NGHIÊN CỨU MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG VÀ KHẢ NĂNG ỨNG DỤNG CỦA “MẠNG CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” KHU VỰC MIỀN NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP - ĐỀ TÀI: “NGHIÊN CỨU MƠ HÌNH HOẠT ĐỘNG VÀ KHẢ NĂNG ỨNG DỤNG CỦA “MẠNG CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” KHU VỰC MIỀN NAM" SVTH: NGUYỄN HOÀNG CHƯƠNG MSSV: 06135006 LỚP: DH06TB KHÓA : 2006 -2010 NGÀNH: Quản lý Thị trường Bất động sản -Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2010 – TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS NGUYỄN HỒNG CHƯƠNG “NGHIÊN CỨU MƠ HÌNH HOẠT ĐỘNG VÀ KHẢ NĂNG ỨNG DỤNG CỦA “MẠNG CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM” KHU VỰC MIỀN NAM” Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM) Ký tên Th.S Nguyễn Đức Thành -Tháng năm 2010- Lời Cảm Tạ Để có ngày hơm nay, cảm ơn bố mẹ nuôi nấng, dạy dỗ nên người, bên con, lo lắng, thương yêu con, đồng hành với giai đoạn khó khăn Xin cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai bất động sản, đặc biệt Thầy Nguyễn Đức Thành ln tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt trình học tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn anh Thái – TGĐ Công ty CP ĐT PT Ngôi Nhà Mơ Ước nhiệt tình giúp đỡ, bảo em trình thực tập Cảm ơn bạn lớp Quản lý thị trường bất động sản K.32 người bạn thân thiết - nguồn động viên, khích lệ lớn tơi Xin trân trọng biết ơn xin gửi đến người tình cảm u thương chân thành mà khơng phải lúc tơi bày tỏ được! TP Hồ Chí Minh, tháng 07/2010 Nguyễn Hồng Chương TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Hoàng Chương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Nghiên cứu mơ hình hoạt động khả ứng dụng “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành, Phòng Hợp tác Quốc tế , Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Thị trường bất động sản thị trường đầy động Sự phát triển thị trường có ảnh hưởng sâu sắc đến khả phát triển kinh tế có nhiều mối quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường vốn, thị trường chứng khoán…Tuy nhiên nay, toán quản lý thị trường bất động sản nhiều vướng mắc Để phát huy nhân tố tích cực đồng thời hạn chế nhân tố tiêu cực thị trường bất động sản, cổng thông tin điện tử “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” đời Với nhiệm vụ cung cấp thông tin cần thiết, dự báo biến động đề xuất kiến nghị cho quan quản lí nhà nước để nắm bắt kịp thời phát triển thay đổi thị trường bất động sản Do vậy, hoạt động “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” quan trọng thị trường bất động sản Từ nhận đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu mơ hình hoạt động khả ứng dụng “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam”( sau gọi tắt Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Mạng sàn) đóng vai trò quan trọng bối cảnh thị trường Đề tài trình nỗ lực tìm hiểu mơ hình hoạt động khả ứng dụng Mạng sàn với nội dung sau:Mục đích thành lập Mạng sàn; Mơ hình tổ chức, quản lí Mạng sàn; Quy chế hoạt động Mạng sàn; Hoạt động Mạng sàn theo quy chế hoạt động, ưu khuyết điểm mô hình; Hoạt động Mạng sàn thực tế nhìn từ góc độ hoạt động số sàn tiêu biểu, từ Website Mạng sàn từ báo cáo tổng kết tình hình hoạt động, phân tích thuận lợi khó khăn mà Mạng sàn gặp phải; Qua q trình tìm hiểu tác giả có số nhận định đánh giá khả ứng dụng mơ hình để đề xuất số hướng phát triển cho Mạng sàn thời gian tới Nhìn chung, đề tài bước khởi đầu để đem lại số kiến thức cho bạn quan tâm đến mơ hình Mạng sàn bước đệm cho nghiên cứu chuyên sâu Mạng sàn thời gian tới MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Phần I.TỔNG QUAN I.1/CƠ SỞ LÝ LUẬN I.1.1/Cơ sở khoa học I.1.1.1/ Bất động sản - thị trường BĐS I.1.1.1.1/ Khái niệm,đặc điểm BĐS I.1.1.1.2/Thị trường bất động sản I.1.1.1.3/ Quản lí nhà nước thị trường BĐS I.1.1.1.4/ Định hướng phát triển thị trường bất động sản nước ta 10 I.1.1.2/ Sàn giao dịch BĐS 12 I.1.1.2.1/Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 12 I.1.1.2.2/Quy trình giao dịch bất động sản gồm bước 13 I.1.1.2.3/Vai trò sàn giao dịch bất động sản thị trường 13 I.1.1.2.4/Khái niệm, đặc điểm Mạng sàn 14 I.1.2/CƠ SỞ PHÁP LÍ 14 I.2 VÀI ĐIỂM VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 15 I.2.1/ Điều kiện tự nhiên 15 I.2.2/ Kinh tế 17 I.2.3 Quản lý đô thị: 19 I.3/ NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 I.3.1/Các nội dung nghiên cứu 21 I.3.2/Phương pháp nghiên cứu 22 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1/ Mục đích thành lập Mạng sàn 23 II.2/ Tìm hiểu mơ hình tổ chức quản lí Mạng sàn 23 II.2.1/ Tổng quan Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 23 II.2.2/ Tổng quan Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam 29 II.3/ Tìm hiểu quy chế hoạt động Mạng sàn 31 II.3.1/ Thủ tục gia nhập rút tên khỏi Mạng sàn 31 II.3.2/ Chức năng, nhiệm vụ quyền hạn 33 II.3.3/ Khen thường kỉ luật 35 II.4/ Hoạt động mơ hình Mạng sàn từ quy chế: 35 Ưu điểm: 35 Khuyết điểm: 36 II.5/ Tìm hiểu hoạt động Mạng sàn thực tế 36 II.5.1/ Sơ lược lịch sử thị trường bất động sản miền Nam xuất sàn giao dịch bất động sản TPHCM 36 II.5.2/ Hoạt động sàn giao dịch bất động sản 39 II.5.3/ Tìm hiểu hoạt động Cổng thông tin điện tử Mạng sàn 40 II.5.4/ Nội dung quản lí Mạng sàn từ 2007 đến 48 Thuận lợi: 49 Khó khăn: 50 II.6/ Thảo luận phù hợp mơ hình 51 II.7/ Đề xuất hướng phát triển cho mơ hình Mạng sàn.……………………………… ….52 PHẦN III.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 DANH MỤC CÁC BẢNG Tên Trang Bảng II.1 Thành viên sáng lập Mạng………… ………………………… 27 Bảng II.2 Cơ cấu tổ chức Ban điều hành Mạng sàn Miền Nam …………… 30 Bảng II.3 So sánh số lượng tin phần Tin tức trang Web Mạng sàn ……………………………………………………………………………… 43 Bảng II.4 So sánh số lượng tin rao bán phần Sàn giao dịch trang Web Mạng sàn…………………………………………………………………… 45 DANH MỤC CÁC HÌNH Tên Trang Hình I.1 Bản đồ TPHCM……………………………………………………16 Hình II.1 Cổng thơng tin điện tử Mạng sàn………………………… 24 Hình II.2.Quy trình mơi giới BĐS……………………………………………40 Hình II.3 Trang chủ Mạng sàn………….…………………………… 41 Hình II.4 Giới thiệu chung Mạng sàn………………………………… 42 Hình II.5 Phần Tin tức trang web Mạng sàn……………………………43 Hình II.6 Phần Sàn giao dịch trang web Mạng sàn…………… 44 Hình II.7 Phần Chính sách trang web Mạng sàn……………… 46 Hình II.8 Phần Dự án- Qui hoạch trang web Mạng sàn………… 46 Hình II.9 Phần Kiến thức trang web Mạng sàn……………………47 DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Tên Trang Sơ đồ I.1 Các chủ thể tham gia thị trường BĐS………………………… .7 Sơ đồ II.1 Mơ hình quản lí Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam………….28 Sơ đồ II.2 Mô hình quản lí Mạng sàn Miền Nam………………….………….31 Sơ đồ II.3 Quá trình phát triển thị trường BĐS miền Nam xuất sàn giao dịch BĐS TPHCM…………………………………………… 33 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: bất động sản TNHH: trách nhiệm hữu hạn CP: cổ phần HĐQT: hội đồng quản trị GDP: tổng sản lượng nội địa TPHCM: thành phố Hồ Chí Minh TS: tiến sĩ Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương ĐẶT VẤN ĐỀ Ý nghĩa, vai trò, tầm quan trọng Đề Tài Thị trường bất động sản thị trường đầy động Sự phát triển thị trường có ảnh hưởng sâu sắc đến khả phát triển kinh tế có nhiều mối quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường vốn, thị trường chứng khoán…Tuy nhiên nay, toán quản lý thị trường bất động sản nhiều vướng mắc Chúng ta không nhận thức hết không quản lý phát triển thị trường bất động sản xảy nguy gì? Nếu để xảy tình trạng cân đối thị trường mà khơng có can thiệp từ nhà nước ảnh hưởng nào? Nhưng nhà nước phải quản lý nào? đến mức độ nào? Thị trường bất động sản lĩnh vực lớn có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội thực quan tâm năm gần Thị trường bất động sản nước ta nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng giai đoạn đầu hình thành, phát triển tự phát, có nhiều bất cập thiếu đồng bộ, chồng chéo hệ thống pháp luật đất đai bất động sản, cơng tác quy hoạch chưa hồn chỉnh, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai tài sản đất chưa hoàn thiện, v.v Do vai trò nhà nước việc định hướng phát triển lành mạnh thị trường bất động sản quan trọng cần quan tâm mức Đáp ứng nhu cầu thiết thực để phát huy nhân tố tích cực đồng thời hạn chế nhân tố tiêu cực thị trường bất động sản, cổng thông tin điện tử “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” thức hoạt động từ ngày 22 tháng 07 năm 2007 bảo trợ Bộ Xây Dựng Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam Với nhiệm vụ cung cấp thông tin cần thiết, dự báo biến động đề xuất kiến nghị cho quan quản lí nhà nước để nắm bắt kịp thời phát triển thay đổi thị trường bất động sản Do vậy, hoạt động “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” quan trọng thị trường bất động sản Từ nhận đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu mơ hình hoạt động khả ứng dụng “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam” đóng vai trò quan trọng bối cảnh thị trường Vì qua nghiên cứu đánh giá mặt hoạt động “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tồn Tính cấp thiết Đề tài Mơ hình quản lý thị trường bất động sản Việt Nam mẻ, nhà nước quan tâm năm gần đây, thị trường có nhiều biến động không lường trước Cùng với đà phát triển thị trường, đời “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” phù hợp Nếu mơ hình quản lý thành cơng góp phần tạo thêm cơng cụ lĩnh vực quản lí nhà nước hoạt động sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu cụ thể hoạt động “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” nhằm đánh giá mức độ hồn thành Page Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương cơng việc, khó khăn, thuận lợi q trình hoạt động để giải vấn đề cấp bách Chính nên đề tài “Nghiên cứu mơ hình hoạt động khả ứng dụng “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam” cần thiết Mục tiêu nghiên cứu đề tài  Tìm hiểu mơ hình hoạt động “Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam  Đánh giá khả ứng dụng mơ hình  Đề xuất giải pháp để hồn thiện mơ hình Đối tượng nghiên cứu đề tài mơ hình hoạt động của“Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” khu vực miền Nam, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi: Nghiên cứu Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam, đặc biệt thành phố Hồ Chí Minh Page Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương (Nguồn:www.sanbatdongsan.net.vn) Hình II.4 Phần Giới thiệu chung Mạng sàn 2/ Phần Tin tức: gồm phần sau:  Thông báo: chưa cập nhật  Hoạt động Mạng sàn: chủ yếu báo cáo hoạt động chung chung mà khơng có hoạt động cụ thể  Thị trường:các viết ngắn sưu tầm cập nhật thường xuyên  Hợp tác quốc tế: nêu chung chung tình hình hợp tác Việt Nam với nước mà chưa thấy nhiều mối quan hệ hợp tác Mạng sàn với nước ngoài.