Thị trường chính thức vs phi chính thức bất động sản việt nam

1 Contents Thị trường thức vs phi thức bất động sản việt nam .2 TTBĐS có liên hệ chặt với thị trường vốn? Liên hệ VN 3 Tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế .4 Các yếu tố ảnh hưởng tới phát triển TTBĐS "Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu bất động sản", liên hệ Lãi suất giảm cầu BĐS tăng.Đúng sai/giải thích.Liên hệ thực tế Phân tích nhân tố cung BĐS.Vai trò NN điều tiết cung BĐS.Liên hệ Cầu BĐS ảnh hưởng quy mô kết cấu dân số ntn?Liên hệ 11 Sự khan Bất Động Sản 12 10 Thị trường bất động sản có tính vùng khu vực 14 11 Sự thay đổi quy hoạch tác động ntn đến thay đổi cung BDDS.Liên hệ 16 12 Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung Liên hệ phát triển 16 13 Liên hệ giai đoạn tập trung TTBĐS: 17 14 Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs trình bày trình phát triển thị trường bđs Việt Nam? 18 15 Phân tích giá trị lớn thị trường bất động sản – liên hệ Việt Nam 20 16 Nhà nước sử dụng công cụ để quản lý TTBĐS 21 17 Tính dị biệt Bất động sản 23 Thị trường thức vs phi thức bất động sản việt nam  Thị trường thức: bao gồm giao dịch mà Nhà nước kiểm soát được,theo quy định pháp luật giao dịch trung tâm đấu giá, ngân hàng, cơng ty cho th tài chính, khách sạn, cơng ty kinh doanh BĐS…  Thị trường phi thức(còn gọi thị trường ngầm).: thị trường mà giao dịch bất động sản cam kết thực nghĩa vụ thực bên mua bán, màkh ơng có chứng thực hay đảm bảo trước pháp luật : mua bán trao tay, cam kết giấy tờ nhận nợ khả cho TT phi CT  Các giao dịch phi thức có động đầu cơ: người mua khơng có mục đích lưu giữ tài sản lâu dài Bởi thế, việc tránh khoản thuế lệ phí giao dịch cách làm giảm khoản đầu tư chi phí giao dịch  Bên mua bán tin tưởng vào vào việc đối phương thực đầy đủ nghĩa vụ cam kết đảm bảo khoản tiền đặt cọc Ở trường hợp này, độ lớn cho hợp lý khoản tiền cọc tốn khó khăn Liên hệ TT VN: Quy hoạch “treo” phổ biến, thủ tục hành rườm rà quản lý đất đai kinh doanh bất động sản lại không chặt… khiến 70-80% giao dịch thị trường phi thức Nguyên nhân DN: - Sự kiểm soát mức khuyến khích hoạt động khơng thức Sự kiểm sốt q mức kèm theo thủ tục hành phức tạp quyền địa phương góp phần làm tăng hoạt động khơng thức - Sân chơi bất bình đẳng tảng phát triển hoạt động khơng thức: doanh nghiệp thuộc hình thức sở hữu quy mô khác thường bị đối xử không công Những doanh nghiệp tư nhân nhỏ gặp nhiều khó khăn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, đất đai nguồn lực cốt yếu khác Các doanh nghiệp tư nhân phải tiếp đoàn tra tới sở họ thường xun Vì doanh nghiệp thường có xu hướng hoạt động khơng thức nhiều doanh nghiệp nhà nước - Sân chơi bất bình đẳng làm sai lệch việc phân bổ nguồn lực Hiện tồn nhiều quy định kiểm soát tiếp cận đến nguồn lực tài đất đai doanh nghiệp nhà nước phi nhà nước Cụ thể DN NN dễ dàng việc tiếp cận, điều tạo sức ép cho khu vực lại vào khu vực phi thức Quy hoạch thành phố: Theo đánh giá Công ty Nghiên cứu tư vấn bất động sản CBRE, giá nhà trung bình Việt Nam cao gấp 25 lần thu nhập bình quân hàng năm hộ gia đình Việt Nam, đa số có nhà => hoạt động TT ko CT mạnh mẽ + hầu hết người dân phải tìm nhà thị trường phi thức Cư dân thành phố phát triển, lựa chọn tất yếu hầu hết hộ gia đình mua chiếm dụng nơi dựng nhà để làm nơi cư ngụ cho Và tiến trình tiếp diễn mà khơng có tác động quyền tạo phân cực: nửa thành phố người giàu nửa người nghèo Tuy nhiên, Việt Nam, điều không xảy với mức độ lớn Nhà nước đồng thời xây dựng số sở hạ tầng thiết yếu đường giao thơng, cấp nước, cấp điện khu nhà tự phát; bước cấp giấy tờ pháp lý cho hầu hết nhà xây dựng tự phát thay bỏ mặc cưỡng chế phá dỡ Việc xây dựng sở hạ tầng cấp giấy tờ pháp lý làm người dân có động nâng cấp, chỉnh trang Kết việc phát triển tự phát kèm với can thiệp vừa phải Nhà nước tạo cấu trúc nhà hài hòa giúp cho nhiều hộ gia đình thị Việt Nam sống ngơi nhà với chất lượng chấp nhận Tuy nhiên thị trường phi thức với nhiều hành vi xây nhà sai phép, không phép phá hỏng nhiều quy hoạch phát triển thị TTBĐS có liên hệ chặt với thị trường vốn? Liên hệ VN Thị trường vốn thoả mãn nhu cầu vốn chủ thể kinh tế có chủ đầu tư kinh doanh BĐS người có nhu cầu vốn để mua BĐS Sự phát triển thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào phát triển thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển mức gây tổn hại cho thị trường tài Thị trường chứng khốn có tác dụng cân lại thị trường chừng mực định thị trường chứng khốn có tác dụng ghìm bùng nổ thị trường BĐS Nếu thị trường BĐS sốt mà thị trường chứng khoán hấp dẫn người ta hướng ý sang thị trường chứng khoán Việc quản lý tốt thị trường tài góp phần làm mạnh thị trường BĐS, lẽ ngân hàng tổ chức tín dụng quản lý giám sát chặt chẽ việc sử dụng khoản tiền cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay họ khơng thể sử dụng khoản tiền vay để đầu đất đai kiếm lời Thị trường BĐS phát triển mạnh làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh hiệu đồng vốn tăng cao thúc đẩy thị trường phát triển 4 Liên hệ VN Để thấy thị trường lien hệ gắn kết, ta xem xét ví dụ thời kỳ 2006-2007, bùng nổ TTCK phá bang thị trường BĐS nào: Trong giai đoạn năm 2006-đầu năm 2007, thị trường Bất Động Sản tăm tối thời kì đóng băng lần thứ thị trường Chứng Khốn phát triển vượt bậc “Cơn sốt chứng khoán” ấy, dần tỏa nóng làm tan băng thị trường Bất Động Sản Sau sốt chứng khốn đó, số tiền kiếm doanh nghiệp không nhỏ, khiến DN bùng nổ nhu cầu văn phòng, nhà xưởng để lấy Từ phân khúc văn phòng cho thuê ấm lên Chưa dừng lại đó, cán công nhân viên, người làm công ăn lương, với việc sở hữu vài tỷ tiền mặt từ cổ phiếu qua động tác đặt lệnh, sẵn sàng bỏ tiền vào thị trường Bất Động Sản để mua cho nhà mà với mức thu nhập cũ họ khơng thể mua Kết gian đoạn 20062007, thị trường Chứng Khoán thị trường Bất Động Sản sôi động, tấp nập chưa thấy lịch sử Như kết luận, thời kì 2006-2007, thị trường tăng trưởng, khía cạnh đó, “cơn sốt Chứng Khốn” tác nhân dẫn đến “cơn sốt Bất Động Sản” Tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS TTKT phụ thuộc vào thị trường, khả quản lý, khai thác … Tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu vật kiến trúc cơng trình xây dựng bị lão hố hư hỏng, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng TTVL phụ thuộc vào vật liệu XD, thiết kế, thi công, công nghệ, yếu tố ngoại cảnh môi trường, khai thác sử dụng… Nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu lợi ích lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, nước giới chứng minh tuổi thọ kinh tế BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng BĐS Nói chung, tuổi thọ kinh tế nhà ở, khách sạn, nhà hát 40 năm; tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà phổ thơng 45 năm v.v Chính tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai không bị đi, không bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn Vấn đề đặt ra:  Trong mối quan hệ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì hay đổi bất động sản để định tồn chu kỳ vật lý  đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần  Cần xem xét tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS Liên hệ VN: tình trạng vơ định tuổi hộ chung cư thành phố Trong năm gần đây, thời hạn sở hữu hộ chung cư vấn đề nóng, số lượng nhà chung cư thị khơng ngừng bùng nổ Trong đó, số lượng nhà chung cư xập xệ, xuống cấp sau vài năm đưa vào sử dụng gia tăng đột biến Nhưng có thực tế đáng suy nghĩ vấn đề này, người bán không quan tâm đành, khách hàng không mảy may bận lòng Người dân ngần ngại đề cập đến thời hạn sử dụng nhà chung cư tâm lý mua nhà phải sở hữu vĩnh viễn thừa kế từ đời qua đời khác cơng trình xây dựng có thời hạn sử dụng định Cụ thể, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 14 hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, quy định rõ nhà chung cư có niên hạn sử dụng khác dựa vào cấp cơng trình chung cư Đơn cử, chung cư cấp có niên hạn 50-100 năm, chung cư cấp có niên hạn sử dụng 20-30 năm Ngồi ra, trường hợp chung cư hết niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hết thời hạn phép sử dụng Cơ quan chức tổ chức kiểm định lại chất lượng chung cư sau niên hạn để định thời hạn sử dụng tiếp Theo nhận định nhiều chuyên gia BĐS, người dân nhiều nước giới bỏ tiền mua nhà chung cư để mua thời gian sử dụng tòa nhà chung cư Khi hết thời gian sử dụng (thường 60-80 năm), người sử dụng chung cư phải trả lại nhà cho Chính phủ, quan có trách nhiệm quyền địa phương để dỡ bỏ Người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời gian lại tòa nhà sử dụng được, giá mua phụ thuộc vào thời gian sử dụng lại chung cư Ở nước ta, điều lại không áp dụng khiến cho việc phá dỡ hộ chung cư xuống cấp ln rơi bế tắc khơng tìm lối thoát Hàng loạt nhà tập thể cũ Hà Nội Cư dân dứt khốt khơng trả hộ cho họ mua họ vĩnh viễn nên việc cải tạo vào bế tắc Ngay Sở Xây dựng Hà Nội, đơn vị thực việc cải tạo xây chung cư cũ cảm thấy khó khăn khơng có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư Thống kê cho thấy, Hà Nội cải tạo 1% số nhà chung cư cũ qua 10 năm thực sách cải tạo, xây loại hình nhà Nguyên nhân chủ yếu cư dân không chấp nhận phương án đền bù, doanh nghiệp không mặn mà Nhà nước khơng đủ tài 6 Các yếu tố ảnh hưởng tới phát triển TTBĐS Nhân học Nhân học liệu mô tả thành phần tổng dân số, tuổi tác, chủng tộc, giới tính, thu nhập, mơ hình di cư tốc độ tăng dân số Các thống kê yếu tố quan trọng thường bị bỏ qua, chúng có ảnh hưởng tới bất động sản định định đến loại bất động sản có nhu cầu thị trường Sự thay đổi lớn nhân học quốc gia có tác động lớn đến xu hướng bất động sản nhiều thập kỷ Giả dụ như, hệ trẻ, người sinh vào khoảng năm 1945 1964 ví dụ điển hình xu hướng thay đổi nhân học với tiềm đáng kể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Sự thay đổi việc hệ trẻ phải nghỉ hưu sớm chuyển đổi thú vị cuối kỷ trước, dường tới năm 2010 quay trở lại, điều đáng ý cho thị trường Bất động sản cho thập niên sau Có nhiều thay đổi nhân học ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhà đầu tư, họ nên tự đặt số câu hỏi như: i) Làm để ảnh hưởng tới Cầu, người có mong muốn mua thêm nhà thứ hai khu nghỉ dưỡng - mà thực tế ngày nhiều người hưu Hoặc ii) Điều ảnh hưởng đến Cầu cho thị trường nhà lớn phần lớn trẻ em vào đại học có nơi riêng Những điều câu hỏi khác giúp nhà đầu tư thu hẹp loại vị trí khoản đầu tư bất động sản tiềm trước xu thực diễn Lãi suất Lãi suất có tác động lớn đến thị trường bất động sản Thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến khả người để mua tài sản nhà Đó lãi suất giảm, chi phí chứa đựng tài sản chấp để mua nhà giảm theo, tạo nhu cầu cao bất động sản, đẩy giá lên cao Ngược lại, lãi suất tăng, chi phí chứa tài sản chấp tăng lên, làm giảm nhu cầu giá bất động sản Tuy nhiên, xét tác động lãi suất khoản vốn chủ sở hữu (Ví dụ nhìn vào khoản đầu tư tín thác bất động sản (REIT), thay tập trung vào bất động sản nhà ở, mối quan hệ nghĩ tương tự mối quan hệ trái phiếu với tỷ lệ lãi suất Khi lãi suất giảm, giá trị trái phiếu tăng lên lãi suất trở nên lớn so với kỳ vọng lãi suất tăng, giá trị trái phiếu giảm Tương tự vậy, lãi suất giảm thị trường, tỷ suất lợi nhuận giá REIT cao hơn, trở nên hấp dẫn giá trị tăng lên Khi lãi suất tăng lên, tỷ suất lợi nhuận giá REIT thấp đi, trở nên hấp dẫn làm giảm giá trị REIT xuống Kinh tế Một yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản sức khỏe tổng thể kinh tế Điều thường đo số kinh tế GDP, thông tin việc làm, hoạt động sản xuất, giá hàng hố, Nói chung, kinh tế chậm phát triển thị trưởng bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng Tuy nhiên, chu kỳ kinh tế có thay đổi ảnh hưởng đến loại hình bất động sản Ví như, REIT có tỷ lệ đầu tư vào khách sạn lớn, họ thường chịu ảnh hưởng nặng nề từ suy thoái kinh tế nhiều so với REIT đầu tư vào cao ốc văn phòng Khách sạn hình thức tài sản nhạy cảm với hoạt động kinh tế, có nhiều loại tài sản phải thuê mua cấu trúc doanh nghiệp Cho thuê phòng khách sạn coi loại hình cho th ngắn hạn, khách hàng khách sạn dễ dàng tránh rủi ro, điều làm cho kinh tế hoạt động hiệu Nhìn nhận góc độ khác, khách th văn phòng có hợp đồng th dài hạn nghĩa khơng thể thay đổi kể suy thoái kinh tế Như vậy, bạn phải nhận thức chu kỳ kinh tế đâu bạn phải biết nhạy cảm tài sản bất động sản với chu kỳ kinh tế Chính sách/Trợ giá Chính phủ Pháp luật yếu tố khác tác động đáng kể vào nhu cầu sở hữu giá bất động sản Khoản tín dụng thuế, khấu trừ khoản trợ cấp vài số cách phủ thúc đẩy nhu cầu bất động sản Những ưu đãi định phủ giúp bạn xác định thay đổi cung, cầu xác định xu hướng sai Ví dụ, năm 2009, phủ Mỹ giới thiệu tín dụng thuế dành cho người mua nhà lần đầu tới chủ nhà nỗ lực tăng doanh số bán nhà kinh tế trì trệ Theo Hiệp Hội nhà kinh doanh địa ốc Hoa Kì (National Association of Realtors), riêng sách ưu đãi thuế giúp 900.000 người mua nhà Điều giúp số lượng bất động sản bán tăng lên đáng kể, tạm thời, dù gia tăng kết ưu đãi thuế, bạn kết luận nhu cầu nhà tăng lên dựa yếu tố khác Vậy điều đầu tư tốt nhất? Kích thước quy mơ thị trường bất động sản làm cho trở thành thị trường hấp dẫn sinh lợi cho nhiều nhà đầu tư Nhà đầu tư đầu tư trực tiếp vào bất động sản thực (căn hộ chung cư, nhà đất) chọn để đầu tư gián tiếp thông qua quỹ quản lý Đầu tư trực tiếp vào bất động sản liên quan đến việc mua tài sản nhà thương mại để sử dụng tài sản thu nhập - sản xuất bán lại vào thời điểm tương lai Những cách gián tiếp để đầu tư vào thị trường bất động sản bao gồm đầu tư vào quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), quỹ ETF, quỹ tổng hợp đầu tư bất động sản (CREFs) quỹ sở hạ tầng Do tính khoản cao có sẵn thị trường, chi phí giao dịch thấp yêu cầu vốn thấp hơn, nhà đầu tư thông thường hay chọn đầu tư gián tiếp vào bất động sản 8 "Tăng thuế chuyển nhượng hạn chế đầu bất động sản", liên hệ Thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất thuế đánh việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước phần thu nhập người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Tiền nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất) Về lý thuyết, thuế chuyển nhượng có làm tăng chi phí việc đầu đất, từ làm hạn chế đầu BĐS Liên hệ: Thực tế, thuế chuyển quyền sử dụng đất điều tiết hành vi chuyển nhượng chuyển đổi QSDĐ, chưa thực đánh thuế hành vi chuyển QSDĐ người sử dụng đất góp vốn, góp cổ phần giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thường đất, thừa kế chuyển nhượng đất thuê Từ đó, chưa thực việc kiểm tra, kiểm soát hành vi Thuế chuyển quyền sử dụng đất xác định sở giá đất UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Chính phủ Giá đất thường thấp nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng (đến thời điểm ước tính 10 - 50% giá thực tế), lại không địa phương điều chỉnh cách kịp thời, nên sắc thuế chưa đảm bảo tính linh hoạt, việc đánh thuế chưa phù hợp với thu nhập thực tế phát sinh từ việc chuyển QSDĐ Bên cạnh đó, người chuyển nhượng nhận chuyển nhượng khơng bắt buộc phải kê khai giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế tính thuế nên gây khơng khó khăn cho quan Nhà nước việc xác định giá chuẩn để thực việc định giá đấu giá QSDĐ, có biện pháp hữu hiệu nhằm bình ổn giá thị trường  Thuế chuyển quyền sử dụng đất chưa phát huy vai trò thực mình, chưa tác động mạnh mẽ đến đầu BĐS Kể từ ngày 1-1-2009 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thay Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, mà Luật sửa đổi Luật thuế 2014 Tuy loại thuế tối ưu thuế chuyển nhượng cũ, Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS hạn chế công tác chống đầu Việt Nam đánh thuế toàn phần cố định (mức thuế suất 25% chênh lệch giá chuyển nhượng trừ giá mua chi phí liên quan thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng) khơng phải biểu thuế suất lũy tiến tính thu nhập Lãi suất giảm cầu BĐS tăng.Đúng sai/giải thích.Liên hệ thực tế Đúng Khi lãi suất Ngân hàng giảm  chí phí vốn giảm  nguồn vốn NH dành cho mảng tín dụng cá nhân tăng lên … Việc lãi suất giảm lý thuyết tác động tích cực đến thị trường BĐS Tuy nhiên, mức độ tác động khơng lớn lãi suất khơng phải yếu tố lớn ảnh hưởng đến thị trường BĐS Liên hệ: Sau cú sốc khủng hoảng kinh tế từ năm 2008 đến giá bất động sản khơng ngừng suy giảm giao dịch đóng băng Nhiều người kỳ vọng thị bất động sản phục hồi với chuyển biến tích cực kinh tế thị trường tiền tệ Trên thực tế số lượng hộ mở bán tháng cuối năm 2013 tăng mạnh Giá bất động sản phân khúc bình dân khơng giảm khoản có dấu hiệu cải thiện NHNN kỳ vọng giảm trần lãi suất huy động kỳ hạn tháng khiến cho người dân gửi vào ngân hàng với kỳ hạn dài Trần lãi suất ngắn hạn có tác dụng kéo lãi suất dài hạn xuống Như vậy, chi phí huy động vốn doanh nghiệp giảm làm cho lãi suất cho vay giảm Kỳ vọng khơng phải khơng có lý lãi suất kỳ hạn đến tháng hầu hết ngân hàng lớn từ đến 5,5%, mức trần quy định; lãi suất cho vay kỳ hạn dài tháng 6% Khơng có số ngân hàng giảm lãi suất huy động kỳ hạn dài Một yếu tố khác góp phần kéo lãi suất giảm việc NHNN đồng loạt giảm 0,5 điểm phần trăm lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu lãi suất cho vay qua đêm Về lý thuyết có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng tín dụng chi phí vay vốn rẻ Việc lãi suất giảm lý thuyết tác động tích cực đến thị trường bất động sản Tuy nhiên, mức độ tác động khơng lớn lãi suất yếu tố lớn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Thực tế, gói 30.000 tỷ lãi suất thấp điều kiện cho vay nới lỏng giải ngân 4% Vấn đề lớn thị trường bất động sản “giá” Nguồn cung phân khúc bình dân phù hợp với nhiều người dân Ở phân khúc trung cao cấp dù giá bất động sản mức thấp nhiều năm qua cao so với thu nhập phần lớn người dân Phân tích nhân tố cung BĐS.Vai trò NN điều tiết cung BĐS.Liên hệ Xét lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), nhu cầu hàng hóa BĐS gắn với yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v ) Nhưng thực tế, thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào biến số khác giá cả, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng a Giá BĐS: Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung BĐS nhà đất giá BĐS Cũng hàng hoá khác, cung BĐS tăng lên giá BĐS tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hố tăng lên b Quỹ BĐS quy hoạch Chính phủ: Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều sau giá BĐS phải kể đến sách Chính phủ chế độ quản lý xây dựng BĐS cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển bước bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải (cung tăng) Chính vậy, can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường BĐS can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh BĐS phi thức Mục đích sử dụng hàng hố thơng thường tính tác dụng định, 10 mục đích sử dụng đất đai Nhà nước người quản lý định đoạt Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Chẳng hạn, vùng đất nằm thành phố quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng có đóng góp cho việc tăng cung BĐS Chỉ cần định việc chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung BĐS c Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng: Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận thường dẫn đến thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung BĐS tiêu chuẩn hố thuộc khu vực cơng cộng khu vực tư nhân, đồng thời làm giảm tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột xóm liều Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị BĐS có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn nhiều yêu cầu khác thị trường nhờ tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Một khu vực đất đai khơng có hệ thống kết cấu hạ tầng coi cung khơng thị trường nhà đất ở, song vùng đất đó, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả tiếp cận dễ dàng lại nguồn cung có ý nghĩa thị trường BĐS d Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển BĐS: Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung nhà Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung nhà với giá hạ mở rộng thêm Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ khác tạo thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài ra, số vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng đ Chính sách pháp luật Nhà nước: Khác với hàng hoá thông thường, cung