Câu 1: Phân biệt những điểm giống và khác nhau của phương pháp định giá bất động sản mà anh chị biết. Câu 2: Với những loại BĐS mà anh chị biết theo anh chị dùng phương pháp định giá nào là phù hợp. Tại sao?
Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp Câu 1: Phân biệt điểm giống khác phương pháp định giá bất động sản mà anh chị biết Với 04 phương pháp định giá bất động sản: - Phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp đầu tư - Phương pháp thặng dư - Phương pháp chi phí Với 04 phương pháp có phương pháp có điểm giống khác sau: * Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí Cả hai phương pháp xây dựng tuân thủ nguyên tắc thay BĐS tương tự với BĐS cần định giá, người mua thận trọng không bỏ số tiền lớn để làm tài sản tương tự Cả hai phương pháp phải dựa vào liệu thị trường đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá cách thích hợp - Khái niệm: - Khái niệm PP so sánh PP định giá dựa PP chi phí PP định giá trên sở phân tích mức giá sở chi phí để tạo BĐS tương tự với BĐS cần BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá giao dịch thành cơng định giá trừ hao mòn tài sản mua bán thị trường cần đinh giá để ước tính giá trị thị vào thời điểm định giá gần với trường tài sản cần định giá thời điểm định giá để ước tính giá Page Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp trị thị trường BĐS cần định giá - Các trường hợp áp dụng - Các trường hợp áp dụng + Các bất động sản có tính + Định giá bất động sản có đồng như: hộ, mục đích sử dụng riêng biệt, có chung cư, ngơi nhà riêng biệt trao đổi thị trường bệnh bán riêng biệt, dãy nhà viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, xây dựng kiểu… + Các mảnh đất trống sở lọc dầu PP sử dụng rộng rãi + Định giá cho mục đích bảo định giá cho mục đích mua bán, định giá chấp, định giá để hiểm đánh thuế bất động sản, định giá + Định giá đất để tham gia đấu cho việc mua chuyển quyền sở thầu dự án, giải tỏa, đền bù đất hữu đất đai - Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm thơng tin BĐS tương tự giao dịch thời gian gần với thời điểm định giá Các yếu tố tài sản tương tự bao gồm đặc tính kỹ thuật, thiết kế, tính sử dụng tương tự như: Các đặc điểm vật chất BĐS, tình trạng pháp lý, địa điểm mặt bằng, cơng trình xây dựng liên quan, thời gian giao dịch… Bước 2: Tiến hành kiểm tra, - Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc BĐS cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt có hiệu Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng hành cơng trình có đất * Ước tính loại chi phí: Page Tiểu luận mơn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp phân tích thơng tin thu thập - Chi phí tái tạo được, so sánh thơng tin với - Chi phí thay thông tin tài sản cần định giá, để tìm thơng tin đưa so sánh Để thực tốt bước kiểm tra phân * Các phương pháp ước tính chi phí - PP thống kê chi tiết theo thiết tích giao dịch thị trường cần kế xây dựng làm rõ nguồn gốc, đặc điểm tính - PP so sánh thị trường chất giao dịch Bước 3: Lựa chọn số BĐS Bước 3: Ước tính mức độ giảm so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm thường lấy đến bất động sản để so sánh Bước 4: Xác định yếu tố khác BĐS mục tiêu BĐS chứng cớ để tiến hành điều giá cơng trình xét nguyên nhân - Giảm giá tự nhiên - Giảm giá lỗi thời chức - Giảm giá lỗi thời bên ngồi Bước 4: Ước tính giá trị chỉnh giá BĐS Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cơng trình xây dựng cách trừ mục tiêu sở giá số tiền giảm giá khỏi chi phí xây BĐS điều chỉnh dựng hành cơng trình - Ưu điểm: + Đây phương pháp phổ Bước 5: Ước tính gía trị biến rộng rãi sử dụng nhiều BĐS mục tiêu cách cộng giá trị thực tế, phương pháp ước tính mảnh đất với giá trị định giá gặp khó khăn mặt kỹ ước tính cơng trình thuật, khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà dựa vào - Ưu điểm: + Nó sử dụng không Page Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp diện giao dịch thị có chứng thị trường thích trường để cung cấp dấu hiệu hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá giá trị Là phương pháp thể BĐS thay đổi chủ đánh giá thị trường sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích chứng rõ ràng thừa nhận tương lai Trong số tình thực tế giá trị BĐS cứu cánh cuối có sở vững để khách phương pháp sử dụng hàng quan pháp lý công nhận Là sở phương pháp chi phí + Thích hợp định giá BĐS phương pháp thặng dư dùng cho giao dịch mục đích - Nhược điểm: + Cần thiết phải có nhiều riêng biệt, phụ thuộc nhiều vào thơng tin rõ ràng, xác Nếu chun mơn kinh nghiệm thông tin giao dịch không thẩm định viên xác khơng sử dụng phương pháp + Các thông tin giao dịch thường khó đồng với BĐS cần - Nhược điểm + Cũng phải dựa vào định giá đặc biệt tính thời điểm liệu thị trường (thơng tin giao dịch thành cơng + Chi phí nói chung khơng thường diễn trước thời điểm cần với giá trị không tạo giá định giá BĐS mục tiêu) Trong điều trị PP sử dụng cách tiếp cận kiện thị trường biến động, cộng tới, song tổng nhiều thơng tin nhanh chóng trở nên lạc phận chưa với giá trị hậu thời gian ngắn toàn + Việc ước tính số khoản Page Tiểu luận mơn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có PP ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi • Phương pháp đầu tư phương pháp thặng dư Phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư Hai phương pháp dùng để ước tính giá thị trường tài sản cần thẩm định giá nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai khoản lợi nhuận thu tương lai từ tài sản - Khái niệm PP đầu tư (hay gọi phương pháp thu nhập) phương pháp định giá sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn để ước tính - Khái niệm: PP thặng dư phương pháp ước tính giá trị thị trường BĐS sở ước tính giá trị phát triển BĐS sau trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá - Các trường hợp áp dụng: Áp dụng thẩm định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim, đất nông - Các trường hợp áp dụng: Được sử dụng chủ yếu việc định giá bất động sản Page Tiểu luận mơn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, phát triển có tiềm tài sản cho thuê…) áp dụng để phát triển dự án đầu tư cho định giá lĩnh vực đầu tư bất động sản xây dựng nàh ở, văn để lựa chọn phương án đầu tư - Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập phòng cho th… sử dụng trung bình hàng năm mà BĐS mang việc mua bán hộ cũ, ngơi nhà có thiết kế lạc hậu… lại, có tính đến tất yếu tố liên - Các bước tiến hành quan tác động đến thu nhập Bước 2: ước tính tất Bước 1: Xác định cách sử dụng khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm chi phí sửa chữa, chi phí quản lý, phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn Bước 4: Dùng cơng thức vốn hố để tìm giá trị BĐS mục tiêu cao tốt cho bất động sản mục tiêu, có tính đến quy định xây dựng hạn chế khác Bước 2: Ước tính tổng giá trị đem lại phát triển theo hướng sử dụng tốt có hiệu nhất, cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí khác liên quan lợi nhuận nhà - Ưu điểm: + Đây phương pháp có sở đầu tư xây dựng lý luận chặt chẽ tiếp cận Bước 4: Xác định gia trị lại cách trực tiếp lợi ích mà Page Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp bất động sản mang lại cho nhà đầu tư cách lấy tổng giá trị phát triển + Có thể đạt độ xác cao trừ tổng chi phí phát triển có chứng thương vụ Bước 5: Xác định giá trị bất so sánh được, khoản động sản cách dựa vào giá trị thu nhập dự báo trước với cònlại yếu tố cấu thành giá độ tin cậy cao vốn hoá BĐS mục tiêu - Nhược điểm: + Khi phân tích thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều -Ưu điểm: mặt tuổi thọ, thời hạn cho thuê, + Được sử dụng để đánh giá thay đổi tiền cho thuê bất động sản có tiềm phát tương lai + Trong nhiều trường hợp có triển, dự án đầu tư thể thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai + Kết định giá có độ nhạy lớn trước thay đổi tham số tính tốn + PP định giá đơn giản, dựa liệu thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng + PP thực thông qua việc mô tả q trình đầu tư, có giá trị việc tư vấn đầu tư - Nhược điểm: + Khó khăn cho việc xác định sử dụng cao tốt + Mọi ước tính chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ theo Page Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp điều kiện thị trường + PP khơng tính đến giá trị thời gian tiền Câu 2: Với loại BĐS mà anh chị biết theo anh chị dùng phương pháp định giá phù hợp Tại sao? • Với định giá bất động sản đất đai Theo quy định Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất có 04 phương pháp định giá đất áp dụng định giá đất đai là: Phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư - Phương pháp so sánh trực tiếp: phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, vị trí ) để so sánh xác định giá đất, loại đất cần định giá - Phương pháp thu nhập (đầu tư) phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi cao địa bàn - Phương pháp chiết trừ phương pháp xác định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất - Phương pháp thặng dư: phương pháp xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển theo quy hoạch phép chuyển đổi mục đích sử Page Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp dụng để sử dụng tốt cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo phát triển khỏi tổng giá trị phát triển bất động sản Phương pháp áp dụng để xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất khơng có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Thì thực tế với định giá bĐS đất đai người ta thường dùng phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng để định giá đất thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá Gía chuyển quyền sử dụng đất loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Gía chuyển nhượng quyền sử dụng đât thực tế thị trường điêu fkiện bình thường thời điểm xác định số tiền Việt Nam tính đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp pháp, hình thành từ kết giao dịch thực tế hồn thành, mang tính phổ biến người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng điều kiện thương mại bình thường khơng chịu tác động yếu tố gây tăng giảm giá đột biến không hợp lý đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài thay đổi quy hoạch… • Định giá bất động sản nhà Có 04 phương pháp - Phương pháp so sánh: phương pháp định giá dựa sở phân tích mức giá nhà tương tự với nhà cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá thị trường nhà cần định giá Page Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp - Phương pháp chi phí phương pháp định giá nhà dựa sở chi phí tạo nhà tương tự nhà cần định giá để ước tính giá thị trường nhà cần định giá Thường áp dụng định giá nhà ở,khơng có mua bán phổ biến thị trường - Phương pháp thu nhập: phương pháp định giá nhà dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc cho th/th nhà để ước tính giá thị trường ngơi nhà cần định giá Thường áp dụng với nhà cho thuê, tạo thu nhập cách khai thác - Phương pháp thặng dư: phương pháp định giá nhà sở ước tính giá trị nhà sau phát triển (cải tạo, sửa chữa xây lại) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Thường áp dụng cho định giá nhà cũ, cần phải cải tạo Tóm lại với bất động sản nhà thường người ta hay dùng phương pháp so sánh chủ yếu phương pháp định giá nhà có giao dịch mua bán phổ biến thị trường •Định giá bất động sản cơng trình xây dựng Sử dụng 04 phương pháp - Phương pháp thu nhập: phương pháp định giá cơng trình xây dựng dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác, sử dụng cơng trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường cơng trình xây dựng cần định giá thường cơng trình tạo thu nhập ( thu phhí thuỷ lợi,cầu đường, cơng trình thương mại) - Phương pháp chi phí: phương pháp định giá cơng trình xây dựng sở chi phí tạo cơng trình xây dựng tương tự cơng trình xây dựng cần định giá để ước tính giá thị trường cơng trình xây dựng cần định giá - Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường cơng trình xây dựng cần định giá Page 10 Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp - Phương pháp thặng dư: phương pháp định giá cơng trình xây dựng sở ước tính giá trị cơng trình xây dựng sau phát triển( cải tạo, sửa chữa xây lại mới) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Tóm lại với phương pháp bất động sản cơg trình xây dựng người ta chuủyếu sử dụng phươg pháp chi phí phương pháp áp dụng phổ biến Page 11 ... trình xây dựng cần định giá Page 10 Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp - Phương pháp thặng dư: phương pháp định giá cơng trình xây dựng sở ước tính giá trị cơng trình... môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp - Phương pháp chi phí phương pháp định giá nhà dựa sở chi phí tạo nhà tương tự nhà cần định giá để ước tính giá thị trường nhà cần định giá. . .Tiểu luận môn Phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp trị thị trường BĐS cần định giá - Các trường hợp áp dụng - Các trường hợp áp dụng + Các bất động sản có tính + Định giá bất