(ngoại trừ họp bàn triển vọng hợp tác với Hiệp hội bất động sản Hoa Kì)  Hoạt động doanh nghiệp thành viên: phần quan trọng cơng tác quản lí Mạng sàn phần người xem khơng thể tìm thơng tin  Bất động sản giới: loạt viết thông xã Việt Nam BĐS nước Qua khảo sát trang Web thành viên tác giả nhận thấy mục tiêu đề Mạng sàn đa dạng thông tin, chia sẻ thông tin thành viên chưa thực được, cụ thể sau: Page 42 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương (Nguồn:www.sanbatdongsan.net.vn) Hình II.5 Phần Tin tức trang web Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam Đơn vị tính: tin Trang Web Tin trường thị Tin hoạt động Tin tức BĐS doanh nghiệp giới thành viên Sanbatdongsan.net.vn(Mạng sàn) 12 12 Sacomreal.com 1610 0 Datxanh.com.vn 22 0 Sieuthibatdongsan.com(TDH) 0 Vinaland.com.vn 0 (Nguồn: phân tích tổng hợp) Bảng II.3.So sánh số lượng tin phần tin tức trang Web Nhìn chung, số lượng tin trang Web Mạng sàn khiêm tốn nên chưa đáp ứng nhu cầu thông tin thị trường quan quản lí Nhà nước 3/ Phần Sàn giao dịch BĐS: gồm có loại BĐS rao bán hay cho thuê:  Văn phòng  Biệt thự chưa có sản phẩm cập nhật  Nhà Đất Page 43 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hoàng Chương  BĐS khác  Chung cư: có khoảng 10 tin rao (5 tin Vip, tin thường)  Nhà phố: có tin rao Qua khảo sát trang Web thành viên tác giả nhận thấy mục tiêu đề Mạng sàn công cụ quảng cáo hiệu quả, công cụ phản ánh thông tin thị trường cầu nối thông tin chủ thể tham gia thị trường chưa thực Cụ thể là: (Nguồn:www.sanbatdongsan.net.vn) Hình II.6 Phần Sàn giao dịch BĐS trang web Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam Page 44 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương Đơn vị tính: tin Trang Web Nhà Đất Chung cư BĐS khác Tổng Sanbatdongsan.net.v n(Mạng sàn) 10 13 Sacomreal.com 408 1377 2032 103 3920 Datxanh.com.vn 74 105 11 195 Sieuthibatdongsan.c om(TDH) 23 30 64 Vinaland.com.vn 156 105 15 181 Văn phòng (Nguồn: phân tích tổng hợp) Bảng II.4 So sánh số lượng tin rao bán BĐS trang Web Nhìn chung, số lượng tin rao trang Web Mạng sàn 13/ 4373 tin( tổng số tin trang web), chiếm 0,29% khiêm tốn so với trang Web thành viên, đơn cử Sacomreal với 3920/4373 tin, chiếm 89% Điều cho thấy mục tiêu Mạng sàn tạo công cụ quảng cáo hiệu kênh thông tin cầu nối người mua người bán chưa thực 4/ Phần Chính sách: phần tương đối đầy đủ với phần nhỏ:  Tin sách: cập nhật thường xuyên từ báo  Thư viện pháp luật: gồm 10 trang chứa đựng văn pháp luật có liên quan đến BĐS Xét cho cùng, phần sách phần đầy đủ cho thấy công cụ thơng tin liên quan đến quản lí Nhà nước làm tốt Page 45 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương (Nguồn:www.sanbatdongsan.net.vn) Hình II.7 Phần Chính sách trang web Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam 5/ Phần Dự án- Qui Hoạch:chỉ có báo viết dự án tình hình qui hoạch chung chung chưa có thơng tin chi tiết cho người xem (Nguồn:www.sanbatdongsan.net.vn) Hình II.8.Phần Dự án- Qui hoạch trang web Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam Page 46 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hoàng Chương 6/ Phần Kiến thức: gồm phần nhỏ với kiến thức chung cho người quan tâm đến thị trường BĐS:  Kinh doanh: khái niệm đầu tư BĐS  Giao dịch: giới thiệu vai trò sàn giao dịch BĐS vai trò quản lí Nhà nước thị trường BĐS  Thị trường: giới thiệu vai trò đặc điểm thị trường  Tài BĐS: giới thiệu giá trị giá BĐS Thượng Hải  Không gian sống: bao gồm viết thiết kế không gian nội thất tương đối hay (Nguồn:www.sanbatdongsan.net.vn) Hình II.9 Phần Kiến thức trang web Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam Ngồi giao diện trang web có lôgô doanh nghiệp thành viên với đường liên kết đến trang web riêng Cục Quản lí