Các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá trực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này

Như chúng ta đã biết, đất đai là một tư liệu để con người sản xuất, làm ra những của cải vật chất, cũng chính từ đất đai cung cấp cho cuộc sống hằng ngày của chúng ta từ thực phẩm, các công trình công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu cho nhân loại. Thế nhưng, đất đai ngày một trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, mà con người ta có thể trao đổi, chuyển nhượng, thừa kế. Cũng chính vì lí do này, mà ngày xuất hiện những vướn mắc trong qua trình trao đổi, chuyển nhượng đất đai. Cái mà con người ta quan tâm hàng đầu khi thực hiện việc này đó chính là “Giá đất”. Pháp luật vẫn đã quy định rất rõ về mức giá đất trong từng giai đoạn khác nhau. Thế nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít khó khăn mà xã hội ta phải đối mặt, đó là sự lạm pháp về giá đất. Người sở hữu đất vô tình mất đi những quyền mà mình không hề biết, còn người đứng ra trao đổi hay thực hiện chuyển nhượng đất thuộc về mình lại được hưởng quá nhiều lợi ích. Đây cũng chính là thực trạng chung mà xã hội ta đang gặp phải. Và liệu rằng các cơ quan chức năng, những quy định của pháp luật về lĩnh vực đất đai thực sự đúng và phù hợp ngày nay hay không. Mời mọi người hãy cùng đến với bài tiểu luận của tôi để làm rõ hơn về vấn đề này. Với chủ đề: “Các quy định hiện hành về giá đất. Đánh giá trực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề nay”.

A MỞ ĐẦU: Như biết, đất đai tư liệu để người sản xuất, làm cải vật chất, từ đất đai cung cấp cho sống ngày từ thực phẩm, cơng trình cơng cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu cho nhân loại Thế nhưng, đất đai ngày trở thành loại hàng hóa đặc biệt, mà người ta trao đổi, chuyển nhượng, thừa kế Cũng lí này, mà ngày xuất vướn mắc qua trình trao đổi, chuyển nhượng đất đai Cái mà người ta quan tâm hàng đầu thực việc “Giá đất” Pháp luật quy định rõ mức giá đất giai đoạn khác Thế bên cạnh tồn khơng khó khăn mà xã hội ta phải đối mặt, lạm pháp giá đất Người sở hữu đất vơ tình quyền mà khơng biết, người đứng trao đổi hay thực chuyển nhượng đất thuộc lại hưởng q nhiều lợi ích Đây thực trạng chung mà xã hội ta gặp phải Và liệu quan chức năng, quy định pháp luật lĩnh vực đất đai thực phù hợp ngày hay không Mời người đến với tiểu luận để làm rõ vấn đề Với chủ đề: “Các quy định hành giá đất Đánh giá trực trạng quy định giá đất Việt Nam nay, từ đề xuất số kiến nghị góp phần hồn thiện quy định vấn đề nay” I Một số lí luận chung giá đất: Nguồn hình thành giá đất: Khoản 19 Điều Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 qui định giá đất khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất.” Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 có khái quát hóa khái niệm giá đất trước, để phù hợp với phát triển đa dạng giá đất Nhưng xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán, quyền sử dụng đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định Qua đó, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Theo Luật đất đai năm 2014 quy định với nguồn gốc hình thành giá đất, đa dạng vốn có đời sống thực tế, giá đất hình thành khơng xuất phát từ nguồn gốc cố định mà ln có vận động Nhưng can thiệp nhà nước quan trọng yếu tố kinh tế trội so với yếu tố hành mệnh lệnh Vì vậy, nguồn gốc hình thành giá đất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương thực vào ngày 01/01 năm Tuy nhiên, với việc nhiều địa phương thực đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất giá đất nhà nước ban hành để khống chế giá sàn giá trần thực việc đấu giá quyền sử dụng đất Giá đất nhà nước quy định: Trước đây, giá đất nhà nước quy định cho nhiều mục đích khác Vừa áp dụng để thu ngân sách nghĩa vụ tài người sử dụng đất, vừa sở để người sử dụng thỏa thuận thực giao dịch dân đất đai Căn vào Điều 112 Luật Đất đai năm 2014, có quy định cụ thể nguyên tắc, phương pháp định giá đất Theo khoản việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc, chẳng hạn theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất, hay thời điểm đất liền kề có mục đích sử dụng Còn vấn đề khung giá đất, theo điều 113 Luật Đất đai năm 2014, phủ ban hành khung giá đất định kì năm lần loại đất, theo vùng Trong thười gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Bảng giá đất giá đất cụ thể: Theo điều 114 Luật Đất đai năm 2014 có quy định rõ rang bảng giá đất giá đất cụ thể Nếu Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác dẫn đến khơng dung hòa chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất giá đất cụ thể (Điều 114) áp dụng cho mục đích định Chính phủ quy định khung giá đất định kì năm lần loại đất, theo vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương Bổ sung quy định trường hợp địa phương không thống giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Thủ tướng Chính phủ định Khi giá đất thị trường tăng giảm 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp Việc quy định khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất quy định cụ thể điều 6, 7, 8, Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ có định hướng mà bảng giá đất xây dựng cụ thể địa phương định Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành công bố vào ngày 1/1 hàng năm Theo “Bảng giá đất xây dựng định kì 05 năm lần cơng bố cơng khai vào ngày 01/01 năm đầu kì” quy định tạo tính ổn định giá đất Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất sử dụng để xác định nghĩa vụ tài quy định cụ thể khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 Bảng giá đất thường xuyên cập nhật, điều chỉnh giá đất thị trường có biến động tăng giảm 20% so với bảng giá đất Bảng giá đất áp dụng số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích quy định trước Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể thời điểm định giá để áp dụng trường hợp cụ thể quy định khoản Điều 114 Luật Đất đai 2013 Giá đất cụ thể đóng vai trò quan trọng việc thực nghĩa vụ tài cụ thể, đồng thời quan trọng để tính tiền bồi thường đất Nhà nước thu hồi cho phù hợp với giá đất thực tế Đối với nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất khu vực giáp ranh thực theo hướng dẫn quan có chức xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải bất cập lớn nay, giá bồi thường khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự giá đất bồi thường lại có chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp II Đánh giá thực trạng kiến nghị giải pháp: 1.Thực trạng Những bất cập quy định pháp luật giá đất Quản lý tài đất đai phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản nhiều vấn đề nhức nhối Đáng nói cơng tác định giá đất chưa đáp ứng yêu cầu giá quy định sát giá thị trường Hiện giá đất Nhà nước quy định từ 30% đến 60% giá đất chuyển nhượng thực tế Cơ quan quản lý chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất thị trường để làm sở định giá đất phù hợp Cơng tác thẩm định giá đất số hạn chế, đội ngũ cán định giá đất chưa đào tạo bản, hoạt động mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư Bên cạnh đó, phát triển thị trường quyền sử dụng đất mang tính tự phát, bị yếu tố đầu chi phối, tạo nên biến động thị trường cách cực đoan, đặc biệt khu vực đô thị, khu công nghiệp nơi mà chuyển dịch cấu sử dụng đất diễn mạnh mẽ Tại khu vực nông thôn, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát huy hết tiềm Mặc dù Luật Đất đai bổ sung việc xây dựng giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa thống hệ thống tài đất đai dựa nguyên tắc giá đất Tuy nhiên, tồn hai hệ thống giá - giá Nhà nước qui định giá thị trường đất đai, vấn đề phức tạp quản lý đất đai Điều thể thiết lập xác khung giá đất quan quản lý đất đai phản ánh chân thực khả sinh lợi từ đất Hiện tại, chênh lệch hệ thống giá đất Việt Nam lớn, giá đất thực tế nhiều khu vực đô thị vùng ven đô cao so với khả sinh lời từ việc sử dụng đất Sự chênh lệch xuất phát từ yếu hệ thống tài đất đai hệ thống quản lý đất đai, sử dụng cơng cụ kinh tế điều tiết để quản lý đất đai Điểm bất cập việc xác định khung giá đất dựa giá thị trường không nêu sở để xác định giá thị trường Tại khung giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố qui định điều chỉnh vào tháng hàng năm giá đất thay đổi hàng tháng? Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 sở xác lập hệ thống giá đất, thực tế giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định đạt từ 50% tới 70% giá thị trường Dù Nghị định số 17/2006/NĐ-CP bổ sung sửa đổi cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường, thực không phát huy hiệu mong muốn Những khiếm khuyết gây khó khăn giải phóng mặt bồi thường Nhà nước thu hồi đất Thực trạng giá đất nước ta 2.1 Giá đất Nhà nước quy định so sánh với giá đất thị trường Theo quy định, Chính phủ ban hành khung giá đất sở khung giá đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất cụ thể áp dụng địa phương Kể từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nước bắt đầu xây dựng bảng giá đất Tuy nhiên, giá đất thực tế mà địa phương ban hành vừa qua, kể thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,… đạt mức khoảng 30% – 40% so với giá đất thị trường Thậm chí TP Hồ Chí Minh, dù UBND Thành phố năm, từ đầu năm 2006 ban hành bảng giá đất thay cho bảng giá đất vừa công bố đầu năm 2005 giá đất tình trạng thấp giá thị trường Phải địa phương xây dựng giá đất không tuân thủ nguyên tắc định pháp luật đề ra? Nguyên nhân vấn đề khơng xuất phát từ lỗi quyền tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nước Bởi lẽ, nguyên tắc định giá đất điểm quy định luật chúng tư tưởng đạo mang tính chung chung Để xác định giá loại đất vị trí cho phù hợp thực tế phải nhiều thời gian, tiến hành qua nhiều bước, nhiều thủ tục So với nước, chưa có quan chuyên trách định giá đất trung ương địa phương nên khó theo dõi sát, nắm bắt kịp thời diễn biến giá đất trình biến động thị trường, trước xu hướng tất yếu Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản 2.2.Giá đất Nhà nước việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất Theo quy định pháp luật đất đai hành, thu hồi đất, giá đất áp dụng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi giá UBND cấp tỉnh công bố bảng giá đất, nghĩa theo giá đất Nhà nước Trong đó, giá đất Nhà nước lại thấp nhiều so với giá đất thực tế thị trường nên người bồi thường cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi Tại TP Hồ Chí Minh, giá đất UBNDTP ban hành theo Quyết định 316 ngày 24/12/2004 dù tăng gấp năm lần so với giá đất cũ theo Quyết định 05 ngày 04/01/1995, áp dụng để tính giá bồi thường thấp so với giá chuyển nhượng thực tế Ví dụ như: dự án nâng cấp, mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Nguyễn Văn Trỗi, địa bàn Quận Phú Nhuận, đoạn Nguyễn Trọng Tuyển – Hoàng Văn Thụ, giá đất quy định 12.500.000 đồng/m2, giá bồi thường 30.000.000 đồng/m2, khoảng 41% so với giá đất thị trường Hay dự án đầu tư xây dựng cầu Phú Mỹ, quận 7, đường Nguyễn Văn Quỳ giá đất quy định 3.500.000 đồng/m2, giá bồi thường 6.500.000 đồng/m2, khoảng 54% so với giá đất thị trường 2.3 Giá đất Nhà nước việc áp dụng thu nghĩa vụ tài người sử dụng đất Cũng liên quan đến giá đất Nhà nước áp dụng để thu nghĩa vụ tài người sử dụng đất lại có khuynh hướng ngược lại với vấn đề bồi thường: họ không mong muốn giá đất nhà nước quy định cao, sát giá thị trường Điều dễ hiểu Thực tế cho thấy, xét riêng tiền sử dụng đất trước áp dụng thu sở mức giá đất chưa thay đổi theo Luật Đất đai 2003 mà nhiều người cho q thấp có số lượng khơng nhỏ hộ gia đình, cá nhân khơng đủ tiền để nộp phải ghi nợ tiền sử dụng đất Nay áp dụng theo mức giá điều chỉnh mà nhiều người đòi hỏi phải phù hợp với giá thị trường liệu có người sử dụng đất đủ khả tài để hồn thành nghĩa vụ Ví dụ, ngơi nhà diện tích 50m2 đường Lý Tuệ, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM, tiền sử dụng đất phải nộp theo giá đất cũ 10 triệu đồng, giá tăng lên 2,7 triệu đồng/m2 nên tiền sử dụng đất phải nộp tăng 13 lần, lên đến 135 triệu đồng24 Hơn nữa, quy định thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004), chế độ ghi nợ tiền sử dụng đất cho số đối tượng khó khăn, hay giảm tiền sử dụng đất cho người nộp tiền sử dụng đất lần khơng áp dụng nên chắn có thêm nhiều trường hợp khó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc hàng trăm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ký chờ người sử dụng đất đến nhận không đến diễn quận Hà Nội vừa qua minh chứng Tương tự, quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh, khoảng 10.000 trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm tiến độ bị chựng lại thay đổi tăng lên giá đất Nhà nước quy định, dù giá Hay thuế sử dụng đất, theo quy định tính sở giá đất Nhà nước, khơng tính định suất kg thóc/ha Theo đó, mức thuế sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp (tính sở hạng đất, diện tích x giá đất) khơng dừng lại số khiêm tốn vài chục, hay cao vài trăm ngàn Kiến nghị đổi sách Từ nghiên cứu đặt việc đổi khung pháp lý quản lý giá đất sau: Một là, để tránh thất nguồn lực tài thu từ đất đai, Nhà nước cần tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu, nhằm bảo đảm xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có điều tiết Nhà nước Mà theo đó, khung giá đất khơng cần thiết luật hóa Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định giá đất theo chế thị trường Bảng giá đất xây dựng chi tiết theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất điều chỉnh kịp thời thị trường có biến động lớn đồng thời làm để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất mục tiêu khác quản lý đất đai Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Có khắc phục tình trạng tham nhũng từ đất đai tình trạng khiếu kiện đất đai tồn dai dẳng từ nhiều năm qua Hai là, bảo đảm đồng thống cao với tầm nhìn dài hạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện lĩnh vực quốc phòng- an ninh, từ Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất "sạch" để đấu giá Thực đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức định nhằm bảo đảm tính cơng khai, minh bạch, bình đẳng việc tiếp cận đất đai đối tượng có nhu cầu sử dụng đất…Song song với việc định giá đất sát với giá thị trường, việc chống thất thu từ đất phải trọng để khắc phục tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng Nghiên cứu áp dụng quyền “tiên mãi” Nhà nước với giao dịch đất đai áp dụng nhiều nước, theo hợp đồng giao dịch phải đăng ký quan Nhà nước Nhà nước có quyền mua Trong trường hợp Nhà nước khơng mua giao dịch tiến hành tiếp Như khơng có việc khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế Trong hoàn cảnh Việt Nam nay, quyền nên áp dụng đô thị phát triển (loại trở lên) vùng quy hoạnh thành đô thị phát triển để tránh phức tạp triển khai nơi dân trí thấp Ba là, tạo hành lang pháp lý việc định giá đất phù hợp thị trường trường hợp không áp dụng giá đất Nhà nước quy định Hiện nay, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất đề cập phần trên, Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn quốc gia định giá quy định thêm phương pháp định giá phương pháp chi phí phương pháp lợi nhuận Trên thực tế, phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất nông nghiệp làm cho giá đất nông nghiệp xác định thấp, thấp giá đất nông nghiệp chuyển nhượng thị trường khu dân cư khu vực đất nông nghiệp quy hoạch chuyển thành đất phi nơng nghiệp Chính phủ quy định thêm phần hỗ trợ (lớn phần bồi thường) nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, nhiều người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa hài lòng Mặt khác, thực tế có nhiều phương pháp định giá (dưới dạng cải tiến phương pháp định giá hành) khó áp dụng vào thực tế Ở hầu hết nước, pháp luật có quy định nguyên tắc giao cho Hiệp hội định giá quy định chuẩn định giá, bao gồm phương pháp định giá cho phù hợp chuẩn quốc tế chuẩn khu vực Trên sở kinh nghiệm nước, giải pháp đưa áp dụng chế Hội đồng để đinh giá (Chính phủ định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp quốc gia UBND cấp tỉnh định thành lập Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh) Hội đồng cấp tỉnh có thẩm quyền: ban hành định giá đất đai, bất động sản; ban hành định giải lần đầu tranh chấp giá đất đai, bất động sản; định cấp chứng hành nghề cho định giá viên đất đai, bất động sản đăng ký hành nghề Hội đồng cấp quốc gia có thẩm quyền ban hành định giải khiếu nại giá đất Hội đồng cấp tỉnh định; giải lần cuối tranh chấp giá đất đai, bất động sản; định cấp chứng hành nghề cho định giá viên bậc cao đất đai, bất động sản Điều quan trọng thành phần Hội đồng phải bao gồm chủ yếu định giá viên có cấp hạng cao Giải pháp cho phép giảm nguy tham nhũng giảm khiếu kiện dân giá đất Việc lựa chọn tổ chức cung cấp dịch vụ định giá cần phải công khai dựa sở đồng thuận bên có liên quan Toàn hồ sơ gửi cho Hội đồng định giá đất đai bất động sản cấp tỉnh để định Điều tiết giá đất cho phù hợp với nhu cầu phát triển giai đoạn nhiệm vụ máy quản lý Cho đến nay, công cụ sử dụng điều chỉnh quan hệ cung - cầu đất thông qua quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh sắc thuế có liên quan đến đất đai nhằm điều tiết lợi ích Kinh nghiệm nhiều nước khác cho thấy “thuế cao giá đất thấp mà thuế thấp giá đất cao” Tóm lại: Có thể nói xác định giá đất nội dung khó quản lí nhà nước đất đai Khẳng định đất có giá tức thừa nhận quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt Việc định giá đất theo quy định pháp luật hành tác động giá đất đến nguồn thu tài từ đất đai phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện với mục đích đảm bảo quyền lợi Nhà nước quyền lợi người sử dụng đất ... đấu giá quy n sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất giá đất nhà nước ban hành để khống chế giá sàn giá trần thực việc đấu giá quy n sử dụng đất Giá đất nhà nước quy định: Trước đây, giá đất. . . dụng đất Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất giá đất cụ thể (Điều 114) áp dụng cho mục đích định Chính phủ quy định khung giá đất định kì năm lần loại đất, ... giá đất Nhà nước quy định Hiện nay, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất đề cập phần trên, Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn quốc gia định giá quy định thêm phương pháp định giá phương pháp chi