LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI TOẢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM METRO CASH CARRY PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP QUẬN 12, TPHCM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI TOẢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM METRO CASH & CARRY PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP QUẬN 12, TPHCM” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ XUÂN TÙNG 03135073 DH03TB 2003 – 2007 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT NGUYỄN THỊ XUÂN TÙNG “LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI TOẢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM METRO CASH & CARRY PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP QUẬN 12, TPHCM” Giáo viên hướng dẫn: NGUY ỄN V ĂN T ÂN Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2007- Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng Con xin gởi lòng biết ơn sâu sắc đến ba người thân gia đình, người ni dưỡng, nâng đỡ, dìu dắt cho có ngày hơm Xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, quí thầy khoa Quản lí Đất đai Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức hữu ích hướng dẫn em năm tháng học tập trường Xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Văn Tân tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt q trình thực tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Các anh, chị Ban Bồi thư ờng Giải Phóng mặt b ằng qu ận 12, TpHCM nhiệt tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho thực tập đơn vị Xin cảm ơn bạn lớp Quản lí thị trường bất động sản 29 niên khóa 2003-2007 ln động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài TP HCM, tháng 7/2007 Sinh viên: Nguyễn Thị Xuân Tùng Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng TÓM TẮT Đề tài: “Lập phương án bồi thường giải tỏa tái định cư dự án xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry phường tân Thới Hiệp quận 12 thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn : Ts Nguyễn Văn Tân Sinh viên thực : Nguyễn Thị Xuân Tùng Với tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Hồ Chí Minh nay, nhu cầu người dân mặt ngày cao, đặc biệt nhu cầu tiêu dùng Để đáp ứng nhu cầu xã hội công ty TNHH Metro Cash & Carry Việt Nam xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry quận 12 thành phố Hồ Chí Minh Cơng trình siêu thị bán sỉ Để hoàn tất thủ tục thu hồi đất giao đất đòi hỏi phải có phương án đền bù giải tỏa tái định cư phù hợp với nguyện vọng người dân Việc xây dựng phương án đền bù giải tỏa – tái định cư tiến hành sở vào văn pháp luật hành, điều tra trạng sử dụng đất hộ dân khu vực dự án đồng thời tham khảo ý kiến cán chuyên môn…phương án xây dựng sau: Áp dụng vào phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá bồi thường cho người bị thu hồi đất Xây dựng sách hỗ trợ, tái định cư cho người dân bị thu hồi đất Khái toán tổng số tiền đền bù tái định cư mà chủ đầu tư trả cho người bị thu hồi đất Qua cách tiến hành trên, xây dựng phương án đền bù giải tỏa tái định cư cho dự án “ Xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry phường Tân Thới Hiệp, Quận 12 TP.HCM” Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận II.2.3 Phương án đền bù 26 II.2.3.1 Nguyên tắc đền bù 26 II.2.3.2 Phương pháp xác định giá: 28 II.2.3.3 Bồi thường, hỗ trợ loại đất 30 II.2.3.4 Bồi thường tài sản 41 II.2.4 Chính sách hỗ trợ 43 III.2.4.1 Hỗ trợ di chuyển 43 II.2.4.2 Hỗ trợ ổn định đời sống ổn định sản xuất 43 II.2.5 Phương án tái định cư 45 II.2.5.1 Đối tượng, điều kiện tái định cư: 45 II.2.5.2 Chính sách hỗ trợ khu tái định cư 45 II.2.6 Khái toán tiền đền bù giải tỏa tái định cư 46 II.2.7 Nhận xét đánh giá 47 KẾT LUẬN 49 Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai sản phẩm tự nhiên, tài ngun vơ giá có hạn Trên phương diện trị xã hội, đất đai lãnh thổ quốc gia, phương diện kinh tế, lao động đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bổ dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh quốc phòng…của quốc gia Trong năm gần q trình cơng nghiệp hóa nước ta trên đà phát triển nhanh Đảng nhà nước ban hành nhiều sách phù hợp sát với đời sống thực tiển Chính sách mở cửa thúc đẩy đô thị phát triển nhanh mặt kinh tế-xã hội thu hút nhiều đầu tư nước vào Việt Nam, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng thị hóa diễn nước Trong TPHCM thị lớn trung tâm VH-XH-KT, sản xuất công nghiệp, du lịch, giao thông vận tải giao lưu quốc tế Tạo nên sức hấp dẫn tập trung dân cư miền đất nước đổ Nhu cầu người lúc tăng cao Để đáp ứng nhu cầu người cơng trình cơng cộng, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… nhu cầu tất yếu cần phải có Như với đất đai, cơng trình nhà ở, cơng trình phát triển kinh tế tài sản đất nước, phản ảnh trình độ phát triển kinh tế, xã hội mức sống quốc gia Vì quản lý sử dụng cách đầy đủ đất đai mục tiêu quan trọng chiến lược phát triển kinh tế nước ta Quận 12 tách từ huyện Hóc Mơn thức vào hoạt động kể từ ngày 01/04/1997 Trên địa bàn quận năm thành lập, đất đai phần lớn đất nông nghiệp trồng lúa hoa màu… sở hạ tầng kỹ thuật xã hội như: giao thơng, cấp nước, giáo dục, y tế, văn hóa nghệ thuật… nhiều hạn chế Nhưng hòa với tốc độ phát triển mạnh vủa TPHCM mặt quận ngày có nhiều thay đổi vượt bật Các khu công nghiệp tập trung thu hút nhiều nguồn lao động từ khu vực Từ nhu cầu người nhiều Vì vây trung tâm thương mại cần phải xây dựng Tuy nhiên, để thực dược dự án xây dựng vấn đề thu hồi đất, bồi thường thiệt hại tái định cư cho người dân vấn đề quan trọng Nó định cho tồn thể dự án, công việc vô phức tạp ảnh hưởng đến quyền lo Nhà nước-chủ đầu tư người dân Xuất phát từ thực tế thực đề tài “Lập phương án bồi thường giải tỏa tái định cư dự án xây dựng trung tâm Metro cash & carry phường Tân Thới Hiệp Quận 12-TPHCM” Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Xây dựng phương án bồi thường giải tỏa cho khu vực dự án Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng - Xây dựng phương án tái định - Xây dưng đơn giá đền bù cho khu vực dự án Đối tượng nghiên cứu đề tài - Chính sách pháp luật đất đai sách đền bù, giải tỏa tái định cư nhà nước thu hồi đất - Khung giá đất TPHCM áp dụng công tác bồi thường Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài thực địa bàn phường tân Thới Hiệp, quận 12 Tp.HCM thời gian thực từ ngày 15 tháng năm 2007 đến ngày 15 tháng năm 2007 Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng PHẦN I TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Cơ sở lý luận Đất đai tài nguyên vô quý giá quôc gia Nhà nước thống quản lý đất điều tất yếu, khách quan Quản lý nhà nước đất đai tổng thể hoạt động có tổ chức quyền lực nhà nước thơng qua phương pháp cơng cụ thích hợp để tác động tới trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm có hiệu nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội đất nước qua thời kỳ Quản lý đất đai quyền lực nhà nước dược thực thông qua phương pháp công cụ quản lý: phương pháp hành chính, phương pháp kinh tế quản lý đất đai thông qua qui hoạch, kế hoạch sở luật pháp Nhà nước có vai trò bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm có hiệu Thơng qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai nhà nước nắm quỹ đất đai tổng thể cấu loại, sở có biện pháp thích hợp để sử dụng đất đai có hiệu Việc ban hành sách, quy định sử dụng đất đai, tạo hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai Quản lý đất đai giúp Nhà nước ban hành sách, quy định thể chế đồng thời kịp thời điều chỉnh, bổ sung sách, quy định, thể chế thiếu, khơng phù hợp Quản lý Nhà nước đất đai qua thời kỳ - Thời kỳ phong kiến dân tộc (từ năm 938 đến năm 1858) Từ kỷ X đến kỷ XV thời kỳ hình thành phát triển cực thịnh Nhà nước phong kiến Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước chiếm đại phận, bao gồm ruộng làng xã, ruộng quốc khố ruộng phong cấp Chính vậy, nhân dân ta có câu “ Đất vua, chùa làng” Ruộng làng xã ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước giao cho làng xã quản lý, làng xả đứng phân chia ruộng đất cho nông dân cày cấy Người nông dân cày cấy ruộng đất phải nộp tô, lao dịch, binh dịch Với sách quân đền nhà Lê, chế độ phong kiến hủy bỏ quyền tự trị ruộng đất làng xã, Nhà nước dùng ruộng đất công làng xã để ban thưởng cho quan lai, q tộc hay người có cơng với nước Bên cạnh ruộng đất thuộc sở hữu Nhà nước, có ruộng đất thuợc sở hữu tư nhân Đó ruộng đất địa chủ hay người nông dân tự canh tác địa chủ chủ yếu Ơ Việt Nam, công tác đạc điền quản lý điền địa có lịch sử lâu đời Để quản lý nhà nước đất đai nhà nước phong kiến lập hồ sơ quản lý đất đai gồm có: sổ địa bạ thời Gia Long sổ địa thời minh Mạng - Thời dân phong kiến ( 1858 – 8/1945) Do ssách cai trị thực dân Pháp, lãnh thổ Việt Nam tồn nhiều chế độ quản lý điền dịa khác ƒ Chế độ điền thổ Nam Kỳ Hệ thống địa đước bắt đầu thực từ cuối kỷ XIX, ban đầu chủ yếu kế thừa tu chỉnh hệ thống địa thời Minh Mạng Từ 1919 hệ thống bắt đầu cố hoàn thiện Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng Từ 1925, phủ Pháp chủ trường thiết lập chế độ quản thủ điền thổ thống theo sắc lệnh 1925 thay chế độ địa chế độ để đương tồn song hành trước ƒ Chế độ quản thủ địa chánh trung kỳ: Chế độ bắt đầu thực từ năm 1930 theo nghị định 1538 tòa khâm sứ Trung Kỳ, đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo nghị định số 3138 ngày 14 tháng 10 năm 1939 - Chế độ điền thổ qn chủ địa Bắc Kỳ Cơng tác đạc điền bắt đầu thực năm 1989 Giai đoạn 1989 đến 1920, việc thực lập đồ đo đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế Từ sau năm 1920, nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trường đo đạc xác lập sổ địa để thực quản thủ địa Do đặc thù đất đai Bắc manh mún nên máy quyền lúc cho triển khai song song lúc hai hình thức : hình thức đo đạc thức hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản 1/1000 lập sổ sách để tạm thời quản lý đất đai Đối với đo lược đồ đơn giản hồ sơ gồm có: lược đồ giải thửa; sổ địa chính; sổ điền lập theo chủ; sổ khai báo để ghi chuyển dịch đất đai Đối với đo vẽ đồ giải xác hồ sơ gồm có: đồ giải thửa, sổ địa chính; sổ điền chủ; sổ khai báo để ghi báo cáo văn tự - Quản lý đất đai tỉnh phía Nam thời Mỹ – ngụy Sau 1954, miền Nam Việt Nam nằm ách cai trị Mỹ – ngụy nên kế thừa tồn ba chế độ quản thủ điền địa trước đây: ƒ Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925: Chế độ đánh giá chặt chẽ, có hiệu thời Pháp thuộc Nhưng đến ngày miền Nam hoàn tồn giải phóng, chế độ thực diện tích triệu Hồ sơ thiết lập theo chế độ gồm có: + Bản đồ giải xác + Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản + Sổ mục lục lập theo tên chủ, có ghi số hiệu tất đất chủ + Hệ thống phiếu tra cứu sở hữu xếp theo vần A, B, C + Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho khoán ƒ Chế độ quản thủ điền địa Chế độ coi tình giải pháp tạm thời để đáp ứng yêu cầu bách quản lý đất, phù hợp với điều kiện lúc Theo chế độ này, phương pháp đo đạt đơn giản, đòi hỏi phải tn theo trình tự pháp lý chặt chẽ - Đánh giá chung hệ thống quản lý đất đai chế độ trước Trong chế độ xã hội nào, chế độ quản lý đất đai cần thiết bách, mục tiêu chủ yếu nắm tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc thu thuế đất; tạo sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho chủ đất Mỗi thời kỳ lịch sử áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác để phù hợp với điều kiện hồn cảnh, vừa tính tới mục tiêu lâu dài xây dựng chế độ quản lý với hệ thống hồ sơ địa thống Trang Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng Tuy nhiên, chế độ quản lý hệ thống hồ sơ thiết lập việc xác định chuẩn xác quyền sở hữu chủ đất coi trọng; yêu cầu pháp lý hệ thống hồ sơ ngày chặt chẽ - Thời kỳ từ sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến năm 1979 ƒ Chế độ điền thổ Nam Kỳ Hệ thống địa đước bắt đầu thực từ cuối kỷ XIX, ban đầu chủ yếu kế thừa tu chỉnh hệ thống địa thời Minh Mạng Từ 1919 hệ thống bắt đầu cố hoàn thiện Từ 1925, phủ Pháp chủ trường thiết lập chế độ quản thủ điền thổ thống theo sắc lệnh 1925 thay chế độ địa chế độ để đương tồn song hành trước ƒ Chế độ quản thủ địa chánh trung kỳ Chế độ bắt đầu thực từ năm 1930 theo nghị định 1538 tòa khâm sứ Trung Kỳ, đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo nghị định số 3138 ngày 14 tháng 10 năm 1939 ƒ Chế độ điền thổ quân chủ địa Bắc Ky Công tác đạc điền bắt đầu thực năm 1989 Giai đoạn 1989 đến 1920, việc thực lập đồ đo đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế Từ sau năm 1920, nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trường đo đạc xác lập sổ địa để thực quản thủ địa Do đặc thù đất đai Bắc manh mún nên máy quyền lúc cho triển khai song song lúc hai hình thức : hình thức đo đạc thức hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản 1/1000 lập sổ sách để tạm thời quản lý đất đai Đối với đo lược đồ đơn giản hồ sơ gồm có: lược đồ giải thửa; sổ địa chính; sổ điền lập theo chủ; sổ khai báo để ghi chuyển dịch đất đai Đối với đo vẽ đồ giải xác hồ sơ gồm có: đồ giải thửa, sổ địa chính; sổ điền chủ; sổ khai báo để ghi báo cáo văn tự - Quản lý đất đai tỉnh phía Nam thời Mỹ – ngụy Sau 1954, miền Nam Việt Nam nằm ách cai trị Mỹ – ngụy nên vẩn kế thừa tồn ba chế độ quản thủ điền địa trược đây: ƒ Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925 Chế độ đánh giá chặt chẽ, có hiệu thời Pháp thuộc Nhưng đến ngày miền Nam hồn tồn giải phóng, chế độ thực diện tích triệu Hồ sơ thiết lập theo chế độ gồm có: + Bản đồ giải xác + Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản + Sổ mục lục lập theo tên chủ, có ghi số hiệu tất đất chủ + Hệ thống phiếu tra cứu sở hữu xếp theo vần A, B, C + Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho khoán  Chế độ quản thủ điền địa Trang 10 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng sở sản xuất, kinh doanh nơi khác theo dứan đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt hỗ trợ tiền tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả sau: + Trường hợp cơng ty Nhà nước hỗ trợ 100% đơn giá đất đuợc qui định Quyết định số 227/2005/QĐ-UB ngày 27/12/2005 văn điều chỉnh, bổ sung ủy ban nhân dân Thành phố Trừơng hợp đặt biệt (chi phí hỗ trợ đất khơng đủ chi phí tạo lập lại đất khác với diện tích tuơng ứng theo dự án duyệt) hỗ trợ cao khơng q 100% mức giá đất loại để tính bồi thường, hỗ trợ theo phương án duyệt (giá đất quy định định số 227/2005/QĐ-UB văn điêù chỉnh, bổ sung Uy bam nhân dân Thành phố cộng với khoản hỗ trợ thêm) + Trường hợp công ty Nhà nước (bao gồm công ty Nhà nước cổ phần hóa) hỗ trợ 20% đơn gá đất quy định định 227/2005/QĐ-UB văn điều chỉnh, bổ sungg có liên quan Uy ban nhân dân Thành phố để hỗ trợ di dời, tạo lập lại đất sản xuất, kinh doanh không 05 tỷ đồng - Đơn vị, tổ chức Nhà nưuớc cho thuê đất cho thuê lại tự chấm dứt lý hợp đồng với bên thuê giải bồi thường, hỗ trợ cho đơn vị tổ chức Nhà nước cho thuê đất sau: + Đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng nguồn vốn không thuộc ngân sách Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo Quyết định + Đối với trường hợp lại thực theo Quyết định số 80/2001/QĐ-TTG ngày 24 tháng năm 2001 Thủ tướng phủ e Bồi thường đất phi nông nghiệp đất Ap dụng theo quy định điều 13,14 Quyết định số 106/2005/QĐUBND Phương thức mức bồi thường, hỗ trợ đất áp dụng theo hai phương thức sau đây: ƒ Phương thức 1: Bố trí hộ chung cư giao đất khu tái đinh cư - Các hộ gia đình cá nhân bị thu hồi toàn nhà ở, đất bồi thường đất thuộc diện tái định cư bố trí chủ yếu hộ chung cư giao đất khác khu tái định cư dự án - Phần chênh lệch giá trị đất ở, nhà nơi củ nơi (nếu có) toán bù trừ chênh lệch tiền theo hai trường hợp sau đây: + Trường hợp mức giá trị đất ở, nhà bị thu hồi lớn mức giá trị đất ở, nhà bồi thường theo qui hoạch nơi chủ đầu tư phải toán phần giá trị chêch lệch cho người bị thu hồi đất + Trường hợp mức giá trị đất ở, nhà bị thu hồi nhỏ mức giá trị đất ở, nhà bồi thường theo quy hoạch nơi người bị thu hồi đất phải toán giá trị chêch lệch cho chủ đầu tư Trang 35 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng - Đơn giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ qui định mục đơn gía bồi thường phương án - Đơn giá đất ở, nhà khu tái định cư dùng để bồi thường, bố trí lại Nhà nước thu hồ đất mức giá nhà hộ có hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, Uy ban nhân dân Thành phố phê duyệt - Diện tích nhà ở, đất dùng để bố trí lại khu tái định cư không thấp 80m2/ 40m2 sàn sử dụng/ hộ không vượt hạn mức đất theo quy định Uy ban nhân dân Thành phố phù hợp với thiết kế quy hoạch dự án khu tái định cư duyệt Việc tái định cư nhà hộ có nhà ở, đất bị thu hồi có diện tích 40m2 sàn sử dụng Trường hợp đặt biệt có diện tích đất bị thu hồi lớn hạn mức giao đất theo quy định số nhân đông xem xét giao thêm hộ chung cư phần diện tích đất cho người bị thu hồi đất tổng cộng không vượt diện tích đất bị thu hồi ƒ Phương thức 2: Bồi thường tiền - Đơn giá đất vị trí mặt tiền đường để tính bồi thường khu vực thu hồi đất quy định phương án Đất vị trí mặt tiền đường đất tiếp giáp với đường hữu Đối với đất khơng nằm vị trí mặt tiền đường, tính bồi thường 70% so với đơn giá đất mặt tiền đường vị trí  Trường hợp đặt biệt, khu vực đất không mặt tiền đường ( bao gồm nhiều hẻm) có mức giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ có nhiều mức gíađất để