xử lí hồ sơ trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố đà lạt tỉnh lâm đồng

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT CN VPĐKĐĐ : Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP : Nghị Định Chính Phủ QĐ-UBND : Quyết Định Uỷ Ban Nhân Dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNMT : Tài Nguyên Môi Trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ : Văn phòng đăng ký đất đai ii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Bản đồ hành Thành phố Đà Lạt……………………….Trang 21 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận 2016 Qúy I 2017 ………………………………………………………………………… Trang 45 Bảng 2.2 Tình hình giải hồ sơ cấp Giấy chứng nhận từ năm 2016 đến Qúy I năm 2017 Trang 46 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Quy trình thực đăng ký đất đai Trang 23 Sơ đồ 2.2: Quy trình cấp GCN QSDĐ lần đầu .Trang 25 Sơ đồ 2.3: Quy trình chung cấp GCN QSDĐ trường hợp biến động Trang 29 iii i ii HÌNH iii iv Tình B Error! Bookmark not defined 1.1.2 lý nhà trí vai trò cơng tác ký nhà tài khác 12 12 13 1.2.3 Trách quan ký 14 16 21 21 21 23 23 25 30 30 31 45 49 PH 49 49 51 51 56 61 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, thành phần môi trường sinh thái, tư liệu sản xuất đặc biệt nơng lâm nghiệp, sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai trở thành hàng hóa mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Hiện thị trường bất động sản phát triển, đất đai ngày có giá trị kinh tế cao Một công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành phát triển thị trường bất động sản có quản lý Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp cơng dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để công tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Từ vấn đề trên, nhận thấy tầm quan trọng cần thiết việc cấp Giấy chứng nhận có nhiều vấn đề cần nghiên cứu Vì vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong năm qua, phạm vi nước địa bàn có nhiều nghiên cứu cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Cụ thể như: Đề tài thứ nhất: Luận văn thạc sĩ khoa học Đinh Thị Ngọc Vĩnh – Trường Đại Học Quốc Gia Hà Nội Trường Đại học Khoa học Tự Nhiên 2014: “ Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” Nội dung đề tài nhằm nghiên cứu thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để tìm vấn đề tồn cơng tác, từ đề xuất giải pháp thích hợp nhằm nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Đề tài thứ hai: Luận văn thạc sĩ khoa học Phạm Văn Tùng – Đại học Quốc Gia Hà Nội Đại học Khoa học Tự Nhiên 2014: “Nghiên cứu, đánh giá tình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12 thành phố Hồ Chí Minh” Nội dung đề tài khảo sát, nghiên cứu tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Đánh giá tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận nói chung, từ đề giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu Đề tài thứ ba: Luận Văn thạc sĩ khoa học Tạ Thị Thanh Nga - Đại học Nông Lâm 2014: “ Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn khác liền với đất thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” Nội dung đề tài khảo sát, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất thành phố Đà Lạt, đề giải pháp thích hợp để giải vấn đề tồn công tác cấp giấy Như vậy, ta thấy cơng trình nghiên cứu nêu đề cập giải vấn đề sách, ngun tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cụ thể chưa làm rõ để thấy khó khăn mà cán thụ lý hồ sơ gặp phải địa bàn Mục tiêu nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục tiêu nghiên cứu Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận; xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu + Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận + Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng + Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu + Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất + Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai + Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp Giấy chứng nhận + Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực phạm vi không gian thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, thời gian từ năm 2016 đến Qúy I năm 2017 với nội dung nghiên cứu tập trung vào vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký biến động quyền sử dụng đất (chuyển nhượng QSDĐ, cấp đổi, cấp mới…) hộ gia đình cá nhân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập thông tin: thu thập tài liệu, số liệu, văn pháp luật đất đai internet, thu thập văn bản, báo cáo số liệu quan thực tập, trường hợp giải không giải trả hồ sơ Phương pháp thống kê: thống kê số liệu thu thập việc đăng ký lần đầu đăng ký biến động nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cấp đổi, cấp thành phố lập thành bảng biểu số liệu kết đạt Phương pháp so sánh; so sánh việc thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn có tuân thủ với quy định pháp luật hay khơng, từ nhằm rút thuận lợi, khó khăn biện pháp khắc phục Đồng thời so sánh để đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận qua năm địa bàn Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích vấn đề có liên quan đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp tài liệu số liệu thu thập để rút lời nhận xét đánh giá công tác công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa phương Ý nghĩa nghiên cứu Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Chương CỞ SƠ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sơ lý luận pháp lý đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung - Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai thủ tục hành thiết lập hồ sơ địa đầy đủ cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý hoạt động phát triển thị trường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu việc đăng ký quyền sử dụng đất thực đất có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa cấp loại Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất) Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng Đăng ký lần đầu thực trường hợp sau đây: + Thửa đất giao, cho thuê để sử dụng; +Thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký; + Thửa đất giao để quản lý mà chưa đăng ký; + Nhà tài sản khác gắn liền với đất mà chưa đăng ký; Đăng ký biến động sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực đất, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung ghi Giấy chứng nhận - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều Luật Đất đai 2013) Quyền sử dụng đất hiểu quyền sử dụng đất cụ thể pháp luật quy định bảo đảm thực chủ thể sử dụng đất trình khai thác sử dụng Tài sản gắn liền với đất chứng nhận quyền sở hữu: Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thực đất thuộc trường hợp chứng nhận quyền sử dụng theo quy định pháp luật Nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp chủ sở hữu chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, lâu năm rừng sản xuất rừng trồng - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất Khái niệm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Theo lý luận nhà nước pháp luật quyền chủ thể nói chung hiểu sau: Là cách xử mà pháp luật cho phép chủ thể tiến hành.Nói cách khác, quyền chủ thể khả chủ thể xử theo cách thức định pháp luật cho phép.Nói khả có nghĩa chủ thể lựa chọn việc xử theo cách thức àm phép tiến hành khơng xử Còn nghĩa vụ cách xử mà Nhà nước bắt buộc chủ thể phải tiến hành nhằm đáp ứng việc thực quyền chủ thể khác Từ cách hiểu chung đưa khái niệm quyền nghĩa vụ người sử dụng đất sau : - Quyền người sử dụng đất khả mà pháp luật cho phép người sử dụng đất thực hành vi định trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất mục đích hợp lý tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao - Nghĩa vụ người sử dụng đất cách xử mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành q trình sử dụng đất nhằm khơng làm tổn hại đến quyền lợi ích hợp pháp nhà nước cac chủ thể sử dụng đất khác Quyền lợi người sử dụng đất theo Điều 166 Luật đất đai năm 2013 Người SDĐ cấp Giấy chứng nhận; hưởng thành lao động, kết đầu tư đất lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đồng thời Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; nhà nước bảo hộ người khác xâm nhập quyền, lợi ích hợp pháp đất đai Khơng thế, có sách thu hồi đất người SDĐ Nhà nước bồi thường theo quy định pháp luật Đặc biệt, bị người khác xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp đất đai, người SDĐ quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện Nhà nước bảo hộ Ngồi ra, người SDĐ hưởng quyền sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cấp đổi, cấp mới, chấp, góp vốn QSDĐ (Điều 167 Luật đất đai 2013); quyền sử dụng hạn ... để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16 Điều Luật Đất. .. quyền sử dụng đất thực đất có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa cấp loại Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận. .. đất thực đất, tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung ghi Giấy chứng nhận - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư