Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng nhóm nhà ở tây nam mễ trì tại phường phú đô, quận nam từ liêm, thành phố hà nội

Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2013 đến nay; - Thu thập, tài l

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-****** -

Khuất Văn Doanh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÓM NHÀ Ở TÂY NAM MỄ TRÌ TẠI PHƯỜNG PHÚ ĐÔ, QUẬN NAM TỪ LIÊM,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Hiệu

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

thạc sĩ khoa học

Hà Nội - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài:“Đánh giá thực trạng công tác thu hồi

đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây nam Mễ

Trì tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết

quả nghiên cứu, tìm hiểu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ

một công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn tôi

đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trong

luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội

dung khác trong luận văn của mình

Hà nội, ngày 27 tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Khuất Văn Doanh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ

nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành

bản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Hiệu đã trực tiếp

hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn Tôi xin chân thành cảm

ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường Đại học KHTN - ĐHQGHN đã

tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng

UBND quận Nam Từ Liêm, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, UBND

quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Nam Từ Liêm, Ban Bồi

thường, Giải phóng mặt bằng quận Nam Từ Liêm, các Phòng ban chức năng của quận

Nam Từ Liêm, UBND phường Phú Đô và nhân dân có đã giúp đỡ tôi trong thời gian

nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè

đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này Một lần nữa

tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày 27 tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Khuất Văn Doanh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

4.1 Phạm vi không gian 2

4.2 Phạm vi khoa học 3

5 Cấu trúc Luận văn 3

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 5

1.1 Những vấn đề chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án 5

1.1.1 Thu hồi đất 5

1.1.2 Bồi thường 6

1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất 6

1.1.4 Tái định cư 6

1.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 10

1.2.1 Cơ sở pháp lý 10

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 11

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 14

1.3 Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 17

1.3.1.Ở ngoài nước 17

1.3.2 Ở trong nước 22

1.4 Cơ sở tài liệu và phương pháp nghiên cứu 30

1.4.1 Cơ sở tài liệu 30

1.4.2 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 31

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GPMB DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÓM NHÀ Ở TÂY NAM MỄ TRÌ 33

2.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu 33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36

2.2 Một số Dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 41

2.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 46

2.4 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì 49

2.4.1 Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì 49

2.4.1.1 Khái quát về Dự án 49

2.4.1.2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án 50

2.4.1.3.Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp, tái định cư 62

2.4.2 Đánh giá kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án 68

2.4.2.1 Đánh giá chung 68

2.4.2.2 Những tồn tại và hạn chế trong công tác bồi thường và hỗ trợ GPMB của Dự án 71

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GPMB CỦA DỰ ÁN 73

3.1 Quan điểm đề xuất giải pháp 73

3.2 Nhóm các giải pháp cụ thể 73

3.3 Tổ chức thực hiện 73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Cơ cấu kinh tế quận Nam Từ Liêm năm 2016 – 2017 37

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2017 47

Bảng 2 3: Hiện trạng diện tích đất tự nhiên các phường thuộc quận Nam Từ Liêm năm 2017 48

Bảng 2.4: Kết quả về đối tượng và điều kiện được bồi thường của dự án 52

Bảng 2.5: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp 56

Bảng 2.6: Chênh lệch thực tế giữa giá bồi thường đất nông nghiệp các giai đoạn 57

Bảng 2.7: So sánh giá bồi thường đất nông nghiệp tại một số quận trên địa bàn Thành phố Hà Nội 57

Bảng 2.8: Kết quả thực hiện bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu trên đất của dự án 59

Bảng 2.9: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đơn giá bồi thường các loại đất 61

Bảng 2.10: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 61

Bảng 2.11: Hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường của dự án 63

Bảng 2.12: Kết quả hỗ trợ tài sản, vật kiến trúc, công trình trên đất của dự án 64

Bảng 2.13: Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ khác 65

Bảng 2.14: Kết quả hỗ trợ gia đình chính sách của dự án 66

Bảng 2.15: Đơn giá hỗ trợ di chuyển mộ 67

Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ 68

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm 3 Hình 2 1: Dự ánVinhomes Gardenia và TT hội chợ triển lãm Quốc gia 42 Hình 2 2: Dự án Apex Tower và các công trình sử dụng sai mục đích xung quanh 43 Hình 2 3: Đường dân sinh của người dân bị lấn chiếm 44 Hình 2 4: Hàng loạt kho, xưởng xây dựng trên đất nông nghiệp tại phường Trung Văn 46 Hình 2.5: Khu nhà ở Tây Nam Mễ Trì 51

