - 50% Tình trạng sốt giá còn ảnh hưởng đến các dự án nhà thunhập thấp Các chi phí cùng với giá vật liệu xây dựng tăng cao đang dồn gánhnặng lên nhà thầu cũng như chủ đầu tư dự án BĐS Tuy nhiên, người cuốicùng gánh hết tất cả chính là khách hàng, thậm chí họ còn phải gánh thêm cảphần chủ đầu tư lợi dụng đẩy giá Bởi giá thành xây nhà được tổng hợp từnhiều yếu tố đầu vào như vật liệu, vận chuyển, công lao động, xăng dầu,điện Việc tăng giá đầu vào khác với tăng giá công trình xây dựng, nên côngtrình xây dựng không thể tăng tương ứng với giá đầu vào

b Văn phòng cho thuê

- Tại khu vực TP.Hồ Chí Minh

Khảo sát sơ bộ thị trường văn phòng cho thuê cho thấy, tính đến giữatháng 3/2011, giá thuê tại một số cao ốc văn phòng đã giảm từ 2 – 5% tùyphân khúc Giảm mạnh nhất vẫn là phân khúc văn phòng hạng A do phân