Áp dụng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi xây dựng khu công nghiệp tại huyện châu thành tỉnh bến tre

Đề tài nghiên cứu: “Áp dụng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi xây dựng Khu công nghiệp tại huyện Châu Thành tỉnh Bến Tre” được tiến hành tại các xã có người d

TRẦN HOA NAM

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TẠI HUYỆN CHÂU THÀNH

TỈNH BẾN TRE

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018

TRẦN HOA NAM

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TẠI HUYỆN CHÂU THÀNH

TỈNH BẾN TRE

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

1 TS DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN

Tp Hồ Chí Minh - Năm 2018

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 1

TÓM TẮT LUẬN VĂN 1

TỪ KHÓA 1

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 2

3 Tình hình nghiên cứu 3

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

4.1 Mục đích nghiên cứu 4

4.2 Đối tượng nghiên cứu 5

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết 5

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 6

7 Kết cấu của của đề tài 6

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 9

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 9

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất 9

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thu hồi đất 9

1.1.1.2 Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định thu hồi đất 11

1.1.2 Khái quát chung về GPMB, BT khi Nhà nước thu hồi đất 12

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của GPMB 12

1.1.2.1.1 Khái niệm GPMB 12

1.1.2.1.2 Đặc điểm của GPMB 13

1.1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 15

1.1.2.2.1 Khái niệm bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 15

TẠI VIỆT NAM 17

1.2.1 Giai đoạn trước khi LĐĐ năm 1993 ra đời 17

1.2.2 Giai đoạn sau khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành đến trước khi LĐĐ năm 2003 ban hành 18

1.2.3 Giai đoạn từ khi ban hành LĐĐ năm 2003 đến trước khi LĐĐ năm 2013 ban hành 19

1.2.4 Giai đoạn từ khi ban hành LĐĐ năm 2013 đến nay 21

1.3 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 22

1.3.1 Quy định về thu hồi đất 22

1.3.1.1 Thẩm quyền thu hồi đất 22

1.3.1.2 Căn cứ thu hồi đất 22

1.3.1.3 Thủ tục thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 24

1.3.2 Quy định về bồi thường khi Nhà nước THĐ, GPMB 24

1.3.2.1 Phạm vi và đối tượng được bồi thường khi Nhà nước THĐ, GPMB 24

1.3.2.2 Nguyên tắc và điều kiện được BT khi Nhà nước THĐ, GPMB 26

1.3.2.2.1 Về nguyên tắc BT khi Nhà nước THĐ, GPMB 26

1.3.2.2.2 Về điều kiện được BT khi Nhà nước THĐ, GPMB 27

1.3.2.3 Các loại bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ, GPMB 32

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP GIAO LONG VÀ AN HIỆP (HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH BẾN TRE) 33

2.1 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT, GPMB XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP GIAO LONG VÀ AN HIỆP 33

2.1.1 Thực trạng thu hồi đất GPMB của hai dự án 33

2.1.2 Thực hiện pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Bến Tre 33

2.1.3 Các chính sách áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất của hai dự án 37

2.1.3.1 Việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất GPMB xây dựng KCN Giao Long và An Hiệp 37

khi nhà nước thu hồi đất xây dựng KCN Giao Long và An Hiệp 39

2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG KCN GIAO LONG VÀ AN HIỆP 40

2.2.1 Về thuận lợi trong thực hiện các chính sách BT, GPMB 40

2.2.2 Về khó khăn, vướng mắc trong quá trình THĐ, GPMB 40

2.2.3 Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại về thu hồi đất, GPMB 42

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN CƠ SỞ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TẠI HUYỆN CHÂU THÀNH, BẾN TRE 44

3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 44

3.2 CÁC GIẢI PHÁP CỤ THỂ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 47

3.2.1 Hoàn thiện quy định về nguyên tắc bồi thường về đất 47

3.2.2 Bổ sung những quy định chi tiết về trường hợp được bồi thường về đất đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo khi nhà nước thu hồi đất 48

3.2.3 Hoàn thiện quy định về giá đất bồi thường 49

3.2.3.1 Về căn cứ xác định giá đất tính bồi thường 49

3.2.3.2 Về thẩm quyền xác định giá đất bồi thường 49

3.2.4 Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục bồi thường về đất 50

3.2.4.1 Về việc ban hành thông báo thu hồi đất và bồi thường về đất 50

3.2.4.2 Về lấy ý kiến đối với phương án bồi thường 51

3.2.4.3 Về chi trả tiền bồi thường 51

3.3 GIẢI PHÁP VỀ TỔ CHỨC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 52

3.4 NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH BẾN TRE 53

KẾT LUẬN 57

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1

DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT 1

Tiềm năng và định hướng phát triển KCN của huyện Châu Thành 1

Khái quát về dự án KCN Giao Long và An Hiệp, huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre 2

Dự án KCN Giao Long 2

Dự án KCN An Hiệp 4

27 đợt 1 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế TP

Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Áp dụng

pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng Khu công nghiệp tại huyện Châu Thành tỉnh Bến Tre” (Sau đây gọi tắt là “Luận

văn”)

Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này

là kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học của một số tác giả Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn

cụ thể, chính xác và có thể kiểm chứng Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn khách quan và trung thực

Học viên thực hiện

TRẦN HOA NAM

LĐĐ Luật đất đai

CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Đề tài nghiên cứu: “Áp dụng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng khi xây dựng Khu công nghiệp tại huyện Châu Thành tỉnh Bến Tre” được tiến hành tại các xã có người dân bị thu hồi đất xây dựng KCN Giao Long và KCN An Hiệp gồm Giao Long, Phú An Hòa, An Phước, An Hiệp và Tiên Thủy thuộc huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre; Từ những nghiên cứu trên chúng ta sẽ thấy được trong quá trình tổ chức thực hiện công tác GPMB xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre còn gặp phải những khó khăn, vướng mắc, thiếu sự đồng bộ của các ngành, các cấp và sự đồng thuận của nhân dân để đề xuất kiến nghị những giải pháp có liên quan đến công tác GPMB trên địa bàn tỉnh nói chung và huyện Châu Thành nói riêng, làm cho công tác GPMB đạt hiệu quả thật sự, đúng quy định của pháp luật và đồng bộ góp phần hạn chế thấp nhất việc khiếu nại của người dân trong vùng bị ảnh hưởng của dự án.

TỪ KHÓA

Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, KCN Giao Long, KCN An Hiệp, Châu Thành, Bến Tre

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay, nước ta đang trong quá trình thực hiện CNH - HĐH đất nước phấn đấu đến năm 2030 nước ta hoàn thành mục tiêu CNH-HĐH, cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại1, vì thế đất đai đã trở thành một nguồn nội lực rất quan trọng với chức năng tạo ra nguồn vốn và thu hút đầu tư phát triển

Trên thực tế cho thấy, nền kinh tế nước nhà đã có những bước phát triển vượt bậc, với tốc độ tăng trưởng kinh tế xã hội những năm gần đây tăng đáng kể, giá trị sản lượng công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ chiếm phần lớn trong nền kinh tế nước ta, điều này cho thấy chính việc quy hoạch để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập trung ở nhiều địa phương đã thúc đẩy cho nền tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến hết tháng 6 năm 2017, Việt Nam có 325 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 94.900 ha Trong đó, diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 64.000 ha, chiếm khoảng 67% tổng diện tích đất tự nhiên2

Hòa chung nhịp độ phát triển kinh tế của cả nước, Bến Tre là một tỉnh thuộc đồng bằng sông Cửu Long với cơ cấu kinh tế chủ yếu là sản xuất nông nghiệp Những năm gần đây nhiều cơ sở tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ, các khu

- cụm công nghiệp đã bắt đầu hình thành và phát triển nhanh chóng, góp phần tạo

bộ mặt mới khang trang hơn cho tỉnh nhà Trong đó khu kinh tế trọng điểm huyện Châu Thành nằm phía Tây Bắc của tỉnh Bến Tre, do có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng, là cửa ngõ của tỉnh, được bao bọc bởi hai con sông lớn là sông Hàm Luông

và sông Tiền, có vị trí thuận lợi cho giao thông thủy bộ nên quá trình công nghiệp hóa của huyện phát triển nhanh chóng, cùng với việc xây dựng và phát triển hai KCN Giao Long và An Hiệp

Để dành đất cho việc phát triển các KCN, tạo tiền đề quan trọng trong việc phát triển kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, việc

THĐ phục vụ phát triển kinh tế xã hội và gắn với đó là việc thực hiện pháp luật về

BT, GPMB khi Nhà nước THĐ là những thách thức không nhỏ đối với chính quyền địa phương do những xung đột về lợi ích xảy ra trong quá trình áp dụng pháp luật Vấn đề xung đột này xảy ra tại nhiều địa phương, bao gồm việc thực hiện pháp luật tại tỉnh Bến Tre Từ thực tiễn đó, cho thấy việc tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật về BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là thật sự cần thiết

Với những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài “Áp dụng pháp luật về thu hồi đất,

bồi thường, giải phòng mặt bằng khi xây dựng Khu công nghiệp tại huyện Châu Thành, Bến Tre” làm Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế

2 Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện nhằm giải quyết các câu hỏi nghiên cứu sau đây:

- Thứ nhất: Cở sở pháp lý của hoạt động BT, GPMB khi Nhà nước THĐ là gì?

- Thứ hai: Từ cơ sở pháp lý đó, thực tiễn áp dụng pháp luật trong BT, GPMB khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre có phát sinh những bất cập gì? Nguyên nhân của các bất cập này là gì?

- Thứ ba: Cần hoàn thiện những nội dung nào của pháp luật về BT, GPMP khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án xây dựng KCN ở Việt Nam?

Đề tài được thực hiện dựa trên giả thiết nghiên cứu sau đây:

Hoạt động BT, GPMB khi Nhà nước THĐ phục vụ cho việc phát triển kinh

tế - xã hội trong thời gian qua ở huyện Châu Thành dựa trên các quy định của pháp luật hiện hành đã được các cơ quan chuyên môn của huyện thực hiện chặt chẽ, trong quá trình thực hiện có bám vào các hướng dẫn để không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người bị THĐ

Trong quá trình thực hiện các quy định của pháp luật về BT, GPMB để THĐ xây dựng các dự án KCN tại huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre đã phát sinh những bất cập như: giá THĐ của các dự án cùng thời điểm nhưng khác giai đoạn lại khác nhau, các chế độ HT cũng không giống nhau, việc thực hiện kiểm kê áp giá còn nhiều sai sót từ đó làm ảnh hưởng đến công tác GPMB, THĐ giao cho các nhà đầu tư thực hiện dự án

Trên cơ sở phân tích, đánh giá những khiếm khuyết trong thực hiện pháp luật

về BT, GPMB khi Nhà nước THĐ, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về THĐ, GPMB và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về THĐ, GPMB

3 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian qua, đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về BT, GPMB và các bài viết của nhà khoa học, nhà quản lý được phát hành, đăng tải, trong đó có một số công trình tiêu biểu như sau:

Tác giả Đặng Hùng Võ có bài viết cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đăng trên Việt Báo ngày 26/4/2004, đã trình

bày về bảy nhược điểm trong việc thực hiện cơ chế THĐ để phát triển kinh tế theo quy định của pháp luật đất đai, bên cạnh đó tác giả cũng đã đề xuất 7 giải pháp khắc phục những nhược điểm đó; một vấn đề được đặt ra trong bài viết này là việc xác định giá đất để tính BT cho người bị THĐ chưa được quy định theo một chuẩn mực nhất quán, người bị THĐ nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị THĐ phi nông nghiệp thường được lợi

Luật gia Nguyễn Thị Mai và Luật gia Trần Minh Sơn cùng biên soạn cuốn

sách Hỏi đáp pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất, được xuất bản năm 2005 bởi NXB Tư pháp, cuốn sách với 156 trang đã

trình bày trên 100 câu hỏi đáp pháp luật đất đai liên quan đến việc BT, HT khi Nhà nước THĐ theo quy định của LĐĐ năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Năm 2006, tác giả Nguyễn Vinh Diện đã thực hiện Luận văn Thạc sỹ Luật

học tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài Pháp Luật về bồi thường

thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Trong Luận văn này, tác giả đã tập trung phân

tích đánh giá việc áp dụng pháp luật về bồi thường thiệt hại khi nhà nước tiến hành THĐ vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bên cạnh đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về BT, GPMB, THĐ

Tác giả Nguyễn Quang Tuyến có bài viết Pháp luật về bồi thường tái định cư

của Singapore và Trung Quốc - Những gợi mở cho Việt Nam hoàn thiện pháp luật

về bồi thường tái định cư đăng trên Tạp chí Luật học số 10/2010 Trong bài báo

này, tác giả đã trình bày về vấn đề thu hồi đất, chính sách BT, TĐC của 02 nước và

đề xuất cho việc hoàn thiện pháp luật về BT, TĐC khi Nhà nước THĐ ở Việt Nam Bên cạnh đó tác giả cũng rất quan tâm đến vấn đề sự chênh lệch về giá khi thực hiện chính sách BT giữa thành thị và nông thôn Từ đó đã đưa ra những gợi mở cho việc hoàn thiện pháp luật về BT, TĐC khi Nhà nước THĐ ở Việt Nam

Tác giả Trần Quang Huy có bài viết Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi

đất đăng trên Tạp chí Luật học số 10/2010 Trong bài báo này, tác giả đã trình bày

về sự cần thiết phải xây dựng chính sách hỗ trợ, cơ sở pháp lý của việc thực thi

chính sách hỗ trợ và các quy định hỗ trợ cho người SDĐ khi bị THĐ, đặc biệt là đối với những hộ dân bị THĐ nông nghiệp

Năm 2010, tác giả Hoàng Thị Nga đã thực hiện Luận văn Thạc sỹ Luật học,

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài Pháp luật về thu hồi đất, bồi

thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: thực trạng và giải pháp Trong

Luận văn này, tác giả đã đi sâu phân tích, tìm hiểu nội hàm của các khái niệm BT,

HT, TĐC khi Nhà nước THĐ; nhận diện những đặc trưng cơ bản của các khái niệm này Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định về BT,

HT, TĐC khi Nhà nước THĐ Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật

về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về

BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ Xác lập định hướng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ

Nội dung nghiên cứu của các công trình nói trên chỉ nghiên cứu một cách chung nhất về THĐ, BT, GPMB nhưng nghiên cứu về thực tiễn THĐ, BT, GPMB khi xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre thì trong khả năng tìm kiếm của tác giả Luận văn này là chưa có

Trên cơ sở kết quả của các công trình nghiên cứu trước đây, bản thân có sự tổng hợp, kế thừa để nghiên cứu về một số vấn đề pháp lý về GPMB ở nước ta, thực tiễn thi hành pháp luật GPMB ở huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre Từ đó, đưa ra những nhận định, đánh giá và một số đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB đối với việc mở rộng các KCN tại huyện Châu Thành nói riêng và xây dựng các KCN tại Bến Tre nói chung, hạn chế thấp nhất việc ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi trong BT, GPMB

4 Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn được thực hiện nhằm đến các mục đích sau đây:

Thứ nhất, Luận văn hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định về BT, GPMB khi Nhà nước THĐ;

Thứ hai, Phân tích quy định của pháp luật liên quan về BT, GPMB khi Nhà nước THĐ;

Thứ ba, Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về BT, GPMB khi Nhà nước THĐ xây dựng KCN qua thực tiễn thực hiện tại huyện Châu Thành, Bến Tre;

Thứ tư, Đề xuất một số biện pháp góp phẩn hoàn thiện hệ thống pháp luật về pháp luật về BT, GPMB khi Nhà nước THĐ; những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu

quả thực thi pháp luật về BT, GPMB khi xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre;

4.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là các quy định của Pháp luật Việt Nam

về THĐ, BT, GPMB khi Nhà nước THĐ được đề cập trong LĐĐ năm 2003, 2013

và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Ngoài các quy định của pháp luật được quy định tại LĐĐ và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành bởi các cơ quan nhà nước ở Trung ương, Luận văn xác định các quy định của UBND tỉnh Bến Tre áp dụng cho việc BT, GPMB khi Nhà nước THĐ xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre cũng là đối tượng nghiên cứu của Luận văn này;

Phạm vi nghiên cứu cứu của Luận văn là đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về BT, GPMB khi Nhà nước THĐ xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre

Về giới hạn thời gian nghiên cứu, Luận văn xác định giới hạn thời gian từ năm 2005, đây là năm mà các KCN tại huyện Châu Thành tỉnh Bến Tre được chính thức thành lập, cho đến thời điểm kết thúc việc nghiên cứu này (2018)

5 Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết

Để thực hiện đề tài này, tác giả Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:

