THẢO LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM potx

KH KH KHÁ Á ÁIIII QU QU QUÁ Á ÁT T T TH TH THỊỊỊỊ TR TR TRƯỜ ƯỜ ƯỜNG NG NG B B BẤ Ấ ẤT T T ĐỘ ĐỘ ĐỘNG NG NG S S SẢ Ả ẢN N Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trườn

TH THẢ Ả ẢO O O LU LU LUẬ Ậ ẬN N N V V VỀ Ề Ề TH TH THỊỊỊỊ TR TR TRƯỜ ƯỜ ƯỜNG NG NG B B BẤ Ấ ẤT T T ĐỘ ĐỘ ĐỘNG NG NG S S SẢ Ả ẢN N N VI VI VIỆ Ệ ỆT T T NAM NAM

A A KH KH KHÁ Á ÁIIII QU QU QUÁ Á ÁT T T TH TH THỊỊỊỊ TR TR TRƯỜ ƯỜ ƯỜNG NG NG B B BẤ Ấ ẤT T T ĐỘ ĐỘ ĐỘNG NG NG S S SẢ Ả ẢN N

Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:

� Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư

� Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

� Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

� Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế –

xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước…

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản

lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm

lý người dân Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

� Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường

� Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh

� Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động

� Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở

� Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao

� Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong

cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS

Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS

I I Kh Kh Khá á áiiii ni ni niệệệệm m m vvvvềềềề th th thịịịị tr tr trườ ườ ường ng ng B B BĐ Đ ĐS: S:

- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về

việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch

giá trị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS

- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về

BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

II II Đặ Đặ Đặcccc đ đ điiiiểểểểm m m ccccủ ủ ủa a a b b bấ ấ ấtttt độ độ động ng ng ssssả ả ản n

BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây:

1 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài

ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

2 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng

bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để

“chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông

là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

4 Các tính chất khác:

a Tính thích ứng

: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

5 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

a/Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng

*TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất

nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương

mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu

cống v.v

b/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường

BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp,

thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v ), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị

trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v

c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y

tế, văn hoá )

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX )

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v

đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử

dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được

mua hoặc thuê

Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học,

có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp.

Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất

Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc, ), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Giai đoạn này gọi làthị trường thứ cấp.

B B To To Toà à àn n n ccccả ả ảnh nh nh th th thịịịị tr tr trườ ườ ường ng ng b b bấ ấ ấtttt độ độ động ng ng ssssả ả ản n n

Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là

Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường Trong khi tại Hà Nội, thị trường bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất

Sụt giảm mạnh mẽ đó là phân khúc văn phòng cho thuê Sau khi giá thuê đạt đỉnh (khoảng 55 USD/m2/tháng văn phòng hạng A, khoảng 37-38

USD/m2/tháng đối với hạng B) vào giữa năm 2008 sang đầu năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và nhiều công ty tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011 Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội cũng rơi vào tình trạng chào bán nhiều mà người mua không được bao nhiêu Để thu hút người mua, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chương trình khuyến mãi hấp dẫn cũng như nhiều hoạt động mở rộng địa bàn để chào bán sản phẩm Đổ bộ ra Bắc để giới thiệu dự án cũng là một xu hướng của nhiều doanh nghiệp bất động sản phía Nam trong năm vừa qua

Cho thuê dài hạn cũng là một cách của các chủ đầu tư kéo thêm khách hàng Hình thức này vừa giảm chi phí thuê và giúp nhà đầu tư quyền sở hữu mặt bằng để mua bán, sang nhượng như các sản phẩm bất động sản thông thường khác

Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam; Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc

Vừa qua, Hỏi thảo “Quy hoạch Hà Nội - Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản” do Hội Quy hoạch Đô thị Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội truyền thông thành phố Hà Nội, câu lạc bộ bất động sản

Hà Nội phối hợp tổ chức ngày 10/9 tại Hà Nội

Sau khi Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm

2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 26/7/2011, nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp các nhà đầu tư bất động sản tại địa bàn này khai thác hiệu quả tiềm năng, xác định chiến lược phát triển minh bạch và đúng đắn

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Trần Ngọc Chính cho biết sau khi quy hoạch chung Hà Nội được phê duyệt sẽ tiếp tục tiến hành điều chỉnh lại Quy hoạch Vùng Thủ đô và điều này sẽ tạo ra sự phát triển cho các đô thị vệ tinh, khu công nghiệp trong vùng

Những nhân tố này chính là chất xúc tác kích thích sự phát triển bất động sản không chỉ riêng tại địa bàn Hà Nội mà còn lan tỏa sang khu vực tỉnh, thành phố lân cận Quy hoạch chung đáp ứng các yêu cầu để Hà Nội phát triển thành Thủ đô đa chức năng, ngưỡng dân số được xác định sẽ ổn định quanh mốc 12 triệu người

Quy hoạch chung Hà Nội sẽ có tác dụng tích cực đến các doanh nghiệp trong ngành bất động sản; là cơ sở cho các doanh nghiệp lựa chọn, tập trung tham gia phát triển toàn diện nhiều dự án bất động sản với quy mô và vị trí phù hợp - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phan Thành Mai cho

hay Thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng kế hoạch nhân lực cho các chuyên ngành phù hợp và chuẩn bị kế hoạch tài chính vững vàng

Hiện nay, vấn đề được cả người dân lẫn doanh nghiệp quan tâm nhất vẫn

là triển khai thực hiện quy hoạch chung sau khi được phê duyệt

Ông Dương Đức Tuấn - Phó Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội khẳng định để quy hoạch trở thành hiện thực và đi vào cuộc sống, giai đoạn tiếp theo còn phải triển khai nhiều khâu như xây dựng và ban hành quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị; tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch theo tầng bậc, cấp độ khác nhau để cụ thể hóa quy hoạch chung và tạo công cụ quản lý phát triển đô thị một cách toàn diện… Hiện Hà Nội đang tiến hành lập

kế hoạch và triển khai khoảng 30 đồ án quy hoạch chung đô thị, quy hoạch xây dựng vùng huyện; 30 đồ án quy hoạch phân khu; 60 đồ án quy hoạch chi tiết và các quy hoạch đặc thù

Về thị trường hàng hóa bất động sản hiện nay, ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định khối lượng hàng hóa cho thị trường vẫn còn nhỏ bởi trong tổng số 85 triệu m2 nhà ở được xây dựng mới trong giai đoạn gần đây, chỉ có 30% là nhà

ở hàng hóa (thuộc nhóm hàng do các doanh nghiệp xây dựng theo hình thức nhà thương mại để bán), tỷ lệ còn lại vẫn do dân tự xây dựng Nếu xét quy mô dân số Hà Nội sau khi mở rrộng địa giới hành chính và cả cơ cấu hàng hóa thì nhu cầu nhà ở của người dân tại Thủ đô vẫn rất cao Bởi vậy, hiện tượng trầm lắng chỉ là tạm thời để thị trường bất động sản điều chỉnh về cơ cấu, tỷ trọng hàng hóa cũng như giá cả

Tại hội nghị, tham luận của các chuyên gia đã mang lại bức tranh tổng quan cho các nhà đầu tư để xây dựng được định hướng đầu tư bất động sản hiệu quả hơn Thông qua giới thiệu chi tiết của các chuyên gia, nhà đầu tư sẽ

có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề quy hoạch, phát triển các dự án sau quy hoạch cũng như các dự án thuộc phạm vi quy hoạch Vùng Thủ đô Ngày cao điểm nhất có khoảng 8.000 lượt người đến tìm hiểu quy hoạch chung Hà Nội

- con số đó cũng phần nào chứng tỏ sự quan tâm của người dân đến đồ án quan trọng này

Th Thịịịị tr tr trườ ườ ường ng ng b b bấ ấ ấtttt độ độ động ng ng ssssả ả ản n n 2011: 2011:

Kh Khô ô ông ng ng ssssố ố ốtttt n n nó ó óng ng ng nh nh như ư ưng ng ng kh kh khô ô ông ng ng đó đó đóng ng ng b b bă ă ăng ng