BĐS phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất v.v Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Những nguồn đất đai nhà sử dụng cho phát triển cơng trình dân dụng khơng hợp thức hố quyền sở hữu sử dụng tham gia vào nguồn cung thị trường BĐS hợp pháp khơng tính vào nguồn cung thức BĐS; có tham gia giao dịch ngồi thị trường đen khơng thể mức cung đầy đủ Liên hệ: Cụ thể VN chưa có đủ chế tài để tạo lập thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Nhà nước kiểm soát, điều tiết cung-cầu thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định; tình trạng đầu tư tự phát, theo phong trào, đám đông diễn phổ biến; nhiều dự án chậm tiến độ, thi cơng cầm chừng, để đất hoang hóa, lãng phí… 11 Để khắc phục tồn tại, hạn chế, dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nghiên cứu, bổ sung số nhóm nội dung Theo đó, bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy hoạch kế hoạch phê duyệt nhằm khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, theo phong trào, cân đối, lệch pha cung-cầu Quy định cụ thể tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh có đủ điều kiện theo quy định trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho th, thuê mua bất động sản thành lập doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng Trong báo cáo tình hình thực kế hoạch năm 2014, đánh giá kết năm 2011-2014, dự báo thực năm 2011-2015 phương hướng nhiệm vụ trọng tâm năm 2015, Bộ Xây dựng cho biết: tình hình thị trường bất động sản năm 2014: Về giá giá nhà giảm nhiều so với thời điểm sụt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án giảm tới 50%, trở giá tương đương với thời điểm 2006 Đối với dự án hộ cao cấp, nhà thấp tầng, đất nền, hầu hết dự án giảm từ 10%-30% giá bán, có số dự án giảm tới 50% so với giá bán thời điểm nóng cách năm Về lượng giao dịch, thị trường lượng giao dịch tăng dần tháng cuối năm (trong quý quý gấp đôi so với quý quý 2), phân khúc hộ chung cư diện tích nhỏ, hồn thiện, có giá bán hợp lý Về tồn kho bất động sản, tính 20/8/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 82.295 tỷ đồng Các hộ diện tích nhỏ 70m2, giá bán 15 triệu đồng đô thị tiêu thụ mạnh, khơng tồn kho Tính đến 30/6/2014, dư nợ tín dụng lính vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 282.212 tỷ đồng Về dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, theo báo cáo địa phương nước có khoảng 4.015 dự án nhà khu đô thị mới, với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỷ đồng, diện tích theo quy hoạch 102.228 ha, tổng diện tích đất xây dựng nhà theo quy định 36.076 Trong đó, số dự án tiếp tục triển khai 3.258 dự án (chiếm 81%), diện tích đất 81.565 (chiếm 79,2%), diện tích xây dựng nhà 29.545 (chiếm 81,9%) Số dự án cần điều chỉnh cấu phù hợp, điều chỉnh quy hoạch 455 dự án Hà Nội 285 dự án, TPHCM 33 dự án Số dự án tạm dừng 287 dự án Cầu BĐS ảnh hưởng quy mô kết cấu dân số ntn?Liên hệ Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS Độ co giãn cầu đất nhà phụ thuộc lớn vào biến số: quy mơ gia đình, thu nhập giá 12 Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu diện tích nhà đất tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn không đơn phụ thuộc vào thay đổi quy mơ, mà tuỳ thuộc vào kết cấu gia đình Sự thay đổi quy mơ gia đình độc thân gia đình cặp vợ chồng gia đình có thêm nhỏ làm thay đổi không đáng kể cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn cầu so với quy mơ nhỏ Tóm lại, thay đổi quy mô gắn liền với thay đổi kết cấu gia đình (lập gia đình cái, bước sang tuổi trưởng thành, diện người cao tuổi, nhiều hệ sống chung v.v ) tạo độ co giãn lớn cầu nhà Khi quy mơ gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình khơng thay đổi cầu diện tích nhà thay đổi chậm lại độ co giãn cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn cầu nhà so với thu nhập xác định tốc độ biến thiên cầu so với tốc độ thay đổi thu nhập Khi thu nhập thấp chưa vượt mức thoả mãn nhu cầu tối thiểu vật phẩm lương thực, thực phẩm độ co giãn cầu nhà thu nhập nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, tỷ lệ thu nhập dành để đầu tư cho chỗ tăng nhanh chiếm tỷ trọng lớn Liên hệ: Việt Nam quốc gia phát triển nhanh, quy mô dân số lớn, cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh lượng vốn FDI đổ vào ngày mạnh, nên nguồn cầu lớn, tạo hội cho chủ đầu tư triển khai dự án.(Dân số Việt Nam đạt số 90 triệu người, đứng thứ 14 giới thứ châu Á Cùng với xu hướng giảm sinh nâng cao tuổi thọ, tỷ lệ dân số độ tuổi lao động (1564) tăng lên, chiếm 69% tổng số dân.) Sự khan Bất Động Sản Đứng từ góc độ nhà đầu tư: Găm hàng ,giữ giá để tạo khan nguồn cung lớn    Trong quý II, thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều dấu hiệu hồi phục đặc biệt phân khúc hộ Thị trường bán 1.615 hộ, giúp lượng hàng tồn kho chủ đầu tư giảm xuống 16.322 căn, chưa tính đến lượng hàng tồn nhà đầu tư thứ cấp Dù tín hiệu đáng mừng, số 1.615 hộ tiêu thụ hàng trăm dự án mở bán đủ điều kiện mở bán khiêm tốn Ở số dự án bàn giao nhà, người mua “xuống” tiền nhanh mà khơng suy xét kỹ trước Các công ty nghiên cứu thị trường chuyên gia nhận định, thị trường thuộc người mua có nhu cầu thực Tuy nhiên, số chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp lại lợi dụng lúc thị trường vừa chớm hồi phục rục rịch tăng giá, găm hàng cắt giảm khuyến mại Hiện tượng tập trung số dự án bán gần hết hàng giao dịch chủ yếu nhà đầu tư thứ cấp Đầu =>> tạo sốt ảo a, Đầu đất đai hậu Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu hành vi mua bán hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao cách lợi dụng biến động bất thường giá cả, thơng qua việc tích lũy hàng hóa chờ cho thị trường khan (giả tạo) để bán với giá cao.[4] Xét góc độ tiêu cực, đầu thủ đoạn xấu, mục đích sinh lợi thực khơng phải hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu xã hội, mà lợi ích thân người đầu 13 Trong điều kiện kinh tế thị trường, hành vi đầu khơng bị ngăn cấm Một phần yêu cầu thực tế sống, hành vi mua bán tài sản, hàng hóá (khơng thuộc vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên hành vi phạm pháp Trong bối cảnh kinh tế thị trường nay, đầu quan niệm gần “đầu tư” Người đầu mua hàng hóa tin tưởng rằng, dựa sở đánh giá thơng tin có được, hàng hóa lên giá bán để lợi lớn cách nhanh chóng, dễ dàng.[6]Điều diễn phổ biến lĩnh vực đất đai, loại tài nguyên hạn chế, cầu đất đai ngày vượt xa cung Người đầu đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai khơng phải để dùng cho thân mình, tất nhiên khơng lợi ích xã hội Mục đích họ kiếm lời nhanh chóng thơng qua khan giả tạo tạo hành vi đầu họ Hành vi “đầu tư” hợp pháp sai lệch tất yếu dẫn đến hậu tiêu cực kinh tế, xã hội Về phương diện kinh tế, đất đai yếu tố đầu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh (đặc biệt kinh doanh BĐS) nên đầu đất đai làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư, việc tiếp cận đất đai chủ thể kinh doanh khó khăn Bên cạnh đó, đầu đất đai dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích SDĐ tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch SDĐ bị phá vỡ Kết hạ tầng sở phục vụ cho đời sống kinh tế - xã hội đầu tư cẩu thả, nhếch nhác; mặt khu đô thị thành phố lớn mà pháp luật gọi “đô thị đặc biệt” bị “băm nát” cách nham nhở.[7] Điều tất yếu dẫn đến trì trệ kinh tế Nghiêm trọng lĩnh vực kinh doanh BĐS sản tình trạng đầu tư tự phát, tạo kiểu TTBĐS bong bóng cuối khủng hoảng kinh tế số nước phải gánh chịu.[8] Về phương diện xã hội, trước hết, tiện ích xã hội mà đặc biệt nhà cho người dân khơng cải thiện Thêm nữa, đất đai khơng loại tài sản đơn mà tài sản mang tính cộng đồng, đầu đất đai dẫn đến phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo ngày lớn dẫn đến ổn định xã hội b, Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu đất đai phát triển Như nói trên, dù đầu nói chung đầu đất đai nói riêng có tác động xấu đời sống kinh tế, xã hội phải chấp nhận “sống chung với đầu cơ”, hành vi khơng thể bị ngăn cấm điều kiện kinh tế thị trường Vì vậy, vấn đề đặt làm cách để hạn chế đầu đất đai Để giải vấn đề, việc làm tất yếu phải tìm nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu đất đai nước ta Theo tôi, nguyên nhân sau hội cho đầu đất đai phát triển: Sự thiếu minh bạch khó tiếp cận thơng tin đất đai Quản lý nhà nước đất đai yếu Pháp luật đất đất đai chưa hoàn thiện cách thỏa đáng Đứng phía người tiêu dùng : Hạn chế khan hiếm, đầu bất đông sản Thứ nhất, cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển nay, việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Có kiểm sốt việc tích tụ đất đai chủ thể SDĐ, làm sở cho việc hạn chế đầu đất đai Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) Ngoài ra, 14 việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai Thứ hai, thông tin đất đai TTBĐS cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến đất, cách kịp thời Để làm điều cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng hơn.[24] Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho DN, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, từ hành vi đầu khơng có “đất” để tồn Thứ ba, quy định hợp lý sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hồn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế công cụ hữu để làm chùn tay người đầu Chẳng hạn, đất mà người SDĐ tích tụ vượt q nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Cách làm thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản ví dụ điển hình Để giảm nạn đầu đất đai, Chính phủ nước quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai tích tụ Việc làm thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thông qua việc “cơng nghệ hóa” “máy tính hóa” hoạt động quản lý đất đai thu thuế BĐS.Đây việc không dễ dàng điều kiện Việt Nam, không thực có thiện chí tâm thực Thị trường bất động sản có tính vùng khu vực Bất động sản có đặc điểm di dời được, gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Do đó, cung cầu bất động sản vùng, khu vực phong phú đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ trình độ phát triển Mặt khác, bất động sản có đặc điểm phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, đó, vùng, khu vực có đặc trưng riêng cung cầu bất động sản Người ta di dời bất động sản từ nơi sang nơi khác, di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực sang vùng khác, đó, thị trường bất động sản mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản đô thị, vùng trình thị hóa, trung tâm kinh tế, trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mơ, trình độ phát triển cao so với vùng khác Từ đặc điểm cho thấy biến động quan hệ giao dịch bất động sản thường diễn vùng, quan hệ cung cầu giá bất động sản ảnh hưởng vùng, khu vực định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến thị trường bất động sản vùng, khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng vùng, khu vực, gắn chúng với điều kiện thiên nhiên, kinh tế, trị, xã hội vùng, khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá bất động sản vùng này, khu vực áp dụng cho vùng khác, khu vực khác Liên hệ : so sánh khác thị trường BDS Hà Nội Tp HCM Thị trường BĐS Hà Nội khác hẳn với thị trường BĐS TPHCM đô thị khác Thị trường BĐS Hà Nội dành cho cư dân sống thủ đô mà cho nước Bởi lẽ, người có khả kinh tế mong muốn có chỗ Hà Nội học tập gia 15 đình sinh sống nơi gọi “thủ đơ” Như vậy, vài năm tới cung khó đáp ứng cầu Hơn nữa, Hà Nội mở rộng thông qua quy hoạch chung xây dựng thủ đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp tới độ “nóng” thị trường BĐS nơi hưởng lợi quy hoạch Trong đó, thị trường BĐS đô thị phát triển khác như: TPHCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Bình Dương, Đồng Nai… cung có biểu đáp ứng cầu, tình trạng đầu ngày giảm, giá bất động sản nhà trở nên hợp lý Đáng ý, thị trường BĐS phía Nam có xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm đến vùng phụ cận, thành phố vệ tinh TPHCM Theo nhịp điệu đó, thị trường Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút ý nhiều nhà đầu tư Do đó, nhà đầu tư đánh giá, thị trường BĐS khu vực ổn định, minh bạch nên khả tiếp cận nhà đầu tư dễ dàng Điều xa lạ thị trường miền Bắc Ngoài ra, việc đầu tư hai thị trường Hà Nội TP.HCM có nhiều điểm khác biệt cách thức xây dựng quy hoạch, tiếp cận khách hàng, văn hóa kinh doanh… Mơi trường miền Nam có tính "mở", miền Bắc lại có xu hướng "khép kín" nhiều Cùng với đó, thị trường BĐS Hà Nội từ trước đến phát triển hồn tồn dựa mối quan hệ, thơng tin chủ đầu tư cung cấp cách minh bạch, dẫn đến hệ "lên xuống" thị trường chủ yếu dựa vào tin đồn, dễ gây tâm lý "sốt ảo" Chính thị trường phía Bắc “khép kín” đầu tư theo xu đám đông, dựa mối quan hệ làm ăn “tin tưởng” lẫn nên thị trường dễ bị ảnh hưởng Còn thị trường BĐS phía Nam thông tin minh bạch với kinh tế phát triển ổn định đa dạng nên nhiều tiềm thu hút nhà đầu tư tương đối lớn Mặc dù thực tế cho thấy, khả đầu tư nhu cầu nhà người dân khu vực phía Bắc lớn, thị trường tiềm dành cho nhà đầu tư, đặc biệt doanh nghiệp tư nhân đến từ khu vực phía Nam Nhưng chất vấn đề lại nằm giá BĐS khu vực Do nhu cầu nhà lớn, dẫn tới giá bán BĐS vượt xa so với giá trị thực Trong khi, nhà đầu tư, khách hàng chọn hiệu kinh tế lên hàng đầu, mức tiền bỏ lợi nhuận thu khơng giảm, lý khiến số nhà đầu tư chọn thị trường phía Nam Đây lời khuyên số nhà đầu tư chọn mua BĐS “Mặc dù có tiêu chí khác nhau, tìm kiếm ổn định, bền vững, mua BĐS phía Nam Trong bối cảnh khó khăn chung tại, dù chọn thị trường 16 miền Nam hay miền Bắc, doanh nghiệp miền nên có giao lưu