nhà thị trường BĐS, Trung tâm nghiên cứu nhà thị trường BĐS Tóm lại, trang Web Mạng sàn có gần triệu lượt người truy cập(theo cơng cụ đánh giá Alexa trang Web Mạng sàn đứng thứ 829,997 giới thứ 3,958 Việt Nam) cho thấy có nhiều người quan tâm đến mơ hình Mạng sàn nội dung Web gây thất vọng với lượng thơng tin q ít, khơng có thơng tin Cụ thể là:  Phần Tin tức thiếu phần thông tin hoạt động doanh nghiệp thành viên phần quan trọng để thành viên theo dõi tình hình hoạt động để làm mục tiêu phấn đấu hay đơn giản chia sẻ thông tin dự án cho thành viên Mạng Page 47 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hoàng Chương  Phần Sàn giao dịch BĐS thông tin rao bán hay cho thuê trang web riêng thành viên nhiều, có khả thi khơng Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam muốn trở thành sàn giao dịch trung tâm để quy tụ tất sản phẩm BĐS?  Phần Dự án- Qui hoạch cần có nhiều thơng tin để người quan tâm tra cứu  Phần Kiến thức nên đem lại cho người xem nhiều kiến thức chuyên sâu việc cung cấp kiến thức Từ hoạt động trang Web tác giả muốn sâu vào thực tế hoạt động Mạng sàn qua báo cáo tổng kết tình hình hoạt động từ năm 2007 đến II.5.4/ Nội dung quản lí Mạng sàn từ 2007 đến - Năm 2007, hợp tác với Hiệp hội BĐS Hoa Kì - Năm 2008, thị trường gặp khó khăn buộc thành viên phải tự giải khó khăn đơn vị dẫn đến hệ Mạng sàn hoạt động - Năm 2009, Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam có 83 thành viên tổng số 168 thành viên toàn Mạng.Trong năm 2009, Ban điều hành Mạng có số hoạt động tiêu biểu sau:  Gặp mặt đầu xuân với thành viên Mạng TP Hồ Chí Minh  Bình chọn Sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu năm 2009 Triển lãm Bất động sản Vietbuild2009  Tổ chức sơ kết hoạt động sàn giao dịch Bất động sản phạm vi nước; tổ chức 03 khóa huấn luyện quốc tế kinh doanh, môi giới Bất động sản  Hướng dẫn thành viên Mạng thành lập sàn giao dịch Bất động sản theo quy định pháp luật giải đáp số vướng mắc sách pháp luật hoạt động kinh doanh Bất động sản  Nâng cấp Website Mạng… Như vậy, hoạt động năm 2009 Mạng sàn đạt mục tiêu góp phần tăng cường mối quan hệ thành viên Mạng trợ giúp mặt pháp lí cho thành viên - Năm 2010, Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam tập trung vào số hoạt động :  Tổ chức nghiên cứu, xây dựng phần mềm quản lý giao dịch chung cho Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam;  Xây dựng phòng trưng bày dự án bất động sản cho thành viên Mạng khu vực;  Tổ chức Hội nghị, Hội thảo giao lưu;  Rà soát lại thành viên Mạng, đẩy mạnh công tác truyền thông, thúc đẩy hoạt động Thành viên…  Số lượng thành viên giảm xuống 156 thành viên( giảm 12 thành viên so với năm 2009, Mạng sàn khu vực phía Nam giảm 11 thành viên) Nguyên nhân thị trường BĐS TPHCM hoạt động sôi động nên thu hút nhiều doanh Page 48 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hoàng Chương nghiệp nhỏ tham gia với số vốn ỏi, lại chưa có nhiều uy tín thị trường nên dẫn đến hệ tất yếu sàn nhỏ phải sáp nhập hay phải giải thể Chính điều làm giảm số lượng thành viên Mạng sàn  07/01/2010, thành lập Ban điều hành Mạng sàn giao dịch Bất động sản khu vực phía Nam với 12 thành viên, Ơng Phùng Văn Năng - Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Nam Việt làm Trưởng ban điều hành  Ban điều hành Mạng sàn giao dịch Bất động sản khu vực phía Nam tổ chức lễ ký kết biên ghi nhớ việc liên kết Mạng sàn giao dịch Bất động sản khu vực phía Nam với Trung tâm Thơng tin Dịch vụ Xây dựng (Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh) việc cung cấp thông tin dịch vụ pháp lý lập Dự án; Với Tạp chí Bất động sản Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam việc xây dựng tuần san Bất động sản; Với Mạng Diaoconline để quảng bá thương hiệu với chi phí thấp Tuy vậy, hoạt động Mạng sàn sơi động, phần tình hình kinh tế chung, thiếu chủ động Ban điều hành vấn đề quản lí Mạng sàn Ngoài phải kể đến nguyên tắc hoạt động tự nguyện rào cản Ban điều hành để tìm hiểu sâu vấn đề hoạt động thực tế doanh nghiệp để tìm phương hướng phát triển tồn diện Qua q trình tìm hiểu hoạt động Mạng sàn thực tế từ 2007 đến nay, tác giả muốn nhìn lại thuận lợi vấn đề tồn mà Mạng sàn gặp phải: Thuận lợi:  Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam bảo trợ Bộ Xây Dựng nên có nhiều thuận lợi phản ánh tình hình thị trường cho quan quản lí nhà nước để có sách chế quản lí kịp thời  Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đời đáp ứng nhu cầu thị trường kênh thông tin đại, đáp ứng cho nhu cầu tìm kiếm thơng tin nhà đầu tư, người có nhu cầu bất động sản  Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đời tiếng nói chung cho sàn giao dịch bất động sản nên quan tâm ủng hộ sàn Thành lập sàn giao dịch chung sở để thúc đẩy ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam phát triển cách bền vững Đó nhu cầu tự thân doanh nghiệp Mỗi sàn giao dịch bất động sản có mạng riêng có mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam chung cho tất doanh nghiệp tốt hơn, website nằm bảo trợ Bộ Xây dựng Hy vọng qua tạo tầm ảnh hưởng định để thiết lập “hành lang” hoạt động quy củ hơn, rõ ràng cho ngành kinh doanh bất động sản, điều mà mạng hoạt động riêng lẻ chưa thể có  Chính sách nhà nước: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, Nghị định 153, Thông tư 13, kể từ 1-1-2009 tất dự án phải giao dịch qua sàn tạo điều kiện cho sàn giao dịch bất động sản có hội phát triển Page 49 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương  Nhà nước có nhiều cải cách lĩnh vực bất động sản:  Chính sách cửa giúp tiết kiệm thời gian thủ tục pháp lí  Chọn thị trường bất động sản làm công cụ để kích cầu cho kinh tế  Cho phép người nước sở hữu nhà Việt Nam  Cơ chế đầu tư thơng thống cho phép chuyển nhượng dự án hoàn tất sở hạ tầng, áp dụng linh hoạt phương thức kêu gọi đầu tư đấu giá đất, đấu thầu dự án, thỏa thuận chuyển nhượng với người sử dụng đất, đổi đất lấy sở hạ tầng  Thị trường chứng khốn phát triển khơng ổn định nên nhà đầu tư chuyển hướng vào thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi trở lại  Các dự án lớn hạ tầng kỹ thuật đô thị tuyến đường thành phố Hồ Chí Minh – Trung Lương, tuyến đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Dây, đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, tuyến đường sắt cao tốc Sài Gòn - Nha Trang, tuyến Metro, cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, tạo tương lai tích cực cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh  Hiện nước xuất nhiều quỹ đầu tư, nguồn vốn có quy mơ lớn, làm tăng khối lượng dự án đầu tư Ngoài chưa kể kênh tiền tệ khơng thức chuyển vào cho nhân thân Việt kiều nhà đầu tư khác Khó khăn:  Có q nhiều sàn với quy mơ khác nên mức độ cạnh tranh khác gây khó khăn cho phát triển chung  Thị trường bất động sản thời gian xuất Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam có dấu hiệu ‘đóng băng” gây ảnh hưởng lớn đến phát triển Mạng  Trình độ quản lí Mạng gặp nhiều khó khăn ban điều hành chưa có khả sâu vào tình hình hoạt động sàn thành viên  Vấn đề kết nối thông tin mạng lưới sàn yếu, ngân hàng muốn tìm thông tin doanh nghiệp thông qua mạng lưới sàn gặp nhiều khó khăn dẫn đến q trình giải ngân chậm, ảnh hưởng đến doanh nghiệp  Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực Miền Nam thành lập nên chưa có nhiều hoạt động bật góp phần cho phát triển hệ thống Mạng nước  Cả khu vực Miền Nam có 266 sàn giao dịch bất động sàn có khồng gần 100 sàn tham gia Mạng gây khó khăn cho cơng tác quản lí chung Page 50 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương II.6/ Thảo luận phù hợp mơ hình a/ Mạng sàn có nên trở thành quan quản lí chun mơn sàn giao dịch cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường BĐS ? Bởi Mạng sàn công cụ quản lí Nhà Nước hoạt động sở tự nguyện nên cơng cụ quản lí công cụ phản ánh thông tin thị trường chưa sâu vào quản lí hoạt động sàn giao dịch Thực tế Nhà nước khơng thể quản lí hoạt động sàn giao dịch BĐS, tình trạng giao dịch “ngầm” diễn sôi động quy định bắt buộc tất giao dịch phải thông qua sàn Cho nên với tình hình hoạt động gần Mạng sàn khơng có tác dụng Vì vậy, nâng hoạt động Mạng sàn lên mức độ pháp lí cao chắn khả ứng dụng Mạng sàn việc quản lí thị trường lớn b/ Mạng sàn Mạng chia sẻ thơng tin liệu có khả thi ? Điều khơng thể thơng tin thời đại quan trọng phần lớn thuộc bí mật kinh doanh, nắm thơng tin người chiến thắng Do xuất công ty chuyên nghiên cứu thị trường bán thông tin như: CBRE,SAVILLS,VIETREES…Với họ thông tin thị trường nguồn doanh thu trực tiếp, liệu họ có muốn chia sẻ cho tất người? c/ Mạng sàn có gắn kết thành viên ? Mạng gắn kết thành viên tiếp tục hoạt động sở tự nguyện quyền hạn xuất phát từ quy chế hoạt động Bởi sở tự nguyện thành viên khơng bị ràng buộc trách nhiệm chung Vì để gắn kết thành viên, Mạng sàn cần phải rõ lợi ích cụ thể mà thành viên có qua mối liên kết d/ Mạng sàn có phản ánh đầy đủ xác thơng tin thị trường đến quan quản lí chưa? Điều chắn chưa thân trang web Mạng thiếu thơng tin bị cho xa rời thực tế Nguyên nhân thông tin thị trường xuất phát từ chủ thể tham gia thị trường có thành viên Mạng sàn thực tế Mạng sàn khơng thể quản lí thơng tin từ thành viên, khơng thể quản lí hoạt động thành viên nên phản ánh đầy đủ xác thơng tin thị trường đến quan quản lí e/ Mạng sàn có phải cơng cụ quảng cáo hiệu quả? Chỉ có vài lơgơ thành viên với lượng tin rao ỏi phần nói lên câu trả lời Thực tế số lượng tin rao trang web riêng thành viên, chẳng hạn trang web Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, nhiều so với trang web chung Mạng sàn Do đó, Mạng sàn chưa cơng cụ quảng cáo hiệu f/ Mạng sàn có góp phần làm minh bạch hóa thị trường ? Page 51 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương Để làm minh bạch hóa thị trường vai trò thơng tin quan hoạt động quản lí sàn giao dịch BĐS Mạng sàn chưa thực Nhìn chung, giai đoạn khả ứng dụng Mạng sàn tạm thời mờ nhạt Do cần có hướng đắn để mơ hình vào ứng dụng thực tế cách tốt II.7/ Đề xuất hướng phát triển cho mơ hình Mạng sàn - Cần gia tăng số lượng thành viên để tăng cường khả quản lí nắm bắt cục diện thị trường cách đầy đủ - Nâng cao tính pháp lí hoạt động Mạng sàn, xem xét khả chuyển Mạng sàn từ hoạt động tự nguyện sang quan quản lí chuyên hoạt động chủ thể tham gia thị trường - Xây dựng chiến lược hành động cụ thể, xác định rõ ràng nhiệm vụ Thường trực điều hành Mạng thời gian tới, đòi hỏi Thường trực điều hành Mạng phải có kế hoạch hành động cụ thể, thơng qua việc xác định rõ nội dung phải thực thời gian tới xem xét đến thứ tự ưu tiên giải lĩnh vực Một số nội dung đề xuất:  Rà soát lại văn pháp luật bất cập, chồng chéo thiếu đồng đánh giá nhận định tính phù hợp, chưa phù hợp văn tổng hợp báo cáo Ban điều hành Mạng tư vấn quan quản lí nhà nước hướng giải  Xây dựng hệ thống thông tin giao dịch bất động sản thị trường, nội dung thật cấp thiết sở giúp nhà nước điều tiết thị trường có hiệu Cần có kết nối chặt chẽ quan quản lý việc cung cấp thông tin bất động sản quản lý chặt chẽ hệ thống giao dịch bất động sản thị trường Đề xuất kiện toàn quan định giá đất  Nghiên cứu mơ hình quản lý thơng tin giao dịch bất động sản tránh tình trạng khiếm khuyết thơng tin, thơng tin thiếu tính hệ thống  Xây dựng nhiệm vụ cụ thể cho sàn bất động sản địa phương - Tổ chức quản lí thơng tin  Một yếu tố phục vụ cho công tác Ban điều hành thơng tin Chính thiếu thơng tin từ thị trường gây khơng khó khăn cho việc đánh giá thị trường Ban điều hành Vấn đề đặt phải quản lý thơng tin nào?  Bất động sản bị quản lý nhiều quan nhà nước như: Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Mỗi quan nhà nước quản lý khía cạnh bất động sản, thơng tin dành cho quan lại thu thập theo mục đích riêng Mặt khác, ổn định hay biến động thị trường phải đánh giá quan điểm đối tượng tham gia thị trường Vì đòi hỏi người thu thập thông tin cần chọn lọc thơng tin phục vụ cho mục tiêu quản lý thị trường Page 52 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hoàng Chương  Giao dịch qua mạng Việt Nam yếu so với nước khu vực trở ngại phần mềm, phần cứng chưa có tương thích Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam với nhau, vào thời điểm giao dịch qua mạng chưa thể thực nhiều bất cập việc quy hoạch khơng mang tính lâu dài, hay thay đổi chỉnh sửa Chính sách ln thay đổi gây khó khăn cho doanh nghiệp Do vậy, cần có quan có chức cung cấp thơng tin thị trường mang tính xác, cần nâng cấp thơng tin giao diện Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp, công bố số lượng giá trị giao dịch ngày để người dân nắm bắt thơng tin xác phổ cập Page 53 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương PHẦN III.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đề tài tìm hiểu mơ hình hoạt động khả ứng dụng Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam khu vực phía Nam.Nghiên cứu vấn đề cụ thể:  Mục đích thành lập Mạng sàn  Mơ hình tổ chức, quản lí Mạng sàn khu vực miền Nam  Quy chế hoạt động Mạng sàn  Hoạt động Mạng sàn theo quy chế hoạt động, ưu khuyết điểm mơ hình;  Hoạt động Mạng sàn thực tế nhìn từ góc độ hoạt động số sàn tiêu biểu, từ Website Mạng sàn từ báo cáo tổng kết tình hình hoạt động, phân tích thuận lợi khó khăn mà Mạng sàn gặp phải  Sơ lược lịch sử thị trường BĐS xuất sàn giao dịch BĐS; hoạt động số sàn giao dịch BĐS  Qua trình tìm hiểu tác giả có số ý kiến phù hợp mơ hình thực tế  Đề xuất số hướng phát triển cho Mạng sàn thời gian tới Kiến nghị  Nhà Nước cần có chế sách để quản lí thơng tin thị trường bất động sản, đảm bảo tính minh bạch thị trường, tạo điều kiện cho người tham gia nắm bắt đầy đủ thông tin  Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam nên mở rộng mạng lưới thành viên quy tụ tất sàn giao dịch bất động sản phạm vi lãnh thổ Việt Nam để thống chế quản lí tổ chức hoạt dộng hợp tác quốc tế để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngang tầm với giới  Mạng sàn khu vực phía Nam nói riêng nước nói chung cần tổ chức lại hệ thống quản lí thơng tin cấu hoạt động để phù hợp với tình hình Page 54 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương PHỤ LỤC  Công văn số 104/QLN-BĐS việc báo cáo hoạt động sàn giao dịch BĐS Page 55 Ngành Quản lí thị trường BĐS SVTH:Nguyễn Hồng Chương TÀI LIỆU THAM KHẢO  Các trang Web: o www.datxanh.com.vn o www.sacomreal.com o www.thuduchouse.com o www.sieuthibatdongsan.com o www.vinaland.com.vn o www.sanbatdongsan.net.vn o www.dpi.hochiminhcity.gov.vn o www.alexa.com  Báo Bà Rịa- Vũng Tàu  Luật Kinh doanh BĐS  Luật Đất đai 1993  Luật Đất đai 2003  Chuyên đề thị trường BĐS TS.Lê Tấn Phước Page 56