Phương pháp hệ thống hoá, phân tích, tổng hợp và phương pháp lịch sử được

sử dụng tại phần thứ nhất của Chương 1 Luận văn nhằm làm rõ những vấn đề lý luận về THĐ, BT, GPMB khi Nhà nước THĐ

Phương pháp thống kê, tổng hợp và phương pháp lịch sử được sử dụng tại phần thứ hai của Chương 1 Luận văn nhằm làm rõ quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về THĐ, BT, GPMB tại Việt Nam qua các giai đoạn lịch sử

Phương pháp luận giải và phương pháp phân tích được sử dụng tại phần thứ

ba của Chương 1 Luận văn nhằm làm rõ các quy định của pháp luật Việt Nam về THĐ, GPMB theo quy định của LĐĐ năm 2003, 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Phương pháp hệ thống hóa, tổng hợp được sử dụng tại phần thứ nhất của chương 2 Luận văn nhằm làm rõ về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thuận lợi cho việc hình thành KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre Bên cạnh đó làm rõ quá trình hình thành KCN Giao Long và An Hiệp

Phương pháp phân tích, đối chiếu, so sánh được sử dụng tại phần thứ hai của chương 2 Luận văn nhằm làm rõ thực trạng việc áp dụng các quy định pháp luật về

BT, GPMB khi Nhà nước THĐ, GPMB xây dựng KCN Giao Long và An Hiệp

6 Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Việc thực hiện đề tài Luận văn thạc sĩ luật học có những ý nghĩa sau đây: Thứ nhất, Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận cho việc xây dựng các quy định về BT, GPMB khi Nhà nước THĐ, GPMB

Thứ hai, phân tích các quy định của pháp luật đất đai Việt Nam về BT, GPMBC khi Nhà nước THĐ, GPMB, từ đó chỉ ra những tồn tại, bất cập và những nguyên nhân cụ thể

Thứ ba, Luận văn đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về THĐ, GPMB và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về THĐ, GPMB, góp phần nâng cao hiệu quả trong thực tiễn áp dụng pháp luật

Đề tài này được thực hiện đã có những giá trị ứng dụng sau đây:

Thứ nhất, thông qua việc đánh giá các quy định pháp luật liên quan đến THĐ, GPMB đề tài đã đề xuất các giải pháp để hoàn thiện các quy định của pháp luật về GPMB nói chung Các kiến nghị này có giá trị nâng cao chất lượng công tác GPMB ở huyện Châu Thành, Bến Tre nói riêng trong thời gian tới đối với các công trình đang chuẩn bị triển khai GPMB

Thứ hai, trên cơ sở nghiên cứu về thực tiễn THĐ, BT, GPMB khi xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre, Luận văn đề xuất một số giải pháp nhằn hoàn thiện pháp luật BT về đất khi nhà nước THĐ để phát triển kinh tế-xã hội, góp phần nâng cao hiệu quả trong thực tiễn áp dụng pháp luật; những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về BT, GPMB xây dựng KCN tại huyện Châu Thành, Bến Tre; đồng thời góp phần vào việc giải quyết khiếu kiện kéo dài của người dân trong vùng dự án

7 Kết cấu của của đề tài

Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và các quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xây dựng Khu công nghiệp Giao Long và An Hiệp (huyện Châu Thành tỉnh Bến Tre)

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên cơ sở đánh giá thực trạng tại huyện Châu Thành, Bến Tre

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG,

GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất

1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thu hồi đất

Theo từ điển tiếng Việt phổ thông thì “Thu hồi là việc thu về lại, lấy lại cái trước đó đã đưa ra, đã cấp phát hoặc bị mất vào tay kẻ khác”3 Với định nghĩa này có thể hiểu thu hồi đất là việc nhà nước lấy lại đất đã giao, đã cho thuê vì lý do nào đó

Theo từ điển giải thích thuật ngữ luật học, THĐ được hiểu là: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi QSDĐ của người vi phạm quy định về sử dụng đất để nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng hợp pháp bị lấn chiếm Trường hợp thật cần thiết, nhà nước THĐ đang sử dụng của NSDĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng4

Tuy nhiên, những cách giải thích thuật ngữ nêu trên chưa phân tích rõ ràng về THĐ mặc dù có đề cập đến các trường hợp thu hồi đất nhưng về nội hàm thì vẫn chưa bao quát hết tất cả những trường hợp THĐ của Nhà nước

Khoản 1 Điều 54, Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luâ ̣t” Nhà nước nắm giữ quyền quyết định về mặt pháp lý đối với đất đai, đây

là quyền năng duy nhất và tuyệt đối ngoài nhà nước không chủ thể nào được phép định đoạt Nếu như giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai bằng quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo khoản 5 Điều 4 LĐĐ năm 2003, thu hồi đất được quy định như sau:

“THĐ là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu hồi lại QSDĐ hoặc thu lại đất

3 Viện ngôn ngữ (2013), Từ điển tiếng Việt phổ thông tái bản,NXB Phương Đông, tr.881

4 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học về Luật Đất đai, Luật Lao động, Tư

pháp quốc tế, NXB Công an Nhân dân, Hà Nội

đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này” Theo giải thích này thì mặc dù LĐĐ năm 2003 có sự điều chỉnh và mở rộng nội hàm của vấn đề THĐ nhưng việc giải thích vẫn chưa được rõ ràng bởi nó có thể dẫn đến cách hiểu rằng NSDĐ bị thu hồi là tổ chức hay UBND xã, phường, thị trấn trong khi theo quy định pháp luật, NSDĐ bị thu hồi còn có thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và những chủ thể này mới là chủ thể phổ biến nhất trong thực tiễn TJĐ của Nhà nước

Khắc phục hạn chế về cách hiểu THĐ nêu trên tại khoản 11 Điều 3 LĐĐ năm

2013 đã giải thích từ ngữ nhà nước THĐ là: “Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của NSDĐ vi phạm pháp luật về đất đai”

Qua những phân tích nêu trên, ta có thể đưa ra khái niệm về THĐ như sau:

THĐ là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại đất và QSDĐ đã giao cho các chủ thể SDĐ theo quy định của pháp luật đất đai Như vậy, xét về mặt hình thức

thì THĐ là văn bản hành chính, nhưng xét về mặt nội dung thì đó là việc sử dụng quyền lực Nhà nước để thu lại QSDĐ đã được giao cho cá nhân, tổ chức nhằm phục vụ lợi ích của nhà nước và xã hội

Mặc dù có những khác biệt nhất định trong cách hiểu về THĐ của Luật đất đai qua các thời kỳ nhưng THĐ có một điểm chung là dẫn đến hậu quả pháp lý là chấm dứt QSDĐ của NSDĐ hoặc quyền quản lý đất đai của các chủ thể được nhà nước giao đất để quản lý THĐ có những đặc điểm sau5:

Thứ nhất, chủ thể thực hiện hoạt động THĐ luôn là Nhà nước Với vai trò là

chủ thể đại diện sở hữu duy nhất đối với đất đai, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai thông qua hoạt động điều phối đất đai THĐ là một trong các hoạt động điều phối đất đai quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền quản

lý của mình Mặt khác, hoạt động THĐ phải mang tính mệnh lệnh, quyền uy mà chỉ

có Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền của mình mới có đầy đủ quyền hạn để thực hiện được hoạt động này

5 Nguyễn Văn Vững (2016), Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ thực

tiễn huyện Củ Chi, Thành Phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỉ Luật học, chuyên ngành Luật kinh tế, Học

viện khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam

Thứ hai, việc THĐ chỉ có thể được tiến hành trên cơ sở một quyết định hành

chính cá biệt có giá trị bắt buộc thi hành Nếu NSDĐ không tự giác thi hành quyết định hành chính này thì có thể bị cưỡng chế theo quy định của pháp luật Tuy nhiên,

để đảm bảo tính dân chủ, khách quan trong hoạt động THĐ, người bị THĐ có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định THĐ hoặc hành vi cưỡng chế đó

Thứ ba, đối tượng bị thu hồi là QSDĐ, có thể là hợp pháp như được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ … hoặc cũng có thể là bất hợp pháp như lấn chiếm đất chưa sử dụng Hệ quả của THĐ là làm chấm dứt QSDĐ của người có đất bị thu hồi

Thứ tư, chủ thể bị thu hồi có thể là bất kỳ chủ thể SDĐ nào có đất thuộc diện

bị thu hồi bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

1.1.1.2 Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định thu hồi đất

Vấn đề BT, GPMB khi nhà nước THĐ được đặt ra dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ Bản Hiến pháp đầu tiên năm