để xây dưng thị trường BĐS minh bạch, hiệu hơn”, - nhà đầu tư cho hay Sự thay đổi quy hoạch tác động ntn đến thay đổi cung BDDS.Liên hệ Liên hệ: • Kế hoạch sử dụng đất địa phương chưa tính tốn khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thị trường BĐS, lúng túng việc gắn kết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng thị…  tình trạng vừa thừa vừa thiếu quỹ đất Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn: Rà soát quy hoạch loại rừng; quy hoạch tổng thể phát triển sản xuất ngành nông nghiệp; quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực sản phẩm chủ yếu phạm vi nước đến năm 2020; đề xuất danh mục cơng trình, dự án có sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2020 Bộ quản lý theo đơn vị hành cấp tỉnh; rà sốt, điều chỉnh tiêu sử dụng đất trồng lúa đến đơn vị hành cấp tỉnh Phân tích nội dung TTBĐS giai đoạn tập trung Liên hệ phát triển Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: BĐS tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng BĐS tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa BĐS nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua BĐS tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường BĐS chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Thị trường BĐS phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: 17 Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% chưa kiểm sốt thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch BĐS thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường BĐS đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm Liên hệ giai đoạn tập trung TTBĐS: Thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá thị trường nổi, động phát triển ổn định Trải qua nhiều năm thăng trầm, đặc biệt giai đoạn suy thoái khoảng năm vừa qua, thị trường có bước phục hồi mạnh mẽ để bước vào chu kỳ với nhiều hội Những quý vừa qua, thị trường đạt khoản cao phân khúc nhà ở, giao dịch thành công quý tăng mạnh so với quý trước, giá nhà có xu hướng tăng nhẹ năm nay, nhiều dự án khởi động triển khai lại khiến nhiều nhà đầu tư, quỹ đầu tư nhăm nhe quay lại thị trường Đặc biệt hành lang pháp lý cho việc đầu tư kinh doanh BĐS Việt Nam người nước mở rộng cửa từ 1/7/2015, quỹ đầu tư nước ngồi bắt đầu có động thái săn dự án BĐS tiềm năng, BĐS cho kênh đầu tư sáng giá 2015 Quỹ ngoại “săn” dự án Mới đây, nhiều quỹ đầu tư đến tìm hiểu dự án Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền (KDH), bày tỏ mong muốn rót vốn vào dự án này, KDH muốn huy động thêm vốn, phát triển dự án BĐS Mặc dù KDH hết room ngoại với nhiều quỹ đầu tư nắm giữ cổ phần VinaCapital nắm 21% tương đương 26 triệu USD, Dragon Capital cổ đông lớn thứ hai với tỷ lệ nắm giữ 16% (20 triệu USD), nhiều qũy khác Mutual Fund Elite, Vietnam Holding, SAM… Tương tự, nhiều doanh nghiệp địa ốc khác, dòng vốn ngoại chảy mạnh vào dự án Trong Warburg Pincus, quỹ đầu tư hàng đầu giới đặt trọn niềm tin vào Vingroup công bố đầu tư thêm 100 triệu USD vào lĩnh vực bán lẽ (Vincom Retail), nâng tổng mức đầu tư lên 300 triệu USD, ngày gần thị trường lại xôn xao với thông tin bất ngờ khác, quỹ đầu tư lớn từ Nhật Bản Creed Group rót 100 triệu USD vào Công ty An Gia Investment Xác nhận với chúng tôi, ông Nguyễn Bá Sáng – Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ An Gia Investment cho biết: “Đúng Quỹ Đầu tư Creed Group chọn An Gia Investment để đầu tư hợp tác lâu dài Theo đó, Quỹ Creed Group cam kết đầu tư 200 triệu USD vào An Gia để mua lại cổ phần công ty, đầu tư vào dự án theo tỉ lệ 50/50, đồng thời cung cấp khoản vay cho An Gia mua dự án, nhằm xây dựng dự án nhà “chất lượng Nhật Bản” TP.HCM Chúng ký hợp đồng hợp tác đầu tư toàn diện với Quỹ Đầu tư Creed Group Nhật Bản Trung Tâm Hội Nghị White Palace, Tp.HCM vào 26/7/2015.” 18 Được biết, Creed Group quỹ đầu tư tài lớn Nhật Bản chuyên đầu tư phát triển dự án BĐS Châu Á Quỹ thành lập năm 1996, đến năm 2000 sau khủng hoảng tài tồn cầu ổn định Creed Group bắt đầu chuyển trọng tâm kinh doanh dịch vụ đầu tư tài Sau đó, năm 2012 quỹ đẩy mạnh phát triển hộ “chất lượng Nhật Bản” Malaysia sau mở rộng thị trường sang Campuchia Myanmar Giai đoạn 2014-2015, Creed Group mở rộng hầu Malaysia, Cambodia, Singapore, Myanmar, Bangladesh Việt Nam Tổng tài sản quỹ vượt qua số tỷ USD Nhận thấy An Gia Investment có nhiều lợi cạnh tranh tầm nhìn chiến lược, nhân trẻ nhiều khát vọng, dự án triển khai nhanh, có nhiều dự án tiềm năng…Creed Group tranh thủ hội Theo giới thiệu công ty này, An Gia Investment thành lập năm 2008, ban đầu công ty cung cấp dịch vụ bất động sản đến 2012 công ty chuyển sang mơ hình kinh doanh phát triển dự án Theo ông Nguyễn Bá Sang, An Gia triển khai dự án, tổng số vốn đầu tư gần 3.000 tỉ đồng, cung cấp cho thị trường gần 2.000 hộ An Gia đàm phán để mua lại 10 khu đất nằm quận trung tâm có vị trí đắc địa Quận 4, Quận 2, Quận Quận Tân Bình Với kế hoạch này, dự kiến nguồn vốn đầu tư cần tới tỉ USD, năm dự kiến cung ứng thị trường khoảng 2.000 hộ trung cao cấp Đến năm 2020, An Gia Investment dự kiến đưa thị trường khoảng 10.000 hộ cao cấp trung tâm Tp.HCM Mới đây, quỹ đầu tư từ Mỹ (Global Emerging Market-GEM) cam kết rót 20 triệu USD vào Cơng ty địa ốc Hồng Qn Cũng giống với An Gia Investment, nhiều quỹ đầu tư nhận thấy số cơng ty địa ốc có nhiều tiềm nhờ vào dự án Theo ơng Nguyễn Đình Bảo, Phó TGĐ KDH chia sẻ cơng ty sở hữu 100ha quỹ đất sạch, phần lớn khu Đông-khu vực Nhà nước đầu tư lớn hạ tầng Bên cạnh thị trường khu vực sơi động Đó lý mà quỹ đầu tư ngoại quan tâm Cũng theo ơng Bảo KDH tăng vốn để mở rộng phát triển quỹ đất Liên hệ: Trình bày giai đoạn phát triển sơ khai thị trường bđs trình bày trình phát triển thị trường bđs Việt Nam? Trong bối cảnh chuyển đổi kinh tế sang chế thị trường khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, quan hệ hàng hoá tiền tệ phát triển rộng rãi quan hệ sử dụng, trao đổi yếu tố thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Trên sở đó, Nhà nước ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho đời phát triển thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 1993, chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai biện pháp hành sang hình thức quản lý đất đai biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành Theo Luật Đất đai năm 1993 bổ sung năm 1198, năm 2001 tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân giao đất ổn định lâu dài quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất có giá Luật Đất đai tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng, vật kiến trúc đất chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại 19 quyền sử dụng đất tài sản đất cho đối tượng nước; Người có nhà phép cho người nước thuê Pháp lệnh nhà năm 1991 Nghị định 61 /CP ngày -7-1994 mua bán kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê, cho phép + Bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán không nhằm mục đích kinh doanh + Tổ chức kinh tế, tổ chức trị, xã hội cá nhân phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh Cơng ty sở hoạt động kinh doanh theo quy định pháp luật Luật đất đai 2003 hàng loạt văn luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CHI PHí, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, … đời vào thực tiễn thị trường bất động sản, khẳng định tồn phát triển thị trường bất động sản nước ta Từ sở pháp lý trình bày phần trên, thị trường bất động sản thức thi hành, hoạt động phát triển sau: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất phản ánh quan hệ đất đai Nhà nước tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ gọi thị trường cấp I Từ đây, tổ chức, hộ gia đình cá nhan thực quyền người sử dụng đất (quan hệ đất đai người sử dụng đất với nhau) - Giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất) thực chuyển nhượng cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm + Cho thuê lại đất xây dựng sở hạ tầng Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp; nước hình thành nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao + Góp vốn liên doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân nước tổ chức cá nhân nước để sản xuất kinh doanh Nừu quy giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh phía Việt Nam không ngừng tăng lên + Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; xây dựng nhà để bán kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà đất này, có phận thường mua bán nhà chuyển quyến đất ở đô thị, nhà nước chưa quản lý được) + Trong trình đầu tư sản xuất kinh doanh, nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân hàng chấp nhận tài sản, chấp bất động sản chiếm vị trí quan trọng hoạt động cho vay chấp (bao gồm giá trị tài sản đất giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó) Trên sở đời thị trường bất động sản, đội ngũ tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản đời ngày đông thêm Đi đầu hệ thống đơn vị tham gia kinh doanh bất động sản nước ta doanh nghiệp Nhà nước giao nhiệm vụ quản lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước đầu tư hạ tầng phát triển khu đông thị như: + Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê lại đất có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng sở hạ tầng đô thị dân cư để chuyển nhượng cho thuê quền sử dụng đất có sở hạ tầng Ngồi có nhiều doanh nghiệp dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, hộ thuê 20 + Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người thuê cho thuê nhà; tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà nâng cấp nhà để bán lại + Nhiều tổ chức đời phát triển như: doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc"; trung tâm dịch vụ bán đầu giá hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước quan tài số địa phương; tổ chức dịch vụ môi giới nhà đất; tổ chức tư vấn pháp luật đất đai, bất động sản; tổ chức tư vấn thông tin bất động sản… + Đã thành lập nhiêu quỹ phát triển nhà đô thị; Ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà nhận chấp bất động sản cho vay vốn để sản xuất kinh doanh thời phong kiến xa xưa thời kỳ Pháp luật Tư sáu cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980, Việt Nam tồn chế độ đa sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu tổ chức sở hữu Nhà nước Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố cá nhân đất đai nhà xuất phổ biến thực theo truyền thống tập quán cộng đồng, bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với Mặc dù khơng có văn pháp luật quy định giao dịch bất động sản, song Nhà nước thừa nhận làm thủ tục xác nhận cho giao dịch mua bán thu thuế trước bạ đăng ký quyền sở hữu nhà đất Phân tích giá trị lớn thị trường bất động sản – liên hệ Việt Nam Theo nhiều chuyên gia giá trị thị trường bất động sản Việt Nam có xu hướng tăng lên ngày lớn dần Theo thống kê sở xây dựng: Quý 1/2015, giá trị sản xuất ngành xây dựng tăng gấp đôi kỳ Năm 2015: Nhà xã hội trọng tâm ngành Xây dựng Cụ thể, lĩnh vực xây Dựng Dân Dụng thời gian tới hỗ trợ Luật Nhà Ở (sửa đổi) 2014 Cụ thể, Luật Nhà Ở 2014 cho phép người nước mua nhà Việt Nam, dự kiến lực đẩy quan trọng trong thị trường Bất Động Sản Việt Nam Hiện tại, theo ước tính có khoảng 1000/80.000 người nước ngồi Việt Nam sở hữu nhà Do đó, việc nới lỏng sách có khả tạo nên lực cầu lớn phân khúc nhà cao cấp Chính nên nhu cầu bất động sản tăng lên Mặt khác người nước ngồi họ ln có xu hướng muốn có bất động sản giá trị sẵn sàng bỏ số tiền lớn nên thấy trước mắt nhu cầu bất động sản giá trị lớn tăng lên Tình hình kinh tế nước ta ngày cải thiện, với hỗ trợ phủ từ việc hạ lãi suất sách kích cầu Tình hình thị trường BĐS bắt đầu ấm lên vào thời điểm cuối năm 2014 dự báo xu hướng tiếp tục năm 2015 Do đó, cơng ty BĐS triển khai án lớn Vinhome Tân Cảng, Đại Quang Minh số dự án khởi động dự án Emperia Garden 203 Nguyến Huy Tưởng chủ đầu tư HBI…Những dự án lớn điểm sáng chờ đợi năm Riêng thu nhập cá nhân có thay đổi theo ước tính thu nhập theo đầu người năm tăng 150% việc chọn phân khúc nhà tốt, phân khúc nhà đảm bảo nhu cầu sống vơi giá trị đồng tiền mà khách hàng bỏ xu hướng bất động sản năm Cùng với quan tâm ông lớn ngành BĐS đến từ nước Nhật, Hàn, Singapore, Đài Loan đến thị trường BĐS Việt Nam dự kiến tiếp tục tăng thời gian tới Theo thống kê Bộ Kế hoạch đầu tư nước thu hút 5,7 tỉ USD qua FDI vào nửa đầu năm nay.Qua 21 thấy lượng vốn rót vào thị trường BĐS tăng làm tăng giá trị thị trường lên Hàng loạt thương vụ sát nhập đầu tư khủng tập đoàn lớn nước minh chứng cho điều Trong thời gian tới mà TPP ký kết thành cơng lượng vốn đổ vào thị trường BĐS Việt Nam tiếp tục tăng làm thị trường trở nên hấp dẫn Nhà nước sử dụng công cụ để quản lý TTBĐS Công cụ luật pháp Công cụ luật pháp bao gồm văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hàng hoá bất động sản, giao dịch dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản Nó điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, tạo thành bất động sản giao dịch thị trường Cụ thể, văn pháp luật lĩnh vực gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… Để công cụ luật pháp phát huy vai trò mình, trước hết phải thể chế hóa quan điểm định hướng chủ trương, sách Đảng Nhà nước đất đai (đặc biệt Nghị Trung ương Trung ương 9, khóa IX) Thứ hai, phải bám sát diễn biến chủ yếu quan hệ đất đai thị trường để tháo gỡ vướng mắc thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng vấn đề cần quản lý thời gian tới Thứ ba, phải thể tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy dân chủ Bên cạnh đó, q trình xây dựng cơng cụ này, đòi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ ln theo kịp đòi hỏi thực tiễn sống Trong q trình vận hành chúng, cần có đạo nhanh, kịp thời, trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý Đồng thời, phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ việc vi phạm theo kỷ cương nhà nước pháp quyền Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gây nhiều xúc Hiện nước chưa có hệ thống quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh thống Một số quy hoạch có chưa tạo thống đồng quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị không gian thời gian cụ thể để tránh tình trạng “quy hoạch treo”, “quy hoạch sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch chưa có "tầm nhìn" chiến lược phục vụ phát triển thị trường bất động sản Công cụ quy hoạch kế hoạch công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản quản lý đô thị Thực tế, năm qua thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ nhiều không gian quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung Ngồi ra, cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi hệ thống văn quy hoạch; phổ biến quy hoạch cách công khai, minh bạch để người biết tuân thủ Đặc biệt, cần tăng cường củng cố chức quản lý kết hợp với tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo; có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ cưỡng chế vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại trạng Quy hoạch phải gắn liền với công tác dự báo, cần dự báo xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ có kế hoạch chủ động phát triển thị trường bất động sản quản lý thị trường Một yêu cầu công tác quy hoạch phải cố gắng trì quan hệ đồn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; cần tính đến phương án bảo vệ di tích lịch sử, cơng trình văn hóa, nghệ thuật cộng đồng dân cư 22 Công cụ tài bất động sản Các cơng cụ, sách tài ln có vai trò quan trọng việc tạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội Thị trường bất động sản không ngoại lệ Các tài sản bất động sản thường có giá trị lớn nên việc tạo lập giao dịch chúng qua thị trường cần nguồn vốn lớn Điều giải sử dụng cơng cụ tài bất động sản như: vốn vay, trái phiếu đô thị xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng bất động sản, ngân sách đầu tư vào kết cấu hạ tầng, sách thuế phí tài sản bất động sản… Những cơng cụ vừa có ý nghĩa thúc đẩy phát triển, lại vừa có khả tàn phá lớn thị trường bất động sản Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ sách tài chính, tín dụng nới lỏng cho thị trường bất động sản nước ta cuối năm 2007, đầu năm 2008 minh chứng rõ điều Do đó, cần khéo léo sử dụng cơng cụ tài bất động sản để góp phần ổn định kinh tế - xã hội đất nước Cơng cụ quản lý hành Đây hệ thống văn hành quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới nhà đất, bất động sản Nó sở tạo “chứng minh thư” cho hàng hoá bất động sản giao dịch thị trường Nếu thủ tục đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải làm tăng tính “thanh khoản” cho hàng hoá thị trường Do vậy, cần thống thủ tục đăng ký bất động sản theo hướng đơn giản, nhanh gọn, thuận tiện, chi phí thấp, chẳng hạn thủ tục, chi phí giao dịch, chuyển nhượng, công chứng bất động sản Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, công nghệ GIS để quản lý hiệu bất động sản thị trường bất động sản Thực tế nước ta, “chiếc gậy” hành cưỡng tạo liệu pháp sốc làm dừng sốt bất động sản, Nghị định 18, 87 - CP năm 1997, 1998 hay Nghị định 181/CP năm 2004 Trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục sử dụng khéo léo “đòn bẩy” kinh tế, tài cách mềm dẻo, “cây gậy” hành cứng rắn để điều hành thị trường bất động sản “bạo bệnh” Tuy nhiên, nên hiểu rõ điều kiện phát triển kinh tế thị trường nay, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp chủ yếu để nâng cao hiệu kinh tế Tức là, Nhà nước điều tiết thị trường; thị trường lại “tín hiệu” để dẫn dắt doanh nghiệp (các lực lượng thị trường) Đây quan điểm Đảng ta nay: “Tác động đến thị trường chủ yếu thơng qua chế, sách cơng cụ kinh tế,… Thực quản lý nhà nước hệ thống pháp luật, giảm tối đa can thiệp hành vào hoạt động thị trường doanh nghiệp.”[2] Tóm lại, với vai trò quan trọng hệ thống công cụ quản lý nhà nước bất động sản, cần nghiên cứu thấu đáo, đồng hệ thống Có nâng cao hiệu lực, hiệu sử dụng chúng trình quản lý thị trường bất động sản nước ta./ Liên hệ: Lấy bên văn pháp luật Tính dị biệt Bất động sản Tính dị biệt bất động sản Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất 23 động sản trước hết có khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc; khác hướng; khác cảnh quan vật ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng Xã hội phát triển yêu cầu tính dị biệt tăng Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, khơng thể so sánh dập khuôn bất động sản với Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo thuộc trách nhiệm người quản lý vĩ mô Liên hệ a Nhiều bất động sản có giá cao nằm vị trí “đẹp” Vd BDS khu vực Phố Cổ, Hồ Tây Các công ty tư vấn CBRE hay Savills đánh giá hồ Tây nơi có giá trị bất động sản cao thủ Hồ Tây sở hữu cảnh quan thiên nhiên có, khơng gian sống n bình tơ điểm chùa linh thiêng, nằm cửa ngõ bán đảo Quảng An Khu vực thuận tiện giao thơng cần phút đến hồ Hồn Kiếm, trung tâm phía Tây sân bay Nội Bài Vì thế, hồ Tây nơi tập trung đông khách sạn hộ dịch vụ hạng sang Bất động sản quanh hồ, đặc biệt bán đảo Quảng An có giá trị cao không suy giảm lúc thị trường bất động sản khủng hoảng Công ty môi giới niêm yết giá nhà đất quanh hồ dao động 200-500 triệu đồng/m2 Mặc dù vậy, mua nhà đất khơng dễ người muốn bán b Các nhà đầu tư cố gắng tạo cho bất động sản khác biệt để thu hút khách hàng: vị trí, thiết kế VD: Nhiều dự án bất động sản cao cấp khu vực quận Thanh Xuân tạo lợi riêng để thu hút khách hàng Đơn cử, Dự án Imperia Garden, dù gia mắt thị trường, nhanh chóng gây ấn tượng với người mua nhà vị trí đắc địa, nằm gần tuyến đường tàu điện đường cao tốc cao, thuận tiện cho kết nối giao thông Theo giới thiệu chủ đầu tư HBI, Imperia Garden dự án sở hữu khu phức hợp đồng với tổ hợp văn phòng, hộ cao cấp biệt thự song lập mang phong cách “vườn phố”, với không gian xanh khu vườn lãng mạn đan xen  ... Singapore, Myanmar, Bangladesh Việt Nam Tổng tài sản quỹ vượt qua số tỷ USD Nhận thấy An Gia Investment có nhiều lợi cạnh tranh tầm nhìn chiến lược, nhân trẻ nhiều khát vọng, dự án triển khai nhanh,... năng…Creed Group tranh thủ hội Theo giới thiệu công ty này, An Gia Investment thành lập năm 2008, ban đầu công ty cung cấp dịch vụ bất động sản đến 2012 công ty chuyển sang mơ hình kinh doanh phát triển... tư HBI, Imperia Garden dự án sở hữu khu phức hợp đồng với tổ hợp văn phòng, hộ cao cấp biệt thự song lập mang phong cách “vườn phố”, với không gian xanh khu vườn lãng mạn an xen