Bài thảo luận về thị trường bất động sản docx

TH TH TH THẢ Ả Ả ẢO O O OLU LU LU LUẬ Ậ Ậ ẬN N N NV V V VỀ Ề Ề ỀTH TH TH THỊ Ị Ị ỊTR TR TR TRƯỜ ƯỜ ƯỜ ƯỜNG NG NG NGB B B BẤ Ấ Ấ ẤT T T TĐỘ ĐỘ ĐỘ ĐỘNG NG NG NGS S S SẢ Ả Ả ẢN N N NVI VI VI VIỆ Ệ Ệ ỆT T T TNAM NAM NAM NAM A. A. A. A.KH KH KH KHÁ Á Á ÁI I I IQU QU QU QUÁ Á Á ÁT T T TTH TH TH THỊ Ị Ị ỊTR TR TR TRƯỜ ƯỜ ƯỜ ƯỜNG NG NG NGB B B BẤ Ấ Ấ ẤT T T TĐỘ ĐỘ ĐỘ ĐỘNG NG NG NGS S S SẢ Ả Ả ẢN N N N ThựctếchothấynếuđầutưvàpháttriểnđúngmứcthìthịtrườngBĐSsẽ rạoranhữngkếtquảtolớn:  KinhdoanhBĐStạoralợinhuậnlớn v ìvậydễdànghấpdẫnvốn đầutưvàBĐSnhấtlàvốnnướcngoàivàvốntíchluỹcủacáctầng lớpdâncư Nhànướcsẽtăngnguồnthu,đồngthờiquảnlýtốttàinguyênđất ThịtrườngBĐSdướisựquảnlývàđiềuchỉnhcủaNhànướcsẽphát triểnlànhmạnh,hiệntượngkinhdoanhngầmđựơcxoábỏ Nhàởvàđấtởlàlĩnhvựcquantrọngchứađựngcácyếutốkinhtế– xãhội–chínhtrị,dovậyquảnlývàpháttriểnđúngmứcthịtrường BĐSsẽkéotheonhiềuyếutốkhácnhư:sửdụngđấtđúngmụcđích tránhlãngphíđất,tạođượcchỗởchonhândân,đảmbảochínhsách quyhoạchcủaNhànước… Tuynhiênhiệnnaydotácđộngcủacơchếthịtrường,dobiệnphápquản lýcònyếukémthiếuđồngbộnênthịtrườngBĐSởnướctahìnhthànhtự phátthiếutổchứcngoàitầmquảnlý.TìnhhìnhpháttriểncủathịtrườngBĐS chưalànhmạnhảnhhưởnglớntớisựpháttriểnnôngthônvàđôthịtheoquy hoạchgâythấtthuchongânsáchnhànước v àảnhhưởngkhôngnhỏtớitâm lýngườidân.Nhữngtiêucựctrongquátrìnhhoạtđộngthểhiệnrõởnhững điểmsau: Tỷlệgiaodịchphichínhthứccao.Thịtrường“ngầm”pháttriển mạnhnạnđầucơđấtđaigâyhỗnloạnthịtrường. Mấtcânbằngcungcầudonhucầucủangườidântăngnhanh. Thịtrườngnónglạnhbấtthường,gíacảdễbiếnđộng. Thôngtinvềthịtrườngkhôngđầyđủ,thiếuminhbạchvàkhótiếp cậnnênxuấthiệnnhiều“còmồi”đấtđainhàở. Quytrìnhmuabánphứctạpquanhiềukhâutrunggiankhôngcần thiết,tốnnhiềuthờigian,chiphígiaodịchcao. Còntồntạicơchếbaocấp,còncósựphânbiệtkhôngcầnthiếtgiữa quốcdoanh,ngoàiquốcdoanh,giữatrongnướcvàngoàinướctrong cơchếchínhsách,trongquảnlýđiềuhànhcủabộmáyNhànướcvề lĩnhvựcBĐSvàthịtrườngBĐS. TrongnhữngnămquamặcdùNhànướcđãtậptrungnhiềusứclựcvà tiềncủanhằmgiảiquyếtvấnđềtrênnhưngthựctếđâyvẫnlàvấnđềcòn nhiềubếtắccầnkhắcphụcvàgiảiquýêt.Điềunàyluônthúcđẩycácnhà quảnlýphảinhanhchóngtìmracácbiệnpháphỗtrợnhằmquảnlý v àthúc đẩysựpháttriểncủathịtrườngBĐS. I. I. I. I.Kh Kh Kh Khá á á ái i i ini ni ni niệ ệ ệ ệm m m mv v v về ề ề ềth th th thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngB B B BĐ Đ Đ ĐS: S: S: S: - Kháiniệm1 :thịtrườngbấtđộngsản lànơihìnhthành cácquyếtđịnhvề việcaitiếpcậnđượcBĐSvàBĐSđóđượcsửdụngnhưthếnàovàvìmục đíchgì. - Kháiniệm2 :thịtrườngbấtđộngsản làđầumối thựchiệnvàchuyểndịch giátrịcủahànghoáBĐS. - Kháiniệm3 :thịtrườngbấtđộngsảnlà“ nơi ”diễnracáchoạtđộngmua bán,chuyểnnhượng,chothuê,thếchấpvàcácdịchvụcóliênquannhưmôi giới,tư v ấn…giữacácchủthểtrênthịtrườngmàởđóvaitròquảnlýnhà nướcđốivớithịtrườngBĐScótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúcđẩyphát triểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhđối v ớithịtrườngBĐS. - Kháiniệm4 :thịtrườngbấtđộngsản là"nơi"tiếnhành cácgiaodịchvề BĐSgồmchuyểnnhượng,chothuê,thếchấpvàcácdịchvụhỗtrợnhưmôi giới,tưvấn Nhưvậy,hiệncórấtnhiềuquanniệmkhácnhauvềthịtrườngBĐS,dưới gócđộcủamộtđềtàikhoahọc,saukhitổnghợpcáckếtquảnghiêncứu, chúngtôiđềxuấtmộtsốkháiniệmvềthịtrườngBĐSnhưsau: ThịtrườngBĐSlàquátrìnhgiaodịchhànghoáBĐSgiữacácbêncó liênquan.Là“nơi”diễnracáchoạtđộngmuabán,chuyểnnhượng,chothuê, thếchấpvàcácdịchvụcóliênquannhưtrunggian,môigiới,tưvấn liên quanđếnBĐSnhưtrunggian,môigiới,tưvấn giữacácchủthểtrênthị trườngmàởđóvaitròquảnlýnhànướccótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúc đẩypháttriểnhaykìmhãmhoạtđộngkinhdoanhtrênthịtrườngBĐS. II II II II. . . .Đặ Đặ Đặ Đặc c c cđ đ đ đi i i iể ể ể ểm m m mc c c củ ủ ủ ủa a a ab b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n n BĐScónhữngđặcđiểmchủyếusauđây: 1.Tínhcábiệtvàkhanhiếm ĐặcđiểmnàycủaBĐSxuấtpháttừtínhcábiệtvàtínhkhanhiếmcủa đấtđai.Tínhkhanhiếmcủađấtđailàdodiệntíchbềmặttráiđấtlàcóhạn. Tínhkhanhiếmcụthểcủađấtđailàgiớihạnvềdiệntíchđấtđaicủatừng miếngđất,khuvực,vùng,địaphương,lãnhthổv.v Chínhvìtínhkhan hiếm,tínhcốđịnhvàkhôngdidờiđượccủađấtđainênhànghoáBĐScó tínhcábiệt.TrongcùngmộtkhuvựcnhỏkểcảhaiBĐScạnhnhauđềucó nhữngyếutốkhônggiốngnhau.TrênthịtrườngBĐSkhótồntạihaiBĐS hoàntoàngiốngnhauvìchúngcóvịtríkhônggiankhácnhaukểcảhai côngtrìnhcạnhnhau v àcùngxâytheomộtthiếtkế.Ngaytrongmộttoà caoốcthìcáccănphòngcũngcóhướngvàcấutạonhàkhácnhau.Ngoài ra,chínhcácnhàđầutư,kiếntrúcsưđềuquantâmđếntínhdịbiệthoặcđể tạosựhấpdẫnđốivớikháchhànghoặcthoảmãnsởthíchcánhânv.v 2.Tínhbềnlâu Dođấtđailàtàisảndothiênnhiênbantặng,mộtloạitàinguyênđược xemnhưkhôngthểbịhuỷhoại,trừkhicóthiêntai,xóilở,vùilấp.Đồng thời,các v ậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựngtrênđấtsaukhixâ y dựng hoặcsaumộtthờigiansửdụngđượccảitạonângcấpcóthểtồntạihàng trămnămhoặclâuhơnnữa.Vìvậy,tínhbềnlâucủaBĐSlàchỉtuổithọ củavậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựng. Cầnphânbiệt“tuổithọvậtlý”và“tuổithọkinhtế”củaBĐS.Tuổithọ kinhtếchấmdứttrongđiềukiệnthịtrườngvàtrạngtháihoạtđộngbình thườngmàchiphísửdụngBĐSlạingangbằngvớilợiíchthuđượctừ BĐSđó.Tuổithọvậtlýdàihơntuổithọkinhtếkhánhiềuvìnóchấmdứt khicáckếtcấuchịulựcchủyếucủavậtkiếntrúcvàcôngtrìnhxâydựng bịlãohoávàhưhỏng,khôngthểtiếptụcantoànchoviệcsửdụng.Trong trườnghợpđó,nếuxétthấytiếnhànhcảitạo,nângcấpBĐSthuđượclợi íchlớnhơnlàpháđivàxâydựngmớithìcóthểkéodàituổithọ v ậtlýđể “chứa”đượcmấylầntuổithọkinhtế.Thựctế,cácnướctrênthếgiớiđã chứngminhtuổithọkinhtếcủaBĐScóliênquanđếntínhchấtsửdụng củaBĐSđó.Nóichung,tuổithọkinhtếcủanhàở,kháchsạn,nhàhátlà trên40năm;củatuổithọkinhtếnhàxưởngcôngnghiệp,nhàởphổthông làtrên45nămv.v ChínhvìtínhchấtlâubềncủahànghoáBĐSlàdođất đaikhôngbịmấtđi,khôngbịthanhlýsaumộtquátrìnhsửdụng,lạicó thểsửdụngvàonhiềumụcđíchkhácnhau,nênhànghoáBĐSrấtphong phúvàđadạng,khôngbaogiờcạn. 3.Tínhchịusựảnhhưởnglẫnnhau: BĐSchịusựảnhhưởnglẫnnhaurấtlớn,giátrịcủamộtBĐSnàycóthể bịtácđộngcủaBĐSkhác.Đặcbiệt,trongtrườnghợpNhànướcđầutưxây dựngcáccôngtrìnhkếtcấuhạtầngsẽlàmtăngvẻđẹpvànângcáogiátrịsử dụngcủaBĐStrongkhuvựcđó.Trongthựctế,việcxâydựngBĐSnàylàm tônthêm v ẻđẹpvàsựhấpdẫncủaBĐSkháclàhiệntượngkháphổbiến. 4.Cáctínhchấtkhác: a.Tínhthíchứng : LợiíchcủaBĐSđượcsinhratrongquátrìnhsửdụng.BĐStrongquá trìnhsửdụngcóthểđiềuchỉnhcôngnăngmàvẫngiữđượcnhữngnétđặc trưngcủanó,đồngthờivẫnđảmbảoyêucầusửdụngcủangườitiêudùng trongviệcthoảmãnnhucầusinhhoạt,sảnxuất-kinhdoanhvàcáchoạtđộng khác. b.Tínhphụthuộcvàonănglựcquảnlý: HànghoáBĐSđòihỏikhảnăngvàchiphíquảnlýcaohơnsovớicáchàng hoáthôngthườngkhác.ViệcđầutưxâydựngBĐSrấtphứctạp,chiphílớn, thờigiandài.Dođó,BĐSđòihỏicầncókhảnăngquảnlýthíchhợpvàtương xứng. c.Mangnặngyếutốtậpquán,thịhiếuvàtâmlýxãhội: HànghoáBĐSchịusựchiphốicủacácyếutốnàymạnhhơncáchànghoá thôngthườngkhác.NhucầuvềBĐScủamỗivùng,mỗikhuvực,mỗiquốc gialàrấtkhácnhau,phụthuộcvàothịhiếu,tậpquáncủangườidânsinhsống tạiđó.Yếutốtâmlýxãhội,thậmchícảcácvấnđềtínngưỡng,tôngiáo,tâm linhv.v chiphốinhucầu v àhìnhthứcBĐS. 5.Phânloạithịtrườngbấtđộngsản CónhiềucáchphânloạithịtrườngBĐS,nhìnchungchỉmangtínhchất tươngđối,cóthểtómtắtởbảngdướiđây: a/Căncứvàohìnhtháivậtchấtcủađốitượngtraođổi. TrênthịtrườnghànghoáBĐSđốitượngtraođổilàhànghoáBĐSgồm quyềnsởhữucôngtrìnhgắnvớiđấtvàquyềnsửdụngđấtcóđiềukiện.Thị trườngnàylạicóthểchiathànhthịtrườngthịtrườngBĐStưliệusảnxuấtvà thịtrườngBĐStưliệutiêudùng. * TTBĐStưliệusảnxuất :gồmthịtrườngđấtđai(đấtởđôthị,nôngthôn;đất nôngnghiệp,đấtlâmnghiệp,đấtkhuchếxuất,khucôngnghiệp ),thịtrường BĐSmặtbằngnhàxưởngcôngnghiệp, * ThịtrườngBĐStưliệutiêudùng :gồmthịtrườngBĐSnhàở,BĐSthương mại,vănphòng,cáccửahàngbánlẻv.v * VừalàTTBĐSTLSXvừalàTTBĐStưliệutiêudùng như:đườngsá,cầu cốngv.v b/CăncứvàokhuvựccóBĐS: + Khuvựcđôthị :thịtrườngđấtởđôthị,thịtrườngnhàởđôthị,thịtrường BĐSnhàxưởngcôngnghiệp,thịtrườngBĐSthươngmại,thịtrườngBĐS côngcộngv.v + Khuvựcnôngthôn :thịtrườngđấtởnôngthôn,thịtrườngđấtnôngnghiệp, thịtrườngđấtlâmnghiệp,thịtrườngnhàởnôngthôn,thịtrườngđấtphinông nghiệp(đấtxâydựngtrụsở,vănphònglàmviệc,cửahàngkinhdoanhv.v ), thịtrườngBĐSnhàxưởngsảnxuấtnôngnghiệp,thịtrườngBĐScôngcộng v.v + Khuvựcgiápranh :thịtrườngđấtở,nhàở;thịtrườngđấtnôngnghiệp;thị trườngBĐSnhàxưởngcôngnghiệp,sảnxuấtnôngnghiệp;thịtrườngBĐS côngcộngv.v c/CăncứtheocôngdụngcủaBĐS: *ThịtrườngĐấtđai(nôngnghiệpvàphinôngnghiệp) *Thịtrườngcôngtrìnhthươngnghiệp(trụsở,vănphòng,kháchsạn,trung tâmthươngmại,cửahàng )vàcôngtrìnhcôngcộng(giaothông,thuỷlợi,y tế,vănhoá ) *Thịtrườngcôngtrìnhcôngnghiệp(nhàxưởng,mặtbằngsảnxuất,KCN, KCX ) *ThịtrườngNhàở(đôthịvànôngthôn) *ThịtrườngcôngtrìnhđặcbiệtcóhànghoáBĐSlàcácBĐSphivậtthể đượccoinhưtàinguyênkhaithácđược(kinhdoanhdulịch,v.v )nhưdisản vănhoá,ditíchlịchsử,v.v đ/CăncứtheohoạtđộngtrênthịtrườngBĐS(tínhchấtkinhdoanh): *ThịtrườngmuabánchuyểnnhượngBĐS *Thịtrườngđấugiáquyềnsửdụngđất *ThịtrườngchothuêBĐS *ThịtrườngthếchấpvàbảohiểmBĐS *ThịtrườngdịchvụBĐS:baogồmcáchoạtđộngdịchvụmôigiớiBĐS,tư vấnBĐS,thôngtinBĐS,địnhgiáBĐS,bảotrìbảodưỡngBĐSv.v e/CăncứtheothứtựthờigianBĐSthamgiathịtrường: + Thịtrườngcấp1 :thịtrườngchuyểnnhượng,giaohoặcchothuêquyềnsử dụngđất( còngọilàthịtrườngBĐSsơcấp ). + Thịtrườngcấp2 :Thịtrườngxâydựngcôngtrìnhđểbánhoặcchothuê. + Thịtrườngcấp3 :Thịtrườngbánhoặcchothuêlạicáccôngtrìnhđãđược muahoặcthuê. Tổnghợpcáckếtquảnghiêncứuvàcácnhậnđịnhcủacácnhàkhoahọc, cóthểchorằngthịtrườngBĐSnướctabaogồmthịtrườngBĐSsơcấpvà thịtrườngBĐSthứcấp. Thịtrườngsơcấpđượchìnhthànhtừkhinhànướcgiaohoặcchothuêđất. ChủthểthamgiathịtrườngnàylàNhànước(đạidiệnchủsởhữu)vớinhà đầutưhoặcngườicónhucầusửdụngđất. Giaiđoạntừsaukhinhậnquyềnsửdụngđất,ngườisửdụngđấttiếnhành đầutưtạolậpBĐS(xácđịnhvịtrítạolập,xáclậpquyềnsởhữuhoặcsửdụng, xâydựngcơsởhạtầng,côngtrìnhkiếntrúc, ),sauđótiếnhànhcácgiao dịchvềhànghoáBĐSnhàđấtnhưmuabán,chuyểnnhượng,chothuê,thế chấp,bảohiểm Giaiđoạnnàygọilà thịtrườngthứcấp . B. B. B. B.To To To Toà à à àn n n nc c c cả ả ả ảnh nh nh nhth th th thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngb b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n n. . . . Năm2010,mặcdùchịuảnhhưởngkhókhăncủacuộckhủnghoảng,thị trườngbấtđộngsảnViệtNamcóbướcphụchồivàpháttriểntíchcực,góp phầnđángkểđốivớisựtăngtrưởngchungcủanềnkinhtế. Từđầunămđếnnay,thịtrườngbấtđộngsảnở2trungtâmkinhtếlớnlà HàNội v àTPHCMliêntiếpcónhữngbiếnđộngtăng-giảmbấtthường. TrongkhitạiHàNội,thịtrườngbấtđộngsảntiếptụctănggiávàdiễnbiến phứctạp,TPHồChíMinhchứngkiếnsựsụtgiảmmạnhvềgiaodịchvà chữnglạicủagiánhàđất. Sụtgiảmmạnhmẽđólàphânkhúcvănphòngchothuê.Saukhigiáthuêđạt đỉnh(khoảng55USD/m 2 /thángvănphònghạngA,khoảng37-38 USD/m2/thángđốivớihạngB) v àogiữanăm2008sangđầunăm2009giá thuêbắtđầugiảmmạnh,sangnăm2010giáthuêtiếptụcxuhướnggiảmvà nhiềucôngtytưvấndựbáoxuhướngnàytiếptụcdiễnratrongnăm2011. CănhộchungcưtạiTPHồChíMinhvàmộtsốdựánởHàNộicũngrơivào tìnhtrạngchàobánnhiềumàngườimuakhôngđượcbaonhiêu.Đểthuhút ngườimua,cácchủđầutưđãtungranhiềuchươngtrìnhkhuyếnmãihấpdẫn cũngnhưnhiềuhoạtđộngmởrộngđịabànđểchàobánsảnphẩm.Đổbộra Bắcđểgiớithiệudựáncũnglàmộtxuhướngcủanhiềudoanhnghiệpbất độngsảnphíaNamtrongnămvừaqua. Chothuêdàihạncũnglàmộtcáchcủacácchủđầutưkéothêmkhách hàng.Hìnhthứcnàyvừagiảmchiphíthuê v àgiúpnhàđầutưquyềnsởhữu mặtbằngđểmuabán,sangnhượngnhưcácsảnphẩmbấtđộngsảnthông thườngkhác. Giáđấttạicácthànhphốlớntăngcaonênnhiềunhàđầutưđãlựachọn cáctỉnhlẻxungquanhđểtìmcơhộinhưBìnhDương,ĐồngNai,LongAnở phíaNam;HưngYên,HảiDương,HòaBình,…ởphíaBắc. Vừaqua,Hỏithảo“QuyhoạchHàNội - Tiềmnăngpháttriểnthị trườngbấtđộngsản”doHộiQuyhoạchĐôthịViệtNam,HiệphộiBấtđộng sảnViệtNam,HộitruyềnthôngthànhphốHàNội,câulạcbộbấtđộngsản HàNộiphốihợptổchứcngày10/9tạiHàNội. SaukhiQuyhoạchchungthủđôHàNộiđếnnăm2030tầmnhìnđếnnăm 2050đượcThủtướngChínhphủphêduyệtngày26/7/2011,nhiềuchuyêngia trongngànhđánhgiáđâylàcơsởpháplýquantrọnggiúpcácnhàđầutưbất độngsảntạiđịabànnàykhaitháchiệuquảtiềmnăng,xácđịnhchiếnlược pháttriểnminhbạchvàđúngđắn. ChủtịchHộiQuyhoạchpháttriểnđôthịViệtNam,TrầnNgọcChínhcho biếtsaukhiquyhoạchchungHàNộiđượcphêduyệtsẽtiếptụctiếnhành điềuchỉnhlạiQuyhoạchVùngThủđôvàđiềunàysẽtạorasựpháttriểncho cácđôthị v ệtinh,khucôngnghiệptrongvùng. Nhữngnhântốnàychínhlàchấtxúctáckíchthíchsựpháttriểnbấtđộng sảnkhôngchỉriêngtạiđịabànHàNộimàcònlantỏasangkhuvựctỉnh, thànhphốlâncận.QuyhoạchchungđápứngcácyêucầuđểHàNộiphát triểnthànhThủđôđachứcnăng,ngưỡngdânsốđượcxácđịnhsẽổnđịnh quanhmốc12triệungười. QuyhoạchchungHàNộisẽcótácdụngtíchcựcđếncácdoanhnghiệp trongngànhbấtđộngsản;làcơsởchocácdoanhnghiệplựachọn,tậptrung thamgiapháttriểntoàndiệnnhiềudựánbấtđộngsảnvớiquymôvà v ịtrí phùhợp - TổngthưkýHiệphộiBấtđộngsảnViệtNam,PhanThànhMaicho hay.Thờigiantới,cácdoanhnghiệpbấtđộngsảncầnxâydựngkếhoạch nhânlựcchocácchuyênngànhphùhợpvàchuẩnbịkếhoạchtàichínhvững vàng. Hiệnnay,vấnđềđượccảngườidânlẫndoanhnghiệpquantâmnhấtvẫn làtriểnkhaithựchiệnquyhoạchchungsaukhiđượcphêduyệt. ÔngDươngĐứcTuấn - PhóGiámđốcSởQuyhoạch-KiếntrúcHàNội khẳngđịnhđểquyhoạchtrởthànhhiệnthựcvàđivàocuộcsống,giaiđoạn tiếptheocònphảitriểnkhainhiềukhâunhưxâydựngvàbanhànhquychế quảnlýquyhoạch,kiếntrúcđôthị;tổchứclậpvàphêduyệtquyhoạchtheo tầngbậc,cấpđộkhácnhauđểcụthểhóaquyhoạchchungvàtạocôngcụ quảnlýpháttriểnđôthịmộtcáchtoàndiện…HiệnHàNộiđangtiếnhànhlập kếhoạchvàtriểnkhaikhoảng30đồánquyhoạchchungđôthị,quyhoạch xâydựngvùnghuyện;30đồánquyhoạchphânkhu;60đồánquyhoạchchi tiếtvàcácquyhoạchđặcthù. Vềthịtrườnghànghóabấtđộngsảnhiệnnay,ôngVũXuânThiện - Phó CụctrưởngCụcquảnlýNhàvàthịtrườngbấtđộngsản(BộXâydựng)nhận địnhkhốilượnghànghóachothịtrườngvẫncònnhỏbởitrongtổngsố85 triệum2nhàởđượcxâydựngmớitronggiaiđoạngầnđây,chỉcó30%lànhà ởhànghóa(thuộcnhómhàngdocácdoanhnghiệpxâydựngtheohìnhthức nhàthươngmạiđểbán),tỷlệcònlạivẫndodântựxâydựng.Nếuxétquymô dânsốHàNộisaukhimởrrộngđịagiớihànhchínhvàcảcơcấuhànghóathì nhucầunhàởcủangườidântạiThủđôvẫnrấtcao.Bởivậy,hiệntượngtrầm lắngchỉlàtạmthờiđểthịtrườngbấtđộngsảnđiềuchỉnhvềcơcấu,t ỷ trọng hànghóacũngnhưgiácả. Tạihộinghị,thamluậncủacácchuyêngiađãmanglạibứctranhtổng quanchocácnhàđầutưđểxâydựngđượcđịnhhướngđầutưbấtđộngsản hiệuquảhơn.Thôngquagiớithiệuchitiếtcủacácchuyêngia,nhàđầutưsẽ cócáinhìntoàndiệnhơnvềvấnđềquyhoạch,pháttriểncácdựánsauquy hoạchcũngnhưcácdựánthuộcphạmviquyhoạchVùngThủđô.Ngàycao điểmnhấtcókhoảng8.000lượtngườiđếntìmhiểuquyhoạchchungHàNội - consốđócũngphầnnàochứngtỏsựquantâmcủangườidânđếnđồán quantrọngnày. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngb b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n n2011: 2011: 2011: 2011: Kh Kh Kh Khô ô ô ông ng ng ngs s s số ố ố ốt t t tn n n nó ó ó óng ng ng ngnh nh nh như ư ư ưng ng ng ngkh kh kh khô ô ô ông ng ng ngđó đó đó đóng ng ng ngb b b bă ă ă ăng ng ng ng C C C Có ó ó óm m m mộ ộ ộ ột t t txu xu xu xuh h h hướ ướ ướ ướng ng ng ngl l l là à à àCh Ch Ch Chí í í ính nh nh nhph ph ph phủ ủ ủ ủgi gi gi giả ả ả ảm m m md d d dò ò ò òng ng ng ngti ti ti tiề ề ề ền n n nv v v và à à ào o o ob b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n nth th th thì ì ì ì ng ng ng ngườ ườ ườ ười i i id d d dâ â â ân n n nl l l lạ ạ ạ ại i i iđ đ đ đang ang ang angđổ đổ đổ đổti ti ti tiề ề ề ền n n nv v v và à à ào o o ob b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản. n. n. n. Đólànhậnđịnh v ềthịtrườngbấtđộngsảncủaThứtrưởngBộXâydựng NguyễnTrầnNamchothịtrườngbấtđộngsảnnăm2011tạibuổihộithảo ngày10/3/2011. TrongbàiphátbiểuvềxuhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnViệt NamtrongthờigiantớitạiHộithảoThịtrườngBĐSViệtNampháttriển năngđộngvàbềnvữngđượcHiệphộiBĐSViệtNamtổchứcngày 10/3/2011,ThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchobiết,nhậnđịnh vềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamlàrấtkhó.Tuynhiên,theoThứtrươngr thịtrườngnăm2011vẫnsẽgiốngnhưnăm2010,khôngcósựtăngnóng,và cũngkhônghẳnlàđóngbăngmàthịtrườngvẫncứtúctắcpháttriển. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngkh kh kh khó ó ó ókh kh kh khă ă ă ăn n n n Đầutưbấtđộngsảnvớiđặcthùlàvốnlớn,cácnhàtạolậpbấtđộngsản luôncầnphảihuyđộngvốntừrấtnhiềunguồnkhácnhauđểpháttriểndựán. Trongđó,vốntựcó(vốnchủsởhữu)làmộtphầnrấtnhỏ,chonênkhócóthể đủđểtriểnkhaicácdựán,đặcbiệtlànhữngdựánlớnlênđếnhàngnghìntỷ đồng,hàngtỷUSD.Dođó,đểđảmbảoviệctriểnkhaidựáncácchủđầutư đềuphảihuyđộngvốntừnhiềukênhkhácnhau,trongđóvốnthươngmại (vốnvayngânhàng,vốnhuyđộngtừkháchhàngứngtrước,huyđộngtừthị trườngchứngkhoán,tráiphiếu,cáctổchứctíndụng,…) TheoThứtrưởngNguyễnTrầnNam,vốnđểthựchiệndựánbấtđộngsản làyếutốquyếtđịnhsựthànhcông,haythấtbạicủamộtdựánbấtđộngsản. Trongbốicảnhhiệnnaythịtrườngbấtđộngsảnđanggặpphảirấtnhiềukhó khăn,trongđóhuyđộngvốnlàkhókhănnhất Vốnvayngânhàngvàhuyđộngtừkháchhàngchiếmđaphầnđểthực hiệncácdựán.Tuynhiên,haikênhhuyđộngnàyđanggặpphảirấtnhiềukhó khănđốivớicácchủđầutưkhiChínhphủđangthựchiệnsiếtchặttíndụng nhằmkiềmchếlạmphát,ổnđịnhkinhtế v ĩmô. Lãisuấtcaohiệnnaylênđến20%/năm,ngoàira,dotăngtrưởngtíndụng năm2011đượckhốngchếdưới20%,đặcbiệtlàchovaytronglĩnhvựcbất độngbịhạnchế,điềunàycũngsẽlàcảntrởchocácchủđầutư. TheoquyđịnhcủaNghịđịnh71,mớibắtđầuthựchiệndựánchủđầutư cũngchỉđượcphéphuyđộngtừkháchhàngứngtrướclà20%sảnphẩmdự án,dođó,khoảnhuyđộngnàycũngkhôngnhiều.Bêncạnhđólàcònbị khốngchếthờigianhuyđộngvốnlàphảixâyxongphầnmóngthìchủđầutư mớiđượchuyđộngvốn. Phụthuộcvàochínhsách:Thịtrườngbấtđộngsảnphụthuộcrấtnhiềuvào chínhsáchtiềntệcủaNhànước,vìđâylàlĩnhvựcthuhútrấtnhiềutiềntừ cáctổchứctíndụng,ngườidâncũngvayngânhàngđầutưvàothịtrường.Do đó,nhữngthayđổivềchínhsáchtiềntệsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnthịtrường. TheoôngNam,năm2011vớichínhsáchtiềntệthắtchặtđốivớibấtđộngsản, đồngnghĩavớiviệcdòngtiềnvàolĩnhvựcnàysẽbịhạnchếđirấtnhiều.Khi Nhànướcsiếtchặttíndụng,thịtrườngsụtgiảmlàcácchủđầutưsẽgặpkhó khănngay. Nguồnlựctàichínhđổvàobấtđộngsảnthứnhấtlàvốntựcócủacác doanhnghiệp(rấtnhỏ),Nhànướcquyđịnhmỗidựánchiếm15-20%vốntự cóthìcũnglàmộtphầnnhỏ,cònlạilàđivayngânhàngvàngườidân,mà huyđộngtừngườidânlạibịkhốngchếtỷlệ70%vàbịkhốngchếthờigian chỉđượchuyđộngkhixongphầnmóng. Đốivớivayngânhàng,theoquyluậtbấtthànhvănlàtổngdưnợbấtđộngsản trongtổngdưnợngânhàngNhànướckhốngchếlà10%ởđiềukiệnbình thường.Trongtrườnghợpkhủnghoảng,chứngkhoánvàbấtđộngsảnbịthắt đầutiên.Trongkhiđó,hiệnnayởViệtNamvốnchủyếuvàobấtđộngsảnlại ởngânhàng,nướctacònthiếurấtnhiềucáctổchứctàichínhtrunggiankhác. Dođó,khitíndụngbịsiếtchặt,huyđộngtiềntrongdânbịhạnchếthìcácdự ánbấtđộngsảnsẽgặprấtnhiềukhókhăn. Nguồncungtăngmạnh: ĐặcbiệttheoôngNguyễnTrầnNamthịtrườngTp.HCMnguồncungcănhộ gầnnhưđãbãohòadonguồncungcănhộlớn,đặcbiệtlàphânkhúccănhộ caocấp,vàngaycảcănhộtrungbìnhhiệnnaytạiTp.HCMcũngkhóbán. Theothốngkê,tạiTp.HCMdưnợtronglĩnhvựcbấtđộngsảnchiếmđến 47%tổngdưnợbấtđộngsảncủacảnước,trongkhiđóởHàNộichiếm16%. NgườidânTP.HCMđimuanhàởchủyếulàtiềnđivayngânhàng,cònđối vớiHàNộithìíthơnrấtnhiều.Đâycũnglàmộtsựkhácbiệtgiữahaithị trường. Dođó,khisiếtchặttíndụngchắcchắnlàTp.HCMsẽkhókhănnhiềuhơnso vớiHàNội.GiácănhộthươngmạitạiTp.HCMhiệnnayrẻhơnrấtnhiềuso vớiHàNội,thậmchícònbằngnhàởthunhậpthấptạiHàNộichỉkhoảng11- 12triệuđồng/m2. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngph ph ph phụ ụ ụ ục c c ch h h hồ ồ ồ ồi i i inh nh nh như ư ư ưng ng ng ngph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nthi thi thi thiế ế ế ếu u u uổ ổ ổ ổn n n nđị đị đị định nh nh nh Thịtrườngbấtđộngđượcđánhgiálàđãquathờikỳđóngbăng,vàcódấu hiệuphụchồivàtăngtrưởngtrởlại,tuynhiên,nhậnđịnhcủaôngNamcho rằngthịtrườngpháttriểnchưabền v ữngbởicácyếutốsau: Giábấtđộngsảnvẫnởmứccao: Sovớimứcthunhậpthựctếcủangườidân hiệnnay,giánhàđấttạiViệtNamđangởmứcrấtcao,dẫnđếnnhiềungười dânkhôngmuađượcnhà,đặcbiệtlàtạiHàNội.Hiệnnayđasốngườicóthu nhậpcaođãcónhàở,trongkhiđónhàởchođốitượngcónhucầuthựclại đangthiếutrầmtrọng.Vấnđềlà,khôngphảichủđầutưhạmạnhgiábán/m2 xuốngmàcầnphảigiảmdiệntíchcănhộ,đồngthờiquảnlýtốtchiphígiảm giáthànhđểduytrìlợinhuận. Cơcấuhànghóabấtđộngsảnmấtcânđối: Chủđầutưcácdựánnhàởcao cấpđangtậptrungpháttriểnquánhiềudựán,trongkhiđólạibỏquênđi phânkhúcbìnhdân(màđạiđasốngườidâncónhucầuthực).Đươngnhiên, lànhữngkhuđấttrongnộithànhthìchẳngcónhàđầutưnàolạimuốnphát triểndựánrẻtiềnvìgiáđấtđắt,vịtrílạicónhiềulợithế,tuynhiên,nhữngdự ánnhàởcaocấpngoàitrungtâmsẽrấtkhóbán. Tiếnđộcácdựáncònchậm: Cónhiềunguyênnhân,dựánchậmthìđương nhiênchủđầutưkhôngmuốn,cónhiềunguyênnhânkháchquannhưtừphía [...]... định, dự báo về thị trường là rất khó, tuy nhiên, về cơ bản chúng ta vẫn có những nhận định chung: Lạc quan về trung và dài hạn Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng rất lạc quan đối với thị trường bất động sản Việt Nam Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam là rất lớn, tiền trong dân cũng không phải là nhỏ Do đó yếu tố đầu ra của thị trường là còn tiềm năng rất lớn Xét về dài hạn, thị trường bất động sản sẽ còn... bất động sản; quản lý, kiểm tra việc bán hàng qua sàn giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kiểm soát chặt chẽ tiến độ đầu tư các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở và hạ tầng đô thị Ngoài ra, cần hình thành các tổ chức quản lý nhà nước đủ năng lực thực thi công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiệu quả gồm trung tâm nghiên cứu và dự báo thị trường bất. .. đang có xu hướng tích trữ hoặc chuyển sang mua bất động sản để tránh sự mất giá của đồng tiền Kết luận cho nhận định về thị trường bất động sản năm 2011, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ví von “nguồn cung vẫn tăng mạnh, vì thấy khó dự đoán quá, tôi cho rằng thị trường vẫn bình bình như năm 2010, cũng không phải là sốt nóng, cũng không đến nỗi đóng băng, thị trường vẫn cứ túc tắc, trong cái khó lại ló cái... ngoài vào thị trường này; xây dựng chính sách thuế nhà đất, bổ sung thuế sở hữu nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản để đánh giá và dự báo tình hình phát triển thị trường Chính phủ cũng cần sớm ban hành các quy định cụ thể để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở; chấn chỉnh và nâng cao chất lượng hoạt động dịch... đi Tuy nhiên, thị trường vẫn có thời cơ khi một số tín hiệu cho thấy khi giá vàng tăng, giá USD tăng, thị trường chứng khoán thì không biết đã đến đáy chưa, nhưng suy giảm rất nhiều thiếu minh bạch,…Vì thế, hiện có một xu hướng là Chính phủ giảm dòng tiền vào bất động thì người dân lại đang đổ tiền vào bất động sản, mà tiền ở trong dân thì cũng khá lớn Tại Hà Nội, giao dịch về bất động sản là đang tăng... chế chính sách đối với nhà ở xã hội mà phải với cả sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Do đó, tân Bộ trưởng Bộ Xây dựng cần xem xét những kiến nghị của chính quyền TPHCM vừa gửi cho Bộ Xây dựng Đó là cần ban hành cơ chế cụ thể để nhiều thành phần tổ chức kinh tế có thể tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản; khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp,... nhưng với quy định về mức lợi nhuận này doanh nghiệp không thấy lợi, thậm chí còn có nguy cơ lỗ vốn Lãnh đạo của một tổng công ty xây dựng ở TPHCM còn cho rằng, với cơ chế như hiện nay không thể nào phát triển nhanh nhà ở xã hội được vì không có vốn Theo quy định, vốn đầu tư nhà ở xã hội doanh nghiệp phải tự xoay xở (không lấy từ ngân sách) Trong tình hình thị trường bất động sản bất động như hiện nay,... thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị hiệ quả thiệ Nhà ước đối thị trường đất đai ở đô thị trườ đất ường thị • Can thiệp về chính sách • Can thiệp thông qua định hướng quy hoạch • Can thiệp các vấn đề liên quan đến phát triển đất đai • Can thiệp qua pháp luật • Can thiệp theo hướng ngăn chặn và hạn chế những hoạt động tiêu cực trên thị trường nhà đất như: đầu cơ, sốt nhà đất giả tạo… Ngoài ra Nhà nước... dân cư đô thị • Thực hiện phân cấp hữu hiệu cho các bên khác nhau tham gia vào quản lý đất đai • Có các chính sách tài chính thích hợp đặc biệt là các chính sách về giá để bình ổn và quản lý thị trường • Sử dụng công nghệ thông tin để quản lý thị trường nhằm giảm bớt sự cồng kềnh và chồng chéo của bộ máy quản lý nhà nước 2 Nâng cao hiệu quả sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước đối với thị hiệ quả... các đòn bẩy kinh tế để hãm bớt nhu cầu đầu tư bằng dòng tiền cung ứng ra thị trường Vì thế, năm nay ngành bất động sản sẽ có khó khăn nhất định Nhiều doanh nghiệp sẽ phải “nghiến răng” chịu đựng, bằng nhiều cách có thể tháo gỡ khó khăn như liên doanh, liên kết kêu gọi vốn, cùng quá thì bán dự án Nhìn chung ở khu vực Hà Nội, bất động tăng cũng có độ trễ của nó và giảm cũng có độ trễ của nó Hiện tại các . b/CăncứvàokhuvựccóBĐS: + Khuvựcđ thị :th trường ấtởđ thị, thịtrườngnhàởđ thị, th trường BĐSnhàxưởngcôngnghiệp,thịtrườngBĐSthươngmại,thịtrườngBĐS côngcộngv.v + Khuvựcnôngthôn :th trường ấtởnôngthôn,th trường ấtnôngnghiệp, th trường ấtlâmnghiệp,thịtrườngnhàởnôngthôn,th trường ấtphinông nghiệp(đấtxâydựngtrụsở,vănphònglàmviệc,cửahàngkinhdoanhv.v. Giaiđoạnnàygọilà thịtrườngthứcấp . B. B. B. B.To To To Toà à à àn n n nc c c cả ả ả ảnh nh nh nhth th th thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngb b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n n. . . . Năm2010,mặcdùchịuảnhhưởngkhókhăncủacuộckhủnghoảng ,thị trườngbấtđộngsảnViệtNamcóbướcphụchồivàpháttriểntíchcực,góp phầnđángkểđốivớisựtăngtrưởngchungcủanềnkinhtế. Từđầunămđếnnay,thịtrườngbấtđộngsảnở2trungtâmkinhtếlớnlà HàNội v àTPHCMliêntiếpcónhữngbiếnđộngtăng-giảmbấtthường. TrongkhitạiHàNội,thịtrườngbấtđộngsảntiếptụctănggiávàdiễnbiến phứctạp,TPHồChíMinhchứngkiếnsựsụtgiảmmạnhvềgiaodịchvà chữnglạicủagiánhàđất. Sụtgiảmmạnhmẽđólàphânkhúcvănphòngchothuê.Saukhigiáthuêđạt đỉnh(khoảng55USD/m 2 /thángvănphònghạngA,khoảng37-38 USD/m2/thángđốivớihạngB) v àogiữanăm2008sangđầunăm2009giá thuêbắtđầugiảmmạnh,sangnăm2010giáthuêtiếptụcxuhướnggiảmvà nhiềucôngtytưvấndựbáoxuhướngnàytiếptụcdiễnratrongnăm2011. CănhộchungcưtạiTPHồChíMinhvàmộtsốdựánởHàNộicũngrơivào tìnhtrạngchàobánnhiềumàngườimuakhôngđượcbaonhiêu.Đểthuhút ngườimua,cácchủđầutưđãtungranhiềuchươngtrìnhkhuyếnmãihấpdẫn cũngnhưnhiềuhoạtđộngmởrộngđịabànđểchàobánsảnphẩm.Đổbộra Bắcđểgiớithiệudựáncũnglàmộtxuhướngcủanhiềudoanhnghiệpbất độngsảnphíaNamtrongnămvừaqua. Chothuêdàihạncũnglàmộtcáchcủacácchủđầutưkéothêmkhách hàng.Hìnhthứcnàyvừagiảmchiphíthuê v àgiúpnhàđầutưquyềnsởhữu mặtbằngđểmuabán,sangnhượngnhưcácsảnphẩmbấtđộngsảnthông thườngkhác. Giáđấttạicácthànhphốlớntăngcaonênnhiềunhàđầutưđãlựachọn cáctỉnhlẻxungquanhđểtìmcơhộinhưBìnhDương,ĐồngNai,LongAnở phíaNam;HưngYên,HảiDương,HòaBình,…ởphíaBắc. Vừaqua,Hỏithảo“QuyhoạchHàNội - Tiềmnăngpháttriểnthị trườngbấtđộngsản”doHộiQuyhoạchĐôthịViệtNam,HiệphộiBấtđộng sảnViệtNam,HộitruyềnthôngthànhphốHàNội,câulạcb bất ộngsản HàNộiphốihợptổchứcngày10/9tạiHàNội. SaukhiQuyhoạchchungthủđôHàNộiđếnnăm2030tầmnhìnđếnnăm 2050đượcThủtướngChínhphủphêduyệtngày26/7/2011,nhiềuchuyêngia trongngànhđánhgiáđâylàcơsởpháplýquantrọnggiúpcácnhàđầut bất độngsảntạiđịabànnàykhaitháchiệuquảtiềmnăng,xácđịnhchiếnlược pháttriểnminhbạchvàđúngđắn. ChủtịchHộiQuyhoạchpháttriểnđôthịViệtNam,TrầnNgọcChínhcho biếtsaukhiquyhoạchchungHàNộiđượcphêduyệtsẽtiếptụctiếnhành điềuchỉnhlạiQuyhoạchVùngThủđôvàđiềunàysẽtạorasựpháttriểncho cácđ thị v ệtinh,khucôngnghiệptrongvùng. Nhữngnhântốnàychínhlàchấtxúctáckíchthíchsựpháttriểnbấtđộng sảnkhôngchỉriêngtạiđịabànHàNộimàcònlantỏasangkhuvựctỉnh, thànhphốlâncận.QuyhoạchchungđápứngcácyêucầuđểHàNộiphát triểnthànhThủđôđachứcnăng,ngưỡngdânsốđượcxácđịnhsẽổnđịnh quanhmốc12triệungười. QuyhoạchchungHàNộisẽcótácdụngtíchcựcđếncácdoanhnghiệp trongngànhbấtđộngsản;làcơsởchocácdoanhnghiệplựachọn,tậptrung thamgiapháttriểntoàndiệnnhiềudựánbấtđộngsảnvớiquymôvà v ịtrí phùhợp - TổngthưkýHiệphộiBấtđộngsảnViệtNam,PhanThànhMaicho hay.Thờigiantới,cácdoanhnghiệpbấtđộngsảncầnxâydựngkếhoạch nhânlựcchocácchuyênngànhphùhợpvàchuẩnbịkếhoạchtàichínhvững vàng. Hiệnnay,vấnđềđượccảngườidânlẫndoanhnghiệpquantâmnhấtvẫn làtriểnkhaithựchiệnquyhoạchchungsaukhiđượcphêduyệt. ÔngDươngĐứcTuấn - PhóGiámđốcSởQuyhoạch-KiếntrúcHàNội khẳngđịnhđểquyhoạchtrởthànhhiệnthựcvàđivàocuộcsống,giaiđoạn tiếptheocònphảitriểnkhainhiềukhâunhưxâydựngvàbanhànhquychế quảnlýquyhoạch,kiếntrúcđ thị; tổchứclậpvàphêduyệtquyhoạchtheo tầngbậc,cấpđộkhácnhauđểcụthểhóaquyhoạchchungvàtạocôngcụ quảnlýpháttriểnđôthịmộtcáchtoàndiện…HiệnHàNộiđangtiếnhànhlập kếhoạchvàtriểnkhaikhoảng30đồánquyhoạchchungđ thị, quyhoạch xâydựngvùnghuyện;30đồánquyhoạchphânkhu;60đồánquyhoạchchi tiếtvàcácquyhoạchđặcthù. Vềthịtrườnghànghóabấtđộngsảnhiệnnay,ôngVũXuânThiện - Phó CụctrưởngCụcquảnlýNhàvàthịtrườngbấtđộngsản(BộXâydựng)nhận địnhkhốilượnghànghóachothịtrườngvẫncònnhỏbởitrongtổngsố85 triệum2nhàởđượcxâydựngmớitronggiaiđoạngầnđây,chỉcó30%lànhà ởhànghóa(thuộcnhómhàngdocácdoanhnghiệpxâydựngtheohìnhthức nhàthươngmạiđểbán),tỷlệcònlạivẫndodântựxâydựng.Nếuxétquymô dânsốHàNộisaukhimởrrộngđịagiớihànhchínhvàcảcơcấuhànghóathì nhucầunhàởcủangườidântạiThủđôvẫnrấtcao.Bởivậy,hiệntượngtrầm lắngchỉlàtạmthờiđểthịtrườngbấtđộngsảnđiềuchỉnhvềcơcấu,t ỷ trọng hànghóacũngnhưgiácả. Tạihộinghị,thamluậncủacácchuyêngiađãmanglạibứctranhtổng quanchocácnhàđầutưđểxâydựngđượcđịnhhướngđầut bất ộngsản hiệuquảhơn.Thôngquagiớithiệuchitiếtcủacácchuyêngia,nhàđầutưsẽ cócáinhìntoàndiệnhơnvềvấnđềquyhoạch,pháttriểncácdựánsauquy hoạchcũngnhưcácdựánthuộcphạmviquyhoạchVùngThủđô.Ngàycao điểmnhấtcókhoảng8.000lượtngườiđếntìmhiểuquyhoạchchungHàNội - consốđócũngphầnnàochứngtỏsựquantâmcủangườidânđếnđồán quantrọngnày. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngb b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n n2011: 2011: 2011: 2011: Kh Kh Kh Khô ô ô ông ng ng ngs s s số ố ố ốt t t tn n n nó ó ó óng ng ng ngnh nh nh như ư ư ưng ng ng ngkh kh kh khô ô ô ông ng ng ngđó đó đó đóng ng ng ngb b b bă ă ă ăng ng ng ng C C C Có ó ó óm m m mộ ộ ộ ột t t txu xu xu xuh h h hướ ướ ướ ướng ng ng ngl l l là à à àCh Ch Ch Chí í í ính nh nh nhph ph ph phủ ủ ủ ủgi gi gi giả ả ả ảm m m md d d dò ò ò òng ng ng ngti ti ti tiề ề ề ền n n nv v v và à à ào o o ob b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n nth th th thì ì ì ì ng ng ng ngườ ườ ườ ười i i id d d dâ â â ân n n nl l l lạ ạ ạ ại i i iđ đ đ đang ang ang angđổ đổ đổ đổti ti ti tiề ề ề ền n n nv v v và à à ào o o ob b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản. n. n. n. Đólànhậnđịnh v ềthịtrườngbấtđộngsảncủaThứtrưởngBộXâydựng NguyễnTrầnNamchothịtrườngbấtđộngsảnnăm2011tạibuổihộithảo ngày10/3/2011. TrongbàiphátbiểuvềxuhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnViệt NamtrongthờigiantớitạiHộithảoThịtrườngBĐSViệtNampháttriển năngđộngvàbềnvữngđượcHiệphộiBĐSViệtNamtổchứcngày 10/3/2011,ThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchobiết,nhậnđịnh vềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamlàrấtkhó.Tuynhiên,theoThứtrươngr thịtrườngnăm2011vẫnsẽgiốngnhưnăm2010,khôngcósựtăngnóng,và cũngkhônghẳnlàđóngbăngmàthịtrườngvẫncứtúctắcpháttriển. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngkh kh kh khó ó ó ókh kh kh khă ă ă ăn n n n Đầut bất ộngsảnvớiđặcthùlàvốnlớn,cácnhàtạolậpbấtđộngsản luôncầnphảihuyđộngvốntừrấtnhiềunguồnkhácnhauđểpháttriểndựán. Trongđó,vốntựcó(vốnchủsởhữu)làmộtphầnrấtnhỏ,chonênkhócóthể đủđểtriểnkhaicácdựán,đặcbiệtlànhữngdựánlớnlênđếnhàngnghìntỷ đồng,hàngtỷUSD.Dođó,đểđảmbảoviệctriểnkhaidựáncácchủđầutư đềuphảihuyđộngvốntừnhiềukênhkhácnhau,trongđóvốnthươngmại (vốnvayngânhàng,vốnhuyđộngtừkháchhàngứngtrước,huyđộngt thị trườngchứngkhoán,tráiphiếu,cáctổchứctíndụng,…) TheoThứtrưởngNguyễnTrầnNam,vốnđểthựchiệndựánbấtđộngsản làyếutốquyếtđịnhsựthànhcông,haythấtbạicủamộtdựánbấtđộngsản. Trongbốicảnhhiệnnaythịtrườngbấtđộngsảnđanggặpphảirấtnhiềukhó khăn,trongđóhuyđộngvốnlàkhókhănnhất Vốnvayngânhàngvàhuyđộngtừkháchhàngchiếmđaphầnđểthực hiệncácdựán.Tuynhiên,haikênhhuyđộngnàyđanggặpphảirấtnhiềukhó khănđốivớicácchủđầutưkhiChínhphủđangthựchiệnsiếtchặttíndụng nhằmkiềmchếlạmphát,ổnđịnhkinhtế v ĩmô. Lãisuấtcaohiệnnaylênđến20%/năm,ngoàira,dotăngtrưởngtíndụng năm2011đượckhốngchếdưới20%,đặcbiệtlàchovaytronglĩnhvựcbất độngbịhạnchế,điềunàycũngsẽlàcảntrởchocácchủđầutư. TheoquyđịnhcủaNghịđịnh71,mớibắtđầuthựchiệndựánchủđầutư cũngchỉđượcphéphuyđộngtừkháchhàngứngtrướclà20%sảnphẩmdự án,dođó,khoảnhuyđộngnàycũngkhôngnhiều.Bêncạnhđólàcònbị khốngchếthờigianhuyđộngvốnlàphảixâyxongphầnmóngthìchủđầutư mớiđượchuyđộngvốn. Phụthuộcvàochínhsách:Thịtrườngbấtđộngsảnphụthuộcrấtnhiềuvào chínhsáchtiềntệcủaNhànước,vìđâylàlĩnhvựcthuhútrấtnhiềutiềntừ cáctổchứctíndụng,ngườidâncũngvayngânhàngđầutưvàoth trường. Do đó,nhữngthayđổivềchínhsáchtiềntệsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnth trường. TheoôngNam,năm2011vớichínhsáchtiềntệthắtchặtđốivớibấtđộngsản, đồngnghĩavớiviệcdòngtiềnvàolĩnhvựcnàysẽbịhạnchếđirấtnhiều.Khi Nhànướcsiếtchặttíndụng,thịtrườngsụtgiảmlàcácchủđầutưsẽgặpkhó khănngay. Nguồnlựctàichínhđổvàobấtđộngsảnthứnhấtlàvốntựcócủacác doanhnghiệp(rấtnhỏ),Nhànướcquyđịnhmỗidựánchiếm15-20%vốntự cóthìcũnglàmộtphầnnhỏ,cònlạilàđivayngânhàngvàngườidân,mà huyđộngtừngườidânlạibịkhốngchếtỷlệ70%vàbịkhốngchếthờigian chỉđượchuyđộngkhixongphầnmóng. Đốivớivayngânhàng,theoquyluậtbấtthànhvănlàtổngdưn bất ộngsản trongtổngdưnợngânhàngNhànướckhốngchếlà10%ởđiềukiệnbình thường.Trongtrườnghợpkhủnghoảng,chứngkhoánv bất ộngsảnbịthắt đầutiên.Trongkhiđó,hiệnnayởViệtNamvốnchủyếuvàobấtđộngsảnlại ởngânhàng,nướctacònthiếurấtnhiềucáctổchứctàichínhtrunggiankhác. Dođó,khitíndụngbịsiếtchặt,huyđộngtiềntrongdânbịhạnchếthìcácdự ánbấtđộngsảnsẽgặprấtnhiềukhókhăn. Nguồncungtăngmạnh: ĐặcbiệttheoôngNguyễnTrầnNamthịtrườngTp.HCMnguồncungcănhộ gầnnhưđãbãohòadonguồncungcănhộlớn,đặcbiệtlàphânkhúccănhộ caocấp,vàngaycảcănhộtrungbìnhhiệnnaytạiTp.HCMcũngkhóbán. Theothốngkê,tạiTp.HCMdưnợtronglĩnhvựcbấtđộngsảnchiếmđến 47%tổngdưn bất ộngsảncủacảnước,trongkhiđóởHàNộichiếm16%. NgườidânTP.HCMđimuanhàởchủyếulàtiềnđivayngânhàng,cònđối vớiHàNộithìíthơnrấtnhiều.Đâycũnglàmộtsựkhácbiệtgiữahaithị trường. Dođó,khisiếtchặttíndụngchắcchắnlàTp.HCMsẽkhókhănnhiềuhơnso vớiHàNội.GiácănhộthươngmạitạiTp.HCMhiệnnayrẻhơnrấtnhiềuso vớiHàNội,thậmchícònbằngnhàởthunhậpthấptạiHàNộichỉkhoảng11- 12triệuđồng/m2. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngph ph ph phụ ụ ụ ục c c ch h h hồ ồ ồ ồi i i inh nh nh như ư ư ưng ng ng ngph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nthi thi thi thiế ế ế ếu u u uổ ổ ổ ổn n n nđị đị đị định nh nh nh Thịtrườngbấtđộngđượcđánhgiálàđãquathờikỳđóngbăng,vàcódấu hiệuphụchồivàtăngtrưởngtrởlại,tuynhiên,nhậnđịnhcủaôngNamcho rằngthịtrườngpháttriểnchưabền v ữngbởicácyếutốsau: Gi bất ộngsảnvẫnởmứccao: Sovớimứcthunhậpthựctếcủangườidân hiệnnay,giánhàđấttạiViệtNamđangởmứcrấtcao,dẫnđếnnhiềungười dânkhôngmuađượcnhà,đặcbiệtlàtạiHàNội.Hiệnnayđasốngườicóthu nhậpcaođãcónhàở,trongkhiđónhàởchođốitượngcónhucầuthựclại đangthiếutrầmtrọng.Vấnđềlà,khôngphảichủđầutưhạmạnhgiábán/m2 xuốngmàcầnphảigiảmdiệntíchcănhộ,đồngthờiquảnlýtốtchiphígiảm giáthànhđểduytrìlợinhuận. Cơcấuhànghóabấtđộngsảnmấtcânđối: Chủđầutưcácdựánnhàởcao cấpđangtậptrungpháttriểnquánhiềudựán,trongkhiđólạibỏquênđi phânkhúcbìnhdân(màđạiđasốngườidâncónhucầuthực).Đươngnhiên, lànhữngkhuđấttrongnộithànhthìchẳngcónhàđầutưnàolạimuốnphát triểndựánrẻtiềnvìgiáđấtđắt,vịtrílạicónhiềulợithế,tuynhiên,nhữngdự ánnhàởcaocấpngoàitrungtâmsẽrấtkhóbán. Tiếnđộcácdựáncònchậm: Cónhiềunguyênnhân,dựánchậmthìđương nhiênchủđầutưkhôngmuốn,cónhiềunguyênnhânkháchquannhưtừphía chínhquyền,thủtụcphứctạp.Nhữngcũngcónguyênnhântừphíachủđầu tưnhưquảnlýdòngtiềnkhôngđủ,tiềndựánnàylạiđilàmdựánkhác.Một lỗicơbảncủanhiềuchủđầutưhiệnnaylàquảnlýdòngtiềnkhôngtốt, khôngchuẩnbịnguồnlựcđầyđủ.Vìthế,cácdựántriểnkhaidởdang,đuối hơikhôngthựchiệnđúngcamkếtvớikháchhàng,… Xu Xu Xu Xuh h h hướ ướ ướ ướng ng ng ngph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nth th th thờ ờ ờ ời i i igian gian gian giant t t tớ ớ ớ ới i i i Vấnđềnhậnđịnh,dựbáovềthịtrườnglàrấtkhó,tuynhiên, v ềcơbảnchúng tavẫncónhữngnhậnđịnhchung: Lạcquanvềtrungvàdàihạn ThứtrưởngNguyễnTrầnNamchorằngrấtlạc quanđốivớithịtrườngbấtđộngsảnViệtNam. NhucầuvềnhàởtạiViệtNamlàrấtlớn,tiềntrongdâncũngkhôngphảilà nhỏ.Dođóyếutốđầuracủathịtrườnglàcòntiềmnăngrấtlớn.Xét v ềdài hạn,thịtrườngbấtđộngsảnsẽcònpháttriểnmạnh Theobáocáovềchiếnlượcpháttriểnnhàởđến2020vàtầmnhìnđếnnăm 2030củaBộXâydựng,trong10nămquacảnướcđãxâydựngmớivàcảitạo đượckhoảng700triệum2sànnhàở,mỗinămxâydựngmớiđượckhoảng70 triệum2sàn.Hiệntạisốm2tínhtheođầungườikhoảng16m2.Địnhhướng pháttriểnđếnnăm2020,sốm2nhàởbìnhquântrênđầungườilà25m2với sốdândựkiếnlà100triệudân.Nhưvậy,đếnnăm2020chúngtacầnkhoảng 2,5tỷm2sànnhàở,trongkhiđóhiệntạicókhoảng1,5tỷm2sàn,trong10 nămtớiViệtNamcầnxâydựng1tỷm2sànnhàởnữa(mỗinăm100triệu m2) Đốivớinăm2011,nhiềutháchthứcnhưngvẫncóthờicơ: Mụctiêucủanăm làhạnchếlạmphát,trongcácgiảiphápđểchốnglạmphátcónhiều,trongđó biệnphápquyếtliệtnhấtlàsiếtchặttíndụng,giảmchitiêucông,giảmđầutư, hoãncácdựánchưacầnthiếtkhởicông,…(TheoNghịquyết11củaChính phủ).Khốngchếtốcđộtăngtrưởngtíndụngdưới20%,tănglãisuất,tăngtỷ giá,…tứclàdùngcácđònbẩykinhtếđểhãmbớtnhucầuđầutưbằngdòng tiềncungứngrath trường. Vìthế,nămnayngànhbấtđộngsảnsẽcókhókhănnhấtđịnh.Nhiềudoanh nghiệpsẽphải“nghiếnrăng”chịuđựng,bằngnhiềucáchcóthểtháogỡkhó khănnhưliêndoanh,liênkếtkêugọivốn,cùngquáthìbándựán. NhìnchungởkhuvựcHàNội ,bất ộngtăngcũngcóđộtrễcủanóvàgiảm cũngcóđộtrễcủanó.Hiệntạicácdựánđangxâydựngdởdang,vậtliệuxây dựngtănglênnhữngvẫncứphảimuađểxây.Nhiềudựánkhônngoanthì quyđổiraUSDđểđảmbảogiáđầuravẫntăng,giáđầuracủanhữngdựán nàomàkýhoàntoànbằngtiềnViệtmàkhôngcóquyđổithìcũngnhanh chónghoànthiệnmàbán,càngđểlâucàngkhókhănvìtỷgiángà y càngtăng nênlợinhuậnsẽgiảmđi. Tuynhiên,th trường v ẫncóthờicơkhimộtsốtínhiệuchothấykhigiávàng tăng,giáUSDtăng,thịtrườngchứngkhoánthìkhôngbiếtđãđếnđáychưa, nhưngsuygiảmrấtnhiềuthiếuminhbạch,…Vìthế,hiệncómộtxuhướnglà Chínhphủgiảmdòngtiềnvàobấtđộngthìngườidânlạiđangđổtiềnvàobất độngsản,màtiềnởtrongdânthìcũngkhálớn.TạiHàNội,giaodịchv bất độngsảnlàđangtănglên,giácảtănglên.Ngườidânđangcóxuhướngtích trữhoặcchuyểnsangmuabấtđộngsảnđểtránhsựmấtgiácủađồngtiền. Kếtluậnchonhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảnnăm2011,Thứtrưởng NguyễnTrầnNamvívon“nguồncung v ẫntăngmạnh,vìthấykhódựđoán quá,tôichorằngthịtrườngvẫnbìnhbìnhnhưnăm2010,cũngkhôngphảilà sốtnóng,cũngkhôngđếnnỗiđóngbăng,thịtrườngvẫncứtúctắc,trongcái khólạilócáikhôn”. Nh Nh Nh Nhà à à àở ở ở ởcho cho cho chong ng ng ngườ ườ ườ ười i i id d d dâ â â ân n n nc c c có ó ó óthu thu thu thunh nh nh nhậ ậ ậ ập p p pth th th thấ ấ ấ ấp p p p Ngaysaukhinhậmchức,tânBộtrưởngBộXâydựng,ôngTrịnhĐình Dũng,chobiếtsẽtậptrungpháttriểnnhàở,đặcbiệtlànhàởxãhộinhằm giúpngườidâncóthunhậpthấpkiếmđượcnhàởtốthơn. Đâ y l à mộtviệcl à mkhó,rấtkhótrongbốicảnhthịtrườ ng nh à đấtđang đó ng bă ng v à h à nhlangph á pl ý thiếurõr à ng.Cóthểnóichươ ng trìnhph á t triểnnh à ở x ãhộiđang “ lănb á nhtr ê nconđườ ng qu á nhiều ổg à”.Th ự ctế, c á ccơchế,chínhs á chđãcót ừ lâunhư ng đếnnayc á cdự á nnh à ở x ãhộivẫn chưacónhiều.Lýdolành à ở x ãhộikhô ng manglạilợinhuậnn ê nc á cdoanh nghiệpkhô ng mấ y quantâm. Thậtvậy,theoNghịđịnh71,giábánnhàởxãhộidoNhànướcquyđịnh, theonguyêntắcgiábánbaogồmcáckhoảnchiphíhợplýchủđầutưbỏra; bảođảmtínhđủcácchiphíthuhồivốn,kểcảvốnvay(nếucó)vàđược hưởnglợinhuậnvớiđịnhmức10%. D ùdoanhnghiệpthựchiệnd ự á nnh à ở x ãhộiđượcNh à nướcgiaođất “ sạch ” (kh ỏ ib ồ ithường,giảiphó ng mặtbằng)v à khô ng thutiềns ử dụ ng đất,như ng v ớ iquyđịnhvề m ứ clợinhuậnnàydoanhnghiệpkhô ng thấ y lợi,thậ m chí c ò nc ó nguycơl ỗ vốn. L ãnhđạocủa m ộtt ổ ng cô ng ty x â y dự ng ởTPHCM c ò nchorằng,v ớ icơchếnhưhiệnnaykhô ng thển à oph á ttriểnnhanhnh à ở x ãhộiđượcvìkhô ng cóvốn. Theoquyđịnh,vốnđầutưnhàởxãhộidoanhnghiệpphảitựxoayxở (khônglấytừngânsách).Trongtìnhhìnhthịtrườngbấtđộngsản bất ộng” nhưhiệnnay,cácngânhàngđã“đóngcửa”vớicácdựánnhàđất.Hơnnữa, vớicácdựánloạinàychủđầutưkhôngđượccấpgiấychứngnhậnquyềnsử dụngđất(vìNhànướckhôngthutiềnsửdụngđất)đểthếchấp. Trongkhiđó,nh ững d ự á nnh à ở x ãhội(thườ ng l à chungcưcaotầng) đòih ỏ isốvốnl ớ n,h à ng tră m tỉđồng.Khô ng vayđượcvốn,doanhnghiệp xoay x ởtheokiểu g ì ? Thườ ng đốiv ớ ic á cdự á nnh à ởthươ ng mại,doanh nghiệpđượchuyđộ ng vốncủakh á chh à ng saukhidự á nđãxongphầnmóng. Vớ ic á cd ự á nnh à ở x ãhội,ph á pluậtcũ ng chophéphuyđộ ng vốnt ừ kh á ch h à ng (Thô ng tư36)như ng vấnđềl à doanhnghiệpkhô ng biếtkh á chh à ng của m ìnhl à ai!DùNghịđịnh86cóquyđịnhvềđốitượ ng muanh à ở x ãhội như ng nh ữ ng đốitượ ng n à y c ò nphảiđượcchínhquyềnphânloại, x étưu ti ê n … H ơnn ữ a,đốitượ ng muanh à ở x ãhộil à ng ườinghèo! Khôngđượcưuđãitừ v ốnngânsách,khôngvayđượctừngânhàng, khônghuyđộngđượctừngườimua…doanhnghiệpđầutưvàodựánnhàở xãhộichỉcóthểlấytiềntúirađầutư(nếucó).Vớiquyđịnhmứclãi10%cho mộtdựánmàcóthểkéodàinhiềunăm;liệucácdoanhnghiệpcónhảyvào nhữngdựánnàyhaylấytiềngửingânhàngđểnhậnlãi20%mỗinăm?Đólà chưanóiđếnchuyệnnhiềukhoảnchiphírấtkhóđượccơquanthuếcông nhậnlàchiphíhợplýtrongquátrìnhdoanhnghiệpthựchiệndựánnhàởxã hội. Theotínhto á ncủagi ám đốc m ộtcô ng tyx â y dựng,gi á th à nhcủanh à ở x ãhội(dùkhô ng tínhtiềns ử dụ ng đất)cókhic ò ncaohơnnh à ởthươ ng m ại nếu x étởm ứ clãisuấtnhưhiệnnay(nếuvayđược);vìc á cdự á nthươ ng mại cóthểhuyđộ ng đượcvốnt ừ kh á chh à ng n ê nđãb ớ tđược m ộtphầnchiphílãi vay ng ânh à ng… T ấtnhi ê ngi á b á nnh à ở x ãhộidochínhquyềnquyếtđịnh- cũ ng cókhithấphơngi á th à nh! V ậ y l à mthến à oph á ttriểnđượcnh à ở x ã hội? Phảithayđổicơchếchínhs á chđểkhơithô ng ngu ồ nvốnchoc á cd ự á n nh à ở x ãhội. T ấtnhi ê n,vềt ổ ng thểkhô ng chỉcầnthayđổicơchếchínhs á ch đốiv ớ inh à ở x ãhộim à phảiv ớ icảsựph á ttriểnl à nhmạnhcủathịtrườ ng bất độ ng sản. Dođó,tânBộtrưởngBộXâydựngcầnxemxétnhữngkiếnnghịcủa chínhquyềnTPHCMvừagửichoBộXâydựng.Đólàcầnbanhànhcơchế cụthểđểnhiềuthànhphầntổchứckinhtếcóthểthamgiađầutưvàothị trườngbấtđộngsản;khuyếnkhíchcácnhàđầutưxâydựngnhàởchođối tượngthunhậpthấp,đốitượngchínhsách,mởrộngsựthamgiacủadoanh nghiệp,cánhânnướcngoàivàothịtrườngnày;xâydựngchínhsáchthuếnhà đất,bổsungthuếsởhữunhàở;xâydựnghệthốngthôngtinthịtrườngbất độngsảnđểđánhgiávàdựbáotìnhhìnhpháttriểnth trường. Chínhphủcũngcầnsớmbanhànhcácquyđịnhcụthểđểhìnhthànhcác địnhchếtàichínhphingânhàngnhưquỹtínthácđầut bất ộngsản,quỹ tiếtkiệmnhàở;chấnchỉnhvànângcaochấtlượnghoạtđộngdịchvụsàn giaodịchbấtđộngsản;quảnlý,kiểmtraviệcbánhàngquasàngiaodịchbất độngsảncủacácdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsản,kiểmsoátchặtchẽ tiếnđộđầutưcácdựán,đặcbiệtlàcácdựánnhàở v àhạtầngđ thị Ngoàira,cầnhìnhthànhcáctổchứcquảnlýnhànướcđủnănglựcthực thicôngtácquảnlývàpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnhiệuquảgồmtrung tâmnghiêncứuvàdựbáothịtrườngbấtđộngsản,tổngcôngtyxâydựngnhà ởxãhội,quỹtàichínhngânsách;cócơchếchínhsáchcụthểđểpháttriển nhàởchongườithunhậpthấp,nhàởxãhội;hìnhthànhquỹtiếtkiệmnhàở nhằmhỗtrợngườicónhucầunhàởnhưngthunhậphạnchế. C. C. C. C.M M M Mộ ộ ộ ột t t ts s s số ố ố ốbi bi bi biệ ệ ệ ện n n nph ph ph phá á á áp p p pth th th thú ú ú úc c c cđẩ đẩ đẩ đẩy y y ys s s sự ự ự ựph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nc c c củ ủ ủ ủa a a ath th th thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ng B B B BĐ Đ Đ ĐS S S S 1. 1. 1. 1.Vi Vi Vi Việ ệ ệ ệc c c cth th th thự ự ự ực c c chi hi hi hiệ ệ ệ ện n n nc c c cả ả ả ải i i ic c c cá á á ách ch ch chh h h hệ ệ ệ ệth th th thố ố ố ống ng ng ngqu qu qu quả ả ả ản n n nl l l lý ý ý ýnh nh nh nhà à à àđấ đấ đấ đất t t tc c c củ ủ ủ ủa a a aVi Vi Vi Việ ệ ệ ệt t t tNam Nam Nam Namhi hi hi hiệ ệ ệ ện n n n nay nay nay nayđượ đượ đượ được c c cth th th thự ự ự ực c c chi hi hi hiệ ệ ệ ện n n nv v v vớ ớ ớ ới i i iph ph ph phươ ươ ươ ương ng ng ngch ch ch châ â â âm m m m“ “ “ “C C C Cà à à àng ng ng ngs s s sớ ớ ớ ớm m m mc c c cà à à àng ng ng ngt t t tố ố ố ốt t t t” ” ” ”. . . . Mụctiêuchínhcủacảicáchlà: •Tạoranhữngbướcđộtphátrongnguồncungvàđảmbảosửdụngtốiđa đấtđ thị •Tìmranhữngbiệnphápquảnlýthíchhợpđốivớicáchoạtđộngliên quanđếnth trường ấtvàđảmbảotạonênmôitrườngchínhsáchthích hợpđểnhữngbiệnphápnàyđượcápdụnghiệuquả. Đểđạtđượcnhữngmụctiêunàyrõràngcácchứcnăngquảnlýđấtđaicần đượccảicách.Nhữnglĩnhvựccầnchúýđượcưutiêncảicáchlà: •ThiếtlậpmộthệthốngthôngtinđấtđaiBĐShữuhiệuchophépmọi ngườiđượctiếpcậntựdovàcôngkhai •Côngbốcácquyhọachvàcácquyđịnhsửdụngđấtcôngkhaitrêncác báochítruyềnthôngnhằmlàmchomọinhânviêncủacáccơquanđến đấtđaivàngườidânđềubiếtvàthamgiagópývàthôngsuốt. •Xâydựngcácchínhsáchkhuyếnkhíchkhuvựctưnhânthamgiacung ứngnhàởchongữngngườicóthunhậpthấpvàđầutưcơsởhạtầng choxãhộivàcáckhuvựcdâncưđ thị. •Thựchiệnphâncấphữuhiệuchocácbênkhácnhauthamgiavàoquản lýđấtđai. •Cócácchínhsáchtàichínhthíchhợpđặcbiệtlàcácchínhsáchvềgiá đểbìnhổnvàquảnlýth trường. •Sửdụngcôngnghệthôngtinđểquảnlýthịtrườngnhằmgiảmbớtsự cồngkềnhvàchồngchéocủabộmáyquảnlýnhànước. 2. 2. 2. 2.N N N Nâ â â âng ng ng ngcao cao cao caohi hi hi hiệ ệ ệ ệu u u uqu qu qu quả ả ả ảs s s sự ự ự ựcan can can canthi thi thi thiệ ệ ệ ệp p p pc c c củ ủ ủ ủa a a ac c c cá á á ác c c cc c c cơ ơ ơ ơquan quan quan quanNh Nh Nh Nhà à à àn n n nướ ướ ướ ước c c cđố đố đố đối i i iv v v vớ ớ ớ ới i i ith th th thị ị ị ị tr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngđấ đấ đấ đất t t tđ đ đ đai ai ai aiở ở ở ởđô đô đô đôth th th thị ị ị ị. . . . •Canthiệpvềchínhsách •Canthiệpthôngquađịnhhướngquyhoạch •Canthiệpcácvấnđềliênquanđếnpháttriểnđấtđai •Canthiệpquaphápluật •Canthiệptheohướngngănchặnvàhạnchếnhữnghoạtđộngtiêu cựctrênthịtrườngnhàđấtnhư:đầucơ,sốtnhàđấtgiảtạo… NgoàiraNhànướccầncónhữngbiệnphápthúcđẩypháttriểnhiệuquả cácvấnđềsauđây: •MởrộngquanhệhợptáchiệuquảgiữaNhànướcvàcácthànhphần tưnhân •Thúcđẩytínhtựlựccủacộngđồngvàđẩymạnhtínhxãhộihoá trongviệcgiảiquyếtđấtđaivànhàởtạicácthànhphốlớn. •Tăngcườngvaitròvànănglựccủacácchínhquyềnđịaphươngtrên cơsởphâncông,phâncấphợplývềcácchứcnăngvàquyềnhạn. •Đẩymạnhvaitròcủacáctổchứcphichínhphủtrongviệclàmcầu nốinhữngmốiquantâmcộngđồng,Chínhphủvàlĩnhvựctưnhân. •Biệnphápđổimớicôngtácquyhoạch,xâydựngquyhoạch,kế hoạchtổngthểvềpháttriểncácvùngvàsửdụngđấtđaicóhiệuquả đápứngcácmụctiêupháttriểnkinhtế,xãhộiđấtnước. •Biệnpháptạolậpvàpháttriểnthịtrườnghànghoáchoth trường nhàđất •Biệnphápxâydựngnănglựcthểchếvàtổchứcthamgiath trường nhàđất •Thúcđẩysựpháttriểncủathịtrườngbằngviệcsửdụngcácbiện pháptàichính Thutiềnsửdụngđất. Đổimớichínhsáchthuếquyềnsửdụngđấtvàlệphí. Hỗtrợtàichínhchongườicóthunhậpthấpmuahoặcthuê nhàở  TổchứcđịnhgiáBĐS–nhàđất •Biệnpháptăngcườnghiệuquảvànănglựcquảnlýnhànướcđối vớithịtrườngnhàđất •Biệnpháptổchứccungcấpthôngtinchothịtrườngnhàđất •ứngdụngcácbiệnpháptinhọcđểgópphầnquảnlýthịtrườngnhà đất . Giaiđoạnnàygọilà thịtrườngthứcấp . B. B. B. B.To To To Toà à à àn n n nc c c cả ả ả ảnh nh nh nhth th th thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngb b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n n. . . . Năm2010,mặcdùchịuảnhhưởngkhókhăncủacuộckhủnghoảng ,thị trườngbấtđộngsảnViệtNamcóbướcphụchồivàpháttriểntíchcực,góp phầnđángkểđốivớisựtăngtrưởngchungcủanềnkinhtế. Từđầunămđếnnay,thịtrườngbấtđộngsảnở2trungtâmkinhtếlớnlà HàNội v àTPHCMliêntiếpcónhữngbiếnđộngtăng-giảmbấtthường. TrongkhitạiHàNội,thịtrườngbấtđộngsảntiếptụctănggiávàdiễnbiến phứctạp,TPHồChíMinhchứngkiếnsựsụtgiảmmạnhvềgiaodịchvà chữnglạicủagiánhàđất. Sụtgiảmmạnhmẽđólàphânkhúcvănphòngchothuê.Saukhigiáthuêđạt đỉnh(khoảng55USD/m 2 /thángvănphònghạngA,khoảng37-38 USD/m2/thángđốivớihạngB) v àogiữanăm2008sangđầunăm2009giá thuêbắtđầugiảmmạnh,sangnăm2010giáthuêtiếptụcxuhướnggiảmvà nhiềucôngtytưvấndựbáoxuhướngnàytiếptụcdiễnratrongnăm2011. CănhộchungcưtạiTPHồChíMinhvàmộtsốdựánởHàNộicũngrơivào tìnhtrạngchàobánnhiềumàngườimuakhôngđượcbaonhiêu.Đểthuhút ngườimua,cácchủđầutưđãtungranhiềuchươngtrìnhkhuyếnmãihấpdẫn cũngnhưnhiềuhoạtđộngmởrộngđịabànđểchàobánsảnphẩm.Đổbộra Bắcđểgiớithiệudựáncũnglàmộtxuhướngcủanhiềudoanhnghiệpbất độngsảnphíaNamtrongnămvừaqua. Chothuêdàihạncũnglàmộtcáchcủacácchủđầutưkéothêmkhách hàng.Hìnhthứcnàyvừagiảmchiphíthuê v àgiúpnhàđầutưquyềnsởhữu mặtbằngđểmuabán,sangnhượngnhưcácsảnphẩmbấtđộngsảnthông thườngkhác. Giáđấttạicácthànhphốlớntăngcaonênnhiềunhàđầutưđãlựachọn cáctỉnhlẻxungquanhđểtìmcơhộinhưBìnhDương,ĐồngNai,LongAnở phíaNam;HưngYên,HảiDương,HòaBình,…ởphíaBắc. Vừaqua,Hỏithảo“QuyhoạchHàNội - Tiềmnăngpháttriểnthị trườngbấtđộngsản”doHộiQuyhoạchĐôthịViệtNam,HiệphộiBấtđộng sảnViệtNam,HộitruyềnthôngthànhphốHàNội,câulạcb bất ộngsản HàNộiphốihợptổchứcngày10/9tạiHàNội. SaukhiQuyhoạchchungthủđôHàNộiđếnnăm2030tầmnhìnđếnnăm 2050đượcThủtướngChínhphủphêduyệtngày26/7/2011,nhiềuchuyêngia trongngànhđánhgiáđâylàcơsởpháplýquantrọnggiúpcácnhàđầut bất độngsảntạiđịabànnàykhaitháchiệuquảtiềmnăng,xácđịnhchiếnlược pháttriểnminhbạchvàđúngđắn. ChủtịchHộiQuyhoạchpháttriểnđôthịViệtNam,TrầnNgọcChínhcho biếtsaukhiquyhoạchchungHàNộiđượcphêduyệtsẽtiếptụctiếnhành điềuchỉnhlạiQuyhoạchVùngThủđôvàđiềunàysẽtạorasựpháttriểncho cácđ thị v ệtinh,khucôngnghiệptrongvùng. Nhữngnhântốnàychínhlàchấtxúctáckíchthíchsựpháttriểnbấtđộng sảnkhôngchỉriêngtạiđịabànHàNộimàcònlantỏasangkhuvựctỉnh, thànhphốlâncận.QuyhoạchchungđápứngcácyêucầuđểHàNộiphát triểnthànhThủđôđachứcnăng,ngưỡngdânsốđượcxácđịnhsẽổnđịnh quanhmốc12triệungười. QuyhoạchchungHàNộisẽcótácdụngtíchcựcđếncácdoanhnghiệp trongngànhbấtđộngsản;làcơsởchocácdoanhnghiệplựachọn,tậptrung thamgiapháttriểntoàndiệnnhiềudựánbấtđộngsảnvớiquymôvà v ịtrí phùhợp - TổngthưkýHiệphộiBấtđộngsảnViệtNam,PhanThànhMaicho hay.Thờigiantới,cácdoanhnghiệpbấtđộngsảncầnxâydựngkếhoạch nhânlựcchocácchuyênngànhphùhợpvàchuẩnbịkếhoạchtàichínhvững vàng. Hiệnnay,vấnđềđượccảngườidânlẫndoanhnghiệpquantâmnhấtvẫn làtriểnkhaithựchiệnquyhoạchchungsaukhiđượcphêduyệt. ÔngDươngĐứcTuấn - PhóGiámđốcSởQuyhoạch-KiếntrúcHàNội khẳngđịnhđểquyhoạchtrởthànhhiệnthựcvàđivàocuộcsống,giaiđoạn tiếptheocònphảitriểnkhainhiềukhâunhưxâydựngvàbanhànhquychế quảnlýquyhoạch,kiếntrúcđ thị; tổchứclậpvàphêduyệtquyhoạchtheo tầngbậc,cấpđộkhácnhauđểcụthểhóaquyhoạchchungvàtạocôngcụ quảnlýpháttriểnđôthịmộtcáchtoàndiện…HiệnHàNộiđangtiếnhànhlập kếhoạchvàtriểnkhaikhoảng30đồánquyhoạchchungđ thị, quyhoạch xâydựngvùnghuyện;30đồánquyhoạchphânkhu;60đồánquyhoạchchi tiếtvàcácquyhoạchđặcthù. Vềthịtrườnghànghóabấtđộngsảnhiệnnay,ôngVũXuânThiện - Phó CụctrưởngCụcquảnlýNhàvàthịtrườngbấtđộngsản(BộXâydựng)nhận địnhkhốilượnghànghóachothịtrườngvẫncònnhỏbởitrongtổngsố85 triệum2nhàởđượcxâydựngmớitronggiaiđoạngầnđây,chỉcó30%lànhà ởhànghóa(thuộcnhómhàngdocácdoanhnghiệpxâydựngtheohìnhthức nhàthươngmạiđểbán),tỷlệcònlạivẫndodântựxâydựng.Nếuxétquymô dânsốHàNộisaukhimởrrộngđịagiớihànhchínhvàcảcơcấuhànghóathì nhucầunhàởcủangườidântạiThủđôvẫnrấtcao.Bởivậy,hiệntượngtrầm lắngchỉlàtạmthờiđểthịtrườngbấtđộngsảnđiềuchỉnhvềcơcấu,t ỷ trọng hànghóacũngnhưgiácả. Tạihộinghị,thamluậncủacácchuyêngiađãmanglạibứctranhtổng quanchocácnhàđầutưđểxâydựngđượcđịnhhướngđầut bất ộngsản hiệuquảhơn.Thôngquagiớithiệuchitiếtcủacácchuyêngia,nhàđầutưsẽ cócáinhìntoàndiệnhơnvềvấnđềquyhoạch,pháttriểncácdựánsauquy hoạchcũngnhưcácdựánthuộcphạmviquyhoạchVùngThủđô.Ngàycao điểmnhấtcókhoảng8.000lượtngườiđếntìmhiểuquyhoạchchungHàNội - consốđócũngphầnnàochứngtỏsựquantâmcủangườidânđếnđồán quantrọngnày. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngb b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n n2011: 2011: 2011: 2011: Kh Kh Kh Khô ô ô ông ng ng ngs s s số ố ố ốt t t tn n n nó ó ó óng ng ng ngnh nh nh như ư ư ưng ng ng ngkh kh kh khô ô ô ông ng ng ngđó đó đó đóng ng ng ngb b b bă ă ă ăng ng ng ng C C C Có ó ó óm m m mộ ộ ộ ột t t txu xu xu xuh h h hướ ướ ướ ướng ng ng ngl l l là à à àCh Ch Ch Chí í í ính nh nh nhph ph ph phủ ủ ủ ủgi gi gi giả ả ả ảm m m md d d dò ò ò òng ng ng ngti ti ti tiề ề ề ền n n nv v v và à à ào o o ob b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản n n nth th th thì ì ì ì ng ng ng ngườ ườ ườ ười i i id d d dâ â â ân n n nl l l lạ ạ ạ ại i i iđ đ đ đang ang ang angđổ đổ đổ đổti ti ti tiề ề ề ền n n nv v v và à à ào o o ob b b bấ ấ ấ ất t t tđộ độ độ động ng ng ngs s s sả ả ả ản. n. n. n. Đólànhậnđịnh v ềthịtrườngbấtđộngsảncủaThứtrưởngBộXâydựng NguyễnTrầnNamchothịtrườngbấtđộngsảnnăm2011tạibuổihộithảo ngày10/3/2011. TrongbàiphátbiểuvềxuhướngpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnViệt NamtrongthờigiantớitạiHộithảoThịtrườngBĐSViệtNampháttriển năngđộngvàbềnvữngđượcHiệphộiBĐSViệtNamtổchứcngày 10/3/2011,ThứtrưởngBộXâydựngNguyễnTrầnNamchobiết,nhậnđịnh vềthịtrườngbấtđộngsảnViệtNamlàrấtkhó.Tuynhiên,theoThứtrươngr thịtrườngnăm2011vẫnsẽgiốngnhưnăm2010,khôngcósựtăngnóng,và cũngkhônghẳnlàđóngbăngmàthịtrườngvẫncứtúctắcpháttriển. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngkh kh kh khó ó ó ókh kh kh khă ă ă ăn n n n Đầut bất ộngsảnvớiđặcthùlàvốnlớn,cácnhàtạolậpbấtđộngsản luôncầnphảihuyđộngvốntừrấtnhiềunguồnkhácnhauđểpháttriểndựán. Trongđó,vốntựcó(vốnchủsởhữu)làmộtphầnrấtnhỏ,chonênkhócóthể đủđểtriểnkhaicácdựán,đặcbiệtlànhữngdựánlớnlênđếnhàngnghìntỷ đồng,hàngtỷUSD.Dođó,đểđảmbảoviệctriểnkhaidựáncácchủđầutư đềuphảihuyđộngvốntừnhiềukênhkhácnhau,trongđóvốnthươngmại (vốnvayngânhàng,vốnhuyđộngtừkháchhàngứngtrước,huyđộngt thị trườngchứngkhoán,tráiphiếu,cáctổchứctíndụng,…) TheoThứtrưởngNguyễnTrầnNam,vốnđểthựchiệndựánbấtđộngsản làyếutốquyếtđịnhsựthànhcông,haythấtbạicủamộtdựánbấtđộngsản. Trongbốicảnhhiệnnaythịtrườngbấtđộngsảnđanggặpphảirấtnhiềukhó khăn,trongđóhuyđộngvốnlàkhókhănnhất Vốnvayngânhàngvàhuyđộngtừkháchhàngchiếmđaphầnđểthực hiệncácdựán.Tuynhiên,haikênhhuyđộngnàyđanggặpphảirấtnhiềukhó khănđốivớicácchủđầutưkhiChínhphủđangthựchiệnsiếtchặttíndụng nhằmkiềmchếlạmphát,ổnđịnhkinhtế v ĩmô. Lãisuấtcaohiệnnaylênđến20%/năm,ngoàira,dotăngtrưởngtíndụng năm2011đượckhốngchếdưới20%,đặcbiệtlàchovaytronglĩnhvựcbất độngbịhạnchế,điềunàycũngsẽlàcảntrởchocácchủđầutư. TheoquyđịnhcủaNghịđịnh71,mớibắtđầuthựchiệndựánchủđầutư cũngchỉđượcphéphuyđộngtừkháchhàngứngtrướclà20%sảnphẩmdự án,dođó,khoảnhuyđộngnàycũngkhôngnhiều.Bêncạnhđólàcònbị khốngchếthờigianhuyđộngvốnlàphảixâyxongphầnmóngthìchủđầutư mớiđượchuyđộngvốn. Phụthuộcvàochínhsách:Thịtrườngbấtđộngsảnphụthuộcrấtnhiềuvào chínhsáchtiềntệcủaNhànước,vìđâylàlĩnhvựcthuhútrấtnhiềutiềntừ cáctổchứctíndụng,ngườidâncũngvayngânhàngđầutưvàoth trường. Do đó,nhữngthayđổivềchínhsáchtiềntệsẽảnhhưởngtrựctiếpđếnth trường. TheoôngNam,năm2011vớichínhsáchtiềntệthắtchặtđốivớibấtđộngsản, đồngnghĩavớiviệcdòngtiềnvàolĩnhvựcnàysẽbịhạnchếđirấtnhiều.Khi Nhànướcsiếtchặttíndụng,thịtrườngsụtgiảmlàcácchủđầutưsẽgặpkhó khănngay. Nguồnlựctàichínhđổvàobấtđộngsảnthứnhấtlàvốntựcócủacác doanhnghiệp(rấtnhỏ),Nhànướcquyđịnhmỗidựánchiếm15-20%vốntự cóthìcũnglàmộtphầnnhỏ,cònlạilàđivayngânhàngvàngườidân,mà huyđộngtừngườidânlạibịkhốngchếtỷlệ70%vàbịkhốngchếthờigian chỉđượchuyđộngkhixongphầnmóng. Đốivớivayngânhàng,theoquyluậtbấtthànhvănlàtổngdưn bất ộngsản trongtổngdưnợngânhàngNhànướckhốngchếlà10%ởđiềukiệnbình thường.Trongtrườnghợpkhủnghoảng,chứngkhoánv bất ộngsảnbịthắt đầutiên.Trongkhiđó,hiệnnayởViệtNamvốnchủyếuvàobấtđộngsảnlại ởngânhàng,nướctacònthiếurấtnhiềucáctổchứctàichínhtrunggiankhác. Dođó,khitíndụngbịsiếtchặt,huyđộngtiềntrongdânbịhạnchếthìcácdự ánbấtđộngsảnsẽgặprấtnhiềukhókhăn. Nguồncungtăngmạnh: ĐặcbiệttheoôngNguyễnTrầnNamthịtrườngTp.HCMnguồncungcănhộ gầnnhưđãbãohòadonguồncungcănhộlớn,đặcbiệtlàphânkhúccănhộ caocấp,vàngaycảcănhộtrungbìnhhiệnnaytạiTp.HCMcũngkhóbán. Theothốngkê,tạiTp.HCMdưnợtronglĩnhvựcbấtđộngsảnchiếmđến 47%tổngdưn bất ộngsảncủacảnước,trongkhiđóởHàNộichiếm16%. NgườidânTP.HCMđimuanhàởchủyếulàtiềnđivayngânhàng,cònđối vớiHàNộithìíthơnrấtnhiều.Đâycũnglàmộtsựkhácbiệtgiữahaithị trường. Dođó,khisiếtchặttíndụngchắcchắnlàTp.HCMsẽkhókhănnhiềuhơnso vớiHàNội.GiácănhộthươngmạitạiTp.HCMhiệnnayrẻhơnrấtnhiềuso vớiHàNội,thậmchícònbằngnhàởthunhậpthấptạiHàNộichỉkhoảng11- 12triệuđồng/m2. Th Th Th Thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngph ph ph phụ ụ ụ ục c c ch h h hồ ồ ồ ồi i i inh nh nh như ư ư ưng ng ng ngph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nthi thi thi thiế ế ế ếu u u uổ ổ ổ ổn n n nđị đị đị định nh nh nh Thịtrườngbấtđộngđượcđánhgiálàđãquathờikỳđóngbăng,vàcódấu hiệuphụchồivàtăngtrưởngtrởlại,tuynhiên,nhậnđịnhcủaôngNamcho rằngthịtrườngpháttriểnchưabền v ữngbởicácyếutốsau: Gi bất ộngsảnvẫnởmứccao: Sovớimứcthunhậpthựctếcủangườidân hiệnnay,giánhàđấttạiViệtNamđangởmứcrấtcao,dẫnđếnnhiềungười dânkhôngmuađượcnhà,đặcbiệtlàtạiHàNội.Hiệnnayđasốngườicóthu nhậpcaođãcónhàở,trongkhiđónhàởchođốitượngcónhucầuthựclại đangthiếutrầmtrọng.Vấnđềlà,khôngphảichủđầutưhạmạnhgiábán/m2 xuốngmàcầnphảigiảmdiệntíchcănhộ,đồngthờiquảnlýtốtchiphígiảm giáthànhđểduytrìlợinhuận. Cơcấuhànghóabấtđộngsảnmấtcânđối: Chủđầutưcácdựánnhàởcao cấpđangtậptrungpháttriểnquánhiềudựán,trongkhiđólạibỏquênđi phânkhúcbìnhdân(màđạiđasốngườidâncónhucầuthực).Đươngnhiên, lànhữngkhuđấttrongnộithànhthìchẳngcónhàđầutưnàolạimuốnphát triểndựánrẻtiềnvìgiáđấtđắt,vịtrílạicónhiềulợithế,tuynhiên,nhữngdự ánnhàởcaocấpngoàitrungtâmsẽrấtkhóbán. Tiếnđộcácdựáncònchậm: Cónhiềunguyênnhân,dựánchậmthìđương nhiênchủđầutưkhôngmuốn,cónhiềunguyênnhânkháchquannhưtừphía chínhquyền,thủtụcphứctạp.Nhữngcũngcónguyênnhântừphíachủđầu tưnhưquảnlýdòngtiềnkhôngđủ,tiềndựánnàylạiđilàmdựánkhác.Một lỗicơbảncủanhiềuchủđầutưhiệnnaylàquảnlýdòngtiềnkhôngtốt, khôngchuẩnbịnguồnlựcđầyđủ.Vìthế,cácdựántriểnkhaidởdang,đuối hơikhôngthựchiệnđúngcamkếtvớikháchhàng,… Xu Xu Xu Xuh h h hướ ướ ướ ướng ng ng ngph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nth th th thờ ờ ờ ời i i igian gian gian giant t t tớ ớ ớ ới i i i Vấnđềnhậnđịnh,dựbáovềthịtrườnglàrấtkhó,tuynhiên, v ềcơbảnchúng tavẫncónhữngnhậnđịnhchung: Lạcquanvềtrungvàdàihạn ThứtrưởngNguyễnTrầnNamchorằngrấtlạc quanđốivớithịtrườngbấtđộngsảnViệtNam. NhucầuvềnhàởtạiViệtNamlàrấtlớn,tiềntrongdâncũngkhôngphảilà nhỏ.Dođóyếutốđầuracủathịtrườnglàcòntiềmnăngrấtlớn.Xét v ềdài hạn,thịtrườngbấtđộngsảnsẽcònpháttriểnmạnh Theobáocáovềchiếnlượcpháttriểnnhàởđến2020vàtầmnhìnđếnnăm 2030củaBộXâydựng,trong10nămquacảnướcđãxâydựngmớivàcảitạo đượckhoảng700triệum2sànnhàở,mỗinămxâydựngmớiđượckhoảng70 triệum2sàn.Hiệntạisốm2tínhtheođầungườikhoảng16m2.Địnhhướng pháttriểnđếnnăm2020,sốm2nhàởbìnhquântrênđầungườilà25m2với sốdândựkiếnlà100triệudân.Nhưvậy,đếnnăm2020chúngtacầnkhoảng 2,5tỷm2sànnhàở,trongkhiđóhiệntạicókhoảng1,5tỷm2sàn,trong10 nămtớiViệtNamcầnxâydựng1tỷm2sànnhàởnữa(mỗinăm100triệu m2) Đốivớinăm2011,nhiềutháchthứcnhưngvẫncóthờicơ: Mụctiêucủanăm làhạnchếlạmphát,trongcácgiảiphápđểchốnglạmphátcónhiều,trongđó biệnphápquyếtliệtnhấtlàsiếtchặttíndụng,giảmchitiêucông,giảmđầutư, hoãncácdựánchưacầnthiếtkhởicông,…(TheoNghịquyết11củaChính phủ).Khốngchếtốcđộtăngtrưởngtíndụngdưới20%,tănglãisuất,tăngtỷ giá,…tứclàdùngcácđònbẩykinhtếđểhãmbớtnhucầuđầutưbằngdòng tiềncungứngrath trường. Vìthế,nămnayngànhbấtđộngsảnsẽcókhókhănnhấtđịnh.Nhiềudoanh nghiệpsẽphải“nghiếnrăng”chịuđựng,bằngnhiềucáchcóthểtháogỡkhó khănnhưliêndoanh,liênkếtkêugọivốn,cùngquáthìbándựán. NhìnchungởkhuvựcHàNội ,bất ộngtăngcũngcóđộtrễcủanóvàgiảm cũngcóđộtrễcủanó.Hiệntạicácdựánđangxâydựngdởdang,vậtliệuxây dựngtănglênnhữngvẫncứphảimuađểxây.Nhiềudựánkhônngoanthì quyđổiraUSDđểđảmbảogiáđầuravẫntăng,giáđầuracủanhữngdựán nàomàkýhoàntoànbằngtiềnViệtmàkhôngcóquyđổithìcũngnhanh chónghoànthiệnmàbán,càngđểlâucàngkhókhănvìtỷgiángà y càngtăng nênlợinhuậnsẽgiảmđi. Tuynhiên,th trường v ẫncóthờicơkhimộtsốtínhiệuchothấykhigiávàng tăng,giáUSDtăng,thịtrườngchứngkhoánthìkhôngbiếtđãđếnđáychưa, nhưngsuygiảmrấtnhiềuthiếuminhbạch,…Vìthế,hiệncómộtxuhướnglà Chínhphủgiảmdòngtiềnvàobấtđộngthìngườidânlạiđangđổtiềnvàobất độngsản,màtiềnởtrongdânthìcũngkhálớn.TạiHàNội,giaodịchv bất độngsảnlàđangtănglên,giácảtănglên.Ngườidânđangcóxuhướngtích trữhoặcchuyểnsangmuabấtđộngsảnđểtránhsựmấtgiácủađồngtiền. Kếtluậnchonhậnđịnhvềthịtrườngbấtđộngsảnnăm2011,Thứtrưởng NguyễnTrầnNamvívon“nguồncung v ẫntăngmạnh,vìthấykhódựđoán quá,tôichorằngthịtrườngvẫnbìnhbìnhnhưnăm2010,cũngkhôngphảilà sốtnóng,cũngkhôngđếnnỗiđóngbăng,thịtrườngvẫncứtúctắc,trongcái khólạilócáikhôn”. Nh Nh Nh Nhà à à àở ở ở ởcho cho cho chong ng ng ngườ ườ ườ ười i i id d d dâ â â ân n n nc c c có ó ó óthu thu thu thunh nh nh nhậ ậ ậ ập p p pth th th thấ ấ ấ ấp p p p Ngaysaukhinhậmchức,tânBộtrưởngBộXâydựng,ôngTrịnhĐình Dũng,chobiếtsẽtậptrungpháttriểnnhàở,đặcbiệtlànhàởxãhộinhằm giúpngườidâncóthunhậpthấpkiếmđượcnhàởtốthơn. Đâ y l à mộtviệcl à mkhó,rấtkhótrongbốicảnhthịtrườ ng nh à đấtđang đó ng bă ng v à h à nhlangph á pl ý thiếurõr à ng.Cóthểnóichươ ng trìnhph á t triểnnh à ở x ãhộiđang “ lănb á nhtr ê nconđườ ng qu á nhiều ổg à”.Th ự ctế, c á ccơchế,chínhs á chđãcót ừ lâunhư ng đếnnayc á cdự á nnh à ở x ãhộivẫn chưacónhiều.Lýdolành à ở x ãhộikhô ng manglạilợinhuậnn ê nc á cdoanh nghiệpkhô ng mấ y quantâm. Thậtvậy,theoNghịđịnh71,giábánnhàởxãhộidoNhànướcquyđịnh, theonguyêntắcgiábánbaogồmcáckhoảnchiphíhợplýchủđầutưbỏra; bảođảmtínhđủcácchiphíthuhồivốn,kểcảvốnvay(nếucó)vàđược hưởnglợinhuậnvớiđịnhmức10%. D ùdoanhnghiệpthựchiệnd ự á nnh à ở x ãhộiđượcNh à nướcgiaođất “ sạch ” (kh ỏ ib ồ ithường,giảiphó ng mặtbằng)v à khô ng thutiềns ử dụ ng đất,như ng v ớ iquyđịnhvề m ứ clợinhuậnnàydoanhnghiệpkhô ng thấ y lợi,thậ m chí c ò nc ó nguycơl ỗ vốn. L ãnhđạocủa m ộtt ổ ng cô ng ty x â y dự ng ởTPHCM c ò nchorằng,v ớ icơchếnhưhiệnnaykhô ng thển à oph á ttriểnnhanhnh à ở x ãhộiđượcvìkhô ng cóvốn. Theoquyđịnh,vốnđầutưnhàởxãhộidoanhnghiệpphảitựxoayxở (khônglấytừngânsách).Trongtìnhhìnhthịtrườngbấtđộngsản bất ộng” nhưhiệnnay,cácngânhàngđã“đóngcửa”vớicácdựánnhàđất.Hơnnữa, vớicácdựánloạinàychủđầutưkhôngđượccấpgiấychứngnhậnquyềnsử dụngđất(vìNhànướckhôngthutiềnsửdụngđất)đểthếchấp. Trongkhiđó,nh ững d ự á nnh à ở x ãhội(thườ ng l à chungcưcaotầng) đòih ỏ isốvốnl ớ n,h à ng tră m tỉđồng.Khô ng vayđượcvốn,doanhnghiệp xoay x ởtheokiểu g ì ? Thườ ng đốiv ớ ic á cdự á nnh à ởthươ ng mại,doanh nghiệpđượchuyđộ ng vốncủakh á chh à ng saukhidự á nđãxongphầnmóng. Vớ ic á cd ự á nnh à ở x ãhội,ph á pluậtcũ ng chophéphuyđộ ng vốnt ừ kh á ch h à ng (Thô ng tư36)như ng vấnđềl à doanhnghiệpkhô ng biếtkh á chh à ng của m ìnhl à ai!DùNghịđịnh86cóquyđịnhvềđốitượ ng muanh à ở x ãhội như ng nh ữ ng đốitượ ng n à y c ò nphảiđượcchínhquyềnphânloại, x étưu ti ê n … H ơnn ữ a,đốitượ ng muanh à ở x ãhộil à ng ườinghèo! Khôngđượcưuđãitừ v ốnngânsách,khôngvayđượctừngânhàng, khônghuyđộngđượctừngườimua…doanhnghiệpđầutưvàodựánnhàở xãhộichỉcóthểlấytiềntúirađầutư(nếucó).Vớiquyđịnhmứclãi10%cho mộtdựánmàcóthểkéodàinhiềunăm;liệucácdoanhnghiệpcónhảyvào nhữngdựánnàyhaylấytiềngửingânhàngđểnhậnlãi20%mỗinăm?Đólà chưanóiđếnchuyệnnhiềukhoảnchiphírấtkhóđượccơquanthuếcông nhậnlàchiphíhợplýtrongquátrìnhdoanhnghiệpthựchiệndựánnhàởxã hội. Theotínhto á ncủagi ám đốc m ộtcô ng tyx â y dựng,gi á th à nhcủanh à ở x ãhội(dùkhô ng tínhtiềns ử dụ ng đất)cókhic ò ncaohơnnh à ởthươ ng m ại nếu x étởm ứ clãisuấtnhưhiệnnay(nếuvayđược);vìc á cdự á nthươ ng mại cóthểhuyđộ ng đượcvốnt ừ kh á chh à ng n ê nđãb ớ tđược m ộtphầnchiphílãi vay ng ânh à ng… T ấtnhi ê ngi á b á nnh à ở x ãhộidochínhquyềnquyếtđịnh- cũ ng cókhithấphơngi á th à nh! V ậ y l à mthến à oph á ttriểnđượcnh à ở x ã hội? Phảithayđổicơchếchínhs á chđểkhơithô ng ngu ồ nvốnchoc á cd ự á n nh à ở x ãhội. T ấtnhi ê n,vềt ổ ng thểkhô ng chỉcầnthayđổicơchếchínhs á ch đốiv ớ inh à ở x ãhộim à phảiv ớ icảsựph á ttriểnl à nhmạnhcủathịtrườ ng bất độ ng sản. Dođó,tânBộtrưởngBộXâydựngcầnxemxétnhữngkiếnnghịcủa chínhquyềnTPHCMvừagửichoBộXâydựng.Đólàcầnbanhànhcơchế cụthểđểnhiềuthànhphầntổchứckinhtếcóthểthamgiađầutưvàothị trườngbấtđộngsản;khuyếnkhíchcácnhàđầutưxâydựngnhàởchođối tượngthunhậpthấp,đốitượngchínhsách,mởrộngsựthamgiacủadoanh nghiệp,cánhânnướcngoàivàothịtrườngnày;xâydựngchínhsáchthuếnhà đất,bổsungthuếsởhữunhàở;xâydựnghệthốngthôngtinthịtrườngbất độngsảnđểđánhgiávàdựbáotìnhhìnhpháttriểnth trường. Chínhphủcũngcầnsớmbanhànhcácquyđịnhcụthểđểhìnhthànhcác địnhchếtàichínhphingânhàngnhưquỹtínthácđầut bất ộngsản,quỹ tiếtkiệmnhàở;chấnchỉnhvànângcaochấtlượnghoạtđộngdịchvụsàn giaodịchbấtđộngsản;quảnlý,kiểmtraviệcbánhàngquasàngiaodịchbất độngsảncủacácdoanhnghiệpkinhdoanhbấtđộngsản,kiểmsoátchặtchẽ tiếnđộđầutưcácdựán,đặcbiệtlàcácdựánnhàở v àhạtầngđ thị Ngoàira,cầnhìnhthànhcáctổchứcquảnlýnhànướcđủnănglựcthực thicôngtácquảnlývàpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnhiệuquảgồmtrung tâmnghiêncứuvàdựbáothịtrườngbấtđộngsản,tổngcôngtyxâydựngnhà ởxãhội,quỹtàichínhngânsách;cócơchếchínhsáchcụthểđểpháttriển nhàởchongườithunhậpthấp,nhàởxãhội;hìnhthànhquỹtiếtkiệmnhàở nhằmhỗtrợngườicónhucầunhàởnhưngthunhậphạnchế. C. C. C. C.M M M Mộ ộ ộ ột t t ts s s số ố ố ốbi bi bi biệ ệ ệ ện n n nph ph ph phá á á áp p p pth th th thú ú ú úc c c cđẩ đẩ đẩ đẩy y y ys s s sự ự ự ựph ph ph phá á á át t t ttri tri tri triể ể ể ển n n nc c c củ ủ ủ ủa a a ath th th thị ị ị ịtr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ng B B B BĐ Đ Đ ĐS S S S 1. 1. 1. 1.Vi Vi Vi Việ ệ ệ ệc c c cth th th thự ự ự ực c c chi hi hi hiệ ệ ệ ện n n nc c c cả ả ả ải i i ic c c cá á á ách ch ch chh h h hệ ệ ệ ệth th th thố ố ố ống ng ng ngqu qu qu quả ả ả ản n n nl l l lý ý ý ýnh nh nh nhà à à àđấ đấ đấ đất t t tc c c củ ủ ủ ủa a a aVi Vi Vi Việ ệ ệ ệt t t tNam Nam Nam Namhi hi hi hiệ ệ ệ ện n n n nay nay nay nayđượ đượ đượ được c c cth th th thự ự ự ực c c chi hi hi hiệ ệ ệ ện n n nv v v vớ ớ ớ ới i i iph ph ph phươ ươ ươ ương ng ng ngch ch ch châ â â âm m m m“ “ “ “C C C Cà à à àng ng ng ngs s s sớ ớ ớ ớm m m mc c c cà à à àng ng ng ngt t t tố ố ố ốt t t t” ” ” ”. . . . Mụctiêuchínhcủacảicáchlà: •Tạoranhữngbướcđộtphátrongnguồncungvàđảmbảosửdụngtốiđa đấtđ thị •Tìmranhữngbiệnphápquảnlýthíchhợpđốivớicáchoạtđộngliên quanđếnth trường ấtvàđảmbảotạonênmôitrườngchínhsáchthích hợpđểnhữngbiệnphápnàyđượcápdụnghiệuquả. Đểđạtđượcnhữngmụctiêunàyrõràngcácchứcnăngquảnlýđấtđaicần đượccảicách.Nhữnglĩnhvựccầnchúýđượcưutiêncảicáchlà: •ThiếtlậpmộthệthốngthôngtinđấtđaiBĐShữuhiệuchophépmọi ngườiđượctiếpcậntựdovàcôngkhai •Côngbốcácquyhọachvàcácquyđịnhsửdụngđấtcôngkhaitrêncác báochítruyềnthôngnhằmlàmchomọinhânviêncủacáccơquanđến đấtđaivàngườidânđềubiếtvàthamgiagópývàthôngsuốt. •Xâydựngcácchínhsáchkhuyếnkhíchkhuvựctưnhânthamgiacung ứngnhàởchongữngngườicóthunhậpthấpvàđầutưcơsởhạtầng choxãhộivàcáckhuvựcdâncưđ thị. •Thựchiệnphâncấphữuhiệuchocácbênkhácnhauthamgiavàoquản lýđấtđai. •Cócácchínhsáchtàichínhthíchhợpđặcbiệtlàcácchínhsáchvềgiá đểbìnhổnvàquảnlýth trường. •Sửdụngcôngnghệthôngtinđểquảnlýthịtrườngnhằmgiảmbớtsự cồngkềnhvàchồngchéocủabộmáyquảnlýnhànước. 2. 2. 2. 2.N N N Nâ â â âng ng ng ngcao cao cao caohi hi hi hiệ ệ ệ ệu u u uqu qu qu quả ả ả ảs s s sự ự ự ựcan can can canthi thi thi thiệ ệ ệ ệp p p pc c c củ ủ ủ ủa a a ac c c cá á á ác c c cc c c cơ ơ ơ ơquan quan quan quanNh Nh Nh Nhà à à àn n n nướ ướ ướ ước c c cđố đố đố đối i i iv v v vớ ớ ớ ới i i ith th th thị ị ị ị tr tr tr trườ ườ ườ ường ng ng ngđấ đấ đấ đất t t tđ đ đ đai ai ai aiở ở ở ởđô đô đô đôth th th thị ị ị ị. . . . •Canthiệpvềchínhsách •Canthiệpthôngquađịnhhướngquyhoạch •Canthiệpcácvấnđềliênquanđếnpháttriểnđấtđai •Canthiệpquaphápluật •Canthiệptheohướngngănchặnvàhạnchếnhữnghoạtđộngtiêu cựctrênthịtrườngnhàđấtnhư:đầucơ,sốtnhàđấtgiảtạo… NgoàiraNhànướccầncónhữngbiệnphápthúcđẩypháttriểnhiệuquả cácvấnđềsauđây: •MởrộngquanhệhợptáchiệuquảgiữaNhànướcvàcácthànhphần tưnhân •Thúcđẩytínhtựlựccủacộngđồngvàđẩymạnhtínhxãhộihoá trongviệcgiảiquyếtđấtđaivànhàởtạicácthànhphốlớn. •Tăngcườngvaitròvànănglựccủacácchínhquyềnđịaphươngtrên cơsởphâncông,phâncấphợplývềcácchứcnăngvàquyềnhạn. •Đẩymạnhvaitròcủacáctổchứcphichínhphủtrongviệclàmcầu nốinhữngmốiquantâmcộngđồng,Chínhphủvàlĩnhvựctưnhân. •Biệnphápđổimớicôngtácquyhoạch,xâydựngquyhoạch,kế hoạchtổngthểvềpháttriểncácvùngvàsửdụngđấtđaicóhiệuquả đápứngcácmụctiêupháttriểnkinhtế,xãhộiđấtnước. •Biệnpháptạolậpvàpháttriểnthịtrườnghànghoáchoth trường nhàđất •Biệnphápxâydựngnănglựcthểchếvàtổchứcthamgiath trường nhàđất •Thúcđẩysựpháttriểncủathịtrườngbằngviệcsửdụngcácbiện pháptàichính Thutiềnsửdụngđất. Đổimớichínhsáchthuếquyềnsửdụngđấtvàlệphí. Hỗtrợtàichínhchongườicóthunhậpthấpmuahoặcthuê nhàở  TổchứcđịnhgiáBĐS–nhàđất •Biệnpháptăngcườnghiệuquảvànănglựcquảnlýnhànướcđối vớithịtrườngnhàđất •Biệnpháptổchứccungcấpthôngtinchothịtrườngnhàđất •ứngdụngcácbiệnpháptinhọcđểgópphầnquảnlýthịtrườngnhà đất