1946 đã ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về tài sản là Quyền sở hữu về tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm (Điều 12 Hiếp pháp 1946) Đến Hiến pháp năm 1992 quyền này tiếp tục được khẳng định tại điều 58 “Công dân có quyền

sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp…Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” Hơn thế nữa, Hiến pháp năm 1992 đã chỉ rõ:

“Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa Trong trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường…” (Điều 23); Và một lần nữa Hiến pháp năm 2013, còn long trọng tuyên bố, “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà

ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” (Điều 32)

Là một Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, Nhà nước Việt Nam phải được xây dựng theo một mô hình Nhà nước phục vụ vì lợi ích của người dân Vì thế, khi Nhà nước THĐ của người dân để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì (cho dù là

sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế) mà làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân khiến họ phải di

chuyển chỗ ở thì Nhà nước phải có trách nhiệm phải BT và thực hiện việc TĐC nhằm làm cho NSDĐ sớm ổn định cuộc sống;

Xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của NSDĐ (trong đó có lợi ích về nhà ở) là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi THĐ của Nhà nước gây ra Hơn nữa, trong điều kiện Nhà nước và pháp quyền, mọi chủ thể trong xã hội bao gồm Nhà nước, công dân, các tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị - xã hội…đều bình đẳng với nhau trước pháp luật Nước ta đang từng bước xây dựng một xã hội dân sự văn minh và hiện đại nơi mà ở đó quyền lợi hợp pháp của mọi thành viên trong xã hội phải được luật pháp tôn trọng và bảo vệ Với cách tiếp cận như vậy, khi Nhà nước THĐ ở mà làm thiệt hại đến lợi ích hợp pháp của NSDĐ thì Nhà nước không những có trách nhiệm BT thiệt hại, mà còn phải thực hiện TĐC cho họ

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về BT, HT, TĐC ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế Quan tâm tới lợi ích của những người bị THĐ, NĐ số 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của NĐ số 84/2007/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Đến ngày 13/8/2009 Chính phủ đã ban hành NĐ số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giá đất, THĐ, BT, HT và TĐC Đặc biệt là sự ra đời của LĐĐ năm 2013 và NĐ

số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ

đã giải quyết nhiều vướng mắc, bấp cập trong việc THĐ, BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ của nông dân để sử dụng vào các mục đích phát triển công nghiệp, dịch

vụ, đô thị và hạ tầng kinh tế xã hội Theo đó, về BT, TĐC đã quy định tách bạch giữa BT và HT Các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi bao gồm hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ TĐC, ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo nghề và chuyển đổi việc làm

1.1.2 Khái quát chung về GPMB, BT khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của GPMB

1.1.2.1.1 Khái niệm GPMB

Trong LĐĐ và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có định nghĩa trực tiếp thế nào là GPMB mặc dù có nhắc đến rất nhiều trong các văn bản về cụm từ này Hiện nay trong quá trình CNH-HĐH của cả nước thì một vấn đề có vị trí đặc biệt quan trọng và công tác GPMB phục vụ cho việc xây dựng các công trình, cơ sở

hạ tầng Thực tế từ các dự án đầu tư xây dựng có GPMB đã chứng minh rằng

GPMB có ý nghĩa và vai trò lớn trong việc quyết định tiến độ thực hiện dự án Thực tiễn công tác GPMB ở nước ta có thể nêu ra một vài quan niệm về GPMB như sau:

Tác giả Phan Trung Hiền cho rằng “GPMB là quá trình thực hiện các công

việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới” 6

Tác giả Phan Ngọc Long nhận xét: GPMB là một khái niệm suy rộng của công tác THĐ phục vụ quốc phòng, an ninh và các dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm các công đoạn từ BT cho đối tượng SDĐ, giải toả các công trình trên đất,

di chuyển người dân, tạo mặt bằng cho triển khai các công trình, dự án, đến việc

HT, TĐC cho người bị THĐ, tái tạo lại việc làm, sản xuất, kinh doanh, ổn định cuộc sống cho họ7

GPMB là vấn đề vừa có tính “thời vụ” vừa mang tính “cấp bách” của phát triển mà nhiều nước trên thế giới hiện nay cần có đất để phát triển sản xuất, kinh doanh đang phải đương đầu Trong những năm gần đây vấn đề này trở thành trung tâm của dư luận, là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách, nhà quản lý, nhà đầu tư Thực tiễn chứng minh rằng, làm tốt công tác GPMB không chỉ tạo được môi trường thông thoáng cho phát triển, thu hút được đầu tư, mà còn góp phần làm lành mạnh nhiều quan hệ xã hội, củng cố được lòng tin của nhân dân, khắc phục tệ quan liêu, chống tham nhũng, lãng phí

1.1.2.1.2 Đặc điểm của GPMB

GPMB có những đặc điểm cơ bản sau:

(i) GPMB có đối tượng rất đa dạng và phức tạp

Khi thực hiện quy hoạch, kế hoạch SDĐ, THĐ, GPMB, Nhà nước phải tiến hành THĐ của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình Mỗi dự án có sử dụng đất được thực hiện tại những vùng, những khu vực nhất định với những đặc điểm tự nhiên, kinh

tế, xã hội khác nhau Trên thực tế cho thấy, việc THĐ ở các khu trung tâm đông dân

cư, khu đô thị, khu thuận lợi cho việc làm ăn buôn bán, đặc biệt là khu vực có nhiều đồng bào theo đạo thì công tác GPMB thường gặp khó khăn hơn, phức tạp hơn ở

6Phan Trung Hiền (2012), Về nội hàm của một số khái niệm trong pháp luật đất đai, Nghiên cứu lập pháp số

03 ((212) tháng 02/2012), ngày 05/02/2012.

7 Phan Ngọc Long (2012), Thực tiễn thi hành pháp luật về giải phóng mặt bằng ở Hà Tĩnh, Luận văn Thạc sỉ

Luật học, chuyên ngành Luật kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội

những vùng nông thôn, ngoại thành, người dân sống bằng nông nghiệp là chủ yếu Ngoài ra, giá đền bù thiệt hại giữa các địa phương, vùng miền, các dự án, các giai đoạn, các mảnh đất có vị trí cũng như có mục đích sử dụng khác nhau là khác nhau dẫn đến khó khăn, phức tạp trong công tác áp giá bồi thường thiệt hại

(ii) Giá trị bồi thường trong GPMB tương đối lớn

GPMB là quá trình THĐ của cá nhân, tổ chức Vì vậy người bị thu hồi đất

sẽ được bồi thường một khoảng bằng tiền hoặc hiện vật (đất) tương ứng với đất bị thu hồi nhằm ổn định cuộc sống cho họ Trong khi đó giá đất đai, bất động sản trên thị trường thì ngày càng tăng cao không giồng nhau trong khoảng thời gian nhất định, các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế ngày càng nhiều

Do đó, nguồn vốn cần thiết cho việc đền bù GPMB là không hề nhỏ Ngoài khoản tiền đền bù cho những người bị THĐ thì công tác GPMB cũng mất một khoản không nhỏ cho quá trình giải tỏa, san lấp mặt bằng, chi phí cho những người trực tiếp làm nhiệm vụ công tác GPMB và công tác cưỡng chế THĐ đồi với những trường hợp không chấp hành chủ trương Điển hình như, vào tháng 12/2017 Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt dự án xây dựng đường vành đai 1 Hà Nội, đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục Tổng mức đầu tư của dự án khoảng 7.779 tỷ đồng, trong đó tiền xây lắp chỉ 785 tỷ đồng, tiền GPMB hơn 6.000 tỷ đồng Như vậy, tổng mức đầu

tư mỗi mét chiều dài đường lên đến hơn 3,4 tỷ đồng8

(iii) Khả năng phát sinh các tình huống khó dự báo trước khi GPMB

Khi THĐ thì nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình vẫn không chấp hành chủ trương, vẫn không tiến hành di dời làm ảnh hường đến tiến độ thực hiện công trình cũng như gây trở ngại cho công tác giải tỏa, đền bù, tái lấn chiếm khi đã bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công Thậm chí có những trường hợp phải đi đến thực hiện việc cưỡng chế THĐ Đối với những dự án làm đường giao thông mới hay mở rộng đường trong các đô thị, một số hộ không bị thu hồi hết đất mà vẫn còn một phần nhỏ diện tích đất phía trong phần đất bị thu hồi, giải tỏa Sau khi chấp hành chủ trương bàn giao mặt bằng, thì phần diện tích đất này được hộ gia đình tận dụng để xây nhà, dựng ki ốt làm kinh doanh Tuy nhiên, hầu hết những diện tích này nhỏ, xây dựng không đủ tiêu chuẩn, làm ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường

8 Hà Nội lập kỷ lục mới 'đường đắt nhất hành tinh': Hơn 3,4 tỷ đồng/m, Báo Vietnamnet.vn ngày

09/01/2018;

phố, đô thị Ví dụ như ở Thành phố Hồ Chí Minh, tuyến đường Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành đai ngoài đi qua ba quận Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình Tại đoạn giao với đường Lê Quang Định, có một ngôi nhà ba tầng chiều rộng ngôi nhà chỉ khoảng… 1m, tổng diện tích đất ước chừng 5-6 m2 Tương tự, đi dọc đại lộ Đông Tây đoạn từ quận 1 về huyện Bình Chánh, khu vực gần các cầu Chà Và và Nguyễn Tri Phương có khá nhiều căn nhà cao tầng được xây dựng theo hình hộp diêm với

bề ngang chỉ 1-2 m Còn đoạn đi ngang quận Bình Tân thì có một căn nhà khá “nổi tiếng” do có hình dạng như một cái tam giác nhỏ xíu9

1.1.2.2 Khái niệm và đặc điểm của bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

1.1.2.2.1 Khái niệm bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

Tại Khoản 6, Điều 4, LĐĐ năm 2003 quy định: "Bồi thường khi Nhà nước THĐ là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi" Đến LĐĐ năm 2013, khoản 12 điều 3 cũng đã thể hiện rõ “Bồi thường về

đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSĐĐ đối với diện tích đất thu hồi cho NSDĐ”.

Điều 14, NĐ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định: Nhà nước THĐ của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định thì được BT; trường hợp không

đủ điều kiện được BT thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

Như vậy, BT thiệt hại khi Nhà nước THĐ là hậu quả pháp lý trực tiếp của việc Nhà nước THĐ

1.1.2.2.2 Phân biệt bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất với các loại bồi

thường thiệt hại khác

(i) Phân biệt giữa BT khi Nhà nước THĐ, GPMB với BT thiệt hại dân sự10Nghiên cứu về bản chất của BT thiệt hại khi Nhà nước THĐ, GPMB với BT thiệt hại dân sự có thể thấy giữa hai loại trách nhiệm BT này có sự khác nhau ở một

số khía cạnh cơ bản sau đây:

Về chủ thể bồi thường: BT khi Nhà nước THĐ, GPMB là trách nhiệm của Nhà nước; còn chủ thể của BT thiệt hại trong dân sự thì chủ thể có phạm vi rộng

9 Thành phố Hồ Chí Minh: Vì sao nhà siêu mỏng vẫn cứ mọc? Báo Pháp luật TP HCM ngày 29/4/2010.

10 Hoàng Thị Nga (2010), Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, GPMB ở Việt Nam hiện nay: thực trạng và

giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, trang 15

hơn, có thể là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện nghĩa vụ của mình do có hành vi làm ảnh hưởng hay gây thiệt hại cho người khác

Về chủ thể được bồi thường: đối với BT khi Nhà nước THĐ, GPMB thì chủ thể được BT là NSDĐ hợp pháp bị THĐ và có đầy đủ các loại giấy tờ chứng minh

về QSDĐ theo quy định của pháp luật; trong khi đó, chủ thể được BT trong dân sự

có thể là bất cứ ai (bao gồm tổ chức, cá nhân) mà bị thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra

Về nguyên tắc bồi thường: Nhà nước THĐ, GPMB chỉ thực hiện việc BT khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật và không chứa đựng nhiều yếu tố thỏa thuận, chủ thể bồi thường có quyền ban hành quyết định hành chính buộc chủ thể được bồi thường phải thực hiện theo quyết định hành chính đó, nếu không tự nguyện thực hiện sẽ bị cưỡng chế Còn bồi thường thiệt hại trong dân

sự chủ yếu dựa trên nguyên tắc tự thỏa thuận và tôn trọng việc thỏa thuận giữa chủ thể BT và chủ thể được BT, nếu các bên không tự thỏa thuận được thì có thể nhờ đến sự giải quyết của các cơ quan chức năng (UBND cấp xã hoặc Tòa án nhân dân)

Về tính chất bồi thường: BT khi Nhà nước THĐ, GPMB bao gồm cả tính chất hành chính và tính chất dân sự (thể hiện ở chỗ ban hành quyết định THĐ làm thiệt hại về đất và tài sản) giữa Nhà nước và NSDĐ; còn BT trong dân sự đơn thuần chỉ mang tính chất dân sự giữa các bên với nhau Việc BT khi Nhà nước THĐ, GPMB chỉ được đặt ra khi NSDĐ bị thu hồi, lúc này hậu quả thiệt hại đã xảy ra nhưng nó không mang yếu tố lỗi của Nhà ; còn việc BT thiệt hại trong dân sự được thực hiện trên cơ sở xác định lỗi và vấn đề thiệt hại của các bên để xác định mức

11 Hoàng Thị Nga (2010), Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, GPMB ở Việt Nam hiện nay: thực trạng và

giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội, trang 17

THĐ); còn BT oan sai trong pháp luật hình sự thì được phát sinh từ một hành vi của các cơ quan tố tụng như hành vi điều tra, truy tố, xét xử oan sai gây ra;

Về nguyên tắc thực hiện bồi thường: BT oan sai trong pháp luật hình sự được bồi thường bao gồm thiệt hại về tinh thần và thiệt hại về vật chất (theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết số 388/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 17/03/2003 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội), việc BT được tiến hành trên nguyên tắc thương lượng giữa bên làm oan sai với người bị oan sai, thân nhân hoặc đại diện hợp pháp của người bị oan sai; còn BT khi Nhà nước THĐ, GPMB thì được thực hiện dựa trên nguyên tắc người bị THĐ phải thỏa mãn các điều kiện về BT do pháp luật quy định

Về chế định bồi thường: BT khi Nhà nước THĐ không chỉ xem xét trách nhiệm của Nhà nước trong việc BT thiệt hại do hành vi THĐ của mình gây ra mà còn giải quyết các vấn đề mang tính xã hội cho người bị THĐ như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất cho người bị THĐ gặp khó khăn, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và hỗ trợ TĐC cho họ; còn BT oan sai trong pháp luật hình sự chỉ xem xét BT thiệt hại về vật chất và tinh thần do hành vi của chủ thể có trách nhiệm BT gây ra cho người bị oan sai, không có các khoản hỗ trợ khác

1.2 LỊCH SỬ PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI VIỆT NAM

1.2.1 Giai đoạn trước khi LĐĐ năm 1993 ra đời

Sau khi nước ta giành được chính quyền từ tay Thực dân Pháp năm 1945 đến trước năm 1986, nền kinh tế nước ta chủ yếu vận hành theo cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, một mặt chúng ta phải tập trung xây dựng chính quyền còn non trẻ, mặt khác phải chống xâm lược, đấu tranh thống nhất Đất nước Do đó, việc quan tâm đến vấn đề đất đai chưa được đúng mức, từ đó các văn bản phát luật đất đai liên quan về BT, HT, TĐC, GPMB chưa được chú trọng ban hành; nếu có, thì ban hành chậm, giản đơn, mang tính chắp vá, không có hệ thống

Vào năm 1959, Chính phủ đã ban hành NĐ số 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Đặc biệt, Hiến pháp năm 1959 đã bắt đầu có nói đến vấn đề BT khi Nhà nước tiến hành THĐ của người dân: "chỉ khi nào cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua hoặc trưng dụng, trưng thu có BT thích đáng các tư liệu sản xuất ở thành thị và nông thôn trong phạm vi và điều kiện do pháp luật quy định" (Điều 20)

Sau năm 1986, thực hiện chủ trương, đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta, xóa bỏ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị

trường thì lần đầu tiên LĐĐ năm 1987 và các văn bản hướng dẫn thi hành LĐĐ được ban hành Các quy định về BT, HT, TĐC đã được đề cập, tuy nhiên, nó chưa được chú trọng, nó chỉ được đặt ra một cách rất hạn chế, còn mang tính chung chung chưa cụ thể rõ ràng Theo đó, “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để bàn giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” (khoản 4, điều 48, LĐĐ năm 1987); và người bị THĐ được BT thiệt hại thực tế, được bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất (Điều 49, LĐĐ năm 1987)

