Mục đích nghiên cứu Luận văn đặt ra những mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây: - Phân tích, tìm hiểu nội hàm của các khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; n
Trang 1Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực
trạng và giải pháp Hoàng Thị Nga
Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Tuyến
Năm bảo vệ: 2011
Abstract: Phân tích, tìm hiểu nội hàm của các khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất; nhận diện những đặc trưng cơ bản của các khái niệm này Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Xác lập định hướng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Keywords: Giải phóng mặt bằng; Thu hồi đất; Luật đất đai; Pháp luật Việt Nam
Content
MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Với một nước nông nghiệp có khoảng 70% dân số là nông dân như Việt Nam thì đất đai luôn là vấn đề rất nhạy cảm và nhận được sự quan tâm đặc biệt của toàn xã hội Đặc biệt khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện cơ chế quản lý đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông - lâm nghiệp; tiến hành giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Chính sự thay đổi cơ chế quản
lý này đã trả lại cho đất đai những giá trị vốn có của nó: Đất đai ngày càng trở nên có giá và được đem trao đổi trên thị trường; dùng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụng thế chấp vay vốn với ngân hàng, tổ chức tín dụng; được đem góp vốn liên doanh trong sản xuất - kinh doanh Người dân ngày càng nhận thức sâu sắc được giá trị to lớn của đất đai Số lượng các khiếu kiện, tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng v.v
Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp Trong nhiều trường hợp, người dân do không đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã không chịu bàn giao đất dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư Hơn nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người bị thu hồi đất tiến hành khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu
Trang 2kiện vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư Tuy nhiên, hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong muốn; nhiều quy định mới được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn (đặc biệt là các quy định về giá đất bồi thường; các quy định về tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ở; giải quyết vấn đề việc làm cho người bị mất đất sản xuất v.v ) Các tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung Điều này cho thấy chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu
về cơ chế, chính sách bồi thường nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này Đây là lý do để
tác giả lựa chọn đề tài "Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt
Nam hiện nay: thực trạng và giải pháp" làm luận văn thạc sĩ luật học
2 Mục đích nghiên cứu
Luận văn đặt ra những mục đích nghiên cứu cơ bản sau đây:
- Phân tích, tìm hiểu nội hàm của các khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; nhận diện những đặc trưng cơ bản của các khái niệm này;
- Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Xác lập định hướng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về phát triển kinh tế trong lĩnh vực đất đai nói chung và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng;
- Các quy phạm pháp luật thực định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Trung Quốc;
- Các báo cáo, tổng kết tình hình thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
b Phạm vi nghiên cứu
Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc
đi sâu phân tích, tìm hiểu các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được ban hành từ năm 1987 (năm ban hành Luật Đất đai lần đầu tiên) đến nay;
3 Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác - Lênin; tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa;
Trang 3- Đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng nhà nước và pháp quyền nói chung và về chính sách, pháp luật đất đai nói riêng trong điều kiện kinh tế thị trường;
- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
(i) Phương pháp phân tích, bình luận, so sánh v.v được sử dụng trong Chương 1 tìm hiểu
về một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
(ii) Phương pháp đánh giá, đối chiếu, diễn giải, điều tra v.v được sử dụng tại Chương 2 khi tìm hiểu về pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
(iii) Phương pháp tổng hợp, quy nạp v.v được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
4 Tình hình nghiên cứu đề tài và những đóng góp mới của luận văn
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của nhà đầu tư nên đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý nước ta;
Thời gian vừa qua đã có một số công trình, sách báo pháp lý nghiên cứu về lĩnh vực pháp luật này dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn; tiêu biểu là các công trình nghiên cứu của các tác
giả: Trịnh Thị Hằng Nga: Chế định pháp luật về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, Luận văn Thạc sĩ luật học, 1999; Nguyễn Vinh Diện: Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất, Luận văn Thạc sĩ luật học, 2006; Nguyễn Duy Thạch: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua thực tiễn thi hành tại thành phố
Hà Nội), Luận văn Thạc sĩ luật học, 2007; Đặng Anh Quân: Bàn về giá đất khi bồi thường -
Nên cao hay thấp? Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 8, 2005; Dự án khu đô thị Nam
Thăng Long (CIPUTRA): Từ những bất thường trong đền bù, giải phóng mặt bằng, của nhóm
phóng viên thời sự Báo Pháp luật Việt Nam, số 285, ngày 29/11/2005; Hoàng Lộc: Nông dân
góp vốn bằng …đất - Giải pháp đột phá trong đền bù giải tỏa, Thời báo Kinh tế Việt Nam, số
253, ngày 21/12/2005 v.v Các công trình này chủ yếu đi sâu nghiên cứu về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa tìm hiểu một cách thấu đáo khía cạnh hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất Tiếp tục kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn đi sâu tìm hiểu một cách có hệ thống, toàn diện về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất dưới góc độ của pháp luật đất đai;
Nghiên cứu đề tài này, luận văn có những đóng góp mới về mặt khoa học trên những khía cạnh chủ yếu sau:
Thứ nhất, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của
việc xây dựng các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất; trên cơ sở đó chỉ ra tồn tại, bất cập và nguyên nhân của những hạn chế này trong các quy định hiện hành;
Thứ ba, đưa ra định hướng và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
5 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm
3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất
Trang 4Chương 2: Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Mục tiêu của chương 1 nhằm làm rõ các vấn đề cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất; khái niệm và vai trò của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; khái quát lịch sử phát triển của pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở Trung Quốc Để đạt được mục tiêu này, chương 1 đề cập những vấn đề sau đây
1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1 Đường lối, chính sách của Đảng về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Trong tiểu mục này, luận văn đi sâu tìm hiểu chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng
về đất đai nói chung, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng qua các thời kỳ: Từ khi mới thành lập; sau khi giành được chính quyền, xây dựng và bảo vệ Tổ quốc và trong thời kỳ thực hiện công cuộc đổi mới, hội nhập kinh tế quốc tế Đặc biệt là tinh thần Nghị quyết số 26 ngày 12/3/2003 của Hội nghị lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã đề ra những chính sách quan trọng về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn hiện nay Quan điểm, đường lối này đã được Luật Đất đai năm 2003 thể chế hóa, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.2 Cơ sở lý luận của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Thứ nhất, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa trên cơ sở quyền
sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ
Thứ hai, xét về bản chất Nhà nước ta là Nhà nước do nhân dân lao động thiết lập lên, đại
diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân; phục vụ và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của người dân Do đó, thì khi Nhà nước thu hồi đất của người dân để sử dụng vào bất kể mục đích gì mà làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ phải bồi thường;
Thứ ba, xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất (SDĐ) là
hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Vì vậy, Nhà nước phải
có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ;
Thứ tư, Nhà nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận hành theo cơ
chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hướng tới mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh" Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ những quyền lợi chính đáng của người dân;
Thứ năm, vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng dựa trên chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho người SDĐ Như vậy, "kể từ đây quyền sử dụng đất
đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất" hay nói
Trang 5cách khác, "Quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện; còn quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất"
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng:
"Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ, Quyền lợi và nghĩa
vụ của người sử dụng đất ở nước ta không khác so với quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước"
Như vậy, một khi pháp luật đã thừa nhận quyền SDĐ là một loại quyền về tài sản của người SDĐ, thì khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho người SDĐ
1.2 Khái niệm và vai trò của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1 Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.1.1 Định nghĩa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng:" Bồi thường: đền bù những tổn hại đã gây ra" Theo quan điểm của Luật Đất đai năm 2003: "Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất" (khoản 6 Điều 4)
1.2.1.2 Phân biệt giữa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với một số trách nhiệm pháp
lý về bồi thường trong các lĩnh vực pháp luật khác
Ở tiểu mục này, luận văn đã chỉ ra sự khác nhau cơ bản về chủ thể bồi thường và được bồi thường; nguyên tắc bồi thường, tính chất bồi thường, mức bồi thường.v.v giữa bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với: (i) bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng trong pháp luật dân sự; (ii) bồi thường oan sai trong pháp luật hình sự; (iii) trách nhiệm vật chất trong pháp luật lao động
1.2.2 Khái niệm hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Từ điển Tiếng Việt thông dụng: "Hỗ trợ: Giúp thêm, góp thêm vào"
Luật Đất đai năm 2003 quan niệm: "Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới" (khoản 7 Điều 4)
1.2.3 Khái niệm tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.3.1 Quan niệm về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa)
Mặc dù thuật ngữ tái định cư được pháp luật đất đai đề cập nhưng lại chưa có quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định: "Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư tr-ước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở…Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn…" (khoản 3 Điều 42)
Từ quy định trên của pháp luật đất đai hiện hành, chúng ta có thể tạm đưa ra quan niệm về tái định cư như sau: Tái định cư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị Nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống
Trang 61.2.3.2 Phân biệt giữa tái định cư với bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Ở tiểu mục này, luận văn đã chỉ ra sự khác nhau cơ bản về đối tượng, tính chất và nguyên tắc của bồi thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.4 Vai trò của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.4.1 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trước hết là nhằm bảo đảm lợi ích công cộng
1.2.4.2 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người bị thu hồi đất
1.2.4.3 Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự
1.4 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Trung Quốc - những gợi mở đối với Việt Nam
1.4.1 Các trường hợp thu hồi đất và bồi thường thiệt hại
1.4.2 Nguyên tắc bồi thường
1.4.3 Thẩm quyền thu hồi đất
1.4.4 Thực hiện việc bồi thường
1.4.5 Quản lý Nhà nước đối với đất sau thu hồi
1.4.6 Một số gợi mở đối với Việt Nam
Thứ nhất, pháp luật Trung Quốc quy định cụ thể về các trường hợp thu hồi đất, về bồi
th-ường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi, quản lý nhà nước đối với đất sau khi thu hồi Đặc biệt là các quy định về tiền hỗ trợ mất việc làm, chuyển đổi nghề, cách thức quản lý và sử dụng khoản tiền hỗ trợ này, chính sách quản lý đối với đất nhàn rỗi v.v là những kinh nghiệm hay mà Việt Nam có thể tham khảo và áp dụng để hoàn thiện mảng quy định của pháp luật về lĩnh vực này;
Thứ hai, quá trình công nghiệp hóa nền kinh tế của Trung Quốc đã tác động mạnh mẽ đến
việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bố lại lực lượng lao động; một số lượng không nhỏ diện tích đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp đã kéo theo hàng loạt các vấn đề mà Chính phủ Trung Quốc phải giải quyết như: ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp, công ăn, việc làm cho người nông dân bị mất đất.v.v Đây cũng chính là những vấn đề mà Việt Nam đã và đang gặp phải trong quá trình chuyển đổi với mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế Chính vì vậy, kinh nghiệm giải quyết các vấn
đề nói trên của Trung Quốc là những bài học rất có giá trị để Việt Nam tham khảo, tìm ra được giải pháp phù hợp nhất để giải quyết "bài toán" đất đai cho nhu cầu phát triển và đảm bảo quyền lợi cho người nông dân bị mất đất sản xuất;
Thứ ba, Trung Quốc thực hiện việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi dựa trên cơ
sở lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của người dân nhằm bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng cho họ Đồng thời, Chính phủ Trung Quốc cũng rất chú trọng đến việc quản lý chặt chẽ đất nông nghiệp, tránh việc sử dụng lãng phí quỹ đất này thông qua việc xác lập các quy định về
Trang 7xử lý đất "nhàn rỗi" Đây là những nội dung mà nước ta cần lưu tâm tìm hiểu nhằm góp phần tìm ra một giải pháp hợp lý để giải quyết có hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
2.1 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.1 Quy định chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.1.1 Quy định về phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
(i) Quy định về phạm vi bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế
(ii) Quy định về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang SDĐ bị Nhà nước thu hồi đất là những đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
2.1.1.2 Quy định về nguyên tắc chi trả bồi thường
Việc chi trả bồi thường được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau:
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ thì tiền bồi thường và kinh phí tổ chức thực hiện được tính vào vốn đầu tư của dự án;
- Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền SDĐ, tiền thuê đất
có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường và kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường theo các quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP và được trừ vào tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền SDĐ, tiền thuê đất thì không phải trả vào tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất phải nộp;
- Mức trừ không vượt quá số tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp;
Hơn nữa, pháp luật hiện hành còn quy định tùy từng trường hợp cụ thể, người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi sẽ được bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản trên đất bị thu hồi, hỗ trợ di chuyển chỗ ở, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư
2.1.2 Những quy định về bồi thường về đất
Trong mục này, luận văn đi sâu nghiên cứu, phân tích về nguyên tắc bồi thường về đất; điều kiện được bồi thường về đất; giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại;
Trang 8bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân và bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của tổ chức
2.1.2.1 Quy định về nguyên tắc bồi thường về đất
Thứ nhất, thực hiện bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị Nhà nước thu
hồi;
Thứ hai, người bị thu hồi đất đang SDĐ vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyển sử dụng đất (QSDĐ) tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệnh đó được thực hiện thanh toán bằng tiền
2.1.2.2 Quy định về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Trong tiểu mục này, luận văn đi sâu nghiên cứu, so sánh các điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về đất quy định tại các Nghị định số: 22/1998/NĐ-CP; 197/2004/NĐ-CP/2004/NĐ-CP và 84/2007/NĐ-CP
(i) Điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP/2004/NĐ-CP
Để xác lập cơ sở pháp lý cho việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định người bị thu hồi đất được bồi thường về đất khi có một trong 5 loại giấy tờ SDĐ hợp pháp Đối với các trường hợp không có một trong các điều kiện này thì khi Nhà nước thu hồi đất không được đền bù mà chỉ được UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ Thời điểm SDĐ được xem xét bồi thường về đất được chia thành các mốc thời gian: (i) Trước ngày 18/12/1980; (ii) Từ ngày 18/12/1980 đến ngày 08/01/1988; (iii) Từ ngày 08/01/1988 đến ngày 15/10/1993; (iv) Từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thay thế Nghị định số 22/1998/NĐ-CP
đã quy định 6 loại giấy tờ được coi là hợp pháp và 2 trường hợp khác không có giấy tờ hợp pháp nhưng vẫn được coi là đủ điều kiện được bồi thường Thời điểm SDĐ xem xét bồi thường về đất được phân chia theo các mốc thời gian: (i) Trước ngày 15/10/1993; (ii) Từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất hoặc đến ngày 01/7/2004 và sau ngày 01/7/2004
(ii) Điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
Trước tình hình không thống nhất trong áp dụng điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất đối với các hộ SDĐ không có giấy tờ hợp pháp theo quy định, nhưng đất đã được sử dụng ổn định vào thời điểm trước và sau ngày 15/10/1993 và để làm rõ hơn phạm vi xác định các đối tượng
có nguồn gốc SDĐ do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ đã quy định một cách rất cụ thể về bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với các trường hợp sử dụng trước và sau thời điểm ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về QSDĐ
2.1.2.3 Quy định về xác định giá đất tính bồi thường
Trong tiểu mục này, luận văn đi sâu tìm hiểu các quy định của pháp luật về nguyên tắc xác định giá đất, thực tiễn áp dụng quy định về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
(i) Nguyên tắc xác định giá đất tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
Trang 9Nguyên tắc xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2003, bao gồm:
a) Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện
tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau
(ii) Thực trạng áp dụng quy định về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định về giá đất để xác định bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất cho thấy một số tồn tại chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, khi Nhà nước thu hồi đất, ngoài yếu tố giá đất thì loại đất bị thu hồi là yếu tố
cơ bản thứ hai quyết định tổng giá trị mà người bị thu hồi đất được nhận Tuy nhiên, hiện nay tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất, một thửa đất có thể có hai mục đích "đang
sử dụng" Mục đích do pháp luật quy định và mục đích sử dụng thực tế mà người SDĐ đang
sử dụng Khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang
sử dụng do pháp luật quy định Nhưng trong nhiều trường hợp người bị thu hồi đất không chấp nhận giá bồi thường theo mục đích SDĐ mà cố tình đòi bồi thường theo giá đất mà họ
đã tự chuyển mục đích sử dụng trái pháp luật gây khó khăn cho việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (GPMB);
Thứ hai, căn cứ để xác định mục đích SDĐ là quy hoạch, kế hoạch SDĐ được lập và phê
duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định;
Trên thực tế, chỉ sau khi có Luật Đất đai năm 2003, vấn đề lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ mới được quan tâm thực hiện Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất thì còn rất nhiều nơi Nhà nước chưa xác định mục đích mà người bị thu hồi đang sử dụng
Qua phân tích việc áp dụng giá đất để tính bồi thường có thể thấy rằng, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 để nhằm tiến tới cơ chế "một giá đất", phù hợp với cơ chế thị trường không thể thực hiện được nếu việc quản lý đất đai không đúng quy hoạch, kế hoạch SDĐ và không tạo lập được thị trường BĐS công khai, minh bạch
2.1.2.4 Quy định về bồi thường khi thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân
Trong tiểu mục này, luận văn tìm hiểu, phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân
2.1.2.5 Quy định về bồi thường khi thu hồi đất của tổ chức
Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức thì tổ chức có đất
bị thu hồi sẽ không được bồi thường nếu được nhà nước giao đất, cho thuê đất không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc tiền đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách
2.1.3 Những quy định về bồi thường, hỗ trợ về tài sản
Trong mục này, luận văn đã đi sâu tìm hiểu, phân tích về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về tài sản; các quy định bồi thường, hỗ trợ về tài sản trong các trường hợp: nhà, công trình xây
Trang 10dựng trên đất; di chuyển mồ mả, công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa, am, miếu, cây trồng, vật nuôi
2.1.3.1 Quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về tài sản
Bao gồm các nguyên tắc cơ bản:
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường;
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản;
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng; nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/7/2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích SDĐ đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch SDĐ được xét duyệt; tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường;
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương
2.1.3.2 Quy định về bồi thường, hỗ trợ về tài sản trong các trường hợp cụ thể
(i) Quy định bồi thường về nhà, công trình xây dựng trên đất
(ii) Quy định bồi thường về di chuyển mồ mả, công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa, am, miếu, cây trồng, vật nuôi
Qua nghiên cứu các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ về tài sản, nội dung các quy định này vẫn còn bộc lộ một số bất cập sau đây:
- Giá nhà, công trình được bồi thường vẫn thấp hơn số tiền mà người bị thu hồi đất phải
bỏ ra để xây dựng nhà, công trình mới Đối với nhà, công trình xây dựng khác không được bồi thường theo đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương là không hợp lý vì thực tế, không thể dùng số tiền được bồi thường để xây dựng lại một công trình có chất lượng, mức độ khấu hao tương đương với công trình đã bị phá dỡ;
- Đối với nhà, công trình đã được xây dựng trước ngày 01/7/2004 trên đất không được bồi thường mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch SDĐ, vi phạm hành lang bảo vệ công trình
đã được công bố, cắm mốc thì không được bồi thường Tuy nhiên, thực tế, việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ và công bố, cắm mốc còn quá nhiều bất cập, dẫn đến việc lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà, công trình không phép, sai phép rất phổ biến và việc giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo thỏa đáng nhưng đúng pháp luật là hết sức khó khăn và phức tạp;
- Việc bồi thường di chuyển mồ mả trong thực tế không gặp khó khăn về mức bồi thường song lại gặp khó khăn về thời gian di chuyển và chưa có giải pháp để khắc phục Việc chuẩn
bị sẵn nơi di chuyển, chôn cất tập trung chưa được quan tâm chuẩn bị trước và chưa có quy định bắt buộc thực hiện cũng là nguyên nhân gây khó khăn, làm kéo dài thời gian thực hiện;
- Mức bồi thường đối với cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch cao nhất trong 3 năm liền kề của cây trồng chính tại địa phương là quy định không mang tính khả thi Bởi vì, khó xác định năng suất của vụ cao nhất; đồng thời, việc xác định cây trồng chính của địa phương là cấp tỉnh, huyện hay xã thì lại không có quy định và cũng khó
có thể xác định được chính xác;
- Việc bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi hiện nay vẫn thực hiện bồi thường giá trị của cây trồng, vật nuôi theo kết quả sẽ thu hoạch; không thể xác định được, đặc biệt là đối với