tính trừ tiền sử dụng đất, vệc tính giá bồi thường đất cho người sử dụng đất bị thu hồi tùy theo nguồn gốc, tính chất pháp lý, thời điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khoản nghĩa vụ tài người sử dụng đất phải thực theo quy định điều kiện để bồi thường đất theo quy định Điều Quyết định 106/2005/QĐ-UBND Cụ thể sau: + Đối với đất có giấy chứng nhận hợp pháp, có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất theo quy định Điều Quyết định 106/2005/QĐUBND: giá bồi thường 100% đơn giá đất để tính bồi thường + Đối với đất khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất có điều kiện để bồi thường đất theo quy định Điều Quyết định 106QĐ-UBND giải sau: ƒ Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 giá bồi thường 100% đơn giá đất để tính bồi thường ƒ Đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 22 tháng năm 2002 chia làm trường hợp: TH1- Đối với hộ dân, đơn vị có đất tài sản nằm phạm vi lộ giới công bố quy hoạch: - Đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày công bố lộ giới ngày Kiến trúc sư trưởng thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất 1/2000: giá đất bồi thường 100% đơn giá đất để tính bồi thường trừ Trang 36 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng 50% đơn giá đất để tính nghĩa vụ tài chính, không thấp giá bồi thường đất nông nghiệp theo trạng - Đất sử dụng tư ngày UBND Thành phố công bố lộ giới ngày Kiến trúc sư trưởng thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 vi phạm quy hoạch, vi phạm hành lang bảo vệ cơng trình hạ tầng kỹ thuật xem xét hỗ trợ theo giá bồi thường đất nông nghiệp trồng lâu năm TH2: Đối với hộ dân, đơn vị có đất thu hồi phù hợp vơí quy hoạch chi tiết 1/2000 khơng nằm pham vi lộ giới: - Đất sử dụng từ 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày 24 tháng năm 2002, tính hộ trợ 100% đơn giá đất trừ 50% đơn giá đất để tính nghỉa vụ tài khơng thấp giá bồi thường đất nông nghiệp theo trạng - Thời điểm duyệt công bố lộ giới quy hoạch chi tiết 1/2000 phạm vi dự án sau: ∗ Ngày 30 tháng năm 1995: Công bố lộ giới đường Lê Văn Khương, Quốc lộ 1A theo định 6982/QĐ-UB-QLĐT UBND Thành phố ∗ Ngày 27 tháng 12 năm 1999: Phê duyệt quy hoạch 1/2000 theo Quyết định 155336/KTST-QH Kiến trúc sư trưởng thành phố ƒ Đất có nguồn gốc đất nông nghiệp chủ hộ tự chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang làm đât mà không phép quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng từ ngày 22 tháng năm 2002 trở sau: giá hỗ trợ giá bồi thường đất nông nghiệp theo trạng ƒ Sử lý số trường hợp cụ thể nhà ở, đất Áp dụng theo quy định Điều 14 nghị định số 197/2004/NĐ-CP - Trường hợp diện tích đất lại người sử dụng đất hợp pháp hợp lệ, sau nhà nước thu hồi nhỏ hạn mức giao đất theo quy định, ủy ban nhân dân quận- huyện phải hướng dẫn phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch điểm dân cư nông thôn duyệt; người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích lại quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch duyệt - Trường hợp diện tích đất sau bị thu hồi lại 40m2/ hộ mà có khơng có cơng trình xây dựng giải sau: + Nếu cơng trình xây dựng có phù hợp với quy hoạch xây dựng chưa phù hợp với quy định kiến trúc, cảnh quan khu vực quan có thẩm quyền ban hành quy định hình khối kiến trúc cơng trình; kiến trúc mặt đứng cơng trình; cốt xây dựng nền, tầng 1, tầng; phần cho phép phép tồn theo trạng Trường hợp chủ cơng trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp, sửa chữa phải thực quy định luật Xây dựng quy định kiến trúc, cảnh quan khu vực + Nếu cơng trình xây dựng khơng phù hợp với quy hoạch xây dựng: Trang 37 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng Trường hợp tồn cơng trình xây dựng có khơng phù hợp với quy hoạch xây dựng sử lý sau: * Trừơng hợp thực quy hoạch xây dựng, chủ cơng trình xây dựng có phải tháo dỡ, xây dựng lại cơng trình tai khu quy hoạch bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật Nhà nước thu hồi đất * Trường hợp chưa thực quy hoạch xây dựng cơng trình xây dựng có phép tồn theo trạng Nếu chủ cơng trình có nhu cầu sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực an tồn cơng trình Trường hợp sửa chửa, nâng cấp, cải tạo mà theo quy định phải xin cấp phép xây dựng chủ cơng trình phải xin cấp phép xây dựng tạm có thời hạn Khi thực quy hoạch xây dựng chủ cơng trình xây dựng có phải tự thực phá dỡ theo quy định Luật xây dựng + Trừơng hợp thực quy hoạch xây dựng, chủ cơng trình xây dựng có phải tháo dỡ phần không phù hợp với quy hoạch xây dựng bồi thường, hỗ trợ theo quy định pháp luật Phần diện tích mặt khu đất lại phép xây dựng phải tuân theo quy tắc xây dựng, quy định kiến trúc, cảnh quan khu vực, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng sử lý cụ thể sau: * Nếu phần diện tích lại nhỏ 15m2, có chiều rộng mặt tiền chiều sâu so với giới xây dựng nhỏ 3m khơng phép xây dựng nhà Trường hợp người bị thu hồi đất có u cầu Nhà nước thu hồi ln phần diện tích bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định * Nếu phần diện tích lại từ 15m2 đến nhỏ 40m2, có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên chiều sâu so với giới xây dựng từ 3m trở lên phép xây dựng khơng q lầu * Các trường hợp lại phép xây dựng phải tuân theo quy hoạch xây dựng duyệt thiết kế đô thị quy định * Trường hợp chưa thực quy hoạch xây dựng cơng trình xây dựng có phép tồn theo trạng Nếu chủ cơng trình có nhu cầu nâng cấp, sửa chữa, cải tạo xây dựng phần diện tích khơng trái với quy hoạch xây dựng phần diện tích có đủ điều kiện theo quy định mục phải xin cấp phép xây dựng theo quy định Luật xây dựng Khi thực quy hoạch xây dựng, chủ cơng trình phải thực theo quy định nêu + Nếu hộ cấp phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng nhà diện tích đất lại Ủy ban nhân dân quận- huyện có trách nhiệm kiểm tra, sử lý nghiêm buột tháo dỡ hộ tự ý xây dựng kiên cố nâng thêm tầng( trái quy chuẩn xây dựng quy định) + Đối với hộ Nhà nước quản lý, hộ mua phần diện tích nhà, đất lại sau thu hồi theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng năm 1994 Chính phủ Trang 38 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xn Tùng + Khuyến khích hộ diện tích q nhỏ chuyển quyền sử dụng phần đất lại cho hộ tiếp giáp để đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng; Uy ban nhân dân quận hỗ trợ, tác động tạo thuận lợi cho việc chuyển quyền sử dụng đất lại cho hộ tiếp giáp lân cận - Trường hợp đất có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất sử dụng đất sử dựng ổn định, khơng tranh chấp, có nguồn gốc khơng lấn chiếm, nằm lộ giới, hành lang bảo vệ cơng trình hạ tầng kỹ thuật quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt công bố, quan có thẩm quyền xác nhận theo quy định: + Căn để xem xét bồi thường, hỗ trợ đất nằm lộ giơi mốc thời điểm chuyển đỗi mục đích sử dụng đất từ đất khác thành đất trước hay sau thời điểm công bố lộ giới quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng ổn định không tranh chấp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho, tặng theo quy định pháp luật trước ngày quan Nhà nước có thẩm quyền cơng bố lộ giới phần diện tích nằm lộ giới tính bồi thường theo trường hợp khơng vi phạm lộ giới + Đối với trường hợp đất có thời điểm sử dụng trước ngày quan Nhà nước có thẩm quyền cơng bố việc: thừa kế, cho, tặng, chuyển nhượng nhà đất theo quy định pháp luật từ ngày công bố lộ giới trở sau công bố sau: * Đối với trường hợp cho, tặng, thừa kế đât thực từ ngày công bố lộ giới trở sau, tính bồi thường theo quy định mục * Trường hợp đất nằm phạm vi lộ giới có nguồn gốc nhận chuyển nhượng người có giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất ở, nhà mà đất ở, nhà co trước ngày cơng bố lộ giới phần diện tích đất nằm lộ giới sau nhận chuyển nhượng đất ở, nhà từ quan nhà nước có thẩm quyền cơng bố lộ giới trở sau tính hỗ trợ không 50% mức bồi thường, hỗ trợ phần diện tích đất khơng vi phạm lộ giới Hội đồng bồi thường dự án xem xét xác định mức hỗ trợ cụ thể không thấp giá bôi thường đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư vị trí - Đất có nguồn gốc lấn chiếm không đủ điều kiện để bồi thường xem xét hỗ trợ tùy trường hợp: + Được xem xét hỗ trợ trường hợp cụ thể vớ mức hỗ trợ tiền không 30% đơn giá đất để tính bồi thường tùy theo thời điểm sử dụng trước hay sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở sau Đất có nguồn gốc lấn chiếm từ ngày có định thu hồi từ ngày 22 tháng năm 2002 trở sau khơng xét hỗ trợ Cụ thể sau: * Sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: hổ trợ không 30% giá bồi thường, hỗ trợ đất * Sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến t5ước ngày 22 tháng năm 2002: hỗ trợ không 20% giá bồi thường, hỗ trợ đất không Trang 39 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng thấp 10.000.000đồng/hộ Trường hợp đặt biệt hỗ trợ không 20.000.000đồng/hộ * Sử dụng từ ngày 22 tháng năm 2002 trở sau: không xét hỗ trợ + Các trường hợp đất có nguồn gốc lấn chiếm từ ngày cơng bố khu vực quy hoạch, lộ giới, hàmh lang bảo vệ cơng trình hạ tầng kỹ thuật trở sau khơng xét hỗ trợ đất + Diện tích đất để tính hỗ trợ diện tích thực tế sử dụng bị thu hồi khơng q 100m2/hộ Phần diện tích lại (nếu có) khơng tính hỗ trợ - Về mức đất để tính bồi thường , hỗ trợ xác định nghĩa vụ tài trường hợp sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ khơng ghi diện tích khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất ở, không phân biệt đất sử dụng trước hay sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 trước ngày tháng năm 2002 giải sau: + Trường hợp diện tích sử dụng hộ bị thu hồi toàn nhỏ hạn mức đất theo quy định hành Uy ban nhân dân thành phố tính bồi thường, hỗ trợ tồn diện tích theo đất + Trường hợp diện tích sử dụng hộ bị thu hồi toàn lớn hạn mức đất theo quy định hành Uy ban nhân dân thành phố tính bồi thường, hỗ trợ theo giá đất không lần hạn mức đất quy định Phần diện tích lại ngồi hạn mức đất ở, tính bồi thường, hỗ trợ theo giá loại đất theo trạng + Các trường hợp khác thực theo hướng dẫn Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố - Đối với trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất từ nơng nghiệp sang đất không phép từ 22 tháng 10 năm 2002 trở sau: không bồi thường đất mà bồi thường theo giá đất nông nghiệp miễn khoảng trừ tiền sử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai theo quy định - Đối với đất không phân biệt trường hợp bị thu hồi toàn hay bị thu hồi phần diện tích, hạn mức đất để tính bồi thường, hỗ trợ sau: + Tính khơng q lần hạn mức bị thu hồi đất nhiều dự án triển khai thời điểm, vị trí + Trường hợp bị thu hồi đất phải di dời nhiều thời điểm khác nhiều dự án tính khơng q hạn mức đất dự án thu hồi đất - Các trường hợp cha-mẹ-ông-bà tương phân nhà ở, đất cho – cháu cháu trưởng thành trước thời điểm công bố khu vực quy hoạch trước ngày 22 tháng năm 2002, người tương phân nhà, đất có quyền sử dụng đất hợp pháp, có đăng ký kê khai nhà đất theo quy định có nộp thuế nhà đất: Người tương phân nhà, đất phải - cháu chủ hộ, có tên hộ thường trú cha - mẹ – ông – bà hộ ghép thời điểm tương phân; có nhà đất cho phải di dời; cam kết Trang 40 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng không tranh chấp với người có quyền lợi liên quan có giấy tờ tương phân Uy ban nhân dân xã , phường, thị trấn xác nhận trước thời điểm công bố quy hoạch trước ngày 22 tháng năm 2002 tính bồi thường, hỗ trợ thiệt hại phần diện tích xây dựng nhà cơng trình xây dựng nhà cơng trình phục vụ đời sống theo thực tế không hạn mức đất theo quy định II.2.3.4 Bồi thường tài sản a) Đơn giá xây dựng để tính bồi thường, hỗ trợ: Đối với nhà cơng trình xây dựng dược bồi thường giá trị xây dựng nhà, cơng trình có tiêu chuẩn, kỹ thuật tương đương Giá cơng trình xây dựng nhà, cơng trình tính theo diện tích xây dựng nhà, cơng trình UBND Thành phố ban hành Quyết định số 118/2004/QĐ – UB thành phố Hồ Chí Minh việc tính giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại nhà, xưởng, cơng trình xây dựng vật kiến trúc khác địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, nhân 1,1 lần ( bao gồm thuế GTGT) định điều chỉnh, bổ sung có liên quan UBND thành phố Đối với nhà ở, cơng trình sở tơn giáo, tính bồi thường, hỗ trợ theo đơn giá xây dựng quy định Quyết định số 118/2004 QĐ-UB ngày 28 tháng năm 2004 UBND thành phố nhân vối 1,5 lần ( bao gồm 10% thuế giá trị gia tăng) hạng mục có kết cấu kiến trúc phức tạp, tinh xảo; cơng trình xây dựng dân dụng trung bình nhân 1,1 lân ( bao gơm 1o% thuế VAT) b) Bồi thường nhà ở, cơng trình vật kiến trúc khác thuộc sở hữu hộ gia đình, cá nhân (áp dụng theo quy định khoản điều 19 điều 20 Nghị định 197/2004/NĐ-CP) - Đối với nhà, cơng trình xây dựng hợp pháp hơăc vó giấy tờ hợp lệ, tính bồi thường băng 100% đơn giá quy định, - Đối với nhà, công trình xây dựng khơng có giấy tờ hợp lệ: + Nhà, cơng trình xây dựng đất đủ điều kiện bồi thường đất bồi thường 100% đơn giá + Nhà, cơng trình đất khơng đủ điều kiện bồi thường đất thời điểm xây dựng chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền cơng bố xây dựng phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật xây dựng trước ngày 22 tháng năm 2002, hỗ trợ 80% đơn giá + Nhà, cơng trình khác xây dựng trước ngày 22 tháng năm 2002 đất không đủ điều kiện bồi thường đất mà xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố, cắm mốc niêm yết công khai trụ sở Uy ban nhân dân phường – xã – thị trấn vi phạm hành lang bảo vệ cơng trình cắm mốc khơng bồi thường, xem xét hỗ trợ không 40% đơn giá, + Nhà, cơng trình khác xây dựng đất không đủ điều kiện bồi thường mà xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không phép xây dựng xây dựng từ ngày 22 tháng năm 2002 trở Trang 41 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xn Tùng sau khơng bồi thường, khơng hỗ trợ; người có cơng trình xây dựng trái phép buộc phải tự tháo dỡ phải chịu chi phí tháo dỡ trường hợp quan chức Nhà nước thực tháo dỡ, - Nhà, cơng trình tháo rời di chuyển đến chỗ để lặp đặt lại bồi thường chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt chi phí hao hụt q trình tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt, - Diện tích nhà để bồi thường cấu trúc nhà, khơng tính phần diện tích vật liệu tạm - Nhà, cơng trình phá dỡ phần, mà phần lại khơng sử dụng tính bồi thường cho tồn nhà, cơng trình Nhà cơng trình phá dỡ phần sử dụng lại tính bồi thường phần giá trị nhà, cơng trình bị phá dỡ không 20% giá trị phần xây dựng bồi thường, hỗ trợ, tùy theo quy mơ diện tích phần kết cấu xây dựng bị phá dỡ để sửa chữa, hồn thiện phần cón lại hỗ trợ chi phí sửa chữa, hồn thiện phần lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương phần diện tích phá dỡ Hội đồng bồi thường giải phóng mặt dự án xem xet, xác định mức hỗ trợ cụ thể trường hợp - Đối với nhà, cơng trình xây dựng vật kiến trúc khác sau chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định chủ sử dụng phải bàn giao mặt theo trạng cho chủ đầu tư theo thời gian cam kết Trường hợp chủ đầu tư khơng có nhu cầu sử dụng cơng trình, vật kiến trúc đất bồi thường người bị thu hồi đất sử dụng toàn vật liệu phá dỡ c) Bồi thường tài sản khác: - Nhà có hệ thống điện thoại, đồng hồ nước, đồng hồ điện, giếng nước bồi thư + Điện thoại (thuê bao) : bồi thường theo mức giá lắp đặt chi phí di dời quan Bưu điện thực hiện.(1.500.000đ/cái) : bồi thường theo mức giá lắp đặt + Đồng hồ điện ( thuê bao) chi phí di dời quan Điện lực thực hiện.(900.00đ/cái) + Đồng hồ điện phụ :theo chi phí thực tế : bồi thường theo mức giá lắp đặt + Đồng hồ nước (thuê bao) chi phí di dời đơn vị Quỷan lý Cấp nước thực + Đồng hồ nước phụ (câu lại) : theo chi phí thực tế + Giếng nước khoan, giếng đào thủ cơng: bồi thường theo chi phí thực tế địa bàn - Bồi thường chi phí bốc mộ hỗ trợ chi phí cải táng: Trang 42 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng Bảng 2.7 Đơn giá bồi thường chi phí bốc mộ ĐVT:Đồng Mộ Mộ đất Mộ xây thường, đá ong Mộ xây bán kiên cố Mộ xây kiên cố Mộ cốt cải táng Đơn giá 1.500.000 đến 2.000.000 2.500.000 đến 3.000.000 3.500.000 đến 4.000.000 5.000.000 đến 6.000.000 500.000 đến 1.000.000 - Đối với mộ chôn phân tán đất khn viên hộ gia đình, đất nơng nghiệp phần diện tích đất có mộ tính giá bồi thường theo nguồn gốc pháp lý đất sử dụng hỗ trợ chi phí thêm cải táng 2.000.000đồng/mộ - Đất khu vực nghĩa trang, nghĩa địa hữu áp dụng theo giá đất phi nông nghiệp theo quy định không thấp 2.000.000đồng/mộ - Đối với mộ đặt biệt kiên cố hay có kiến trúc phức tạp xem xét, xác định mức bồi thường, hỗ trợ di dời hợp lý cho trường hợp Hội đồng bồi thường dự án giải - Đối với mô vô chủ vắng chủ hợp đồng với đơn vị phục vụ mai táng địa phương tổ chức bốc mộ, cải táng II.2.4 Chính sách hỗ trợ III.2.4.1 Hỗ trợ di chuyển a) Đối với hộ dân cư: trường hợp di chuyển Thành phố 3.000.000đồng/hộ Riêng nhà cấp 4, nhà tạm 2.000.000đồng/hộ Trường hợp di chuyển sang tỉnh, thành phố khác mức hỗ trợ không 5.000.000đồng/hộ Trường hợp phải tháo dỡ, di dời tồn nhà khơng bị thu hồi tồn đất, có đủ điều kiện để xây dựng lại nhà nơi cũ phần diện tích đất lại tính hỗ trợ chi phí tháo dỡ, di dời 50% mức hỗ trợ trường hợp phải di dời nơi khác b) Đối với quan, dơn vị, tổ chức khác: hỗ trợ theo khối lượng chi phí thực tế di chuyển, hội đồng Bồi thường dự án xem xét, giải mức hỗ trợ cụ thể cho trường hợp c) Người bị thu hồi đất ở, khơng chỗ khác; thời gian chờ tạo lập chỗ mới, bố trí vào nhà tạm hỗ trợ tiền thuê nhà ở, II.2.4.2 Hỗ trợ ổn định đời sống ổn định sản xuất a) Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, Nhà nước thu hồi 30% diện tích đất nông nghiệp trồng hàng năm giao, hỗ trợ ổn định đời sống 500.000đồng cho nhân di chuyển chỗ đến nơi khác hỗ trợ 1.000.000đồng cho nhân có tên hộ thường trú tạm trú dài hạn nhà phải di chuyển nơi khác Trang 43 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng Trường hợp bị thu hồi 30% diện tích đất nơng nghiệp trồng lâu năm hỗ trợ gấp đôi mức hỗ trợ nêu b) Khi nhà nước thu hồi đất tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngưng sản xuất kinh doanh phải di dời tồn hỗ trợ: - Đối với tổ chức kinh tế hỗ trợ 30% năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân năm liền kề trước đó, quan thuế xác nhận - Đối vơí hộ sản xuất kinh doanh: + Hộ có doanh thu 2.000.000đồng/tháng :hỗ trợ lần 1.000.000đồng/hộ có doanh thu từ 2.000.000đồng/tháng + Hộ 4.000.000đồng/tháng: hỗ trợ lần 2.000.000đồng/hộ đến có doanh thu từ 4.000.000đồng/tháng + Hộ 6.000.000đồng/tháng: hỗ trợ lần 3.000.000đồng/hộ, đến + Hộ có doanh thu từ 6.000.000đồng đến 8.000.000đồng/tháng: hỗ trợ lần 5.000.000đồng/hộ + Hộ có doanh thu 8.000.000đồng/tháng trở lên: hỗ trợ 30% năm thu nhập sau thuế theo mức thu nhập bình qn 03 năm liền kề trước quan thuế xác nhận không thấp 6.000.000dồng/hộ c) Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm : - Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi 30% diện tích sản xuất đấ nơng nghiệp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người độ tuổi lao động; mức hỗ trợ không 2.000.000đồng/lao động - Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp thực chủ yếu hình thức cho học nghề sở dạy nghề, d) Hỗ trợ gia đình sách phải di chuyển chỗ ở: - Bà Mẹ Việt nam Anh hùng, Anh Hùng Lực lượng Vũ trang nhân dân, Anh Hùng Lao động: 5.000.000đồng/hộ - Thương binh, gia đình Liệt sĩ: 3.000.000đồng/hộ - Gia đình có cơng với Cách mạng, gia đình Cách mạng lão thành, gia đình cán hưu trí đối tượng hưởng trợ cấp xã hội thường xuyên khác: 1.000.000đồng/hộ e) Thưởng: Đối với chủ sử dụng đất bị thu hồi toàn chấp hành tốt chu trương, sách kế hoạch bồi thường, di chuyển giao mặt thời hạn hưởng chế độ ưu đãi sách tái định cư dự án khen thưởng tiền với mức 5.000.000đồng/hộ Trường hợp thu hồi phần diện tích tính 50% mức thưởng trường hợp thu hồi toàn đất Trang 44 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng II.2.5 Phương án tái định cư Dự kiến bố trí tái định cư khu tái định cư dự án ( chỗ) II.2.5.1 Đối tượng, điều kiện tái định cư: - Việc tái định cư áp dụng cho trường hợp chủ sử dụng nhà ở, đất bị thu hồi phải di chuyển toàn đến nơi khác, có giấy tờ hợp pháp khơng có giấy tờ hợp pháp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đủ điều kiện để bồi thường theo quy định, có yêu cầu tái định cư, bố trí hộ chung cư lô đất khu tái định cư dự án - Đối với đất không đủ điều kiện bồi thường đất theo quy định, có nhà đất sử dụng, bị thu hồi phải di chuyển toàn đến nơi khác hỗ trợ đất, có thời điểm sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 khơng nơi khác có hộ gốc TPHCM, có yêu cầu tái định cư xem xét giảim sau: a) Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: + Đối với hộ có hộ thành phố diện KT3( có hộ gốc thành phố) bố trí tái địmh cư hộ chung cư theo giá bán tái định cư + Đối với hộ thuộc diện KT3 khơng có hộ thành phố có đủ điều kiện để xét cho nhập hộ thành phố theo quy định Công an xác nhận, giải tái định cư hộ chung cư theo giá không kinh doanh + Trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm, sử dụng không hợp pháp từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 22 tháng năm 2002; không xét tái định cư Các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm, sử dụng không hợp pháp từ ngày 22 tháng năm 2002 trở sau: không xét hỗ trợ, phải di dời không điều kiện Các trường hợp đặt biệt khác, Hội đồng bồi thường thiệt hại giải phóng mặt dự án xem xét cụ thể trừng hợp yêu cầu tái định cư trình quan Nhà nước có thảm quyền phê duyệt để thực II.2.5.2 Chính sách hỗ trợ khu tái định cư a) Giá hộ chung cư giá đất khu tái định cư phục vụ tái định cư dự án khơng tính khoản chi phí sau: - Đối tượng tái định cư nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ chủ đầu tư thực - Nhà nước hay chủ đầu tư hỗ trợ phần chi phí đầu tư, xây dựng sở hạ tầng xã hội thông qua bảng giá bán nhà, đất phục vụ tái định cư - Chủ đầu tư phối hợp với Uy ban nhân dân quận tạo điều kiện thuận lợi để hộ tái định cư sớm ổn định đời sống Trang 45 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng b) Người bố trí nhà ở, đất tái định cư, nộp khoản tiền lệ phí có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Các khoản chi phí chủ đầu tư tự chịu c) Bố trí tạm cư Trường hợp chủ đầu tư chưa tổ chức tái định cư được, yêu cầu sớm giải phóng mặt để thi cơng hộ thuộc diện tái định cư dược bố trí vào khu tạm cư chủ đầu tư xây dựng thuê đơn vị khác Trường hợp hộ tự thu xếp nơi tạm cư chủ đầu tư hỗ trợ chi phí thuê nhà tạm cư theo mức sau: - Đối với hộ có từ nhân trở xuống: 1000000 đồng/hộ/tháng - Đối với hộ có từ nhân trở lên: 250.000 đồng/ người/tháng II.2.6 Khái toán tiền đền bù giải tỏa tái định cư ST T NỘI DUNG BỒI THƯỜNG I Chi phí bồi thường, hỗ trợ thiệt hại: Chi phí bồi thường đất M2 3.968,80 12.822.663.32 Chi phí bồi thường đất nơng nghiệp tròng hàng năm M2 30.425,10 8.744.548.000 Chi phí bồi thường đất nhà nước quản lý M2 13.771,20 Chi phí bồi thường vật kiến trúc M2 9.529.928, 40 96.529.928.40 Chi phí bồi thường hoa màu, trồng M2 42.106,70 42.106.700 Chi phí hỗ trợ khác 104.000.000 Chi phí khem thưởng 289.000.000 II Chi phí phục vụ công tác bồi thường 2% * (I) 630.644.928 III Dự phòng phí 10% * (I) 3.153.224.642 Quỹ ổn định đời sống 5% * (I) 1.576.612.321 ( I + II + III + IV ) 36.892.728.31 Tổng chi phí bổi thường ĐƠN VỊ TÍNH SỐ LƯỢNG ĐƠN GIÁ THÀNH TIỀN 31.532.246.42 Trang 46 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng Bảng 2.8 Bảng khái tốn chi phí bồi thường, hỗ trợ Số hộ dân khu vực : 64 hộ Số hộ giải tỏa trắng : 54 hộ Số hộ giải tỏa phần : 10 hộ Thông qua số liệu thống kê tiền bồi thường hỗ trợ tái định cư, chủ đầu tư trả cho người dân khu vực dự án ta có bảng khấitón chi bồi thường hỗ trợ táii định cư sau: II.2.7 Nhận xét đánh giá Phương án bồi thường giải tỏa tái định cư phần dự án xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry quận 12 Tp.HCM ảnh hưởng mạnh mẽ đến tiến độ thi công dự án Các nhân tố góp phần tạo nên thành công phương án bồi thường giải tỏa tái định cư - Quy trình thực cơng tác bồi thường giải tỏa tái định cư - Phương pháp xác định giá để bồi thường cho khu vực dự án - Phương án tái định cư Những thuận lợi khó khăn xây dựng phương án bồi thường giải tỏa tái định cư Căn theo nghị định 197/2004/NĐ-CP - Để kịp tiến trình xây dựng trung tâm cơng ty thỏa thuận với người dân khu vực dự án Đưa mức giá đền bù thỏa đáng có sách phù hợp với nhu cầu người dân Vì quy trình thực công tác bồi thường phần lớn thuận lợi - Phương án xác định giá bồi thường để bồi thường cho khu vực dự án sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp so sánh phương pháp phổ biến, sử dụng rộng rãi nhiều thực tế nhiều nước giới thể cách khách quan mức giá hình thành thị trường - Khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho trung tâm phân tích tiêu giống khác đất, từ ước tính giá trị đất lân cận đưa mức giá đền bù thích hợp Hầu hết bước diễn cách thuận lợi Vì sinh viên thực tập chưa có nhiều kinh nghiệm, kiến thức hạn chế mà cơng tác bồi thường giải tỏa tái định cư vấn đề phức tạp ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống người dân khu vực dự án nên q trình xác định giá đền bù nhiều lúng túng bất cập, phần lớn nhờ giúp đỡ cán quản lý dự án Tóm lại việc xác định giá bồi thường có nhiều thuận lợi số khó khăn chúng tơi đưa mức giá bồi thường phù hợp với nguyện vọng người dân - Tái định cư: Chính sách tái định cư đôi với quy định bồi thường giải tỏa Đây điểm quan trọng công tác bồi thường giải tỏa Bố trí tái định cư khu tái định cư dự án (tại chỗ) Hầu hết ổn định đời sống cho người dân, tạo niềm tin cho dân Tuy nhiên, sách tái định cư ln tiên Trang 47 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng hành sau dự án xây dựng nên di dời dân phải tốn nhiều ngân sách thời gian Vì việc lập phương án bồi thường giải tỏa tái định cư cho phù hợp phần quan trọng việc thực công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư cho dự án “Xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry phường Tân Thới Hiệp, quận 12 Tp.HCM” Trang 48 Ngành quản lý thị trường BĐS SVTH: Nguyễn Thị Xuân Tùng KẾT LUẬN Phương án bồi thường giải tỏa tái định cư mắc xích quan trọng q trình thực dự án góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ thực dự án Phương án lập theo nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 phủ đạt số kết sau: Áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá bồi thường sát với giá thực tế địa phương, phù hợp với nguyện vọng người dân cúng đảm bảo cho nhà đầu tư thu lợi nhuận Bảng dự toán tính theo đơn giá đền bù cá quan có thẩm quyền phê duyệt đơn giá bồi thường đất mặt tiền quốc lộ 1A 6.120.000đ/m2, đất mặt tiền đường Lê Văn Khương 5.770.000 đ/m2, đất nông nghiệp 800.000 đ/m2 Chính sách hỗ trợ khen thưởng thực tốt, sách tái định cư tương đối ổn định sống cho người dân Tuy trình thực cơng tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt nhiều vướng mắc kết đạt từ phương án bồi thường phát triển theo quy định thành phố phục vụ cho dự án xây dựng cơng trình Metro Cash & Carry * Kiến nghị Phương án bồi thường giải tỏa tái định cư cho dự án xây dựng trung tâm Metro Cash & Carry phường Tân Thới Hiệp, quận 12 Tp.HCM dã đạt kết quả, xong q trình xây dựng phương án hồn thiện hơn, đạt kết tơt hơn, chúng tơi có kiến nghị sau: Về bồi thường giải tỏa: để tránh cho người dân có khiếu kiện phải thắc mắc đơn giá bồi thường giải tỏa tái định cư Sau cấp có thẩm quyền phê duyệt, hội đồng bồi thường giải phóng mặt có trách nhiệm công khai phương án phương tiện thông tin đại chúng địa phương nơi có đất bị thu hồi niêm yết công khai trụ sở làm việc Hội đồng bồi thường Ủy ban nhân dân nơi có đất bị thu hồi Thời gian thẩm định phê duyệt phương án đề nghị thực theo quy định đề tối đa 20 ngày kể từ ngày nhận phương án bồi thường giải phóng mặt Hội đồng bồi thường gửi đến nhằm đẩy nhanh tiến độ thực dự án, thỏa mãn nguyện vọng người dân tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư Cần có thơng tin xác tránh gây hoang mang cho người dân Tổ chức tái định cư nhanh chóng cho người dân sớm ổn định chỗ ở, có khoản hỗ trợ thích hợp cho người bị thất nghiệp ảnh hưởng việc thu hồi đất Trang 49 ... tài Lập phương án bồi thường giải tỏa tái định cư dự án xây dựng trung tâm Metro cash & carry phường Tân Thới Hiệp Quận 12 -TPHCM Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Xây dựng phương án bồi thường giải. .. KINH TẾ ĐẤT NGUYỄN THỊ XUÂN TÙNG “LẬP PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI TOẢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DƯ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM METRO CASH & CARRY PHƯỜNG TÂN THỚI HIỆP QUẬN 12, TPHCM Giáo viên hướng dẫn: NGUY ỄN... vực dự án - Qui hoạch chi tiết khu vực dự án b Xây dựng phương án bồi thường giải tỏa tái định cư: - Những pháp lý để lập phương án - Quy trình thực công tác bồi thường giải tỏa tái định cư cho