Để cụ thể hóa LĐĐ năm 1987 trong lĩnh vực BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ, đã có một số văn bản dưới luật được ban hành, như: QĐ số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác; Thông tư số 13/TC-ĐT ngày 02/3/1993 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

1.2.2 Giai đoạn sau khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành đến trước khi LĐĐ

năm 2003 ban hành

Sau một thời gian thực hiện, LĐĐ năm 1987 đã bộc lộ những hạn chế và không còn phù hợp với điều kiện thực tế, để đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới, ngày 14/7/1993, Quốc hội khóa IX đã thông qua LĐĐ mới thay thế LĐĐ năm

1987 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/1993 Theo qui định của LĐĐ năm

1993, lần đầu tiên trong lịch sử về đất đai, quyền lợi của NSDĐ hợp pháp bị thu hồi được ghi nhận, điều này thể hiện rõ tại Điều 27, LĐĐ năm 1993, "Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước THĐ đang sử dụng của NSDĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị THĐ được đền

bù thiệt hại"

Để cụ thể hóa quy định này của LĐĐ năm 1993, hàng loạt các văn bản pháp luật về BT thiệt hại được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành, mà tiêu biểu là những văn bản sau đây:

NĐ số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền SDĐ khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, BT thiệt hại về đất khi Nhà nước THĐ phát sinh từ sau 15/10/1993 trở đi nếu chưa được giải quyết Thông tư số 94/TTLB ngày 14/11/1994 liên bộ Ban Vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục địa chính hướng dẫn thi hành NĐ số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất

Đối với vấn đề BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ, Chính phủ đã ban hành

NĐ số 90/CP ngày 17/8/1994 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Năm 1996, để thuận tiện trong việc định khung giá đất, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành QĐ số 302/TTg ngày 13/5/1996 về việc điều chỉnh hệ số (K) trong khung giá đất ban hành theo NĐ số 87/CP ngày 17/8/1994 Theo đó, quy định: trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức

độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau thì địa phương được phép vận dụng hệ số (K) từ 0.5 đến 1.8 lần mức giá cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất (Điều 1, NĐ 87/CP)

Sau một thời gian áp dụng NĐ số 90/CP ngày 17/8/1994 đã có những khiếm khuyết, để kịp thời chấn chỉnh những khiếm khuyết đó, ngày 24/4/1998 Chính phủ đã ban hành NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 để thay thế NĐ số 90/CP ngày 17/8/1994; bên cạnh đó Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung một số điều năm 2001 được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2001 đã sửa đổi quy định về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ: Chính phủ quy định về khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định các loại đất; trong trường hợp cần thiết, Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi được BT hoặc HT; sửa đổi các cụm từ như: "bồi thường thiệt hại" (Điều 73), "đền bù thiệt hại" (Điều 28), "đền bù" (Điều 29) thay bằng cụm từ "bồi thường"

Có thể nói, chỉ trong vòng 10 năm (từ 1993 đến 2003), Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật, tạo thành một hệ thống quy phạm pháp luật đất đai, pháp luật về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ; đồng thời góp phần quan trọng vào việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước; quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ ở nước ta

1.2.3 Giai đoạn từ khi ban hành LĐĐ năm 2003 đến trước khi LĐĐ năm 2013

ban hành

Trước yêu cầu của công cuộc đổi mới đất, tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế

và từ thực tiễn đặt ra; tình hình đất nước ta đang phát triển mạnh mẽ trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, những quy định của pháp luật đất đai về BT, HT,

TĐC, GPMB lúc này không còn phù hợp với thực tiễn, như: giá cả BT chênh lệch khá lớn so với giá thực tế trên thị trường; việc hỗ trợ, đào tạo nghề, ổn định đời sống sản xuất cho người bị THĐ, GPMB, xây dựng các khu TĐC có nhiều vấn để cần phải điều chỉnh cho phù hợp Điều này đã đặt ra yêu cầu cấp thiết phải sửa đổi,

bổ sung và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, mà nhất là về vấn đề BT, GPMB

Trước tình hình đó, ngày 26/11/2003 Luật Đất đai được Quốc hội thông qua,

và các vấn đề về BT, HT, TĐC, GPMB được phát triển hơn, đã có sự điều chỉnh cho phù hợp, quy định “Nhà nước thực hiện việt THĐ, BT, GPMB sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt” (khoản 1, Điều 39); tại Điều 42 quy định cụ thể, chi tiết về điều kiện được BT, phương thức bồi thường khi Nhà nước THĐ; quy định về xây dựng nhà TĐC cho người có đất bị thu hồi, các loại chính sách hỗ trợ, tạo việc làm,v.v

Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện LĐĐ năm 2003 liên quan đến việc BT, GPMB, Chính phủ đã ban hành NĐ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ Nghị định này đã quy định rất cụ thể về: phạm vi BT thiệt hại cho người bị Nhà nước THĐ, được quy định tại Điều 5; đối tượng được BT được quy định tại Điều 8; các quy định cụ thể về BT đất được quy định tại Điều 9; về chính sách hỗ trợ được quy định từ Điều 27 đến điều 29, Bên cạnh đó Bộ Tài Chính ban hành Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện NĐ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004

Đễ làm rõ, bổ sung một số nội dung của NĐ số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2007, NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, THĐ, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ và giải quyết khiếu nại về đất đai được ban hành NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ, với mục tiêu là thực hiện hài hòa các lợi ích của NSDĐ, nhà đầu tư và Nhà nước theo quy định của pháp luật

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện BT, THĐ, GPMB theo LĐĐ năm 2003

và các văn bản hướng dẫn thi hành, đã bộc lộ những bất cập như: khi thực hiện THĐ, giá đất được BT phải phù hợp với giá trên thị trường và giao cho UBND cấp tỉnh quyết định vấn đề này đã gây ra rất nhiều vấn đề khó khăn, một số địa phương áp dụng tùy tiện, dẫn đến việc bức xúc của người dân, kéo theo hệ lụy việc khiếu kiện từ người dân có đất bị THĐ Chính vì thế, Chính phủ đã ban hành NĐ số

69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, BT, HT và TĐC khi Nhà nước THĐ Song song đó, Bộ Tài nguyên - Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về BT,

HT và TĐC và trình tự, thủ tục THĐ, giao đất, cho thuê đất Với quy định của NĐ này, thì quyền của NSDĐ khi bị Nhà nước THĐ có điểm mới, cụ thể như: quy định

cụ thể về BT đối với đất nông nghiệp; BT nhà, công trình xây dựng trên đất; HT di chuyển, HT TĐC; HT ổn định đời sống và sản xuất; HT chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người bị THĐ

1.2.4 Giai đoạn từ khi ban hành LĐĐ năm 2013 đến nay

Trong suốt thời gian 10 năm (từ 2003 đến 2013) thực hiện LĐĐ năm 2003, cũng trong thời gian này đất nước ta đang trên đà phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế, nước ta gia nhập nhiều tổ chức lớn trên thế giới Trước tình hình phát triển không ngừng của thế giới nói chung và trong nước nói riêng, đòi hỏi một lần nữa LĐĐ phải có nhũng điều chính cho phù hợp Mặc khác, khi Hiến pháp thay đổi, Bộ Luật dân sự thay đổi thì việc LĐĐ điều chỉnh là hợp lý, do đó ngày 29/11/2013 tại

kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII đã ban hành LĐĐ năm 2013 và có hiệu lục kể từ ngày 01/7/2014

Trên cơ sở LĐĐ năm 2013, Chính phủ đã ban hàng loạt các văn bản quy định có liên quan đến công tác GPMB để hướng dẫn thực hiện, như: NĐ số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, lần này giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ; NĐ số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ, các chính sách về HT, TĐC khi Nhà nước THĐ, GPMB cũng được hoàn thiện và theo chiều hướng có lợi cho người dân bị THĐ

Đặc biệt lần này Chính phủ đã ban hành NĐ số 102/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, NĐ này đã quy định cụ thể giá đất cho từng vùng, miền cụ thể, có giá tối thiểu, giá tối đa để áp dụng cho từng loại đất cụ thể Tính đến nay, đã có trên 30 văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan nhà nước hướng dẫn thực hiện LĐĐ năm 2013

Có thể nói, qua nghiên cứu quá trình phát triển của các quy định về BT khi Nhà nước THĐ qua các thời kỳ cho thấy rằng, Nhà nước ta luôn luôn quan tâm đến việc sửa đổi, bổ sung chấn chỉnh và hoàn thiện mảng hệ thống pháp luật về lĩnh vực này nhằm đáp ứng đòi hỏi quá trình phát triển và nhập của đất nước, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn và bảo vệ ngày càng tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người

dân bị THĐ và lợi ích chung của cộng đồng trong việc SDĐ vào các mục đích công cộng, phát triển kinh tế của đất nước v.v

1.3 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.3.1 Quy định về thu hồi đất

1.3.1.1 Thẩm quyền thu hồi đất

THĐ để thực hiện các công trình dự án nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là một việc làm hết sức quan trọng, do đó cần phải có quy định cụ thể về thẩm quyền THĐ để các cơ quan thực thi pháp luật căn cứ vào đó mà thực hiện Nhà nước với vai trò là quản lý chung đã tiến hành trao quyền cho các địa phương thực hiện thẩm quyền THĐ Các quy định của Pháp luật về đất đai liên quan đến thẩm quyền THĐ dần phù hợp với điều kiện phát triển chung của đất nước

Theo quy định của LĐĐ năm 2003 và 2013 thì UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất, bên cạnh đó còn cho phép Ban Quản lý khu kinh

tế, khu công nghệ cao được thu hồi đất12

Điều 66, LĐĐ năm 2013 đã quy định: (1) UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, THĐ nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (2) UBND cấp huyện quyết định THĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; THĐ ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (3) Trường hợp trong khu vực THĐ có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì UBND cấp tỉnh quyết định THĐ hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định THĐ

1.3.1.2 Căn cứ thu hồi đất

Căn cứ THĐ là cơ sở pháp lý để các cơ quan nhà nước khi tiến hành THĐ căn cứ vào đó mà thực hiện, nhằm đảm bảo tính công bằng, khách quan và thống nhất Căn cứ THĐ có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định giá từng loại đất cụ thể, chế độ chính sách HT cho từng công trình, dự án Với những quy định về căn

12 Được quy định tại Điều 91, 92 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 150, 151 Luật Đất đai năm 2013

cứ THĐ theo quy định của LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được các địa phương cụ thể hóa cho phù hợp với điều kiện của từng địa phương nhưng cũng không nằm ngoài quy định của Luật

Theo đó, LĐĐ năm 2013 quy định các căn cứ để Nhà nước THĐ với từng nhóm đất thu hồi, cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với các trường hợp THĐ vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, khi Nhà nước thực hiện việc THĐ thì căn cứ vào vào các quy định tại Điều 63 LĐĐ 2013 để thực hiện;

Thứ hai, đối với trường hợp THĐ do vi phạm pháp luật về đất đai thì việc THĐ phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan Nhà nước có thấm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại khoản 2 Điều 64 LĐĐ

2013

Thứ ba, đối với các trường hợp THĐ do chấm dứt việc sử đụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì theo quy định tại khoản 2 Điều 65 LĐĐ 2013, việc THĐ phải dựa trên các căn cứ sau đây:

(1) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp THĐ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu SDĐ; NSDĐ thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm

bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu SDĐ (quy định tại điểm a khoản 1 Điều 65 LĐĐ năm 2013);

(2) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác nhận không có người thừa kế của UBND cấp xã nơi thường trú của người để thửa kế đã chết đó đối với trường hợp cá nhân SDĐ chết mà không có người thừa kế (quy định tại điểm b khoản

(5) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính

mạng con người, đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 LĐĐ 2013

1.3.1.3 Thủ tục thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Thủ tục THĐ là một thủ tục không thể thiếu trong quá trình thực hiện các dự

án có liên quan đến GPMB, và các quy định về trình tự, thủ tục THĐ ngày càng được hoàn thiện theo quy định của Pháp luật về đất đai Nếu không có quy định thì mỗi địa phương thực hiện theo một kiểu khác nhau dẫn đến sẽ không có sự thống nhất chung Các quy định về trình tự thủ tục THĐ hiện nay tương đối phù hợp với điều kiện phát triển chung của đất nước, người dân cũng đồng tình với quy định này của Nhà nước Theo quy định của Điều 69 LĐĐ năm 2013thì trình tự thủ tục THĐ được thực hiện theo các bước như sau:

1 UBND có thẩm quyền thu hồi ban hành thông báo THĐ và được gửi đến từng người có đất bị thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất bị thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

2 Tổ chức làm nhiệm vụ BT, GPMB có trách nhiệm lập phương án

BT, HT, TĐC và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án BT, HT, TĐC theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất bị thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án BT, HT

3 Sau khi quyết định phê duyệt phương án BT, HT, TĐC được duyệt thì tổ chức làm nhiệm vụ BT, GPMB có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định BT, HT, TĐC đến từng người có đất bị thu hồi, trong đó phải ghi rõ về mức BT, HT,

bố trí nhà hoặc đất TĐC (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền BT, HT; thời gian bố trí nhà hoặc đất TĐC (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho Chủ đầu tư

1.3.2 Quy định về bồi thường khi Nhà nước THĐ, GPMB

1.3.2.1 Phạm vi và đối tượng được bồi thường khi Nhà nước THĐ, GPMB

(i) Về phạm vi được BT khi nhà nước THĐ, GPMB

Khi Nhà nước THĐ, GPMB để thực hiện các dự án vì những mục đích khác nhau, thì việc xác định phạm vi được BT là rất quan trọng, nếu xác định được phạm

vi BT và việc SDĐ bị thu hồi vào mục đích gì thì công tác quy hoạch, THĐ, BT, GPMB sẽ được thực hiện thuận lợi và đúng theo trình tự quy định của pháp luật, bảo đảm tính công bằng

Theo quy định của LĐĐ năm 2003 và 2013 các văn bản hướng dẫn thi hành, thì Nhà nước THĐ trong các trường hợp: sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; đất giao cho tổ chức không thu tiền SDĐ, hoặc có thu tiền SDĐ mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu SDĐ; SDĐ không đúng mục đích, không có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất đai; đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất bị lấn, chiếm; cá nhân sử dụng đất chết mà không

có người thừa kế; NSDĐ tự nguyện trả lại đất; NSDĐ cố ý không thực hiện nghĩa

vụ đối với Nhà nước,

Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai thì việc BT, HT, TĐC chỉ được thực hiện trong trường hợp Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế So với các quy định trước đây thì LĐĐ năm 2003 và 2013 đã quy định bổ sung thêm trường hợp THĐ vào mục đích phát triển kinh tế; cho phép mở rộng hình thức nhà đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ hoặc trực tiếp thuê đất của NSDĐ; quy định cụ thể việc THĐ không được sử dụng đối với các loại đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng Với những quy định như vậy đã chặt chẽ, phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra, khi đất nước chúng ta đang trong tiến trình gia nhập và phát triển kinh tế thị trường

(ii) Về đối tượng được BT khi Nhà nước THĐ, GPMB

Đối tượng được BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ, GPMB gồm: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang SDĐ bị Nhà nước THĐ là những đối tượng được BT, HT khi Nhà nước THĐ theo quy định của LĐĐ năm

2003, 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Như vậy, đối tượng được BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ theo LĐĐ năm 2003 được mở rộng hơn so với LĐĐ năm

1993 Nó không chỉ là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước mà còn bao gồm cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,

cá nhân nước ngoài SDĐ bị Nhà nước THĐ Việc mở rộng đối tượng BT khi Nhà nước THĐ nhằm phù hợp với thực tế SDĐ ở nước ta hiện nay

1.3.2.2 Nguyên tắc và điều kiện được BT khi Nhà nước THĐ, GPMB

1.3.2.2.1 Về nguyên tắc BT khi Nhà nước THĐ, GPMB

Trước đây, trong LĐĐ năm 2003, các chế định BT về đất, HT và TĐC khi Nhà nước THĐ được quy định trong 03 điều (Điều 41, 42 và 43) và trên thực tế đã không thể thể chế, chuyển tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn THĐ, BT, HT, TĐC tại các địa phương Khắc phục những hạn chế này, LĐĐ 2013 đã tách nguyên tắc BT về đất thành một điều luật riêng biệt (Điều 74 LĐĐ 2003) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc BT về đất khi Nhà nước THĐ để các bộ, ngành, địa phương và người THĐ căn cứ vào đó thống nhất thực hiện Cụ thế, các nguyên tắc

BT về đất trong LĐĐ 2013 bao gồm:

Thứ nhất, NSDĐ khi Nhà nước THĐ nếu có đủ điều kiện được BT theo quy

định tại Điều 75 LĐĐ 2013 thì được BT (khoản 1 Điều 74 LĐĐ 2013) Như vậy, NSDĐ sẽ được BT khi Nhà nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tể - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng không phải tất

cả các chủ thể sử dụng đất bị thu hồi vì mục đích này đều được BT Để được BT họ cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định do pháp luật quy định Chẳng hạn, họ phải có GCNQSDĐ, GCN quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc

có đủ điều kiện để được cấp GCN

Thứ hai, việc BT được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử

dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để BT thì được BT bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ (khoản 2 Điều 74 LĐĐ 2013)

Đây là nội dung được kế thừa trong LĐĐ năm 2003 Tuy nhiên, thực tiễn triển khai việc thực thi nguyên tắc này gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như: tình trạng quỹ đất nông nghiệp đã giao hết cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài không còn đất nông nghiệp để BT cho người trực tiếp sản xuất bị THĐ nông nghiệp; giá đất tính tại thời điểm thu hồi nhưng người bị THĐ không nhận được tiền BT ngay ở thời điểm đó mà phải sau một thời gian nhất định, có khi từ 2 đến 3 năm kể từ ngày có quyết định THĐ… Như vậy, đây là vấn đề cần được quy định cụ thể hướng dẫn thi hành để đảm bảo hiệu lực, hiệu quả khi thực thi pháp luật

Thứ ba, quy định BT khi Nhà nước THĐ phải bảo đảm dân chủ, minh bạch,

khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật (khoản

3 Điều 74 LĐĐ 2013)

Đây là quy định mà LĐĐ 2003 chưa được làm rõ thì hiện nay đã được ghi nhận thành nguyên tắc BT khi nhà nước THĐ trong LĐĐ 2013 Trên thực tế, dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật là những yếu tố hết sức cần thiết giúp cho việc thực hiện công tác BT khi Nhà nước THĐ, GPMB đạt hiệu quả cao, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người bị

THĐ và chủ đầu tư Vì vậy, việc ghi nhận nguyên tắc này trong LĐĐ 2013 thể hiện

bước tiến mới trong những quy định của pháp luật về BT khi Nhà nước THĐ, thể hiện sự tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của người bị THĐ

1.3.2.2.2 Về điều kiện được BT khi Nhà nước THĐ, GPMB

LĐĐ năm 2013 quy định các căn cứ để những chủ thể bị THĐ được BT về đất theo nguyên tắc từ chung đến riêng cho mọi chủ thể SDĐ Điều kiện chung để được BT về đất được quy định tại Điều 75, trong khi đó các điều kiện cụ thể cho mỗi loại đất bị thu hồi được liệt kê tại các Điều từ 77 đến 82 LĐĐ năm 2013

Điều 75 LĐĐ năm 2013 quy định điều kiện chung để xác định việc BT về đất cho người có đất bị thu hồi như sau:

(i) Điều kiện về hình thức sử dụng đất

Theo LĐĐ năm 2013, một trong những căn cứ để xác định NSDĐ có được BT khi nhà nước THĐ hay không là hình thức sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi Có nhiều hình thức để NSDĐ có được QSDĐ, như: (1) Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc không thu tiền SDĐ; (2) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê; (3) Nhận chuyển QSDĐ; (4) Được nhà nước công nhận QSDĐ

Tuy nhiên, trong những hình thức nêu trên thì không phải hình thức nào NSDĐ cũng được nhà nước BT về đất khi bị THĐ Đối với cá nhân, hộ gia đình đang SDĐ thì nguồn gốc của đất bị thu hồi không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm Trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 LĐĐ năm 2013 thì được BT khi nhà nước THĐ (điểm a khoản 1 Điều 76 LĐĐ 2013) Trường hợp ngoại lệ này xuất phát từ nguyên tắc nhân đạo và bản chất xã hội chủ nghĩa của pháp luật nước ta Việc BT về đất đối với QSDĐ nông nghiệp bị thu hồi chỉ dành cho cá nhân, hộ gia đình mà không dành cho những chủ thể còn lại như người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức kinh tế, là vì về bản chất, việc giao đất cho những đối tượng này để sản xuất nông nghiệp là không giống nhau

Đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhà nước giao đất mà không thu tiền SDĐ là nhằm thể hiện chính sách nhân đạo, giúp người nông dân vượt khó vì ở nước ta, đối với người làm nông thì đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, dùng để trồng lúa, chăn nuôi, nhằm đảm bảo cuộc sống hàng ngày, đồng thời tạo ra lương thực cho toàn xã hội, do đó khi nhà nước THĐ thì cần phải

BT về đất cho họ Đối với những chủ thể khác, nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm để sản xuất nông nghiệp nhằm mục đích duy trì nguồn lương thực ổn định, phát triển cân đối nền kinh tế và qua đó người thuê đất cũng thu được lợi nhuận vì thế khi nhà nước THĐ họ sẽ không được BT về đất mà chỉ được BT chi phí đầu tư còn lại vào đất (theo điểm c khoản 2 Điều 78 LĐĐ 2013)

Đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo theo khoản 2 Điều 181 LĐĐ 2013: Quy định về quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư SDĐ thì hai chủ thể này không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho QSDĐ,… Như vậy, có thể thấy cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo không có quyền chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, đối với trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì khi bị thu hồi QSDĐ, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo sẽ không được BT về đất Những chủ thể này chỉ được BT về đất đối với các trường hợp sau:

- Trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nhà nước chỉ BT về đất đối với13:

Đất nông nghiệp có nguồn gốc không phải là đất do được nhà nước giao không thu tiền SDĐ, đất do được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCN

Đất phi nông nghiệp có nguồn gốc không phải do nhà nước giao không thu tiền SDĐ, đất do nhà nước cho thuê trả tiền thuê hằng năm, có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCN

- QSDĐ có nguồn gốc từ nhận QSDĐ thông qua kết quả hòa giải hoặc quyết định hành của cơ quan có thẩm quyền

Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được BT về đất nếu đất bị thu hồi là đất được nhà nước giao có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền

13 Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất Hà Nội

thuê một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Bên cạnh đó, nhà nước còn BT về đất cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc cho thuê đất trả tiền thuê một lần; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Nhìn chung, các quy định của LĐĐ năm 2013 về BT về đất đối với điều kiện nguồn gốc đất bị thu hồi đã có những sửa đổi phù hợp với thực tiễn, góp phần thuận lợi trong việc áp dụng Nhằm bảo đảm quyền và lợi ích công bằng giữa NSDĐ trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê và NSDĐ được giao có thu tiền SDĐ, vì các nghĩa vụ tài chính mà hai loại chủ thể này phải thực hiện là như nhau nên LĐĐ năm

2013 tại điểm c, khoản 2 Điều 78 đã quy định cho NSDĐ thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được hưởng chính sách BT như trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ Đối với NSDĐ trả tiền thuê đất hàng năm không được BT về đất mà chỉ được BT chi phí đầu tư còn lại

(ii) Điều kiện về giấy tờ chứng minh QSDĐ

Bên cạnh điều kiện về nguồn gốc đất bị thu hồi, theo pháp luật hiện hành, để được nhà nước BT về đất thì chủ thể có QSDĐ bị thu phải là người có QSDĐ hợp pháp Căn cứ pháp lý để xác định NSDĐ hợp pháp là phải có các giấy tờ về QSDĐ,

đó là một trong những loại giấy tờ sau:

Một là, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là giấy chứng nhận) Đây là loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất để khẳng định NSDĐ hợp pháp

GCN là một trong những cơ sở quan trọng cho NSDĐ, đây là loại giấy thống nhất mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, nhằm ghi nhận những thông tin về QSDĐ như: Chủ sử dụng đất, diện tích, ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, Về bản chất pháp lý, GCN là chứng thư pháp lý xác lập QSDĐ hợp pháp của NSDĐ và là cơ sở để NSDĐ thực hiện các quyền năng của mình do pháp luật quy định Khi có căn cứ pháp lý xác định người bị THĐ là chủ sử dụng hợp pháp thì khi thu hồi đất họ sẽ được bồi thường những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra

Hai là, có giấy tờ về QSDĐtheo Điều 100 LĐĐ 2013, cụ thể: Đối với hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm