Bài tập nhóm số 2 luật dân sự modul 1 đề 2 ông a và b là hai anh, em ruột của dòng họ nguyễn a có vợ là m và con là t b có vợ là n và con là q

MỤC LỤC ĐỀ SỐ ………………………………………………… Anh B có quyền làm khơng? Vì sao? …………………… Giao dịch A B có hiệu lực pháp luật hay không? Nêu pháp lý? …………………………………………………………… Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền A để ký kết hợp đồng chuyển nhượng với Y, hợp đồng có hiệu lực hay không? Nêu pháp lý? …………………………………………… ……… Hãy giải hậu pháp lý loại hợp đồng trên? Nêu pháp lý? ………………… …………….…………… .… 10 Nhóm đưa bình luận, đánh giá bất cập đồng thời kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật liên quan tới tình nói trên? ……………………………………………… …….………… 14 Bài tập nhóm số môn Luật dân Việt Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Trường Đại học Luật hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập I, Nxb CAND, Hà Nội, 2009 Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam, Tập 1, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2009 Bộ luật Dân Việt Nam năm 2005 Luật Đất đai Việt Nam năm 2003, sửa đổi bổ sung năm 2010 Luật Hôn nhân gia đình Việt Nam năm 2000, sửa đổi bổ sung năm 2010 http://www.moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php%20lut/View_Detail.aspx?ItemID=18562 http://www.chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/hethongvanban? class_id=1&mode=detail&document_id=32479 MỘT SỐ CHÚ THÍCH GCNQSD: Giấy chứng nhận quyến sử dụng GCN: Giấy chứng nhận UBND: Ủy ban nhân dân Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam ĐỀ SỐ Ông A B hai anh, em ruột dòng họ Nguyễn A có vợ M T B có vợ N Q Trước qua đời, bố, mẹ A, B có để lại tồn phần tài sản giá trị quyền sử dụng 500m2 đất Quận X Một hôm, B đến nhà A gặp M nhà, B trình bày việc muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Công ty Y chia đơi khoản tiền A nằm ngủ tầng say rượu từ tối hôm trước Tuy nhiên, yêu cầu B bị M từ chối cho đất tổ tiên, ông cha nên không muốn bán mà để lại cho con, cháu B liền chìa tờ giấy có ghi rõ nội dung B A ủy quyền mua bán mảnh đất cho lập luận với M rằng: Đất dòng họ Nguyễn nên dâu khơng có quyền đồng ý hay khơng, bên cạnh anh anh A ủy quyền toàn cho việc bán mảnh đất nên anh có tồn quyền định Chị M xem giấy quyết: Anh A không làm mà không bàn bạc với chị, đồng thời nhấn mạnh hôm qua A đám cưới với B say Nên tờ giấy khơng có giá trị pháp lý HỎI: Anh B có quyền làm khơng? Vì sao? Giao dịch A B có hiệu lực pháp luật hay khơng? Nêu pháp lý? Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền A để ký kết hợp đồng chuyển nhượng với Y, hợp đồng có hiệu lực hay không? Nêu pháp lý? Hãy giải hậu pháp lý loại hợp đồng trên? Nêu pháp lý? Nhóm đưa bình luận, đánh giá bất cập đồng thời kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật liên quan tới tình nói trên? Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam Câu 1: Anh B có quyền làm khơng? Vì sao? Đầu tiên, nhóm chúng em thấy việc anh A ủy quyền cho anh B giấy ủy quyền hay hợp đồng ủy quyền tên gọi loại giấy khác nói chất giấy ủy quyền hợp đồng ủy quyền việc người nhân danh lợi ích người khác xác lập, thực giao dịch dân phạm vi đại diện theo quy định Điều 139 Bộ luật dân khác loại giấy cách thức xác lập Vì nhóm chúng em chọn cách thức ủy quyền anh A cho anh B hợp đồng ủy quyền Tiếp đến, nhóm chúng em xác định “quyền” anh B theo đề quyền chuyển nhượng mảnh đất 500m2 cho công ty Y hợp đồng ủy quyền anh A anh B Đối với câu hỏi nhóm em đặt khả lớn xảy sau: THỨ NHẤT: ANH B CÓ QUYỀN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG MẢNH ĐẤT CHO CÔNG TY Y NẾU HỢP ĐỒNG ỦY QUYỂN GIỮA ANH A VÀ ANH B CÓ HIỆU LƯC Điều kiện để hợp đồng mà anh A ủy quyền cho anh B có hiệu lực khi: a Một phần mảnh đất 500m2 thừa kế quận X tài sản riêng A mà anh A không nhập vào tài sản chung vợ chồng Vì theo quy định Điều 27 Luật nhân gia đình năm 2000 có nêu rõ: “…Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có trước kết hôn, thừa kế riêng tài sản chung vợ chồng có thỏa thuận” Như vậy, mảnh đất anh A thừa kế riêng mà anh A không nhập vào tài sản chung thỏa thuận với chị M chị M khơng có quyền định đoạt mảnh đất lúc này, anh A toàn quyền định đoạt mảnh đất b Anh A ký hợp đồng ủy quyền trạng thái có đầy đủ lực hành vi dân làm chủ hành vi Trong tình chị vợ A có nói A đám cưới say khơng biết nên giấy ủy quyền A ký với B khơng có giá trị, giả thiết giấy ủy quyền anh A ký vào lúc tỉnh táo làm chủ hành vi hợp đồng hoàn toàn thỏa mãn nguyên tắc giao kết hợp đồng quy định Điều 389 BLDS “tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực thẳng” Điều có nghĩa anh A hồn tồn tự nguyện theo ý chí làm chủ anh ký vào giấy ủy quyền Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam Đồng thời Điều 389 BLDS có quy định rõ giao kết hợp đồng phải đảm bảo nguyên tắc: “tự giao kết hợp đồng không trái với pháp luật đạo đức xã hội” Chiếu vụ việc trên, mảnh đất mà bố mẹ A, B để lại cho hai anh em hợp pháp nên thực việc chuyển nhượng hồn tồn khơng trái với quy định pháp luật đạo đức xã hội, tức anh A B có quyền thực điều c Hợp đồng ủy quyền anh A với anh B có cơng chứng Vì theo quy định Điều 401 BLDS: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tn theo quy định đó…” Theo quy đinh khoản Điều 18 Nghị định 04 “Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường bên ủy quyền để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải lập thành hợp đồng ủy quyền Khi công chứng hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, cơng chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền nghĩa vụ bên hậu pháp lý việc ủy quyền cho bên tham gia” Như vậy, với quy định ta thấy việc làm hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn phải có cơng chứng hợp đồng có hiệu lực pháp luật Nếu trường hợp hợp đồng ủy quyền A B thỏa mãn hết tất điều kiện nêu hợp đồng ủy quyền A B có hiệu lực pháp luật Khi hợp đồng ủy quyền A B có hiệu lực pháp luật anh B hồn tồn có quyền thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho công ty Y mảnh đất bố mẹ để lại cho A B hợp pháp, B có hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng đất cho công ty Y nên việc thực hợp đồng chuyển nhượng đất với công ty Y không vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng dân “tự giao kết hợp đồng không trái với pháp luật đạo đức xã hội” THỨ HAI: ANH B SẼ KHƠNG CĨ QUYỀN THỰC HIỆN VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG MẢNH ĐẤT CHO CÔNG TY Y NẾU HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN GIỮA ANH A VÀ ANH B KHƠNG CĨ HIỆU LỰC Có trường hợp xảy để hợp đồng ủy quyền anh A anh B khơng có hiệu lực a Anh A ký hợp đồng ủy quyền với anh B tình trạng khơng cịn đủ lực hành vi dân khơng làm chủ hành vi Như đề cho anh A đám cưới với anh B uống rượu say khơng biết tức thời điểm bị say anh A điều khiển hành vi mình, Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam khơng nhận thức làm có hay khơng, có với ý muốn lúc tỉnh táo khơng theo quy định Điều 133 BLDS : “người có lực hành vi dân xác lập giao dịch vào thời điểm không nhận thức làm chủ hành vi có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu” Chiếu theo quy định anh A xác lập giao dịch với anh B thời điểm mà anh A bị say anh A chứng minh giấy ủy quyền anh ký lúc anh khơng điều khiển hành vi mình, hồn tồn khơng theo ý muốn chủ quan anh hợp đồng khơng vi phạm điều kiện thực giao dịch dân mà vi phạm nguyên tắc giao kết hợp đồng mà A có quyền u cầu Tịa án tun bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu b Phần đất hưởng thừa kế tài sản chung vợ chồng Giả sử mảnh đất bố mẹ để lại cho A B, sau A thỏa thuận với M vợ anh A sáp nhập mảnh đất vào tài chung hai vợ chồng, có đăng ký quyền sở hữu ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 28 Luật Hơn nhân gia đình năm 2000: “Vợ chồng có quyền nghĩa vụ ngang việc chiếm đoạt, sử dụng định đoạt tài sản chung” Và vậy, chị M hồn tồn có quyền định đoạt mảnh đất nên không đồng ý chị M hợp đồng ủy quyền anh A anh B khơng có giá trị pháp lý anh B chuyển nhượng mảnh đất cho công ty Y c Hợp đồng ủy quyền anh A anh B chưa công chứng chứng thực Như chứng minh hợp đồng ủy quyền bất động sản phải có công chứng, chứng thực Nếu anh B mang hợp đồng ủy quyền tới gặp chị M mà giấy ủy quyền khơng có cơng chứng, chứng thực hợp đồng khơng có giá trị pháp lý Anh B có quyền thực hợp đồng chuyển nhượng đất với công ty Y hay đáp ứng tất điều kiện nêu trên, vi phạm điều kiện coi anh B khơng thể tự ý thực hợp đồng chuyển nhượng đất với công ty Y Câu 2: Giao dịch A B có hiệu lực pháp luật hay không? Nêu pháp lý? THỨ NHẤT: HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN GIỮA A VÀ B CÓ HIỆU LỰC KHI THỎA MÃN CÁC ĐIỀU KIỆN SAU a 1/2 mảnh đất thuộc sở hữu riêng A (thừa kế theo pháp luật) Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số môn Luật dân Việt Nam - Giả định, bố mẹ A B chết mà không để lại di chúc, mảnh đất 500m2 chia theo pháp luật theo quy định khoản – Điều 676 BLDS: “Những người thừa kế hàng hưởng phần di sản nhau.” Như vậy, A B hai anh em ruột, người chết nên thuộc hàng thừa kế thứ theo quy định pháp luật , người hưởng 250m2 đất quận X bố mẹ để lại Khi đó, A có tồn quyền để định mảnh đất b A có lực hành vi dân - Theo quy định khoản – ĐIều 122 BLDS quy định: “Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự…” c A xác lập hợp đồng tình trạng tỉnh táo - Nếu A khơng say rượu, A có đủ chứng để chứng minh giấy ủy quyền sử dụng đất B xác lập tình trạng tỉnh táo, khơng say rượu, khơng có ép buộc giao dịch hồn tồn có hiệu lực d A khơng bị B lừa dối hay đe dọa - Nếu tình trạng tỉnh táo, A chứng minh hợp đồng ủy quyền B xuất phát từ tự nguyện hợp đồng ủy quyền có hiệu lực Vì theo quy định mục c – khoản 1- Điều 122 BLDS điều kiện để giao dịch có hiệu lực :”Người tham gia giao dịch hồn toàn tự nguyện.” e Hợp đồng ủy quyền A B có cơng chứng Theo Điều 115 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Người đại diện thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất việc ủy quyền cho người đại diện thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất phải thực văn có chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú chứng nhận công chứng Nhà nước THỨ HAI: HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN GIỮA A VÀ B KHƠNG CĨ HIỆU LỰC KHI VI PHẠM MỘT TRONG CÁC YẾU TỐ SAU a 1/2 mảnh đất thuộc sở hữu vợ chồng A (thừa kế di chúc) - Nếu di chúc mà bố mẹ A B để lại có chia mảnh đất 500m2 cho anh em người ½ mảnh đất Theo quy định khoản Điều 27 Luật Hơn nhân gia đình có quy định: “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có sau kết hôn tài sản chung vợ, chồng.” Do đó,mảnh đất mà anh A thừa kế Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số môn Luật dân Việt Nam tài sản chung vợ chồng muốn đem giao dịch phải có đồng ý vợ chị M Bởi vậy, giao dịch khơng có hiệu lực pháp luật b A lực hành vi dân không đủ - Nếu A rơi vào trường hợp quy định Điều 22, Điều 23 BLDS hợp đồng mà A có ký kết với B khơng có hiệu lực c A xác lập hợp đồng trạng thái không tỉnh táo - Nếu hợp đồng ủy quyền A B xác lập thời điểm A say rược theo quy định Điều 133 BLDS: “Người có lực hành vi dân xác lập giao dịch vào thời điểm không nhận thức làm chủ hành vi có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu.” d A bị B lừa dối - B lợi dụng lúc anh A say rượu đến nhà gặp chị M nói chuyện, cố ý cho chị M hiểu sai lệch việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho công ty Y đồng ý anh A, đó,anh A say rượu, chưa có đồng ý hay xác nhận giấy ủy quyền chuyển nhượng đất đó, giao dịch A B lúc vô hiệu bị lừa dối quy định Điều 132 BLDS: “Khi bên tham gia giao dịch dân bị lừa dối bị đe dọa có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vơ hiệu Lừa dối giao dịch hành vi cố ý bên người thứ ba nhằm làm cho bên hiểu sai lệch chủ thể, tính chất đối tượng làm nội dung giao dịch dân nên xác lập giao dịch đó…” e.Hợp đồng ủy quyền A B khơng có cơng chứng Như trích dẫn nội dung điều 115 Nghị định 181/2004/NĐ-CP việc anh A ủy quyền cho anh B văn bản, văn khơng có chứng thực Ủy ban nhân dân xã phượng hồn tồn vơ hiệu Câu 3: Giả sử: B dùng hợp đồng ủy quyền A để ký kết hợp đồng chuyển nhượng với Y, hợp đồng có hiệu lực hay không? Nêu pháp lý? Điều 697 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam Dựa vào theo quy định hình thức ủy quyền thực quyền, nghĩa vụ chủ sử dụng đất Điều 115 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: “1 Người đại diện thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất người chịu trách nhiệm trước Nhà nước việc sử dụng đất quy định điều nghị định Người đại diện thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quy định khoản điều ủy quyền cho người khác theo quy định pháp luật dân Người đại diện thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất người có đủ lực hành vi dân theo quy định pháp luật dân sự.” Việc ủy quyền cho người đại diện thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất quy định khoản điều phải văn bản.Đối với hộ gia đình, cá nhân văn ủy quyền phải có chứng thực UBND xã- phường- thị trấn nơi cư trú chứng nhận công chứng nhà nước Theo quy định hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý, khơng đáp ứng điều kiện hợp đồng vô hiệu Trong tình trên, hợp đồng mua bán B cơng ty Y bất động sản có giá trị lớn nên bắt buộc bên phía cơng ty Y phải xác định giấy ủy quyền sử dụng đất A cho B có giá trị pháp luật giấy tờ cơng chứng, chứng thực Theo tình cho có trường hợp xảy ra: THỨ NHẤT: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG CÓ HIỆU LỰC KHI ĐẢM BẢO TẤT CẢ NHỮNG YẾU TỐ SAU a Giấy ủy quyền có hiệu lực Theo Điều 17 BLDS năm 2005: “Năng lực hành vi dân cá nhân khả cá nhân hành vi nhằm xác lập, thực quyền, nghĩa vụ dân sự” Nếu lực pháp luật dân tiền đề, quyền dân khách quan chủ thể lực hành vi khả hành động chủ thể để tạo quyền, thực quyền nghĩa vụ họ Ngoài ra, lực hành vi dân bao hàm lực tự chịu trách nhiệm dân vi phạm nghĩ vụ dân Nếu A hoàn toàn tỉnh táo, làm chủ hành động có đầy đủ lực dân ký vào giấy ủy quyền giấy ủy quyền có hiệu lực Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam Hiện chưa có quy định cụ thể để xác định quan có thẩm quyền xác nhận giấy ủy quyền.Trên thực tế, số người dân đến để chứng thực chữ ký vào giấy ủy quyền UBND xã, phường bị từ chối, số phường, xã khác chứng thực Theo quy định điểm b, khoản 2, Điều 5, Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 185-2007 Chính phủ cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, UBND xã, phường, thị trấn có thẩm quyền trách nhiệm chứng thực chữ ký giấy tờ, văn tiếng Việt; giấy ủy quyền tiếng Việt phải xác nhận chữ ký Trong đó, Luật Cơng chứng có hiệu lực từ ngày 1-7-2007 quy định tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền cơng chứng GUQ, giao dịch dân sự.Tuy nhiên, số xã, phường chứng thực chữ ký GUQ với tính chất chứng thực chữ ký phù hợp với quy định Nghị định 79/2007/NĐ-CP Như phân tích giấy ủy quyền ông A ông B công chứng, chứng thực b Mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Căn vào khoản Điều 106 Luật đất đai: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 110; khoản khoản Điều 112; khoản 2, 3, 4, 5, 6, Điều 113; khoản Điều 115; điểm b khoản 1, điểm b, c, d, đ e khoản Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b điểm c khoản Điều 120 Luật có điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Như vậy, dựa theo quy định tình việc cha A B đề lại mảnh đất cho họ hồn tồn có hợp pháp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam Nếu đầy đủ điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất B công ty Y có hiệu lực THỨ HAI: HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG CỦA ÔNG B VỚI CÔNG TY Y KHÔNG CÓ HIỆU LỰC NẾU VI PHẠM MỘT TRONG CÁC ĐIỀU SAU a Hợp đồng ủy quyền vô hiệu - Khi xác lập hợp đồng anh A ko tỉnh táo bị lừa dối khơng có đầy đủ lực hành vi dân tạm thời lực hành vi dân theo tuyên bố Tòa án - Khoản Điều 23 BLDS quy định hạn chế lực hành vi dân sau : “1 Người nghiện ma tuý, nghiện chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản gia đình theo u cầu người có quyền, lợi ích liên quan, quan, tổ chức hữu quan, Tồ án định tun bố người bị hạn chế lực hành vi dân sự” - Nếu ơng A bị say thật hồn tồn khơng nhận thức việc kí vào giấy ủy quyền có nghĩa ơng A bị hạn chế lực hành vi dân Việc ông B lợi dụng tình trạng ơng A say rượu để lừa ông A kí vào giấy ủy quyền không đáp ứng u cầu này, việc kí vào giấy ủy quyền tự nguyện ông A ông A say rượu không nhận thức hành vi lúc cho việc ông A kí vào giấy ủy quyền coi tự nguyện Như kết luận hợp đồng ủy quyền ông B A coi vơ hiệu b Mảnh đất ko có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Luật Đất đai năm 2003 quy định sau: Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất Trong trường hợp mảnh đất mà ông A B vừa thừa kế chưa có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng coi vô hiệu Chỉ cần vi phạm hai điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh B công ty Y vơ hiệu Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số môn Luật dân Việt Nam Hãy giải hậu pháp lý loại hợp đồng trên? Nêu pháp lý?  HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Hợp đồng uỷ quyền thoả thuận bên, theo bên uỷ quyền có nghĩa vụ thực công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền phải trả thù lao, có thoả thuận pháp luật có quy định - Hậu pháp lý loại hợp đồng pháp lý: - Theo Điều 133 Bộ luật dân năm 2005: Giao dịch dân vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi “Người có ng lực hành vi dân xác lập giao dịch vào thời điểm không nhận thức làm chủ hành vi có quyền u cầu Tịa án tun bố giao dịch dân vô hiệu” Như vậy, hợp đồng dân vô hiệu hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân quy định Điều 122 Bộ luật dân năm 2005 Khi hợp đồng vơ hiệu bên tự nguyện chấm dứt việc thực hợp đồng, song nhiều trường hợp bên thỏa thuận với việc chấm dứt hợp đồng bên người đại diện (khi hợp đồng người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực hiện) có quyền yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu Nhìn chung, quy định hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu theo Điều 137 Bộ luật dân năm 2005: “Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Xét cụ thể tình trên, bà M vợ ơng A khẳng định hôm qua A đám cưới với B say khơng biết gì, giao dịch dân ông A ông B tạo lập thời điểm ơng A hồn tồn tỉnh táo Thứ nhất, chấm dứt: Theo điều 137 BLDS, “Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ bên kể từ thời điểm xác lập.” Về nguyên tắc, BLDS năm 2005 năm 1995 khơng có thay đổi tun bố hậu hợp đồng vô hiệu, theo điều 146 BLDS năm 1995: “ Giao dịch dân khơng làm thay đổi quyền, Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam nghĩa vụ dân bên từ thời điểm xác lập.” Như vậy, giao dịch dân vô hiệu, quyền nghĩa vụ bên không pháp luật bảo vệ Nếu hợp đồng xác lập chưa thực bên khơng thực hiện, cịn thực khơng tiếp tục thực Cụ thể: Hợp đồng ủy quyền ông A ông B vô hiệu chấm dứt Hợp đồng chuyển nhượng ông B công ty Y chấm dứt ơng B dùng hợp đồng ủy quyền A để ký kết hợp đồng chuyển nhượng với Y, mà hợp đồng ông A ơng B vơ hiệu nên khơng thể có việc xảy ông B công ty Y Thứ hai, khơi phục lại tình trạng ban đầu Nhìn chung, khái niệm “khơi phục lại tình trạng ban đầu” “hồn trả cho nhận” giống Nhưng phân tích kỹ hai phạm trù khác Hoàn trả cho nhận khía cạnh khơi phục tình trạng ban đầu, đơi hồn trả khơng đủ để khơi phục lại tình trạng ban đầu Trong tình này, hợp đồng ơng A ông B chưa thực nên cần khôi phục lại Người giao dịch với người khơng có quyền đại diện có quyền đơn pphương chấm dứt thực hủy bỏ giao dịch dân xác lập yêu cầu bói thường thiệt hại phải biết việc khơng có quyền đại diện mà giao dịch” - Trường hợp bố mẹ cho chung vợ chồng A, B lại thuộc trường hợp khác Bởi lẽ, cho chung phần mảnh đất trở thành tài sản chung vợ chồng A Vì vậy, trường hợp mà hợp đồng ủy quyền A ủy quyền cho B trường hợp không nhận thức hành vi uống rượu say hợp đồng vô hiệu trường hợp phân tích Cịn trường hợp mà A ủy quyền cho B tình trạng hồn tồn tỉnh táo hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu Do gia trị quyền sử dụng đất mà bố mẹ A, B để lại mà gia đình A hưởng phần, Tài sản có giá trị lớn, mà theo khoản điều 28 Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 quy định : “ việc xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dich dân liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn nguồn sống gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung chia để đàu tư kinh doanh riêng theo quy định khoản điều 29 Luật này” Mà theo lời chị M- vợ A nói việc anh A kí kết với B việc ủy quyền bán mảnh đất đá mà chưa hỏi ý kiến chị M nên giao dịch khơng có giá trị Vậy Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số môn Luật dân Việt Nam việc anh B bảo chị M khơng có quyền can thiệp khơng anh B khơng có quyền đại diện bán nhà đất cho công ty Y HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập hay nói cách khác pháp luật dân công nhận bảo vệ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng có hiệu lực pháp luật Do đó, hợp đồng xác lập bên phải thực hợp đồng cam kết Vấn đề cần lưu ý việc xác định hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc áp dụng pháp luật đời sống thực tiễn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại hợp đồng xuất tương đối nhiều sống thường ngày Điều 697 BLDS năm 2005 định nghĩa: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai” Để hợp đồng có hiệu lực thân hợp đồng phải tn thủ điều kiện có hiệu lực hợp đồng dân sự, điều kiện tùy theo tính chất, đặc điểm hợp đồng mà có khác Theo quy định điểm a mục 2.3 phần II Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình quy định việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau 15-10-1993, điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lực hành vi dân sự; Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn tồn tự nguyện; Mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo qui định pháp luật; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Chương XXVIII BLDS năm 2005, từ Điều 697 đến Điều 702 Hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: Thứ nhất, quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất • Quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền áp dụng theo quy định Điều 305 BLDS năm 2005 • Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là: Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận Hai là: Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng Thứ hai, quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất • Quyền bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là: Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất Hai là: Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thoả thuận Ba là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất chuyển nhượng Bốn là: Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn • Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một là: Trả đủ tiền, thời hạn phương thức thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hai là: Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Ba là: Bảo đảm quyền người thứ ba đất chuyển nhượng; Bốn là: Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam Câu 5: Hoàn thiện pháp luật vấn đề xung quanh tình HƯỚNG HỒN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Như phân tích điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất Do đó, để hạn chế đến mức thấp tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhóm chúng em xin đưa số giải pháp sau: Theo quy định pháp luật GCNQSD đất điều kiện để bên chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng (điểm a khoản điều 106 Luật Đất Đai 2003) việc cấp GCNQSD đất trách nhiệm quan có thẩm quyền, quyền lợi người sử dụng đất pháp luật ghi nhận điều 105 Luật Đất Đai 2003 GCNQSD đất chứng thư pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ sử dụng đất phương tiện quan trọng để người sử dụng đất thực quyền mình, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế tiến độ cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất chậm, tính đến hết năm 2004 nước cấp số lượng giấy CNQSD đất sau: Đất đô thị 1.973.358 giấy chứng nhận tương ứng với diện tích 31.275 đạt 43.3% diện tích cần cấp; Đất nông thôn 8.205.878 giấy chứng nhận tương ứng với diện tích 383.165 đạt 76.5% diện tích cần cấp Tính đến ngày 30/09/2008 đất đô thị 2.825.205 GCN tương ứng với 63.012 đạt 60,9% diện tích cần cấp giấy; Đất nông thôn 10.298.895 GCN tương ứng với diện tích 38.807 đạt 76.0% diện tích cần cấp Trong đó, theo quy định điều 66 Nghị định 84/2007 kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất phải có GCN thực quyền chuyển nhượng sử dụng đất Theo quy định này, người sử dụng đất chưa cấp GCNQSD đất (trừ số trường hợp đặng ký trước ngày 1/11/2007 có giấy tờ quy định khoản 1,2 Điều 50 Luật Đất đai) không chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế việc người sử dụng đất chưa có GCNQSD đất, chưa có đủ điều kiện để nộp đơn xin cấp GCN nhiều lại lỗi quan Nhà nước, quy định không phù hợp với thực tế làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Do đó, để khắc phục tình trạng này, Nhà nước phải mặt đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất cho người Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số môn Luật dân Việt Nam dân, mặt khác nên sửa đổi quy định điều 66 Nghị định 84/2007 theo hướng người sử dụng đất hợp pháp thực quyền người sử dụng đất sau ngày 01/01/2008, việc chưa nộp đơn xin cấp GCN hay việc chưa cấp GCNQSD đất lỗi từ phía quan Nhà nước Bên cạnh đó, theo khoản điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP “6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng năm 1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị có giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định Luật Đất đai gọi chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi có biến động sử dụng đất quy định khoản Điều quan tài ngun mơi trường trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai.”  GCNQSD đất cấp theo văn có trường hợp ghi không đầy đủ tên chủ sử dụng trường hợp mà quyền sử dụng đất tài sản chung hai vợ chồng Do vậy, tình trạng cịn tồn dễ dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung vợ chồng Vậy nên, q trình cấp GCNQSD đất, quan có thẩm quyền phải rà soát lại GCNQSD đất theo giấy tờ nêu trên, phát GCN không ghi đủ chủ sử dụng đất phải thu hồi cấp lại theo quy định pháp luật  Bổ sung quy định pháp luật điều kiện bên nhận chuyển nhượng, điều hoàn toàn hợp lý tình hình nay, quỹ đất dành cho loại đất có hạn, đất phần nhỏ quỹ đất quốc gia Mặt khác, điều kiện kinh tế thị trườn mà quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa để giao dịch, nhưỡng người có tiềm lực kinh tế tập trung quyền sử dụng đất vào tay Từ đó, làm cho thị trường quyền sử dụng đất trở nên hỗn loạn Có thể ghi nhận quy định điều 711 BLDS 1995 “Bên nhận quyền sử dụng đất phải có điều kiện sau đây: Có nhu cầu sử dụng đất; Chưa có đất sử dụng hạn mức theo quy định pháp luật đất đai sau nhận quyền sử dụng đất, đất sử dụng không vượt hạn mức loại đất”  Nhà nước cần ban hành văn giải thích khái niệm “đất khơng có tranh chấp” Việc quy định rõ làm cho quan có thẩm quyền áp dụng cách thống Lớp N07.TL2 Nhóm Bài tập nhóm số mơn Luật dân Việt Nam nhất, tránh tình trạng trục lợi số cán địa chính, củng cố lịng tin người dân với pháp luật HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ VẤN ĐỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Theo báo cáo tổng kết công tác công chứng, chứng thực UBND Phịng cơng chứng nước, tỉnh, thành phố lớn cho thấy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng uỷ quyền ngày tăng, đặc biệt số Phịng cơng chứng số lượng hợp đồng uỷ quyền chiếm 30% tổng số hợp đồng, giao dịch công chứng Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc soạn thảo, công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền việc thực hợp đồng uỷ quyền phát sinh số vấn đề bất cập uỷ quyền, hình thức uỷ quyền, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng ủy quyền, Đây nguyên nhân, dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng ủy quyền, gây khó khăn việc áp dụng pháp luật việc giải tranh chấp Để góp phần hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền khắc phục bất cập hoạt động công chứng hợp đồng việc nghiên cứu làm sáng tỏ quy định pháp luật thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền quan trọng Qua việc nghiên cứu quy định pháp luật thực tiễn áp dụng đề giải pháp góp phần hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng ủy quyền Kiến nghị: • Xây dựng hệ thống pháp luật đồng ủy quyền ( chủ thể hợp đồng, hình thức hợp đồng, nội dung hợp đồng); Nâng cao nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp công chứng viên người có thẩm quyền chứng thực; • Lớp N07.TL2 Nhóm ... class_id =1& mode=detail&document_id= 324 79 M? ? ?T SỐ CHÚ THÍCH GCNQSD: Giấy chứng nh? ?n quy? ?n sử dụng GCN: Giấy chứng nh? ?n UBND: Ủy ban nh? ?n d? ?n Lớp N0 7.TL2 Nh? ?m B? ?i t? ??p nh? ?m số m? ?n Lu? ?t d? ?n Vi? ?t Nam ĐỀ SỐ Ông A B hai anh, em ru? ?t. .. lu? ?t d? ?n Vi? ?t Nam, T? ??p 1, Nxb Giáo dục, Hà N? ??i, 20 09 B? ?? lu? ?t D? ?n Vi? ?t Nam n? ?m 20 05 Lu? ?t Đ? ?t đai Vi? ?t Nam n? ?m 20 03, s? ?a đổi b? ?? sung n? ?m 20 10 Lu? ?t H? ?n nh? ?n gia đình Vi? ?t Nam n? ?m 20 00, s? ?a đổi b? ??... t? ??i t? ?nh n? ?i tr? ?n? Lớp N0 7.TL2 Nh? ?m B? ?i t? ??p nh? ?m số m? ?n Lu? ?t d? ?n Vi? ?t Nam Câu 1: Anh B có quy? ?n l? ?m khơng? Vì sao? Đầu ti? ?n, nh? ?m chúng em thấy việc anh A ủy quy? ?n cho anh B giấy ủy quy? ?n hay