XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN:XÂY DỰNG HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC KHU VỰC P.12 Q.PHÚ NHUẬN &P.14 Q.3 TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN:XÂY DỰNG HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC KHU VỰC P.12 Q.PHÚ NHUẬN &P.14 Q.3 TP.HỒ CHÍ MINH” SVTH : MSSV : LỚP : KHÓA : NGÀNH: NGUYỄN ĐỖ THÙY HƯƠNG 06124055 DH06QL 2006-2010 Quản Lý Đất Đai -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN - - NGUYỄN ĐỖ THÙY HƯƠNG “XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN:XÂY DỰNG HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC KHU VỰC P.12 Q.PHÚ NHUẬN &P.14 Q.3 TP.HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Tân Trường : Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: -Tháng năm 2010- LỜI CẢM ƠN Trong suốt năm học trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh, khoản thời gian vô quý báu không dài khơng q ngắn giúp em có thêm nhiều kiến thức bổ ích.Thời gian này, thầy tận tình giúp đỡ truyền đạt cho em học sâu sắc, mẻ,giúp em có hành trang vững chuẩn bị bước vào đời.Đối với em niềm vui sướng, niềm vinh hạnh em thầm ước lâu nay.Thầy cô cho em sống mới, tương lai em hạt giống cơng sức thầy vun trồng đem hương thơm cho mai sau Trước tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến với cha, mẹ Người hết lòng ni dưỡng, chăm sóc, dạy dỗ cho nên vóc nên người.Đồng thời, xin bày tỏ lòng cảm ơn đến người thân gia đình động viên, cổ vũ cho suốt thời gian học tập Bên cạnh đó, em xin chân thành cám ơn thầy, cô khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản tận tình truyền thụ kiến thức hữu ích cho em suốt thời gian học trường Em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tân tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em suốt thời gian nghiên cứu, hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cám ơn cô, chú, anh, chị Ban Bồi Thường, Giải Phóng Mặt Bằng Q.3 tận tình giúp đỡ tạo điều kiện cho em thu thập tài liệu, hướng dẫn em kiến thức thực tế để em hoàn thành luận văn Cuối cùng, xin cám ơn tất bạn lớp DH06QL –Khóa K.32 chia sẻ kinh nghiệm, vui buồn quãng đời sinh viên tươi đẹp Tất giúp đỡ nguồn động viên tinh thần to lớn điều kiện định thành công cho luận văn này! TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đỗ Thùy Hương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản,Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài: “Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án:Xây dựng hệ thống thoát nước khu vực P.12 Q.Phú Nhuận P.14 Q.3 TP.Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Văn Tân, Bộ môn Công nghệ Địa chính, khoa Quản lý Đất đai& Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Kênh Bao Ngạn cũ ngày trước tuyến kênh nước cho khu dân cư thuộc P.12 Quận Phú Nhuận P.14 Quận 3.Từ tuyến kênh bị lấn chiếm, san lấp việc giải vấn đề nước cho khu vực gặp nhiều khó khăn Nhà cửa bố trí lộn xộn, khơng có đường hiểm trường hợp xảy hỏa hoạn Dự án xây dựng hệ thống thoát nước khu vực Kênh Bao Ngạn cũ nhằm xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, với mục đích cải tạo mơi trường sống cho người dân Đề tài thực nhằm đưa phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư cho hộ dân bị ảnh hưởng, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người sử dụng đất.Đây yếu tố quan trọng, sở để thực việc GPMB thuận lợi hơn, góp phần bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người dân Trong trình nghiên cứu tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường 14-Quận 3,Ban BT-GPMB Quận xác định đối tượng bồi thường, làm sở cho việc xây dựng phương án để người bị ảnh hưởng sau thu hồi có đời sống tốt hơn.Phương án giải bồi thường cho 80 hộ dân, di dời hộ DỰ TỐN CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ CỦA DỰ ÁN sau: Tổng kinh phí đền bù giải tỏa(làm tròn):      38.648.938.200 đồng 1-Chi phí đền bù cho hộ dân: 38.647.938.200 đồng a-Đền bù, hỗ trợ thiệt hại đất: 34.704.915.000 đồng 3.684.023.200 đồng b-Đền bù nhà ở: c-Các khoản hỗ trợ khác: 259.000.000 đồng 2-Chi phí phục vụ cơng tác đền bù:(2% mục 1) 772.958.764 đồng (Trong đó, trích nộp chi phí thẩm định PABT là: 25.000.000 đồng) 3-Dự phòng phí: 3.864.793.820 đồng Trong thời gian nghiên cứu, đề tài sử dụng phương pháp sau: phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê phương pháp chuyên gia, phương pháp định giá, phương pháp kế thừa               MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1.Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1.Cơ sở khoa học I.1.1.1.Một số thuật ngữ I.1.1.2.Các nguyên tắc phương pháp xác định giá đất I.1.2.Cơ sở pháp lý I.1.2.1.Chính sách bồi thường,hỗ trợ,tái định cư NN thu hồi đất I.1.2.2.Căn vào Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng năm 2010 ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh I.1.2.3.Các văn pháp lý I.1.2.4.Quy trình thực cơng tác BT,HT,TĐC I.2.Khái quát địa bàn nghiên cứu: 12 I.2.1.Lịch sử hình thành 12 I.2.2.Điều kiện tự nhiên 13 I.2.3.Thực trạng kinh tế- xã hội 14 I.3.Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 17 I.3.1.Nội dung nghiên cứu: 17 I.3.2.Phương pháp nghiên cứu: 17 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.1.Đánh giá tình hình quản lý NN đất đai & trạng sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 19 II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất ……………………………………………… 19 II.1.2 Tình hình quản lý NN đất đai nhà ở……………………………20 II.2.Tổng quan dự án “Xây dựng hệ thống thoát nước khu vực P.12 Q.Phú Nhuận P.14 Q.3” 22 II.2.1.Mục đích dự án 22 II.2.2.Tóm tắt dự án đầu tư Quy mơ vị trí trạng khu vực đất quy hoạch thực dự án 22 II.2.3.Giải pháp kỹ thuật phương án chọn: 23 II.2.4.Qui mơ cơng trình 24 II.2.5.Giải pháp kết nối hạ tầng kỹ thuật 25 II.2.6.Phòng chống cháy nổ 26 II.2.7.Công tác bảo vệ môi trường 26 II.2.8.Đánh giá dự án 26 II.2.9.Hiện trạng khu vực dự án …………….……… 27 II.3.Phương án Bồi thường-Hỗ trợ-Tái định cư.   30  II.3.1.Đối tượng BT,HT TĐC 30 II.3.2.Mục đích BT,HT TĐC 30 II.3.3.Nguyên tắc BT,HT TĐC 30 II.3.4.Điều kiện để bồi thường đất 31 II.3.5.Người không bồi thường thiệt hại đất 32 II.3.6 Các trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường 33 II.3.7.Xử lý chênh lệch diện tích giấy tờ diện tích thực tế 33 II.3.8.Bồi thường đất phi nông nghiệp đất 34 II.3.9.Đền bù, hỗ trợ thiệt hại tài sản gắn liền với đất 41 II.3.10.Các khoản hỗ trợ khác 48 II.3.11.Tái định cư 50 II.3.12.Dự tốn chi phí BT, HT dự án 55 KẾT LUẬN 56 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương giải tái định cư hộ chung cư theo giá không kinh doanh (là giá bán cao giá tái định cư, đảm bảo bù đắp tái tạo chi phí đầu tư xây dựng chung cư chi phí mua lại quỹ nhà tái định cư) b/Các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm, sử dụng không hợp pháp từ ngày 26 tháng năm 1996 trở sau: không xét tái định cư 2.3.Các trường hợp đặc biệt khác, Hội đồng Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt dự án xem xét cụ thể trường hợp yêu cầu tái định cư trình quan NN có thẩm quyền phê duyệt để thực 3_Phương thức tái định cư: 3.1.Giá bán nhà tái định cư quan cấp có thẩm quyền phê duyệt 3.2.Hội đồng bồi thường giải phóng mặt dự án chịu trách nhiệm thông báo công khai phương án tái định cư dự án( sau quan có thẩm quyền phê duyệt)để hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng cân nhắc, định việc lựa chọn phương thức, địa điểm, vị trí, loại hình, diện tích, giá trị nhà ở, đất ở…tại khu tái định cư dự án 4_Chính sách hỗ trợ khu tái định cư: 4.1.Giá hộ chung cư khu tái định cư phục vụ tái định cư dự án khơng tính khoản chi phí sau: -Đối tượng tái định cư nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ chủ đầu tư thực -Nhà nước chủ đầu tư hỗ trợ phần chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng xã hội(Trạm y tế, Trường học, Chợ,Nhà trẻ, Công viên,…) hạ tầng kỹ thuật(đường giao thông, hệ thống điện, hệ thống cấp nước,…)thơng qua giá bán nhà, đất phục vụ tái định cư -Chủ đầu tư phối hợp với Ủy ban nhân dân quận-huyện tạo điều kiện thuận lợi để hộ tái định cư sớm ổn định sống 4.2.Người bố trí nhà ở, đất tái định cư, nộp khoản tiền lệ phí có liên quan đến việc cấp GCNQSH nhà quyền sử dụng đất Các khoản chi phí chủ đầu tư chịu -Phương thức chi trả: +Trường hợp xác định cụ thể thời gian bàn giao hộ chung cư nhà tái định cư chi trả lần cho hộ tạm cư +Trường hợp chưa xác định cụ thể thời gian bàn giao hộ chung cư nhà tái định cư chi trả theo định kỳ tháng tháng lần Tùy theo tiến độ xây dựng khu tái định cư dự án mà Hội đồng bồi thường dự án xem xét chi trả tiền tạm cư cho hộ bị ảnh hưởng để giảm bớt phiền hà cho người có đất bị thu hồi 5_Nguyên tắc chọn lựa địa điểm vị trí nhà ở, đất tái định cư: 5.1.Trong trường hợp nhiều hộ có chung nguyện vọng chọn lựa địa điểm vị trí nhà khu định cư việc xét bố trí dựa theo tiêu chuẩn ưu tiên thứ tự sau: -Hộ bị thu hồi đất nơi xây dựng khu tái định cư -Ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ sớm di dời, bàn giao mặt trước thời hạn -Trang 51  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương -Hộ có vị trí thuận lợi nơi cũ -Hộ có diện tích đất bị thu hồi lớn -Hộ gia đình sách -Trường hợp xét chọn theo tiêu chuẩn tổ chức bốc thăm ngẫu nhiên 5.2.Đối với hộ không đủ điều kiện bồi thường đất xem xét giải tái định cư Hội đồng bồi thường dự án định địa điểm, vị trí hộ để bố trí phù hợp *Các trường hợp đủ điều kiện để bố trí tái định cư: -Hộ đủ điều kiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại nhà ở, đất di dời mua hộ chung cư số 73 Cao Thắng-P3-Q3( dự kiến Ủy ban nhân dân quận), có quyền lựa chọn hai hình thức sau: nhận tiền để tự lo nơi nhận tiền để mua nhà tái định cư theo nguyên tắc nhà phải giải tỏa mua hộ tái định cư theo giá bán Thành phố phê duyệt -Trong trường hợp số tiền bồi thường, hỗ trợ khơng đủ mua hộ tái định cư hộ giải cho trả góp phần giá trị chênh lệch nhà ở, đất với thời hạn tối đa 15 năm, khoản nợ tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm khơng kỳ hạn ngân hàng Nhà nước số dư nợ, số tiền lần đầu phải nộp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ nhà đất mà hộ dân nhận Bảng 14_Danh sách hộ GĐ, CN bố trí tái định cư STT Họ tên Địa Tờ Thửa Diện tích đất(m2) Khn viên Giải tỏa NguyễnThị Cẩm 108/60 TQD Vân 21.7 21.7 Lê Hồng Hạnh 108/60 TQD 11.3 11.3 NguyễnThị Ngọc Mai 108/50A TQD 7 16.3 16.3 Vũ Cao Đắc 108/46 TQD 28 36.1 36.1 -Những hộ gia đình, cá nhân lại khơng đủ điều kiện tái định cư đất khơng bị giải tỏa trắng khơng có nhu cầu sử dụng nên khơng có đơn u cầu mua lô đất để tái định cư -Phần chỗ để bố trí tái định cư cho người dân sau bị thu hồi đất chuẩn bị, đủ bố trí cho hộ bị di dời Vì vậy, hộ không cần quan tâm đến việc chỗ sau giải tỏa 6_Xử lý số trường hợp đặc biệt: 6.1.Trường hợp đặc biệt, hộ gia đình có khn viên đất rộng, có tập qn nhiều hệ chung sống hộ(có nhân khẩu/căn hộ), có diện tích xây dựng nhà cơng trình phục vụ sinh hoạt lớn hạn mức đất quy định mức -Trang 52  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương nhà tái bố trí hộ lớn hạn mức quy định Hội đồng bồi thường dự án giải cụ thể trường hợp, không 02 hộ chung cư/hộ khơng q diện tích đất bị thu hồi 6.2.Đối với hộ thuộc diện tái định cư có hồn cảnh thực khó khăn chỗ mới, tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ không đủ toán giá trị nhà ở, đất khu tái định cư, Ủy ban nhân dân phường xác nhận, Hội đồng đền bù dự án xem xét giải theo hình thức sau: -Được xét cho thuê theo giá thuê quan có thẩm quyền phê duyệt -Được trả chậm, trả góp phần giá trị chênh lệch nhà ở, đất với thời hạn tối đa 10 năm, khoản nợ tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn ngân hàng nhà nhước số dư nợ, số tiền lần đầu nộp phải tổng số tiền bồi thường hỗ trợ nhà đất nhận -Trường hợp cá biệt, Hội đồng Bồi thường dự án xem xét giải cụ thể yêu cầu tái định cư tạm cư 7_Thủ tục cấp giấy chứng nhận nhà ở,đất ở: Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm phối hợp với Hội đồng Bồi thường dự án quan chức có liên quan TP UBND quận-huyện lập thủ tục hoàn chỉnh để hộ dân tái định cư công nhận chủ quyền.Các chi phí lập thủ tục tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, chủ đầu tư chịu trách nhiệm toán 8_Quyền nghĩa vụ người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở: Theo Điều 38 Quy định kèm theo QĐ 106/2005/QĐ-UBND: a/Quyền: -Đăng ký đến nơi tái định cư văn -Được ưu tiên đăng ký hộ cho thân, thành viên khác gia đình nơi ưu tiên chuyển trường cho thành viên gia đình độ tuổi học -Được từ chối vào khu tái định cư khu tái định cư không đảm bảo điều kiện thông báo niêm yết công khai b/Nghĩa vụ: -Thực di chuyển vào khu tái định cư theo thời gian theo quy định quan nhà nước có thẩm quyền -Nộp tiền mua nhà tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật 9_So sánh Chính sách Tái định cư ADB(Ngân hàng phát triển châu Á) Luật pháp Quốc gia Việt Nam -Có tương đồng Luật Việt Nam Chính sách Tái định cư ADB đặc biệt liên quan đến quyền lợi người với quyền sở hữu tài sản hợp pháp.Quy định hành hướng dẫn việc xác định mức thay thế/giá thị trường bồi thường cho loại tài sản BAH,các phương án đất đổi đất bồi thường tiền mặt,bố trí hỗ trợ di dời hỗ trợ hộ gia đình bị di dời suốt trình chuyển đổi,cung cấp đất tái định cư nhà ở,hỗ trợ bổ sung cho hộ gia đình BAH nặng, hỗ trợ khôi phục sinh kế đào tạo, thông báo/tham vấn chế khiếu nại -Trang 53  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương -Tuy nhiên, Chính sách ADB khơng tính đến việc thiếu quyền hợp pháp người BAH diện tích đất thu hồi trở ngại để nhận tiền đền bù cho tài sản khác cho hỗ trợ khôi phục.Không đăng ký kinh doanh người BAH không cản trở việc họ hỗ trợ khôi phục kinh doanh Bảng 15_Sự khác Chính sách Tái định cư ADB Luật pháp Việt Nam Hạng mục với khác Chính sách Chính sách ADB Luật pháp VN Bồi thường cho nhà BAH cơng trình khác đất BAH mà khơng có đủ điều kiện bồi thường(tức xâm lấn hay chiếm đóng bất hợp pháp, người sử dụng đất cố tình khơng thực nghĩa vụ với NN, việc thuê diện tích đất từ NN hết hạn không kéo dài thời gian thuê(Mục 1, Điều 43LĐĐ) Cơng trình bồi thường 100% giá trị thay khơng tính đến sụt giá tình trạng người BAH chừng cơng trình đưa trước ngày khóa sổ điều tra a/Nhà cơng trình xây dựng đất khơng có giấy tờ hợp pháp đất đai, không đủ điều kiện đền bù kế hoạch quy hoạch sử dụng đất vào thời điểm xây dựng xây dựng trước ngày 22/4/2002 đền bù 80%giá xây dựng mới(Điều 20-2b, Chương III,Quyết định UBND TP số 17/2008/QĐ-UBND) b/Nhà cơng trình xây dựng đất khơng có đủ điều kiện đền bù đền bù 40% giá xây dựng cơng trình vi phạm đồ án giới quy hoạch sử dụng đất cơng bố cơng khai cơng trình xây dựng trước ngày 22/4/2002 c/Các cơng trình xây dựng sau ngày 22/04/2002 không bồi thường.( Điều 20-2c 2d,Chương III,QĐ 17/2008/QĐ UBND TP -Trang 54  Ngành Quản Lý Đất Đai Hỗ trợ người bị di dời vật chất(tùy thuộc vào tái định cư) SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương Cung cấp đảm bảo đất TĐC, nhà tốt điểm TĐC với sở hạ tầng hội tiếp cận cạnh tranh việc làm, sản xuất kinh doanh sở hạ tầng đô thị Những người xâm lấn người sử dụng đất bất hợp pháp, người thuê đất NN hết hạn không thực nghĩa vụ đồi với NN khơng có quyền bố trí đất hộ chung cư khu tái định cư Hỗ trợ kinh tế cho người bị Đền bù kịp thời mặt di dời kinh tế cho người di dời bị thu nhập nguồn sinh kế với đầy đủ chi phí thay thế, thơng qua hỗ trợ tạo điều kiện vay vốn, đào tạo hội việc làm Bồi thường hỗ trợ DN sản xuất, kinh doanh hộ gia đình đăng ký kinh doanh Thực việc đánh giá tài sản bị thu hồi UBND cấp Quận, TP lập khung giá đất cụ thể.Các tổ chức đủ tư cách cung cấp tư vấn giá đất(Đ57, LĐĐ) Các chuyên gia có lực giàu kinh nghiệm đảm nhiệm việc đánh giá tài sản bị thu hồi II.3.12.DỰ TỐN CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ CỦA DỰ ÁN Tổng kinh phí đền bù giải tỏa(làm tròn): 38.648.938.200 đồng 1-Chi phí đền bù cho hộ dân: 38.647.938.200 đồng a-Đền bù, hỗ trợ thiệt hại đất: 34.704.915.000 đồng b-Đền bù nhà ở: 3.684.023.200 đồng c-Các khoản hỗ trợ khác: 259.000.000 đồng 2-Chi phí phục vụ cơng tác đền bù:(2% mục 1) 772.958.764 đồng (Trong đó, trích nộp chi phí thẩm định PABT là:) 25.000.000 đồng 3-Dự phòng phí: 3.864.793.820 đồng Bảng dự tốn tạm tính theo đơn giá bồi thường,hỗ trợ thiệt hại nhà, đất sử dụng hợp pháp, hợp lệ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đủ điều kiện xác lập sở hữu NN theo số liệu điều tra trạng ban đầu tài sản.Do giá trị bồi thường, hỗ trợ thực tế thay đổi tùy thuộc vào tình trạng pháp lý nhà, đất sử dụng, mức thiệt hại thực tế tài sản hộ đơn giá theo phương án bồi thường quan NN có thẩm quyền phê duyệt -Trang 55  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương KẾT LUẬN  Kết luận: Quận quận thuộc trung tâm TP HCM,vì dự án địa bàn Quận ln cấp đặc biệt quan tâm.Một số dự án triển khai nhanh chóng, đồng bộ, phù hợp với quy hoạch thành phố phê duyệt, tạo sở hạ tầng hoàn chỉnh, tạo đà phát triển kinh tế-xã hội góp phần vào q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa quận nói riêng TP nói chung như: Mở rộng TT TM DV VH Nam Quang,chợ Nguyễn Văn Trỗi,Dự án nâng cấp mở rộng đường Nguyễn Văn TrỗiNam Kỳ Khởi Nghĩa,Trung tâm Thương mại Thành phố,…Bên cạnh đó,Ban BTGPMB Quận gặp nhiều khó khăn công tác đền bù người dân không chấp thuận giá dẫn đến nhiều cơng trình kéo dài thực hiện:Dự án xây dựng Chung cư 12,Chung cư 13;Dự án Trường dạy nghề Nhân đạo P.11;Dự án Bệnh viện Tai-mũi-họng P.7 Sự cần thiết đầu tư dự án Xây dựng hệ thống thoát nước khu vực P.14,Q3 &P.12,Q.Phú Nhuận vô cấp bách cần thiết nhằm phục vụ dân sinh phát triển chung xã hội.Vì vậy, Cơ quan hữu quan cần phải sớm xem xét phê duyệt dự án để dự án sớm thực thi Ban BT Quận thực trình tự, thủ tục, sách pháp luật thành phố UBND Quận công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, lập dự án phương án bồi thường, hỗ trợ cho hộ dân bị ảnh hưởng khu vực thuộc dự án.Phương án đạt kết sau: Dự tốn: Tổng kinh phí đền bù giải tỏa(làm tròn): 38.648.938.200 đồng 1-Chi phí đền bù cho hộ dân: 38.647.938.200 đồng 34.704.915.000 đồng a-Đền bù, hỗ trợ thiệt hại đất: b-Đền bù nhà ở: 3.684.023.200 đồng c-Các khoản hỗ trợ khác: 259.000.000 đồng 2-Chi phí phục vụ cơng tác đền bù:(2% mục 1) 772.958.764 đồng (Trong đó, trích nộp chi phí thẩm định PABT là:) 25.000.000 đồng 3-Dự phòng phí: 3.864.793.820 đồng -Diện tích đất thu hồi:627.79m2 -Số hộ giải tỏa: 80 hộ,trong đó: + hộ giải tỏa toàn phần +76 hộ giải tỏa phần -Tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tư phương án chọn là: 77.595.365.634 đồng đó: -Giá trị chi phí xây dựng 13.196.059.984 đồng -Chi phí QLDA,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 1.432.849.719 đồng -Trang 56  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương  Kiến nghị Tại Việt Nam nước phát triển, hình thức chuyển đổi đất chủ yếu chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp để phát triển thị Nếu tính đúng, tính đủ mức chi phí đền bù đất đai chiếm tỷ lệ lớn kinh phí đầu tư song khơng thỏa mãn nguyện vọng người dân giá đất để tính bồi thường thấp giá thị trường Tình hình dẫn đến việc số dự án tăng lại kéo theo lượng đơn thư khiếu nại người dân tăng theo nhiêu! Nguyên nhân chủ yếu chế sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thường xuyên có điều chỉnh bổ sung lại thiếu đồng Điểm mấu chốt khó khăn cơng tác thu hồi đất chưa giải chênh lệch phương án bồi thường dự án.Trước đây, việc thu hồi đất thực theo phương thức mang tính bắt buộc Cơ chế, thủ tục, giá đền bù, tái định cư thực theo quy định có sẵn Vì thế,nhược điểm lớn chế bồi thường GPMB thời gian qua dùng giải pháp chuyển đổi thiệt hại sang tiền, có nhiều giải pháp khác khơng phí nhiều mà người dân thấy thỏa mãn lợi ích Gần đây, quan quản lý có nhiều nỗ lực để tháo gỡ vướng mắc theo hướng ngày uyển chuyển hơn, có thêm chế “tự nguyện” dự án kinh doanh Các nhà đầu tư phép thương thảo với dân giá đền bù lợi ích liên quan Các dự án mà nhà nước thu hồi giá đền bù tính “phù hợp theo giá thị trường”, sau năm địa phương lại cập nhật lại khung giá đất “Trước áp lực ngày nhiều dự án gây tác động lớn mặt xã hội, môi trường người phạm vi rộng Việt Nam, việc áp dụng đầy đủ chế chia sẻ lợi ích chuyển đổi đất đai cần sớm nghiên cứu, thử nghiệm triển khai vào thực tế” – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định Để công tác GPMB thuận lợi, nhanh chóng, điều quan trọng phải xây dựng phương án phù hợp với thực tiễn, đáp ứng nhu cầu người bị thu hồi đất, đồng thời mang lại lợi ích cho NN nhà đầu tư.Sau số đề xuất để hồn thiện cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư: -Xây dựng bảng giá đất theo sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường,tránh tình trạng đầu chống phá giá -Cần xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh khu tái định cư trước thu hồi đất.Phải đảm bảo người dân có nơi tốt nơi cũ -Khi xây dựng phương án để áp giá bồi thường, phải tiến hành đánh giá đời sống người bị thiệt hại làm xây dựng phương án cho người dân có sống tốt hơn.Đồng thời sau phương án bồi thường phải tiến hành đánh giá lại sống họ sau bàn giao mặt để làm sở cho xây dựng phương án sau -Vấn đề gây nhiều xúc cho người dân vấn đề giải việc làm, ổn định đời sống nhân dân khu tái định cư Đối với dự án GPMB có thu hồi đất sản xuất, ảnh hưởng đến việc làm người dân, quyền địa phương cần tiến hành điều tra, khảo sát tình hình lao động, nhu cầu học nghề, trình độ lao động… qua có sách đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp hợp lý, cụ -Trang 57  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương thể, mang tính chiến lược, phù hợp với tình hình thực tế nhằm giải việc làm cho lao động vùng giải tỏa ổn định, lâu dài, bền vững - Khi dự án qua phải thực thu hồi quyền sử dụng đất nhiều hộ dân điều quan trọng quan chức phải làm để người dân thơng suốt mục đích, ý nghĩa việc thu hồi để tiến hành áp giá đền bù đất đai nhà cửa, vật kiến trúc, hoa màu cho hợp lý, sát với thực tế; sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất phải thực đầy đủ, quy định đa số nhân dân đồng tình, hưởng ứng -Mặt khác, tổ chức giao làm nhiệm vụ phải chuyên nghiệp,hạn chế bất cập tác nghiệp kiểm kê, đo đạc, áp giá đền bù nhiều sai sót hay định giá không thực trạng đối tượng nhầm lẫn chủ thể làm cho phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư phê duyệt phải nhiều lần sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh, từ làm giảm lòng tin nhân dân vơ tình tạo nên tâm lý khiếu nại số tiền bồi thường tăng Đồng thời, tạo tiền đề cho việc khiếu nại lĩnh vực thực dự án khác -Ban bồi thường thiệt hại, GPMB cơng trình phải thật cơng tâm, có trách nhiệm, giỏi nghiệp vụ, bảo đảm tác nghiệp trình kiểm kê, đo đạc, áp giá bồi thường,…đầy đủ, xác, kịp thời tiến hành theo quy định pháp luật bảo vệ quyền lợi ích đáng nhân dân Đồng thời phải giải rẽ, kịp thời, dứt điểm thắc mắc, khiếu nại trước thực thi công công trình; có sách miễn, giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ bị giải tỏa trắng cần đất để xây dựng nhà tạo điều kiện vay vốn với lãi suất ưu đãi để hộ có điều kiện chuyển đổi nghề, sớm ổn định sống./ -Trang 58  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương -Trang 59  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương -Trang 60  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương -Trang 61  Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Đỗ Thùy Hương -Trang 62  TÀI LIỆU THAM KHẢO  1.Bài giảng Định giá đất_Ks.Trần Thị Việt Hòa 2.Bài giảng Thị trường Bất động sản_Ts.Trần Thanh Hùng 3.Bài giảng Tổng quan thị trường BĐS_Trường ĐH Kinh tế tài TP.HCM 4.Dự thảo Báo cáo khung giải phóng mặt bằng_Ngân hàng phát triển châu Á_Tháng năm 2010 5.Tài liệu tập huấn quy định, quy trình bồi thường, hỗ trợ tái định cư_Ban BTGPMB Quận 6.Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án nâng cấp, mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận TP.HCM 7.Hồ sơ thiết kế sở cơng trình Xây dựng hệ thống thoát nước khu vực P.12 Q.Phú Nhuận P.14 Q3 TP.HCM 8.Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu dân cư phía Đơng đường Nguyễn Du-Phường Nghĩa Chánh TP.Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi 9.Trang web Văn phòng đăng ký QSDĐ Quận 10.Trang web Sở TNMT TP.HCM 11.Trang web báo Tuổi trẻ;Báo Thanh niên;Dân Trí;Địa ốc.online PHỤ LỤC 1_Bảng giá hoa màu lương thực (cây hàng năm): Kinh phí bồi thường trồng vào suất trồng bình quân cao nhất/ha/vụ ba năm nhân với thời giá địa phương NHÓM/ LOẠI CÂY ĐVT Thời kỳ kiến thiết Thời kỳ bắt đầu cho sản phẩm Thời kỳ suất ổn định I CÂY ĂN TRÁI: Nhóm Măng cụt, … có giá trị tương đương: đ/cây - Trồng chuyên canh 290.000 - 860.000 1.000.000 - 1.100.000 1.160.000 - 1.300.000 219.000 - 540.000 600.000 - 670.000 650.000 - 800.000 134.000 - 441.000 500.000 - 550.000 600.000 - 661.000 350.000 - 388.000 400.000 - 488.000 250.000 - 290.000 300.000 - 360.000 160.000 - 190.000 200.000 - 242.000 - Trồng vườn tạp Nhóm Sầu riêng, mít, xồi, nhãn, chơm chơm, bưởi, vú sữa,… có giá trị tương đương: đ/cây 134.000 - 228.000 - Trồng chuyên canh - Trồng vườn tạp Nhóm Cam, quýt, mảng cầu lêkima, mận, sabôche, táo, chanh, tắc, dâu, bơ, long, cau, tiêu, điều, cà phê, dừa gáo,… có giá trị tương đương: đ/cây - Trồng chuyên canh - Trồng vườn tạp Nhóm Ổi, me, khế sa kê, hồng đ/cây 70.800 - 212.500 70.800 - 141.600 quân, thị, sori, chùm ruột, đào tiên, trầu, sung, sộp, cốc, ô môi,… có giá trị tương đương: - Trồng chuyên canh - Trồng vườn tạp Nhóm Chuối, đu đủ,… có giá trị tương: - Trồng chuyên canh - Trồng vườn tạp đương đ/cây 55.800 - 124.000 55.800 - 90.000 150.000 - 165.000 115.000 - 130.000 185.000 - 205.000 130.000 - 150.000 45.700 - 85.800 45.700 - 66.000 95.000 - 107.000 71.000 - 77.000 100.000 - 130.000 100.000 - 110.000 II CÂY KHÁC: - Cây gõ, sao, dầu, … (Ø 20cm); 20.000 - 60.000 đồng/cây (Ø từ 10cm < 20cm); - Cây đước: 20.000 - 50.000 đồng/cây (tùy theo Ø); - Cây tràm nước: 10.000 - 30.000 đồng/cây (tùy theo Ø) tính bạch đàn III CÂY KIỂNG CÁC LOẠI (không di dời được): - Các loại kiểng không di dời tính bồi thường theo định mức trồng Công văn số 3094/UBND-ĐMMT ngày 25 tháng năm 2009 số 3915/UBNDĐMMT ngày 03 tháng năm 2009 Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt cơng bố Bộ Định mức dự tốn bổ sung chun ngành công viên xanh khu vực thành phố; - Nếu di dời hỗ trợ chi phí di dời Hội đồng Bồi thường dự án xem xét định cụ thể trường hợp theo thời giá trung bình địa phương 2_DANH SÁCH ĐIỀU CHUYỂN GIẢI TỎA ... đồng, doanh thu thương mại-dịch vụ (chỉ tính doanh nghiệp ngòai quốc doanh) đạt 23.100 tỷ đồng Tổng thu ngân sách nhà nước địa bàn năm 2005 đạt 711 tỷ đồng (cao 32 tỉnh) *Số sở sản xuất kinh doanh:... động Riêng số lượng doanh nghiệp 2137, đứng hàng thứ sau Quận Quận Tân Bình, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp Cụ thể: -Doanh nghiệp công nghiệp : 245 - Doanh nghiệp xây dựng : 186 - Doanh nghiệp thương... hố, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao cơng trình cơng cộng khác khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa -Đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng -Đất Nhà nước giao