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Công tác thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển kinh tế xã hội Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân

cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các

hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương

Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì là một dự án quan trọng tại khu vực cửa ngõ phía Tây thành phố Hà Nội do Công ty cổ phần Xây dựng và phát triền nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư Có vị trí tại mặt Đại lộ Thăng Long, phía Bắc giáp chợ Phú Đô, phía Nam giáp Đại lộ Thăng Long, phía Đông giáp dân cư phường Phú

Đô, phía Tây giáp sông Nhuệ Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 5,749 ha trên địa bàn phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm Trong tổng số 5,749 ha diện tích đất phải thu hồi có 1,68 ha đất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/CP và khoán 10, diện tích đất nông nghiệp do các hộ gia đình cá nhân quản lý là 3,18 ha, đất ở đã được cấp

0,85668 ha Trong phạm vi dự án có nhiều hộ dân đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lấn chiếm đất xây dựng công trình nhà ở, nhà xưởng, lều lán Cụ thể

có 125 nhà xưởng xây dựng trên đất nông nghiệp

Trong quá trình thực hiện dự án bắt đầu từ năm 2008 đến nay, mặc dù đã được

sự quan tâm chỉ đạo của UBND Thành phố, UBND quận Nam Từ Liêm, các ngành, các cấp nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện triển khai dự án Tính đến thời điểm tháng 9/2018, trong tổng số 195

hộ dân bị thu hồi đất mới chỉ có 125 hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng với diện tích 3,393 ha Vì vậy, việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này sẽ rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hà Nội

Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng công tác thu

hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây nam

Mễ Trì tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá được thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì và làm rõ nguyên nhân, vướng mắc dẫn đến việc chậm tiến độ thực hiện của Dự án Từ đó đề xuất một số giải pháp đểcông tác giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng và cho công tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung đạt được hiệu quả cao hơn

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2013 đến nay;

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì;

- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư;

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án;

- Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho Dự án

ha và 34.052 nhân khẩu của xã Xuân Phương; 137,75 ha và 23.279 nhân khẩu của thị trấn Cầu Diễn

Địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm:

- Phía bắc giáp quận Bắc Từ Liêm

- Phía tây giáp huyện Hoài Đức

- Phía nam giáp quận Hà Đông

- Phía đông giáp quận Cầu Giấy, quận Thanh Xuân

Quận Nam Từ Liêm có diện tích 3.227,36 ha (32,27 km²), dân số là 236.700 người (2017)

Hình 1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm

4.2 Phạm vi khoa học: Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất,

GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự

án Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho Dự án

5 Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và các phụ lục, nội dung của Luận văn được cấu trúc thành 3 chương như sau:

Chương 1 Cơ sở khoa học và phương pháp nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB Dự án Xây dựng nhóm nhà ở Tây nam Mễ Trì

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB của Dự án

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Những vấn đề chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án

1.1.1 Thu hồi đất

Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác lấy (Nguyễn Như Ý, 2001) Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai

2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [14]

Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơ chế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính Việc thu hồi đất có những đặc điểm sau đây (Đào Chung Chính, 2014): (1) Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhu cầu vì lợi ích chung) hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai; do không còn nhu cầu sử dụng đất); (2) Việc thu hồi đất phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi Quyết định thu hồi đất được ban hành bởi một cơ quan hành chính có thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện); (3) Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêng đối với từng trường hợp [6]

Ở nước ta, thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối hiện nay Thực tiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn Ở hầu hết các địa phương, hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đất diễn ra rất căng thẳng Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu tư thông thoáng, một hành lang pháp lý an toàn dễ chịu

để nhanh chóng có “đất sạch” đầu tư

1.1.2 Bồi thường

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

Người có đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền, giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

Nguyễn Quang Tuyến (2009) nêu rõ: “Bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng đất thì dường như người SDĐ ở nước ta là người “sở hữu” một loại quyền về tài sản đó là “quyền SDĐ” [16]; bởi lẽ, người SDĐ được pháp luật trao cho các quyền năng liên quan đến quyền SDĐ: Quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền SDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ Như vậy, khi pháp luật đã thừa nhận quyền SDĐ là loại quyền về tài sản của người SDĐ thì khi Nhà nước thu hồi đất (có nghĩa là người SDĐ

bị mất quyền SDĐ do hành vi thu hồi đất của Nhà nước), Nhà nước phải bồi thường về

đất và thiệt hại về tài sản gắn liền với đất cho người SDĐ”

1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013)

Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ gây ra ít nhiều xáo trộn trong cuộc sống hằng ngày của người có đất bị thu hồi Người sử dụng đất mất tư liệu sản xuất, mất công ăn việc làm, mất nơi sinh sống và mất đi nền tảng văn hóa nơi sinh sống buộc họ phải thích nghi với những thay đổi sau khi bị thu hồi đất Để giúp cho họ vượt qua khó khăn đó thì bên cạnh việc bồi thường, Nhà nước ta đã có các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất

1.1.4 Tái định cư

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ

sở vật chất, tinh thần tại đó

Hiện nay ở nước ta, Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định

mà mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

1.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.5.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Cùng với lịch sử phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dần được hoàn thiện bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật Hệ thống các văn bản này từ chỗ chỉ là nhưng văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm thời đến chỗ Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, rồi đến Luật Đất đai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013 Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư

Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, sự chồng chéo của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB còn gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai các dự án đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước đã cho thấy công tác bồi thường GPMB chịu ảnh hưởng rất lớn bởi việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý và sử dụng đất đai

1.1.5.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn

là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra

Để bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức thì cần phải thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch

sử dụng đất để Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB muốn đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất đều phải dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất nhằm thực hiện các mục tiêu công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

Nguyễn Đức Minh (2001) đã nêu rõ: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường” [8]

1.1.5.3 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Đăng kí đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi quản lý của nhà nước đối với các hoạt động liên quan đến đất đai, là

dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai,lập và quản lý hồ sơ địa chính Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho sử dụng đất

được thực hiện các quyền của mình và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường

Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng

ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Vì vậy mà công tác bồi thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn Để công tác bồi thường GPMB thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn thì cần phải thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

1.1.5.4 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [14]

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất Định giá đất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng hóa giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc

thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112 Luật Đất đai 2013)

Hiện nay, Chính phủ quy định có 05 phương pháp định giá, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh

tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của pháp luật, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, hiện nay giá đất do các địa phương quy định và công bố hầu như không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt thì công tác GPMB sẽ gặp khó khăn, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến

độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường [3]

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành

1.2.1 Cơ sở pháp lý

Cơ sở pháp lý cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gồm có:

- Luật đất đai năm 2003;

- Luật đất đai năm 2013;

- Các Nghị định: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật đất đai; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT, quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.2.1 Nguyên tắc bồi thường

Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013 được quy định tại 2 điều (Điều 41, 42 và 43) và trên thực

tế không thể thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đó quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào

đó thống nhất thực hiện Nội dung cụ thể nguyên tắc bồi thường như sau:

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”

Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại.Quy định trên phù hợp với nguyên tắc dân sự được quy định trong Bộ luật dân sự 2005.Khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không

có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm coi đất đai là tài sản có thể được trả thay bằng tiền bồi thường

để mua được một thửa đất tương đương Quy định này cũng nhằm ngăn ngừa tình trạng người bị THĐ đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đất đai tăng lên từ việc chuyển mục đích SDĐ hoặc do sự đầu tư của Nhà nước mang lại

Việc bồi thường phải dân chủ khách quan, tức là phải đảm bảo khi người dân bị thu hồi đất mà có các đủ điều kiện nhận bồi thường, họ phải được bồi thường Đây là quyền liên quan tới lợi ích chính đáng mà không một ai hay tổ chức cá nhân nào không cho họ thực hiện

Điều 88 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”

Đây là môt điểm mới của luật đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường

về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất Trên thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất

và nguồn sống của con người Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên nhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thu nhập, sinh kế cho người mất đất Nếu chỉ là khoản hỗ trợ trong một thời gian nhấtđịnh thì coi như đã phó mặc việc tìm sinh kế mới cho người mất đất Do đó, thay vì phó mặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người mất đất cho Nhà nước, nhà đầu tư cần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người mất đất về cơ hội tìm sinh kế mới cho

họ; đồng thời, nhà đầu tư phải chi trả cho người mất đất một khoản tiền tương ứng với mức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mất đất có nguồn thu nhập mới

và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường càng lớn để bắt buộc nhà đầu tư không thể trì hoãn Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ lưỡng đất đai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng khó đánh đổi mọi giá cho sự phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng từ đất đai và bảo vệ được nguồn lực đất đai

1.2.2.2 Nguyên tắc hỗ trợ, tái định cư

Khoản 1, Điều 83 quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể như sau:

“1 Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.”

Thứ nhất, quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường

Thứ hai, quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ ở

Thứ ba, một trong các hình thức hỗ trợ là hỗ trợ về chỗ ở, tái định cư Nhằm khắc phục tình trạng một số khu vực tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ

về cơ sở hạ tầng, chưa đảm bảo tiêu chí có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở

cũ Nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự

án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà để ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư, bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở

Nhìn chung, thu hồi đất là một việc làm thường xuyên của Nhà nước vì mục đích quốc phòng an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và các mục đích phát triển kinh tế Nhìn chung, việc làm này là vì lợi ích công Tuy nhiên, khi thực hiện thu hồi đất lại có sự va chạm với các lợi ích trong xã hội, điển hình là lợi ích của những tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất trên thực tế Để thực hiện việc làm này trước hết cần thực hiện những nguyên tắc trên một cách chặt chẽ, quy củ và cân bằng được giữa hai lợi ích là công và tư

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.1 Chính sách bồi thường

Điều 1 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung

là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

1.2.3.2 Chính sách hỗ trợ

Các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

- Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật (Khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013)

Theo Điều 83 Luật Đất đai 2013, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: các đối tượng, điều kiện được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất được quy định tại Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi

đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở (được quy định cụ thể tại Điều 84 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP);

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

- Hỗ trợ khác

1.2.3.3 Chính sách tái định cư

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng CSHT đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc CSHT của khu tái định cư (Điều 85 Luật Đất đai 2013)

Theo Điều 87 Luật Đất đai 2013,tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ

ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương

án bố trí tái định cư Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi

Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất

có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi

có đất thu hồivà tại nơi tái định cư

Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định

cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định Trường hợp người có đất thu hồi được bố

trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu

Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư Căn cứ điều này và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở, bằng nhà ở và bằng tiền (Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

1.3 Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.3.1 Ở ngoài nước

1.3.1.1 Thái Lan

đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [11]

Khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ một dự án nào, công trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng bởi vì pháp luật đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức

sở hữu tư nhân về đất đai

Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản năm 1987, áp dụng cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng Luật này quy định về nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại

tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Ngoài ra, Luật này còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án

Giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại phải căn cứ vào giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận,

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước [6]

1.3.1.2 Singapore

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê) Giải pháp này giúp Singapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền

bù giải phóng mặt bằng

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act) Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi

đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm Nếu người dân không chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách

về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền

bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà

ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB) Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp

giá gốc [11]

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua Ủy ban công dân (RC) do người dân bị ảnh hưởng thành lập để yêu cầu mức bồi thường cụ thể, cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án Ngoài việc tham vấn thông qua RC, người dân có thể tham vấn với dự án thông qua Ủy ban về bồi thường Để hiểu được yêu cầu của người dân và giải quyết khiếu nại, người đứng đầu chính quyền địa phương sẽ thành lập Ủy ban này Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việc định giá tài sản, quy mô của đất còn lại, xây dựng kế hoạch phục hồi thu nhập và địa điểm tái định cư, và các vấn đề khác theo yêu cầu của người dân Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Theo Đạo Luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng năm 2009, đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường

sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng, và giá….của những thửa đất tương tự gần đó Định giá để bồi thường sẽ

do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các giá trị định giá Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ

đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại

Hình thức bồi thường ở Hàn Quốc được trả bằng tiền mặt Các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội Đối với đất nông nghiệp, nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố, đồng thời phải đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình trên cơ sở 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp Còn đối với đất ở và các loại đất khác sẽ tính theo giá thị trường

Các biện pháp phục hồi thu nhập không có quy định trong Luật thu hồi và bồi thường Tuy nhiên, một số Luật mới ban hành như Luật về phát triển các thành phố kinh doanh năm 2005 và Luật về hỗ trợ Pyeongtaek-si,… đã đưa ra một số căn cứ để

hỗ trợ sinh hoạt, bao gồm: Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án xây

dựng khu đô thị; Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong các tòa nhà

Đối với khu tái định cư phải bao gồm các CSHT thiết yếu như đường xá, hệ thống nước và nước thải Chi phí cho việc xây dựng các CSHT này sẽ do chủ đầu tư

chi trả [2]

1.3.1.4 Australia

Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 05 bước: (1) Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường

Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường Giá tính mức bồi thường

là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai [13]

Theo Điều 55 Đạo luật quản lý đất đai WA1997: “Nguyên tắc “giá trị đối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường Giá trị đối với chủ sở hữu bao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng; Giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi; Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt; Thiệt hại về tiếng

ồn hoặc các thiệt hại khác; Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi

do bị thu hồi Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với

cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá Bộ trưởng sau khi tham vấn, phải quyết định các vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,…

Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định [2]

Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai WA1997 ở Australia quy định chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi thường bằng tiền mặt Như vậy, so với Hàn Quốc hình thức bồi thường của Australia có phần hạn chế hơn Hàn Quốc cũng sử dụng một hình thức bồi thường bằng tiền mặt, tuy nhiên các chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất thay thế hoặc nhà ở xã hội Ngoài ra, các công trình tái định cư ở Australia không có quy định cụ thể, mà chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

Nói chung, vấn đề thu hồi, bồi thường và GPMB ở các nước trên vẫn còn nhiều bất cập do đặc thù kinh tế- xã hội của từng khu vực Từ cơ sở trên có thể rút ra bài học như sau:

- Về thu hồi đất: nên có một cơ quan thẩm định giá đất độc lập để đảm bảo tính khách quan Đưa ra các chỉ tiêu để định giá đất tại thời điểm bị thu hồi, đặc biệt chú trọng đến vị trí khu vực bị thu hồi và tầm quan trọng của dự án

- Về hình thức bồi thường và hỗ trợ: Phương thức thanh toán có thể là tiền mặt hoặc các hình thức khác để người dân có nhiều sự lựa chọn khi bị thu hồi đất Có những chính sách cụ thể về tài sản trên đất khi

- Về tái định cư: Cần có một cơ quan chuyên trách về xây nhà giá rẻ cho các hộ dân bị thu hồi đất Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu đảm bảo cuộc sống an sinh xã hội cho người dân

1.3.2 Ở trong nước

Năm 2001, Viện nghiên cứu Địa chính – Tổng cục Địa chính đã thực hiện đề tài

về điều tra nghiên cứu xã hội học chính sách bồi thường, GPMB Mục tiêu của đề tài

là thông qua kết quả nghiên cứu xã hội học để tổng hợp, phân tích và đánh giá những mặt tích cực, tiêu cực trong quá trình áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường và hỗ trợ TĐC, đồng thời xác định nguyên nhân của những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chính sách và ảnh hưởng của nó đối với đời sống xã hội trong giai đoạn hiện nay và từ đó đưa ra những luận cứ phù hợp trong việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB

Kết quả nghiên cứu đã khẳng định, bất kỳ trong giai đoạn nào, những quy định

về bồi thường, GPMB đều phải đảm bảo tính ổn định về chính trị xã hội, ổn định sản xuất, đảm bảo công bằng xã hội Chính sách bồi thường, GPMB hiện hành còn có những nội dung chưa phù hợp với thực tế, không đáp ứng kịp yêu cầu phát triển kinh

tế – xã hội, cần phải sửa đổi, bổ sung Nhà nước cần quy định cụ thể các chế tài xử lý các trường hợp sai phạm trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB để duy trì kỷ cương pháp luật đảm bảo tính pháp chế trong công tác bồi thường, GPMB ở nước ta

Đề tài “Nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất trong thị trường bất động sản”năm

2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Hiện nay chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất Đây chính

là những nguyên nhân gây nên tình trạng thực hiện bồi thường GPMB kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất ” Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau Đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường Hầu hết các dự án đều chưa đạt được tính đồng thuận của những người bị Nhà nước thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

* Giai đoạn trước năm 1993:

Văn bản pháp luật đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và TĐC bắt buộc ở Việt Nam là Nghị định 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất

Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:

- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng

- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức

- Đối với mồ mả căn cứ và tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương

mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển

Sau đó, Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ban hành ngày 06 tháng 07 năm 1959 hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg đã nêu rõ “Có hai cách bồi thường: bồi thường bằng ruộng đất, bồi thường bằng tiền Nhưng bồi thường bằng ruộng đất là tốt nhất và chủ yếu”

Trên cơ sở Hiến pháp (năm 1980), Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186/HĐBT ngày 31/5/1990, về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước

và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hoá, định canh và định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất

Luật Đất đai năm 1987 ra đời nhưng không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): "Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động

và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật"

Nói chung là, do thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá trị nên các chính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để thu hồi đất đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước

* Giai đoạn từ năm 1993 – 2003:

Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thay thế cho Luật Đất đai 1987 Đây là văn bản pháp luật quan trọng đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 1993 quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Tại điều 12 Luật quy định: “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”

Điều 27 Luật quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại ”

Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơ

bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29 ngày 6 năm 2001 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và GPMB

Trong thời kỳ 1993 – 2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường, GPMB đã có những tiến bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước ta Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược điểm như sau:

- Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa theo một chuẩn mực nhất quán; có nhiều quyết định của UBND các tỉnh về giá đất để tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giá đất trên thị trường; người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người

bị thu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi

- Các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí bồi thường, GPMB vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời

* Giai đoạn từ năm 2003 – 2013:

Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thay thế Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001, chính sách về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta đã có nhiều thay đổi và ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế thị trường đặt ra Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cụ thể hóa thông qua quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai 2003: “Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; phát triển kinh tế” và Điều 42 Luật Đất đai 2003: “Nhà nước sẽ phê duyệt

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng”

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có rất nhiều các văn bản dưới luật hướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hơn với tình hình thực tế Nhìn chung, các văn bản pháp luật về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong giai đoạn này đã thể hiện được tính khả thi trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động bồi thường, GPMB của Nhà nước

* Giai đoạn 2013 đến nay:

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, GPMB, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những những quy định còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống (Nguyễn

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn đề bồi thường, GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực phù hợp hơn với xu hướng phát triển của đất nước Trên thực tế các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trong việc

đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng

Tuy nhiên, hiện nay vấn đề về GPMB diễn ra rất chậm, chưa có hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư,triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án

Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Hà Nội là một trong những địa phương phải tiến hành thu hồi diện tích đất lớn

để đáp ứng yêu cầu phát triển Từ khi triển khai Nghị quyết số 08-NQ/TU ngày

15-9-2016 của Ban Thường vụ Thành ủy về "Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2016-2020 và những năm tiếp theo", công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn TP Hà Nội đã có nhiều chuyển biến tích cực

Từ năm 2010 đến tháng 6/2016, trên địa bàn Thành phố có 3.073 dự án phải thực hiện thu hồi đất; đã hoàn thành GPMB 1.711 dự án, với tổng diện tích đất hơn 8.462 ha; chi trả hơn 54.829 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 213.554 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và bố trí tái định cư cho 9.924 hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở Năm 2017, toàn thành phố triển khai 1.727 dự án, thu hồi đất với diện tích 7.258 ha, liên quan đến 87.311 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng (tính đến ngày 29-12-2017): Đã phê duyệt 32.175 phương án với số tiền bồi thường, hỗ trợ 14.268 tỷ đồng; đã chi trả 12.144 tỷ đồng cho 27.588 tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân; nhận bàn giao mặt bằng 1.058ha đất tại 326 dự án Những kết quả đó đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định chính trị - xã hội và đóng góp tích cực vào thành tựu chung của sự nghiệp xây dựng, phát triển Thủ

đô trong những năm qua

Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khiến công tác thu hồi, bồi thường và GPMB còn bộc lộ hạn chế, bất cập Tiến độ GPMB của phần lớn các dự án, kể cả một số dự

án trọng điểm còn chậm; việc giải quyết yêu cầu tái định cư chưa đồng bộ, có mặt còn bất cập; tình trạng khiếu nại liên quan đến GPMB vẫn diễn biến phức tạp; việc công khai, minh bạch trong cơ chế, chính sách và tổ chức thực hiện còn hạn chế; công tác

tuyên truyền, vận động lúc có dự án chưa được thực hiện sâu rộng; còn thiếu các giải pháp đột phá về trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện nhiệm vụ GPMB Để gỡ những nút thắt này cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị và sự đồng thuận của người dân

Đơn cử như dự án tiếp nước, cải tạo, khôi phục sông Tích thực hiện từ năm 2011 trên địa bàn 9 xã ở huyện Ba Vì, đã giải phóng mặt bằng gần 180,4 ha; còn khoảng 50

ha chưa thực hiện, liên quan đến 17 gia đình, cá nhân Nguyên nhân do trước đây, một

số hộ tự chia tách, gộp thửa, chuyển nhượng không đúng quy định, dẫn đến sai lệch hiện trạng và hồ sơ sử dụng đất về vị trí, diện tích các thửa đất; hoặc sai lệch về họ, tên chủ

sử dụng; chênh lệch diện tích giữa bản đồ giải thửa và sổ mục kê Ngoài ra, hiện trạng

sử dụng đất dọc sông Tích phức tạp, nhiều diện tích người dân sử dụng ngoài sổ sách cũng gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc và chủ sử dụng đất

Cá biệt, có tình trạng, dự án đã giải phóng mặt bằng xong nhưng vẫn nằm im gần chục năm mà chưa thể thi công công trình Ví như, tại địa bàn xã Thanh Lâm (Mê Linh), Dự án biệt thự nhà vườn, thương mại và dịch vụ tổng hợp Hưng Nga, được triển

thường, hỗ trợ, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án Sau thời gian tạm dừng triển khai dự án để rà soát theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội, cuối năm 2009, chủ đầu tư được phép tiếp tục thực hiện Tuy nhiên, khi chủ đầu tư thi công công trình (tháng 3-2010), hàng chục hộ dân thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm tới ngăn cản, với lý do chưa được giao đất dịch vụ thì không giao mặt bằng Ngoài ra, trên địa bàn huyện Mê Linh còn nhiều dự án khác như: Trung tâm đào tạo và phát triển thể

(diện tích 419.312,5m2 tại xã Tiền Phong)… đều trong tình trạng dở dang từ năm 2007-2008, đến nay vẫn không thể thi công do người dân ngăn cản, đòi hỏi phải được nhận đất dịch vụ mới bàn giao mặt bằng cho dự án

Còn tồn tại nhiều dự án không thu hồi được đất cho thuê có thu tiền Như tại huyện Đông Anh đã phê duyệt và có quyết định thu hồi đất từ năm 2007, tuy nhiên, 11 năm qua, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở (dự án đấu giá đất) tại thôn Thiết Bình (xã Vân Hà) vẫn chưa

UBND thành phố Hà Nội có Quyết định 268/QĐ-UBND thu hồi đất tại một số xã

thuộc huyện Đông Anh, trong đó có 3.217m2 đất tại thôn Thiết Bình (xã Vân Hà) để thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở Vào năm 1992, để lấy nguồn thu phục vụ cho các hoạt động, HTX Nông nghiệp Vân Hà đã ký hợp đồng cho thuê đất với một số cá nhân và doanh nghiệp với thời hạn theo từng hợp đồng cụ thể (có thời điểm cho thuê đất từ 1 đến 2 năm, có thời điểm cho thuê chỉ 6 tháng) Kết thúc hợp đồng, HTX lại ký hợp đồng thuê mới với các doanh nghiệp và cá nhân Từ khi có Quyết định 268/QĐ-UBND ngày 18-1-2007 để thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất, UBND xã đã mời các doanh nghiệp, hộ gia đình (gọi chung là hộ thuê đất) lên họp bàn, yêu cầu các hộ thuê đất thu dọn tài sản trả lại mặt bằng và tiến hành thanh lý hợp đồng Tuy nhiên, cả 4 trường hợp thuê đất không hợp tác với UBND xã để làm thủ tục thanh lý hợp đồng Khi ký các hợp đồng thuê thầu đều ghi rõ khi hợp đồng hết hạn, Nhà nước trưng dụng, thu hồi đất thì các hộ thuê đất đều phải có trách nhiệm bàn giao lại mặt bằng cho UBND xã Tuy nhiên, dù UBND xã Vân Hà và Ban Bồi thường giải phóng huyện Đông Anh trước đây (nay là Trung tâm Phát triển quỹ đất) đã tiến hành đầy đủ các bước về thông báo, vận động, tuyên truyền, hỗ trợ tháo dỡ và di dời tài sản nhưng đến nay vẫn còn Công ty TNHH Tân Hồng và một hộ gia đình chưa chấp nhận bàn giao mặt bằng Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất của UBND thành phố triển khai dự án, UBND huyện Đông Anh đã chỉ đạo UBND xã thông báo, tuyên truyền và trực tiếp đối thoại với cá nhân, doanh nghiệp thuê đất, vận động, tuyên truyền để các

hộ tự nguyện bàn giao mặt bằng, tuy nhiên, đến nay, còn 2 trường hợp vẫn cố tình không chấp hành Ngày 6-12-2017, UBND thành phố Hà Nội có văn bản số 11646/VP-ĐT giao UBND huyện Đông Anh tiếp tục tuyên truyền, vận động, thuyết phục các hộ gia đình, tổ chức đồng thuận và chấp hành quyết định thu hồi đất, bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án Trường hợp phải áp dụng biện pháp cưỡng chế để thu hồi đất, UBND huyện Đông Anh căn cứ quy định tại Điều 70, 71 Luật Đất đai năm

2013 và các quy định của pháp luật liên quan để tổ chức thực hiện, bảo đảm tuyệt đối

an toàn, an ninh trật tự trên địa bàn Thực hiện chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, Chủ tịch UBND huyện Đông Anh đã thành lập Ban thực hiện cưỡng chế huyện và tổ chức thực hiện các nội dung theo chỉ đạo của UBND thành phố vào cuối tháng 1-2018

Để giải quyết triệt để vấn đề thu hồi, bồi thường, GPMB và hỗ trợ tái định cư tại các dự án có thu hồi đất, UBND TP Hà Nội đã thực hiện Nghị quyết 08-NQ/TU

(ngày 15-9-2016) về đẩy mạnh công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại các dự án trên địa bàn thành phố Ngoài ra, thành phố cũng ban hành nhiều văn bản mới để tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân như: Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND (ngày 29-3-2017), quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố; Quyết định số 11/2017/QĐ-UBND (ngày 31-3-2017), về việc ban hành quy định một số nội dung về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn TP Hà Nội Tuy nhiên, việc đôn đốc tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng chưa đáp ứng được yêu cầu; tiến độ các dự án, công trình trọng điểm còn chậm so với kế hoạch đề ra; một số dự án gặp khó khăn nên đã kéo dài thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng như dự án Vành đai 2 - đoạn Ngã Tư Sở - Ngã Tư Vọng, tuyến đường sắt thí điểm đô thị Hà Nội (tuyến 3) đoạn Nhổn - Ga Hà Nội (phần ga ngầm) Có nhiều nguyên nhân nhưng trong đó có lý do là quỹ nhà, đất tái định cư còn thiếu, bố trí chưa kịp thời; vị trí tái định cư chưa thuận lợi cho người dân Một khó khăn nữa là do người dân có đơn thư, ý kiến thắc mắc liên quan đến khung giá đền bù giải phóng mặt bằng; một số nhà tái định cư được thành phố thỏa thuận cho quận nhưng chưa hoàn thiện để bàn giao, hoặc chất lượng chưa tốt, giá nhà còn cao,… dẫn đến khó khăn trong việc tuyên truyền, vận động người dân chấp hành theo quy định

Có thể thấy, công tác thu hồi và GPMB của Thành phố Hà Nội đã có nhiều chuyển biến tích cực, xong vẫn còn nhiều tồn tại mà nổi cộm là vấn đề giá đất và chính sách bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Vì thế, cần có những nghiên cứu bám sát vào từng dự án để đưa ra những phương hướng giải quyết cụ thể chi tiết đến từng

dự án, đặc thù cho từng khu vực để công tác GPMB được diễn ra khẩn trương

1.4 Cơ sở tài liệu và phương pháp nghiên cứu

1.4.1 Cơ sở tài liệu

Các tài liệu chính để thực hiện Luận văn gồm có:

bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Các báo cáo của các cấp: Thành phố Hà Nội, quận Nam Từ Liêm, phường Phú

Đô có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Các báo cáo của Hội đồng GPMB quận Nam Từ Liêm, các tổ công tác GPMB của phường trong khi thực hiện Dự án

- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp luật đất đai,…

- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương

1.4.2 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

1.4.2.1 Tiếp cận nghiên cứu

Tiếp cận phân tích hệ thống nhằm tìm ra nguyên nhân dẫn đến những bất cập trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì Đồng thời cũng chỉ ra mối liên hệ và những tác động của công tác bồi thường, hỗ trợ đến đời sống của người dân trên địa bàn nghiên cứu

1.4.2.2 Các phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra khảo sát, thu thập tài liệu số liệu: Thu thập tài liệu, số

liệu thứ cấp như: sổ mục kê,diện tích theo bản đồ địa chính, phương án giao đất, quyết định giao đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, Giấy chứng nhận của các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức, thông tin tư liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư tại Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì phục vụ cho mục đích đánh giá Ngoài ra, số liệu sơ cấp sẽ được thu thập trong đề tài từ việc điều tra, khảo sát ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Dự án

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường,

nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa bàn

nghiên cứu trong các năm 2010-2015 thông qua thông tin của cơ quan quản lý đất đai, Ban bồi thường dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số

liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do UBND Thành phố Hà Nội quy định

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp:

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình và cá nhân có liên quan tới công tác thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo mẫu phiếu có sẵn Sử dụng phương pháp lấy mẫu ngẫu nhiên từ các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi tại dự án với tổng số phiếu điều tra là 111 phiếu:

Nội dung phiếu điều tra cũng như các tiêu chí đánh giá gồm:

+) Mức thu nhập, tài sản của các hộ gia đình, cá nhân trước và sau khi bị thu hồi;

+) Tình hình tiếp cận các CSHT, phúc lợi xã hội và môi trường sống của các hộ gia đình, cá nhân sau khi bị thu hồi đất;

có đất bi ̣ thu hồi;

- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất