A. MỞ ĐẦU 2 B. NỘI DUNG 3 I. Cơ sở lí luận 3 1. Thu hồi đất 3 2. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 4 3. Chuyển mục đích sử dụng đất 4 II. Tình huống 6 III. Bình luận tình huống 7 IV. Bất cập và kiến nghị hoàn thiện 9 1. Bất cập 9 2. Kiến nghị hoàn thiện 10 C. KẾT LUẬN 12
Trang 1MỤC LỤC
A MỞ ĐẦU 2
B NỘI DUNG 3
I Cơ sở lí luận 3
1 Thu hồi đất 3
2 Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 4
3 Chuyển mục đích sử dụng đất 4
II Tình huống 6
III Bình luận tình huống 7
IV Bất cập và kiến nghị hoàn thiện 9
1 Bất cập 9
2 Kiến nghị hoàn thiện 10
C KẾT LUẬN 12
Trang 2A MỞ ĐẦU
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc Việc quản lí đất đai cũng có nhiều vướng mắc và phức tạp, đặc biệt
là vấn đề thu hồi quyền sử dụng đất và đền bù sau đó Vì vậy, trong bài tập nhóm này nhóm 1 sẽ làm rõ vấn đề trên
Trang 3B NỘI DUNG
I Cơ sở lí luận
1 Thu hồi đất
1.1 Khái niệm thu hồi đất
Thu hồi đất biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai Hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự
kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai
Thu hồi đất phải được hiểu dưới các khía cạnh sau đây:
- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan
hệ sử dụng đất của người sử dụng;
- Quyết định hành chính thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi nội dung của quản lý nhà nước về đất đai;
- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng
Từ đó ta có thể định nghĩa thu hồi đất như sau: Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai
1.2 Các trường hợp thu hồi đất
Thu hồi đất chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, mục đích công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế đồng thời mở
Trang 4rộng các khả năng cho phép tồ chức kinh tế tìm kiếm mặt bằng tổ chức sản xuất kinh doanh thông qua việc nhận chuyển nhượng hoặc thuê đất của người sử dụng đất khác mà không nhất thiết phải dùng biện pháp hành chính là thu hồi đất
Việc thu hồi đất cần chia thành 3 trường hợp: thu hồi do nhu cầu của Nhà nước, thu hồi vì các lý do đương nhiên và thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai
2 Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
2.1 Khái niệm bồi thường về đất
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất
2.2 Nguyên tắc bồi thường về đất
Thứ nhất, người sử dụng đất đảm bảo các điều kiện về loại đất mà
mình đang sử dụng, về chứng nhận quyền đối với đất đó Nếu không đảm bảo các điều kiện theo pháp luật quy định thì người sử dụng đất không được bồi thường Theo đó chỉ bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Còn thu hồi đất trong những trường hợp còn lại sẽ không được bồi thường Điều kiện để người sử dụng đất được bồi thường quy định của thể trong Điều 75 Luật đất đai 2013:
Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng
mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất
Thứ ba, việc thu hồi đất phải được tiến hành dân chủ, minh bạch, công
khai, kịp thời và đúng pháp luật
Trang 5Việc bồi thường về đất phải được thực hiện dựa trên ba nguyên tắc nêu trên, nếu vi phạm các nguyên tắc đó, việc bồi thường trái với quy định của pháp luật Nếu việc bồi thường trái pháp luật gây ảnh hưởng đến lợi ích của mình, người sử dụng đất có quyền khiếu nại với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi
3 Chuyển mục đích sử dụng đất
Tại điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền
“Điều 57 Chuyển mục đích sử dụng đất
1 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp.
2 Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Trang 6chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”
Thứ hai, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Điều
69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 như sau:
“1 Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường
2 Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
Chuyển mục đích sử dụng dất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được đặt ra trong trường hợp mà việc chuyển mục đích sử dụng đất
sẽ làm thay đổi cơ cấu, quy hoạch sử dụng đất, thay đổi địa vị pháp lý của người sử dụng đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất có liên quan đến một số loại đất được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt Chính vì vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thông qua quy chế pháp lý chặt chẽ và phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Mục đích sử dụng đất luôn được thể hiện rõ ràng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Về nguyên tắc, người sử dụng đất chỉ được phép sử dụng đất theo mục đích ghi nhận trong giấy chứng nhận Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai 2013, để đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả và đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, pháp luật quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất Trong đó, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 57 trên thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi tiến hành sử dụng đất với mục đích mới Việc đăng ký chuyển mục đích sử
Trang 7dụng đất sẽ được thực hiện theo hướng dẫn quy định tại khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
Năm 1969, ông Lê Văn Hưu có thỏa thuận mua 300 m2 đất nông nghiệp của ông Nguyễn Tình, việc mua bán trên có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Hòa Bình, huyện Vĩnh Bảo, TP Hải Phòng Từ năm 1969 cho đến nay, ông Lê Văn Hưu đứng tên chủ sở hữu mảnh đất 300m2 Năm
1990, ông Hưu xây dựng nhà ở trên mảnh đất này và nộp thuế nhà đất hằng năm theo quy định của pháp luật Tháng 05 năm 2017, Ủy ban nhân dân huyện Vĩnh Bảo ra quyết định thu hồi 100 m2 đất của hộ gia đình ông Hưu để làm đường, tuy nhiên, hộ gia đình ông Hưu chỉ được bồi thường
100 m2 đất theo giá đất nông nghiệp do khu đất của hộ gia đình ông Hưu chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở Ông Hưu không đồng ý với việc bồi thường trên vì từ năm 1990 cho đến nay, hộ gia đình ông Hưu sử dụng để ở và nộp thuế nhà đất đúng theo quy định của pháp luật Nhóm anh/chị hãy bình luận về vụ việc trên?
III Bình luận tình huống
Để giải quyết được tình huống nêu trên ta sẽ đi xem xét từng mốc thời gian, sự kiện cụ thể như sau:
Năm 1969, ông Lê Văn Hưu có thỏa thuận mua 300m2 đất nông nghiệp của ông Nguyễn Tình, việc mua bán trên có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Hòa Bình, huyện Vĩnh Bảo, TP Hải Phòng Năm 1969 cho đến nay, ông Lê Văn Hưu đứng tên chủ sở hữu mảnh đất 300m2 Tại thời điểm này, ở nước ta chưa có luật đất đai mà chỉ có Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, trong luật này không quy định về việc mua bán đất đai phải
có trình tự, thủ tục như thế nào, vì vậy, việc ông Lê Văn Hưu mua 300m2 đất nông nghiệp của ông Nguyễn Tình, việc mua bán có xác nhận của Ủy
Trang 8ban nhân dân xã Hòa Bình, huyện Vĩnh Bảo, TP Hải Phòng và là người chủ sử hữu mảnh đất 300m2 là đúng pháp luật, được thừa nhận
Năm 1990, ông Hưu xây dựng nhà ở trên mảnh đất này và nộp thuế nhà đất hàng năm theo quy định của pháp luật.Vào thời điểm này, ở nước
ta đang dùng luật Đất đai 1987, trong luật này có quy định tại Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 về việc thi hành luật đất đai, quy định tại điểm
c khoản 1 điều 12 như sau: “Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và Uỷ ban nhân dân xã thuộc huyện thực hiện đăng ký đất đai thuộc quyền quản lý của mình” Việc đăng kí đất đai bao gồm việc đăng ký biến động khi có thay đổi về hình thể, quy mô sử dụng, mục đích
sử dụng và người sử dụng khu đất, vì vậy, khi nhà ông Hưu xây nhà chắn chắn phải được sự quản lý, cho phép xây dựng của Ủy ban nhân dân xã, nơi mà quản lý việc đăng kí biến động về đất đai, và hơn nữa việc thu thuế nhà đây cũng thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân nhân xã, vậy nên nếu có sai phạm ở đây là lỗi thuộc về Ủy ban nhân dân xã do không có sự thống nhất quản lý giữa các bộ phận
Tháng 5 năm 2017, Ủy ban nhân dân huyện Vĩnh Bảo ra quyết định thu hồi 100m2 đất của hộ gia đình ông Hưu để làm đường, tuy nhiên, hộ gia đình ông Hưu chỉ được bồi thường 100m2 đất theo giá đất nông nghiệp do khu đất của hộ gia đình ông Hưu chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai 2013 được thực hiện theo quy định sau đây:
“Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.”
Trang 9Thứ nhất, ông Hưu có được mảnh đất nói trên là do việc mua bán mà
có và đã được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân xã Hòa Bình, ông đã được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất 300m2 nói trên Vậy miếng đất này hiền nhiên không phải do lấn, chiếm chiếm mà có, thêm vào đó, như đã phân tích ở trên, việc ông Hưu vẫn nộp thuế nhà đất và xây nhà trên mảnh đất
là do việc quản lý của cơ quan có thẩm quyền, vậy nên ta sẽ thể nói ông Hưu là chuyển mục đích sử dụng đất trái phép được
Thứ hai, “đang sử dụng đất ổn định”, theo điểm a khoản 2 điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì “Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích
sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: a Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;”, như trong tình huống đã nhắc đến thì trong khoảng thời gian từ năm 1990 đến nay, ông Hưu đã xây nhà và đóng thuế nhà đất đầy đủ, vì vậy ông Hưu thuộc trường hợp đang sử dụng đất ổn định
Do đó, khu đất hộ gia đình ông Hưu đang sử dụng có nhà ở và đã đóng thuế nhà đất sẽ được xác định là “Đất ở”
Về nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được quy định tại Khoản 2, Điều 74, Luật đất đai như sau:
“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Như vậy, việc Ủy ban nhân dân huyện thu hồi một phần đất và bồi thường theo giá đất nông nghiệp là không phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai Và ông Hưu có khiếu nại, khiếu kiện thì thụ lý hồ sơ đúng theo quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết
IV Bất cập và kiến nghị hoàn thiện
1 Bất cập
Trang 10Thứ nhất, về cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) nông nghiệp Theo pháp luật đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân
về đất đai, nên Nhà nước có quyền thay mặt nhân dân thực hiện quyền giao đất, cho thuê đất, quy định về mục đích SDĐ cũng như cho phép chuyển mục đích SDĐ Tuy nhiên thực tiễn cho thấy, việc chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp cũng không đơn giản vì phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được phê duyệt Ví dụ: Nếu khu vực đất đã được quy hoạch SDĐ cho mục đích trồng lúa mà người SDĐ muốn xin chuyển sang đất ở thì rất khó khăn Vấn đề là không phải đất nào thực hiện đúng quy hoạch cũng mang lại hiệu quả kinh tế cao, trong khi đó thực tiễn khác lại cho thấy nhiều trường hợp SDĐ nông nghiệp không đúng quy hoạch lại thu được lợi ích kinh tế, cải thiện được đời sống gia đình
Thứ hai, quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Thực tiễn sử dụng đất nông nghiệp cho thấy, Việt Nam là một trong những quốc gia có mức độ phân mảnh đất nông nghiệp cao nhất thế giới Sự phân mảnh dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai được sử dụng làm ranh giới, bờ bao Con số này không dưới 4% diện tích canh tác Hơn nữa, phân mảnh quá nhiều dẫn tới khó khăn cho quá trình canh tác, sản xuất nông nghiệp, không thể tiến hành sản xuất lớn theo hướng hàng hóa Thứ ba, việc quy định không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong trường hợp “người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục… hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật” tại Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là chưa phù hợp với Điểm c Khoản 1 Điều 64, Điểm d Khoản 2 Điều 106 (chỉ quy định trong trường hợp chuyển quyền chứ không quy định trường hợp chuyển mục đích) Luật Đất đai 2013 Điều này ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý và sử dụng đất tại địa phương, tạo cơ hội cho các đối tượng không thuộc trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thành đối tượng nhận chuyển nhượng bằng cách “chuyển mục đích sử