Quản lý phát triển theo quy hoạch thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI HOÀNG ĐỨC KHÁNH QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN THEO QUY HOẠCH THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH Hà Nội - 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI HỒNG ĐỨC KHÁNH KHĨA: 2017-2019 QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN THEO QUY HOẠCH THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đô thị cơng trình Mã số: 60.58.01.06 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐƠ THỊ VÀ CƠNG TRÌNH NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN Hà Nội - 2019 LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập chƣơng trình thạc sỹ, chun ngành Quản lý Đơ thị Cơng trình, khóa học 2017 - 2019 Trƣờng Đại học Kiến trúc Hà Nội, Học viên đƣợc thầy cô giáo truyền đạt cho kiến thức phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học vô quý báu, tảng kiến thức giúp học viên tự tin, vững vàng công tác lĩnh vực nghiên cứu sau tốt nghiệp Học viên xin bày tỏ lòng tri ân tới tồn thể quý thầy cô nhà trƣờng Đặc biệt xin đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành tới TS Nguyễn Thị Lan Phƣơng, ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi, giúp cho học viên hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Phòng, Khoa nhà trƣờng, cảm ơn Sở Xây dựng Thái Nguyên, Sở Giao thông vận tải, Sở Tài nguyên môi trƣờng, Sở Kế hoạch đầu tƣ, phòng ban chun mơn Văn phòng UBND tỉnh UBND thành phố Thái Nguyên giúp đỡ Tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngày 09 tháng năm 2019 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hoàng Đức Khánh LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập Các số liệu khoa học, kết nghiên cứu Luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng TÁC GIẢ LUẬN VĂN Hoàng Đức Khánh MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình, sơ đồ Danh mục bảng biểu MỞ ĐẦU *Lý chọn đề tài * Mục đích nghiên cứu đề tài * Phạm vi đối tƣợng nghiên cứu * Phƣơng pháp nghiên cứu * Nội dung nghiên cứu * Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài * Các thuật ngữ, khái niệm * Cấu trúc luận văn .………………………………………………………………………6 NỘI DUNG CHƢƠNG 1: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN THEO QUY HOẠCH THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 1.1 Tổng quan phát triển đô thị tỉnh Thái Nguyên 1.1.1 Giới thiệu quy hoạch phát triển đô thị địa bàn tỉnh Thái Nguyên 1.1.2 Kết đạt đƣợc phát triển đô thị tỉnh Thái Nguyên 11 1.1.3 Những vấn đề quản lý liên ngành phát triển đô thị 13 1.2 Thực trạng phát triển đô thị theo quy hoạch thành phố Thái Nguyên 14 1.2.1 Thực trạng công tác quy hoạch phát triển đô thị thành phố Thái Nguyên 14 1.2.2 Thực trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 18 1.2.3 Thực trạng phát triển hạ tầng đô thị 19 1.2.4 Thực trạng phát triển không gian, cảnh quan đô thị 25 1.3 Thực trạng quản lý phát triển theo quy hoạch thành phố Thái Nguyên 28 1.3.1 Cơ chế sách quản lý phát triển thị theo quy hoạch 28 1.3.2 Tổ chức máy quản lý 29 1.3.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất thành phố 32 1.3.4 Thực trạng quản lý phát triển hạ tầng đô thị 33 1.3.5 Thực trạng quản lý phát triển không gian, cảnh quan đô thị 34 1.4 Những vấn đề cần nghiên cứu 36 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN THEO QUY HOẠCH THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 38 2.1 Cơ sở lý thuyết phát triển đô thị 38 2.1.1 Lý thuyết phát triển đô thị đại 38 2.1.2 Nguyên tắc quản lý phát triển đô thị 39 2.1.3 Nguyên tắc chung quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị 40 2.2 Cơ sở pháp lý 41 2.2.1 Các văn quy phạm pháp luật nhà nƣớc 41 2.2.2 Các văn Trung ƣơng địa phƣơng 44 2.2.3 Định hƣớng Quy hoạch chung Thành phố Thái Nguyên quy hoạch liên quan 45 2.2.4 Nội dung quản lý nhà nƣớc phát triển đô thị theo quy hoạch 50 2.3 Các yếu tố tác động đến quản lý phát triển thành phố Thái Nguyên 55 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - văn hóa xã hội 55 2.3.2 Cơ chế sách nguồn lực thực 56 2.3.3 Yếu tố khoa học kỹ thuật 58 2.3.4 Yếu tố quy hoạch, kiến trúc cảnh quan đô thị 58 2.4 Sự tham gia cộng đồng quản lý phát triển đô thị 60 2.5 Các học kinh nghiệm nƣớc quốc tế 60 2.5.1 Bài học kinh nghiệm nƣớc 60 2.5.2 Bài học kinh nghiệm quốc tế 64 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN THEO QUY HOẠCH THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN 69 3.1 Quan điểm, mục tiêu nguyên tắc 69 3.1.1 Quan điểm 69 3.1.2 Mục tiêu 70 3.1.3 Nguyên tắc 70 3.2 Giải pháp quản lý sử dụng đất đô thị 71 3.2.1 Hoàn thiện chế sách cho chƣơng trình phát triển quỹ đất 71 3.2.2 Điều chỉnh quy hoạch phân khu, chi tiết 75 3.2.3 Khung quy chế quản lý phát triển đô thị 76 3.3 Giải pháp quản lý phát triển hệ thống hạ tầng đô thị 85 3.3.1 Quản lý đầu tƣ xây dựng 85 3.3.2 Quản lý vận hành khai thác sử dụng tu bảo dƣỡng 86 3.3.3 Quản lý phát triển tiện ích thị 90 3.4 Giải pháp tổ chức quản lý 91 3.4.1 Tổ chức máy 91 3.4.2 Nâng cao lực cán công tác quản lý phát triển đô thị thành phố Thái Nguyên 95 3.4.3 Giải pháp phối kết hợp lĩnh vực quản lý phát triển đô thị 96 3.5 Giải pháp quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan thành phố Thái Nguyên 97 3.5.1 Giải pháp kiểm sốt phát triển khơng gian, kiến trúc cảnh quan đô thị 97 3.5.2 Giải pháp đầu tƣ phát triển không gian xanh xanh đƣờng phố 101 3.6 Giải pháp tham gia cộng đồng quản lý phát triển thành phố Thái Nguyên 102 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ * Kết luận 104 * Kiến nghị 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Tên đầy đủ CP Chính phủ GPMB Giải phóng mặt UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân QHCT Quy hoạch chi tiết QHPK Quy hoạch phân khu QL Quốc lộ QLĐT Quản lý đô thị TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam TDTT Thể dục thể thao TTg Thủ tƣớng Chính phủ UBND Ủy ban nhân dân TP Thành phố QH Quy hoạch DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ Số hiệu hình Hình 1.1 Hình 1.2 Hình 1.3 Hình 1.4 Hình 1.5 Hình 1.6 Hình 2.1 Tên hình Định hướng phát triển không gian vùng tỉnh Thái Nguyên Trang Hiện trạng phân bố đồ án, dự án triển khai địa bàn thành phố Thái Nguyên 16 Không gian tuyến đường khu trung tâm thành phố 26 Khơng gian đường làng, ngõ xóm khu vực ngoại thị 26 Sơ đồ tổ chức máy quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch Khuôn viên trường đại học địa bàn thành phố 30 35 Định hướng phân vùng phát triển thành phố Thái Ngun 45 Hình 2.2 Một số khu thị địa bàn TP Hạ Long 61 Hình 2.3 Một góc nhìn cảnh quan kiến trúc TP Đà Nẵng 62 Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức cấu quản lý phát triển đô thị thành phố Thái Nguyên 93 93 UBND THÀNH PHỐ THÁI NGUN PHỊNG QUẢN LÝ ĐƠ THỊ BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƢ UỶ BAN NHÂN DÂN CÁC PHƢỜNG/XÃ CHỦ ĐẦU TƢ KHU ĐÔ THỊ KHU DÂN CƢ Đội tra xây dựng dự án KĐT, KDC Hình 3.1: Sơ đồ tổ chức cấu quản lý phát triển đô thị thành phố Thái Nguyên Chủ đầu tƣ cần tổ chức phân loại theo quy mơ tính chất đô thị Xây dựng kế hoạch tổ chức thực khu đô thị,… Phân công cụ thể khu vực chức chủ đầu tƣ quản lý, đầu tƣ; khu vực giao cho UBND thành phố đầu tƣ xây dựng, UBND xã/phƣờng quản lý phát triển Trƣớc mắt giai đoạn 2020-2025, Thành phố ƣu tiên kêu gọi đầu tƣ tƣ nhân phát triển khu vực ngoại thành, khu vực cải tạo chỉnh trang đô thị Bên cạnh việc đề đạt mơ hình tổ chức quản lý phát triển khu đô thị, khu dân cƣ, tác giả xin đề xuất xây dựng mơ hình ban quản lý dự án khu đô thị, khu dân cƣ, nhằm đảm bảo công tác quản lý tốt khu đô thị theo quy hoạch đƣợc duyệt tăng cƣờng cộng đồng dân cƣ khu đô thị tham gia Ban giám quản lý dự án bao gồm: - Đại diện UBND xã/phƣờng - Đại diện chủ đầu tƣ khu đô thị, khu dân cƣ - Đại diện hộ dân sinh sống khu đô thị 94 Ban quản lý dự án hoạt động độc lập với quản lý chủ đầu tƣ, UBND xã/phƣờng đƣợc hƣởng lợi trực tiếp từ việc giám sát hiệu hoạt động giám sát dự án khu vực phát triển đô thị - Chức nhiệm vụ ban quản lý dự án: * Chức năng: + Là đơn vị quản lý thay mặt đầu tƣ quản lý quy hoạch, xây dựng phát triển đô thị hoạt động khác liên quan địa bàn triển khai dự án khu đô thị khu dân cƣ + Giúp ngƣời dân khu đô thị giải thủ tục đầu tƣ, quy hoạch - xây dựng triển khai dự án xây dựng đƣợc thuật lợi, hiệu Chủ đầu tƣ đƣợc hƣớng dẫn lập thủ tục đầu tƣ triển khai dự án * Nhiệm vụ: Phối hợp với quan chức năng, chủ đầu tƣ thực dự án khu đô thị, huy động tham gia ngƣời dân tham gia lý phát triển đô thị Đề xuất phân công trách nhiệm bên liên quan nhƣ sau: * Trách nhiệm Ủy ban nhân dân xã/phường: - Tổ chức tuyên truyền, giáo dục tổ chức, hộ gia đình, cá nhân địa bàn lợi ích quản lý phát triển thị theo quy hoạch nhằm nâng cao ý thức, trách nhiệm ngƣời dân đô thị - Tổ chức việc bàn giao quản lý, cơng trình tiện ích thị cho hộ dân, cộng đồng dân cƣ quản lý * Trách nhiệm chủ đầu tư khu đô thị, khu dân cư: - Tổ chức lập, thẩm đinh trình phê duyệt quy hoạch chuyên ngành, kế hoạch triển khai đầu tƣ xây dựng phát triển đô thị - Triển khai thực tốt việc xây dựng đô thị theo quy hoạch đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt - Trực tiếp thực lựa chọn, ký hợp đồng với đơn vị chuyên ngành thực việc quản lý phát triển đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên 95 * Trách nhiệm đơn vị giao quản lý phát triển đô thị: - Thực việc quản lý dự án phát triển đô thị địa bàn thành phố Thƣờng xuyên kiểm tra, đôn đốc nhắc nhở tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khu thị thực theo quy định - Thực việc hƣớng dẫn tổ chức, hộ gia đình cá nhân ký cam kết biên thỏa thuận để xác định rõ quyền lợi nghĩa vụ ngƣời cơng tác chăm sóc, bảo vệ xanh - Hàng năm có nhiệm vụ lập báo cáo kiểm kê diện tích xanh số lƣợng trồng, báo cáo cấp có thẩm quyền theo phân cấp quản lý Khi bàn giao cho đơn vị khai thác quản lý phải đầy đủ hồ sơ quản lý, vẽ trạng - Phối hợp với hội xã hội (hội ngƣời cao tuổi, hội phụ nữ, tổ dân phố, cộng đồng dân cƣ…) tổ chức tập huấn phát hƣớng dẫn kỹ thuật trồng chăm sóc để ngƣời nắm đƣợc 3.4.2 Nâng cao lực cán công tác quản lý phát triển đô thị thành phố Thái Nguyên Đối với cán thực quản lý: tuyển chọn, bồi dƣỡng, đào tạo đội ngũ cán có trình độ chun mơn quản lý phát triển đô thị Nâng cao lực quản lý công tác đào tạo tái đào tạo Với cán chƣa có lực, kinh nghiệm công tác quản lý không gian xanh đô thị cần phải đƣợc đƣa bồi dƣỡng lớp nghiệp vụ quản lý phát triển đô thị nhằm trau dồi, bổ sung kiến thức Với cán có chun mơn nhƣng chƣa đáp ứng đƣợc điều kiện thực tế phát triển xã hội cần tiếp tục đƣợc bồi dƣỡng kiến thức Thƣờng xuyên tổ chức lớp bồi dƣỡng có kỳ thi sát hạch hàng năm nhằm lựa chọn cán có chuyên môn nhất, phát huy tối đa hiệu tri thức Các biện pháp để nâng cao lực quản lý phát triển đô thị: - Đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức quản lý phát triển đô thị quy định quản lý nhà nƣớc xanh đô thị cho đội ngũ cán quản lý thị quyền cấp Đặc biệt cán quản lý cấp xã, thành phố 96 - Tăng cƣờng công tác phối hợp quan, đơn vị quản lý đô thị nhƣ: Sở Xây dựng, phòng Quản lý thị, Ban quản lý dự án khu đô thị cộng đồng dân cƣ - Nâng cao phẩm chất đạo đức, lối sống đội ngũ cán có liên quan đến hoạt động quản lý phát triển đô thị 3.4.3 Giải pháp phối kết hợp lĩnh vực quản lý phát triển đô thị Quản lý phát triển đô thị gắn liền với hoạt động quản lý khác, đặc biệt lĩnh vực quản lý đất đai, quản lý cơng trình hạ tầng xã hội, quản lý tài đảm bảo thống cơng tác quản lý nhà nƣớc, cụ thể: - Trong quản lý đất đai: Phải quy định đƣợc cụ thể chức thành phần đất, tiêu, tiêu chuẩn dự báo giá trị đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cơng tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất triển khai dự án nâng cấp hạ tầng địa bàn phƣờng Việc quản lý đất đai phải đƣợc tiến hành quản lý chặt chẽ cơng khai, quy định rõ ràng, tránh lãng phí lấn chiếm đất phát triển đô thị vào mục đích riêng Đối với giao thơng, UBND phƣờng/xã phối hợp với ban đại diện giám sát cộng đồng cần tăng cƣờng giám sát hộ gia đình mặt đƣờng tuyến đƣờng xây dựng hay nâng cấp cải tạo mở rộng để ngăn chặn kịp thời xử lý vi phạm lấn chiếm hành lang an tồn giao thơng, làm ảnh hƣởng đến cảnh quan thị - Trong quản lý tài chính: Một điều quan trọng triển khai dự án phát triển đô thị cần phải cơng khai hóa tài cho dân biết, thông quan ban đại diện giám sát cộng đồng Ngƣời đại diện cộng đồng (trƣởng đại diện tổ, khu phố) ban giám sát cộng đồng có nhiệm vụ thơng báo tình hình thu chi dự án để ngƣời dân nắm rõ, từ cộng đồng UBND phƣờng/xã định hạng mục dự án ƣu tiên đầu tƣ, đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày ngƣời dân, tránh xa rời thực tế dẫn đến dự án hoạt động thiếu hiệu - Trong quản lý cơng trình hạ tầng thị: Việc quản lý phát triển đô thị phải đƣợc phối hợp chặt chẽ với công tác quản lý hạ tầng đô thị nhằm tạo hệ thống sở hạ tầng thống địa bàn phƣờng đáp ứng nhu cầu vật chất lẫn tinh thần, 97 nâng cao chất lƣợng sống ngƣời dân Các cơng trình nhà ở, trƣờng học, bệnh viện, thƣơng mại dịch vụ, văn hóa - thể dục thể thao cơng trình di tích lịch sử cần có huy động tham gia cộng đồng tham gia nâng cấp quản lý theo quy hoạch đƣợc duyệt Dƣới hình thức tạo điều kiện từ chế sách ƣu tiên thuế, đất đai sách hỗ trợ vỗn vay ƣu đãi công ty doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, kết hợp với huy động nguồn lực từ cộng đồng nhằm phát triển đô thị nhƣ hạ tầng đii thị địa bàn thành phố thời gian tới 3.5 Giải pháp quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan thành phố Thái Nguyên 3.5.1 Giải pháp kiểm soát phát triển không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị Việt Nam có hệ thống văn pháp lý hƣớng dẫn quy định cụ thể tƣơng đối đầy đủ qui trình kiểm sốt xây dựng thị theo quy hoạch từ Giới thiệu địa điểm, cấp chứng quy hoạch, lập, xét duyệt thiết kế xây dựng, cấp giấy phép đầu tƣ, cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra giám định chất lƣợng cơng trình, đến lập hồ sơ hồn cơng tra, kiểm tra, xử phạt hành quản lý trật tự xây dựng thị; quản lý hành nghề; Trong quan quản lý nhà nƣớc đƣợc giao chức năng, nhiệm vụ liên quan đến công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch phát triển đô thị; kèm theo hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, hƣớng dẫn thiết kế, v.v Đối với kiến trúc cảnh quan đô thị, nội dung quản lý Nhà nƣớc chủ yếu thông qua việc lập, quản lý thực đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị tuân thủ Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam QCVN01:2008 công cụ quản lý quan trọng loại giấy phép gồm: - Giấy phép quy hoạch (trong khu vực đô thị Giấy phép quy hoạch xây dựng khu vực ngồi thị) - Giấy phép xây dựng cơng trình Đây cơng cụ tốt để lồng ghép thực định hƣớng, chiến lƣợc phát triển thị thành phố đến cơng trình cụ thể kèm theo chƣơng trình ƣu đãi, khuyến khích cho nhà đầu tƣ 98 a) Ngun tắc kiểm sốt phát triển cơng trình kiến trúc cảnh quan Nội dung quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị đƣợc quy định theo Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch văn hƣớng dẫn quản lý kiến trúc cảnh quan đô thị, nguyên tắc: - Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị phải tuân thủ theo quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị - Đảm bảo tính thống việc quản lý từ không gian tổng thể đô thị đến không gian cụ thể thuộc thị; phải có tính kế thừa kiến trúc, cảnh quan đô thị phù hợp với điều kiện, đặc điểm tự nhiên, đồng thời tôn trọng tập quán, văn hoá địa phƣơng; phát huy giá trị truyền thống để gìn giữ sắc vùng, miền kiến trúc, cảnh quan đô thị - Quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị phải vào quy hoạch, thiết kế đô thị đƣợc cấp có thẩm quyền duyệt phải đƣợc quyền đô thị quy định cụ thể Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị - Đối với khu vực tuyến phố khu vực đô thị hữu, xây dựng chế ƣu đãi hệ số sử dụng đất cho xây dựng cải tạo cơng trình gắn với định hƣớng phát triển thị nhƣ thị xanh, cơng trình xanh, cơng trình sử dụng vật liệu thân thiện mơi trƣờng, thiết lập khơng gian mở, lối có mái che… b) Nội dung kiểm soát phát triển cơng trình kiến trúc Kiểm sốt phát triển khơng gian kiến trúc cảnh quan đƣợc đề xuất dựa sở phân tích, lồng ghép yêu cầu đổi tiêu chí tiêu giấy phép quy hoạch giấy phép xây dựng đáp ứng nhu cầu khuyến khích đầu tƣ phù hợp với định hƣớng phát triển thành phố Thái Nguyên theo hƣớng phát triển bền vững Đồng thời, đảm bảo yêu cầu quản lý kiểm sốt khơng gian kiến trúc cảnh quan thị theo phân vùng kiến trúc cảnh quan, cụ thể nội dung bảng sau: 99 Bảng 3.2: Bảng tiêu chí kiểm sốt phát triển khơng gian kiến trúc cảnh quan TT Tiêu chí Chỉ tiêu Yêu cầu Nằm khu vực đô thị hữu, gắn với chƣơng trình cải tạo, tái thiết, chỉnh trang thị Nằm Phân vùng quản lý vùng không gian dọc tuyến phố kiến trúc cảnh quan Hùng Vƣơng; Hoàng Văn Thụ; Lƣơng Ngọc Quyến; Bắc Cạn thành phố Thái Nguyên Phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết Chức sử dụng Đảm đất, tên cơng trình, bảo u cầu theo QCXDVN01:2008, đảm bảo chức phân cấp cơng trình năng, phân cấp cơng trình phù hợp theo quy định Chỉ tiêu sử dụng đất Phù hợp với quy hoạch chung, quy Hệ số sử dụng đất hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (thuần – netto) tối