ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Mục đích Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo chính sách của nhà nước trong việc giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án Xây dựng đường cao tốc Nội Bài Lào Cai trên địa bàn huyện Sóc Sơn: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.2.2. Nội dung nghiên cứu2.2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Sóc Sơn Đặc điểm về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, đất đai, khí hậu thời tiết Đặc điểm về kinh tế xã hội: thực trạng phát triển kinh tế, xã hội; thực trạng phát triển các ngành; định hướng phát triển kinh tế, xã hội; tình hình dân số, lao động, việc làm; vấn đề an ninh chính, trị; các tổ chức xã hội. Đánh giá chung.2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Sóc Sơn. Tình hình quản lý đất đai. Hiện trạng sử dụng đất.2.2.3 Khái quát công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn huyện Sóc Sơn Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn: + Các chính sách: Chính sách theo quy định của pháp luật, chính sách riêng của địa phương cụ thể trên địa bàn Thành phố Hà Nội.+ Công tác tổ chức thực thi các chính sách.+ Nhận xét chung về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Sóc Sơn. 2.2.4. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án xây dựng đường cao tốc Nội Bài Lào Cai đi qua địa bàn huyện Sóc Sơn. Giới thiệu về dự án; Các chính sách, cơ sở pháp lý của việc thực hiện dự án Tình hình thực hiện dự án; Thực hiện chính sách bồi thường.+ Xác định đối tượng được bồi thường+ Hình thức bồi thường+ Kết quả thực hiện bồi thường+ Nhận xét về tình hình thực hiện chính sách bồi thường Thực hiện chính sách hỗ trợ, tái định cư:+ Xác định đối tượng được hỗ trợ, tái định cư+ Hình thức hỗ trợ, tái định cư+ Kết quả thực hiện hỗ trợ, tái định cư+ Nhận xét về tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ, tái định cư. Kết quả điều tra từ các hộ có đất thu hồi.2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cưa. Giải pháp về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Về công tác bồi thường; Về hỗ trợ.b. Giải pháp về tổ chức, thực hiện Cách thức lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Quy chế phối hơp; Đào tạo cán bộ.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

- -NGUYỄN HẢI PHÚC

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI- LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

SÓC SƠN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

- -NGUYỄN HẢI PHÚC

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,

HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI- LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Phúc

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, ngoài sự nỗ lực của ban tôi đãnhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báucuả các thầy, cô giáo Ban Quản lý đào tạo, khoa Quản lý Đất đai, trường Đại họcNông nghiệp Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Đỗ Thị Tám người trực tiếphướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thànhluận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành Trung tâm Phát triển quỹ đấthuyện Sóc Sơn, các ban- ngành chức năng huyện Sóc Sơn, UBND các xã: ThanhXuân, Hiền Ninh, Minh Trí, Tân Dân và Ban Quản lý dự án đường cao tốc Nội Bài– Lào Cai thuộc phạm vi nghiên cứu đã tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi thu thập sốliệu, những thông tin cần thiết trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôitrong quá trình thực hiện luận văn này

Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng 11 năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hải Phúc

MỤC LỤC

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT QUA CÁC THỜI KỲ 91.2 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CỦA QUÁ TRÌNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH

1.3 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT

SỐ NƯỚC, MỘT SỐ TỔ CHỨC TRONG KHU VỰC VÀ TRÊN THẾ GIỚI 22

1.4 KINH NGHIỆM VÀ MỘT SỐ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC TRONG VIỆC THỰC HIỆN

BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở VIỆT NAM 29

1.4.2 MỘT SỐ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 29

CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 33

ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI- LÀO CAI ĐI QUA ĐỊA BÀN

THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ 41

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN SÓC SƠN 43

ĐỘNG ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 503.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN SÓC SƠN 51

THƯỜNG HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN

3.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CỦA DỰ

ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC HÀ NỘI- LÀO CAI 56

PHÓNG MẶT BẰNG ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI- LÀO CAI QUA Ý KIẾN

HỖ TRỢ CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG CAO TỐC NỘI BÀI - LÀO CAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN SÓC SƠN, HÀ NỘI 723.4 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

THU HỒI ĐẤT ĐẾN TÌNH TRẠNG AN NINH TRẬT TỰ XÃ

THU HỒI ĐẤT ĐẾN SỰ TIẾP CẬN CƠ SỞ HẠ TẦNG, PHÚC

3.9 Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, làthành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn xây dựng và pháttriển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng Hiến pháp Nước Cộng hòa xã

hội chủ nghĩa Việt Nam chương II điều 18 đã xác định: “Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”.

Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việcchuyển đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là việc làm tấtyếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các địa phương trên toàn lãnh thổ Việt Nam Đặc biệt

là chuyển diện tích đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xâydựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch

Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại để giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quantrọng Bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khaicác dự án

Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, nó tácđộng tới mọi vấn đề đời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của cộngđồng dân cư Ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, Chủ đầu tư, đặc biệt là đối với ngườidân có đất bị thu hồi

Sóc Sơn là huyện ngoại thành nằm ở phía Bắc, cách trung tâm Thủ đô Hà Nộihơn 40km theo QL 3A và là một trong các huyện có diện tích lớn nhất so với các

vùng ven sông Là một huyện có nhiều khó khăn trong việc phát triển kinh tế, tuy nhiênđược sự quan tâm của UBND Thành phố với định hướng quy hoạch phát triển Sóc Sơntrở thành một trong 05 đô thị vệ tinh với định hướng là đô thị phát triển về công nghiệp

và dịch vụ hàng không, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái, hình thành mới khu công nghiệpcác khu công nghiệp; trung tâm y tế, khu đại học tập trung và chú trọng vào khai tháctiềm năng Cảng Hàng không quốc tế Nội Bài Tất cả những công trình này đòi hỏi phải

có mặt bằng để xây dựng, do đó nhu cầu về đất cho xây dựng là rất lớn Để có đất chomục tiêu trên, Nhà nước phải thu hồi một phần đất của nhân dân nên nó sẽ ảnh hưởngtrực tiếp tới đời sống vật chất, tinh thần của người bị thu hồi đất, điều đó tạo nên một

áp lực rất lớn cho công tác quản lý Nhà nước của UBND huyện Sóc Sơn trong giaiđoạn hiện nay và sau này Nhằm đánh giá được tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư đồng thời đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồntại, khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở huyện Sóc

Sơn, thành phố Hà Nội, tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đánh giá việc thực hiện

chính sách bồi thuờng, hỗ trợ và tái định cư dự án Xây dựng đường cao tốc Nội Bài- Lào Cai trên địa bàn huyện Sóc Sơn, Hà Nội”

2 Mục đích

- Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo chínhsách của nhà nước trong việc giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự

án Xây dựng đường cao tốc Nội Bài- Lào Cai trên địa bàn huyện Sóc Sơn:

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại,khó khăn trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Chính sách, pháp luật đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhànước thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng đường cao tốc Hà Nội – Lào Cai

- Các đối tượng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có đất bị thu hồi trên địa bàn các

xã Thanh Xuân, Hiền Ninh, Minh Trí và Tân Dân huyện Sóc Sơn để xây dựng dự án

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Không gian nghiên cứu: Huyện Sóc Sơn, Hà Nội

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1 Một số khái niệm

- Bồi thường là đền bù những tổn thất đã gây ra Đền bù là trả lại tươngxứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giátrị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác(Trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, 1998)

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sửdụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất

- Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quanđến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định đượcquy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó(Trung tâm ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, 1998)

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giảiphóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

- Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và văn hóaViệt Nam, 1998)

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thuhồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dờiđến địa điểm mới (Viện nghiên cứu địa chính, 2003)

- Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinhsống và làm ăn (Viện nghiên cứu địa chính, 2003) Tái định cư bắt buộc đó là sự dichuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thựchiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;

di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thunhập, cơ sở vật chất, tinh thần Như vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹcác tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sựphát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thìngười sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

Vì vậy việc tái định cư là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trongchính sách giải phóng mặt bằng Các dự án tái định cư cũng được coi là các dự ánphát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác

1.1.2 Sự cần thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói riêng và toàn quốc nói chung.Việc GPMB được xác định là một trong những nhiệm vụ rất quan trọng để gópphần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sự cần thiết triển khai xâydựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp và các cụmcông nghiệp, theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, y tế, thể dục thể thao cũng đuợcphát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra rất nhanh

- Công tác GPMB mang tính quyết định vì tiến độ của các dự án, là khâu quantrọng trong thực hiện dự án Có thể nói: “GPMB nhanh là một nửa dự án” Việc làmnày không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà cònảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất.GPMB chính là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa,cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất địnhđược quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới Quátrình GPMB được tính từ khi bắt đầu thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng đến khigiải phóng xong, tạo quỹ đất sạch và bàn giao đất cho chủ đầu tư Đây là một quá trình

đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp đến cácbên tham gia và của toàn xã hội Triển khai thực hiện đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề ra

sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả Ngược lại công tác nàychậm, kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho

dự án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng

- Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta

đó là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” Công tácGPMB” là nhiệm vụ chung của cả hệ thống chính trị, không riêng gì đơn vị nào Dovậy, Hội đồng và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,

hỗ trợ tái định cư khi thực hiện công tác GPMB phải tranh thủ hệ thống mặt trận,các đoàn thể ở địa phương tham gia tuyên truyền vận động ngay từ khi triển khaithực hiện dự án Đồng thời địa phương nào quan tâm, tích cực làm tốt công tác nàythì dự án sớm được triển khai và đi vào hoạt động, người dân sẽ có việc làm, tăngthêm thu nhập cho gia đình và cũng tăng thu cho ngân sách góp phần cho địaphương phát triển nhanh, phát triển bền vững

- Hiện nay, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tếđược quy định cụ thể trong luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn như:Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định số 197/2004/NĐ-

CP ngày 03/12/2004; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủquy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thựchiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư số 06/2007/TT-BTNMTngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điềucủa Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sửdụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 củaChính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ và tái định cư

Từ đó cho thấy công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiệnnay không đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợiích của người dân phải di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều kiệnsống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đàotạo chuyển đổi nghề để tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định

1.1.3 Một yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.3.1 Việc ban hành và thực hiện các văn bản có liên quan trong quản lý Nhà nước

hỗ trợ và tái định cư

Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổchức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thihành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thứccủa người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương

về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổbiến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đếnchốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụngpháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính lànguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dâncũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB

1.1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điềukiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thậttốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước

mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quyhoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trìnhphát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụngđất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do

lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổchức việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộngđồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗtrợ và tái định cư nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằmđạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất.Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn làphương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá vềcông bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và cũng làcông việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quảnhất, đúng chức năng nhất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đấtđai trên hai khía cạnh:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất

để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quyđịnh của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi

có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tớigiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

1.1.3.3 Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng kýquyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sửdụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vàđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cánhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện cácquyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sửdụng đất Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường.Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký

biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưahoàn tất Chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rấtnhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.

1.1.3.4 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, hỗ trợ vàtái định cư hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặcđược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luậtđất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh)quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất doChính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khithực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; gópvốn bằng quyền sử dụng đất

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có nhữnghiểu biết về định giá đất Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tínhtoán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng thamgia trong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sựước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể

đã được xác định tại một thời điểm xác định

Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từngloại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp vớithực tế Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyềnthống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp vàphương pháp thu nhập

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phảisát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến

hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúngnguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinhkhiếu kiện Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì cótới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB chiếm 70,64% Trong cáctrường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đấtnông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thịtrường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã đượcbồi thường tại nơi bị thu hồi.

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ và tái định cưkhông được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằngđầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

1.1.3.5 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sảntrong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trườngbất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư dongười đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thịtrường; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa màkhông nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường

Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tớigiá đất tính bồi thường

1.1.4 Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ

- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức

- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡxây dựng cái khác.

- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địaphương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghịđịnh này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cáchbồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời

1.1.4.2 Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993.

Luật Đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mụcđích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường đất, chỉ đượcbồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thốngnhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”

+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất

sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định củaPháp luật”

+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bịquốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vìlợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sảncủa cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưngdụng do luật định”

Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việcđền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mụcđích khác thì phải bồi thường Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp vàđất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất Mỗi hạng đất tại mỗi

vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mứcbồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưngkhông thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức Tổ chức, cá nhân được Nhà nướcgiao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về

đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Khoản tiền này được nộp vào ngân sáchNhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp,

ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất

Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất

Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay thếNghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng Đặc biệt người bịthu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền,bằng nhà ở hoặc bằng đất

Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ-CP có những hạnchế nhất định Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thựctiễn và gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho nhà nước Đặc biệt chưa giải quyếtđược những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hạicho chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồithường cụ thể như sau:

Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trướcnăm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thốngnhất dẫn đến khiếu kiện

Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên cơ

sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số

K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương Do vậy việc áp dụng hệ số K

và khung giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến giá bồithường thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành, ảnh hưởng

đến tiến độ chung của dự án.

Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn của khutái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trongviệc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải dichuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu tái định cư

Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất,quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đếnmột số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳkhông chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhậntiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyếtđịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn

Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điều kiệnbồi thường về đất chưa quy định rõ dàng

1.1.4.4 Thời kỳ từ 2003 đến nay

Tại kỳ họp IV Quốc Hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003, luậtnày có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 Luật đất năm 2003 đã quán triệt sâusắc các quan điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, phápluật đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xãhội chủ nghĩa, Luật đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, có rất nhiều nội dungmới trong đó có vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư như: Khắc phục cơbản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nướcthu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách táiđịnh cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất rất chi tiết và kèm theo các văn bản dưới luật được banhành, hướng dẫn thực hiện:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổsung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần

- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổsung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồithường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giáđất và khung các loại giá đất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính Hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vàNghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều củaNghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổsung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên Môitrường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗtrợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tàichính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghịđịnh 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và táiđịnh cư

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 củaBTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảnggiá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, TP trực thuộc TW

- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và phòng TNMT

về công tác định giá đất

- Về các Nghị định và Thông tư trên đã quy định cụ thể về bồi thường, hỗtrợ, TĐC, GPMB như sau: Quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi đất đểphát triển kinh tế, trách nhiệm của UBND các cấp đối với những trường hợp nhàđầu tư thoả thuận với người sử dụng đất; quy định phạm vi, loại đất để tính bồithường; quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất; quy định về hỗ trợ, giảiquyết việc làm cho người bị thu hồi đất; quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thuhồi được giao đất TĐC mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đấttrên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định số 69/2009/NĐ- CP vừa được Chính phủ ban hành, đã quy địnhnhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường GPMB,trong đó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồinhư: đất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ,việc bên ngoài được thu hồi theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được

hỗ trợ thêm 30- 70% giá đất ở trong khu vực; đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cưđược hỗ trợ thêm 20- 50% giá trị đất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồiđất sẽ được hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5- 5 lần đất nông nghiệp đồng thời, Nghị

định cũng quy định việc lập Quỹ phát triển đất trên cơ sở trích từ 30- 50% nguồnthu hàng năm từ tiền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất; bồi thường GPMB;phát triển khu TĐC nhằm đảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn định xã hộithông qua chính sách điều tiết tài nguyên đất đai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi íchgiữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai Nhànước có thể chủ động mua lại diện tích đất của các doanh nghiệp thuộc diện phảiđược di dời ra khỏi các đô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường để bổsung vào quỹ đất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội.

Như vậy chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm

2003 đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời cónhững đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư hiện nay

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thuhồi đất, giao đất, cho thuê đất

a Chính sách bồi thường

* Nguyên tắc bồi thường đất:

- Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luậtđất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thìđược xem xét để hỗ trợ

- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thìđược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch vềgiá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định củapháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiềnđược bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước

* Điều kiện để được bồi thường đất:

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì đượcbồi thường:

- Có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy địnhcủa pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã xácnhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan

có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quyđịnh của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sửdụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyểnnhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, được Uỷ ban nhândân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được

Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận sử dụng ổn định, không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyếtđịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưngtrong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộpkhông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả choviệc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

- Đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặcmột trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 vàđược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồithường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong cáctrường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền… Diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theoquy định của Luật Đất đai Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở và phầndiện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận làđất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nôngnghiệp xen kẽ trong khu dân cư;

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phảiđất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặncủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền…

+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sửdụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Diện tích được bồithường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp của Luật Đất đai;

- Đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ vềquyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 và được Ủyban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗtrợ về đất thực hiện theo quy định:

+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc các trườnghợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩmquyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất theo diện tích đất thực

tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất

ở của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phảitrừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP + Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải làđất ở) và không thuộc các trường hợp: Vi phạm hành lang, có văn bản ngăn chặncủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền… thì người đang sử dụng đất được bồi thường

về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đấttheo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

+ Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồithường, nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đấtnông nghiệp của Luật Đất đai;

- Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 nhưng người

đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ thìviệc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định: Trường hợp sử dụng đấttrước ngày 15/10/1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diệntích và loại đất được giao; Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường,

hỗ trợ về đất như sau:

+ Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nôngnghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; đối với diện tích đất ở trong hạnmức giao đất của Luật Đất đai;

+ Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạnmức giao đất quy định của Luật Đất đai nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộptheo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

* Bồi thường tài sản:

Về nguyên tắc: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

mà bị thiệt hại, thì được bồi thường; trường hợp thuộc đối tượng không được bồithường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Đối với công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằnggiá trị xây dựng mới theo đơn giá xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

Trường hợp bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì đượcbồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp bị phá dỡ một phần, nhưng vẫntồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bịphá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tươngđương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

- Bồi thường về di chuyển mồ mả: Người có mồ mả tự tổ chức di chuyển,mức bồi thường gồm có chi phí đào, đắp, vận chuyển tiểu sành bình thường, khốilượng xây cụ thể, lệ phí nghĩa trang và một số chi phí tín ngưỡng khác cho cả hainơi (cũ và mới)

Mồ mả chưa có người nhận thì giao cho chủ dự án chủ trì phối hợp với chínhquyền địa phương thực hiện việc di chuyển

- Đối với cây trồng, vật nuôi:

+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụthu hoạch và được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề củacây trồng chính và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất

+ Mức bồi thường đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có củavườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thờiđiểm thu hồi đất

b Giá đất để tính bồi thường

Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, cácthửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhưnhau, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Việc bồithường cho người có đất bị thu hồi được tính theo giá đất do Nhà nước quy định.Đối với trường hợp giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngquy định tại thời điểm thu hồi đất hoặc thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thìUBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phùhợp mà không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số123/2007/NĐ-CP Đây là một trong những quy định của Pháp luật hiện hành nhằm

đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường, hỗtrợ khi Nhà nước thu hồi đất thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường.

Trường hợp thực hiện bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệmbồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhcông bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giáđất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơngiá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm

có quyết định thu hồi;

Trường hợp do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồithường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giáđất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tạithời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có Quyếtđịnh thu hồi

c Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm

Đối với Nhà nước ta hiện nay khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tưkhông được làm ảnh hưởng xấu tới đời sống của người dân có đất bị thu hồi, đặcbiệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, ổn địnhsản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp như trước đây, chính sách hỗ trợ khi Nhànước thu hồi đất trong thời kỳ này đã được quy định theo hướng tạo điều kiện chocác hộ vượt nghèo

* Các hộ nghèo bị thu hồi đất thì được hỗ trợ để vượt nghèo từ 3 tới 10 nămtheo mức và thời gian do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyđịnh; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp mà không có đấtnông nghiệp để bồi thường thì được giao đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phinông nghiệp, trường hợp không có đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nôngnghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạochuyển đổi nghề nghiệp

1.2 Những đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Như chúng ta đã biết để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hếtcác chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng Đó là công việc trọng tâm và hết

sức quan trọng Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian,công sức và tiền của Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn dođất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm Bên cạnh đó công tác GPMB liên quanđến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội Ở các địa phương khácnhau thì công tác GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau Vì vậy cần phải cónhững phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này Tuy nhiên, công tác GPMBmang tính đa dạng và phức tạp:

- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với

điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định Đối với khu vực đôthị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫnđến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có nhữngđặc trưng nhất định Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao,ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủcông nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB và giá đất tính bồithường, hỗ trợ cũng có đặc trưng riêng của nó Còn đối với khu vực nông thôn, hoạtđộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộcchính vào nông nghiệp Do đó, GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng đượctiến hành với những đặc điểm riêng biệt

- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời

sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếusống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quantrọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghềnghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí

họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không chothuê Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia

di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảmbảo đời sống dân cư sau này Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đadạng, không được tập trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác địnhgiá bồi thường Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của

người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.

+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chếchính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyếtđược các vướng mắc và tồn tại cũ

+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xâydựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đếnviệc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn.+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khutái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu

+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhànước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng khôngđược sự đồng thuận của những người dân

Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thùriêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau

1.3 Tình hình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước, một số tổ chức trong khu vực và trên thế giới

Với những đặc thù về quan hệ đất đai, nhiều nước trên thế giới cố gắngkhông ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật trong đó có chính sách vềbồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống

và khôi phục nguồn thu nhập cho người dân bị ảnh hưởng Từ kinh nghiệm lýthuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và tái định cưthành công là nhờ những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính đầu

tư, khâu tổ chức của chính quyền địa phương, trình độ nhận thức và hiểu biết phápluật của người dân đồng thời phải có sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quanquản lý Nhà nước Có thể nói nhờ những thành công và thất bại của các nước màchúng ta có thể rút ra được những bài học quý giá

1.3.1 Trung Quốc

Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật ViệtNam Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rấtcao Việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn

toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy, thị trường đất đai gần nhưkhông tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở

Về bồi thường thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nênkhông có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nôngnghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thuhồi đất

Về phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụngđất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyềnlựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.Tại thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồithường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơi làm việccủa mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũngđược Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điềuchỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, lại vừa được xem là Nhà nước tác độngđiều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, việc bồi thường thiệthại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ

và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sửdụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điềukiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chínhsách xã hội riêng

Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ Khu tái định cư đượcquy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và tĩnh.Trong quá trình bồi thường, GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồithường khi không đạt được thống nhất Khi không đạt được thống nhất sẽ xử lý theophương thức trước tiên là dựa theo trọng tài, sau theo khiếu tố

Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phốThượng Hải được thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm

với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.

- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,

giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính

quyền quận, huyện nơi có di dời lập ra đối với những người có khó khăn về nhà

ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khuvực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố.Càng ra ngoại vi càng được hệ số tăng thêm, mức tăng thêm có thể là 70%, 80%hay 100%

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có nhữngthành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất, đã xâydựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định cư,đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sảnxuất cho những người tái định cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địaphương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiệnchương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm choviệc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn.Tiền bồi thường cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng

sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng đểphát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bịảnh hưởng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009-2012)

1.3.2 Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất côngcộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng Do đó để sử dụng đất một cách hiệuquả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật

Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị chotừng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nướcchỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ

Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõràng về đất đai Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử

dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội Chế độ nàygiúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đấtnhiều hơn quyền sở hữu đất Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất,hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế côngcộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem làđặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.

Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế Một là

“đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủtục thương lượng của pháp luật Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy địnhcưỡng chế của công pháp

Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giátrên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Mỗinăm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc vàchỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định đểdựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường Giá quy định không dựavào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền

sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất Quy trình chấpthuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thươnglượng, chấp nhận thu hồi

Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Nhà nước hỗ trợ tíchcực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai chonhững người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhànước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quanrất nhiều tới việc GPMB Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ đượcthực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi cư trúhoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà

ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân,

các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất

ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặckhu kinh doanh

Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đấtđai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản…

để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời

Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặtcọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợiích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hànhtheo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tụcpháp lệnh cảnh cáo theo quy định Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dânhoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xãhội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện didời là hay hơn cả (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009-2012)

1.3.3 Thái Lan

Pháp luật đất đai Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai,

vì vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất thì đều phải có sự thỏa thuận về sử

dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở hữu) trên cơ sở

một hợp đồng

Không có chính sách bồi thường tái định cư quốc gia, vì đa hình thức sở hữuđất đai nhưng Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đíchxây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, pháttriển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo thời giá thịtrường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra vàquy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người cóquyền thừa kế tài sản đó Dựa trên các qui định này, các ngành có qui định chi tiếtcho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng choviệc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốcphòng Luật BE 2530 quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị

bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kếhoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt Luật còn quy định thủ tục thành lập các

cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồithương, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban củaChính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản.Bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền Nhà nước quan tâm đúngmức, luôn đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư, cho nên họ chủ động được côngtác này

Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thựchiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồithường, giải phóng mặt bằng rất được quan tâm, các tổ chức chuyên trách thựchiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ đạo điều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ

rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyếtvấn đề, cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giảiphóng mặt bằng (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009-2012)

1.3.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Theo Ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các

tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiNhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi íchcông cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ cómột cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấpnhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảongười bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống Khắc phục cảithiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng Để thực hiệnđược phương châm đó thì trong công tác bồi thường và tái định cư phải thực hiệnchính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thườngvật chất Từ quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngangbằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời

sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngangmức cũ của họ như trước khi có dự án Tuy vậy các chính sách này cũng có nhữngkhác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:

- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, táiđịnh cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớnkhi áp dụng chính sách tái định cư của ADB Theo ADB và WB thì thiếu chứng thưhợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnhhưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản màchỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho nhữngngười có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định84/2007/NĐ-CP đã mở rộng hơn khái niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràngcác trường hợp không được bồi thường về đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thìUBND tỉnh ra quyết định đối với từng trường hợp cụ thể

- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao giờcũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi ởViệt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏamặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi côngtrước tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa,xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải tỏa

- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ cácthông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộnông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chínhđáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định

cư Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khókhăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kếhoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được

- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thựchiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo nhữngthông tin là khách quan Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xemcác hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghịbiện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là

giải quyết những vướng mắc nảy sinh (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2006).

1.4 Kinh nghiệm và một số kết quả đạt được trong việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.4.1 Kinh nghiệm

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và táiđịnh cư của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cầnhọc hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB

ở một số điểm sau:

- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất

để bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị

tư vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố cảnước để giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữalợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích quốc gia

- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sáchbồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn vàkiểm tra

- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái địnhcư; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả bồi thường phải sátvới giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủđầu tư với Nhà nước

- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chínhsách hỗ trợ trong việc chuyển đổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi đất

1.4.2 Một số kết quả đạt được

- Phương án bồi thường: Theo báo cáo xã hội học của Viện nghiên cứuĐịa chính năm 2010, trong tổng số 8.000 hộ được điều tra thì phương án bồithường bằng tiền cho đến nay vẫn là phương án được áp dụng phổ biến(93,60%) Vì trên thực tế, quỹ đất phục vụ cho việc bồi thường giải phóng mặtbằng và tái định cư của mỗi địa phương không giống nhau, các địa phương quỹđất công ích còn lại không đáng kể, nên không đáp ứng được yêu cầu bồi thườngbằng đất và lập khu tái định cư Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển thì lớn, cónhững hộ diện tích đất thu hồi lớn nên việc bồi thường diện tích đất có cùng giá

trị là rất khó Hầu hết địa điểm khu tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cưkhông thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi đất như cách xa trung tâm, khôngthể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người bị thu hồi đất lựa chọnphương án bồi thường bằng tiền Thực tế cho thấy chính sách bồi thường chưathật công bằng giữa các loại đất với nhau, giữa hộ gia đình với nhau và giữa 2địa phương liền kề Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi có sự phân biệtgiữa hai đối tượng sử dụng đất có ngành nghề khác nhau Mức bồi thường lạiquá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, tạo ra sự chênh lệchlàm cho người bị thu hồi đất cảm thấy bị thiệt thòi, đòi tăng tiền bồi thường,không bàn giao đất đúng kế hoạch gây ảnh hưởng đến tiến độ của dự án.

- Chính sách hỗ trợ: Một số địa phương chưa thực hiện chính sách hỗ trợtuyển dụng đào tạo việc làm cho các hộ thuộc diện chính sách, mặc dù số hộ đượchưởng chính sách rất cao

Một số dự án có thực hiện chính sách đào tạo việc làm cho lao động bị thuhồi đất nông nghiệp song chất lượng đào tạo không đảm bảo trình độ và tay nghề đểlàm việc ở các nhà máy

Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là đốivới các dự án chiếm dụng đất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, sự di dân tự dovào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội, nên phải

có biện pháp giải quyết kịp thời

- Diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường:

Cách xác định hạn mức đất ở bồi thường so với quy định còn tùy tiện, khôngthống nhất giữa các địa phương và các dự án với nhau

Bồi thường đất nông nghiệp theo phân hạng đất đến nay đã quá lạc hậu,không còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hưởng đến việc xác định giá bồi thường màcòn làm thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nước

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý quan trọngtrong việc xác định điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhưngcông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các địa phương còn chậm trễ đãgây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng

Hiện nay, những quy định về tính hợp pháp của thửa đất đang được điều