C Có ó ó m m mộ ộ ộtttt xu xu xu h h hướ ướ ướng ng ng llllà à à Ch Ch Chíííính nh nh ph ph phủ ủ ủ gi gi giả ả ảm m m d d dò ò òng ng ng ti ti tiềềềền n n v v và à ào o o b b bấ ấ ấtttt độ độ động ng ng ssssả ả ản n n th th thìììì

ng ngườ ườ ườiiii d d dâ â ân n n llllạ ạ ạiiii đ đ đang ang ang đổ đổ đổ ti ti tiềềềền n n v v và à ào o o b b bấ ấ ấtttt độ độ động ng ng ssssả ả ản n.

Đó là nhận định về thị trường bất động sản của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho thị trường bất động sản năm 2011 tại buổi hội thảo ngày 10/3/2011

Trong bài phát biểu về xu hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới tại Hội thảo Thị trường BĐS Việt Nam phát triển năng động và bền vững được Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức ngày 10/3/2011, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, nhận định

về thị trường bất động sản Việt Nam là rất khó Tuy nhiên, theo Thứ trươngr thị trường năm 2011 vẫn sẽ giống như năm 2010, không có sự tăng nóng, và cũng không hẳn là đóng băng mà thị trường vẫn cứ túc tắc phát triển

Th

Thịịịị tr tr trườ ườ ường ng ng kh kh khó ó ó kh kh khă ă ăn n

Đầu tư bất động sản với đặc thù là vốn lớn, các nhà tạo lập bất động sản luôn cần phải huy động vốn từ rất nhiều nguồn khác nhau để phát triển dự án Trong đó, vốn tự có (vốn chủ sở hữu) là một phần rất nhỏ, cho nên khó có thể

đủ để triển khai các dự án, đặc biệt là những dự án lớn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, hàng tỷ USD Do đó, để đảm bảo việc triển khai dự án các chủ đầu tư đều phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau, trong đó vốn thương mại (vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng ứng trước, huy động từ thị trường chứng khoán, trái phiếu, các tổ chức tín dụng,…)

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, vốn để thực hiện dự án bất động sản

là yếu tố quyết định sự thành công, hay thất bại của một dự án bất động sản Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản đang gặp phải rất nhiều khó khăn, trong đó huy động vốn là khó khăn nhất

Vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng chiếm đa phần để thực hiện các dự án Tuy nhiên, hai kênh huy động này đang gặp phải rất nhiều khó khăn đối với các chủ đầu tư khi Chính phủ đang thực hiện siết chặt tín dụng nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô

Lãi suất cao hiện nay lên đến 20%/năm, ngoài ra, do tăng trưởng tín dụng năm 2011 được khống chế dưới 20%, đặc biệt là cho vay trong lĩnh vực bất động bị hạn chế, điều này cũng sẽ là cản trở cho các chủ đầu tư

Theo quy định của Nghị định 71, mới bắt đầu thực hiện dự án chủ đầu tư cũng chỉ được phép huy động từ khách hàng ứng trước là 20% sản phẩm dự

án, do đó, khoản huy động này cũng không nhiều Bên cạnh đó là còn bị khống chế thời gian huy động vốn là phải xây xong phần móng thì chủ đầu tư mới được huy động vốn

Phụ thuộc vào chính sách: Thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tiền tệ của Nhà nước, vì đây là lĩnh vực thu hút rất nhiều tiền từ các tổ chức tín dụng, người dân cũng vay ngân hàng đầu tư vào thị trường Do

đó, những thay đổi về chính sách tiền tệ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường Theo ông Nam, năm 2011 với chính sách tiền tệ thắt chặt đối với bất động sản, đồng nghĩa với việc dòng tiền vào lĩnh vực này sẽ bị hạn chế đi rất nhiều Khi Nhà nước siết chặt tín dụng, thị trường sụt giảm là các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn ngay

Nguồn lực tài chính đổ vào bất động sản thứ nhất là vốn tự có của các doanh nghiệp (rất nhỏ), Nhà nước quy định mỗi dự án chiếm 15-20% vốn tự

có thì cũng là một phần nhỏ, còn lại là đi vay ngân hàng và người dân, mà huy động từ người dân lại bị khống chế tỷ lệ 70% và bị khống chế thời gian chỉ được huy động khi xong phần móng

Đối với vay ngân hàng, theo quy luật bất thành văn là tổng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ ngân hàng Nhà nước khống chế là 10% ở điều kiện bình thường Trong trường hợp khủng hoảng, chứng khoán và bất động sản bị thắt đầu tiên Trong khi đó, hiện nay ở Việt Nam vốn chủ yếu vào bất động sản lại

ở ngân hàng, nước ta còn thiếu rất nhiều các tổ chức tài chính trung gian khác

Do đó, khi tín dụng bị siết chặt, huy động tiền trong dân bị hạn chế thì các dự

án bất động sản sẽ gặp rất nhiều khó khăn

Nguồn cung tăng mạnh:

Đặc biệt theo ông Nguyễn Trần Nam thị trường Tp.HCM nguồn cung căn hộ gần như đã bão hòa do nguồn cung căn hộ lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp, và ngay cả căn hộ trung bình hiện nay tại Tp.HCM cũng khó bán Theo thống kê, tại Tp.HCM dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm đến 47% tổng dư nợ bất động sản của cả nước, trong khi đó ở Hà Nội chiếm 16% Người dân TP.HCM đi mua nhà ở chủ yếu là tiền đi vay ngân hàng, còn đối với Hà Nội thì ít hơn rất nhiều Đây cũng là một sự khác biệt giữa hai thị trường

Do đó, khi siết chặt tín dụng chắc chắn là Tp.HCM sẽ khó khăn nhiều hơn so với Hà Nội Giá căn hộ thương mại tại Tp.HCM hiện nay rẻ hơn rất nhiều so với Hà Nội, thậm chí còn bằng nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội chỉ khoảng

11-12 triệu đồng/m2

Th Thịịịị tr tr trườ ườ ường ng ng ph ph phụ ụ ụcccc h h hồ ồ ồiiii nh nh như ư ưng ng ng ph ph phá á átttt tri tri triểểểển n n thi thi thiếếếếu u u ổ ổ ổn n n đị đị định nh

Thị trường bất động được đánh giá là đã qua thời kỳ đóng băng, và có dấu hiệu phục hồi và tăng trưởng trở lại, tuy nhiên, nhận định của ông Nam cho rằng thị trường phát triển chưa bền vững bởi các yếu tố sau:

Giá bất động sản vẫn ở mức cao: So với mức thu nhập thực tế của người dân

hiện nay, giá nhà đất tại Việt Nam đang ở mức rất cao, dẫn đến nhiều người dân không mua được nhà, đặc biệt là tại Hà Nội Hiện nay đa số người có thu nhập cao đã có nhà ở, trong khi đó nhà ở cho đối tượng có nhu cầu thực lại đang thiếu trầm trọng Vấn đề là, không phải chủ đầu tư hạ mạnh giá bán/m2 xuống mà cần phải giảm diện tích căn hộ, đồng thời quản lý tốt chi phí giảm giá thành để duy trì lợi nhuận

Cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối: Chủ đầu tư các dự án nhà ở cao

cấp đang tập trung phát triển quá nhiều dự án, trong khi đó lại bỏ quên đi phân khúc bình dân (mà đại đa số người dân có nhu cầu thực) Đương nhiên,

là những khu đất trong nội thành thì chẳng có nhà đầu tư nào lại muốn phát triển dự án rẻ tiền vì giá đất đắt, vị trí lại có nhiều lợi thế, tuy nhiên, những dự

án nhà ở cao cấp ngoài trung tâm sẽ rất khó bán

Tiến độ các dự án còn chậm: Có nhiều nguyên nhân, dự án chậm thì đương

nhiên chủ đầu tư không muốn, có nhiều nguyên nhân khách quan như từ phía